Новации в системе определения стоимости объекта недвижимости: Проблемы и как их решать?

Федеральное государственное образовательное
бюджетное учреждение высшего образования
«Финансовый университет при Правительстве
Российской Федерации»
Новации в системе определения
стоимости объекта недвижимости:
Проблемы и как их решать?
Заместитель проректора по научной работе,
зав. кафедрой «Оценка и управление
собственностью», д.э.н., проф.
М.А. Федотова
Москва 2016
1
Темы по хоздоговорам
• 2008 г. - Разработка системы кадастровой (массовой)
оценки недвижимости в РФ и ее тестирования в четырех
субъектах РФ
• 2014г. – Разработка Стандарта сбора, обработки и мониторинга
локальных рынков аренды нежилых помещений применительно
к объектам недвижимости ОАО «Сбербанк России» и Методики
определения рыночного диапазона ставки вмененной аренды
для помещений, находящихся в собственности ОАО «Сбербанк
России»
• 2016г. – Разработка экономически обоснованных базовых ставок
арендной платы за пользование земельными участками.
Заказчик: Комитет имущественных отношений, г. Мурманск
2
Выполнение научно-исследовательских работ
Темы по госзаданию
• 2012г. - Разработка организационно-правового
механизма перехода на новый порядок
налогообложения недвижимости
• 2014г. – Развитие системы оценки кадастровой
стоимости объектов недвижимости
• 2015г. - 2015г. – Разработка земельноимущественных и бюджетно-налоговых отношений в
Крыму
3
Развитие научной школы «Оценка и управление собственностью» по
направлению – Оценка недвижимости и кадастровая оценка
Защита диссертаций по проблемам рынка недвижимости
Щуров Н.Н. – н. рук. Волович Н.В. Совершенствование методов оценки рыночной
стоимости земельных участков при изъятии для государственных или муниципальных
нужд
Арашукова С.М. – н.рук. Федотова М.А. - Формирование и оценка рыночной стоимости
недвижимости, приносящей доход
Чупова К.В. – н.рук. Волович Н.В. - Развитие кадастровой оценки земельных участков
крупных промышленных предприятий
Акулова Е.О. – н.рук. Иванова Е.Н. - Совершенствование методов анализа наиболее
эффективного использования недвижимости для целей стоимостной оценки
Никитина Е.Н. – н.рук. Волович Н.В. - Развитие методов кадастровой оценки земельных
участков недропользования
Грехов М.А. – н.рук. Волович Н.В. - Развитие кадастровой оценки земель промышленного
назначения с учетом экологических факторов
4
Для чего используется кадастровая стоимость,
а для чего рыночная?
Кадастровая стоимость – база для налогообложения.
Определяется массовыми методами оценки; используется
также для исчисления арендной платы
Рыночная стоимость – используется для различных
сделок. Определяется методом индивидуальной оценки.
Используется для оспаривания результатов кадастровой
оценки
5
Рыночная стоимость – ожидаемая цена
купли-продажи актива, учитывающая
состояние рынка; затраты на создание
объекта; генерируемый им доход; риски,
сопровождающие получение ожидаемого
дохода, и другие факторы.
Рыночная стоимость объекта
недвижимости определяется на основе
принципа наилучшего экономического
использования
6
Под кадастровой стоимостью
понимается стоимость, установленная в
результате проведения государственной
кадастровой оценки или в результате
рассмотрения споров о результатах
определения кадастровой оценки
7
Рыночная стоимость земельного участка,
застроенного объектами капитального строительства,
или объектов капитального строительства для
внесения этой стоимости в государственный кадастр
недвижимости оценивается, исходя из вида
фактического использования оцениваемого объекта.
При этом застроенный земельный участок
оценивается как незастроенный, предназначенный
для использования в соответствии с видом его
фактического использования
8
Проблемы с качеством кадастровой оценки
- Отсутствие единой методологии определения
кадастровой стоимости
- Низкое качество исходной информации,
содержащейся в государственном кадастре
недвижимости
- Методы массовой кадастровой оценки не учитывают
индивидуальные особенности объектов (отклонение
от рынка – 30-70%)
9
Примеры ошибок кадастровой оценки для
юридических лиц
№№ Категория земель
пп
Причины ошибок
1
Комплексная
жилая застройка
Не учтена необходимость
строительства объектов соцкультбыта
(школы, дет. сады, поликлиники и др.)
60%
2
Промышленность
Не учтены особенности (пример:
испытательные полигоны)
40%
3
Сельхозназначения Не верный вид использования
(отнесение к промышленности вместо
сельхозпроизводства)
80%
4
Рекреация
50%
Низкая плотность застройки 5%,
наличие лесных массивов и водоемов
Снижение
10
ПРИМЕРЫ ТИПОВЫХ ОШИБОК КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ
ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
№№
Муниципальные
образования
Кол-во
участков с
ошибками
Причины ошибок
Снижение
1
г. Королев
3 тыс.
Неверно указан вид
использования
(комплексная
застройка, по факту
ИЖС)
70%
2
Одинцовский,
Мытищинский,
Дмитровский,
Истринский,
Можайский
районы
32 тыс.
Неверный адрес
участков в
федеральном
кадастре
недвижимости (ошибка
местоположения)
40%
3
г. Домодедово
30 тыс.
Неучет
ценообразующих
факторов (влияние
аэропорта
Домодедово)
50%
11
Исследование результатов искажения кадастровой
оценки объектов недвижимости позволило сделать
следующий вывод:
- При завышении величины кадастровой стоимости
неоправданно растет налоговая нагрузка на юридические и
физические лица, что, в свою очередь, является причиной
снижения конкурентоспособности российского бизнеса и роста
социальной напряженности;
- При занижении величины кадастровой стоимости недоформируются местные бюджеты
12
Проблема оспаривания результатов
По официальным данным, размещенным на сайте
Росреестра, в 2015 году относительно 2014 года
зафиксирован рост доли отрицательных решений в
отношении понижения кадастровой стоимости: в
комиссиях по оспариванию – в 1,5 раза, в судах – до
трех раз.
Причины: в состав комиссии, в основном входят
чиновники, на них оказывается административное
давление. Специалист по оценке в комиссии –
1 человек.
13
Проблема: отсутствие единой методологии определения
кадастровой стоимости
 Разработан Федеральный стандарт по кадастровой оценке и
Федеральный стандарт по оценке недвижимости
 Разработаны Методические указания о государственной
кадастровой оценке недвижимости (руководитель группы профессор кафедры «ОиУС» Волович Н.В.)
 - Ведется апробация данных Методических рекомендаций
Аналитическим центром при Правительстве Российской
Федерации при участии ученых-разработчиков
Финуниверситета
14
Проблема: низкое качество исходной информации,
содержащейся в государственном кадастре недвижимости
 Идет объединение информации в самом Росреестре по правам и
кадастровой стоимости объекта;
 Муниципальные органы власти получат право добавлять
информацию об аварийности зданий, износе, капитальном ремонте,
коммуникациях, материале стен и т.д.;
 Использование региональных баз данных, например, в Московской
области и Санкт-Петербурге значительно повышается точность
кадастровой оценки
15
Проблема: методы массовой оценки не учитывают
индивидуальные особенности объекта
• При большом завышении кадастровой стоимости
выход один – заказать отчет об индивидуальной
рыночной оценке.
• Следует следить за состоянием рынка
недвижимости по разным сегментам.
• Финуниверситет начал ежеквартальные обзоры
рынка жилой недвижимости в Московском
регионе. Был подготовлен анализ поквартальный
в 2015 г. и за весь год
16
Таблица 1. Консенсус-оценка средних удельных цен
предложения на рынке продажи жилой недвижимости в
Московском регионе, тыс. руб./кв. м
Сен.15
Окт.15
Москва (в
Новая Москва
Большая Москва
Московская
старых
(в новых
область (в новых
границах)
границах)
границах)
Перв Вторич. Первич. Вторич. Первич. Вторич. Первич. Вторич.
ич.
222,9 229,2
102,2
118,3
190,5
226,0
80,7
93,9
218,4 227,3
103,7
117,5
188,2
224,4
80,3
92,9
Ноя.15
212,1
225,5
103,1
116,6
186,9
222,5
80,1
91,7
Дек.15
Янв.16
Фев.16
205,7
206,9
209,0
221,5
218,7
217,4
104,0
104,7
104,0
114,9
115,4
116,0
182,6
184,3
185,2
218,5
215,9
214,8
80,3
81,7
79,4
90,9
88,2
87,5
Изменение
за месяц +1,0%
-0,6%
-0,7%
+0,5%
+0,5%
-0,5%
-2,8%
-0,8%
месяц
17
18
фев.16
янв.16
дек.15
ноя.15
окт.15
сен.15
авг.15
Москва Большая
Москва Новая
июл.15
июн.15
май.15
апр.15
мар.15
фев.15
янв.15
дек.14
ноя.14
окт.14
сен.14
авг.14
июл.14
июн.14
май.14
апр.14
мар.14
фев.14
янв.14
дек.13
тыс. руб./кв. м
Консенсус-оценка средних удельных цен предложения квартир на вторичном
рынке Московского региона
300
250
200
Москва Старая
Мособласть
150
100
50
19
Консенсус-оценка стоимости найма на рынке
аренды квартир в Москве
Период
-0,8%
Сред
няя
46,8
46,7
45,9
43,6
43,1
42,6
+0,3%
-1,2%
-0,3%
-3,7%
+0,6%
+4,9%
+7,7%
-1,7%
-8,8%
Консенсус-оценка стоимости найма
на рынке аренды квартир в Москве (обобщенные
показатели)
120
тыс. руб. в месяц
Сен. 15
Окт.15
Ноя.15
Дек.15
Янв.16
Фев.16
Измене
ние
средняя
36,8
36,6
37,1
36,8
35,5
35,2
Средняя стоимость найма на рынке аренды квартир в Москве, тыс. руб./месяц
Эконом-класс
Бизнес-класс
1-комн
2-комн
3-комн
средняя
1-комн
2-комн 3-комн
многок.
30,7
39,6
50,1
91,1
54,4
83,2
114,2
142,9
30,4
38,8
49,7
105,2
56,5
81,2
115,4
242,2
30,5
39,5
49,6
101,9
51,5
81,3
115,4
191,2
30,4
40,1
49,4
92,3
53,2
80,6
96,9
172,9
29,8
38,2
48,6
85,3
51,1
78,1
98,8
164,3
29,9
38,1
46,9
85,8
53,6
84,1
97,1
149,9
100
эконом-класс
бизнес-класс
средняя
80
60
40
20
сен.15
окт.15
ноя.15
дек.15
янв.16
фев.16
20
Консенсус-оценка полных и удельных цен предложения на рынке продажи
загородной недвижимости в Московском регионе
месяц
Первичный рынок продажи квартир в
малоэтажных жилых комплексах
млн р.
тыс. р./кв. м
Н. Москва
МО
Н. Москва
МО
7,475
6,571
105,0
90,9
7,498
6,709
106,1
93,8
7,195
6,251
94,8
85,3
7,215
6,502
95,2
87,2
7,205
6,441
95,0
86,6
Окт. 15
Ноя. 15
Дек. 15
Янв.16
Фев.16
Измене
ние за
месяц
-0,1%
-0,9%
-0,2%
-0,7%
Первичный рынок продажи индивидуальных объектов
коттеджи
таунхаусы
Зем. участки
млн р.
тыс.
млн р.
тыс.
млн р.
тыс.
р./кв. м
р./кв. м
р./сотка
35,970
105,6
14,174
87,8
4,822
294,2
35,060
106,1
14,290
89,2
4,765
285,1
32,150
95,6
13,750
83,0
3,950
242,3
33,085
96,2
13,420
86,5
4,015
243,5
32,650
95,3
14,175
84,1
4,092
244,6
-1,3%
-0,9%
+5,6%
-2,8%
+1,9%
+0,5%
Консенсус-оценка полных и удельных цен предложения квартир в малоэтажных
жилых комплексах
Н. Москва полные
МО полные
Н. Москва удельные
МО удельные
млн руб.
7,5
160
тыс. руб./кв. м
8
120
7
80
6,5
6
окт.15
ноя.15
дек.15
янв.16
40
фев.16
21
Что нас ждет в 2016 – 2020 г.г.?
 2016 год
Установлены ставки:
- 0,1% на квартиры;
- 0,3% на жилые дома и дачи;
- 0,5% на нежилые помещения
Налоговые вычеты:
- квартиры - 20 кв.м;
- комнаты -10 кв.м;
- жилые дома (дачи) – 50 кв.м
Поэтапный рост налога (20% в год) до 2010 года.
Будут сохранены налоговые льготы
22
2016 – 2020 г.г.
На весенней сессии в Государственной Думе должен
быть принят Федеральный закон «О государственной
кадастровой оценке».
Основная новация: уполномоченный орган субъекта
Российской Федерации передает полномочия по проведению
государственной кадастровой оценки бюджетному
учреждению, созданному субъектом.
Основные требования к работникам бюджетного
учреждения:
- высшее образование и/или профпереподготовка по
соответствующему профилю;
- отсутствие судимости;
- опыт работы по оценке недвижимости или кадастровой
оценке не менее трех лет
23
Законопроект обсужден на совещании у Первого заместителя Председателя
Правительства Российской Федерации И.И. Шувалова 18 февраля 2016 г.
Решение: доработать в месячный срок, предусмотрев, в том числе:
- Гибкий механизм корректировки кадастровой стоимости, позволяющий
ограничить излишнее налоговое бремя при изменении конъюнктуры
рынка недвижимости;
- Сохранение нормы об оспаривании кадастровой стоимости на
основании рыночной;
- Установление внесудебного порядка оспаривания результатов
определения кадастровой стоимости в комиссии;
- Осуществление федерального надзора за деятельностью, связанной с
определением кадастровой стоимости на предмет соответствия
Методическим рекомендациям
24
• Узнать о величине кадастровой стоимости вашей
недвижимости можно через портал Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии
(Росреестр) на сайте https://rosreestr.ru/. Для этого
необходимо перейти в раздел «Справочная информация
по объектам недвижимости в режиме online» и ввести в
соответствующие разделы либо кадастровый номер
объекта недвижимости, либо его адрес
25
Спасибо за внимание!
26