1.1. Понятие, значение и содержание ипотечного кредитования
advertisement
Содержание Введение ................................................................................................................... 3 1. Экономическая сущность и значение ипотечного кредитования .................. 7 1.1. Понятие, значение и содержание ипотечного кредитования ................. 7 1.2. Правовые аспекты ипотечного кредитования ........................................ 15 1.3. История ипотеки: отечественный и зарубежный опыт ......................... 20 2. Состояние и проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации .............................................................................................................. 28 2.1. Анализ текущего состояния ипотечного кредитования........................ 28 2.2. Анализ развития ипотечного кредитования за 2000-2005гг................. 35 2.3. Основные проблемы развития ипотечного кредитования .................... 52 3. Перспективы и направления развития ипотечного кредитования ............... 60 3.1. Создание строительно-сберегательных касс.......................................... 60 3.2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов ................ 64 3.3. Развитие гарантийного ипотечного страхования .................................. 80 Заключение ............................................................................................................ 88 Список литературы ............................................................................................... 93 Приложения ........................................................................................................... 95 3 Введение Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России. В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства. Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990-е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (1993г.) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (1996г.). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали 4 отрабатываться Федерации конкретные было создано механизмы, Агентство Правительством по кредитованию (АИЖК). Основными формирование системы рефинансирования ипотечному целями создания Российской жилищному АИЖК долгосрочных было ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья. Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 -2010 гг. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, 5 регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке. Практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового развития принятого законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время ведется работа по реформированию программы «Жилище» на период 2006–2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, а в конечном счете - решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем. Цель дипломной работы – исследовать состояние и проблемы системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, определить перспективы и направления ее развития. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: рассмотреть понятие, значение и содержание ипотечного кредитования; рассмотреть правовые аспекты ипотечного кредитования; исследовать историю ипотеки: отечественный и зарубежный провести опыт; кредитования; анализ текущего состояния рынка ипотечного 6 провести анализ развития рынка ипотечного кредитования за 2000 – 2005гг.; выделить основные проблемы развития ипотечного кредитования; определить перспективы и направления развития ипотечного кредитования: создание строительно-сберегательных касс, развитие механизмов рефинансирования ипотечных кредитов, развитие гарантийного ипотечного страхования. Объектом исследования дипломной работы является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы специалистов по ипотечному кредитованию. отечественных ученых и 7 1. Экономическая сущность и значение ипотечного кредитования 1.1. Понятие, значение и содержание ипотечного кредитования Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:1 недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств. Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество ипотеки состоит в том, что покупателю предоставляется возможность купить квартиру, внеся лишь первоначальный взнос, который обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-15 лет. 2 Большинство людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения жилищных проблем. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - № 3. - с.57. 2 Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. - 2004. - № 8. - с.38. 1 8 Участниками ипотечной системы являются (рис.1): 3 Рис.1. Основные субъекты ипотечного кредитования Основные: Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему. Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить. Ипотечное Агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых 3 www.rusipoteka.ru 9 кредитов, таким образом создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит: выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам; формирование первичных ипотечных активов; эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках. Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионные фонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, что рейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можно предположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным среди российских и западных инвесторов. Второстепенные: Риэлторская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога. Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих страхования: страхование риска повреждения и уничтожения объекта; видов 10 страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки; страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик. Государственный регистратор-- орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки. Нотариус - согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения. Паспортные службы - регистрируют граждан по месту жительства. Органы опеки и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. Преимущества ипотечного кредитования:4 приобретая квартиру с помощью ипотечного кредита, нет необходимости годами копить деньги на покупку жилья, Вы сразу становитесь собственником жилья и можете сразу же переехать в новую квартиру; кредит выдается на длительный срок, за это время стоимость квартиры может значительно вырасти, а при заключении договора об ипотеке цена фиксируется; покупаемая квартира является залогом кредита и не нужно предоставлять никакой дополнительный залог; вы платите меньше налогов. Все проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере 1 000 000 руб. освобождаются от подоходного налога; Крысин А. Ипотека – решить проблемы можно только сообща // Банковское дело в Москве. – 2004. - № 3. – с. 18. 4 11 у Вас есть возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; у Вас есть возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту. Сегодня ни у кого не вызывает сомнения, что через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и региональной экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, независимо от конкретного объекта кредитования, прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов. Это влечет за собой появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджета и внебюджетных фондов, стимулирование развития инфраструктуры, увеличение предложения на рынке жилья и т.д. Важно и то, что условиями ипотечного кредитования предусмотрено наличие у заемщика собственных средств (как правило, не менее 30-40 % от стоимости приобретаемого жилья). Соответственно каждый рубль кредитных средств ведет за собой в строительство не менее 40 копеек сбережений граждан. Иными словами, используя механизм ипотеки, можно значительно повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и региональной экономики в целом, а также на практике реализовать задачу вложения средств в реальный сектор экономики. При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты. 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны. 12 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных, оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала). Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования:5 функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; функция обеспечения возврата заемных средств; функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:6 1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финанс. - 2004. - № 4. - с.14. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - с.42. 5 6 13 - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства. 2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. 3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер. 4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны. Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности. Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) 14 Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание дополнительных в резервов, рамках ассоциации гарантирующих ипотечных вклады, банков помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России. Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико- 15 политической обстановки, разработка необходимой законодательно- нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. 1.2. Правовые аспекты ипотечного кредитования 2005 год стал новой точкой отсчета для российской ипотеки: в силу вступил блок из 25 законов, направленный на формирование рынка доступного жилья. Такого комплексного пакета документов Госдума еще не видела. Над ним трудились почти 500 экспертов, по числу норм он вполне может претендовать на место в книге рекордов Гиннеса. Больше половины из принятых законов направлены на поддержку и развитие ипотеки - одного из основных инструментов рынка доступного жилья. По подсчетам экспертов, сегодня лишь 12,5% населения может приобрести жилье за счет собственных средств или долгосрочного кредита. Что же мешает остальным решить квартирный вопрос с помощью ипотеки? Ответы очевидны: высокие процентные ставки, значительные накладные расходы, необходимость официально подтверждать уровень доходов... Но это лишь видимые причины. Корни проблем уходят гораздо глубже - в несовершенство законодательства. Пакет законопроектов о доступном жилье и призван поправить ситуацию. Новшества настолько существенны, что эксперты оценивают ситуацию как революционную. «Принятый пакет документов снимает практически все известные на сегодняшний день проблемы, связанные с ипотечным кредитованием, - утверждает Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города», руководитель рабочей группы Центра стратегических разработок по формированию рынка доступного жилья. - В первую очередь он направлен на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют приобрести жилье за счет будущих доходов. Законы, касающиеся ипотеки, приняты полностью, мы очень серьезно продвинулись вперед».7 Что же получил заемщик в результате нововведений? 7 Денисова Н. Ипотека в законе // Твоя ипотека. – 01.05.05. 16 Прежде всего, появилась возможность сэкономить при получении кредита. С 1 января 2005 г. отменено обязательное удостоверение ипотечных договоров у нотариуса, а значит, не нужно выплачивать 0,5% от стоимости сделки. Если вы покупаете квартиру в кредит за $100 000, то $1500 останутся при вас. Правда, законодательство все же оставляет банкам возможность потребовать удостоверения договора. Однако в этом случае достаточно будет заплатить всего 200 руб. - таков официально установленный государством размер нотариальной пошлины. Стала проще и процедура получения кредита для семей, в которых есть несовершеннолетние дети. Теперь не нужно согласовывать ипотечные сделки в органах опеки и попечительства. Исключение составляют лишь ситуации, когда над детьми установлена опека или родители лишены прав. Приняты необходимые поправки к закону «Об ипотеке», которые создают законодательную базу для страхования ипотечных рисков. На первый взгляд, это никак не касается обычных заемщиков, но этот шаг может повлиять на снижение размеров первоначального взноса. Раньше было так: если в ипотечной программе размер первого взноса невелик, значит, высоки ставки, поскольку банку в любом случае нужно компенсировать свои риски. Теперь же страховая компания разделит с банком риск, а значит, есть шанс, что условия станут мягче. Не обошли законодатели стороной и проблему ипотеки при кредитовании жилищного строительства. Банки пока не слишком охотно дают кредиты застройщикам под строящееся жилье: формально предмет залога отсутствует, следовательно, велик риск потерять деньги. Теперь справедливость восстановлена: в поправке к Гражданскому кодексу объект незавершенного строительства официально признан недвижимым имуществом, а значит, он может реально служить предметом ипотеки. Законодатели не обошли вниманием и так называемые «квазиипотечные» схемы. В переводе с латинского слово quasi означает «как 17 будто», и это многое объясняет. С одной стороны, эти схемы напоминают классическую ипотеку: квартиры тоже приобретаются в рассрочку. Но они не позволяют заемщику оформить жилье в собственность до погашения долга, что делает такую покупку достаточно рискованной. Прежде всего, речь идет о жилищных кооперативах - финансовых организациях, которые аккумулируют взносы пайщиков. Когда человек накопит определенную сумму, ему предоставляется квартира в пользование, и затем он в рассрочку выплачивает ее полную стоимость. По сути, такие организации при неквалифицированном и недобросовестном управлении могут функционировать по принципу пирамид: пайщики, вступившие в кооператив последними, обеспечивают источник средств для покупки квартир остальным членам и ждут энное количество лет, когда им предоставят жилье. Закон «О жилищных накопительных кооперативах», вступивший в силу с 1 апреля 2005г., должен отрегулировать эту схему. Размер кооператива теперь строго регламентируется - число пайщиков не должно превышать 5000 человек. Контролировать деятельность ЖНК будет уполномоченный правительством федеральный орган, представители которого получили право проверять всю документацию. Чтобы защитить пайщиков от возможных финансовых махинаций, в законопроекте определяются права членов кооператива, ответственность управляющих структур, нормативы внутренней финансовой устойчивости и т. п. Как отмечают законодатели, пакет документов о доступном жилье заимствовал лучшее из практики мировой экономики, в нем собраны самые разные механизмы рынка ипотечного кредитования. Единственное исключение - не принят закон о стройсберкассах, он еще обсуждается в Госдуме. В целом на сегодняшний день можно выделить следующие нормативные акты, регулирующие систему ипотечного кредитования в России: 18 Закон № 152 "Об ипотечных ценных бумагах" [редакция от 29.12.04] Закон № 192 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" [редакция от 22.12.04] Закон № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [редакция от 24.12.02] Закон № 216 "О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [редакция от 22.12.04] Закон № 218 "О кредитных историях" [редакция от 22.12.04] Закон № 219 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О кредитных историях" [редакция от 22.12.04] Закон № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [редакция от 11.04.02] Закон № 196 "О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [редакция от 22.12.04] Закон № 194 "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса" [редакция от 22.12.04] Закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [редакция от 22.12.04] Закон № 188 "Жилищный кодекс Российской Федерации" [редакция от 22.12.04] Закон "О рынке ценных бумаг" [редакция от 28.01.02] Закон "О несостоятельности (банкротстве)" 19 Закон "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации" [редакция от 10.11.03] Постановление Правительства. "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" от 27 октября 2005 г. № 645 Постановление Правительства. "О внесении изменений в Правила предоставления гарантий РФ по заимствованиям ОАО "АИЖК" от 10.09.05 № 556 Постановление Правительства. "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй" от 10.08.05 № 501 Постановление Правительства. "Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием" от 15.10.04 № 562 Постановление Правительства. "Об утверждении Положения о передаче имущества, составляющего ипотечное покрытие, государственной управляющей компании, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об инвестировании средств пенсионных накоплений" от 07.10.04 № 523 Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28.01.05 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" Письмо Высшего Арбитражного Суда от 28.12.03 № С5-7/УЗ- 1391 "О Федеральном законе "Об ипотечных ценных бумагах" Письмо Высшего Арбитражного Суда от 09.10.98 № С5-7/УЗ-694 "О Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 20 Рекомендации (от 26.05.05) Центрального Банка и Федеральной антимонопольной службы "По стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов" нормативах Инструкция ЦБ от 31 марта 2004 г. № 112-И "Об обязательных деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием" 1.3. История ипотеки: отечественный и зарубежный опыт Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).8 Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также 8 www.russianrealty.ru 21 иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия). Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику. Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических рабовладельческого условий хозяйствования и того времени: массовая ослабление передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость. 22 При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам. Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. Российская ипотека, существовавшая до 1917 года, имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными. 23 Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 год) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Однако, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII веку, в XV веке уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы. По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных 24 ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей. В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудосберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных 25 западных новаций сегодня воспринимается как “чужое”, несмотря на истинно российские корни. В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение. В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел. 9 В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется 9 www.ipoteka.info 26 единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса. Если на заре ипотечного движения весь рынок ипотеки был представлен банками Сбербанк и “ДельтаКредит” с процентными ставками 14-15% годовых и единственными ипотечными программами, то сегодня есть из чего выбирать. Условия выдачи кредитов в банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала дифференцированной. На ее размер влияет несколько факторов – доходы заемщика, длительность рассрочки, тип приобретаемого жилья. Во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль, в которой играют банковские и другие кредитные структуры. В большинстве банков Украины пытаются реализовать классические ипотечные варианты, которые сложились в США и Германии. Кредиты за рубежом выдаются сроком на 15-30 лет. В среднем семье приходится отдавать 30% от всего дохода семьи. Нагрузка, конечно, существенная, но зато семья становится участником ипотечных программ: может оплатить 70% стоимости жилья, а то и больше. Потом подключается государство. В 27 европейских странах, например, в Бельгии, оно, по сути, списывает половину этой суммы.10 Государство в этом случае, много выигрывает. Во-первых, решается жилищная проблема, не надо решать вопросы с распределением муниципального жилья, а во-вторых, ипотечные деньги - это хорошие инвестиционные деньги. В то же время развернутая ипотека дает строительный бум. Китай уже давно очень активно использует ипотечные программы из-за уменьшения экономического роста в связи с азиатскими кризисами. У американцев система имеет некоторые особенности. Банки продают закладные на квартиру, купленные по ипотеке. Потом на базе этих закладных агентства эмитируют вторичные ценные бумаги. Вырученные за ценные бумаги деньги возвращаются в банки, их опять вкладывают в ипотеку. У немцев система одноуровневая. Там ипотечные банки - особые. Они занимаются другими банковскими операциями, но очень ограниченно. Банки сами выпускают вторичные ценные бумаги. Так они получают дополнительные деньги для реинвестирования в ипотеку. Также у немцев существует система ссуд в сберегательных кассах: люди, начинающие с нуля, как бы доказывают, что могут платить определенную сумму в месяц, накапливают в этих кассах деньги. 10 www.ipoteka - miel 28 2. Состояние и проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации 2.1. Анализ текущего состояния ипотечного кредитования Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости. В настоящее время в России существует достаточно четко проработанная 2-х уровневая схема ипотечного кредитования, дающая возможность сравнительно просто и прозрачно построить финансирование государственной программы ипотечного кредитования, если таковая будет предложена.11 В существующую схему ипотечного кредитования включены «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное Правительством РФ, Региональные операторы (РО) и Первичные кредиторы (ПК). Суть функционирования существующей схемы заключается в следующем: Первичные кредиторы, в соответствии с установленными правилами и Стандартами выдают населению ипотечные кредиты (займы) для приобретения жилья; Региональные операторы выкупают у Первичных кредиторов закладные, оформленные заёмщиками в обеспечение кредитов, и продают их, в свою очередь, АИЖК. Рассмотрим основные схемы и программы ипотечного кредитования, действующие в России. 11 21. Семеняка А. Рынок доступного жилья - год спустя // Банковское дело в Москве. – 2005. - № 5. – с. 29 По оценкам экспертов в стране действует около десятка ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Американская модель Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. Немецкая модель Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. 30 В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками. Продажа жилья с использованием займа или по договору куплипродажи с рассрочкой платежа Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. собственные наработки, Большинство главным регионов образом ориентируются ориентированные на на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:12 аренда жилья с последующим выкупом; создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку; дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов; 12 с. 23. Колошенко А. Банки планируют, клиенты выжидают // Банковское дело в Москве. – 2004. - № 7. – 31 ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования. Количество ипотечных программ неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях. Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на "рыночные" ипотечные кредиты. Однако к настоящему моменту наметилась тенденция выхода московских операторов на региональные рынки. В Н.Новгороде, Воронеже, Новосибирске, Барнауле, Екатеринбурге, Самаре и других городах филиалы крупных банков начинают выдавать ипотечные кредиты. Программа "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановления правительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимается формированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионы рыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций. 25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5 миллиарда рублей. В декабре 2004 года и мае 2005 года Агентство осуществило эмиссию облигаций на 2.25 и 0.9 млрд. рублей соответственно. 32 Программа банка "Московское ипотечное агентство" (МИА) Банк был создан в 2000 году правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам- партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации, привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лиц и увеличил число банков-контрагентов. Все больше банков начинают самостоятельно выходить на рынок ипотечного кредитования. Кроме пионеров этого бизнеса в России Сбербанка, банка DeltaCredit, Райффайзенбанка собственные ипотечные программы предлагают Внешторгбанк, Газпромбанк, НРБ, Росбанк, Уралсиб, Фора-Банк, МДМ-Банк и ряд других. Нужно отметить тенденцию появления специализированных ипотечных банков. В марте 2004 года начал работу Городской ипотечный банк - третий после МИА и DeltaCredit специализированный ипотечный банк в России. В 2005 году начал работу Русский ипотечных банк, ОПТБанк поменял свое название на Банк Жилищного Финансирования, акцентируя свою деятельность на развитии данного направления. Как отмечается в Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26.05.2004 г., обеспечение граждан доступным жильем является одной из самых актуальных задач государства на современном этапе. В указанном документе Президентом Российской Федерации была поставлена задача, в соответствии с которой «Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны… могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям». Ключевым направлением решения указанной задачи Президентом Российской Федерации были определено создание финансовых механизмов, 33 позволяющих улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Была подчеркнута необходимость создания ясных правовых условий для развития долгосрочного жилищного кредитования граждан. Решение поставленных задач в указанные сроки возможно при условии кардинального увеличения темпов развития рынка ипотечного жилищного кредитования и успешной реализации комплекса мер, направленных на масштабное увеличение предложения строящегося жилья, расширение объемов первичного жилищного рынка. Становление первичного ипотечного жилищного кредитования в период 2002 - 2004 гг. позволило к настоящему времени увеличить количество граждан России, улучшивших жилищные условия при помощи ипотечного кредита. По оценкам экспертов, объемы выданных ипотечных кредитов выросли с 9,5 млрд руб. в 2003 г. до 30 млрд руб. в 2004 г.13 Вместе с тем до сих пор значительная часть населения, прежде всего со средними доходами, остается практически не вовлеченной в процесс улучшения жилищных условий с использованием схем ипотечного кредитования. Среднестатистическая российская семья имеет определенный объем сбережений (в виде денежных средств или жилья, полученного в результате приватизации, других активов.), а также ежемесячный доход, который она получает и предполагает получать в течение длительного времени. Причем провозглашаемая стабильность экономического развития страны, политика государства, направленная на увеличение валового национального продукта и рост реальных доходов населения, создает благоприятные макроэкономические условия для формирования долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с.15. 13 34 Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами данного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита. Процентные ставки по кредитам прежде всего зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного жилищного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей. В целях повышения доступности ипотечных кредитов для населения страны необходимо: реализовать ряд мер, направленных на удлинение возможных сроков ипотечного кредитования, что позволит снизить размер подлежащих выплате по кредиту периодических платежей; создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции; накопление развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов; развивать новые предполагающие различные ипотечные графики продукты, погашения в том основного числе долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов в будущем (молодые семьи, военнослужащие и т.д.). При формировании государственной политики в целях обеспечения населения доступным жильем необходимо учитывать, что в результате 35 проведенной в России в 1990-х гг. бесплатной приватизации жилья в настоящее время более 68% населения являются собственниками жилья, средства от продажи которого могут быть использованы для уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита на улучшение жилищных условий. Вместе с тем для отдельных категорий граждан, не имеющих в собственности недвижимости, иного имущества или накопленных в достаточном количестве денежных средств, необходимых для уплаты первоначального взноса, возможным решением может стать участие, например, в жилищных накопительных кооперативах или использование механизма ипотечного страхования, который позволяет существенно снизить размер первоначального взноса. В целях решения проблемы накопления первоначальных взносов для определенных социальных категорий населения возможно использовать форму прямого субсидирования первоначального взноса за счет средств федерального и региональных бюджетов. В целом, подводя итоги, можно сказать, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. 2.2. Анализ развития ипотечного кредитования за 2000 – 2005гг. По данным Министерства промышленности и энергетики России, к 2010 году планируется увеличение объемов ипотечного кредитования в 30 раз. За 2004 год произошло снижение процентных ставок в среднем на 1-2 %. 36 Увеличилось число банков предоставляющих рублевые кредиты, увеличиваются сроки кредитования. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков и выдавать кредиты под строящееся жилье и загородную недвижимость. В среднем объем ипотечных кредитов в 2003-2005гг. увеличивался на 46 % в год. Но по-настоящему переломными в этом плане будут 2007–2008 годы. Именно к этому времени на рынок недвижимости и ипотеки придут недорогие западные кредиты в больших объемах, принятое законодательство начнет приносить свои положительные плоды, особенно в части Закона о долевом участии в строительстве, о ЖНК и т. д. Появятся надежные ипотечные ценные бумаги, кредитные бюро накопят достаточно сведений о потенциальных заемщиках. Одним словом, если не возникнет серьезных экономических потрясений и политических катаклизмов, связанных с проблемой выборов - 2008, ипотека будет активно развиваться. Анализируя залогодержателей по договорам ипотеки, было интересно обнаружить, что среди залогодержателей доля банков в настоящее время составляет чуть более 80 % от общего количества договоров ипотеки. Довольно активно в указанный период работали на рынке ипотеки небанковские организации, которые в основном предоставляли кредиты на покупку квартир своим сотрудникам. Предоставляя долгосрочные льготные кредиты, работодатели имеют возможность привлекать грамотных и перспективных сотрудников. Например, на сегодняшний день, активно кредитовал своих сотрудников Газпром, на который среди небанковских залогодержателей приходится основная доля договоров залога. Однако, если понаблюдать за динамикой выдачи ипотечных кредитов банковскими и небанковскими организациями (графики и диаграммы приведены в отчете), то можно заметить, что количество кредитов, предоставленных банками, постоянно увеличивается, в то время как количество кредитов, выданных небанковскими организациями, идет на спад (рис. 2). 37 Это объясняется тем, что в начале века ипотека не была развита, и основное количество кредитов на покупку жилья выдавали крупные организации для своих ведущих сотрудников. Крупные организации стремились удержать ведущих специалистов не только высокими зарплатами, но и возможностью получить кредит на покупку жилья. Сегодня у потенциальных заемщиков есть выбор: расширился круг ипотечных банков, снизились ставки по кредитам, банки стали более лояльно относиться к заемщикам и т. д. Поэтому ведущие специалисты компаний (потенциальные заемщики) предпочитают получать кредит в банке и не быть привязанными к своим работодателям. Рис. 2. Количество зарегистрированных договоров залога в 2000 – 2005гг. (нарастающим итогом) Также интересно отметить динамику роста количества договоров, зарегистрированных в силу закона, в то время как еще недавно практически все банки использовали другие виды договоров. На рис. 3 наглядно представлено, как банки меняют свою практику заключения договоров в связи с принятием нового законодательства. 38 Рис.3. Изменение видов договоров ипотеки в 2000-2005гг. На рис. 4 показано распределение договоров залога по видам в 2005г. 74% 1% 25% По договору ипотеки В силу закона По договору ипотеки+купли-продажи Рис.4. Распределение договоров залога по видам Большую долю (74 %) в договорах залога занимают договоры ипотеки в силу закона. Их объем по сравнению с данными на 1 января 2005 года вырос с 69 до 74 %. В 2000 году большую долю (50 %) занимали договоры ипотеки + купли-продажи, договоры в силу закона занимали тогда лишь 7 %. Анализ работы банков по выдаче ипотечных кредитов показал, что в Москве на 1 июня 2005 года активно работают на ипотечном рынке около 40 банков, среди них немало иностранных банков. Так, лидером по количеству выданных ипотечных кредитов в Москве является банк «ДельтаКредит», 39 который устойчиво год от года занимает в столице первое место по количеству кредитов. Однако и такие банки, как Внешторгбанк, Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, BSGV, Русский ипотечный банк, и некоторые другие имеют достаточно большой потенциал для увеличения количества кредитов. Например, в банке BSGV рост количества кредитов по сравнению с 2004 годом составил 250,6 %, в Городском ипотечном банке - 243,3 %. В настоящее время разброс процентных ставок по кредитам составляет от 9 % до 18 % в валюте и 13 - 23 % в рублях. По прогнозам МАИН, к 2008 году следует ожидать снижение процентных ставок до 8 % в валюте и 11 % в рублях. Декларируемые банками процентные ставки могут увеличиваться в зависимости от: вида недвижимости, на которую берут кредит (на новостройки и загородную недвижимость процентные ставки всегда выше, так как выше и риски банков при таком кредитовании); возможности подтверждения доходов заемщика. В настоящее время в валюте средняя ставка для заемщиков с подтвержденными доходами составляет 11,59 %, для заемщиков с неподтвержденными доходами - 12,38 %, а в рублях - 14,95 % и 15,43 % соответственно. Уровень инфляции, появление на рынке ипотеки недорогих зарубежных источников финансирования (особенную активность в этом проявляют азиатские банки) и общая экономическая ситуация в стране — все это прямо или косвенно будет влиять на дальнейшее снижение процентных ставок. На сегодняшний день ставка рефинансирования ЦБ РФ составляет 13 %. По данным Федеральной службы статистики, инфляция за пять месяцев 2005 года составила 7,3 % при прогнозе на конец года в 10 %. Если уровень инфляции не изменится, а ставка рефинансирования снизится до 11 %, то снизятся и ставки по ипотечным кредитам. Кроме того, интерес к российскому рынку недвижимости и ипотеки проявляют зарубежные банки. 40 Например, в Хабаровском крае японский Мичиноку-банк начал выдавать кредиты россиянам с подтвержденными доходами под 7 % годовых. К осени 2005 года на рынок ипотечного кредитования Москвы планирует выйти крупнейший индийский банк ICICI, который занимает 40 % ипотечного рынка Индии. Процентные ставки могут меняться в зависимости от вида недвижимости, на которую берут кредит. Так, на новостройки процентная ставка, как правило, выше до момента получения заемщиком свидетельства о собственности на объект недвижимости. Кредитная ставка по ипотеке загородной недвижимости также выше, поскольку банки в этом случае несут повышенные риски. Отметим, что основной валютой на рынке недвижимости Москвы остается доллар, так как стоимость недвижимости определяют по большей части в этой денежной единице. В последнее время участники рынка стали более активно выдавать кредиты в рублях, некоторые банки выдают кредиты в евро. Причин для усиления позиций рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства, спад в американской экономике и снижение ЦБ РФ ставки рефинансирования. Как правило, с рублями имеют дело те банки, которые работают по программе АИЖК. Кроме процентных ставок к объективным факторам, влияющим на конкурентоспособность ипотечных банковских продуктов, относится срок кредитования. На сегодняшний день средний срок кредитования по ипотечным программам банков увеличился на 1,77 года (12,37 %) (по сравнению с данными на конец I квартала 2005 года) и составляет 16,07 года. По оценке аналитиков МАИН, увеличение среднего срока кредитования будет происходить достаточно быстрыми темпами и к концу 2005 года достигнет 20 лет. Уже сейчас доля кредитов на 20 и более лет составляет 35 % от всех ипотечных программ (рис. 5), а, например, Московское ипотечное агентство (МИА) начало выдавать кредиты на 30 лет. 41 9% 26% 35% 30% 15 лет 10 лет 20 и более лет до 10 лет Рис.5. Максимальный срок кредитования на 01.07.2005г. Во многих банках срок кредитования заемщика зависит от суммы кредита: чем больше сумма кредита, тем больше срок кредитования. Некоторые банки устанавливают максимальный срок кредитования в зависимости от валюты кредита: для долларов - один, а для рублей - другой. Взаимосвязаны между собой срок кредитования и возраст заемщика, так как к моменту выхода заемщика на пенсию кредит должен быть погашен. Например, если банк указывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет, то заемщик может воспользоваться кредитом только при условии, что на момент выдачи кредита ему будет не больше 40 лет. Некоторые банки (например, СБ России) увеличивают возрастной ценз до 75 лет на момент погашения кредита. В среднем при оформлении кредита на 20 лет заемщику должно быть не более 36 лет для женщин и не более 39 лет для мужчин (для кредита на 27 лет - 28 лет и 33 года соответственно). Впрочем, банки могут в индивидуальном порядке выдавать кредиты на такой срок и более взрослым гражданам, привлекая страховую компанию, которая рекомендует банку срок кредитования в зависимости от здоровья заемщика и средних демографических данных по конкретному региону. Кроме того, банки учитывают и занимаемую должность потенциального заемщика. В основном заемщик может 42 рассчитывать на такой срок кредитования, который позволит ему погасить кредит к выходу на пенсию. Если заемщику 50 лет, то кредит он может получить максимум на пять лет для женщин и на 10 лет для мужчин. К минимальному возрасту заемщика банки также подходят индивидуально. Некоторые банки устанавливают минимальный возраст в 25 лет, так как к этому времени гражданин, как правило, уже получил образование и имеет возможность устроиться на высокооплачиваемую работу. Если же банк выдает кредиты лицам от 18 лет, то обязательное требование — стаж работы не менее одного года и наличие поручителей, например родителей. По данным, предоставленным банками на 1 июля 2005 года, средний размер первоначального взноса (собственных средств) для покупки квартиры на вторичном рынке жилья составляет 22,5 % для заемщиков с подтвержденным доходом и 24,7 % для заемщиков с неподтвержденным доходом. По сравнению первоначальному взносу с I кварталом снизились на 2005 2,36 % года требования к для заемщиков с подтвержденным доходом и на 1,51 % для заемщиков с неподтвержденным доходом. Высокий первоначальный взнос является для большинства потенциальных заемщиков непреодолимым препятствием, и то, что банки стали снижать требования к сумме собственных средств заемщика, в целом позитивно скажется на общем объеме выданных кредитов. Так, вполне платежеспособный заемщик может не иметь первоначальных накоплений, что особенно характерно для молодых семей. В Москве при покупке квартиры, средняя стоимость которой составляет 90 тыс. долл. США, необходимо иметь от 15 до 30 тыс. долл. собственных средств, что при довольно высоком уровне потребления является для большинства потенциальных заемщиков большой проблемой. Но если заемщик молод, занимает хорошую должность и имеет 43 соответствующий доход, банк может пойти ему на встречу и предоставить кредит при наличии минимального первоначального взноса. В настоящее время только четыре банка имеют программы для молодых семей: Сбербанк России, Национальная ипотечная компания, Стройпромбанк (кредитует только новостройки) и Фора-банк. Для покупки квартиры по программам для молодых семей требуется от 5 до 10 % собственных средств от стоимости квартиры. К молодым семьям банки обычно относят граждан, которым на момент получения кредита не более 30–32 лет и состоящих в браке не более двух лет. Однако следует заметить, что небольшой первоначальный взнос банки рассматривают как повышенный риск и компенсируют этот риск, повышая процентную ставку по кредиту либо требуя поручителей. Например, НИКОМ имеет минимальный первоначальный взнос 5 %, но процентная ставка при этом будет 14 % годовых до выплаты заемщиком 25 % от стоимости квартиры. После этого процентная ставка для заемщика будет снижена до 11 % годовых. Банки, кредитующие заемщиков с неподтвержденной в установленном порядке зарплатой, могут увеличить размер собственных средств заемщика. Например, в МИА для заемщика с подтвержденной по справке 2-НДФЛ зарплатой требуется наличие 10–30 % собственных денежных средств. Если же доходы такой справкой не подтверждаются, то заемщику потребуется уже 50 % собственных средств для первоначального взноса за квартиру. Как показывает практика, часто заемщикам необходим кредит, который не превышает 15–25 % от стоимости квартиры. Например, имея 40 тыс. долл., заемщику требуется всего 15 тыс. для покупки однокомнатной квартиры за 65 тыс. долл. В некоторых банках такой кредит можно получить как потребительский, для которого не требуется залога приобретаемой недвижимости. 44 Несмотря на дополнительные риски при выдаче кредитов для заемщиков с неподтвержденными доходами, банки стремятся выдать как можно больше кредитов и идут на снижение минимального и на увеличение максимального размера кредита (рис. 6). Так, во II квартале 2005 года минимальные кредиты в среднем снизились на 12,21 %, а максимальные кредиты увеличились на 9 %. 13% 24% 8% 18% 37% 11-15 лет 3-6 лет 6-10 лет свыше 20 лет 15-20 лет Рис.6. Минимальные кредиты, предоставляемые банками Для того чтобы помочь заемщику накопить денежные средства на первоначальный взнос, некоторые банки предоставляют возможность открыть специальный целевой вклад. Этот вклад отличается от обычных долгосрочных вкладов тем, что позволяет заемщику получить в дальнейшем в этом банке ипотечный кредит на льготных условиях. Постоянное пополнение средств на таких вкладах будет положительно сказываться на решении банка о выдаче ипотечного кредита для заемщиков с неподтвержденным доходом. Заемщик может получить ипотечный кредит при накоплении 20–30 % от стоимости приобретаемой недвижимости. При этом, если вклад открыт на год, но заемщик копил достаточные для первоначального взноса средства менее года, вклад закрывается, а проценты по нему и по дополнительным взносам уплачиваются по ставке, равной полному сроку договора. Как правило, при обычных накопительных вкладах, 45 рассчитанных не на ипотечный кредит, проценты при досрочном закрытии вклада выплачивают по ставке «до востребования», которая значительно ниже (в среднем приблизительно 0,1 % годовых). В настоящее время средняя процентная ставка по льготным рублевым вкладам составляет 9,22 % при шестимесячном депозите и 11,4 % при депозите на один год. В долларах при депозите на полгода ставка составляет в среднем 7 %, а при депозите на один год - 8,4 %. Для вкладов в евро ставка на полгода - 6,69 %, и на год 7,78 %. Следует иметь в виду, что при снижении ставки рефинансирования ЦБ РФ могут снизиться не только процентные ставки по ипотечным кредитам, но и ставки по накопительным вкладам. Данные вклады удобны для накопления заемщиком первоначального взноса на покупку недвижимости. Так, при средней минимальной величине для открытия вклада в 3 тыс. долл. и ежемесячного внесения дополнительных взносов в 400 долл. заемщику потребуется от полутора до двух с половиной лет, для того чтобы накопить 15 -17 тыс. долл. Накопление денег на вкладе банком может рассматриваться в качестве альтернативы кредитной истории заемщика и будет в дальнейшем положительно влиять на решение банка о предоставлении заемщику ипотечного кредита. Кроме процентных ставок, сроков кредитования и величины кредита на решение заемщика воспользоваться или нет ипотечным продуктом какого-либо банка также влияет и возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций. При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет 2,9 % от суммы досрочного погашения (актуальность на 1 июля 2005 года). Для того чтобы банки могли покрыть все свои издержки по обслуживанию кредитов, многие из них устанавливают мораторий на досрочное погашение, который в настоящее время в среднем составляет 5,78 месяца. По данным «Ассоциации российских банков» в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн. В 2002 году уже $260 млн. В 46 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около $500 млн. По итогам работы 2004 году произошло ожидаемое удвоение и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами как банками, так и фондами достиг рубежа в $1млрд. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляет около 50% рынка. Объем выданных кредитов ведущими операторами за 2003 – 2005гг. представлен в табл. 1 - 3. Таблица 1 Объем выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за 2003г. Оператор Объем выданных кредитов, млн $ Количество кредитов Сбербанк 233 - ДельтаКредит 34 1000 АИЖК 22.9 2074 Райффайзенбанк 21.4 419 Фора-Банк 12.3 - УГАИК (Уфа) 8.7 - Собинбанк 8.2 350 СОФЖИ (Самара) 7.6 708 Внешторгбанк 7 - Газпромбанк 5.5 - ОИЖК (Оренбург) 5.2 557 РФЖиИ (Марий Эл) 4.3 106 НОАИЖК (Новосибирск) 4.2 223 Агропромкредит 4 300 ФИА-Банк 3.4 526 Национальная ипотечная компания 3 78 Наш дом-Приморье 2.2 135 Евротраст 2 30 Липецкая ипотечная корпорация 1.6 182 КБ Система 1.35 - ИРИА (Иркутск) 0.93 92 47 МДМ-банк 0.9 7 Калужская ипотечная корпорация 0.73 67 Мордовская ипотечная корпорация 0.5 64 САИЖК (Екатеринбург) 0.2 14 АРОИЖК (Архангельск) 0.13 10 Ипотечное агентство РТ (Казань) - 8 ПОИФ (Пермь) 0.06 6 Таблица 2 Объем выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за 2004г. Оператор Сбербанк АИЖК Райффайзенбанк ДельтаКредит Внешторгбанк Городской ипотечный банк СОФЖИ (Самара) Фора-Банк УГАИК (Уфа) Национальная ипотечная компания Сосьете Женераль Восток ФИА-Банк (Тольятти) НОАИЖК (Новосибирск) Наш дом-Приморье КБ Агропромкредит МДМ-Банк РИАТО (Томск) ИА РТ (Казань) СКБ-Банк (Екатеринбург) ИКМО Абсолют-банк ОИЖК (Оренбург) КАЖИК (Барнаул) ЦИК (Москва) Евростраст АКБ Союз Первое ОВК Транскредитбанк КИЖК (Курган) КБ Российский капитал Международный московский банк Объем выданных кредитов, млн $ 250 130 70 67 54 43 22.2 19.6 17.5 18 17.3 13.8 11.8 11.8 11 11 9.5 9.2 9.1 8.3 8.2 8 7.6 7.3 7.3 7 6.5 5.9 5.6 5.4 5.4 Количество кредитов 9915 971 1466 716 1352 720 1282 380 1692 624 551 904 608 870 584 496 163 1032 705 197 100 140 401 110 - 48 ИКУР (Ижевск) КБ Промэнергобанк АИЖК КО (Кемерово) БОФЖСиИ (Брянск) КИК (Калуга) ОРИК (Омск) БИК (Белгород) Промстройбанк (СПб) ВОФЖиИ (Волгоград) ПОИФ (Пермь) МИК (Мордовия) КБ РБД КРИК (Киров) СПИА (СПб) Русский Ипотечный Банк АИК ПО (Пенза) 5 4.9 3.4 2.9 2.7 2.7 1.7 2.5 1.5 1.5 1.4 1.4 0.92 0.8 0.8 0.6 453 191 310 350 226 217 179 60 206 150 185 24 83 13 38 Таблица 3 Объем выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за первое полугодие 2005г. Оператор Сбербанк Внешторгбанк Райффайзенбанк ДельтаКредит Городской ипотечный банк Уралсиб Международный московский банк Национальная ипотечная компания Русский ипотечный банк Возрождение МДМ-банк Абсолют-банк ФИА-Банк (Тольятти) СКБ-Банк (Екатеринбург) Транскредитбанк Русь (Оренбург) Союз Фора-банк Евростраст Агропромкредит Банк ЖилФинанс Приморье (Владивосток) АИЖК УГАИК (Уфа) ЦИК (Москва) Объем выданных кредитов, млн $ 723 64.4 39.4 35 20 19.1 16.2 16 14 12.8 10.5 9.4 8.3 6.9 6.7 6.3 5.5 4.9 3 2.8 1.4 0.3 104 24.7 8.3 Количество кредитов 601 500 333 342 299 607 220 467 427 526 93 105 168 171 10 6553 1400 185 49 млн.долл. САИЖК (Ектеринбург) РИАТО (Томск) ОИЖК (Оренбург) КАЖИК (Барнаул) СОФЖИ (Самара) ИКМО ИА РТ (Казань) АИК (Алтай) СПИА (Санкт-Петербург) АИЖК КО (Кемерово) ФРИЖК ВО (Вологда) МИК (Мордовия) Жилище (Ханты-Мансийск) ЮУ АИЖК (Челябинск) ИК ЧР (Чувашия) Наш дом-Приморье ЛИК (Липецк) ИК РБ (Бурятия) КИК (Калуга) ПОИФ (Пермь) ИКУР (Ижевск) ВОФЖиИ (Волгоград) РИА (Якутск) КОИА (Курск) БИК (Белгород) ИРИА (Иркутск) 8.2 7.8 6.4 6.4 6 6 5.1 3.7 3.7 3 3 2.8 2.8 2.3 2.3 2.2 2.1 1.3 1.3 1.1 1 0.6 0.3 0.2 0.07 0.06 357 322 522 421 245 195 357 254 148 225 428 329 176 168 150 77 187 101 86 65 70 38 16 12 6 6 800 700 600 Сбербанк 500 ДельтаКредит 400 АИЖК 300 Райффайзенбанк 200 Внешторгбанк 100 0 2003г. 2004г. первое полугодие 2005г. Рис. 7. Динамика выданных ипотечных кредитов ведущими операторами за 2003 – 2005гг. 50 Таким образом, на рынке ипотечного кредитования можно выделить следующих операторов: 1. Сбербанк прочно занимает первое место среди игроков ипотечного рынка, и в ближайшее время к его позициям вряд ли кто приблизится. Помимо мощной финансовой базы, Сбербанк имеет огромную филиальную сеть, что означает доступ к любому региону и максимальный охват платежеспособного населения. 2. АИЖК. Пока только эта компания имеет федеральную поддержку, и маловероятно, что государство в обозримом будущем даст свои гарантии кому-то еще. Основной задачей АИЖК, как государственной структуры, является обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу массового ипотечного кредитования. За счет собственных и привлеченных средств АИЖК осуществляет рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты и займы. Рассматривать АИЖК в качестве конкурента многие ипотечные банки отказываются ввиду того, что этот институт, скорее всего, представляет собой дополнение к собственным ипотечным программам банков, а в будущем может стать эффективным инструментом рефинансирования кредитов. Единственная угроза для банков со стороны АИЖК – это влияние на доходность ипотечного бизнеса, поскольку АИЖК работает по определенным стандартам, которые пока неприемлемы для большинства участников. 3. Региональные операторы создаются при участии государства и связаны с Федеральным Агентством ипотечного кредитования и Администрацией области (правительством Республики) трехсторонним соглашением. Сами операторы кредитов не дают, их цель – рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты, через выпуск закладных и их последующую продажу АИЖК. Банки, работающие с операторами, выдают кредиты в соответствии со стандартами АИЖК. 51 К наиболее успешным с точки зрения объема рефинансированных кредитов, относятся Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК), Свердловское агентство ипотечно-жилищного кредитования (САИЖК), Архангельский региональный оператор по ипотечно-жилищному кредитованию (АРОИЖК) и Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ). В целом развитие региональных операторов происходит в ускоренном темпе. Однако естественными минусами являются финансовая зависимость от региональных бюджетов, что снижает коммерческую эффективность, а также незначительная активность региональных банков на ипотечном рынке, что уменьшает объемы кредитного портфеля оператора. 4. Банк ДельтаКредит является первым в России специализированным ипотечным коммерческим банком, работающим с 1998 года. Сам этот банк и его валютные ипотечные программы являются детищем инвестиционного фонда "США-Россия" и основываются на кредитных "вливаниях" Европейского банка реконструкции и развития и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC). Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции банку долгое время удавалось занимать "эксклюзивные" позиции на рынке ипотечного кредитования. 5. Райффайзенбанк начал работу в России в 1996 году, а в 1999 году начал обслуживать частных клиентов. В 2000 году банк предложил клиентам свою ипотечную программу, в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении "плавающей" ставки по ипотечному кредитованию (Libor +8%). Банк работает как с официально подтвержденными доходами, так и с доходами, подтвержденными в свободной форме. Основные регионы действия банка – Москва и Санкт-Петербург. 52 6. Московское ипотечное агентство было создано в 2000 году. Единственным акционером банка является правительство города Москвы. МИА выполняет функции московского регионального оператора АИЖК, а также реализует собственную программу кредитования физических лиц. 7. Прочие участники. Среди прочих участников также существует множество достойных и потенциально значимых игроков: Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, Национальная ипотечная компания, Фора-банк, Агропромкредит, НАУИР. 2.3. Основные проблемы развития ипотечного кредитования В течение последних лет государство предприняло ряд серьезных усилий для развития ипотеки в России. В первую очередь это касается нормативно-правовой базы. Однако, несмотря на это, российская ипотека еще далека от совершенства и испытывает ряд проблем. Среди них выделяются практические, организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка.14 В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством разнообразных структур. Это собственно банк, риэлторская компания, продавец или застройщик, оценочная и страховая компании, нотариус, органы государственной регистрации, налоговая служба (если он хочет воспользоваться налоговыми льготами) и др. Рассмотрим примеры взаимоотношений заемщика с основными игроками ипотечного рынка. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования – препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. – 2005. - № 4. – с. 12. 14 53 Банк - заемщик Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка - это процедура андеррайтинга. По мнению многих экспертов, причиной чрезмерной требовательности банка к заемщику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования. По сути, в настоящее время ипотечный кредит выдается не под залог недвижимости, а под залог будущих доходов заемщика, желательно "белых". К сожалению, доля первоклассных заемщиков в России невелика. Следовательно, без смягчения и упрощения проверки платежеспособности массовой ипотеки мы будем ждать еще долго. Кстати, существуют категории лиц, которым могут отказать в кредите, несмотря на уровень их доходов. Это, например, госслужащие, люди творческих профессий, получающие гонорары, практикующие юристы, агенты, работающие за процент, сотрудники силовых структур, охранники и т.д. Все зависит от фантазии специалистов конкретного банка. Понятно, что если заемщику всеми своими действиями говорят "скажи спасибо, что прошел квалификацию, обрадованный клиент уже не обращает пристального внимания на такие мелочи, как эффективная, а не декларируемая ставка по кредиту, дополнительные платежи за выдачу и обслуживание кредита или тонкости процедуры досрочного погашения. В результате оказывается, что эффективная ставка вместо декларируемых 1113% составляет 19% годовых, а в структуре аннуитетного платежа в первые годы основную массу составляют проценты, что делает невыгодным досрочное погашение такого кредита. Риэлтор - заемщик Скорее всего, при покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита заемщику не обойтись без опытного риэлтора. Некоторые из них уже создали в своих структурах специализированные ипотечные подразделения и оказывают клиентам консультации в этой сфере. Вопрос в том, что риэлтор в 54 первую очередь заинтересован реализовывать собственные объекты и ипотека для него лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлторские компании только сейчас начали предлагать подобную услугу и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов, прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников. А ведь от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за период действия решения кредитного комитета банка (как соответствующую правило, три определенным месяца) условиям. подобрать квартиру, Например, согласно требованиям банков, квартира должна быть в доме не старше 1975-80 гг. постройки, дом не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт, перепланировка должна быть узаконена и т.д. Отдельная проблема - приобретение в кредит строящегося жилья. Риэлтору сейчас будет очень непросто найти и согласовать с банком понравившуюся клиенту новостройку. Страховая компания - заемщик Страховщик наряду с банком также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, теперь уже на предмет состояния его здоровья. При значительной сумме кредита, например, от $100 тысяч или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование, часто еще и за счет клиента. В результате страховая премия может изначально увеличиться. По некоторым категориям заемщиков она может составлять более 3% в год от величины остатка по кредиту. При этом собственными деньгами заемщик лишь компенсирует банковские риски. Например, хотя в страховку и включено страхование имущества от риска повреждения, как правило, речь идет лишь о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожара или протечки, которые не привели к повреждению конструкций, компенсирован заемщику не будет. Понятно, что расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур несет заемщик. В итоге помимо первоначального взноса за квартиру он 55 должен иметь наличными около 8% от цены квартиры для оплаты дополнительных расходов. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, для наиболее распространенной в Москве величины кредита в $60 тысяч приведен ниже. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой: Цена приобретаемой квартиры - $80 000 Первоначальный взнос 25% - $20 000 Величина кредита - $60 000 Срок кредита - 10 лет Аннуитетный платеж - $809 в месяц Сумма, выплаченная на конец срока - $97 900 Декларируемая ставка - 11% Эффективная ставка - 16,3% Дополнительные расходы: Плата за рассмотрение заявки - $70 Комиссия за выдачу кредита (2% от кредита) - $1200 Аренда депозитной ячейки - $100 Оценка квартиры - $150 Страховка в первый год (1,7% от остатка по кредиту ) - $1020 Нотариус, простая письменная форма - $360 Риэлтер (4% от цены квартиры) - $3200 Итого: $26 100 (32,6% от цены квартиры), в т.ч. Дополнительные расходы - $6 100 (7,8% от цены квартиры); Первоначальный взнос - $20 000 (25% от цены квартиры). В результате даже поверхностного анализа возникает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций отстаивает интересы заемщика, а не свои собственные, корпоративные? Понятно, что потенциальный заемщик, особенно если речь идет о массовой ипотеке, зачастую не в состоянии самостоятельно разобраться во всех нюансах приобретения квартиры с 56 помощью ипотеки. А для полноценного анализа всех преимуществ и недостатков той или иной программы кредитования он должен стать чуть ли не профессиональным ипотечным консультантом. Как представляется, профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Уже сейчас в Москве ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлторских компаний. Будут они самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлторских организаций, покажет время. Однако ставить знак равенства между ипотечным брокером и риэлтором не стоит в любом случае, в т.ч. и по причинам, которые мы уже рассмотрели выше (взаимоотношения риэлтора и заемщика). К сожалению, опыт работы первых ипотечных брокеров показывает, что достигнуть взаимопонимания между ипотечными консультантами, которые отстаивают интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда удается. Например, ипотечный брокер приводит потенциального заемщика в банк, помогает оформить и собрать необходимые для получения решения кредитного комитета документы, а банк отказывается предоставить ему информацию о результатах одобрения заемщика и условиях его кредитования. Осложняет работу ипотечных брокеров и то, что процедура андеррайтинга заемщиков и механизм одобрения объекта приобретаемой недвижимости в банке и страховой компании не формализованы, а меняются от сделки к сделке. Впрочем, в последнее время между ипотечными консультантами и другими участниками рынка формируются более тесные и конструктивные связи. В некоторых банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сейчас осуществляются с помощью профессиональных консультантов ипотечных брокеров или риэлторов. Ведь задача банка - это, проще говоря, работа с деньгами, в т.ч. и решение непростых проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задача ипотечных брокеров - 57 работа с клиентами и организация ипотечной сделки "под ключ" от подбора кредитной программы до заключения договора купли-продажи с помощью ипотечного кредита, а также координация и контроль сделки в целом. Некоторые эксперты отмечают, что в перспективе возможен даже вынос процедуры андеррайтинга за пределы офиса банка. Преимущества работы банка и других участников рынка в режиме "бэк офиса", а ипотечного брокера в режиме "фронт офиса" очевидны. Скажем, банк значительно экономит на розничной сети, а число заемщиков может быть увеличено многократно. Также можно выделить такие проблемы развития ипотечного кредитования, как: Ограниченное предложение жилья. Отсутствие жилья – главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Низкая платежеспособность населения. В настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей. «Серые» доходы». Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. 58 Высокие процентные ставки. Основные причины высоких процентов – отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика – около 10% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 11-12% в валюте, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 5-6% годовых в валюте при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки – это объективный уровень, изменить его искусственным способом – значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников. Отсутствие ипотечного страхования. Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно — 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования. Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый 59 уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит. 60 3. Перспективы и направления развития ипотечного кредитования 3.1. Создание строительно-сберегательных касс Для развития массовой ипотеки в России необходимы стройсберкассы. Создание сберегательных системы касс строительных и обществ - строительно- строительно-сберегательных (жилищно- накопительных) кооперативов - необходимый этап в становлении рынка ипотечного кредитования. Попытки перескочить через этот институциональный этап сопряжены с большими издержками и почти наверняка обречены на неудачу. Кооперативы здесь играют важную, но ограниченную роль, в то время как развитие стройсберкасс позволяет за 10 15 лет сделать ипотеку массовой, резко увеличить число жилищных кредитов, предоставляемых не только стройсберкассами, но и банками, и коренным образом улучшить культуру ссудно-сберегательного поведения значительной части населения. Этот вывод опирается на анализ особенностей рынка жилья, истории жилищного финансирования в развитых странах, недавнего опыта стран Восточной Европы и многочисленных попыток создания ипотеки в России. Строительное общество (СО) - это организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. От других ипотечных институтов СО отличается тем, что предоставляет права на ссуду исключительно своим вкладчикам. Для успешного функционирования СО необходимо, чтобы его члены были вкладчиками достаточно долго и накапливали относительно большие суммы. Поэтому объем и схема обслуживания предоставляемого кредита зависят от объемов и временной структуры сбережений. 61 Строительно-сберегательные кооперативы и стройсберкассы - это институты, способные функционировать в рисковой институциональной среде, в обществах с низким уровнем экономическои культуры, где основная часть населения не получает достаточных доходов, не располагает кредитными историями и потому не имеет доступа к банковским кредитам. Благодаря узкой специализации, встроенной системе контроля и государственной премии на сбережения строительные общества снижают кредитные риски и преодолевают проблему взаимного недоверия между населением, банками и государством, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования широкие слои граждан с низкими и средними доходами. Основное различие строительно-сберегательных кооперативов и строительно-сберегательных касс состоит в том, что первые являются некоммерческими, а вторые — коммерческими организациями. Как правило, кооперативы находятся в собственности своих членов, несущих солидарную неограниченную ответственность стройсберкассы принадлежат акционерными обществами по обязательствам внешним либо кооператива, инвесторам обществами с и а являются ограниченной ответственностью. В кооперативах процентные ставки и по депозитам, и по кредитам обычно равны нулю (небольшой процент от депозитов отчисляется на покрытие административных расходов кооператива). Если же ставки различны и кооператив получает прибыль, последняя направляется на уставные цели. В стройсберкассах проценты по депозитам и кредитам ниже рыночных, но маржа является основным источником дохода, получаемого акционерами. Строительно-сберегательные кооперативы обычно организуются группой людей, тесно связанных друг с другом, например живущих на одной территории или работающих в одной отрасли. Благодаря этому кооператив имеет достаточно полную информацию о своих членах и может отбирать тех, 62 кто заслуживает доверия, обеспечивая эффективные социальные санкции за нарушение контрактов. Однако в современной России общинные связи разрушены, основная часть населения сосредоточена в больших городах. Поэтому данная форма строительного общества не может обеспечить массовость ипотеки. Члены стройсберкасс не обязательно должны иметь подобную общность. Поэтому широкое участие населения в сберкассах возможно лишь при высоком доверии к ним. Однако поскольку менеджеры СО не всегда имеют высокую квалификацию, строительным обществам нередко запрещается делать внешние заимствования. При нехватке ликвидности потенциальные заемщики, получившие право на основной кредит, выстраиваются в очередь в соответствии с определенными правилами. Время ожидания может составить год-два или даже больше. Потенциальные вкладчики часто опасаются увеличения сроков ожидания при сокращении потока новых членов в будущем. Для завоевания доверия сберкассы получают от государства премию на сбережения и другие льготы. Кроме того, в большинстве стройсберкасс участник, получивший право на кредит, не обязан его брать; он может выйти из СО, изъяв свой вклад (включая премию). Благодаря этой возможности хранение денег в стройсберкассах оказывается достаточно выгодным даже для тех, кто не собирается приобретать жилье. Сбережения в стройсберкассах гарантируются государством или включены в систему страхования вкладов. Указанные черты снижают риск долгого ожидания в очереди или даже утери вклада при отсутствии притока новых участников. Длительность процесса накопления сбережений позволяет выявить и материальные возможности будущего должника, и уровень его добросовестности, и способность к самодисциплине. Тем самым СО обходит непреодолимую для банка преграду, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках. 63 Именно поэтому строительные общества играли и играют столь важную роль в развитии сферы жилищного финансирования. Во всех развитых странах строительные общества явились важным этапом развития института ипотеки, в них была вовлечена большая часть населения. Формирование системы строительных обществ позволяет за несколько лет, не дожидаясь снижения ссудного процента, обеспечить жилищными кредитами широкие массы потребителей со средними доходами. Кроме того, строительное общество оказывается для миллионов людей школой сберегательного и долгового поведения, где они приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета. Тем самым СО подготавливает почву для развития более совершенных форм ипотеки. Обычно в рамках современных стройсберкасс накапливается сумма, не покрывающая полностью стоимость жилья, а служащая обеспечением кредита от коммерческого или ипотечного банка. Таким образом, спрос на банковские строительных ипотечные обществ программы делают расширяется. их Указанные эффективным черты проводником государственной и социальной политики стимулирования экономического роста. Необходимым условием преодоления препятствий и успешного становления ипотеки является активная поддержка государства. При наличии продуманнои стратегии государственные расходы на эти цели оправданы не только с социальной, но и с чисто экономической точки зрения. Создание стройсберкасс не просто способ обеспечения населения жильем. По существу, это масштабный совместный проект государства и частного сектора, направленный на улучшение массовой экономической культуры, формирование кредитных историй и развитие всей кредитной системы. 64 Следует, однако, иметь в виду, что по мере достижения названных целей строительные общества должны постепенно уступить место другим, более совершенным формам ипотеки. 3.2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов Способность банков наращивать объемы выдаваемых долгосрочных ипотечных жилищных кредитов напрямую зависит от возможности привлечения долгосрочных ресурсов. В мировой практике существуют различные формы привлечения средств для ипотечного кредитования. Наиболее распространенными являются две. Первая форма - это выпуск банками долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Ипотечные кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, при этом остаются на балансе банка-эмитента (данная система преобладает в Европе, наиболее яркий пример - Германия). Другой формой привлечения долгосрочных ресурсов, называемой системой рефинансирования ипотечных кредитов, является уступка прав требований банками по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка). В свою очередь операторы вторичного рынка выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида. Такими ценными бумагами могут быть облигации с ипотечным покрытием традиционной структуры, или даже облигации общего покрытия, или ценные бумаги с потоком платежей, близким по структуре к платежам по аннуитетным ипотечным кредитам (данная система функционирует в США, в России аналогом данного вида ипотечных ценных бумаг являются ипотечные сертификаты). Российское законодательство по ипотечным ценным бумагам с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений обеспечило возможность использования банками всех вышеописанных способов привлечения средств для ипотечного кредитования 65 как через непосредственное привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых услуг операторов вторичного рынка. Общий объем выданных банком кредитов всегда детерминирован обязательными нормативами, регулирующими банковскую деятельность, и возможными объемами привлекаемых банками средств. Возможность продажи банковских активов (рефинансирование ипотечных жилищных кредитов) позволяет банкам выдавать новые кредиты, что в целом способствует увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования. Покупка операторами вторичного рынка прав требований по выданным кредитам осуществляется за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспечивающих секьюритизацию данных активов и размещаемых среди широкого круга инвесторов. Чем более развит рынок таких инструментов и его инфраструктура, тем быстрее возможен оборот ипотечных активов через их рефинансирование. При этом скорость такого оборота напрямую влияет на темпы наращивания банками объемов ипотечного жилищного кредитования. Повышению доступности ипотечных кредитов для населения и активизации банков как первичных кредиторов будет способствовать развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР ИЖК). УСР ИЖК является важным элементом системы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существенным образом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизить требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система 66 позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентные ставки по этим кредитам. В настоящее время у большинства российских банков отсутствуют долгосрочные ресурсы, которые могли бы быть направлены на цели ипотечного жилищного кредитования. Капитализация банковской системы достаточно мала, а практика привлечения рыночных заимствований корпоративными заемщиками на срок более 3 лет практически отсутствует. Отношение капитализации банковской системы России к капитализации рынка жилья составляет в настоящий момент менее 0,1%, в то время как данный показатель, характеризующий возможности банковской системы осуществлять кредитование за счет собственных средств, в развитых странах составляет 5,2% в Германии, 4,9% - в Дании, 1,2% - в Великобритании. Таким образом, с одной стороны, доступным для широких слоев населения ипотечный кредит могут сделать долгосрочные ресурсы, с другой стороны, срок, на который российский фондовый рынок может предложить денежные ресурсы, сегодня не превышает трех лет. Рынок долгосрочных (3 10 лет) финансовых ресурсов в России в настоящий момент представлен только государственными или гарантированными государством ценными бумагами, а также ценными бумагами субъектов Российской Федерации. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» создает законодательные условия для привлечения в сферу ипотечного жилищного кредитования долгосрочных ресурсов. При этом сроки заимствований будут увеличиваться по мере становления и развития рынка ипотечных ценных бумаг. Возможности увеличения сроков заимствований будут зависеть от спроса на ипотечные ценные бумаги, что, в свою очередь, определяется различными факторами, пенсионных фондов, например страховой уровнем развития деятельности, то накопительных есть наличием 67 институциональных инвесторов, ориентированных на долгосрочные инвестиции. Развитие УСР ИЖК позволит интенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищного кредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала с финансового рынка страны в банковский сектор и через него – в виде ипотечных кредитов ― широким массам населения равномерно по всей территории Российской Федерации, включая ускоренное становление жилищного кредитования в удаленных от центра регионах (на Дальнем Востоке, Северном Кавказе, в Калининградской области и др.). Основными характеристиками создаваемой УСР ИЖК должны стать:15 доступность для большинства банков – первичных кредиторов; внедрение бизнес-стандартов условий выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов по всей стране; высокая скорость оборота капитала первичных кредиторов и операторов вторичного рынка; низкие транзакционные издержки; развитая инфраструктура, обслуживающая участников УСР ИЖК. Одним из главных условий адекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелировать риски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов, необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование. Принятый в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» стал серьезным шагом к созданию нормативных предпосылок для формирования рынка ипотечных ценных бумаг. В настоящее время ведется разработка нормативных правовых актов, регулирующих рынок ипотечных Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России 15 68 ценных бумаг. Роль государства на этом этапе развития рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты. Российское законодательство позволяет выступать в качестве оператора вторичного рынка ипотечного кредитования банкам и ряду других организаций. Некоторые банки уже сегодня в ограниченном объеме проводят операции по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов или планируют осуществлять такую деятельность. В целях развития ипотечного жилищного кредитования Правительством Российской Федерации в 1997 г. был создан оператор УСР ИЖК - открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), в основную задачу которого входит рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг. Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. № 28, определено, что деятельность АИЖК «…будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования» и прежде всего снижению «…риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов…». 69 АИЖК на сегодняшний день уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, номинированных в рублях, со сроком до 27 лет и процентной ставкой 15% годовых. Предусмотрена дифференцированная по регионам максимальная сумма кредита. При условии равных аннуитетных платежей такой кредит на приобретение в среднем 52 кв. м жилья могут взять семьи со средним доходом на семью порядка 13 тыс. руб. в месяц, получившие в результате массовой приватизации бесплатное жилье, то есть деятельность АИЖК ориентирована на население со средним уровнем дохода и имущественного положения. Практика подтверждает большой спрос населения на указанные кредиты, сформировавшийся в течение 2003 - 2004 гг. в более чем 70 регионах России. На период до 2010 г. АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию УСР ИЖК и ее ключевым институциональным элементом. Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять прежде всего в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных бизнес-стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста и распространения во всех регионах России. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участникам ипотечного рынка (банками, региональными ипотечным агентствам, другими операторами вторичного рынка). Основной задачей АИЖК в период становления рынка ипотечного кредитования является предоставление долгосрочных ресурсов банков путем рефинансирования ипотечных кредитов. По мере развития рынка ипотечных 70 ценных бумаг АИЖК будет выполнять другую функцию – выкуп долгосрочных обязательств (младших траншей). Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора – АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы. Данный подход обеспечивает развитие рыночных отношений, не допуская монополизма Агентства. Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК, как уполномоченного Правительством Российской Федерации оператора УСР ИЖК, - необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования. При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления. Российская ипотека сегодня остро нуждается в юридических инструментах, открывающих дополнительные возможности по адекватному финансированию и рефинансированию ипотечных программ, сроки которого должны быть сопоставимы со сроками ипотечных кредитов. Такими инструментами могут стать ценные бумаги (эмиссионные и неэмиссионные) и институт доверительного управления. Поскольку банки, специализирующиеся на ипотечных программах, всегда имеют права 71 требования по кредитным договорам, именно эти права и должны использоваться для привлечения финансирования. 16 Использовать права требования по кредитам можно двумя основными способами в - качестве залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов. Облигации с ипотечным покрытием Облигации с ипотечным покрытием являются эмиссионными ценными бумагами, закрепляющими право владельца на возврат уплаченной суммы и получение процента, выплачиваемого не реже одного раза в год. Размер процента определен решением о выпуске этих облигаций. Порядок выпуска и обращения облигаций с ипотечным покрытием урегулирован законами «Об ипотечных ценных бумагах» и «О рынке ценных бумаг» , а также нормативно-правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Банка России. Облигации с ипотечным покрытием могут быть эмитированы банками или специализированными организациями - ипотечными агентами. Ипотечными агентами могут выступать акционерные общества, учреждаемые исключительно для эмиссии и обслуживания определенного количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, после исполнения обязательств Ипотечный по которым агент не ипотечные может иметь агенты штат подлежат ликвидации. сотрудников: полномочия единоличного исполнительного органа и ведение бухгалтерского учета должны быть переданы двум разным специализированным организациям. Следовательно, периодически учредители ликвидировать ипотечного агента акционерные будут общества, вынуждены завершившие Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 5. – с. 32. 16 72 обслуживание облигаций, и создавать новые акционерные общества для обслуживания последующих выпусков. Кроме того, учредителям ипотечных агентов придется переплачивать за выполнение функций специализированной организации - единоличного исполнительного органа и ведение бухгалтерского учета, так как услуги компаний стоят дороже услуг наемных работников. Целесообразно исключить данные требования к ипотечному агенту из за кона «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку они ведут к увеличению расходов ипотечных агентов и как следствие к снижению доходности облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие облигаций могут составлять обеспеченные ипотекой требования по кредитам и займам, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в другом ипотечном покрытии, денежные средства, государственные ценные бумаги и недвижимое имущество. В случае признания эмитента облигаций с ипотечным покрытием банкротом имущество, составляющее ипотечное покрытие, не включается в конкурсную массу. Ипотечное покрытие реализуется путем продажи с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций (замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средства между владельцами облигаций (продажа ипотечного покрытия). Облигации с ипотечным покрытием предусматривают фиксированный доход, который владелец бумаги дол жен получать не реже одного раза в год. Доходы в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке - 9% (после 1 января 2007 г. - 15%). 73 Именные неэмиссионные ценные бумаги Рефинансирование ипотеки может осуществляться также через институты доверительного управления денежными требованиями по ипотечным кредитам. В настоящее время параллельно существуют два подобных института - закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд (ПИФ), регулируемый законом «Об инвестиционных фондах», и ипотечное покрытие, переданное в доверительное управление и регулируемое законом «Об ипотечных инвестиционным ценных паем, бумагах». доля в Доля в ипотечном ПИФе удостоверяется покрытии - ипотечным сертификатом участия. Данные институты очень похожи друг на друга. Имущество и имущественные права передаются в доверительное управление управляющей компании, имеющей соответствующую лицензию ФСФР; доля в праве собственности на имущество, передаваемое в доверительное управление, удостоверяется именной неэмиссионной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, обособляется от имущества управляющей компании и имущества владельцев ценных бумаг. Обращение взыскания на обособленное имущество не допускается ни при банкротстве владельцев этих ценных бумаг, ни при банкротстве управляющей компании. Для хранения и учета прав на имущество, составляющее ПИФ или ипотечное покрытие, а также контроля за распоряжением этим имуществом привлекается специализированный депозитарий. Однако существуют и определенные различия. Состав ипотечного покрытия, описанный в ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах», существенно ограничен по сравнению с составом активов ПИФа, регламентированным ст. 33 закона «Об инвестиционных фондах» и п. 10 положения ФСФР «О составе и структуре инвестиционных фондов и активов ПИФов» . активов акционерных 74 В состав ипотечного покрытия могут входить обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве об щей собственности на другое ипотечное покрытие, и денежные средства в рублях и иностранной валюте. Денежные средства могут появляться только в процессе управления ипотечным покрытием, но не при формировании ипотечного покрытия. В состав активов ПИФа могут входить государственные ценные бумаги РФ, государственные ценные бумаги субъектов РФ, ипотечные ценные бумаги, обязательствам денежные из требования кредитных по договоров, обеспеченным денежные ипотекой требования по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве (не более 30% стоимости активов ПИФа), а также права залогодержателя по договорам залога имущественных прав по указанным договорам участия в долевом строительстве, объекты недвижимого имущества (в случае обращения на них взыскания) и имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве (в случае обращения на них взыскания). Необходимо дополнить ст. 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» денежными требованиями по обязательствам из кредитных договоров для уплаты цены по договорам участия в долевом строительстве и недвижимым имуществом, поскольку число кредитов на строящееся жилье растет из года в год, а недвижимость, на которую обращается взыскание, может не быть реализована на публичных торгах. В законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено, что сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству не должна превышать 70% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Следовательно, ипотечное покрытие могут составлять только те кредиты, при получении которых заемщики вложили в приобретаемую недвижимость не менее 30% 75 собственных средств. Поскольку во многих ипотечных программах процент собственных средств ниже 30%, данное ограничение не позволит рефинансировать значительную часть ипотечных кредитов. Имеет смысл внести изменения в закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусмотрев разницу между суммой долга и рыночной стоимостью предмета ипотеки в размере не более 15%. Для денежных требований, включаемых в состав ПИФа, эта разница, предусмотренная положением «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов», составляет всего 10%. Существенно различаются возможности компаний, управляющих ПИФами и ипотечным покрытием. Средства, получаемые компанией, управляющей ипотечным покрытием, по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, за вычетом вознаграждений и расходов должны быть выплачены владельцам ипотечных сертификатов участия в срок, установленный правилами доверительного управления, который не должен превышать три месяца со дня их получения. Поскольку денежные средства, получаемые управляющей компанией в процессе управления ипотечным покрытием, не аккумулируются, стоимость ипотечного сертификата участия уменьшается. В отношении ПИФов подобное ограничение отсутствует: порядок и сроки выплаты промежуточных доходов не являются обязательными условиями правил доверительного управления ПИФом. Это влечет для владельцев инвестиционных паев как возможность получения больших доходов, так и более высокие риски, связанные с включением в состав ПИФа новых активов. Сумма вознаграждения специализированному управляющему депозитарию, ипотечным регистратору, покрытием, ведущему реестр владельцев ипотечных сертификатов участия, не должна превышать 5% 76 суммы исполненных обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие. В законе «Об инвестиционных фондах» предусмотрен более значительный бюджет - максимальный размер вознаграждения составляет 10% от среднегодовой стоимости чистых активов ПИФа. Ипотечные сертификаты участия имеют безусловные преимущества. Срок действия договора доверительного управления в ПИФе не может быть менее 1 года и не должен превышать 15 лет. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может быть менее 1 года и не должен превышать 40 лет. Следовательно, в ПИФ не могут передаваться ипотечные кредиты сроком 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. Для данных кредитов подходит только конструкция до верительного управления ипотечным покрытием. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться не только управляющими компаниями, но и банками. Доходы учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, которое получено на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных до 1 января 2007 г., облагаются налогом на доходы (прибыль) по льготной ставке - 9% (после 1 января 2007 г. - 15%). Доходы учредителей ПИФов облагаются по обычным ставкам: у физических лиц - по ставке 13%, у юридических - по ставке 24%. Ипотечные сертификаты участия более интересны потенциальным покупателям на вторичном рынке. На пример, закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ» разрешает размещать пенсионные накопления в ипотечные сертификаты участия, но не разрешает размещать их в инвестиционные паи. К сожалению, закон «Об ипотечных ценных бумагах» не работает ввиду полного отсутствия подзаконных актов. Если к закону «Об инвестиционных фондах», который регулирует деятельность ПИФов, 77 действует более 20 нормативно-правовых актов Правительства РФ, ФКЦБ и ФСФР, то к закону «Об ипотечных ценных бумагах» принято одно постановление правительства «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием» и одна инструкция Банка России «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием». Ипотечные общие Фонды банковского управления Одним из инструментов финансирования ипотеки мог бы стать институт доверительного управления общими фондами банковского управления (ОФБУ), регулируемый инструкцией Банка России № 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации». Данная инструкция позволяет банкам принимать в доверительное управление ценные бумаги, а также денежные средства в рублях и иностранной валюте. Закладные, которые являются именными ценными бумагами, также могут быть объектами доверительного управления для банка, выступающего в качестве доверительного управляющего. В ст. 1013 Гражданского кодекса указано, что денежные средства не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления, за исключением случаев, предусмотренных законом. В ст. 5 закона «О банках и банковской деятельности» такой случай предусмотрен: банки вправе осуществлять доверительное управление денежными средствами. ОФБУ признаются имущественные комплексы, состоящие из имущества, передаваемого в доверительное управление разными лицами и объединяемого на праве общей собственности, а также приобретаемого доверительным управления. управляющим Для создания при ОФБУ осуществлении банку доверительного необходимо утвердить инвестиционную декларацию, которая должна содержать информацию о предельном стоимостном объеме имущества в ОФБУ, о доле каждого вида 78 имущества, о доле каждого вида ценных бумаг, входящих в портфель инвестиций ОФБУ, о доле средств, размещаемых в валютные ценности и оботраслевой диверсификации вложений. ОФБУ подлежит регистрации в территориальном учреждении Банка России. Вся процедура создания ОФБУ проводится через Банк России, никаких согласований в ФСФР банкам получать не требуется. Риски владельцев сертификатов долевого участия ОФБУ сопоставимы с рисками владельцев ипотечных сертификатов участия и инвестиционных паев, поскольку имущество ОФБУ так же обособляется от имущества учредителей управления и от имущества банка, выступающего в качестве доверительного управляющего. Сертификаты долевого участия ОФБУ должны приносить больший доход по сравнению с ипотечными сертификатами участия и инвестиционными паями, поскольку создание ОФБУ не предусматривает вознаграждения управляющей издержек по компании учреждению, и оплате выплате услуг специализированного депозитария, регистратора, аудитора и оценщика. Еще одним преимуществом минимальной стоимости ОФБУ является имущества, при отсутствие которой ограничений ОФБУ по считается сформированным. Факт передачи имущества в ОФБУ и размер доли учредителя в составе ОФБУ удостоверяется сертификатом долевого участия, который не является имуществом и не может быть предметом договоров купли-продажи и иных сделок. Это означает, что банкам нет смысла передавать в ОФБУ закладные, поскольку полученные взамен сертификаты долевого участия нельзя использовать ни для продажи, ни для передачи в залог под привлекаемое финансирование. ОФБУ будет интересен банкам, реализующим ипотечные программы, только при условии принятия туда денежных средств с целью последующей выдачи ипотечных кредитов. 79 Однако эту конструкцию сегодня невозможно реализовать из-за ограничений, заложенных в инструкции № 63. Во-первых, банк, выступая в качестве доверительного управляющего, вправе принять в доверительное управление денежные средства в рублях и иностранной валюте (п. 3.1 инструкции № 63), но не вправе выдавать кредиты за счет этих денежных средств (п. 3.4 инструкции № 63). Это, безусловно, не позволяет использовать ОФБУ для финансирования ипотечных программ. Данное ограничение представляется не вполне обоснованным, поскольку банку запрещается заниматься привычной для него деятельностью - кредитованием. Во-вторых, п. 2.2 и 3.1 инструкции № 63 разрешают банкам пере давать закладные в доверительное управление индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации, но не банку. Данное ограничение не позволяет банкам, реализующим ипотечные программы, но не имеющим достаточного штата кредитных специалистов, передавать закладные в доверительное управление другим банкам. Индивидуальные предприниматели и коммерческие структуры вряд ли смогут надлежащим об разом обслуживать ипотечные кредиты - для этого у них нет ни опыта работы, ни квалифицированных кадров. Инструкция № 63 могла бы успешно работать на ипотеку при условии внесения в нее двух незначительных изменений: нужно исключить п. 3.4, запрещающий банкам осуществлять кредитование за счет средств ОФБУ, и условие п. 2.2, запрещающее банку передавать закладные в доверительное управление другому банку. Более того, порядок доверительного управления ценными бумагами должен регулироваться законом, а не подзаконными актами - это прямо установлено в ст. 1025 Гражданского кодекса РФ. Анализ потенциальных инструментов рефинансирования ипотечных кредитов показывает, что они, к сожалению, далеки от совершенства. 80 Процедура эмиссии облигаций достаточно сложна: проспект эмиссии должен быть заверен независимой аудиторской фирмой, выпуск облигаций и отчет об итогах их выпуска под лежат государственной регистрации в Банке России. Ипотечный агент является громоздким и затратным субъектом, воплощающим сразу три юридических лица — учредителя, организацию, имеющую полномочия единоличного исполнительного органа, и организацию, ведущую бухгалтерский учет. Институт доверительного управления ипотечным покрытием, потенциально способный стать активным участником рефинансирования ипотеки, нуждается в корректировках, поскольку не поспевает за потребностями ипотечного рынка. Для того чтобы этот институт заработал, необходимо принять ряд поправок к закону «Об ипотечных ценных бумагах» и незначительно переработать блок нормативно-правовых актов ФКЦБ и ФСФР, регулирующий ПИФы, распространив их действие на доверительное управление ипотечным покрытием. Ипотечные ПИФы постепенно воплощаются в жизнь, но они изначально не могут удовлетворять всем потребностям ипотеки, поскольку являются институтом, основывающимся не на законе, а на подзаконных актах, которые заведомо не способны обеспечить их оптимальное функционирование. Ипотечные ОФБУ вполне могут стать удобным инструментом в случае внесения соответствующих поправок в инструкцию № 63 Банка России. В перспективе данный институт должен быть урегулирован в рамках специального закона и превратиться в достойную альтернативу ипотечным сертификатам участия. 3.3. Развитие гарантийного ипотечного страхования В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных кредитных продуктов, в которых соотношение суммы кредита и стоимости залога превышает 70%. Увеличение данного соотношения способствует 81 расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений неспособны заплатить требуемый банками первоначальный взнос. Во многих странах существует система страхования ипотечных рисков, позволяющая сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким уровнем дохода, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30 - 40%ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома.17 Программы страхования ипотечных рисков в настоящее время развиваются в США, Канаде, Новой Зеландии, Великобритании, Гонконге, Южной Африке и других странах. Однако они существенно различаются по объемам задействованных средств: так, в США 13 млрд. долл. в частной системе страхования и свыше 14 млрд. в системе государственного страхования; в Израиле объем услуг по ипотечному страхованию достиг 13 млн долл. В 2000 г. система страхования ипотечных кредитов создана в Литве. Гарантийное ипотечное страхование получило широкое распространение в 1930 - 1940-х гг. в США и Канаде. В то время правительства этих стран столкнулись с необходимостью срочного принятия мер по стимулированию рынка ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы как для жителей растущих городов, так и для многочисленных ветеранов, возвращающихся домой из Европы после завершения Второй мировой. Однако банки не спешили предоставлять ипотечные кредиты: слишком жива еще была память о временах Великой депрессии. После Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки – гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 1. – с. 18. 17 82 глубокого экономического кризиса 1930-х г. крупнейшие банки, пройдя через волну дефолтов, не хотели предоставлять жилищные кредиты населению, а если и предоставляли, то под высокий процент, на пять-семь лет и с 40 -50%-ным первоначальным взносом - условия, нереальные для людей, которые потеряли все свои накопления в результате роста инфляции и краха десятков банков. Таблица 4 Развитие программ ипотечного страхования в зарубежных странах Страна США Канада Австралия и Новая Зеландия Великобритания Южная Африка Израиль Гонконг Филиппины Литва Индия, Мексика, Тайвань Год начала реализации 1934, 1956 1954, 1963 Государственная и частная Государственная и частная 1965 Частная (прежде - государственная) 1970 1989 1998 Частная НГО / частное перестрахование Частная Предприятие, финансируемое из государственного бюджета / частное перестрахование Государственная Государственная 1999 1950 1999 В стадии разработки Финансовая поддержка Государственная и частная Одной из мер, призванных оживить рынок ипотечного кредитования, стало создание в 1934 г. Федеральной жилищной администрации в США. Основная задача нового агентства заключалась в предоставлении банкам гарантий по ипотечным кредитам в случае дефолта заемщиков. Новый институт гарантийного ипотечного страхования должен был обеспечить дополнительные гарантии по выдаваемым жилищным кредитам и явился основным инструментом обеспечения их доступности, так как дал банкам возможность осуществлять кредитование с первоначальным взносом до 5 - 83 10% от стоимости жилья, снизил риски банков и позволил выдавать займы в большем объеме. Суть гарантийного ипотечного страхования заключается в том, что банку-кредитору предоставляются дополнительные гарантии по погашению расходов в случае дефолта заемщика, если средств от реализации заложенного имущества недостаточно для покрытия убытков. В мировой практике основным препятствием для приобретения жилья у людей со средним и низким уровнем доходов является размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. Как правило, люди, живущие от зарплаты до зарплаты, практически не имеют накоплений, и единовременный взнос в размере 20% от стоимости жилья представляется им значительной суммой. В свою очередь для банков 20%-ный взнос является своего рода гарантией покрытия убытков и расходов, связанных с реализацией заложенного имущества, и потому служит общемировым стандартом. Международный опыт ипотечного кредитования показывает, что чем меньше первоначальный взнос, тем выше вероятность дефолта заемщика, поэтому банки-кредиторы требуют внесения определенной суммы для снижения своих рисков по кредиту в случае необходимости реализации заложенного имущества или при падении цен на жилье. Гарантийное жилищные ипотечное кредиты с страхование позволяет первоначальным взносом предоставлять менее 20% платежеспособным семьям, способным осуществлять ежемесячные платежи по кредиту, но не имеющим накоплений для первоначального взноса. Таким образом, гарантийное ипотечное страхование дает многим семьям возможность решить жилищную проблему, что делает мечту о покупке собственной квартиры более реальной. Основные характеристики программ ипотечного страхования в зарубежных странах представлены в таблице 5. 84 Таблица 5 Основные характеристики программ ипотечного страхования в зарубежных странах Страна США — частное ИС США — государственное ИС Канада Австралия/ Новая Зеландия Южная Африка Израиль Гонконг Филиппины Литва Количество кредиторов, страхующих кредитные риски при ипотечном кредитовании Доля застрахованны х кредитов в общей сумме выданных, % Количе ство участн иков Общий размер капитала, долл. Страховая сумма по вновь заключенным кредитным договорам, долл. 7 16 млрд 337 млрд Тысячи 13,4 2 23 млрд 187 млрд Тысячи 7,5 (ФЖА) 2 1,4 млрд 42 млрд 140 150 2 367 млн 60 млрд 200 140 1 1 5 1 1 25 млн 11 млн н/д 109 млн 4,25 млн 205 млн 450 млн 15 млрд 280 млн 30 млн н/д 8 более 40 н/д 8 н/д 11 115 н/д 133 Литовский опыт В 1999 г. правительство Литвы обратило особое внимание на проблемы развития ипотечного рынка и обеспечения граждан жильем. В результате было принято решение о создании компании по страхованию банковских ипотечных кредитов - ЗАО «Страхование кредитов на жилье», учредителем и единственным акционером которого до сих пор является министерство финансов Литовской Республики. Создавая данное общество, правительство преследовало две цели. Вопервых, это стимуляция рынка ипотечного кредитования путем страхования банковских кредитов, предоставляемых гражданам Литвы для приобретения жилья. Как следствие, появившаяся возможность страхования кредитов должна была обеспечить достижение второй цели: предложить условия, более выгодные для жителей Литвы, что сделало бы жилье доступнее. 85 Ввиду отсутствия развитого ипотечного рынка банковские кредиты были не по карману большинству ли-товцев — им оставалось только мечтать о покупке жилья в кредит. Банки считали кредитование жилья рискованным направлением своей деятельности - отсюда и отсутствие реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования, и неприемлемые для жителей условия. Например, максимальный срок возврата кредита в 2000 г. составлял 10 лет, процентная ставка – 11-13% в год (банковская маржа – 4 5%), размер первого взноса - 30% от стоимости жилья, жесткие требования к доходам получателя кредита. В июле 2000 г. в Литве были застрахованы первые ипотечные кредиты, а банки смогли предоставить жителям кредиты на приобретение жилья сроком до 25 лет при 5%-ном первоначальном взносе. Важным социальным фактором, обусловившим возникновение и работу компании, стала программа льготного ипотечного кредитования для граждан Литвы, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий и не имеющих другого жилья. Гражданам, входящим в данную категорию, государство гарантировало 100%-ную оплату страхового взноса и возможность приобретения жилья с 5%-ным первым взносом. Названные меры позволили значительно уменьшить очереди на жилье: узнав, что бесплатно квартиры в собственность уже предоставляться не будут, люди предпочли воспользоваться льготным кредитованием вместо того, чтобы в течение долгих лет ожидать предоставления жилья по договору социального найма. Перспективы гарантийного ипотечного страхования на российском рынке Механизм гарантийного ипотечного страхования описан в новой редакции федерального закона «Об ипотеке». В частности, ст. 31 предусматривает возможность страхования заложенного имущества и ответственность заемщика за невозврата кредита. Данная статья описывает 86 страховой случай при ипотечном страховании и лимитирует размер страховой суммы (20% от стоимости заложенного имущества). В ноябре 2004 г. Ассоциацией российских банков создана рабочая группа по ипотечному страхованию, задачей которой является предложение законодательных, нормативных и организационных мер для развития программ ипотечного страхования в РФ. В работе группы принимают участие представители Правительства РФ, Центрального банка, а также банки - участники рынка ипотечного кредитования и эксперты фонда «Институт экономики города». В России развитие данной программы позволит семьям приобретать новое жилье без необходимости продажи своей старой квартиры для формирования первоначального взноса, что является массовой практикой в настоящее время. Особенно это станет актуальным, если правительство утвердит программу льготного ипотечного кредитования для очередников, молодых семей и других льготных категорий граждан. Семьи, не имеющие значительных накоплений, смогут при помощи гарантийного ипотечного страхования приобретать жилье, обладая лишь стабильным доходом для обслуживания кредита. Описанная возможность значительно расширит круг заемщиков и позволит уже в среднесрочной перспективе улучшить жилищные условия тысяч российских семей. Программы обязательным гарантийного условием развития ипотечного стабильного страхования и являются надежного рынка ипотечного кредитования в любой стране. Уже сейчас некоторые российские банки готовы предоставить жилищные кредиты с первоначальным взносом менее 20%, но при отсутствии программы гарантийного ипотечного страхования эти кредиты выдаются банками на свой страх и риск, представляют значительный риск для кредитного портфеля банков и могут носить скорее единичный характер. 87 Разработка и внедрение программ гарантийного ипотечного страхования позволит стимулировать развитие рынка кредитования, так как значительно (по некоторым данным, на 30%) расширит круг потенциальных заемщиков, желающих приобрести жилье по ипотечной схеме, снизит риски банков и рынка в целом, будет способствовать стандартизации выдачи кредитов и появлению специализированных кредитных продуктов для отдельных групп населения, таких как молодые семьи, военные и ученые. Программы гарантийного ипотечного кредитования получили широкое распространение во многих странах мира, поскольку они позволяют приобрести жилье в собственность широкому кругу граждан, не имеющих достаточных накоплений для первоначального взноса. В последнее время данные программы получают все большее распространение во многих странах мира, в частности относительно недавно они начали работать в Израиле и Гонконге. Как уже отмечалось, с 2000 г. данная программа успешно реализуется в Литве, а в этом году в Казахстане начал работу «Фонд гарантирования ипотечных кредитов». 88 Заключение Проанализировав состояние, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, можно сделать следующие выводы: Ипотечное кредитование - это: возможность купить жилье с помощью кредита, выдаваемого банками, под залог приобретаемого жилья; возможность сразу стать собственником квартиры, а не после погашения взятого кредита; возможность вселиться в свою квартиру, заплатив за нее не более трети от ее стоимости; право досрочно рассчитаться с банком за взятый кредит. Преимущества ипотечного кредитования: возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; получение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышения стоимости квартиры; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год). Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть ипотечное жилищное кредитование, абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже появились как потребители 89 ипотечных услуг, так и структуры, готовые оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости. В настоящее время в России существует достаточно четко проработанная 2-х уровневая схема ипотечного кредитования, дающая возможность сравнительно просто и прозрачно построить финансирование государственной программы ипотечного кредитования, если таковая будет предложена. В существующую схему ипотечного кредитования включены «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное Правительством РФ, Региональные операторы (РО) и Первичные кредиторы (ПК). Суть функционирования существующей схемы заключается в следующем: Первичные кредиторы, в соответствии с установленными правилами и Стандартами выдают населению ипотечные кредиты (займы) для приобретения жилья; Региональные операторы выкупают у Первичных кредиторов закладные, оформленные заёмщиками в обеспечение кредитов, и продают их, в свою очередь, АИЖК. За 2004 год произошло снижение процентных ставок в среднем на 1-2 %. Увеличилось число банков предоставляющих рублевые кредиты, увеличиваются сроки кредитования. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков и выдавать кредиты под строящееся жилье и загородную недвижимость. По данным «Ассоциации российских банков» в 2001 году в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн. В 2002 году уже $260 млн. В 2003 году суммарный объем выданных кредитов составил около $500 млн. По итогам работы 2004 году произошло ожидаемое удвоение и объем выданных ипотечных кредитов всеми операторами как банками, так и фондами достиг рубежа в $1млрд. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля 90 которого по-прежнему составляет около 50% рынка. В среднем объем ипотечных кредитов увеличивался на 46 % в год. Но по-настоящему переломными в этом плане будут 2007–2008 годы. Именно к этому времени на рынок недвижимости и ипотеки придут недорогие западные кредиты в больших объемах, принятое законодательство начнет приносить свои положительные плоды, особенно в части Закона о долевом участии в строительстве, о ЖНК и т. д. Появятся надежные ипотечные ценные бумаги, кредитные бюро накопят достаточно сведений о потенциальных заемщиках. Одним словом, если не возникнет серьезных экономических потрясений и политических катаклизмов, связанных с проблемой выборов - 2008, ипотека будет активно развиваться. Можно выделить следующие проблемы ипотечного кредитования: организационные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участниками рынка ипотечного кредитования, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка; ограниченное предложение жилья; низкая платежеспособность населения; «серые» доходы»; высокие процентные ставки; отсутствие ипотечного страхования. Таким образом, основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит. 91 Для развития массовой ипотеки в России необходимо: 1) создание строительно-сберегательных касс; 2) развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов; 3) развитие гарантийного ипотечного страхования. Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной государственным валюты бюджетом и объёмы страны. которых Одновременно сопоставимы ипотека с будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных 92 стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны. В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества. При этом необходимо понимать, что ипотека – не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека – пока наиболее эффективный и быстрый метод решения жилищной проблемы. 93 Список литературы 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. 2. Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 3. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России 4. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - с.42-48. 5. Беляков А. Новый фактор доступности жилья и развития ипотеки – гарантийное ипотечное страхование // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 1. – с. 18. 6. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2004. - № 6. - С.51-55. 7. Гордеев Д. Закон о долевом участии перестроит рынок? // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с. 10 – 12. 8. Денисова Н. Ипотека в законе // Твоя ипотека. – 01.05.05. 9. Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финанс. - 2004. - № 4. - с.14-20. 10. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. - 2004. - № 8. - с.38-43. 11. Исеев Р. Секъюритизация ипотечных кредитов: экономика сделки // Рынок ценных бумаг. – 2004. - № 12. – с. 18 -22. 12. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России // недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с. 15 - 16. 13. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе // Рынок ценных бумаг. – 2004. - № 3. – с. 22 – 24. 14. Колошенко А. Банки планируют, клиенты Банковское дело в Москве. – 2004. - № 7. – с. 23 – 24. выжидают // 94 15. Корнева О., Плугарь Н. Проблемы реализации закона «Об участии в долевом строительстве» // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 3. – с. 15 – 19. 16. Крысин А. Ипотека – решить проблемы можно только сообща // Банковское дело в Москве. – 2004. - № 3. – с. 18 – 21. 17. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. - № 4. - с.22-30. 18. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - № 3. - с.57-66. 19. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования – препятствие для развития массовой ипотеки в России // Открытая экономика. – 2005. - № 4. – с. 12 – 14. 20. Семеняка А. Рынок доступного жилья - год спустя // Банковское дело в Москве. – 2005. - № 5. – с. 21 - 23. 21. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов // Недвижимость и ипотека. – 2005. - № 5. – с. 32. 22. Стругацкий И. Пока гром не грянет, мужик не перекрестится, или обслуживание кредитов, выступающих обеспечением ипотечных ценных бумаг // Недвижимость и ипотека. – 2004. - № 12. – с. 32 – 26. 23. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. - М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2004. - 391с. 24. www.gks.ru 25. www.ipoteka.info 26. www.ipoteka - miel 27. www.ipotek.ru 28. www.maif.ru 29. www.rusipoteka.ru 30. www.russianrealty.ru 95 Приложения Приложение 1 Список документов необходимых для получения ипотечного кредита Список документов необходимых для получения ипотечного кредита (общий список) Копия паспорта Заемщика/Поручителя Созаемщика (все страницы, включая пустые); Копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика/ Созаемщика Поручителя (при наличии); Копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии); Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации Заемщика/ Созаемщика Поручителя; Копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.); Заемщика/Созаемщика Поручителя. Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика / Созаемщика Поручителя: Копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака; Копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика / Созаемщика Поручителя, при наличии). Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика / Созаемщика Поручителя: Военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика / Созаемщика Поручителя. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика / Созаемщика Поручителя: Копия трудовой книжки Заемщика/Созаемщика Поручителя, заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии; Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ); Краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика/Созаемщика Поручителя (в произвольной форме), резюме; Копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии); Копия трудового контракта (при наличии); При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой контракт и справку с места дополнительной работы обо всех 96 произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (по форме №3-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ). Документы по компании, в которой Вы владеете акциями/паями/долями в уставном капитале: Копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании; Копия свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании; Копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды; Копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды; Выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение ипотечного кредита на срок не более одного календарного месяца; Справка из банка с отметкой Банка о сальдо счета, наличии /отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека №2); Копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора); Копия договора аренды офисных, складских, производственных помещений; Копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами; Копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании. Предприниматели без образования юридического лица дополнительно предоставляют: Копия свидетельства о регистрации предпринимателя, необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью; Налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц / по единому налогу, уплачиваемому при применении УСНО) или свидетельство об уплате ЕНВД; Патент за прошедший год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально); Документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды; 97 Выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев; Книга учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Министерством финансов РФ) с соответствующими отметками налогового органа; При наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности документы, подтверждающие получение дохода и уплату подоходного налога. Примечание: Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица представляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы - документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года, документы, подтверждающие уплату подоходного налога и удержаний во внебюджетные фонды. Информация об активах Заемщика / Созаемщика Поручителя Копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор куплипродажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.); Копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (дача, автомобиль, гараж, земельные участки, яхта и пр.); Документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки со счета за последние 6 месяцев, копии сберкнижек, пр.; Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг). Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика/Созаемщика Поручителя Копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита. Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика Копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора). 98 Приложение 2 Ставки ипотечных кредитов ведущих банков (октябрь 2005) min-max кредитная ставка * Название банка Объекты ** $ РУБ Абсолют-Банк 12 НВК Банк Москвы 10-11 13-14 ВК Программа АИЖК 14 В Внешторгбанк 9.8-12 13 НВ Газпромбанк 10.5-11.5 14-15 НВК Городской ипотечный банк 10.5 14.5 ВК ДельтаКредит 10.5-14.5 11.2-15.25 НВ Евротраст 13 12-18 НВК КИТ Финанс 10.5-11.5 13-14.5 НВК Инвестиционный банк Менатеп (СПб) 14 В Международный Московский 9.9-10.9 15-16 НВ Банк МДМ-Банк 13-15 16-17 НВ Программа МИА 10.5-15.5 НВ Московский кредитный банк 12 В НИКом (НРБ) 9-16 14.5 НВК Промстройбанк (СПб) 13-14 15-17 НВ Промсвязьбанк 10-13 14-17 НВ Райффайзенбанк 11-14 НВК Росбанк 10.5-12.5 15-17 НВ Российский капитал 12-15 15 В Сбербанк 11 18 НВК Сибконтакт 11.5-14 14 В Система 14-17 В Собинбанк 11-18 14 ВК Сосьете Женераль 11 НВК Союз 11.5-16 НВ Соцгорбанк 11.5-13.5 15 В УралСиб (Уфа) 11 15 В ФИА-Банк (Тольятти) 15-23 НВ Фора-Банк 10.5-18 НВК * кредитование на срок от 10 лет ** В - вторичный рынок, Н - незавершенное строительство, К - коттедж/дом 99 Приложение 3 Словарь ипотечных терминов Амортизация кредита - процесс постепенного погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам за пользование кредитными средствами. Андеррайтинг - оценка кредитором вероятности погашения кредита. Предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном кредитором, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды. При оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три основных момента: способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика); вероятность изменения платежеспособности заемщика (оценка стабильности доходов заемщика); готовность заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика); является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества и документов на право собственности). Аннуитетный платеж - равновеликие перечисления по кредитным обязательствам через равные промежутки времени. Виндикация заложенного имущества - изъятие у залогодателя имущества, являющегося предметом ипотеки, в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо. Ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель (кредитор) после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено данным имуществом. Вторичный ипотечный рынок - рынок, где осуществляется купляпродажа закладных, предоставляющий возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его полного погашения. Отношения по выпуску и обращению ценных бумаг, обеспеченных закладными или их пулами. Договор об ипотеке - соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогом недвижимости). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Заемщик - получатель ипотечного кредита (займа), залогодатель, должник по ипотечному кредиту. 100 Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Залог закладной - передача закладной другому лицу в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Не является залогом закладной передача закладной первому залогодержателю. Залог - имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение кредита (займа). Один из способов, реализующих исполнение залогодателем (должником) принятых на себя обязательств. Залогодержатель (кредитор) имеет право в случае невозврата долга получить компенсацию за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Предмет залога может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства. Залогодатель - заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья. Одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой. Юридическое или физическое лицо, отдающее кредитору принадлежащее ему имущество в залог с целью обеспечения своих обязательств перед ним. Залогодержатель - одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой. Юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств. Имущество, на которое не допускается ипотека, незалогоспособное имущество: на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание; которое изъято из оборота; в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация; приватизация которого запрещена. Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним могут относиться 101 инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды. Ипотека - залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Ипотечное покрытие - совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии ипотечных ценных бумаг. Ипотечное требование - требование по возврату основной суммы долга и процентов по кредиту. Ипотечное требование может быть удостоверено закладной. Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных. Организация, которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный залог - залог в виде недвижимости. Ипотечный кредит - как правило, это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные федеральным законом. Кредитная история - информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал условия по их возврату. Кредитор - банк или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности 102 и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов. Модели ипотеки: Американская модель ипотеки - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг. Немецкая модель ипотеки - модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой. Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Отчуждение заложенного имущества - имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Оценочные агентства лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотеке (при выдаче ипотечного кредита, при реализации заложенного имущества, торгах и пр.). Оценочная деятельность - совокупность отношений юридического, экономического, организационно-технического и иного характера по установлению в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (залоговой, ликвидационной и др.). Оценка предмета ипотеки - является обязательной в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц. Первичный ипотечный рынок - рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости. 103 Переменная ставка процента - ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора. Последующая ипотека - имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства и предоставленное в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю. Процентная ставка - плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Процентная ставка является основой хозрасчета банков. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику. Предстраховой андеррайтинг - оценка страховой компанией риска наступления страхового случая. Пул закладных - группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с "плавающей" ставкой процента). Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг. Рефинансирование - продажа прав требования первоначальным кредитором другому кредитору. Секьюритизация - выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. Трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. Сертификат закладной - сертификат, подтверждающий передачу в залог имущества. Система ипотечного кредитования - совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов. Фиксированная ставка процента - ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.