С 1 января 2015 года налог на имущество физических лиц начал

Департамент экономического развития
Воронежской области
Автономное учреждение Воронежской области
«Институт регионального развития»
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
для органов местного самоуправления по установлению
размера ставок по НИФЛ в зависимости от кадастровой стоимости
объекта налогообложения
Воронеж 2015
2
Содержание
Введение
3
Нормативное обеспечение
3
1.1
Объект налогообложения и налогооблагаемая база
4
1.2
Налоговые ставки
7
1.3
10
1.3.1
Механизмы, позволяющие снизить социальную
напряженность
Налоговые льготы
1.3.2
Налоговые вычеты
11
1.3.3
Переходный период
12
12
3
Особенности формирования кадастровой стоимости
объекта
Расчет эффективных ставок
4
Рекомендуемые мероприятия
15
1
2
Приложения:
I
II
III
IV
НИФЛ в регионах РФ: перечень регионов, перешедших на
исчисление налога на имущество физических лиц, исходя
из кадастровой стоимости с 2015 года, ставки
Проект решения представительных органов
муниципальных образований
Пообъектный расчет ставок налога на имущество
физических лиц от кадастровой стоимости объектов
Расчет поступлений налога на имущество физических лиц в
бюджеты поселений
10
15
3
ВВЕДЕНИЕ
Настоящие методические рекомендации разработаны в связи с переходом
на новую систему расчета налога на имущество физических лиц, согласно закона
Воронежской области от 19.06.2015 года №105-ОЗ «Об установлении единой
даты начала применения на территории Воронежской области порядка
определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из
кадастровой стоимости объектов налогообложения» с целью оказания помощи
органам местного самоуправления Воронежской области в подготовке и
проведении мероприятий, способствующих установлению эффективных ставок
по налогу, позволяющих обеспечить наполняемость местных бюджетов при
отсутствии социальной напряженности.
Настоящие методические рекомендации носят информационный характер.
1.
Нормативное обоснование
Глава 32 Налогового кодекса РФ «Налог на имущество физических лиц»1.
С 1 января 2015 года налог на имущество физических лиц начал
действовать
в
28
субъектах
Федерации.
В
тех
же
субъектах,
где
соответствующее решение о переходе на новый порядок не принято, в качестве
налоговой базы по налогу на имущество физических лиц сохранится
инвентаризационная стоимость, умноженная на коэффициент-дефлятор. В
2020 году все регионы Российской Федерации должны перейти на порядок
определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов
налогообложения.
В приложении I приведен перечень регионов, в которых порядок расчета
налога на имущество физических лиц исходя из налоговой базы, которой
является кадастровая стоимость, введен с 2015 года.
1
До введения данной главы налог на имущество физических лиц взимался в
соответствии с Законом от 9 декабря 1991 года № 2003-1 «О налогах на имущество
физических лиц».
4
Согласно закона Воронежской области от 19.06.2015 года №105-ОЗ единой
датой применения на территории Воронежской области порядка определения
налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой
стоимости объектов налогообложения установлена дата 1 января 2016 года.
Нормативные правовые акты представительных органов муниципальных
образований об установлении ставок налога на имущество физических лиц от
кадастровой стоимости должны быть приняты и официально опубликованы в
срок до 1 декабря 2015 года (Приложение II).
1.1 Объект налогообложения и налогооблагаемая база
Объектом налогообложения, согласно ст. 401 главы 32 Налогового кодекса
РФ «Налог на имущество физических лиц», является следующее имущество:
- жилой дом;
- жилое помещение (квартира, комната);
- гараж, машино-место;
- единый недвижимый комплекс;
- объект незавершенного строительства;
- иные здание, строение, сооружение, помещение.
При этом
законодатель
установил,
что жилые
строения,
которые
расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного
подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального
жилищного строительства, будут относиться к жилым домам. Список объектов
налогообложения в редакции Налогового Кодекса РФ был существенно
расширен, в частности машино-места, объекты незавершенного строительства
и единые недвижимые комплексы.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется
исходя из их кадастровой стоимости (за исключением случаев, предусмотренных
5
п. 2 ст. 402 Налогового Кодекса РФ), рассчитанной методом массовой оценки,
которая отражает уровень рыночных цен2.
Задача:
Обеспечение полноты учета объектов налогообложения
Рекомендуемые мероприятия:
1)
Сверка баз данных: данных ФКП Росреестра ОМСУ по объектам
недвижимости, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости (далее
– ГКН) и данных ГКН фактическому наличию объектов.
Данное мероприятие эффективно для вовлечения в налогооблагаемый
оборот объектов, которые были проинвентаризированы давно. Например, в ГКН
учтен одноэтажный деревянный дом, площадью 50 кв.м. Фактически, на месте
этого дома построен 2-этажный кирпичный дом, площадью 200 кв.м. Если в
первом случае, с учетом налоговых вычетов, строение фактически выпадает из
налогового оборота, то при наличии подобных ситуаций имеется резерв для
наполнения местного бюджета. Кроме того, считаем целесообразным провести
сверку фактического наличия по объектам, которые были поставлены на учет в
соответствии с декларацией собственника.
2)
Формирование перечня объектов недвижимости, не стоящих на
кадастровом учете и индивидуальная работа с собственниками.
Вопрос постановки на учет в налоговых органах требует постоянного
внимания и контроля со стороны органов государственной власти Воронежской
области и администраций муниципальных районов и городских округов области.
Согласно
Плана
мероприятий
по
мобилизации
доходов
в
консолидированный бюджет Воронежской области на 2015 год (далее – План),
ОМСУ следует провести работу по:
-
проведению
инвентаризации
объектов
недвижимого
имущества
физических лиц и земельных участков, выданных разрешений на строительство
Налоговой базой, согласно закона от 9 декабря 1991 года № 2003-1 «О налогах на
имущество физических лиц», являлась инвентаризационная стоимость имущества - величина,
которая значительно отличается от реальной (рыночной) стоимостьи недвижимости.
2
6
с проверкой целевого использования земли и степени готовности строящихся
объектов (п.1.4.1. Плана);
- выявлению лиц, уклоняющихся от государственной регистрации права
собственности на законченные строительством объектов, с целью постановки
объекта на налоговый учет (п.1.4.2 Плана).
Формирование
рекомендовано
незавершенного
перечня
провести
в
объектов
целях
строительства
в
незавершенного
подготовки
налоговый
к
строительства
вовлечению
оборот
после
объектов
получения
разъяснений. В настоящее время на федеральном уровне отсутствует методика
механизма формирования налогооблагаемой базы по объектам незавершенного
строительства.
В приложении III приведен выборочный пообъектный анализ для расчета
ставок налога на имущество физических лиц.
1.2 Налоговые ставки
Переход
на
новую
налоговую
базу
потребовал
принципиального
пересмотра ставок. При старой системе налогообложения предельная ставка
составляла 2 %. Новая базовая ставка для жилых домов и жилых помещений,
недостроенных жилых домов, гаражей и машино-мест составляет 0,1 %, для
прочих объектов налогообложения - до 0,5 %. Для объектов, кадастровая
стоимость которых превышает 300 млн. рублей, а также для коммерческой
недвижимости (административно-деловых и торговых центров, объектов
общественного питания и бытового обслуживания) - до 2 %. Установив такие
ставки,
законодатель,
по
сути,
ввел
налогообложение
дорогостоящего
имущества. Ставки налога на имущество физических лиц регламентируются ст.
406 НК РФ (табл.2).
Налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены, но не
более чем в три раза нормативными правовыми актами представительных
органов муниципальных образований.
7
Таблица 2. Налоговые ставки НИФЛ, согласно ст.406 гл. 32 НК РФ
№
п/п
Объект налогообложения
1
Жилой дом, в том числе
жилые строения,
расположенные на
земельных участках,
предоставленных для
ведения личного
подсобного, дачного
хозяйства,
огородничества,
садоводства,
индивидуального
жилищного строительства
Налоговые
льготы
Льгота на
один
объект при
наличии
оснований
согласно ст.
407 НК РФ
Жилое помещение:
2
3
Возможные ставки, согласно
НК РФ
Налого
вые
МиниБазовая, Максивычеты мальная,
%
мальная,
%
%
Жилой дом
50 кв.м
0
0,1
0,3
2.1
- квартира
20 кв.м
0
0,1
0,3
2.2
- комната
10 кв.м
0
0,1
0,3
0
0,1
0,3
0
0,1
0,3
3
3
Гараж, машино-место
4
Единый недвижимый
комплекс, в состав
которого входит хотя бы
одно жилое помещение
1 млн.
руб.
Льгота на
один
объект при
наличии
оснований
согласно ст.
407 НК РФ
Льгота на
один
объект при
наличии
оснований
согласно ст.
407 НК РФ
Льгота на
один
объект при
наличии
оснований
согласно ст.
407 НК РФ
Общее имущество многоквартирного дома не является объектом налогообложения
8
№
п/п
5
5.1
6
6.1
6.2
6.3
7
Объект налогообложения
Возможные ставки, согласно
НК РФ
Налого
вые
МиниБазовая, Максивычеты мальная,
%
мальная,
%
%
(жилой дом)
Объект незавершенного строительства
Если проектируемое
0
0,1
назначение объекта жилой дом
Иные здания, строения, сооружения, помещения
Хозяйственные строения
0
0,1
или сооружения, площадь
каждого из которых не
превышает 50 кв. м,
расположенные на
земельных участках,
предоставленных для
ведения личного
подсобного, дачного
хозяйства,
огородничества,
садоводства,
индивидуального
жилищного строительства
Специально
оборудованные
помещения, сооружения,
используемые для
профессиональной
творческой деятельности
на период их
использования (не
предпринимательская
деятельность)
Прочие
Отдельные объекты
недвижимого имущества,
согласно ст. 378.2 гл.30
НК РФ (используемые для
предпринимательской
деятельности)
в
зависимости от
использования
Налоговые
льготы
0,3
0,3
Льгота
(п.15 ст.407
НК РФ) на
один
объект для
всех
физических
лиц
в
зависимости от
использования
в
зависимости от
использования
Льгота на
один
объект при
наличии
оснований
согласно ст.
407 НК РФ
0,5
2
0,5
2
Нет
льготы
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в
зависимости от:
- кадастровой стоимости;
- вида объекта;
9
- места нахождения объекта;
- видов территориальных зон, в границах которых расположен объект.
В приложении I приведены ставки налога на имущество физических лиц в
регионах РФ, уже утвердивших нормативные акты по данному налогу. В разделе
3 и приложении IV расчет ставок по муниципальным образованиям
Воронежской области.
Задача:
Установление
экономически
обоснованных
наполняемости бюджетов в условиях
новой
ставок
системы
и
обеспечение
налогообложения
имущества физических лиц.
Рекомендуемые мероприятия:
В
целях
недопущения
резкого
роста
налоговой
нагрузки
на
налогоплательщиков ОМСУ необходимо весь период становления новой
системы налогообложения в рабочем порядке проводить анализ изменения
стоимости объектов недвижимости, в том числе индивидуальную работу с
налогоплательщиками.
1.3 Механизмы снижения социальной напряженности
1.3.1 Налоговые льготы
Согласно закона от 9.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество
физических лиц» большая часть населения через льготы была выведена из зоны
уплаты данного налога. В главе 32 Налогового кодекса РФ «Налог на имущество
физических лиц» перечень льгот сохранен, но при этом сокращено количество
объектов, к которым они применимы. Налоговая льгота представляется в
отношении одного объекта налогообложения каждого вида по выбору
налогоплательщика. Например, если пенсионер имеет в собственности две
квартиры, то льгота будет предоставлена только на одну квартиру, на вторую
налог будет уплачиваться без каких-либо преференций. Кроме того:
- льготы применяются в случае, если объект находится в собственности
налогоплательщика и не используется в предпринимательской деятельности;
10
- налогоплательщик предоставляет в налоговый орган уведомление по
утвержденной форме до 1 ноября года, являющегося налоговым периодом. При
непредоставлении уведомления льгота будет применяться на один объект
каждого вида с максимально исчисленной суммой налога;
- в случае, если объект находится в общей долевой собственности, налог
исчисляется пропорционально его доле в праве собственности на объект.
Рекомендуемые мероприятия:
ОМСУ целесообразно провести информационно-разъяснительную работу
совместно с межрайонными инспекциями Федеральной налоговой службы для
налогоплательщиков о необходимых документах, сроках их предоставления для
получения
льгот.
Информацию
разместить
на
сайте
муниципального
образования, МИ ФНС, а также в прочих средствах массовой информации.
1.3.2 Налоговые вычеты
Ст. 403 НК РФ предусмотрены налоговые вычеты, представленные в
таблице 3.
Таблица 3. Уменьшение кадастровой стоимости при расчете налоговой базы
№
п/п
1
2
3
4
Объект недвижимости
Уменьшение кадастровой стоимости (налоговые вычеты)
Квартира
Уменьшается на величину кадастровой стоимости 20-ти
кв. м общей площади этой квартиры.
Комната
Уменьшается на величину кадастровой стоимости 10-ти
кв. м площади этой комнаты.
Жилой дом
Уменьшается на величину кадастровой стоимости 50-ти
кв. м общей площади этого жилого дома.
Единый
недвижимый Уменьшается на 1 млн. рублей
комплекс, в состав которого
входит хотя бы одно жилое
помещение (жилой дом)
В соответствии с п. 7 ст. 403 главы 32 Налогового кодекса Российской
Федерации
нормативным
правовым
актом
представительных
органов
муниципального образования возможно увеличение размеров налоговых
вычетов, предусмотренных пунктами 3 – 6 вышеуказанной статьи.
11
В случае, если объект находится в общей долевой собственности, налог
исчисляется пропорционально его доле в праве собственности на объект.
Задача:
Наполняемость местного бюджета в населенных пунктах, где преобладает
индивидуальное
жилье.
Существует
большая
вероятность
снижения
поступлений по данному налогу даже при максимальной ставке. Это связано с
тем, что законодатель установил большой вычет на жилые дома – 50 кв. м.
Рекомендуемые мероприятия:
Поиск других источников (список объектов налогообложения расширен):
см. мероприятия раздела 1.1.
1.3.3 Переходный период
Регионам предоставлен достаточно длительный период времени, в течение
которого они должны перейти на новый порядок определения налоговой базы.
Такой срок установлен до 1 января 2020 года. Это связано прежде всего с
необходимостью завершения всех подготовительных мероприятий, в том числе с
проведением в полном объеме кадастровой оценки недвижимости, а также с тем,
чтобы рост налоговой нагрузки был равномерным и распределенным во
времени.
Сумма налога за первые четыре налоговых периода будет исчисляться по
формуле, которая предусматривает ежегодное увеличение на 20 % от разницы
между суммой налога, которая уплачивается в настоящее время исходя из
инвентаризационной стоимости недвижимости, и суммой, которая планируется к
уплате через пять лет исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Начиная
с 2020 года будет уплачиваться полная сумма налога. Таким образом, в полной
мере налоговую нагрузку налогоплательщики ощутят на себе лишь через пять
лет.
Н = (Н1 – Н2) * К + Н2, где:
Н – налог в переходный период;
Н1 – налог, рассчитанный по кадастровой стоимости;
12
Н2 – налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости;
К – корректирующий коэффициент.
Таблица 4. Значения корректирующего коэффициента в переходный период
Переходный период
Значение коэффициента
1 год
2 год
3 год
4 год
0,2
0,4
0,6
0,8
Расчет предлагаемых ставок представлен в разделе 3 и приложении IV.
2. Особенности формирования кадастровой стоимости объекта
Кадастровую стоимость определяют оценщики согласно Федеральному
закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», с учетом разработанных Минэкономразвития РФ Федеральных
стандартов
оценки
«Определение
кадастровой
стоимости
объектов
недвижимости (ФСО №4)». Данный стандарт учитывает международные
стандарты оценки и федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Цель оценки
и виды стоимости (ФСО №2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» и
содержит
требования
к
определению
кадастровой
стоимости
объектов
недвижимости.
Кадастровая оценка – это разновидность рыночной оценки. Основное
отличие кадастровой оценки от рыночной состоит в том, что кадастровая оценка
– массовая, а рыночная – индивидуальная. Так как массовая оценка
недвижимости
проводится
в
отношении
большого
числа объектов на
определенную дату с использованием стандартных методик и статистического
анализа, то не исключены неточности, которые потребуют доработки.
Результаты
оценки
проходят
экспертизу
в
саморегулируемых
организациях, а рассчитанная стоимость публикуется в средствах массовой
информации. Органы власти субъектов РФ принимают нормативные правовые
13
акты
об
утверждении
государственный
кадастр
результатов
оценки
недвижимости.
и
После
стоимость
этого
она
вносится
в
передается
Росреестром в налоговые органы для начисления налога.
Основные факторы, влияющие на формирование кадастровой стоимости:
1)
Местоположение - первый и важнейший фактор. Данный параметр
складывается
из
престижности
района,
его
удаленности
от
центра
муниципального образования, а также расположения объекта внутри района.
Традиционно считается, что чем ближе к центру – тем лучше, однако это общее
правило, из которого существует масса исключений, которые исторически
сложились в каждом муниципальном образовании, в том числе состояние
объекта, вид из окна, этажность (последний этаж в разных случаях может быть и
плюсом, и минусом).
2)
Транспортная доступность – учитывает возможности сообщения
между населенными пунктами муниципального образования, областного центра
и т.д. посредством разного вида транспорта.
3)
Площадь. Традиционно считается, что чем больше в квартире
квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше
площадь, тем выше цена 1 кв. м. Однокомнатные квартиры в пересчете на метры
стоят дороже (при прочих равных условиях), чем 3-4-х комнатные. Объяснение
простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле «целиком»), тем
большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные
варианты всегда больше желающих.
4)
Тип дома: монолитные, кирпичные дома, «типовая панель»,
«хрущевки» и т.д.
5)
Наличие социальной инфраструктуры: обустроенность территории,
наличие паркинга и т.д.
Задача:
Отсутствие социальной напряженности среди населения в связи с
введением новых ставок.
14
Рекомендуемые мероприятия:
- информационно-разъяснительная работа с населением в средствах
массовой
информации,
на
интернет-ресурсах
ОМСУ,
способствующая
реализации прав налогоплательщиков на получение информации: где узнать
кадастровую стоимость, почему она такая, сравнить с рыночной, куда
обращаться в случае несогласия, согласно ФЗ «Об оценочной деятельности» и
т.д.
Ссылка на портал Росреестра: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/;
- работа с населением по разрешению спорных ситуаций и анализ
кадастровой
стоимости
отдельных
объектов
в
сравнении
с
рыночной
(кадастровая стоимость занижена или завышена).
3.Расчет эффективных ставок
На основании данных, предоставленных УФНС РФ по Воронежской
области, подготовлен расчет поступлений налога на имущество физических лиц
в разрезе поселений.
В колонках 2-9 – данные налогового органа.
Коэффициент
досчета
количества
объектов
(колонка
10)
введен
вследствие неполноты базы на данный момент:
𝐾досчета =
𝑁об.инв
𝑁об.кадастр.
, где
𝑁об.инв – количество объектов в базе данных налогового органа с
инвентаризационной стоимостью и с действующими правами, единиц;
𝑁об.кадастр. – количество объектов в базе данных налогового органа с
кадастровой стоимостью и с действующими правами, единиц.
Коэффициент вычета (колонка 11) учитывает стандартные налоговые
вычеты, предоставляемые, согласно ст. 403 НК РФ:
𝐾вычета =
𝑁об.кадастр. ∗ 𝑆об − 𝑁об.кадастр. ∗ 𝑆выч
, где
𝑁об.кадастр. ∗ 𝑆об
15
𝑆выч - площадь вычета для данной категории объекта, согласно ст. 403 НК
РФ, кв.м;
𝑆об – средняя площадь одного объекта, кв. м.
Суммарная кадастровая стоимость (налогооблагаемая база) (колонка 12):
∑ Скад = Скад в базе ∗ Кдосчета ∗ 0,75 ∗ Квычета ∗
𝑁облаг
𝑁об.кадастр.
, где
Скад в базе - суммарная кадастровая стоимость в базе данных налогового
органа, руб.;
Коэффициент 0,75 учитывает льготные категории (25%);
𝑁облаг - количество объектов с площадью превышающей стандартный
налоговый вычет, единиц.
В колонках с 13 по 21 рассчитан на налог на имущество физических лиц по
ставкам, возможным согласно ст. 406 НК РФ, а также отклонение от
начисленного налога на основании налоговой базы, исчисленной на основании
инвентаризационной стоимости объектов в абсолютных и относительных
единицах.
В колонках 22-30 учтен первый налоговый период, в котором согласно ст.
408 НК РФ применяется коэффициент, равный 0,2.
4.Рекомендуемые мероприятия
В настоящее время перед органами местного самоуправления стоит задача
установления оптимальных ставок по налогу на имущество физических лиц в
условиях введения новой системы налогообложения. При этом необходимо
обеспечить наполняемость местных бюджетов, но не допустить социальной
напряженности.
Считаем целесообразным для решения данной задачи, особое внимание
обратить на:
1. Организацию эффективного взаимодействия структур, участвующих в
формировании налоговой базы по налогу на имущество физических лиц
16
муниципального образования для обеспечения полноты и достоверности данных
в формирующемся Государственном кадастре недвижимости.
Мероприятия, рекомендуемые ОМСУ для обеспечения полноты учета
объектов налогообложения:
- сверка баз данных: данных ФКП Росреестра ОМСУ по объектам
недвижимости, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости и
данных ГКН фактическому наличию объектов;
- формирование перечня объектов недвижимости, не стоящих на
кадастровом учете и индивидуальная работа с собственниками с целью
вовлечения в налоговый оборот неучтенных объектов. Выявление лиц,
уклоняющихся от государственной регистрации права собственности на
законченные строительством объектов, с целью постановки объекта на
налоговый учет;
-
проведение
инвентаризации
объектов
недвижимого
имущества
физических лиц и земельных участков, выданных разрешений на строительство
с проверкой целевого использования земли и степени готовности строящихся
объектов;
- формирование перечня объектов незавершенного строительства;
-
организация
контроля
фактического
использования
строений,
помещений, сооружений.
2. Организацию масштабной информационно-разъяснительной работы для
недопущения социальной напряженности среди населения в связи с введением
новой системы налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Мероприятия, рекомендуемые ОМСУ для обеспечения реализации прав
налогоплательщиков на получение информации:
- размещение информации в СМИ, в том числе на интернет-ресурсах
ОМСУ, налоговых органов и т.д. ссылки на портал Росреестра, где можно узнать
кадастровую стоимость интересующего объекта;
17
- размещение информации о механизме действия федерального закона от
29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности»: куда обращаться в случае
несогласия с оценкой.
- размещение информации, совместно с межрайонными инспекциями
Федеральной налоговой службы для налогоплательщиков о необходимых
документах, сроках их предоставления для получения льгот.
- работа с населением по разрешению спорных ситуаций и анализ
кадастровой
стоимости
отдельных
объектов
(кадастровая стоимость занижена или завышена).
в
сравнении
с
рыночной