Метод актуализации определенной ранее прибыли

А.Н. Фоменко
практикующий оценщик, ктн
e-mail: anf-ocenka@mail.ru
МЕТОД АКТУАЛИЗАЦИИ ОПРЕДЕЛЕННОЙ РАНЕЕ ПРИБЫЛИ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Определение адекватной прибыли предпринимателя, используемой при оценке недвижимости в рамках затратного подхода, вызывает значительные трудности у практикующих
оценщиков. Прибыль предпринимателя характеризует норму прибыли инвестора, вкладывающего средства в строительство объекта недвижимости за весь период строительства. Эта
прибыль существует всегда вне зависимости от того, кто выполняет функции заказчика и
подрядчика: сам инвестор или привлекаемые им сторонние организации.
Прибыль предпринимателя можно определить на основе информации о доходности инвесторов или девелоперов, реализовавших конкретные проекты. Однако для оценщика получить такую информацию проблематично — как правило, она является коммерческой тайной.
Поэтому наиболее доступным способом для оценщика является анализ рынка новостроек на
основе метода рыночной экстракции.
При инвестировании средств в конкретное строительство прибыль предпринимателя зависит от ряда факторов: сроков строительства, доли заемных средств в инвестированном капитале, процентов по кредиту, обременений в виде дополнительных инвестиций на создание
инфраструктуры или доли муниципалитета в строящемся объекте и т. п. Поскольку обычно
оценщик не знает всех этих условий, его попытки прогнозировать их при использовании метода рыночной экстракции приводят к дополнительному снижению точности расчетов.
Как известно, конечным результатом оценки объекта недвижимости является не прибыль
предпринимателя, а стоимость объекта оценки. Поэтому вполне оправданным при практической оценке является определение не реальной, а эффективной прибыли предпринимателя, т.
е. прибыли предпринимателя при условии, что финансирование полностью осуществляется
за счет собственных средств, а все остальные факторы отсутствуют. При таком подходе косвенный учет всех факторов осуществляется рыночной экстракцией соответствующих сегментов рынка объектов недвижимости и места оценки.
В качестве базы для определения относительной прибыли предпринимателя при рыночной экстракции можно выбрать различные величины. Наиболее часто в качестве базы для
прибыли предпринимателя выбирают затраты на строительство без учета или с учетом стоимости прав на земельный участок [1, 2 и др.]. Зависимости для расчета рыночной стоимости
объекта недвижимости при рассматриваемых базах для прибыли предпринимателя имеют
вид
Ср  Сстр  (1  ПП)  Сз.у ; (1)
Ср  (Сстр  Сз.у )  (1  ПП), (2)
где
Ср — рыночная стоимость единого объекта недвижимости;
Сстр — затраты на строительство (без учета стоимости земельного участка);
Сз.у — стоимость земельного участка;
ПП — прибыль предпринимателя (относительная величина).
Зависимость (2) отражает доходность строительного бизнеса, устанавливая взаимосвязь
между суммарными затратами и стоимостью продажи объекта недвижимости. При этом
вклады улучшения (построенного здания) и земельного участка в прибыль предпринимателя
предполагаются равнозначными. Однако строительство объекта недвижимости может быть
начато только при условии приобретения прав на земельный участок. А значит, и прибыль
предпринимателя может возникнуть только после приобретения этих прав. Поэтому при
оценке недвижимости разумно отнести прибыль предпринимателя к стоимости строительства. В этом случае рыночная стоимость продажи построенного объекта недвижимости
1
представляет собой компенсацию затрат на приобретение прав на земельный участок и затрат на строительство с учетом премии за вложение средств в строительство. При этом прибыль предпринимателя будет зависеть от того, какое улучшение построено на рассматриваемом земельном участке. Этот вариант учета прибыли предпринимателя отражает зависимость (1), которая в дальнейшем была принята за основу при разработке метода актуализации.
Зависимость для рыночной экстракции имеет вид
ПП 
Ср  Сз.у
Сстр
 1. (3)
На основе этой зависимости по рыночным данным о стоимости единого объекта недвижимости и стоимости земельного участка, с учетом расчетных затрат на строительство, можно
определить величину прибыли предпринимателя.
Поскольку цены на рынках земли, недвижимости (как единого объекта) и в строительстве
изменяются во времени не одинаково, то со временем имеющиеся данные по величине прибыли предпринимателя устаревают. Следовательно, их нужно периодически обновлять. Однако на практике, при каждой оценке недвижимости, производить расчет прибыли предпринимателя методом рыночной экстракции неоправданно трудоемко. Поэтому представляется
разумным разработка метода актуализации, определенной ранее прибыли предпринимателя.
Предположим, что на некоторую базовую дату, отличную от даты оценки, нам известна
величина прибыли предпринимателя. Используем зависимость (3) для базовой даты, преобразовав ее к более удобному виду:
1  ПП0 
где а0 
Ср0  Сз.у 0
Сстр 0
 С 
Ср 0  1  з.у 0 

Ср 0  Ср 0  Sзд  Сз.у 0  Sз.у. 0  Ср 0



1 

 (1  а0 ),
Сстр 0
Сстр 0  Sзд 
Ср 0  Sзд 0  Сстр0
Сз.у 0  Sз.у 

 .
Ср0  Sзд 0
Для даты оценки эта зависимость будет иметь следующий вид:
1  ПП1 
Ср 1
Сстр 1
 (1  а1 ) 
K р  Ср 0
KСстрТР  Сстр 0
 (1  а0 ) 
(1  а1 )
.
(1  а0 )
Выполнив подстановку, получим:
1  ПП1  (1  ПП 0 ) 
Здесь а1 
Kр
K стр

(1  а1 )
. (4)
(1  а0 )
Сз.у 1  Sз.у  K з.у  Cр0  Sз.у  (Sз.у / Sзд )1 Kз.у
(Sз.у / Sзд )1
,
 
 

 а0 
 
 
(Sз.у / Sзд )0
Ср 1  Sзд 1 K р  Ср 0  Sзд 0 ( Sз.у / Sзд )0 Kр
где
С — стоимость единицы площади (например, 1 м2);
Sзд — площадь здания;
Sз.у — площадь земельного участка;
Kр — коэффициент изменения цен на единый объект недвижимости с базовой даты до даты
оценки;
Kстр — коэффициент изменения цен в строительстве с базовой даты до даты оценки;
Kз.у — коэффициент изменения цен на земельный участок с базовой даты до даты оценки;
индекс 0 — соответствует базовой дате;
индекс 1 — соответствует дате оценки.
Используя зависимость (4), можно выполнить перерасчет прибыли предпринимателя (актуализировать) на любую дату оценки. Обычно для практических расчетов с достаточно хорошим приближением можно принять следующие допущения:
а1  а0 или
( S з.у / S зд )1
( S з.у / S зд )0
 1.
При этом коэффициент а0 может быть рассчитан по значению коэффициента а1, который
определить проще.
Практический пример использования метода актуализации с использованием зависимости (4) приведен в табл. 1.
Таблица 1
Величина
Значение
Коттедж в Московской области
в 30 км от МКАД
по Киевскому шоссе
15 декабря 2007 г.
Коттедж в Московской области
в 20…40 км от МКАД
январь 2006
(конец 2005 … авг. 2006):
72 %
1,336
2,989
4,014
1,343
1,931
[3]
Анализ информации [4]
[5]
[5]
Расчет
Расчет на основе данных [6]
 Сз.у 0 


 Ср 0 

0
0,04
Анализ информации [4]
 S з.у 


 S зд 0
3,94
Анализ информации [4]
а1
0,16
Расчет
 S з.у   Sз.у 

  

 Sзд 1  Sзд 0
3,94
Допущение
а0
ПП1
0,11
61 %
Расчет
Расчет
Объект оценки
Дата оценки
Базовый объект
Базовая дата
ПП0
Kр
Индекс СМР янв. 2006
Индекс СМР дек. 2007
Kстр
Kз.у
Источник информации
—
—
[3]
[3]
Таким образом, не повторяя трудоемкий процесс рыночной экстракции, удалось определить (актуализировать) прибылm предпринимателя на дату оценки.
Зависимость (4) можно использовать для определения прибыли предпринимателя в одних регионах на основе рыночных данных других регионов или в одних сегментах рынка недвижимости по данным других. В этом случае вместо коэффициентов изменения цен необходимо использовать коэффициенты, рассчитанные на основе соотношения соответствующих цен в разных регионах или сегментах рынка. Также необходимо учитывать все составляющие коэффициентов а0 и а1, поскольку принятые выше допущения, которые используются при актуализации, в этом случае являются достаточно грубыми.
Практический пример использования метода пересчета с использованием зависимости
(4) приведен в табл. 2.
Пересчет осуществлялся в два этапа. В качестве базовых данных принималась прибыль
предпринимателя для коттеджа по Рублево-Успенскому шоссе на расстоянии 15…25 км от
МКАД на 1 января 2006 г. [3]. На первом этапе проводилась актуализация прибыли предпринимателя для базового объекта на декабрь 2007 г. (дату оценки). На втором этапе был
сделан пересчет прибыли предпринимателя с базового объекта (Рублево-Успенское шоссе
15…25 км) на объект оценки (Киевское шоссе 30 км от МКАД).
Таблица 2
Величина
Значение
Источник информации
Коттедж в Московской области
Объект оценки
в 30 км от МКАД
—
по Киевскому шоссе
Дата оценки
15 декабря 2007 г.
—
1-й этап (актуализация данных по базовому объекту на дату оценки)
Коттедж в Московской области
Базовый объект
в 15…25 км от МКАД
[3]
по Рублево-Успенскому шоссе
январь 2006
Базовая дата
[3]
(конец 2005 … авг. 2006):
ПП0
132 %
[3]
КР
1,872
Анализ информации [4]
Индекс СМР янв. 2006
2,989
[5]
Индекс СМР дек. 2007
4,014
[5]
Kстр
1,343
Расчет
Kз.у
1,765
Расчет на основе данных [6]
 Сз.у 0 


 Ср 0 

1
0,06
Анализ информации [4]
 S з.у

 S зд
3,09
Анализ информации [4]
а1
0,19
Расчет
 S з.у   Sз.у 

  

S
зд

1  Sзд 0
3,09
допущение


1
а0
ПП1
0,20
расчет
228 %
расчет
2-й этап (пересчет данных по базовому объекту на объект оценки)
Коттедж в Московской области
Базовый объект
в 15…25 км от МКАД
расчет
по Рублево-Успенскому шоссе
Базовая дата (2-го этапа)
декабрь 2007
расчет
ПП0
228%
расчет
КР
0,549
анализ информации [4]
Индекс СМР дек. 2007
4,014
[5]
Индекс СМР дек. 2007
4,014
[5]
Kстр
1,000
расчет
Kз.у
0,373
расчет на основе данных [6]
 Сз.у 0 

 (для объекта оценки)
 Ср 0 

1
0,04
анализ информации [4]
 S з.у

 S зд
3,94
анализ информации [4]
а1
0,16
расчет
 Сз.у 0 

 (для базового объекта)
 Ср 0 

1
0,06
анализ информации [4]
 S з.у

 S зд
3,09
анализ информации [4]
0,19
75 %
расчет
расчет
а0
ПП1

 (для объекта оценки)
1

 (для базового объекта)
1
Результаты расчета прибыли предпринимателя одного и того же объекта (коттедж в Московской области в 30 км от МКАД по Киевскому шоссе) на 15 декабря 2007 г., проведенного
методом актуализации (табл. 1) и методом пересчета (табл. 2) отличаются между собой на 20
%. Учитывая погрешности исходных данных, погрешности определения коэффициентов ро-
ста и точность другой информации, можно признать полученный результат вполне приемлемым.
Заключение
Предложен метод актуализации прибыли предпринимателя, позволяющий по известным значениям этой прибыли определить ее значение на другую дату. Метод также дает
возможность рассчитать прибыль предпринимателя в других регионах и для различных сегментов рынка недвижимости по информации, которой располагает оценщик.
Литература
1. Козырь Ю.В. К вопросу о прибыли девелопера. — www.kopart.ru
2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: МКС, 2007.
3. Яскевич Е.Е. Мониторинг № 1 прибыли предпринимателя и внешнего износа для
объектов недвижимости на территории РФ. М.: НПЦПО, 2006. — www.appraiser.ru
4. Аналитические материалы по рынку загородной недвижимости, размещенные в:
www.rbc.ru, www.i-stroy.ru, www.concordya.ru, www.cottage.ru, журнал «Недвижимость
и цены» №47 (246).
5. Индексы цен в строительстве. Вып. 60. М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2007.
6. Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY». 2006.
№№ 130, 153. 2007.
Примечание.
Впервые статья была опубликована в журнале «Вопросы оценки» №4, 2007 г.