(к 4 вопросу) PPTX (251.23 КБ)

Формирование эксплуатационной документации
при строительстве многоквартирных жилых домов
(в рамках жизненного цикла здания)
Докладчик: Сидоренко Александр Демьянович, к.т.н.,
заместитель генерального директора
ООО «Институт развития строительной отрасли»
Москва 2014
Градостроительный кодекс РФ
•
•
•
•
Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том
числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде ….… архитектурностроительного проектирования, строительства, капитального ремонта,
реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий,
сооружений (часть 1 статьи 1)
Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с
требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных
правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов
Российской Федерации и муниципальных правовых актов (часть 5 статьи 55.24)
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений
проводится в период эксплуатации таких зданий … в целях оценки состояния
конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий,
сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям
технических регламентов, проектной документации (часть 7 статьи 55.24)
В состав проектной документации объектов капитального строительства, за
исключением проектной документации линейных объектов, должен входить
раздел «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов
капитального строительства» (часть 12 статьи 48)
Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
(ФЗ №384)
Цели (статья 1):
• защита жизни и здоровья граждан, имущества
физических или юридических лиц,
государственного или муниципального имущества
• охрана окружающей среды, жизни и здоровья
животных и растений
• предупреждение действий, вводящих в
заблуждение приобретателей
• обеспечения энергетической эффективности
зданий и сооружений
Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
(ФЗ №384)
Объекты технического регулирования (статья 3):
• здания и сооружения любого назначения
• входящие в их состав сети инженернотехнического обеспечения
• системы инженерно-технического обеспечения
• связанные со зданиями и с сооружениями
процессы проектирования (включая изыскания),
строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и
утилизации (сноса)
Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
(ФЗ №384)
Минимально необходимые требования
технического регулирования (статья 3):
к
объектам
• механической безопасности
• пожарной безопасности
• безопасности при опасных природных процессах и явлениях и
(или) техногенных воздействиях
• безопасных для здоровья человека условий проживания и
пребывания в зданиях и сооружениях
• безопасности для пользователей зданиями и сооружениями
• доступности зданий и сооружений для инвалидов и других
групп
населения
с
ограниченными
возможностями
передвижения
• энергетической эффективности зданий и сооружений
• безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на
окружающую среду
Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
(ФЗ №384)
Проектная документация должна предусматривать (статья 15):
•
безопасность эксплуатации проектируемого здания или сооружения и требования
к способам проведения мероприятий по техническому обслуживанию, при
проведении которых отсутствует угроза нарушения безопасности строительных
конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженернотехнического обеспечения или недопустимого ухудшения параметров среды
обитания людей
•
минимальная периодичность осуществления проверок, осмотров и
освидетельствований состояния строительных конструкций, основания, сетей
инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического
обеспечения здания или сооружения и (или)
•
сведения для пользователей и эксплуатационных служб о значениях
эксплуатационных нагрузок на строительные конструкции, сети инженернотехнического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения
•
сведения о размещении скрытых электрических проводок, трубопроводов и иных
устройств, повреждение которых может привести к угрозе причинения вреда
жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц,
государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и
здоровью животных и растений
ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …»
• Гарантийный срок для объекта долевого строительства не может
составлять менее пяти лет, а технологического и инженерного
оборудования, входящего в состав такого объекта, менее трёх лет
(пункт 5 статьи 7)
• Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику
требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого
строительства при условии, если такое качество выявлено в течение
гарантийного срока, за исключением случаев, если недостатки
(дефекты) произошли вследствие нормального износа такого объекта
долевого строительства или его частей, нарушения требований
технических регламентов, градостроительных регламентов, а также
иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо
вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим
участником долевого строительства или привлечёнными им третьими
лицами (статья 7)
Закон РФ № 2300-1 "О защите прав потребителей"
Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном
порядке должна содержать:
• сведения об основных потребительских свойствах товаров
(работ, услуг)
• правила и условия эффективного и безопасного
использования товаров (работ, услуг)
• информацию об энергетической эффективности товаров
Информация доводится до сведения потребителей в
технической документации, прилагаемой к товарам
(работам, услугам)
Закон РФ № 2300-1 "О защите прав потребителей"
Ответственность за непредоставление информации:
• Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю
полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге),
несет ответственность, за недостатки товара (работы, услуги),
возникшие после его передачи потребителю вследствие
отсутствия у него такой информации)
• При причинении вреда жизни, здоровью и имуществу
потребителя вследствие не предоставления ему полной и
достоверной информации о товаре (работе, услуге)
потребитель вправе потребовать возмещения такого вреда в
порядке, в том числе полного возмещения убытков,
причиненных природным объектам, находящимся в
собственности (владении) потребителя, если не докажет, что
вред причиненный жизни, здоровью или имуществу
потребителя, является следствием нарушения потребителем
установленных правил использования, хранения или
транспортировки товара (работы, услуги)
Основные требования нормативных правовых
актов к эксплуатации зданий, сооружений
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме,
утверждённые ПП РФ от 13.08.2006 г. N 491 (пункт 24)
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя
инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома, в составе
которой:
• рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и
ремонту общего имущества
• рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего
имущества
• рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных
материалов и оборудования, субподрядчиков
Основные требования нормативных правовых
актов к эксплуатации зданий, сооружений
Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении
инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утверждённое
приказом Минегиона РФ от 1.06.2007 г. № 45 (пункты 1-4)
• Настоящее Положение устанавливает порядок разработки, передачи,
пользования и хранения инструкции по эксплуатации многоквартирного
дома, а также порядок внесения изменений в Инструкцию.
• Инструкция является технической документацией на многоквартирный
дом.
• Инструкция разрабатывается в целях обеспечения благоприятных и
безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания и
пользования общим имуществом многоквартирного дома, а также в
целях обеспечения контроля за состоянием указанного имущества.
• В Инструкцию включаются рекомендации застройщика (подрядчиков) по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
рекомендуемые сроки службы отдельных частей (объектов, элементов)
общего имущества. В Инструкцию могут быть включены рекомендации
проектировщиков, поставщиков (изготовителей, продавцов)
строительных материалов и оборудования, субподрядчиков
Требования нормативных технических документов
к эксплуатации зданий, сооружений
Свод правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2011
(Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003) (пункт 4.4)
Проект должен включать инструкцию по эксплуатации квартир
и общественных помещений дома, которая содержит :
• схемы скрытой электропроводки
• места расположения вентиляционных коробов, других
элементов здания и его оборудования
• правила содержания и технического обслуживания систем
противопожарной защиты
• план эвакуации при пожаре
Требования нормативных технических документов
к эксплуатации зданий, сооружений
Межгосударственный стандарт. Блоки оконные из поливинилхлоридных
профилей. Технические условия. ГОСТ 30674-99
Содержание требования
В комплект поставки должны входить документ о качестве (паспорт) и инструкция по эксплуатации
изделий (пункт 5.10.3).
По требованию потребителя изготовитель предоставляет ему типовую инструкцию по монтажу
оконных блоков, а также комплектует изделия материалами по уходу за изделиями согласно
требованиям инструкции по эксплуатации (пункт 5.10.4).
Конструкция изделий для жилых помещений должна предусматривать проветривание помещений
при помощи форточек, фрамуг, створок с поворотно-откидным (откидным) регулируемым
открыванием или вентиляционных клапанов (пункт 5.1.3).
Изделия (или материалы для их изготовления и комплектующие детали) должны иметь документы
о санитарной безопасности, предусмотренные действующим законодательством и оформленные в
установленном порядке (пункт 5.1.6).
Предприятие-изготовитель гарантирует соответствие изделий требованиям настоящего стандарта
при условии соблюдения потребителем правил транспортирования, хранения, монтажа,
эксплуатации, а также области применения, установленной в нормативной и проектной
документации (пункт 9.1).
ВЫВОДЫ
Действующим законодательством (ЖК РФ, ГК РФ, ФЗ-384 и др.) а также
нормативными техническими документами регламентируется
использование проектной и исполнительной документации при
эксплуатации зданий и сооружений, а также обязательность разработки и
ведения эксплуатационной документации.
Дополнение Градостроительного кодекса главой 6.2 «Эксплуатация
зданий, сооружений» и принятие Федерального закона №384-ФЗ
«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» являются
основой нового подхода в формировании требований законодательства к
процессу эксплуатации зданий и сооружений.
Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к
их содержанию (утверждено ПП РФ от 16.08.2008г. №87) не приведено в
соответствии с новыми требованиями. Поэтому не работают механизмы
обязательности возникновения эксплуатационной документации на этапе
проектирования.
Практики формирования и использования эксплуатационных документов при
проектировании и строительстве многоквартирных жилых зданий
Регион, город. Субъекты.
Эксплуатационный документ
1.Томск,
Брянск,
Петропавловск-Камчатский,
Сургут.
Инструкция по эксплуатации
квартиры
2. Калуга, Москва.
ООО «Авангард Капитал»,
ООО «Славстрой», ООО
«Институт
развития
строительной отрасли»
Руководство
по
эксплуатации
жилого
помещения (квартиры)
3.Москва. Центр содействия
управлению многоквартирными
домами
и
паспортизации
помещений
Технический паспорт квартиры
Содержание эксплуатационного документа
1.Общие положения. 2. Сведения об основных конструкциях. 3. Сведения об инженерных системах
квартир. 4. Санитарно-эпидемиологические требования. 5. Требования пожарной безопасности. 6.
Переоборудование и перепланировка квартир. 7. Гарантийные обязательства
Приложение 1. Гарантийные сроки по видам работ. Приложение 2. Перечень дополнительных работ,
выполняемых по заказам и за счет средств потребителей. Приложение 3. Паспорт на систему остекления
балконов и лоджий и рекомендации по эксплуатации
1.Общие положения. 2.Сведения об архитектурно-планировочных решениях, основных
конструктивных элементах и системах инженерно-технического обеспечения многоквартирного
дома. 3.Сведения о самостоятельных частях многоквартирного дома (жилых помещениях, офисных
помещениях и машиноместах на автостоянке), не входящих в состав общего имущества в
многоквартирном доме. 4.Сведения о помещениях, входящих в состав общего имущества в
многоквартирном доме их функциональном назначении. 5.Основные технико-экономические
показатели многоквартирного жилого дома и жилого помещения (квартиры). 6.Характеристика
квартиры и её инженерно-технического обеспечения. 7.Сведения об изделиях и устройства, которыми
укомплектовано жилое помещение и эксплуатационные документы на них. 8.Гарантийные обязательства
на изделия и устройства. 9.Обустройство жилого помещения не полной строительной готовности.
Переустройство и перепланировка жилого помещения. 10.Сведения об эксплуатации и безопасном
пользовании жилым помещением и общим имуществом. 11.Границы эксплуатационной
ответственности собственника жилого помещения в части сетей электро-, тепло-, водоснабжения и
водоотведения и информационно-телекоммуникационных сетей. 12.Приложения. 13.Справочная
информация.
Объемно-планировочные параметры жилых помещений, характеристики конструкций и инженернотехнических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах,
технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и
экологические нормативы, сведения о потребительских качествах жилища, а также информация о
правилах, нормах и особенностях его эксплуатации, рекомендации по технике безопасности при
проведении отдельных работ и действиям в случае пожара необходимые для эксплуатации жилого
помещения.
Виды эксплуатационных документов,
объекты и субъекты эксплуатации
Виды эксплуатационных
документов
Инструкция по эксплуатации
многоквартирного дома
Объекты эксплуатации
Многоквартирное жилое Лицо, ответственное за эксплуатацию
здание
здания: управляющая компания,
сообщество собственников и
пользователей помещений в здании
(ТСЖ, ЖСК, ЖК и др.)
Руководство по эксплуатации Жилое (квартира) или
жилого (квартиры), нежилого нежилое помещение
помещения (машиноместа)
(машиноместо)
Инструкция по эксплуатации
изделия (паспорт)
Субъекты эксплуатации
Собственники и пользователи жилого
(квартиры), нежилого помещения
(машиноместа)
Изделия (лифты, сети
Собственники и пользователи жилого
инженерно-технического (квартиры), нежилого помещения
обеспечения и т.п.)
(машиноместа)
Проект решения Комитета по предпринимательству в сфере строительства
ТПП РФ по вопросу:
«Формирование эксплуатационной документации при строительстве
многоквартирных жилых домов
(в рамках жизненного цикла здания)»
РЕШИЛИ:
• 1. Рекомендовать застройщикам жилья, ведущим строительство
жилья с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом
строительстве или для
продажи,
осуществлять
разработку
эксплуатационной документации на жилые и нежилые помещения в
многоквартирных домах. Эту документацию следует предоставлять
собственникам и пользователям помещений при передаче таких
помещений.
• 2. Считать необходимым инициировать внесение изменений в
законодательство Российской Федерации в части введения обязательных
требований по разработке и передаче эксплуатационной документации
на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах
собственникам и пользователям этих помещений (приложение 1).
Приложение к решению Комитета ТП РФ по
предпринимательству в сфере строительства по вопросу повестки
дня «Формирование эксплуатационной документации при
строительстве многоквартирных жилых домов (в рамках жизненного
цикла здания)»
• 1. В пункт 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.№ 214ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" «Передача объекта
долевого строительства» внести изменения, изложив его в следующей
редакции:
• «Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие
его участником долевого строительства осуществляются по
подписываемым сторонами передаточному акту или иному
документу о передаче. Вместе с объектом долевого строительства
участнику долевого строительства по передаточному акту
осуществляется передача и принятие участником долевого
строительства эксплуатационных документов на объект долевого
строительства».
•
2. Часть II «Состав разделов проектной документации на объекты капитального
строительства производственного и непроизводственного назначения и требования к
содержанию этих разделов» Положения о составе разделов проектной документации и
требованиях к их содержанию, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 16
февраля 2008 г. № 87, дополнить пунктом 27.2следующего содержания:
•
«27.2. Раздел 10.1 «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов
капитального строительства».
•
Раздел 10.1. «Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов
капитального строительства» проектной документации на объекты капитального
строительства - многоквартирные жилые здания должен содержать следующие
эксплуатационные документы (далее - ЭД), предназначенные для эксплуатации
многоквартирного жилого здания, эксплуатации жилых помещений (квартир) и иных
объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и
иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, как
части многоквартирного жилого здания, а также изделий и устройств, которыми они
комплектованы, ознакомления с их конструкцией, изучения правил эксплуатации
(использования по назначению, технического обслуживания и текущего ремонта),
отражения сведений, характеризующих общее имущество в многоквартирном доме, его
основных параметров и характеристик (свойств) и сведений по его использованию, а
также гарантий на изделия, устройства и многоквартирный жилой дом:
инструкциюпо эксплуатации многоквартирного дома (далее - ИЭ) по форме,
установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции
по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере
строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. ИЭ
является технической документацией на многоквартирный дом. Указанная инструкция
включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего
имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также
может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных
материалов и оборудования, субподрядчиков;
• -
•
- руководство по эксплуатации (далее - РЭ) жилого помещения (квартиры) и иных
объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных
нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, по формам,
установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции
по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере
строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. РЭ
является технической документацией на жилое помещение (квартиру) и иных объектов
недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не
связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. РЭ разрабатывается на
каждый объект недвижимости.
•
ИЭ и РЭ разрабатываются в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий
проживания граждан, надлежащего содержания и пользования общим имуществом
многоквартирного дома, а также в целях обеспечения контроля над состоянием указанного
имущества. Сведения, помещаемые в ИЭ и РЭ, должны быть достаточными для
обеспечения правильной и безопасной эксплуатации жилого помещения (квартиры), как
части многоквартирного жилого дома, а также изделий и устройств, которыми оно
комплектована, в течение установленного срока службы. При необходимости в ИЭ и РЭ
приводят указания о требуемом уровне подготовки обслуживающего персонала.РЭ жилого
помещенияи прилагаемые к нему эксплуатационные документы на изделия и устройства
должны полностью соответствовать жилому помещению, изделиям и устройствам,
которыми оно комплектовано, а также многоквартирному дому, в состав которого входит
это помещение.
Сидоренко Александр Демьянович, тел.+79166788925, e-mail:
sidorencko.aleks@yandex.ru