ЛЕКЦИЯ: Порядок оформления прав на земельный участок

Порядок оформления прав на земельные участки
Законодательные основы оформления земли постоянно меняются.
Неопытному человеку разобраться сложно, тем более что делают это
большинство из нас раз-два в жизни. Единого алгоритма действий по
оформлению земельных участков нет. В каждом случае все зависит от
большого количества факторов и видов документов, а оформляющие
госструктуры не могут тратить много времени на разъяснения.
Все это может затянуться на годы и сопровождается затратами.
При самостоятельном оформлении права собственности на земельный
участок человек сталкивается с тем, что не может найти четкого порядка, что
и за чем делать. Но сначала надо понять, к какой категории земель относится
земельный участок, который вы хотите оформить (садовые, дачные участки,
земли с/х назначения, земли населенных пунктов и т.д.). В зависимости от
ваших целей требуются разные документы. Лучше, конечно, обратиться к
специалистам. Но тем, кто это не может сделать по разным причинам,
следующая информация будет полезна.
Оформление земельного участка определяется по правилам, установленным
федеральным и региональным законодательством.
1. Закон "О дачной амнистии"
2. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190ФЗ
3. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве"
4. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
5. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения"
7. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре
недвижимости"
8. Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном
хозяйстве"
9. Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве"
и т.д.
Для каждого типа земельного участка документы разные. Но примерный
алгоритм таков. Вам нужно:
1. Заказать существующие сведения из государственного кадастра
недвижимости, если ранее участок был учтен .
2. Обратиться в организацию, производящую межевание (уточнение границ)
вашего участка. Но для этого нужно иметь различные списки документов в
зависимости от типа участка.
При оформлении наследства добавляется:
- Свидетельство о смерти (копия, заверенная нотариусом).
- Справка об открытии наследственного дела.
3. После получения межевой плана необходимо обратиться к кадастровому
инженеру для постановки земельного участка на кадастровый учет и
государственной регистрации права собственности.
С момента государственной регистрации права собственности на земельный
участок Вы становитесь его собственником и можете им распоряжаться по
своему усмотрению.
Проверка и оформление документов
Первое с чего начинается сделка - это получение и проверка имеющихся у
продавца или его риэлтора документов. При знакомстве (встрече) с
продавцом нужно посмотреть его паспорт и оригинал свидетельства на право
собственности на землю (если такое свидетельство оформлялось), чтобы
убедиться, что земля принадлежит именно данному лицу. Если показывают
только копию, то лучше от сделки отказаться, так как копия свидетельства
могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда
само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного
разбирательства.
Если продавцом выступает риэлтор, необходимо съездить в агентство
недвижимости, которое он представляет - узнать, работает ли там этот
человек, посмотреть лицензию, ознакомиться с документами, на основании
которых
продаётся
данный
земельный
участок.
Если продавец действует через представителя, то нужно попытаться
проверить отозвана доверенность представителя или нет. В доверенности
должно быть прописано, что доверяет (полномочия представителя), по какой
цене, какую недвижимость доверяют продать представителю, имеет ли он
право
подписывать
договор
по
сделке.
Если в качестве подтверждения права собственности на продаваемый
участок, продавец представил свидетельство о собственности, то желательно
внимательно
его
изучить.
В
нем
указано:
* кем и когда выдано свидетельство; * на основании каких документов; кто
является собственником земли; * сколько земли выдано; * статус участка (не
все участки пригодны для строительства); * кадастровый номер участка.
К свидетельству на право собственности обязательно должен быть приложен
кадастровый
паспорт.
В
нём
указаны:
* количество соток; * категория земли; * сведения о частях земельного
участка;
*
план
границ
участка.
В выписке из кадастра указываются все обременения по данному участку
земли (например, на покупаемом участке могут проходить газовые трубы,
коммуникация,
водоснабжение,
кабели,
древесно-кустарниковая
растительность, не подлежащая вырубке). Это важно знать, поскольку при
переходе права собственности все обременения и ограничения на
строительство сохраняются. Однако, бывают случаи, когда в документах на
землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан.
От продавца также желательно получить документы, на основании которых
он стал владельцем участка: договор купли-продажи / мены / дарения /
свидетельство
о
наследстве.
Продавец обязан также предоставить документы об уплате налогов на землю.
Если Вы покупаете участок в садовом товариществе, то подписанную
председателем товарищества справку об отсутствии задолженности.
Во избежание недоразумений и конфузов с родственниками продавца, можно
получить нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку. Если
психическое здоровье продавца вызывает у Вас сомнения, затребуйте
справку о его дееспособности. Невменяемость на момент свершения сделки
может стать причиной признания её недействительной. При общении с
продавцом нужно сравнить, сколько соток было выделено продавцу по
документам и сколько используется и продается сейчас. Многие граждане
самовольно
прирезают
себе
дополнительные
площади.
Если свидетельство о праве собственности на участок отсутствует - получите
у продавца иные документы, на основании которых он владеет
(распоряжается) участком. Это могут быть постановление, распоряжение
местного
органа
власти,
договора
купли-продажи
и
т.д.
На многие земельные участки имущественные права владельцы до сих пор не
оформили (т.е. земельный участок принадлежит на праве пожизненного
наследуемого владения, бессрочного пользования и пр.). В «стародачных»
местах и садоводческих товариществах этот вопрос наиболее актуален, т.к.
пользование земельными участками там осуществляется исторически.
Отсутствие свидетельства о собственности и свежего кадастрового паспорта
существенно
усложнит
и
задержит
сделку.
В зависимости от вашей уверенности в продавце, степени знакомства с ним,
осторожности, статуса земельного участка, также могут понадобиться
справки об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов,
оплате членских, паевых и разовых взносов, отказы дольщиков от
преимущественного права покупки доли имущества, подтверждение
отсутствия межевых споров, генеральный план застройки территории или
градостроительный план и другие бумаги. Эти документы могут быть
необходимы
для
реально
безопасного
проведения
сделок.
Желательно «проследить» историю земли, начиная с документов о
первичном выделе земли. От того, на каком праве у продавца находится
земельный участок, какие у него есть документы, какова категория и вид
разрешенного использования земельного участка зависит стоимость,
длительность, схема и сложность всей дальнейшей сделки.
Документы на землю
Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в
зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до
15.01.1999 г., то возникшее право удостоверяет:
- свидетельство о праве на землю, а при его отсутствии — выписка из
решений органов местного самоуправления;
- государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного
наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на
наследство.
Все перечисленные документы юридически действительны, и менять их на
новые нет необходимости. Перерегистрировать права на землю нужно лишь
при совершении сделки с ней.
Если же участок приобретен после 15.01.1999 года, то надо пройти
процедуру государственной регистрации.
Помощник прокурора района
юрист 3 класса
А. В. Бакуто