Анализ изменений кадастровой стоимости земельных участков

Кадастровая стоимость
земельных участков и
объектов недвижимости в
Ставропольском крае.
Как уменьшить плату за
землю и иные объекты
недвижимости.
Торгово-промышленная палата Ставропольского края
г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 55 А
Тел.: +7 (8652) 77-73-72.,
сот. : +7 962 401-12-91, +7 918 808 41 86
Платное использование
земельных участков и объектов недвижимости
Кадастровая стоимость земельного участка и объекта
недвижимости – основа для определения налоговой базы
по земельному налогу и размера годовой арендной платы
за землю, а также исчисления государственной пошлины
за совершение нотариальных действий и расчета размера
платы за выкуп земельных участков, налога на
недвижимость.
 В связи с планируемым переходом в 2014 году на налог
на недвижимость налоговая база будет установлена в
размере кадастровой, а не инвентаризационной.

Налог на недвижимое имущество - планы Правительства РФ
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных
органов муниципальных образований.
•
•
•
•
•
В том случае, если суммарная кадастровая стоимость объектов налогообложения у одного
собственника составляет до 300 млн. рублей включительно, ставка не может превышать:
- 0,1% в отношении жилых помещений, в том числе жилых зданий (строений), расположенных
на земельных участках в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях, а также в отношении объектов незавершенного капитального строительства,
относящихся к указанным объектам;
- 0,3% в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного
назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных
пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; земельных участков,
занятых жилищным фондом (за исключением доли в праве на земельный участок,
приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду) или приобретенных
(предоставленных) для жилищного строительства; земельных участков, приобретенных
(предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или
животноводства, а также дачного хозяйства;
- 0,5% в отношении иных зданий и помещений;
- 1,5% в отношении прочих земель.
В отношении объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн.
рублей, налоговые ставки устанавливаются в размерах от 0,5% до 1% включительно.
Планируемое увеличение доходов бюджетов – в шесть раз. Кроме того, планируется «подвести»
под этот налог и имущество юридических лиц.
Порядок установления
кадастровой стоимости




Для установления кадастровой стоимости проводится
государственная кадастровая оценка земельных
участков и объектов недвижимости.
Государственная кадастровая оценка проводится по
решению органов исполнительной власти субъектов
РФ не реже одного раза в 5 лет.
Органы исполнительной власти субъектов РФ
утверждают результаты кадастровой оценки.
Правила проведения государственной кадастровой
оценки устанавливаются Правительством РФ и
федеральными органами исполнительной власти.
Нормативные правовые акты о кадастровой стоимости
земельных участков и объектов недвижимости
в Ставропольском крае
 Приказ
министерства
имущественных
отношений
Ставропольского края от 25.12.2012 № 202 «Об утверждении
результатов государственной кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае».
 Приказ
министерства
имущественных
отношений
Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении
результатов государственной кадастровой оценки земель
населенных пунктов в Ставропольском крае».
 Постановление Правительства Ставропольского края от
11.10.2012 № 376-П «Об утверждении результатов
определения
кадастровой
стоимости
объектов
недвижимости на территории Ставропольского края по
состоянию на 17 декабря 2011 года.»
Анализ изменений кадастровой стоимости земельных участков СК из земель
населенных пунктов по видам разрешенного использования
Анализ изменений кадастровой стоимости земельных участков СК из земель
населенных пунктов по видам разрешенного использования
Анализ изменений кадастровой стоимости земельных участков СК из земель
населенных пунктов по видам разрешенного использования
Анализ изменений кадастровой стоимости земельных участков СК
из земель населенных пунктов по видам разрешенного
использования
Анализ изменений кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного
назначения
Казусы оценки
• В городе Ставрополе есть участки, оцененные в 1 рубль,
например: з/у 26:12:020904:117 под многоквартирным
жилым домом.
• В Лермонтове з/у ОАО «Гидрометаллургический завод»,
занятые хвостохранилищами для радиоактивных отходов,
оценены по 1715 рублей за 1 кв. м
• В Кисловодске з/у под объектами промышленности
оценены – в 6 000 рублей за 1 кв.м
• У СНИСХ з/у в городе Ставрополе, где расположен
Ботанический сад, оценен в 3,55 рубля за 1 кв. м (земли
сельхозиспользования), а в Шпаковском районе под
Дендрарием – 2028 рублей за 1 кв. м (земли под
объектами науки). Новоалександровском районе те же
земли сельхозиспользования – в 9, 95 рублей за 1 кв. м, что
в 3 раза выше, чем в Ставрополе.
Сравнительный анализ кадастровой и рыночной
стоимости земельных участков
Сравнительный анализ кадастровой и рыночной
стоимости земельных участков
Сравнительный анализ кадастровой и рыночной
стоимости земельных участков
Сравнительный анализ отношения средних
удельных показателей кадастровой и инвентаризационной стоимостей
В рамках работ по Государственному контракту от 29.11.2010 г. №162Д по теме:
«Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости» выполнен анализ
экономических последствий введения налога на недвижимость на территории 12 субъектов РФ.
Целью проведения анализа являлось:
1.
Сравнение уровня рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости;
2.
Выработка предложений по сбалансированному переходу к налогу на недвижимость на основе
результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Инвентаризационная
стоимость, тыс.руб. за кв.м.
42.6
36.6
32.7
Кадастровая стоимость,
тыс.руб. за кв.м
31.8
27.6
26.8
11.8
Калужская
область
25
6.9
6
3.8
Нижегородская
область
25
Красноярский
край
25
5.9
3.1
Республика
Башкортостан
24.6
Самарская
область
22.6
20
Иркутская
область
21.8
21.5
15
10
5
6
2.7
2.7
Краснодарский
край
Ростовская
область
5.4
2.6
2.6
0
Тверская
область
По результатам
анализа
экономических
последствий введения
налога на
недвижимость
кадастровая
стоимость объектов
недвижимости в
среднем превышает
инвентаризационную
стоимость в 6-8 раз.
Республика
Татарстан
Калининградская
область
Кемеровская
область
15
Сравнительный анализ результатов определения кадастровой стоимости
на территории Федеральных округов Российской Федерации
Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса,
отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения и
объекты офисно-делового назначения
38,900
40,000
35,000
30,000
35,100
28,800
24,800
25,000
20,000
24,800
21,100
27,200
26,500
26,300
25,500
23,000
23,600
20,600
19,500
15,000
19,500
20,400
10,000
5,000
0
Средняя кадастровая стоимость, руб./кв.м
*Сравнение кадастровой стоимости с рыночными ценами,
использованными в ходе проведения оценки
Средний уровень рыночных цен, руб./кв.м.
16
Порядок оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости
 Результаты определения кадастровой стоимости могут
быть оспорены:
1) в арбитражном суде;
2) комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости.
 Комиссия
создается
территориальным
органом
Росреестра.
 Результаты определения кадастровой стоимости могут
быть оспорены в комиссии в течение 6 месяцев с даты их
внесения в государственный кадастр недвижимости.
 Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
Основания для пересмотра результатов
определения кадастровой стоимости:
1) недостоверность
сведений
об
объекте
недвижимости, использованных при определении
его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости на дату, по состоянию на
которую была установлена его кадастровая
стоимость.
Результаты рассмотрения заявления о пересмотре
кадастровой стоимости в Комиссии
 Результаты рассмотрения заявления о пересмотре
кадастровой стоимости на основании недостоверности
сведений об объекте недвижимости:
1) об отклонении заявления в случае использования
достоверных сведений;
2) о пересмотре кадастровой стоимости в случае
использования недостоверных сведений.
 Результаты рассмотрения заявления о пересмотре
кадастровой стоимости на основании установления
рыночной стоимости объекта недвижимости – комиссия
принимает решение об определении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
либо об отказе в пересмотре кадастровой стоимости.
Срок на оспаривание в комиссии – в течение шести
месяцев с даты внесения результатов определения
кадастровой стоимости в государственный кадастр
недвижимости.
• в отношении объектов недвижимости - до 26
апреля 2013 года;
• в отношении земель поселений - до 23 августа
2013 года;
• в отношении земель сельскохозяйственного
назначения - до 19 августа 2013 года.
Анализ статистики рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости земельных участков к комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.
Месяц
Кол-во
заявлений
Кол-во
участков
По основанию
«Установление
в отношении
объекта
недвижимости
его рыночной
стоимости»
По основанию
«Недостоверно
сть сведений
об объекте
недвижимости
,
использованн
ых при
определении
кадастровой
стоимости
объекта
недвижимости
»
Удовлетвор
ено
Отклонено
Май 2013
3
13
12
1
1
12
Июнь
2013
10
16
10
6
2
14
Июль
2013
14
30
28
2
14
6 (10
отозваны
заявителем)
Всего
27
58
49
9
17 (29%)
31 +10
(71%)
Анализ статистики рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости земельных участков к комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.
Месяц
Кол-во
участков
По основанию
«Установление в
отношении
объекта
недвижимости его
рыночной
стоимости»
По основанию
«Недостоверность
сведений об объекте
недвижимости,
использованных при
определении
кадастровой стоимости
объекта недвижимости»
Удовлетворено
Отклонено
Январь 2013
51
51
-
51
0
Февраль
2013
9
9
-
8
1
Март 2013
90
90
-
88
2
Апрель
2013
21
21
-
19
2
Всего
171
171
-
166 (97 %)
5 (3%)
Судебный порядок оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены в арбитражном суде:
 в порядке искового производства с целью установления
кадастровой
стоимости
в
размере
рыночной,
установленной по результатам независимой оценки;
 в порядке обжалования решения Комиссии об отказе в
пересмотре кадастровой стоимости
Что делать, чтобы снизить плату за землю, и
иные объекты недвижимости
1. Узнать новую кадастровую стоимость земельного участка или
объекта недвижимости.
2. Запросить в органе кадастрового учета и Министерстве
имущественных отношений Ставропольского края сведения,
использованные при определении кадастровой стоимости земельного
участка, объекта недвижимости с целью выявления оснований для
пересмотра кадастровой стоимости.
3. Провести анализ на предмет использования недостоверных
сведений об объекте недвижимости, земельном участке при
определении его кадастровой стоимости.
4. В случае использования недостоверных данных об объекте
оценки, обратиться в Комиссию или суд по данному основанию с
соответствующим заявлением.
5. Если при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости,
земельного участка использовались достоверные данные, необходимо
обратиться к независимому оценщику для определения рыночной
стоимости объекта недвижимости.
6. Получив отчет об оценке и положительное заключение СРО на отчет,
необходимо обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением об
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
7. Решение о пересмотре результатов определения кадастровой
стоимости является основанием для внесения изменений в ГКН и
соответственно для пересчета налога, арендной платы, выкупной цены и
государственной пошлины.
Консультации и информацию о
новой кадастровой стоимости
земельных участков Вы можете
получить в Торговопромышленной палате
Ставропольского края
безвозмездно.
г. Ставрополь, ул. Доваторцев ,55а
Тел. +7 (8652) 77-73-72,
сот.: +7 962 401-12-91, +7 918 808 41 86