О ситуации в области купли-продажи квартир рассказывает

О ситуации в области купли-продажи
квартир рассказывает Павел Кузнецов, президент
Уральской палаты недвижимости.
– Павел Александрович, что сейчас происходит на рынке недвижимости?
– Уже почти год не происходит заметной динамики. Рынок довольно стабилен. По
сравнению с ситуацией годичной давности цены остались примерно на том же уровне.
С марта прошлого года цены начали снижаться. Но снижение произошло
незначительное, около 10%.
– На самом деле снижение довольно ощутимое. Так, в октябре 2007 года средняя
цена квадратного метра составляла 81 тысячу рублей, сейчас 80 тысяч; средняя
цена в первом поясе в октябре была 69 тысяч, сейчас – 67 тысяч рублей.
– Судить по средней цене за квадратный метр достаточно трудно. Тем более что в
статистику попадают цены предложения, а не реальные цены, за которые квартира
продается. Примерно с октября прошлого года мы потеряли 1700 рублей на цене
предложения на вторичном рынке. Но при этом важно отметить, что с октября
прошлого года объем предложения уменьшился на 10%. Этот показатель говорит о
том, что рынок приходит в движение. Если в обычных условиях у нас продавалось
около 4 тысяч объектов, в прошлом году этот показатель доходил до 11 тысяч, то уже
сейчас предлагается около 10 тысяч объектов.
– Какие районы дешевеют быстрее всего?
– Можно говорить, что быстрее дешевеют или медленнее дорожают те квартиры,
которые обладают меньшими потребительскими качествами. Это жилье в
большинстве удаленных районов города.
– В частности, телезрителей интересует перспектива приобретения недвижимости
в районе Химмаша.
– У всех районов приличной типовой застройки (я имею в виду дома хорошей
планировки, строящиеся массово, образующие микрорайон) все будет хорошо. Там
образуется хорошая инфраструктура прямо в ходе строительства и после него. А
сегодня на характеристику района влияет больше не удаленность от Центра, а его
транспортная инфраструктура. С этим в таких районах все нормально. Что касается
Северного Химмаша, там планируется выезд в город через Кольцовскую трассу.
Поэтому добраться с Химмаша можно будет гораздо быстрее, чем из многих
сравнимых по удаленности районов.
– Как продаются квартиры в Центре?
– Центр вообще не страдает от каких-либо катаклизмов. В прошлом году, на фоне
общего застоя и тенденции к снижению цен на жилую недвижимость, Центр,
наоборот, прибавил за год 13%. Спрос на квартиры в Центре не уменьшается, и на
покупателей в меньшей степени оказывает влияние ценовая ситуация в целом по
городу. Вообще можно говорить, что рынок у нас по-прежнему интересен покупателю
просто потому, что потребность в жилье у екатеринбуржцев огромная.
– А если разграничивать по качеству жилья и по типу планировки, какие дома
меньше пользуются спросом: «хрущевки», «брежневки», «улучшенки»?
– На любом рынке всегда пользуется спросом любое жилье, вопрос только в цене.
Относительно негативную тенденцию демонстрирует жилье старых планировок –
«хрущевки» и дома, которые были построены еще раньше них. В силу своих низких
потребительских качеств они дешевеют быстрее, чем более новые дома, потому что
находят гораздо меньше покупателей, готовых их купить. Продавцам же приходится
идти на уступки.
– Продавцы сегодня готовы торговаться? Сколько времени может продаваться
одна квартира?
– Срок продажи по-прежнему велик, хотя он постепенно снижается. При оптимальных
условиях он составляет несколько месяцев. Может быть и меньше, если цена ближе к
рыночной, а не к среднему предложению. В общем, ситуация сегодня для покупателя
благоприятная и торговаться относительно легко.
– Что происходит с новостройками? Предложения много и есть из чего выбрать.
Как ведут себя застройщики?
– Цены на «первичку», в общем, стабильные. Рынок новостроек тоже находится в
относительном застое, связанном с рядом некоторых административных и финансовых
причин. Ситуация с предложением стабильная, продажи не очень хороши по
сравнению с 2006 годом. Но, я думаю, это ситуация временная, и очень скоро цены на
новую недвижимость пойдут вверх. Надо только оговориться, что мы не имеем в виду
естественное повышение цены предложения по мере увеличения степени готовности
дома. Цена квадратного метра на стадии закладки фундамента гораздо ниже по
сравнению с ценами, когда дом уже стоит с крышей. Просто инфляция и удорожание
строительных материалов делают цену на квадратный метр гораздо большей.
– Ипотечный кризис докатился и до нас: САИЖК ужесточило условия выдачи
ипотечных кредитов. Как это отразится на рынке недвижимости?
– Действительно, банки стали гораздо жёстче подходить к своим заемщикам. Это
приведет к снижению давления ипотечных денег на рынок, на величину спроса. Рынок
будет более сбалансированным, это опять же не даст расти ценам. Но мне кажется, что
при существующей потребности в жилой недвижимости уменьшение
платежеспособного спроса нам не грозит. Ипотечный рынок пережил бурный рост.
Еще три года назад только 10% сделок заключались с помощью ипотечных кредитов, в
2007 доля таких сделок была уже 40%. Я думаю, что и это не предел – люди будут
продолжать занимать у банков деньги для покупки квартир. К тому же это и
экономически целесообразно. Гораздо лучше распределить имеющиеся на руках
средства другим образом, а деньги на приобретение жилой недвижимости занять в
банках. Поскольку ипотечные кредиты обеспечены, то и ставки соответственно самые
низкие на рынке. Возможно, процент сделок, заключаемых с помощью ипотечных
кредитов, ненадолго снизится, до тех пор, когда люди переориентируются с одного
объема документов на другой, с одной стоимости и необходимого уровня заработной
платы на другие. Но в принципе кардинального изменения ставок, а значит, и
требований платежеспособности заемщиков не будет. Особенно если учитывать, что
зарплаты в Екатеринбурге и в России в целом продолжают расти. Люди в принципе
способны занять денег и выплачивать их потом, сразу решив свою жилищную
проблему.
– «Где лучше купить квартиру – в Березовском или на окраине Екатеринбурга?»,
– спрашивает Ольга Викторовна.
– Очень сложный вопрос, потому что динамику изменения цены в отдельных районах
практически сложно предугадать. Очень много нюансов осталось за рамками этого
вопроса. В любом случае жилая недвижимость – это потребительская вещь – вы будете
в ней жить и извлекать полезные свойства. Это зависит от конкретной индивидуальной
ситуации: что для Ольги Викторовны будет лучше: выбрать Березовский либо
окраину Екатеринбурга? Мне здесь сложно советовать. Я лично отношусь с большой
симпатией к городу Березовскому. Вопрос в другом, насколько удобно будет
добираться до нужных мест в Екатеринбурге, живя в Березовском. Совершенно
очевидно, что в Екатеринбурге есть районы, из которых гораздо сложнее доехать, чем
из Березовского, – например, с Сортировки.
– Но эта покупка оправдает себя в будущем? Если допустим, Ольга Викторовна
купит квартиру в Березовском в ипотеку, а в результате ей придется переплатить
не одну стоимость, а две, а то и три.
– Наш 15-летний опыт рынка недвижимости показывает, что любые вложения в
недвижимость всегда выгодны. Не думайте, что, занимая сегодня деньги на
приобретение жилья по ипотеке, вы будет разочарованы в будущем. Нет никаких
предпосылок, что цены на недвижимость у нас кардинально снизятся.
– Эксперты прогнозируют повышение цен уже этой весной. Вы видите реальные
предпосылки для этого?
– Любые прогнозы остаются прогнозами и не имеют гарантии в 100%. Во-первых, к
весне наверняка произойдет увеличение деловой активности, а рост количества сделок
может спровоцировать рост цен. Во-вторых, ситуация слишком давно стабильная и
есть некоторые факторы, по которым можно предполагать, что цены могут пойти
вверх. Это и состояние рынка коммерческой недвижимости, и состояние рынка аренды
жилой недвижимости, которые постоянно набирают разгон. Можно также
проанализировать рынки недвижимости других городов, в которых, в отличие от
Екатеринбурга, рост цен продолжался. Кстати, Екатеринбург за последний год утратил
статус третьего города в стране по величине стоимости жилой недвижимости. Нас
обогнали многие российские города, просто потому что Екатеринбург «не растет». Это
не хорошо, и не плохо, все эти соревнования условны, и они отражают лишь
экономическую ситуацию и не более.
– Такой бурный рост цен, как в 2006 году, сейчас возможен?
– Думаю, что нет.