30-33 млн. руб.

Инвестиции в строительство
арендной жилой недвижимости
Доходные дома

 Идея, проверенная временем, – доходные дома до 8 этажей (инсулы) составляли массовую
застройку древнеримских городов с III в. до н.э.
 С 1930-40 гг. распространились в Европе и Великобритании, где сейчас составляют около трети
всего жилья (в Нидерландах — около 50%, в Швейцарии — 70%). В мегаполисах большая
часть горожан проживают в арендованном жилье (в Нью-Йорке около 67%, в Лондоне — 42%, в
Монреале — около 50%).
 В Москве до 1917 г. было 800 доходных домов (40% всего жилья), уникальные фасады
которых до сих пор составляют облик города («Чайный домик» на Мясницкой)
 2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О
проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». В
октябре 2003 года был сдан первый современный доходный дом в России (Москва, Большой
Николоворобинский пер., 10 – 47 квартир и 4 офисных помещения), текущая ставка аренды от
120 тыс. руб./мес. (цены утверждает межведомственная комиссия при правительстве Москвы),
срок окупаемости проекта 8 лет. Дальнейшего развития данный проект не получил
 В 2010 году появился первый доходный дом в Санкт-Петербурге (Коломяжский проспект, 15 –
276 квартир), инвестор – финский пенсионный фонд ICECAPITAL, срок окупаемости более 10
лет, ставка аренды – рыночная (от 18 тыс. руб./мес. в ценах 2010 года), однако, квартиры не
меблированы, что снижает темпы сдачи
Доходные дома

 В конце 2010 года инвестиционная группа ASG начала реализовывать проект по созданию
в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» (апартаменты – от 35
тыс. руб./мес. (минимальный срок аренды – 6 месяцев, свободных апартаментов нет),
квартиры – от 50 тыс. руб./мес., доходность проекта – 7-8% годовых)
 В Москве (например, Верхние поля, 38, корпус 1) и Подмосковье (Подольск, Зеленоград)
есть т.н. социально ориентированное жилье, где государство сдает квартиры только
очередникам, вставшим на очередь до 2005 года, по льготным ценам – с учетом дотаций 410 тыс. руб./мес. Однако, таких домов единицы (всего 10 в 2011 году), свободных мест нет
 В 2013 году НИиПИ Генплана начал поиск места для пилотного проекта по строительству
доходных домов в «новой Москве» (инвесторы – французская строительная компания
Vinci и индийская Silverline Group). Пилотные проекты таких домов запущены в Сочи, в
Калужской и Новосибирской областях. Предприятия, нуждающиеся в квалифицированных
кадрах (Citroen, Samsung, Peugeot), согласны оплачивать своим сотрудникам 30-70%
аренды
 По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке
жилищного строительства должна составить 20% (30 млн м2 ежегодно). Ставка аренды
должна составить 8-10 тыс. руб./мес. (в 2-3 раза ниже среднерыночной ставки аренды в
сегменте экономкласса). Однако, ранее в Москве планировалось построить 200 доходных
домов эконом-класса к 2012 году, но проект так и остался нереализованным из-за
длительных сроков окупаемости и отсутствия интереса инвесторов
Аренда эконом-класса

тыс. руб.
в месяц
50
30-35 тр
40
20-28 тр
30
10-15 тр
20
10
4-7 тр
Общежитие
15-20 тр
Хостел
Комнаты
1к квартиры
 На рынке наблюдается недостаток адекватных по цене и качеству предложений по аренде
дешевого автономного жилья
 Спрос в сегменте автономного жилья покрывается только предложением от физлиц, бизнесигроков нет (в то время как уже есть сети хостелов федерального масштаба)
 Проект решает острую социальную проблему нехватки доступного жилья и потенциально
может получить муниципальную поддержку
Комнаты vs Студии

Комнаты в квартирах
 Часто старый ремонт
 Проживание с хозяйкой
или соседями
 Мебель и техника –
«что было»
 Кухня и санузел в общем
пользовании
 Без детей и животных
 Комиссия риэлтору
 Расизм
 Риски выселения
Студии в доходном доме
 Современный ремонт
 Отдельное проживание,
шумоизоляция
 Функциональное наполнение
под клиентов
 Все удобства внутри студии
(автономность как в квартире)
 Отсутствие ограничений
 Отсутствие комиссий
 Равное отношение
 Неограниченный срок аренды
Формат объекта

 Доходный дом:
 площадь 1500 м2
 3 этажа
 60 студий по 20 м2
 Месторасположение:
 ближайшее Подмосковье
 транспортная доступность (электрички, автобусы)
 20-40 минут до центра города
Этапы инвестиций

Этап
Сумма
Срок
Поиск и покупка земельного участка
1,5-4 млн руб.
Зима 2014-2015 гг.
Разработка строительного проекта и сметы
1-1,5 млн руб.
Зима 2014-2015 гг.
Получение разрешительной документации на
строительство
Март 2015 г.
Строительство «коробки»
15 млн руб.
Май – август 2015 г.
Коммуникации
1,5 млн руб.
Сентябрь 2015 г.
Отделочные работы
5 млн. руб.
Октябрь-декабрь 2015 г.
Асфальтирование парковочных мест
1 млн. руб.
Октябрь-декабрь 2015 г.
Меблировка и сдача в аренду
5 млн. руб.
Январь 2016 г.
Итого:
30-33 млн. руб.
Финансовый результат

 Арендный доход:




60 студий по 20 м2
ежемесячная арендная ставка 15-20 тыс. руб.
ежемесячная выручка 0,9-1,2 млн руб.
коммунальные услуги оплачивают жильцы
 Рост капитализации:
 себестоимость готового объекта 30 млн руб.
 рыночная стоимость 70-100 млн руб. (сроки
окупаемости жилой недвижимости 8-10 лет)
 срок строительства объекта – 6-10 мес.
Масштабирование

 Строительство и заселение объекта
 Кредитование под залог готового действующего
объекта на строительство следующего объекта
(наращивание капитализации)
Предложение инвестору

 Объем инвестиций: 30 млн рублей (поэтапно)
 Доля в проекте: 20%
 Возврат:
 ежемесячная выплата 20% арендной выручки (ROI 10%)
 рост капитализации проекта (ROI 40-70%)
 Гарантии:
 до окончания строительства – залог земельного участка
 после окончания строительства – долевая собственность в
объекте
Команда

Ксения Воронина – Руководитель проекта, Финансы
 Сдача в аренду жилой недвижимости – 7 лет
Татьяна Назарова – Архитектор, дизайнер
 Создание архитектурных проектов – 5 лет
Наталья Ешурина – Юрист
 Практика в сфере недвижимости – 8 лет
Татьяна Гольден – Риэлтор (купля-продажа, оценка)
Алена Ли – Риэлтор (аренда)
Контакты: Ксения Воронина
+7 915 330 4878
kvoronina@mail.ru