ОСОБЕННОСТИ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Особенности сделок купли-продажи
недвижимого имущества, осложненных
иностранным элементом*
А.А. Романовский
заместитель директора гражданско-правового Департамента
ЗАО «Юридическая фирма «КЛИФФ» (г. Москва)
А.А. Кузьминов
юрист Департамента международного налогового планирования
ЗАО «Юридическая фирма «КЛИФФ» (г. Москва)
Андрей Андреевич Кузьминов, and@cliff.ru
За последние пятнадцать лет в России
произошли коренные изменения в отношении к частной собственности. Связано это
прежде всего с изменением экономического курса развития страны с плановой экономики на рыночную, с принятием законов,
которые кардинально изменили отношение
к собственности и повысили инвестиционную привлекательность России для иностранных инвесторов.
Одним из последствий указанных изменений явилось повышенное внимание
иностранных инвесторов к недооцененным
объектам недвижимости, находящимся на
территории Российской Федерации. К таковым можно смело отнести (в зависимости
от периода) промышленные предприятия,
земли сельскохозяйственного назначения
и т. д.
Ни для кого не секрет, что по большей
части под видом иностранных инвестиций
российскую недвижимость скупали сами
российские граждане, желающие скрыть
от властей реального хозяина (бенефициара). Именно по этой причине Республика
Кипр была и остается лидером среди стран,
чьи компании наиболее активно инвестируют в активы, находящиеся на территории
Российской Федерации, пользуясь тем, что
российское законодательство практически
не ограничивает права иностранных лиц по
таким сделкам.
Вместе с тем, предоставив возможность
приобретать объекты недвижимости в час-
тную собственность, государство ограничило такое право для иностранцев в отношении ряда категорий объектов недвижимости
(земли приграничных территорий и земли
сельскохозяйственного назначения, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям).
Анализируя правовое регулирование
сделок с недвижимостью, нельзя не обратить внимания на наличие некоторых особенностей в их правовом регулировании.
Так, в случае, если одна из сторон в сделке обладает особым статусом – является
иностранным физическим или юридическим лицом, то при структурировании сделки необходимо использовать положения
дополнительных нормативных правовых
актов. Такие сделки имеют особенности:
• в гражданско-правовом регулировании;
• в налоговом регулировании;
• в валютном регулировании;
• в регулировании регистрации прав.
Несомненно, особенности в правовом
регулировании сделок с недвижимостью
между иностранными лицами осложняют
процесс проведения таких сделок. В связи
с этим повышается значимость участия в их
структурировании лиц, обладающих необходимыми знаниями.
Гражданско-правовое регулирование
сделок с недвижимостью
Анализируя особенности гражданскоправового регулирования сделок с недви-
* Статья подготовлена по материалам доклада на Юридическом форуме 2009.
Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950
37
№ 2 (101) 2010
жимостью, осложненных иностранным
элементом, прежде всего необходимо обратиться к высшему закону России – Конституции.
В соответствии с пунктом 3 статьи 62
Конституции Российской Федерации, принятой 12 декабря 1993 года, и статьей 4
Федерального закона от 25 июля 2002 года
№ 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»
иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне
с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным
законом или международным договором
Российской Федерации.
Таким образом, в 1993 году прошлого
века было определено право иностранных
физических лиц на участие в гражданском
обороте объектов недвижимости наравне с гражданами Российской Федерации.
В развитие этого положения в пункте 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) законодатель определил,
что правила, установленные гражданским
законодательством Российской Федерации, применяются к отношениям не только
с участием иностранных граждан и лиц без
гражданства, но и с участием иностранных
юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 9 июля
1999 года был принят Федеральный закон
№ 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях
в Российской Федерации», согласно которому правовой режим деятельности иностранного инвестора не может быть менее
благоприятным правового режима деятельности российского инвестора, за исключением случаев, установленных законом.
Анализ указанных нормативных правовых актов позволяет прийти к однозначному выводу: на территории Российской
Федерации иностранным лицам даны максимальные возможности для инвестирования в объекты недвижимости наравне
с российскими лицами, за исключением
случаев, прямо установленных существующим законодательством.
Такие ограничения установлены Земельным кодексом Российской Федера-
38
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ции (ЗК РФ), в соответствии со статьей 15
которого иностранные граждане, лица без
гражданства и иностранные юридические
лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях,
перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством
о Государственной границе Российской
Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в
соответствии с федеральными законами.
К таким территориям законодатель относит
земли сельскохозяйственного оборота, относящиеся к землям сельскохозяйственных
угодий. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном
(складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет
более чем 50 процентов, могут обладать
земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве
аренды. Вместе с тем сельскохозяйственные земли, не относящиеся к землям сельскохозяйственных угодий, не ограничены
в обороте и могут выступать объектом сделок с участием иностранных лиц.
Также представителям иностранных лиц
и иным заинтересованным лицам на территории Российской Федерации надлежит
знать, что в соответствии с пунктом 5 статьи
28 ЗК РФ иностранным гражданам, лицам
без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату,
размер которой устанавливается ЗК РФ.
Кроме правового регулирования прав
иностранных лиц на недвижимое имущество, законодатель уделил внимание и регулированию договорных отношений, возникающих при заключении сделок, предметом
которых является недвижимое имущество,
находящееся на территории Российской Федерации. В связи с этим, принимая решение
о совершении сделки с недвижимым имуществом, одной из сторон которой является
иностранное лицо, представителям сторон
необходимо знать особенности регулиро-
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
вания договорных отношений. Законодательство Российской Федерации содержит
ряд положений, отражающих особенность
договорного регулирования сделок с недвижимым имуществом, осложненных иностранным элементом. Так, в соответствии со
статьей 1209 ГК РФ форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется
праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества,
которое внесено в государственный реестр
Российской Федерации, – российскому праву. В соответствии со статьей 1205 ГК РФ
содержание права собственности и иных
вещных прав на недвижимое имущество,
их осуществление и защита определяются
по праву страны, где это имущество находится.
Таким образом, в случае если объектом
сделки является недвижимое имущество,
находящееся на территории Российской
Федерации и внесенное в государственный
реестр Российской Федерации, то такая
сделка подлежит правовому регулированию
законодательством Российской Федерации
вне зависимости от договоренностей, достигнутых сторонами, а в случае достижения
сторонами по сделке иных договоренностей, такие договоренности в силу требований статьи 422 ГК РФ будут ничтожны. Если
же между сторонами по сделке с недвижимым имуществом, осложненной иностранным элементом, возникнет спор, предметом
которого является недвижимое имущество
или право на него, то согласно статье 248
Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации разрешение такого
спора относится к исключительной компетенции государственных арбитражных судов Российской Федерации по месту нахождения такого недвижимого имущества.
Налоговое регулирование сделок
с недвижимостью
При рассмотрении принципов налогообложения сделок с недвижимым имуществом, осложненных иностранным элементом, в первую очередь следует рассмотреть
общие принципы, из которых исходит законодательство Российской Федерации при
налогообложении доходов иностранного
юридического лица.
Во-первых, иностранное юридическое
лицо уплачивает налоги в Российской Федерации только в том случае, если у него
возникает объект налогообложения на территории Российской Федерации.
Во-вторых, как указано в Налоговом
кодексе Российской Федерации (НК РФ),
иностранные юридические лица могут получать доход от предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации, если такая деятельность образует
постоянное представительство, и доход от
источников в Российской Федерации от
деятельности, не связанной с постоянным
представительством на территории Российской Федерации. Правила исчисления
и уплаты налога в этих случаях могут быть
различны.
В-третьих, иностранное юридическое
лицо может воспользоваться льготами, предусмотренными международными соглашениями Российской Федерации об избежании двойного налогообложения. Например,
если иностранным инвестором будет выступать юридическое лицо – резидент Республики Кипр, не имеющее постоянного
представительства на территории Российской Федерации, следует принять во внимание Соглашение между Правительством
Российской Федерации и Правительством
Республики Кипр об избежании двойного
налогообложения в отношении налогов на
доходы и капитал от 5 декабря 1998 года
(далее – Соглашение).
Налог на прибыль организаций
В отношении налога на прибыль организаций (далее – налог на прибыль) согласно
пункту 1 статьи 246 НК РФ его плательщиками в Российской Федерации признаются:
• российские организации;
• иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные
представительства;
• иностранные организации, не осуществляющие свою деятельность в
Российской Федерации через постоянные представительства, но получа-
Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950
39
№ 2 (101) 2010
ющие доходы от источников в Российской Федерации.
Таким образом, в России возможность
налогообложения иностранной компании
налогом на прибыль в случае продажи принадлежащего ей недвижимого имущества
необходимо рассмотреть с двух принципиально разных позиций, определяющих статус этой организации перед налоговыми органами Российской Федерации.
В случае осуществления иностранной
компанией деятельности в Российской Федерации через постоянное представительство налоговая база будет исчисляться как
разница между суммой дохода от реализации недвижимости и остаточной стоимостью имущества (если оно является амортизируемым) или ценой приобретения этого
имущества (в иных случаях). Тогда налоговая база будет определяться как денежное
выражение объекта налогообложения (п. 2
и п. 6 ст. 307 НК РФ), и будут применяться
ставки налога на прибыль, установленные
пунктом 1 статьи 284 НК РФ для российских
организаций (20%).
Следует принять во внимание, что при
определении ставки налогообложения налогом на прибыль иностранной компании,
осуществляющей деятельность через постоянное представительство на территории
Российской Федерации, не будет иметь значение следующее:
• какой вид недвижимого имущества
(коммерческая недвижимость, жилая
недвижимость, земельный участок
с недвижимым имуществом), находящегося на территории Российской Федерации, будет реализован;
• кто будет выступать покупателем недвижимого имущества (физическое
лицо – резидент Российской Федерации, юридическое лицо – резидент
Российской Федерации или иностранное юридическое лицо).
В случае осуществления иностранной
компанией деятельности в Российской
Федерации без образования постоянного
представительства объектом налогообложения по налогу на прибыль будут являться
доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Рос-
40
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
сийской Федерации, относящиеся к доходам
иностранной организации от источников в
Российской Федерации и подлежащие обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов (подп. 6 п. 1 ст. 309
НК РФ). При этом из суммы таких доходов
могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном статьей 268 НК РФ. Как и
применительно к ситуации осуществления
иностранной организацией деятельности
в Российской Федерации через постоянное
представительство, в рассматриваемом
случае налоговая база также будет исчисляться как разница между суммой дохода от
реализации недвижимого имущества и остаточной стоимостью имущества (если оно
является амортизируемым) или ценой приобретения этого имущества (в иных случаях). При этом, поскольку иностранная организация, не осуществляющая деятельность
в Российской Федерации через постоянное
представительство, не начисляет амортизацию на принадлежащее ей недвижимое
имущество, расходами, связанными с получением доходов, должна признаваться цена
приобретения недвижимости.
Хотя ставка налога с доходов иностранного юридического лица от реализации
недвижимого имущества, находящегося
на территории Российской Федерации,
также установлена в размере 20 процентов (абз. 6 п. 1 ст. 310 НК РФ), существует
принципиальная разница в том, кто будет
удерживать и уплачивать налог. Если в
первом случае такая обязанность возложена на саму иностранную организацию, то
для компаний, не имеющих в Российской
Федерации постоянного представительства, налог исчисляется и удерживается при
каждой выплате доходов выплачивающими доход налоговыми агентами, которыми
могут являться:
• российская организация;
• иностранная организация, осуществляющая деятельность в Российской
Федерации через постоянное представительство.
Как можно заметить, в указанном перечне отсутствует физическое лицо – резидент
Российской Федерации, которое может являться покупателем недвижимого имущес-
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
тва, то есть источником выплаты дохода в
пользу иностранного юридического лица.
Эта ситуация является достаточно противоречивой, поскольку под налоговыми
агентами понимаются любые лица (юридические или физические), на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности
по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации
(ст. 24 НК РФ).
Таким образом, можно сделать вывод,
что если деятельность физического лица,
выплачивающего доход иностранной организации, не привела к образованию постоянного представительства иностранной
организации в Российской Федерации,
то такое физическое лицо не должно признаваться налоговым агентом для целей
исчисления и удержания налога с доходов
иностранной организации, а следовательно, отсутствует определенный налоговым
законодательством механизм удержания и
уплаты налога на прибыль иностранной организации.
Также следует обратить внимание на то,
что в случае продажи недвижимого имущества иностранному юридическому лицу,
которое не осуществляет деятельность на
территории Российской Федерации через
постоянное представительство, и при условии, что у собственника недвижимого
имущества операция по его реализации не
привела к образованию постоянного представительства для целей налогообложения
в Российской Федерации, то у иностранного юридического лица не возникает объекта
налогообложения по налогу на прибыль, так
как доход получен не от источника в Российской Федерации. Следовательно, сделка по
продаже недвижимого имущества иностранному юридическому лицу, не имеющему
постоянного представительства в Российской Федерации, не будет подлежать налогообложению налогом на прибыль.
Налог на добавленную стоимость
В отношении налога на добавленную
стоимость (НДС) в Российской Федерации
его плательщиками признаются (ст. 143
НК РФ):
• организации;
• индивидуальные предприниматели;
• лица, признаваемые налогоплательщиками НДС в связи с перемещением
товаров через таможенную границу
Российской Федерации.
Поскольку под организациями понимаются юридические лица, образованные
в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также иностранные
юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие
гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством
иностранных государств, международные
организации, их филиалы и представительства, созданные на территории Российской
Федерации (п. 2 ст. 11 НК РФ), иностранное
юридическое лицо может являться налогоплательщиком по НДС.
Общим объектом налогообложения НДС
признается реализация товаров, а также
работ и услуг на территории Российской
Федерации (п. 1 ст. 146 НК РФ). Применительно к недвижимому имуществу не подлежат налогообложению на территории
Российской Федерации операции по реализации жилых домов, жилых помещений,
а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149
НК РФ), а также операции по реализации
земельных участков и долей в них (подп. 6
п. 2 ст. 146 НК РФ). Следовательно, объект
налогообложения НДС будет иметь место
только в случае реализации иностранной
компанией коммерческой недвижимости,
расположенной на территории Российской
Федерации, а налогообложение НДС будет осуществляться по ставке 18 процентов
(п. 3 ст. 164 НК РФ).
По общему порядку налоговая база при
реализации налогоплательщиком товаров
определяется как стоимость этих товаров,
исчисленная исходя из цен, принципы формирования которых установлены статьей
40 НК РФ, без включения в них налога (п. 1
ст. 154 НК РФ). Однако в пункте 1 статьи
161 НК РФ содержатся особые положения
для исчисления налоговой базы для иностранных лиц, не состоящих на учете в налоговых органах Российской Федерации,
которая определяется как сумма дохода
Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950
41
№ 2 (101) 2010
от реализации этих товаров (работ, услуг)
с учетом налога.
Как и в случае с налогом на прибыль,
при определении обязанности по уплате
НДС иностранной компанией принципиальное значение также будет иметь, кто будет
являться покупателем недвижимого имущества, поскольку в случае приобретения
такого имущества у иностранного лица, не
состоящего на учете в налоговых органах
Российской Федерации, покупатель будет
выступать налоговым агентом, который,
во-первых, будет обязан определить налоговую базу, во-вторых, исчислить, удержать
у налогоплательщика и уплатить в бюджет
Российской Федерации соответствующую
сумму налога вне зависимости от того, исполняет ли он обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой
налога (п. 2 ст. 161 НК РФ). Налоговыми
агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие
на учете в налоговых органах, приобретающие на территории Российской Федерации
товары (работы, услуги) у иностранных лиц,
не состоящих на учете в налоговых органах
Российской Федерации. Следовательно,
налогообложением НДС будет подлежать
лишь реализация коммерческой недвижимости, когда покупателем будет выступать:
• юридическое лицо – резидент Российской Федерации;
• индивидуальный предприниматель –
резидент Российской Федерации;
• иностранное юридическое лицо, состоящее на учете в налоговых органах
Российской Федерации.
В остальных случаях, в частности когда
покупателем будет выступать физическое
лицо – резидент Российской Федерации
или иностранное юридическое лицо, не состоящее на учете в налоговых органах Российской Федерации, будет отсутствовать
предусмотренный законодательством Российской Федерации механизм удержания и
уплаты НДС.
Налог на имущество организаций
В случае приобретения недвижимого
имущества иностранной компанией следует принять во внимание, что такая органи-
42
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
зация будет признаваться плательщиком
налога на имущество организаций (п. 1
ст. 373 НК РФ). При этом объектом налогообложения налогом на имущество для
иностранных организаций, осуществляющих деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства,
признается недвижимое имущество, относящееся к объектам основных средств (п. 2
ст. 374 НК РФ), а для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в
Российской Федерации через постоянные
представительства, объектом налогообложения признается находящееся на территории Российской Федерации недвижимое
имущество, принадлежащее указанным
иностранным организациям на праве собственности (п. 3 ст. 374 НК РФ).
Налоговая база по налогу на имущество
иностранной компании принимается равной инвентаризационной стоимости объекта недвижимого имущества по состоянию
на 1 января года, являющегося налоговым
периодом, по данным органов технической
инвентаризации (п. 2 ст. 375 и п. 5 ст. 376
НК РФ), а налоговые ставки устанавливаются законами субъектов Российской Федерации и не могут превышать 2,2 процента
(п. 1 ст. 380 НК РФ).
Рассмотрим конкретный пример. В качестве иностранного юридического лица –
собственника недвижимого имущества будет выступать юридическое лицо – резидент
Республики Кипр, не имеющее постоянного
представительства на территории Российской Федерации.
Налогообложение в Республике Кипр
В настоящее время налогообложение
доходов резидентных кипрских компаний
определяется в соответствии с Законом
Республики Кипр «О налоге на прибыль»
(The Income Tax Law of the Republic of Cyprus
№o.118(I)/2002) (далее – Закон о налоге на
прибыль). В соответствии с пунктом 2 Второго приложения к Закону о налоге на прибыль
ставка налога на прибыль для частных кипрских компаний установлена в размере 10
процентов от налогооблагаемой прибыли.
Однако следует обратить внимание на
то, что в случае реализации недвижимого
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
имущества кипрской компанией на территории Российской Федерации следует обратиться к пункту 1 статьи 13 Соглашения (см.
с. 39), которым установлено, что доходы от
реализации недвижимого имущества могут
облагаться налогом в том государстве, где
находится это недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23
Соглашения устранение двойного налогообложения в отношении резидентов Республики Кипр осуществляется путем зачета иностранного налога. Следовательно,
из кипрского налога, уплачиваемого в
отношении любого вида дохода, полученного в Российской Федерации, должен
вычитаться российский налог, уплаченный в соответствии с законодательством
Российской Федерации и Соглашением.
Поскольку ставка налога в Российской
Федерации – 20 процентов, в Республике
Кипр – 10 процентов, налог, уплаченный в
Российской Федерации, полностью поглотит обязанность налогообложения в Республике Кипр.
Если налог в Российской Федерации
не был уплачен, будет применяться общая
ставка налогообложения в размере 10 процентов от налогооблагаемой прибыли.
В рассматриваемой нами ситуации налогооблагаемая база по иным налогам, за исключением указанного налога на прибыль,
в Республике Кипр не возникает.
Валютное регулирование сделок с
недвижимостью
Неотъемлемой частью каждой сделки
с недвижимостью является этап расчетов
между сторонами. В случае если одной из
сторон по сделке выступает иностранное
лицо, не имеющее расчетного счета в Российской Федерации, а расчеты производятся в иностранной валюте, то такая сделка
подпадает еще и под регулирование валютным законодательством. Как правило, по
сделке нерезидент должен произвести платежи как минимум двух видов:
• уплата государственной пошлины за
регистрацию права и (или) сделки;
• внесение платежа, предусмотренного
договором.
Уплата государственной пошлины
В соответствии со статьей 45 НК РФ государственная пошлина должна быть уплачена плательщиком самостоятельно в рублях
Российской Федерации. Таким образом,
иностранное лицо должно либо иметь расчетный счет в иностранном банке в российских рублях (такие счета открывают в
странах Прибалтики, на Кипре, в Армении
и т. д.), либо открыть расчетный счет в российском банке.
Внесение платежа, предусмотренного
договором
Расчеты между сторонами по сделке в
отличие от уплаты государственной пошлины регулируются гражданским и валютным
законодательством. При этом в настоящее
время в соответствии со статьями 6 и 10
Федерального закона от 10 декабря 2003
года № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон
о валютном регулировании и валютном
контроле) валютные операции между резидентами и нерезидентами, а также между
нерезидентами при расчетах по договору
купли-продажи недвижимого имущества
осуществляются без ограничений.
Вместе с тем отсутствие ограничений
по расчетам между сторонами по сделке
не означает отсутствие контроля за такими
расчетами со стороны государства. В соответствии со статьей 22 Закона о валютном регулировании и валютном контроле
контроль за осуществлением валютных
операций резидентами и нерезидентами
осуществляют в пределах своей компетенции федеральные органы исполнительной
власти, являющиеся органами валютного
контроля, и агенты валютного контроля. При
этом агентами валютного контроля являются уполномоченные банки, подотчетные
Центральному банку Российской Федерации (Банк России).
Согласно Закону о валютном регулировании и валютном контроле и Инструкции Банка России от 15 июня 2004 года
№ 117-И «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным
банкам документов и информации при осуществлении валютных операций, порядке
Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950
43
№ 2 (101) 2010
учета уполномоченными банками валютных
операций и оформления паспортов сделок»
инструментами валютного контроля являются:
• справка о валютных операциях;
• паспорт сделки.
В случае если сумма сделки превышает
5 000 долларов США или сумму эквивалентную ей, то оформлению подлежит паспорт
сделки. Порядок оформления паспорта
сделки описан в указанной Инструкции
Банка России.
Особенности государственной
регистрации прав на недвижимое
имущество
Говоря об особенностях государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо учитывать
требования, предъявляемые Федеральным
законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним»
(далее – Закон о государственной регистрации прав) к документам, представляемым
на государственную регистрацию: их комплект, порядок оформления и содержание.
В настоящее время внутренним нормативным актом, в соответствии с которым в
Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии проводится регистрация, являются Методические
рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные приказом Министерства юстиции
Российской Федерации от 1 июля 2002 года
№ 184.
Особенности же регистрации прав и сделок, осложненных иностранным элементом,
регулируются Методическими рекомендациями об особенностях государственной
регистрации прав иностранных лиц на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными приказом Федеральной регистрационной службы от 16 мая 2007 года
№ 82.
Главной особенностью государственной
регистрации сделок купли-продажи, осложненных иностранным элементом, являются
44
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
особые требования к представляемому пакету документов, подтверждающих статус
иностранного юридического лица и его исполнительных органов и представителей.
Учитывая многообразие документов,
которые разные страны оформляют в подтверждение правового статуса юридического лица, представляется верным рассмотреть комплект документов на примере
юридического лица, зарегистрированного
в соответствии с законодательством Республики Кипр.
В статье 12 Закона о государственной
регистрации прав указано, что к заявлению о государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним
должны быть приложены документы, необходимые для такой регистрации, при этом
не поясняется, какие именно должны быть
представлены документы. Законодатель
ограничился лишь перечислением следующих документов:
• заявление;
• документ об уплате государственной
пошлины;
• паспорт и доверенность;
• учредительные документы (в случае
если сделка совершается юридическим лицом).
Таким образом, чтобы компании – резиденту Кипра зарегистрировать право на
недвижимое имущество или сделку с ним,
необходимо следующее:
1) выдать доверенность своему представителю, соблюдая требования к оформлению доверенности (нотариальное заверение, наличие печати, а в случае необходимости и аппостилирование с переводом
текста доверенности и нотариальным заверением подписи переводчика);
2) уплатить государственную пошлину
за государственную регистрацию с учетом
требований НК РФ (уплата государственной пошлины в рублях; в случае если за
регистрацией обратились двое и более лиц,
то уплата государственной пошлины производится в равных долях);
3) предоставить следующие документы:
• документ, подтверждающий законность нахождения иностранного лицазаявителя (физическое лицо) на тер-
ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ – ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
ритории Российской Федерации (документ о виде на жительство, разрешение на временное проживание,
виза и т. п.);
сертификат о регистрации (Certificate
of incorporation);
сертификат хорошего состояния;
сертификат о юридическом адресе;
сертификат о директорах;
сертификат об акционерах (представляется, если регистратором предъявляется требование о предоставлении
протокола о крупной сделке);
устав и учредительный договор (Memorandum & Articles of Association);
протокол о назначении директора
(Appointment of First Director);
справка об активах (не обязательна,
но, как показывает практика, может
быть затребована);
протокол о крупной сделке (не обязателен, но, как показывает практика,
может быть затребован);
налоговая справка (Certificate of tax
residence) (не обязательна, но, как показывает практика, может быть затребована).
При подготовке указанных документов
стоит помнить, что все иностранные документы должны пройти процедуру консульской или дипломатической легализации и
только после этого могут использоваться
на территории Российской Федерации. Исключение составляют документы стран,
подписавших Гаагскую конвенцию от 1961
года (например США, Франция, Швейцария, Украина, Финляндия, Нидерланды),
в соответствии с которой документы, предназначенные для представления в официальные органы, удостоверяются путем
проставления апостиля. В мировой практике существуют различные способы проставления апостиля: приложение мастичных штампов, использование отдельных
бланков и т. п. Допускаются и различные
виды скрепления апостиля, выполненного на отдельном листе с документом: при
помощи ниток и лент, крепежных колец,
скоб и т. п. Все документы на иностранном
языке должны быть переведены на русский
язык, а подпись переводчика, переводившего текст документа, должна быть заверена нотариально. Перевод должен быть
подшит к оригиналу документа и скреплен
подписью и печатью нотариуса или консула
Российской Федерации.
Вместе с тем к документам, исходящим
из стран – участниц Содружества Независимых Государств (СНГ), применяются
отдельные правила, установленные Минской конвенцией от 1993 года. Конвенция
отменяет необходимость легализации документов и регулирует особенности регистрации прав иностранных лиц – резидентов – участников СНГ. Предполагается,
что на территории Российской Федерации
документы, изготовленные на территории
страны – участницы СНГ уполномоченным
лицом, в пределах компетенции, по установленной форме и скрепленные гербовой
печатью, принимаются для регистрации
без какого-либо специального удостоверения. Документы, которые рассматриваются как официальные на территории страны
– участницы СНГ (Белоруссия, Азербайджан, Армения, Казахстан, Киргизия, Молдавия, Таджикистан и Узбекистан), имеют
доказательственную силу официальных
документов на территории Российской Федерации.
Таким образом, при подготовке комплекта документов для подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию,
необходимо внимательно изучить законодательство страны – нерезидента относительно документов, подтверждающих правовой статус лица, выступающего стороной
по сделке, а также относительно полномочий лица, подписывающего документы. Не
менее важным представляется и правильное оформление таких документов.
ЛИТЕРАТУРА
1. Конституция Российской Федерации
от 12 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 года
№ 51-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 года
№ 14-ФЗ.
Подписка на журнал в любое время (495) 974-1945, 974-1950
45
№ 2 (101) 2010
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
4. Налоговый кодекс Российской Фе- лок : Инструкция Центрального банка Росдерации. Часть 1 от 31 июля 1998 года сийской Федерации от 15 июня 2004 года
№ 117-И.
№ 146-ФЗ.
13. Методические рекомендации по по5. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 5 августа 2000 года рядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
№ 117-ФЗ.
6. Земельный кодекс Российской Феде- сделок с ним : утверждены приказом Министерства юстиции Российской Федерарации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
7. Арбитражный процессуальный кодекс ции от 1 июля 2002 года № 184.
14. Методические рекомендации об осоРоссийской Федерации от 24 июля 2002
бенностях государственной регистрации
года № 95-ФЗ.
8. О государственной регистрации прав прав иностранных лиц на недвижимое имуна недвижимое имущество и сделок с ним : щество и сделок с ним : утверждены прикаФедеральный закон от 21 июля 1997 года зом Федеральной регистрационной службы
от 16 мая 2007 года № 82.
№ 122-ФЗ.
15. Гаагская конвенция, отменяющая
9. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации : Федеральный закон требование легализации иностранных официальных документов, от 5 октября 1961
от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ.
10. О правовом положении иностран- года.
16. Минская конвенция о правовой поных граждан в Российской Федерации :
Федеральный закон от 25 июля 2002 года мощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 22
№ 115-ФЗ.
11. О валютном регулировании и валют- января 1993 года.
17. Об избежании двойного налогооблоном контроле : Федеральный закон от 10
жения в отношении налогов на доходы и кадекабря 2003 года № 173-ФЗ.
12. О порядке представления резиден- питал : Соглашение между Правительством
тами и нерезидентами уполномоченным Российской Федерации и Правительством
банкам документов и информации при осу- Республики Кипр от 5 октября 1998 года.
18. О налоге на прибыль : Закон Респубществлении валютных операций, порядке
учета уполномоченными банками валютных лики Кипр (The Income Tax Law of the Repubопераций и оформления паспортов сде- lic of Cyprus №o.118(I)/2002).
––––– * –––––
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ
ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ
РАЗРАБОТКИ
СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ
ПРЕДПРИЯТИЯ
2009
Предлагаем Вашему вниманию издание Международной академии оценки и консалтинга – монографию авторов И.В. Булавы,
А.М. Батьковского, М.А. Батьковского, С.А. Бушуева, К.Н. Мингалиева, Т.Л. Олейник, В.И. Потапенко, М.П. Ярошука «Теория и методология разработки стратегии развития предприятия» посвящена исследованию теории и методологии формирования стратегии
развития предприятия в российских условиях. Сегодня при разработке такой стратегии консалтинговые фирмы используют различные
руководства, большая часть которых – переводы зарубежных изданий. Авторы впервые системно исследовали теорию и методологию
разработки стратегии развития предприятия, выделив и проанализировав основные ее элементы, учитывая при этом особенности хозяйственной деятельности в России.
Монография подготовлена при поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект 10-02-00082а – глава 1, проект 1002-00081а – глава 2 и проект 10-02-00038а – глава 3).
Книга предназначена для научных работников, преподавателей, аспирантов и студентов высшей школы, а также для всех, кто
интересуется развитием экономики России.
По вопросам приобретения книги обращаться в редакцию
тел./факс (495) 974-1945, 974-1950 * доб. 108, 109, e-mail: iovrf@mail.ru
115093, Москва, 1-ый Щипковский пер., д. 1, под. 2, 4 этаж, офис, МАОК
46