Заключаем договор долевого участия

Договор долевого участия: семь раз отмерь – один раз подпиши
Думаю, что многие наши читатели согласятся, что договор долевого участия (по которому
Вы приобретаете квартиру в новостройке) – это один из самых главных документов в
жизни тех, кто хочет решить свои жилищные проблемы. Что должно быть в нем
прописано, какие пункты являются обязательными, что можно включить в договор, какие
последствия могут быть в связи с неисполнением сторонами своих обязательств по
договору. На эти и многие другие вопросы мы постараемся ответить в сегодняшней
статье, которая продолжает тему долевого участия в строительстве. На вопросы наших
читателей отвечает начальник отдела продаж строительной компании «Кротон» Фиалко
Петр Викторович:
ВОПРОС: Необходимо ли регистрировать договор долевого участия в Регпалате
(Управление Федеральной регистрационной службы) и зачем это нужно?
Да, согласно п. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
……" и п.3 Инструкции (утв. приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 года № 82) "Об
особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве,
прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с
долевым строительством объектов недвижимого имущества" - договор участия в долевом
строительстве заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственной
регистрации также подлежат любые изменения и дополнения к договору, а также
соглашение о его расторжении.
Данная мера предусмотрена государством для защиты участников долевого строительства
от недобросовестных застройщиков, в т.ч. и для исключения фактов двойных продаж
одних и тех же квартир.
ВОПРОС: Какие пункты договора долевого участия должны быть в нем обязательно
и в каком законе это написано.
Договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен содержать
следующие пункты (статья 4 ФЗ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов»):
1. точное определение подлежащего передаче Вам объекта – строительный адрес,
номер квартиры, номер этажа, номер подъезда, количество жилых комнат и т.д., т.е.
все данные, которые позволят точно определить, что именно эта квартира Ваша;
2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства;
3. цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не может составлять менее 5
лет)
Общие понятия договора, порядок его заключения, изменения и расторжения содержатся
в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ, часть I, раздел III, подраздел 2, глава 27–29).
Кроме того, в договоре долевого участия обязательно прописываются следующие
моменты:
- дата и место заключения договора, его порядковый номер;
- полное наименование лиц, заключающих договор;
- цена квартиры – общая цена квартиры и стоимость 1 кв. м. общей площади квартиры,
условия фиксации стоимости 1 кв. м. общей площади квартиры;
- условия и порядок переасчета стоимости квартиры (обмеры БТИ, удорожание стоимости
1 кв. м. и т.д.)
- состояние, в котором Вам будет передана квартира после сдачи дома
(наличие/отсутствие внутренней отделки, сантехники, дверей и т.д.)
- точный порядок взаиморасчетов по договору (даты и суммы вносимых платежей);
- ответственность сторон за нарушения обязательств по договору.
ВОПРОС: Я заключил договор долевого участия в строительстве только на себя. Но
оформить право собственности на квартиру мы хотим вместе с женой. Как лучше
это сделать: переоформить договор долевого строительства или оформить права
собственности на уже построенное жилье (после сдачи объекта)?
Регистрации права собственности на квартиру ждать не нужно. Вы можете подписать
дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве, где Вы можете
указать вид права собственности и конкретные доли, которые будет принадлежать Вам и
Вашей супруге (право общей совместной собственности без определения долей или право
долевой собственности с указанием долей). Однако, данное соглашение может быть
подписано не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры и также подлежит
государственной регистрации.
В завершении данной статьи специалисты ООО «МК «Кротон» хотели бы дать Вам
несколько общих рекомендаций, которые помогли бы Вам грамотно и юридически
безопасно заключить договор долевого участия:
- уже при первом обращении в фирму-застройщик попросите образец договора долевого
участия и проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по поводу его
содержания;
- в случае отсутствия возможности привлечения юриста берите в руки ФЗ от 30.12.2004 г.
№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве ….», включайте здравый смысл и свой
жизненный опыт и внимательно изучайте каждый пункт договора;
- попросите прокомментировать застройщика любой пункт договора, который у Вас
вызывает хотя бы малейшее сомнение или непонимание;
- выясните, кто со стороны застройщика подписывает договор долевого участия и какими
документами подтверждаются право данного лица от имени застройщика подписывать
договор;
- перед подписанием окончательно согласованного варианта проверяйте правильность
указания в договоре Ваших паспортных данных, сведений и квартире и ее строительном
адресе, стоимости квартиры и согласованного графика платежей, сроке сдачи квартиры;
- обязательно сверяйте каждый пункт образца договора, который Вам дали при первом
обращении в фирму-застройщик и подписываемый вариант договора долевого участия;
- договор долевого участия должжен быть пронумерован, прошит скреплен печатью
застройщика, подписан Вами и застройщиком;
- поинтересуйтесь у застройщика сроками, в которые вами совместно будет осуществлена
регистрация договора долевого участия.
СПРАВКА
ООО «МК «Кротон» - строительная компания – застройщик и генеральный подрядчик
строительства жилого комплекса «Радужный». Жилой комплекс «Радужный»
располагается между двумя крупными городскими микрорайонами «Юго-Восток-2» и
«Юго-Восток-3», на пересечении ул.Звездная и ул.Космонавтов, напротив парка
«Планета». В состав «Радужного» входит четыре жилых дома и отдельно стоящий
надземный многоярусный паркинг. Улучшенная планировка квартир, индивидуальное
отопление и горячее водоснабжение в каждой квартире, теплоизоляционное покрытие
фасада домов, огороженная территория, развитая инфраструктура, ландшафтный дизайн
— для жителей «Радужного» комплекса будет создана радужная и комфортная среда
обитания. Срок сдачи первого дома – ноябрь 2008 года. Подробности на www.kroton-sk.ru
или по телефонам 500 - 706, 625377