Новая система капитального ремонта общего имущества

Новая система капитального ремонта общего
имущества многоквартирных домов
Дирекция по работе с муниципальными проектами
ОАО «Банк Москвы»
ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СОКРАЩЕНИЯ:
ЖК РФ – Жилищный кодекс Российской Федерации
ЖК – жилищный кооператив
ЖСК – жилищно-строительный кооператив
КР – капитальный ремонт
МКД – многоквартирный дом
НПА – нормативно-правовой акт
ОИ МКД – общего имущества многоквартирного дома
ОСС – общее собрание собственников
РО – региональный оператор
ТСЖ- товарищество собственников жилья
УК – управляющая компания
ФКР – фонд капитального ремонта
ЦФК – центр финансового контроля (название банковского продукта)
Что такое новая система капитального ремонта?
В Положения Жилищного Кодекса РФ внесены изменения*, которые направлены на
создание механизмов финансирования расходов, связанных с проведением капитального
ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Для указанных целей согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ в состав платы собственников за
жилое помещение и коммунальные услуги включается обязательный ежемесячный
взнос на капитальный ремонт.
* - Федеральный закон от 25.12.2012 N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов
Российской Федерации»
Правовая основа
формирования системы капитального ремонта
Субъект РФ должен принять НПА:
И
Раздел IX. Организация
проведения капитального
ремонта общего имущества в
многоквартирных домах
(введен Федеральным законом от
25.12.2012 N 271-ФЗ)
1.
Закон о капитальном ремонте;
2.
Региональная программа
капитального ремонта (на 30 лет);
3.
Размер минимального взноса в ФКР;
4.
О создании регионального оператора
капитального ремонта;
5.
О порядке конкурсного отбора
кредитных организаций для открытия
счетов регионального оператора;
и другие
Кто такой региональный оператор?
(ЖК РФ, статья 178. Правовое положение регионального оператора)
1.
Региональный оператор является юридическим лицом, созданным в организационноправовой форме фонда.
2. Региональный оператор создается субъектом Российской Федерации, и им может быть
создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет
деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.
3. Деятельность регионального оператора осуществляется в соответствии с федеральными
законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации с учетом
особенностей, установленных настоящим Кодексом, принятыми в соответствии с ним
законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
…
Основные функции регионального оператора
(ЖК РФ, статья 180. Функции регионального оператора)
1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных
домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;
2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники
помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали
регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать
собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета;
3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах
регионального оператора;
4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники
помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах
средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных
источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;
5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного
самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в
многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах
регионального оператора;
6) иные предусмотренные настоящим Кодексом, законом субъекта Российской Федерации и учредительными
документами регионального оператора функции.
Перечень работ по капитальному ремонту, которые могут
финансироваться за счет ФКР, сформированного исходя из
минимального взноса на капитальный ремонт:
Обязательные виды работ, установленные ЖК РФ (ст.166)
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт
лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Вышеуказанный перечень может быть дополнен отдельным НПА субъекта РФ следующими
услугами/работами по капитальному ремонту:
 услугами и (или) работами по утеплению фасада,
 переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,
 устройству выходов на кровлю,
 установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для
предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов
(тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа)
и другими видами услуг и (или) работ.
Собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из двух
способов формирования фонда капитального ремонта дома:
ЖК РФ определено два способа
формирования фонда
капитального ремонта
(ч.3, ст.170 ЖК РФ)
1. Формирование фонда
2. Формирование ФКР
на СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ* в банке
на СЧЕТЕ регионального оператора
(Индивидуальное накопление –
1 специальный счет = 1 МКД)
(Централизованная система счет регионального оператора
иногда называют «общий котел»)
*Владельцем специального счета может быть Региональный оператор, ТСЖ, ЖСК, ЖК, а с 01.01.2015г. УК
Принятие решения собственниками помещений в МКД о выборе
способа формирования фонда капитального ремонта
Нормативно-правовая база
утверждена
Региональная программа
капремонта утверждена
Региональный оператор создан
Да
На специальном
счете в банке
• Владельцем счета может быть
(Региональный оператор, ТСЖ, ЖСК, ЖК)
• 1 счет = 1 МКД
Период принятия решения
собственниками помещений в
МКД о способе формирования
ФКР истек
Принято решение о
способе накопления
взносов в ФКР?
Нет
На счете регионального
оператора
Один счет для всех – «общий котел»
Способ 1. Формирование фонда капитального ремонта на
СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ в Банке
Специальный счет
Обязательные
ежемесячные взносы
Собственники
помещений в МКД
(юр.лица, физ.лица)
Фонд
капитального
ремонта МКД
Банк
Капитальный ремонт
Фонд
капитального
ремонта МКД
Банк
Капитальный ремонт
Банк
Специальный счет
Фонд
капитального
ремонта МКД
Капитальный ремонт
Специальный счет
Условия открытия специального счета в Банке Москвы
Владелец счета
ТСЖ, ЖСК, специализированный
потребительский кооператив, УК (с
01.01.2015)
Список документов
Решение общего собрания собственников
помещений о:
(дополнительно к
стандартному перечню
на открытие
расчетного счета)
 выборе кредитной организации;
 выборе владельца спец.банковского
счета;
 размере взноса на формирование фонда
капитального ремонта
 лице, уполномоченном на открытие
спец.банковского счета и совершение
операций по данному счету
 перечне работ по капитальному ремонту
 сроке проведения капитального ремонта
Региональный оператор
Решение общего собрания
собственников помещений о
выборе способа формирования
капитального ремонта
Договор заключается по типовой форме Банка
Открытие, ведение специального счета, система Интернет-Банк-Клиент - БЕСПЛАТНО
16
Условия проведения операций по специальному счету в Банке Москвы
(ст.177 ЖК РФ)
Операция
Документ для контроля
Расчеты за оказанные услуги и/или выполненные работы по
капитальному ремонту
 протокол общего собрания собственников жилья;
 договора об оказании услуг и/или выполнении работ;
 акт приемки оказания услуг и/или выполнения работ (если аванс>30%)
Погашение основного долга и процентов по кредитам и займам,
полученным на оплату услуг и/или работ по капитальному ремонту
 протокол общего собрания собственников жилья о кредитовании
 кредитный договор/ договор займа
Перечисление средств на другой спец.банковский счет в случае смены
счета или смены способ формирования фонда кап.ремонта
протокол общего собрания собственников жилья или решение органа местного
самоуправления в соответствии с п.7 ст.189 ЖК
Списание средств на цели сноса и реконструкции помещений в
случаях, установленных ЖК РФ
 решение органа исполнительной власти /органа местного самоуправления о
сносе либо о реконструкции жилого здания
 протокол общего собрания собственников жилья
Списание средств для распределения между собственниками жилья в
случаях, установленных ЖК РФ
решение органа исполнительной власти /органа местного самоуправления
Прием наличных денежных средств по объявлению на взнос
наличными
Прочие операции: списание комиссионного вознаграждения Банка в
соответствии с тарифами Банка, возврат ошибочно зачисленных сумм,
иные операции в соответствии с ЖК РФ
Запрещено:
 Выдача наличных денежных средств со специального счета
 Размещение денежных средств в депозит
17
Другие особенности режима специального счета:
Срок договора -
Бессрочно
Расторжение
договора -
Договор может быть расторгнут при наличии решения общего
собрания собственников о:
 изменении способа формирования ФКР;
 замене владельца специального счета;
 замене кредитной организации (при условии отсутствия
непогашенной задолженности)
Движение средств
после расторжения
договора-
При закрытии специального счета, остаток денежных средств
перечисляется:
 на счет регионального оператора (в случае изменения способа
формирования ФКР);
 на другой специальный счет (в случае замены владельца или
банка-держателя специального счета)
Способ 2. Формирование фонда капитального ремонта на
СЧЕТЕ регионального оператора
Региональный оператор
Фонд
капитального
ремонта МКД
Обязательные
ежемесячные взносы
Собственники
помещений в МКД
(юр.лица, физ.лица)
Фонд
капитального
ремонта МКД
Фонд
капитального
ремонта МКД
Капитальный ремонт
Взносы аккумулируются
на счете регионального
оператора
В обмен на обязательные платежи региональному оператору,
собственник приобретает обязательство регионального
оператора сделать капитальный ремонт
Собственники
помещений в МКД
Договор
взносы на капитальный ремонт
о формировании ФКР и организации
проведения капитального ремонта в
соответствии со сроком и объемом,
указанными в региональной
программой капитального ремонта
Региональный
оператор
Особенности открытия счета (ов) Регионального оператора:
1.
Региональный оператор открывает счета в российских кредитных организациях, которые
соответствуют требованиям*, установленным частью 2 статьи 176 и отобраны им на
конкурсной основе (ч.3, ст.180 ЖК РФ).
2.
Требование, указанное в п.1 распространяется на открытие региональным оператором
специальных счетов в случаях, если вопрос о выборе кредитной организации в которой будет
открыт счет передан собственниками на усмотрение регионального оператора. Это случаи,
когда в Протоколе общего собрания собственников жилья не указана кредитная организация в
которой региональному оператору необходимо открыть специальный счет или выбранная
кредитная организация не соответствует требованиям ЖК РФ.
3.
Порядок проведения и условия конкурсного отбора определяются в соответствии с
нормативно правовым актом субъекта РФ.
4.
Форма договора, перечень услуг, ценовые условия определяются конкурсом.
•Информация о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям к размеру собственных
средств (капитала), установленным Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О
Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» располагается на сайте:
http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp
Сравнительный анализ
способов формирования фонда капитального ремонта
Специальный счет
(ТСЖ, ЖСК, ЖК, регионального
оператора, с 01.01.15 УК)
Счет
регионального оператора
(котел)
Фонд капитального ремонта
состоит из:
• взносов собственников
• % за несвоевременную уплату
взносов
• % начисленных банком
• взносов собственников
• % за несвоевременную уплату
взносов
Права на денежные средства
принадлежат
Собственникам помещений в МКД*
Региональному оператору
Контроль за качеством работ
производят
Собственники
• Региональный оператор
• Собственники
• Органы местного самоуправления
Возможность провести капитальный
ремонт до наступления срока,
установленного региональной
программой
ДА
НЕТ
* при смене собственника помещения права на денежные средства на специальном сете переходят новому собственнику
Продуктовый набор Банка Москвы:
Владелец счета/специального
Необходимые продукты/услуги
счета для формирования ФКР
Специальный счет ТСЖ, ЖСК,
ЖК
Специальный счет
регионального оператора (без
конкурса)
1. Обслуживание специального
(ых) счета (ов)
2. Счета 185-ФЗ
3. Начисление % на остатки
Специальный счет УК (с
01.01.2015) - перспективное
направление
Региональный оператор
Сопутствующие продукты/услуги
1. Р/с
2. Кредит на капремонт
3. Смс-информирование
1. Cash management (ЦФК для удобства
управления счетами и отчетов)
4. Недорогие способы оплаты
физ.лицами взносов на СС (веббанкинг, интернет-эквайринг)
1. Кредит на капремонт
2. Кредит на общедомовые приборы учета и
т.п.
3. Cash management (ЦФК для удобства
управления несколькими счетами и
формирования отчетов);
4. Интернет-эквайринг
1. Счет для формирования фондов
капитального ремонта *
2. Специальные счета *
3. Счета 185-ФЗ **
4. Расчетный счет **
1. Кредиты, гарантии подрядчикам
регоператора
2. Cash management
3. Интернет-эквайринг
4. ЕЭТП
5. новые продукты, в зависимости от
потребностей
* - счет открывается по конкурсу
** - конкурс проводится на усмотрение субъекта РФ
Открытие банковских счетов в рамках Федерального закона №185-ФЗ*
для учета средств органов местного самоуправления, предусмотренные на капитальный
ремонт МКД, в т.ч. средства, полученные от Фонда содействия реформированию ЖКХ;
Владелец счета
Региональный оператор, ТСЖ, ЖК, ЖСК, специализированный потребительский
кооператив, Управляющая организация
Список
документов
Стандартный перечень документов для открытия расчетного счета
Валюта счета
Рубли РФ
Стоимость
открытия
Действующие тарифы Банка за открытие расчетного счета.
Договор заключается по типовой форме Банка Москвы
Комиссия за услуги Банка списывается с расчетного счета Клиента
* - Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства"
Участие Банка в новой системе капитального ремонта
Банк Москвы одним из первых
начал практическую реализацию положений 271-ФЗ
Новая система
капитального
ремонта ОИ МКД обязательные
взносы на КР и
региональные
фонды КР
31 июля 2013 г.
в Банке утверждена
типовая форма
договора
специального счета
8 октября 2013 г.
в Банке открыт
первый счет
регионального
оператора
27 ноября 2013 г.
в Банке открыт
первый специальный
счет
Апрель 2014 г – первая
победа Банка в конкурсе по
отбору кредитной
организации региональным
оператором
Август 2014 – в Банке принято решение о снижении тарифов
для спецсчетов – теперь открытие и ведение спецсчетов
бесплатно и начисление % на любой остаток!
Сентябрь 2014 – в Банке утвержден типовой кредитный
продукт по кредитованию участников системы капремонта
…
Изменения в
ЖК РФ (271-ФЗ)
Декабрь 2012
Октябрь 2013
Июль 2013
Ноябрь 2013
Апрель 2014
Банк Москвы для участников системы капитального ремонта:
• Банк Москвы - победитель ряда конкурсов на
отбор уполномоченных банков для ведения счетов
регионального оператора.
• Банк Москвы одним из первых представил
комплексное предложение для всех участников
новой системы капитального ремонта
• Банком Москвы разработан новый продуктовый
пакет для финансирования капитального ремонта
многоквартирных домов
• В Банке Москвы создана специальная дирекция,
которая курирует все вопросы, связанные с новой
системой капитального ремонта, взаимодействует с
Федеральными органами исполнительной власти,
экспертным сообществом и региональными
операторами многих субъектов
• Представители Банка Москвы входят в состав
рабочей группы Минстроя по реализации
«пилотных» проектов кредитования капитального
ремонта общего имущества в многоквартирных
домах под председательством Зам. Министра
строительства и ЖКХ РФ А.В. Чибиса