Анализ текущего состояния и возможностей повышения доступности

г.Екатеринбург
I-Й УРАЛЬСКИЙ ФОРУМ ПО
НЕДВИЖИМОСТИ
«Анализ текущего состояния и
возможностей повышения доступности
жилья для населения»
Константин Апрелев
на основе материалов подготовленных
Фондом «Институт экономики города»
9-10 октября, 2008
Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье,
соответствующее стандартам обеспечения жилыми
помещениями, с помощью собственных и заемных средств в РФ
60
60
50
40
% 30
20
10
19
17
9
11
14
18 17
21
26
30
35
0
2004
2005
2006
Факт
2007
2008
2009
2010
Целев ой показатель
2012
2020
Объемы ввода жилья в Российской
Федерации, млн. кв. м.
160
142
140
120
100
100
83
80
60
40
41 44
36
30 32 34
51
61
20
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
факт
прогноз
Объемы ипотечного жилищного
кредитования, млрд. руб. (в текущих ценах)
в Российской Федерации
10 000
9344
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
1944
2 000
1 000
56
264
1130
556
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
факт
2012
2013
2014
2015
прогноз
2016
2017
2018
2019
2020
Объемы ежеквартально выдаваемых
ипотечных кредитов в 2006 – 2008 гг.
в условных кв.м
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
1 пол.
2006
3 кв . 2006 4 кв . 2006 1 кв . 2007 2 кв . 2007 3 кв . 2007 4 кв . 207 1 кв . 2008 2 кв . 2008
жилищные кредиты, в млн. кв.м.
ипотечные жилищные кредиты, в млн.кв.м.
Темпы роста объемов ежеквартально
выдаваемых ипотечных кредитов в условных
кв.м в 2007 – 2008 гг. в % к соответствующему
периоду предыдущего года
180%
160%
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
3 кв . 2007
4 кв . 207
жилищные кредиты, в млн. кв.м.
1 кв . 2008
2 кв . 2008
ипотечные жилищные кредиты, в млн.кв.м.
Изменение средней рыночной реальной цены
жилья (2004 г. = 100%)
270%
247%
250%
230%
209%
210%
190%
170%
172%
150%
147%
130%
110%
100%
106%
90%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
факт
2012
2013
2014
2015
2016
прогноз
2017
2018
2019
2020
Коэффициент доступности жилья в России,
1998–2007 гг.
8
7,4
7
5,9
6
5,0
лет
5
4,8
4,7
4,1
4,3
4,2
4,7
5,3
3,8
4
3
3
2
1
0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Примечание. 2010 г. – целевой индикатор ФЦП «Жилище».
2020 г. – прогнозный показатель
2006
2007
2010
2020
Индекс возможности приобретения жилья
семьей со средними доходами с помощью
ипотечного кредита в России, 1998–2007 гг.
157%
160%
140%
120%
%
100%
75%
80%
54% 60%
60%
40%
20%
0%
10%
1998
17%
1999
27%
2000
33%
2001
86%
68% 65%
40%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Примечание. 2010, 2020 гг. - прогнозные показатели
2010
2020
СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПО
ФОРМАМ СОБСТВЕННОСТИ В 1987 И 2007
ГОДАХ
1987
2007
42%
23%
35%
0,75%
22%
77%
ЧАСТНАЯ
ЧАСТНАЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ,
МУНИЦИПАЛЬНАЯ, ОБЩЕСТВЕННАЯ
МУНИЦИПАЛЬНАЯ
ОБЩЕСТВЕННАЯ
Структура предложенного пакета федеральных законов
по формированию рынка доступного жилья в 2006 году
ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА
Жилищный кодекс – регулирование базовых правоотношений в жилищной
сфере (предоставление жилых помещений социального и коммерческого
использования, специализированных жилых помещений, собственность
на жилье, пользование жилыми помещениями)
СПРОС НА ЖИЛЬЕ
ОБОРОТ ЖИЛЬЯ
Обеспечение условий для
развития ипотечного жилищного
кредитования, жилищнонакопительных программ и
других форм расширения
платежеспособного спроса
граждан на жилье (изменения
гражданского, гражданскопроцессуального, ипотечного
законодательства,
законодательства о ценных
бумагах, о страховании и др.)
Обеспечение снижения затрат на
совершение сделок и снижение
рисков утраты права
собственности на жилье,
формирование конкурентных цен
на рынке и стабилизация реальных
цен на жилье (изменение
гражданского законодательства,
законодательства о регистрации
прав на недвижимость и о
государственном учете объектов
недвижимости)
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
ЖИЛЬЯ
Обеспечение условий для
увеличения объемов
жилищного строительства,
упрощение доступа к
земельным участкам, развитие
коммунальной инфраструктуры
(Градостроительный кодекс,
законы о концессиях и
тарифном регулировании,
изменения Бюджетного
кодекса)
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
(НДС, налог на прибыль, подоходный налог, плата за землю, государственная пошлина,
местный налог на недвижимость)
Приоритеты
Структура национального Проекта
«Доступное и комфортное жилье – гражданам
России»
Увеличение
объёмов
ипотечного
жилищного
кредитования
Повышение
доступности
Жилья
Выполнение
государственных
обязательств по
обеспечению жильем
установленных
законодательством
категорий граждан
Увеличение
объёмов жилищного
строительства
и модернизация
коммунальной
инфраструктуры
* Мониторинг
реализации
проекта.
Меры
Реализация
федеральной
целевой
программы
«Жилище» и
входящих в её
состав
подпрограмм
Государственная
поддержка
системы
рефинансирован
ия ипотечных
кредитов
Развитие
инфраструктуры
системы
ипотечного
жилищного
Предоставление
субсидий
молодым семьям
на приобретение
жилья или оплату
первого взноса по
ипотечному
кредиту
Предоставление
субсидий на
приобретение
жилья гражданам,
перед которыми
имеются
обязательства по
обеспечению их
жильём
кредитования
* Внесенные по результатам работы в течение 2006 года
Сокращение административных
барьеров, развитие рыночной
инфраструктуры,
градостроительное и
антимонопольное регулирование
в сфере жилищного строительства
Предоставление гос. гарантий и
субсидирование процентов по
кредитам на обеспечение
земельных участков коммунальной
инфраструктурой
Привлечение бюджетных и
частных средств в модернизацию
объектов коммунальной
инфраструктуры
* Увеличение объемов
малоэтажного домостроения
* Организационноинформационные
мероприятия
* Контроль за
ходом реализации
Национального
проекта и
разработка
предложений по
его развитию
Проблемы управления проектом
 Необходимость системного учета различных точек зрения (власть,
профессионалы, население).
 Наличие критериев эффективности реализации.
 Необходимость определения сроков, показателей выполнения и
определение уровня ответственности.
 Несовместимость старых схем управления с задачами проекта.
 Недостаточность принятия законодательства.
 Необходимость радикальных институциональных преобразований.
Задача
Увеличение объемов жилищного строительства и
модернизация
коммунальной инфраструктуры
Проблемы
1. Сложность процедуры приобретения прав на земельный участок.
2. Отсутствие резервных мощностей по инженерным и коммунальным
сетям, слабо развитая транспортная инфраструктура.
3. Непрозрачность и необоснованность административных решений в
отношении ограничений, связанных с развитием участков.
4. Устаревшие строительные нормы и правила, часто противоречащие
друг другу.
5. Непрозрачность бизнеса, высокие риски для потенциальных
инвесторов.
6. Отсутствие эффективной конкуренции в секторе инвестиций в
Задача
Увеличение объемов жилищного строительства и
модернизация
коммунальной инфраструктуры
Меры и решения
1. Приобретение прав на землю исключительно на аукционной основе
– с 1 октября 2005 года.
2. Принятие единого для каждого муниципального образования тарифа на
подключение.
3. Принятие закона о функциональном зонировании земель
муниципальных образований.
4. с 1 января 2007 года – Единая экспертиза проектной документации
и единый государственный строительный надзор.
5. Переход к инструментам кредитного финансирования
обеспеченных залогом прав на землю и создание улучшения.
6. Развитие антимонопольного законодательства, регулирующего
Приоритетные направления реализации
национального проекта «Доступное и комфортное
жилье гражданам России» - на первом этапе
2006-2008 года
 Повышение доступности жилья
 Увеличение объектов Ипотечного кредитования
 Увеличение объектов жилищного строительства
 Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры
 Выполнение государственных обязательств по обеспечению
жильем категорий граждан, нуждающихся в государственной
поддержке.
Основные проблемы развития
жилищной сферы
 Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья
 Высокий уровень износа жилищного фонда и коммунальной
инфраструктуры, проблема ветхого и аварийного жилья
 Отсутствие механизмов доступности жилья для граждан со
средними и умеренными доходами. Низкие темпы
обеспечения очередников жильем социального
использования
 Отсутствие стратегических инструментов экономического
стимулирования муниципалитетов для развития территорий
 Отсутствие необходимого объема земельных участков
обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой
для жилищного строительства
Распределение населения по доступным
способам решения жилищной проблемы в
зависимости от уровня доходов
max
доходы
19%
60%
46 - 51%
25 - 30%
30 - 35%
min
2006
10 - 15%
2020
приобретение стандартного жилья с помощью ипотечного кредита (LTV = 70%) или наем
коммерческого жилья без поддержки государства
приобретение дополнительной комнаты с помощью ипотечного кредита, приобретение жилья
или строительство индивидуального жилья с помощью государственных субсидий; в 2020 году –
также участие в жилищно-строительных кооперативах, наем коммерческого жилья с помощью
субсидий, некоммерческий наем жилья)
наем жилья социального использования и специализированного жилья в государственном и
муниципальном жилищном фонде
Государственная политика по отношению к
различным видам использования жилищного фонда
 Жилье в собственности граждан
 Частный наемный жилищный фонд
 Жилищно-строительные и жилищные кооперативы
 Наем государственного и муниципального жилья, жилья
некоммерческих организаций
 Государственный и муниципальный жилищный фонд
социального использования
 Специализированный государственный и муниципальный
жилищный фонд
Ожидаемая структура жилищного фонда по типу
использования в 2020 году
13 %
2-4%
3%
5-7%
15%
8 - 10 %
65 - 67 %
Проживание собственников
Наем у физических лиц
Наем у юридических лиц (бизнес-наймодателей)
Проживание в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов
Наем у некоммерческих наймодателей и в государственном и муниципальном жилищном фонде
Наем жилья социального использования и специализированного жилья
в государственном и муниципальном жилищном фонде
Основные направления государственной
жилищной политики
Развитие
стратегических
инструментов
экономического
стимулирования
муниципалитетов
для развития
территорий
Развитие
промышленной
базы
стройиндустрии и
рынка
строительных
материалов,
изделий и
конструкций
Техническая
политика,
контроль
безопасности
строительства
Обеспечение
земельных
участков для
жилищного
строительства
инженерной и
социальной
инфраструктурами
Финансирование
жилищного
строительства
Основные
направления
государственной
жилищной
политики
Кадровое
обеспечение
системы
градорегулировани
я и строительного
комплекса
Развитие и кадровое
обеспечение системы
эксплуатации и
управления
объектами
недвижимости и
комм.инфраструктур
ы
Градорегулирован
ие и обеспечение
жилищного
строительства
земельными
участками
Улучшение
содержания,
реконструкции и
капитальный
ремонт
жилищного фонда
Ипотечное
жилищное
кредитование
Экономическая
поддержка
социально
незащищенных
групп
населения
Стимулировани
е.
Развитие рынка
найма жилья
Развитие рынка
жилья и
недвижимости