Доклад Шубина Д.В. - Фонд капитального ремонта

Доклад
директора Регионального фонда содействия капитальному ремонту
многоквартирных домов Ярославской области Д.В. Шубина на 1
Всероссийском съезде региональных операторов капитального ремонта
общего имущества в многоквартирных домах на тему:
«Региональные системы капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах. Практика применения»
Формирование системы капитального ремонта общего имущества
многоквартирных домов Ярославской области и особенности реализации
региональной краткосрочной программы капитального ремонта
в 2014 году
Основой для создания реальной системы капитального ремонта является
разработка и принятие всех необходимых нормативно-правовых актов.
Сегодня можно с уверенностью сказать, что первоначальный (основной)
этап создания системы капитального ремонта в области завершен. Теперь
стоит основная задача – организация самого капитального ремонта МКД.
Ведущее место в создании системы капитального ремонта занимает
Региональный оператор. Постановлением Правительства Ярославской
области № 629-п от 05.06.2013 Региональный фонд содействия капитальному
ремонту многоквартирных домов Ярославской области наделен
полномочиями регионального оператора. С учетом наделенных функций на
сегодняшний день сформирована и утверждена структура управления
Регионального фонда. (слайд №1 структура Фонда).
С первых дней функционирования Фонда в качестве регионального
оператора основной упор был направлен на информирование населения о
новой системе капитального ремонта. (слайд № 2 медиаплан)
Результаты проведенных общих собраний собственников показывают,
что к выбору способа накопления средств на капитальный ремонт жители
области подошли осознанно, во многом этому способствовала огромная
работа, проводимая Региональным фондом по информированию населения о
новой системе капитального ремонта. С целью реализации этой задачи
Региональным фондом содействия капитальному ремонту неоднократно
проводились выездные совещания во всех муниципальных образованиях
области, в которых приняли участия не менее 10 000 собственников
помещений, с декабря 2013 года ежедневно работает «Горячая линия
Регионального фонда», тема капитального ремонта активно освещалась в
региональных СМИ.
Сроки
принятия
решений
собственниками
помещений
многоквартирных домов области были продлены в соответствии с
изменениями, внесенными в Жилищный кодекс Российской Федерации
законом 417-ФЗ, до 1 мая 2014 года. По истечении установленного законом
времени, в результате активной работы собственники многоквартирных
домов определились с выбором способа накопления взносов на капитальный
ремонт.
Одновременно с информированием населения
осуществлялась
техническая инвентаризация МКД, по результатам которой строилась
адресная долгосрочная программа капитального ремонта.
Учитывая, что управляющими организациями области в последние годы
практически не обновлялись технические паспорта МКД в ходе технической
инвентаризации выявлено ряд неточностей, ошибок по размеру площадей,
уровню благоустройства.
Финансовая обеспеченность Программы произведена из расчета, что
большинство собственников жилых помещений выберут способ
формирования фонда капитального ремонта на счете регионального
оператора.
Но практика показала, что значительная часть собственников выбрали
способ формирования фонда капитального ремонта на спецсчетах
(Регионального фонда и ТСЖ, ЖСК). Решение о формирование фонда
капитального ремонта на специальном счете Регионального фонда принято
собственниками 1760 многоквартирных домов, решение о формировании
фонда капитального ремонта на специальном счете ТСЖ, ЖСК 431
многоквартирных домов. Учитывая, что в долгосрочную программу
капремонта включены 10 тысяч МКД, формировать фонд капитального
ремонта на счете регионального оператора будут 7809 многоквартирных
домов Ярославской области ( слайд № 3 выбор способа).
Специальные счета выбрали собственники МКД, имеющих большие
площади, способные накопить взносы в короткие сроки, при этом ремонт в
этих домах менее затратный (это 42% от общей площади МКД, включенных в
долгосрочную программу капитального ремонта). В результате пришлось
вносить изменения в региональную адресную программу.
В это время в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения, с учетом
которых долгосрочная адресная программа капитального ремонта уточнена по
периодам проведения капитального ремонта и в разрезе муниципальных
образований с учетом ее финансовой обеспеченности.(слайд № 4)
Изучив мнение муниципальных образований области и собственников
помещений в МКД,
мы пришли к необходимости первоочередного
проведения ремонта крыш.(слайд № 5)
Исходя из этого Программа была сформирована по двум периодам;
1) проведение капитального ремонта крыш, инженерных систем
водоснабжения, водоотведения, электроснабжения
2) проведение капитального ремонта фасадов, инженерных систем
теплоснабжения, лифтов, подвальных помещений, фундаментов, инженерных
систем газоснабжения
При этом очередность проведения капитального ремонта общего
имущества в МКД, определенная первоначальной региональной адресной
программой не нарушается, а в отдельных случаях в результате формирования
ее по периодам проведения ряда работ переносится на более ранний срок.
Стоимость предусмотренного региональной программой капитального
ремонта и краткосрочным планом на 2014 год работ по капитальному ремонту
определена с учетом предельной стоимости капитального ремонта каждого
вида работ, разработанного Региональным фондом и утвержденным
постановлением Правительства Ярославской области.
В краткосрочный план капитального ремонта 2014 года включен 471
МКД по одному виду ремонта. Практически в каждом поселении области
планируется проведение капитального ремонта МКД по одному виду.(слайд
№ 6)
Общий объем капитального ремонта в 2014 году составит 639 млн.
рублей.
Учитывая, что собственники помещений начнут уплачивать взносы
только с 1 июля 2014 года и взносы за декабрь 2014 года поступят в январе
2015 года, Региональный фонд получит средства собственников с учетом
предоставленного права на их использование в текущем году всего около 283
млн. рублей.
Недостаток средств собственников на осуществление работ по
капитальному ремонту в 2014 году будет восполнен за счет финансовой
поддержки.
Общий размер финансовой поддержки проведения капитального
ремонта за счет средств областного бюджета в 2014 году запланирован в
размере 281,9 млн. рублей (слайд № 7 источники финансирования
программы).
В 2014 году Ярославская область выполнила условия Федерального
закона № 185-ФЗ и оформила заявку на предоставление за счет средств
Государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ
финансовой поддержки для реализации программы капитального ремонта в
размере 73,7 млн. рублей.
По многоквартирным домам, являющимися памятниками архитектуры,
в области принято решение следующего характера.
В связи с длительностью разработки и согласования документов на
данный тип МКД, в 2014 году планируется осуществить только подготовку
проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта,
планируя проведение ремонта в 2015 году.
Внесенные изменения в ЖК РФ предоставили реальную возможность
субъектам РФ по включению в План капитального ремонта 2014 года
дополнительно МКД по так называемому третьему критерию
- выявление физического состояния многоквартирного дома, при котором
имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей
способности строительной конструкции, но отсутствует опасность внезапного
разрушения многоквартирного дома, и функционирование конструкций и
эксплуатация такого многоквартирного дома возможны при проведении
незамедлительного капитального ремонта (восстановления, усиления) таких
строительных конструкций, за исключением несущих строительных
конструкций, и (или) замене отдельных элементов несущих строительных
конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких
конструкций элементы.
Правительством Ярославской области утвержден Порядок включения
МКД по этому критерию. Указанный критерий используется только при
актуализации региональной программы капитального ремонта.
Региональная адресная программа капитального ремонта неоднократно
актуализировалась.
Постановлением Правительства Ярославской области области
утвержден региональный краткосрочный план реализации региональной
программы капитального ремонта на 2014 год, реализация которого
практически началась.( 70% МКД по третьему критерию).
Немаловажным фактором формирования Фонда капитального ремонта
является налаженная система от изготовления платежных документов,
доставки их собственникам до перечисления средств через кредитные
организации и работа с неплательщиками.
Учитывая, что принято решение в области изготовления отдельного
платежного документа, а это огромный объем не менее 500 тысяч лицевых
счетов, возможностей осуществления этой работы у самого регионального
фонда не имеется (слайд № 8 форма квитанции).
Фондом был объявлен конкурс, в результате которого отобраны агенты
по подготовке и доставке платежных документов собственникам помещений
МКД области. В открытом конкурсе приняли участие ИРЦ, УК,
ресурсоснабжающие организации, которые осуществляют начисление
платежей за ЖКУ. В настоящее время заключены договоры с победителями
конкурса и в начале августа каждый собственник помещений получит
платежный документ на оплату взносов на капитальный ремонт.
Особенностью Ярославской области является обязанность Регионального
оператора по подготовке и доставке платежных документов не только
собственникам, формирующим фонды капитального ремонта на счете Фонда,
но и собственникам, выбравшим способ накопления средств на капремонт на
специальных счетах Фонда.( слайд № 9,9а)
В связи с тем, что на территории Ярославской области уже существует
устоявшаяся система приема платежей за жилищно-коммунальные услуги, в
которой задействованы кредитные организации, Почта России и другие
платежные системы, можно сделать вывод, что собственники помещений
МКД сами определили тех агентов, услугами которых они ежемесячно
пользуются (слайд № 10 движение денежных потоков).
Для организации процесса сбора взносов на капитальный ремонт
Региональным Фондом заключены договоры с кредитными организациями,
Почтой России, платежными системами на прием и перевод денежных
средств, поступивших от собственников на счет и специальные счета
Регионального оператора. Так же хочется отметить, что в Ярославской
области также принято решение, что расходы по оплате услуг агентов по
приему взносов на капремонт от собственников помещений, формирующих
фонды капитального ремонта на счете и специальных счетах Регионального
оператора, возмещать за счет средств Фонда.
В начале июля Региональным фондом были проведены конкурсы по
отбору российских кредитных организаций на право заключения договора на
открытие и ведение счета и специальных счетов Регионального оператора.
Победителем конкурса на открытие и ведение счета Регионального фонда
признан банк ВТБ. Конкурс на открытие и ведение специальных счетов
Регионального оператора выиграл банк ВТБ.
Кроме этого, 1760 счетов Регионального фонда открыты для тех
многоквартирных
домов,
собственники
которых
самостоятельно
определились с выбором банка. Среди них Сбербанк России, Банк ВТБ,
Россельхозбанк, Промсвязьбанк, Московский индустриальный банк, Альфа
Банк,Связб Банк (слайд № 11)
В 2015 году объемы планируемого капитального ремонта общего
имущества МКД значительно превысят объемы 2014 года. В этом случае
возникает необходимость привлечения кредитных ресурсов для реализации
Программы. В числе семи субъектов Российской Федерации Ярославская
область определена для реализации «пилотных» проектов по кредитованию
проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирных
домов.
В Минстрой России направлена «дорожная карта» по реализации
«пилотного» проекта на территории области.
Необходимо на уровне Федерации разработать механизм возмещения
процентов по кредитам за счет государственной поддержки (по типу
финансовой поддержки агропромышленного комплекса, а это 100%
возмещение ставки за кредит за счет средств Федерального бюджета).(слайд
№ 12).
На сегодняшний день в рамках реализации утвержденного
краткосрочного Плана Фондом проводится следующая работа:
- специалистами технической службы Фонда производится
обследование МКД с составлением дефектных актов на каждый МКД.
- подготавливается сметная документация
- началась процедура конкурсного отбора подрядных организаций в
соответствии с разработанной и утвержденной конкурсной документацией
(слайд № 13).
Особое внимание при проведении капитального ремонта уделяется
применению современных качественных материалов с увеличенным сроком
службы, что в последствии позволит снизить затраты на эксплуатацию общего
имущества МКД, увеличит межремонтные сроки проведения капремонта,
повысит энергоэффективность МКД, что приведет к снижению расходов на
теплоэнергию.
Проблемы и вопросы
С первых дней формирования региональной адресной программы
капитального ремонта возникает много вопросов
1. В какую программу должны включаться МКД, исключенные из
региональной адресной программы,
- физический износ которых превышает 70%
- совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту
конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих
в состав общего имущества в многоквартирных домах, в которых в расчете на
один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает размер
предельной стоимости этих услуг и (или) работ, утвержденный
постановлением Правительства Ярославской области.
Непонятно что это будут за программы и за счет каких источников они
будут реализовываться.
2. Возникают трудности в определении механизма зачета стоимости
ранее произведенных отдельных работ по капитальному ремонту общего
имущества многоквартирного дома собственниками жилых помещений.
Прошу поделиться своим опытом как решается этот вопрос в Ваших
регионах.
3. МКД, являющиеся памятниками архитектуры.
Особенностью всех городов входящих в « Золотое кольцо России»,
включая и Ярославскую область, является большое количество МКД,
являющихся памятниками архитектуры. Но для реализации программы
капитального ремонта МКД этого типа являются проблемными.
1) капитальный ремонт этих домов очень дорогостоящий, что утяжеляет
региональную программу;
2) площади помещений в этих домах небольшие и естественно размер
средств, собранных с собственников незначителен. Средства, затраченные на
весь комплекс работ по капитальному ремонту домов этого типа не будут
возмещены собственниками до конца реализации Программы;
3) ущемляются права собственников других МКД, ставя их в неравные
условия
Необходимо решить вопрос о разработке отдельной программы
капитального ремонта для МКД, являющимися памятниками архитектуры.
4. Хочу уточнить вопрос требуются ли заключения независимой
экспертизы сметной документации для выполнения работ по капитальному
ремонту общего имущества в МКД в рамках реализации долгосрочной
адресной программы.
5. В соответствии с Жилищным законодательством РФ затраты по
изготовлению, доставке квитанций несет собственник специального счета.
Региональный фонд несет расходы по изготовлению, доставке
квитанций, по оплате комиссий за перечисление платежей на специальные
счета Регионального оператора за счет средств областного бюджета, а ТСЖ и
ЖСК за счет собственников. Понятие специального счета, открытого
региональным оператором или ТСЖ и ЖСК, имеет единое значение. Однако,
собственники помещений в МКД, формирующих фонд накопления на
спецсчете регионального оператора и на спецсчете ТСЖ и ЖСК находятся в
неравных условиях, что вызвало социальное напряжение в области,
обращения в антимонопольный комитет по данному вопросу.
Прошу поделиться своим опытом как строится данная работа в Ваших
регионах.
6. Жилищный кодекс РФ предполагает, что за 30 лет реализации
долгосрочной адресной программы должен быть проведен комплексный
капитальный ремонт всех МКД, включенных в программу.
Однако, по расчету собственники многих МКД за все 30 лет не смогут
собрать средства даже и на один вид ремонта.
За счет каких источников необходимо обеспечить проведение ремонта
этих МКД, учитывая, что в соответствии с законодательством реализацию
программы необходимо осуществлять с учетом
ее финансовой
обеспеченности.
7. Предложения кредитных организаций
представленных на
конкурсный отбор показали, что крупные банки РФ (Сбербанк, ВТБ)
предлагают очень низкие процентные ставки на остатки средств, находящиеся
на счетах, специальных счетах Регионального оператора это чуть более 3%,
что далеко не могут перекрыть реальные потери от инфляции в стране (индексдефлятор на 2015 год – 105,1). Кроме того, предлагаемая кредитными
организациями стоимость приема и перевода взносов на капитальный ремонт
составляет не менее 19 руб. за 1 платежный документ.
8. При формировании базы для начисления платежей собственникам
помещений в МКД области по взносам на капитальный ремонт столкнулись с
трудностями заключения договоров с организациями, находящимися в
федеральной собственности в результате отсутствия у них предусмотренных в
сметах средств на данные цели.
Не поступление взносов на капитальный ремонт от организаций
федерального значения приведет к финансовой невозможности проведения
капитального ремонта и ущемлению интересов собственников МКД, в
которых расположены данные организации.
Просим рассмотреть вопрос финансирования расходов по капитальному
ремонту общего имущества в МКД в части площадей, занимаемых
организациями, находящимися в федеральной собственности на уровне
Министерства финансов РФ или федеральных министерств и ведомств.
9. Много вопросов при выборе способа формирования фондов
капитального ремонта от собственников жилых помещений поступало в части
включения в Региональную программу встроенно-присроенных помещений,
расположенных на 1 этажах МКД и занимаемых юридическими лицами.
Данные части МКД имеют дополнительные площади крыши, фасадов.
10. При принятии решения о выборе способа формирования фонда
столкнулись с фактом, что в одном МКД созданы два ТСЖ, или в одной
половине создано ТСЖ, а другая половина дома находится под управлением
УК.
Следует отметить, что эти ТСЖ созданы, зарегистрированы в
установленном порядке, поставлены на учет в налоговом органе. Эти
документы имеют юридическую силу.
В соответствии с 175 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе
формировать фонд капитального ремонта только на одном специальном счете.
Жилищная инспекция отклонила решения собственников помещений по
выбору способа накопления взносов на капремонт по причине отсутствия
кворума в МКД.
Таким образом, возникают несоответствия в законодательстве.
11. Имеет ли право Региональный оператор при формировании
краткосрочного плана реализации программы капитального ремонта
предусматривать проведение работ по капитальному ремонту по этапам, в
разрезе одного вида, например крыши над одним или несколькими
подъездами. Особенно это актуально в многоподъездных МКД, с целью
своевременности проведения ремонта, не дожидаясь накопления средств на
ремонт всей крыши.