Земельные ресурсы

Земельные ресурсы






Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) продал права аренды двух участков — в
Тюменской и Курской областях. На первом — площадью 98 га в Тюменском районе Тюменской
области — предполагается строительство в течение 12 лет 620 000 кв. м многоэтажного жилья
экономкласса. В аукционе участвовали четыре претендента, цена права аренды увеличилась с 5,8
млн. до 10,24 млн. руб., победителем стало ООО «Инвестиции». На втором аукционе продано право
аренды 26,9 га в центре Курска. Там будет построен жилой комплекс экономкласса площадью около
270 000 кв. м. Лот достался Курскому заводу крупнопанельного домостроения за начальную цену —
14,9 млн. руб. Один из сотрудников РЖС рассказал, что других заявок не поступило, потому что
компания уже застраивает территорию вокруг участка.
В Фонде имущества Петербурга прошли торги по продаже права шестилетней аренды земельного
участка для размещения объекта торговли. Право 6–летней аренды земельного участка площадью 5
495 м2 ушло с молотка за 4,8 млн. рублей. Торги выиграло ЗАО "Современные медицинские
технологии", всего в них приняли участие три претендента. Надел расположен по адресу: ул. Бадаева,
северо–восточнее пересечения c ул. Коллонтай. Разрешенный вид использования — размещение
объекта торговли.
В Фонде имущества Петербурга прошли торги по продаже 10 земельных участков под ИЖС. Восемь
наделов под застройку индивидуальными (односемейными) жилыми домами расположено в
Колпинском районе, еще два — в Приморском. Общая сумма продаж составила 26 млн. рублей
(общая стартовая стоимость — 24 млн. рублей). Суммарная площадь участков — 15 344 кв. м.
На торгах в Фонде имущества Петербурга право на заключение договора аренды 15 земельных
участков, расположенных в Курортном районе, приобрела компания «Северо–Запад Инвест» за это
36 млн. рублей. Общая площадь участков — 144,2 га. По условиям сделки за 4,5 года победитель
торгов обязан построить объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу.
Кроме того, необходимо провести частичную рекультивацию (она оценивается в 4 млрд. рублей). С
учетом этого цена сотки составит 280 тыс. руб. На комплексное освоение территории отпущено 8 лет.
Тем не менее, ведущий аналитик компании Setl City Владимир Копылов считает сделку выгодной:
входящие в лот участки можно было бы продать как минимум по 500 тыс. рублей за сотку.
Дальнейшая проработка проекта, по его мнению, будет тесно связана с вопросами намыва
территории, площадь которой может составить около 377 га.
Прокуратура Санкт-Петербурга проверила законность исполнения решений органов исполнительной
власти об управлении и распоряжении государственным имуществом и выявила более 500 не
соответствующих федеральному законодательству правовых актов, регулирующих правоотношения
при управлении и распоряжении земельными участками на территории Санкт-Петербурга. Как
говорится в сообщении прокуратуры, в нарушение Земельного кодекса РФ в собственность граждан
передавались земельные участки, сформированные путем перераспределения земельных участков,
находящихся в государственной и частной собственности. В ходе проверки выявлены распоряжения
глав районных администраций города о передаче в аренду земельных участков не прошедших
кадастровый учет земель. Также нарушения касаются Федерального закона «О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Незаконные распоряжения
опротестованы. По результатам рассмотрения протестов все распоряжения приведены в соответствие
с действующим законодательством.
Принят за основу проект закона «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».
Новые выкупные цены для госземель теперь будут рассчитываться на основе кадастровой стоимости,
причем в большинстве случаев условия выкупа для желающих приватизировать землю под своими
объектами не изменятся. Правда, при этом некоторые депутаты считают госземли недооцененными.
«Пересмотр кадастра в сторону повышения также приведет к тому, что собственники
неиспользуемых участков будут активнее вовлекать их в оборот», - уверен глава комитета по
законодательству. По федеральным правилам кадастровую переоценку регионы могут проводить не
реже одного раза в пять лет, и не чаще одного раза в три года. Стоимость земли для 6,5 тыс.
кадастровых кварталов Петербурга Смольный не пересматривал с осени 2006 года (сейчас она
составляет от 33 рублей до 35 тыс. руб./кв. м в зависимости от функционального использования
участка, его местоположения и прочих факторов). Таким образом, формально время для новых
расчетов настало. Уровень падения цен на земельном рынке эксперты характеризуют по-разному. Но
единодушны в том, что принимать решение о корректировке кадастра – скоропалительно. «До
кризиса кадастровая стоимость была заниженной, так как цены на землю существенно росли», –
говорит президент группы компаний «Аверс» Михаил Зельдин. «Но после кризиса ситуация
изменилась. рыночная стоимость земли под нежилыми объектами – бизнес-центрами, торговыми
комплексами - в среднем упала в 4-5 раз. Примерно такая же ситуация с участками под жилье – до
кризиса нагрузка на кв. м в спальных районах составляла $400-500, сейчас - $100-150. Поэтому к
вопросу о пересмотре кадастровой стоимости во всех кварталах стоит подходить с осторожностью.
Тем более что рынок находится в неустойчивом состоянии, и не определить, куда цены на землю
пойдут дальше – вверх или вниз. По той же причине не имеет экономического смысла вводить новую
кадастровую стоимость с 2011 года – может быть к тому времени цена на землю будет в 10 раз больше
нынешней, а может, продолжит падение».







Фонд имущества Ленобласти продал за 44,6 млн. руб. 15,8 га в поселке Лебяжье Ломоносовского
района (в мае участок уже выставлялся на торги за 52,5 млн. руб., но заявок от покупателей не было).
Территория относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование — для
учебных целей. Победитель торгов собирается застроить территорию коттеджами или
малоэтажными домами. По мнению экспертов, изменение разрешенного использования может
затянуть проект минимум на год.
«Пока цена на землю еще не упала до своего дна. Падение продолжится еще около полутора лет», считает директор по развитию Холдинга RBI Николай Князев. «Земельный рынок - очень закрытый
рынок. Поэтому реально оценить уровень падения цены сложно. Пока падения не достигло своего
пика. Причин этому несколько. Во-первых, недвижимость, как и родину, продают в последнюю
очередь. Во-вторых, пока не пришло время переоценки земель, которые находятся в залоге у банков.
У банковских менеджеров не хватает воли пересмотреть цену, никому не хочется признаваться в
потере денег. Но это время придет», - считает Николай Князев.
Государство активизирует работу по запуску в оборот земельных участков. Борьбу за эффективное
использование земли власть начала сразу по двум направлениям: укрепление госсектора и ревизия
собственников. Эксперты считают, что это делается с целью сосредоточить землю в руках
государства. Например, председатель думского комитета по строительству Мартин Шаккум не
исключает, что после 2010 г. сделки с землями без участия государства и вовсе будут запрещены
законодательством. Одновременно разрабатывается механизм изъятия земель у собственников. "Мы
не можем мириться с тем, что земли просто скупаются и никаким образом не используются", —
заявил несколько месяцев назад президент России Дмитрий Медведев. Примерно тогда же он
предложил лидеру ЛДПР Владимиру Жириновскому «посмотреть на вопрос создания эффективного
механизма изъятия и перераспределения этих земель в случае их неэффективного использования».
Владимир Жириновский внес в Госдуму поправки в Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс
России. В частности, предусматривается, что основанием для отъема собственности может стать
неиспользование земель для сельскохозяйственного производства либо строительства в течение 3
лет, отравление, загрязнение или уничтожение плодородного слоя почвы, а также систематическая
неуплата земельного налога. Изымать участки предлагается через суд. Но перед этим нужно
письменно уведомить собственника о допущенном нарушении и указать срок, к которому оно должно
быть исправлено. Возможность изъятия земли у собственника была и раньше. Это предусматривает
статья 44 Земельного кодекса РФ. Но «применение этой нормы на практике становится крайне
затруднительным, так как отсутствует механизм реализации этой процедуры», отмечает
Жириновский в пояснительной записке к законопроекту.
Правительство РФ своим постановлением от 19 августа 2009 г. N 665 внесло изменение в
постановление от 3 апреля 2008 г. N 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на
земельных участках, находящихся в федеральной собственности». Изменение разрешило
федеральным органам исполнительной власти согласовывать сделки по передаче в аренду зданий
(помещений в них), строений и сооружений, находящихся в федеральной собственности,
закрепленных за ФГУПами на праве хозяйственного ведения и расположенных на земельных
участках, которые расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 км от границ
населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 км от границ населенных
пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 км от границ населенных
пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек. Однако «мораторий» на распоряжение
земельными участками, находящимися в федеральной собственности, сохраняется в полном объёме
до 1 января 2010 года. По предварительной информации этот «мораторий» будет продлен на
дополнительные 2 года.
Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства до конца года планирует
объявить около 30 аукционов по продаже земельных участков, сообщил гендиректор фонда
Александр Браверманн. «Первый аукцион, который мы объявляем - это участок площадью 98 га в
Тюмени. Одновременно объявили еще 7 участков меньшего размера частично под жилищное
строительство, частично под промышленность стройматериалов», - пояснил он. По его словам, на
аукционы будут выставлены участки в Московской, Кировской, Курской областях и Чувашской
республике. Глава фонда подчеркнул, что участниками аукционов видит только профильные
организации. «Будем делать все, чтобы на наших участках не было обычной спекуляции землей. Нам
важно, чтоб там были построены квадратные метры, поэтому будем сопровождать участок до
регистрации прав граждан на жилье», - сказал А.Браверман. Он также добавил, что стоимость земли
будет доступна для застройщиков. «У нас нет цели максимизации получения средств от продажи
права аренды больших участков. Мы не коммерческая организация, и нам важно, чтобы на этих
участках стояли дома. Поэтому мы распланировали льготный график платежей потенциального
покупателя», - сказал А.Браверман. При этом, средства от продажи небольших участков,
предназначенных для строительства жилья повышенной комфортности в Москве, Московской
области и Санкт-Петербурге, будут перераспределены на инженерную подготовку участков под
жилье эконом-класса.
С 1 января 2010 года вступают в силу поправки к Градостроительному Кодексу, согласно которым,
при отсутствии документов территориального планирования муниципальные власти не могут
выделять земельные участки под строительные и инвестиционные цели. Однако, по мнению
председателя комитета по архитектуре и строительству Ленинградской области Евгения Домрачева,
совсем не обязательно иметь документацию на весь округ. Достаточно сделать правила земельной
застройки для района, квартала и даже для отдельного дома. В связи с этим Евгений Домрачеев
предложил главам МСУ, которые не успевают утвердить необходимый пакет документов до конца



года, определить инвестиционно привлекательные пятна застройки и сделать документацию сначала
на них, а потом уже на всю оставшуюся территорию.
Некоторым российским регионам будут выделены федеральные земли под строительство жилья в
целях его удешевления. Такое решение принято на заседании правительственной комиссии по
развитию устойчивости российской экономики под председательством первого вице-премьера Игоря
Шувалова. По его словам, на комиссии принято решение о проведении необходимой работы по
«выдерживанию» порога до 30 тысяч рублей за квадратный метр. В тех же регионах, где данный
порог превышается в силу объективных обстоятельств, планируется выделять федеральный
земельный ресурс для удешевления стоимости жилья.
В рамках форума PROЕstate 2009 состоялась дискуссия «Комплексное освоение территорий».
Девелоперы и эксперты подчеркивали, что для успешной реализации масштабных проектов
развития территорий чрезвычайно важно выстраивание четких и конструктивных отношений между
бизнесом и властями в формате государственно-частного партнерства. По мнению участников, это
является необходимой предпосылкой для сбалансированного развития территории, позволяющего
формировать действительно качественную градостроительную среду.
ЗАО «Ренова–СтройГрупп», входящее в группу компаний «Ренова» миллиардера Виктора
Вексельберга, намерено активно скупать недостроенные объекты недвижимости Петербурга. Как
сообщил на форуме PROEstate президент ЗАО «Ренова–СтройГрупп» Вениамин Голубицкий,
компания готова вернуться к идее покупки земли и недостроев Петербурга. «Сейчас мы пока
присматриваемся, у кого земля стоит без использования», – заявил он.