Загородная недвижимость - Сообщество профессионалов оценки

Загородная недвижимость
Москва и Московская область
События (сделки, несостоявшиеся сделки, проекты, инвестиции)

Девелоперы на подмосковном рынке недвижимости, начиная с прошлой зимы, перешли в сегмент
продажи участков без подряда. И не прогадали. «Участки без подряда — беспроигрышный продукт.
Проект, начатый “на злобу дня”, принес неожиданно колоссальную доходность, больше 100%», —
рассказывает Андрей Васильев, гендиректор компании «Загородный проект» (входит в RDI).
Коммуникации девелопер планирует подвести к лету 2010 г. Стоимость сотки, по данным
«Загородного проекта», составляла около $10 000 — в два раза меньше по сравнению с докризисным
периодом. Участки предлагались в мелкую нарезку — от 8 соток. «Средняя стоимость покупки
составляла $100 000, что на тот момент соответствовало покупательской способности», — говорит
Васильев.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2009/12/08/902223

Предложения / Спрос

Наибольший спрос, по информации Vesco Consulting, приходится на экономкласс. До 40% всей
клиентуры составляют покупатели с бюджетом $250000-500000. Соответственно, наибольший
интерес вызывают дома площадью не более 300 кв. м (70,6% спроса) на участках не более 20 соток
(76,3%).
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

Наибольшим спросом у клиентов компании Vesco Consulting пользуются недорогие участки без
обязательного подряда на строительство, говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела
исследований компании Vesco Consulting. Доля спроса на них составляет 47,8%, в то время как год
назад — в докризисный период — всего 19% клиентов интересовались наделами в поле.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

На рынке элитного жилья основным спросом в этом году пользовалось готовое жилье под ключ в
построенных поселках с дисконтом до 50%, говорит Алексей Артемьев, руководитель отдела
загородной недвижимости «Калинка-Риэлти». По его данным, 80% доли спроса на рынке дорогого
загородного жилья приходилось на готовые дома вторичного рынка или же первичные предложения
в полностью построенных и готовых к проживанию коттеджных поселках. Оставшиеся 20% спроса —
это земля без подряда.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825




Количество новых проектов, выведенных на рынок загородной недвижимости Подмосковья,
сократилось в 2009 г. по сравнению с предыдущим годом более чем в три раза — до 35 поселков,
говорится в пресс-релизе группы компаний Sawatzky. Из них 70%, уточняется в сообщении, —
поселки без подряда на строительство. «Наибольшим спросом в 2009 г. пользовались земельные
участки без подряда, как наиболее привлекательный объект для вложения средств в условиях
кризиса», — указывается в пресс-релизе.
(РИА Новости, Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2009/12/11/905512
Каждый третий клиент Vesco Consulting заявляет о готовности приобрести дом или участок,
расположенный в зоне от 30 до 50 км от МКАД. Преимуществом пользуются такие шоссе как
Симферопольское, Ярославское, Новорязанское, где много проектов эконом-класса. Домовладения,
расположенные на расстоянии далее 50 км от МКАД, также пользуются значительным спросом — на
них приходится 41% заявок.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2009/12/08/902223

Арендные ставки / Цены

По данным группы компаний Sawatzky в IV квартале на первичном рынке Подмосковья стоимость
квадратного метра домовладений экономкласса составила $1840, бизнес-класса — $3538, в элитном
сегменте — $5590. «По наиболее популярным направлениям на текущий момент средняя цена 1 кв. м
домовладения находится в диапазоне от $2800 до $5450», — добавляется в материалах компании.
Общее снижение цен в 2009 г. во всех сегментах рынка особенно отразилось на объектах бизнескласса — оно составило 25,3%. В элитклассе цены снизились на 15,7%, а в экономклассе — на 14,4%,
указывается в сообщении. В нем подчеркивается, что наибольшее снижение цены было
зафиксировано по Новорижскому и Киевскому направлениям — 35,4% и 33,5% соответственно. «По
остальным западным направлениям снижение цен находится в диапазоне от 14,5% до 17,7%», —
отмечают специалисты компании.
(РИА Новости, Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2009/12/11/905512

Тенденции и прогнозы

Потенциал для развития участники загородного рынка видят у симферопольского, ярославского,
дмитровского, новорязанского направлений. Здесь есть свободные территории, а трассы
относительно проходимы. Сократился спрос на объекты, расположенные по престижному
Новорижскому шоссе, — виной тому служит необоснованно высокий уровень цен, установленный
девелоперами. Симферопольское шоссе начало раскручиваться с 2005 г. Пик пришелся на прошлый
год, тогда здесь было заявлено 24 проекта, в 2009 г. — 10 (данные компании Blackwood). Всего на
начало IV квартала 2009 г. на этой трассе появилось около 60 поселков. И в этом году
Симферопольское шоссе заняло 2-е место после Новорижского по общему количеству загородных
поселков.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

«Цена продукта, который будет пользоваться высоким спросом, должна варьироваться в пределах
25000-30000 руб. за 1 кв. м», — уверена Татьяна Капланова, коммерческий директор Mozaik
Development.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

В элитном секторе интерес останется к небольшим клубным поселкам до 50 домов, находящимся
недалеко от больших проектов на 100-300 домов, где есть вся инфраструктура, прогнозируют в
«Калинка-Риэлти». Востребованы будут дома площадью 400-700 кв. м на участках в 15-30 соток.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

Экономкласс, как полагают специалисты, останется лидирующим сегментом как минимум и
следующий год. В 2010 г. доля жилья экономкласса на загородном рынке увеличится на 15-20%,
подсчитали в компании «Маршал Эстейт».
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

Массово закупленные участки без подряда в следующие годы станут массовой стихийной застройкой
в чистом поле. «В течение ближайших двух лет мы увидим стихийную застройку, — прогнозирует
Владимир Яхонтов, управляющий партнер “Миэль — Загородная недвижимость”. — Сейчас не так
много предложений домов в поселках с единой концепцией».
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

Участки без подряда будут востребованы по крайней мере ближайший год, считает Антон Архипов,
руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость». «Все скептически
относятся к участкам без подряда, и мне тоже хочется сказать, что это временная ниша. А если не
временная? Это может привести к настоящему буму на рынке загородного строительства, — полагает
он. — Такое предложение снижает цену входного билета для потребителя. Если раньше нужно было
выложить в течение полугода как минимум $200000 (5 млн. руб.) за дальнюю дачу, то сейчас в том
же сегменте за 0,5-1 млн. руб. можно купить участок и дальше уже быть гибким в своих вложениях».
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221825

По мнению управляющего партнера компании «Миэль — Загородная недвижимость» Владимира
Яхонтова, в кризис начинать новые проекты не стоит, все они — в области жилья или коммерческой
недвижимости — показывают низкую рентабельность: не более 30% годовых.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/16/221487

Аналитики группы компаний Sawatzky считают, что в конце 2009 г. ситуация на рынке загородной
недвижимости стабилизировалась — потенциальный спрос достиг значительных объемов, а цены на
недвижимость зафиксировались.
(РИА Новости, Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/realty/news/2009/12/11/905512

Санкт-Петербург и Ленинградская область
События (сделки, несостоявшиеся сделки, проекты, инвестиции)

ЗАО "Строительный трест" приобрел земельный участок площадью около 0,4 га в Выборгском
районе Петербурга. Недалеко от Светлановской площади, в Железнодорожном переулке. Компания
планирует на участке строительство кирпичного жилого дома со встроенным паркингом. В
настоящее время ГУ "НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга" ведет разработку проекта планировки
территории. ЗАО "Строительный трест" планирует начать работы на участке в 2010 году.
(Деловой Петербург)
http://www.dp.ru/a/2009/12/10/Stroitelnij_trest_kupi

Группа компаний "М-Индустрия" во 2-м квартале 2010 года планирует начать работы по реализации
2-х новых проектов в Ленинградской области на загородном рынке. До 2013 года во Всеволожском
районе Ленинградской области (рядом с Юкки-Порошкино) планируется возвести малоэтажный
жилой комплекс на площади 14 Га. Объем инвестиций составит $90 млн. Также во Всеволожском
районе, в поселке Токсово, начинается строительство элитного коттеджного поселка "Озёрный край"
на 14 домовладений, включающего объекты инфраструктуры и ландшафтный парк. По данному
проекту объем инвестиций достигнет $20 млн.
(Деловой Петербург)
http://www.dp.ru/a/2009/12/10/M-Industrija_zapustit_che

"БТК девелопмент" 30 ноября 2009 года получил разрешение Госстройнадзора на ввод в
эксплуатацию комплекса таунхаусов Ollila в поселке Солнечное. Строительство комплекса началось в
2007 году. Комплекс из 13 корпусов на 94 таунхауса включает в себя двух– и трехуровневые
кирпичные таунхаусы бизнес–класса, предназначенные для постоянного проживания. В доме
предусмотрены гараж, терраса, балкон, мансарда и сауна. Здания оснащены системами
сигнализации.
(Деловой Петербург)
http://www.dp.ru/a/2009/12/08/Gosstrojnadzor_dal_razresh

Планируются к выходу в конце 2009-начале 2010 следующие проекты (перечислены только
основные): Noteburg /Кировский р-н (СК "Матрикс"), Альпино /Всеволожский р-н ("Загородная
перспектива"), Медное озеро 2 /Выборгский р-н ("Хонка"), Velkeasaari /Выборгский р-н (Кей
Девелопмент), Колтушские холмы/Всеволожский р-н (Медиапром), ДНП Удачное /Всеволожский рн (Невская Строительная компания), Отрадное /Приозерский р-н (Parabola).
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi

Приостановлена реализация ряда проектов компании Фаэтон Девелопмент Групп («Петровская
Версалия», «Меслики», «Лехтуси»), ряда проектов компании Гарант Девелопмент (теперь продаются
участки под проекты: Хапо-Ое, Озерки, Разметелево), проекта "Усадьба Воронцово" компании
"Оранж девелопмент".
"Евросиб Девелопмент" в 2009 году отложил выход проекта «Большая Медведица». Компания NordUnion приостановила реализацию 2-ух проектов: Северный Эдем –Красносельское и Светлое, в
реализации остался только один –Запорожское.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi
Предложения / Спрос

По данным исследования Knight Frank по состоянию на конец ноября - начало декабря 2009 года в
активной стадии продаж находилось около 120 организованных коттеджных поселков Петербурга и
Ленинградской области. В коттеджном поселке в зависимости от характеристик и класса проекта в
среднем продается 1-5 домов в квартал. Все больше компаний предлагает участки без подряда. Доля
участков без подряда в общем объеме предложений за прошедший год возросла вдвое.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/11/Obzor_zagorodnogo_rinka_zh

На начало декабря 2009 года таун-хаузы продавались в более чем 35 загородных жилых комплексах
Петербурга и Ленинградской области. Основная масса проектов реализуется в радиусе 15-25 км от
Санкт-Петербурга (40-50 мин. транспортная доступность).
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/11/Obzor_zagorodnogo_rinka_zh

По данным GVA Saywer, наибольшим спросом на сегодняшний день на загородном рынке
пользуются инженерно подготовленные земельные участки без подряда, т.е. самое экономичное
загородное жилье. Сделок в элитном сегменте сейчас практически не происходит.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi

Анализ реальных сделок за октябрь позволил агентству «Прогаль» сделать следующие выводы
относительно спроса на вторичном рынке загородной недвижимости. Среди участков наибольшим
спросом (36%) пользуются участки в диапазоне от 500 до 1250 тыс. руб., 21% приходится на участки
от 125 до 500 тыс. руб. 21% - на участки до 125 тыс. руб. 20% -- на участки в диапазоне от 1250 до 2500
тыс. руб. и всего 1% - на участки стоимостью от 2500 тыс. руб. То есть основной спрос приходится на
средний ценовой диапазон и на наиболее экономичные варианты. Основной спрос на домовладения
на вторичном рынке также приходится на средний и бюджетный сегменты. По 29% спроса
приходится на дома в диапазоне от 250 до 750 тыс. руб. и от 750 до 1500 тыс.руб. 18% -- на дома от
1500 до 2500 тыс.руб., 17% -- на дома от 2500 до 7500 тыс.руб. 7% - на наиболее дешевые
домовладения (до 250 тыс.руб.) и 1% приходится на верхний ценовой сегмент (более 7500 тыс.руб.).
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi

Коттеджные поселки для постоянного проживания насчитывают 72 объекта. Эти поселки делятся
следующим образом: на элиту приходится 21%, бизнес – 19%, средний класс – 26%, эконом – 14%,
участки – 19%. По оценкам GVA Sawyer, доля элитного сегмента значительно меньше - порядка 7%. К
элитным в компании относят такие проекты, как "Северный Версаль" ("Конкорд Менеджмент и
Консалтинг"), "Корабельные сосны" ("Петростиль"), "Михайловское" ("ПБЛ Холдинг") и "Мои
пенаты" ("Петростиль"). За текущий год на рынок вышел только один элитный загородный проект.
Это Repino Village ИСК «Стройкомплект», расположенный на первой линии Финского залива. Этот
объект продается в формате апартаментов.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi

Основная масса земельных участков, выставленных на продажу в октябре 2009 года, находится на
удалении от города: 38% в радиусе от 100 до 200 км, и 34% в радиусе более 200 метров. Это
объясняется тем, что ближе к Санкт-Петербургу располагается наиболее дорогая земля, которая
застраивается, как правило, элитными объектами, что приносит наибольший доход девелоперу,
поэтому продажа данных участков без застройки зачастую нецелесообразна и предложение таких
участков составляет всего 10% от общего объема.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi

По данным Dprealty, в общем объеме предложения (первичный и вторичный рынки) традиционно
лидирует Всеволожский район (23,84%). Затем идут Выборгский (17,47%) и Приозерский районы
(12,24%). Большая часть объектов, предлагаемых к продаже в октябре, расположена в радиусе 50 км
от города (45% от всего объема предложения), 35% находится в районе 50-100 км от города, 15% -100-200 км и лишь 5% предложения расположено более чем за 200 км. от Санкт-Петербурга. Таким
образом, большинство объектов недвижимости, предлагаемых на продажу, сосредоточено вблизи
границ города.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi
Арендные ставки / Цены

По данным GVA Saywer, актуальные цены на элитные загородные объекты (земля + дом) на
сегодняшний день составляют 25-79 млн. руб. Так например, в поселке «Михайловское» дом 325 кв.м
на участке в 21 сотку обойдется в 43 млн. руб., в «Корабельных соснах» дом 210 кв.м на участке 15
соток – 45 млн.руб., а в «Северном Версале» дом 550 кв.м на 20 сотках – 79 млн.руб. В СанктПетербурге самое дорогое предложение приходится на Приморский и Курортный районы, где
средняя стоимость составляет 132-144 тыс. руб./кв.м., а также Петродворец – 126 тыс. руб./кв.м. В
Ленинградской области наиболее дорогое предложение располагается в Выборгском (81 тыс.
руб./кв.м.) и Всеволожском (72 тыс. руб./кв.м.) районах. Наиболее дешевое предложение в
коттеджных поселках приходится на Волосовский (28 тыс. руб./кв.м.) и Гатчинский (40
тыс.руб./кв.м.) районы.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi
Тенденции и прогнозы

По мнению аналитиков, основная борьба за покупателей будет разворачиваться в сегменте самых
бюджетных вариантов (тех, которые до кризиса профессионалы именовали «жесткий эконом»),
предложения в более дорогих классах будут редки, продажи единичны.
(Ведомости)
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article/2009/12/21/221823

В малоэтажных комплексах, которые участвуют в информационном обмене аналитического центра
Ассоциации риэлторов (32 поселка от 12 девелоперов), за ноябрь реализовано 17 объектов. Месяцем
ранее число продаж составило 35 (рекорд с начала 2009-го), в сентябре компаниям удалось продать
20 объектов, в августе — 12. «Положение дел у этих игроков отражает общую ситуацию на рынке: он
остывает, и до марта прироста числа сделок ждать не стоит. Всплеск продаж, который мы наблюдали
в прошлый Новый год, в этот раз не повторится», — считает Ольга Трошева, заместитель директора
консалтингового центра компании «Петербургская Недвижимость».
(Недвижимость и Строительство Петербурга)
http://www.nsp.ru/nums/17578.html

Основными тенденциями 2009 года на рынке загородной недвижимости Петербурга, по мнению
специалистов Агентства Строительных Новостей, стали рост интереса к загородной «вторичке» и
смещение покупательского спроса на более низкий ценовой сегмент. Если в I полугодии 2009 года
реальная цена самого ходового товара на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга –
коттеджа с участком – составляла примерно 5 млн. руб., то к концу года она выросла до 7 млн.,
сообщила на круглом столе руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль»
Людмила Юшина. По ее словам, в начале 2009 года покупатель мог добиться дисконта в 30-40% от
докризисного уровня, то сейчас цены отстают от него лишь на 15-20%.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/16/Pokupateli_dach_menjajut_pre

Всплеск интереса к загородной «вторичке» в Петербурге и рост объема продаж в этом секторе, как
отмечают в АН «Прогаль», начался летом. При этом к проявившемуся в начале 2009 года смещению
покупательского спроса на более низкий ценовой сегмент, во II полугодии добавилась еще одна
тенденция. «Если раньше наибольшим спросом пользовались деревянные и кирпичные дома, то
теперь покупателя не смущают и другие строительные материалы и технологии. Он стал больше
ориентироваться не столько на материалы, сколько на качество строительства», - рассказывает
руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/16/Pokupateli_dach_menjajut_pre

Аналитики «Петербургской недвижимости» отмечают в качестве тенденции появление в достаточно
большом количестве новых дачных партнерств, которые позиционируют себя как «коттеджный
поселок», но при этом покупателям предлагается продукт не очень высокого качества: в новых
проектах очень часто не проведено межевание участков, нет кадастровых номеров. Также очень
большие вопросы в таких проектах возникают с коммуникациями. Единичны проекты, где есть
полный пакет коммуникаций (включая газ). В основном предлагается минимальный пакет – свет и
вода. При этом зачастую за это также надо заплатить дополнительные деньги.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi

В связи с неопределенностью на первичном рынке загородного жилья (большинство проектов
заморожено, а участки предлагаются без необходимой инфраструктуры и обеспечения прав
собственности) будет наблюдаться дальнейшая активизация спроса на вторичном рынке загородной
недвижимости.
(Деловой Петербург)
http://www.dprealty.ru/realty/a/2009/12/01/Zemlja_Vs_kottedzhi
Технологии строительства

В Петербурге прошел третий ежегодный съезд Ассоциации деревянного домостроения. Многие
производители вынуждены были констатировать, что за год объемы продаж у них упали вдвое.
Надежды на то, что кризис изменит структуру спроса в пользу дешевых технологий, оправдались
лишь отчасти. «По нашим наблюдениям, доля деревянных домов, прежде всего панельно-каркасных,
в малоэтажном секторе за год немного увеличилась. По Ленобласти мы оцениваем ее не менее чем в
35% (объекты, находящиеся в продаже). Но при этом никто не испытывает особого оптимизма, ведь
по сравнению с прошлым годом загрузка многих предприятий снизилась на 50%, — рассказал
генеральный директор ООО «ТКДом Гатчина» Александр Водовозов. — Что касается цен…
«Коробка» деревянного дома подешевела с начала года примерно на 10%. Впрочем, нужно
учитывать, что расходы на «коробку» в общих затратах покупателя не превышают 30%».
(Недвижимость и Строительство Петербурга)
http://www.nsp.ru/nums/17573.html

По мнению Александра Макарова, председателя совета директоров ИС ФПГ «РОССТРО», технология
VELOX (технология монолитного строительства в несъемной опалубке из щепоцементных плит)
позволяет вдвое снизить расходы на стройматериалы по сравнению с традиционными решениями, в
том числе кирпичным домостроением, а значит, общую стоимость строительства — на 25-30%.
"Сейчас подрядчику «коробка» обходится до 11000 рублей/кв.м. Если строить самому, что актуально
для многих частников, сумма будет еще меньше. А инвестор в конечном счете сможет уложиться в те
самые 30000 рублей/кв.м."
(Недвижимость и Строительство Петербурга)
http://www.nsp.ru/nums/17529.html

Компания «HAUS-KONZEPT Содружество» расширила каталог типовых проектов панельнокаркасных домов небольшого метража. Новые двухэтажные коттеджи площадью от 80 до 100 метров
рассчитаны на семью из трех человек. На первом этаже — кухня, гостиная, холл; на втором — три
спальни. В доме предусмотрено два санузла. «Коробку», как и раньше, делают под конкретный заказ,
но теперь клиент может сэкономить на индивидуальном проектировании. Стоимость коттеджа
площадью 87 кв.м с учетом скидок составляет 1611000 рублей. В нее включен полный комплекс работ
— производство домокомплекта, устройство фундамента, монтаж, наружная отделка, кровельные и
инженерные работы.
(Недвижимость и Строительство Петербурга)
http://www.nsp.ru/nums/17461.html