Презентация "Оценка недвижимости для налогообложения"
advertisement
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ (принципы и методы) Грибовский С.В. Доктор экономических наук, профессор Г. Санкт-Петербург Содержание презентации • Принципы налогообложения • Методы оценки 2 Принципы налогообложения 3 Главный принцип «Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество» С. Ю. Витте 4 Цель налогообложения недвижимости Налог на недвижимость – местный налог: • Цель налогообложения – формирование местных бюджетов • Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов • Ответственность за результаты – местные органы власти 5 Масштаб проблемы Объекты оценки: жилая недвижимость нежилая недвижимость промышленная недвижимость с/х недвижимость Субъекты оценки: – 83 субъекта РФ – все население страны 12 тысяч оценщиков Территория оценки: 17 млн. кв. км 11 климатических зон (степь, тайга, тундра, полярные области) Более 100 народов 6 Организация системы налогообложения • Централизованная система налогообложения (один Заказчик оценки, один Исполнитель оценки, единая методология, единое программное обеспечение, финансирование из центрального бюджета, ответственность за результаты – Заказчик) – Германия – Бельгия – Австрия • Децентрализованная система налогообложения (много Заказчиков оценки, много исполнителей, единая методология, разное программное обеспечение, финансирование территориальное, ответственность – Заказчики) – США 7 Система налогообложения • • • • • • • • • предмет оценки налогооблагаемая стоимость объект оценки методы оценки порядок оценки заказчики оценки потребители оценки исполнители оценки финансирование оценки 8 Предмет оценки Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (ФСО 4 – Приказ МЭР РФ № 508 от 22 октября 2010 г.) Кадастровая стоимость возможность массовой оценки да нет Кадастровая стоимость Массовая оценка Индивидуальная оценка Массовая оценка Индивидуальная оценка 9 Предмет оценки Рыночная стоимость - НЭИ «Понятие наиболее эффективного использования является основополагающим, а также оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости». (см. Международные стандарты оценки, Восьмое издание. 2007 год, п.6.7 раздела «Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки»). Анализ НЭИ при массовой оценке – метологическая утопия Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости при текущем использовании, определенная методами массовой оценки Аргументы: • собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, …». • собственник, в большинстве случаев, сам решает проблему наиболее эффективного использования! • нет необходимости решать нерещаемую задачу оценки с учетом НЭИ • регулирующее воздействие на рынок путем определения разных налоговых ставок по разным видам использования Предмет индивидуальной кадастровой оценки и оценки при апелляциях – рыночная стоимость при текущем использовании 10 Досудебное урегулирование споров Налогооблагаемая стоимость определяется размере кадастровой стоимости Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании: • недостоверности сведений об ОН • отчета об оценке РС ОН при наличии положительного заключения СРО о соответствии отчета требованиям законодательства ОД РФ В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отношении ОН его РС, которая отличается от КС не более чем на 30 процентов, комиссия принимает решение об определении КС ОН в размере его РС (п. 21 Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения КС - Приказ МЭР России № 69 от 22.02.2011 г. ). Последствия: • большое количество споров • неразрешимость споров в рамках работы комиссий 11 Налогооблагаемая стоимость Налогооблагаемая стоимость Кадастровая стоимость × = Коэффициент налоговой оценки Кно ≤ 1 12 Пример 1 Массовая оценка • Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна 100 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =100 000 × 1 = 100 000 (рублей) Индивидуальная оценка • Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна 80 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей) Вывод: апелляция неизбежна!!! 13 Пример 2 Массовая оценка • Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна 100 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 0,7 • Налоговая стоимость =100 000 × 0,7 = 70 000 (рублей) Индивидуальная оценка • Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна 80 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей) Вывод: апелляции не будет!!! 14 Пример 3 Массовая оценка • Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методом массовой оценки равна 120 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 0,7 • Налоговая стоимость =120 000 × 0,7 = 84000 (рублей) Индивидуальная оценка • Рыночная стоимость этого же объекта недвижимости, определенная методом индивидуальной оценки равна 80 000 рублей. • Коэффициент налоговой оценки = 1 • Налоговая стоимость =80 000 × 1 = 80 000 (рублей) МО/ИО=120 000/80 000=1,5 раза Вывод: апелляция будет!!! 15 Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения: Кн<1,0 при использовании метода массовой оценки; Кн=1,0 при использовании метода индивидуальной оценки 16 Массовая оценка КСМО = Модель оценки стоимости Коэффициент налоговой оценки Коэффициент налоговой оценки < Коэффициент налоговой оценки × 1 = V ОШИБКА V Пример: ошибка = 20% от стоимости (V) Коэффициент налоговой оценки = V 0,2V V = 0.8 17 Объект оценки Земля + ОКС ОКС Метод остатка Затратный методы оценки Затратный Доходный Сравнительный методы оценки 18 Кадастровая оценка ОКС Затратный метод оценки – метод оценки объекта капитального строительства, основанный на расчете стоимости его воспроизводства с учетом износов Инвентаризационный подход: • нет необходимости выстраивать заново систему кадастровой оценки земли • ОКС не является объектом недвижимости (исчезает проблема НЭИ) • Есть все необходимые условия для расчета стоимости ОКС 19 Предложения по организации системы налогообложения недвижимости РФ • Разработать на уровне НСОД методические рекомендации по оценке кадастровой стоимости недвижимости и утвердить их приказом МЭР • Разбить территорию России на ряд территорий налоговой оценки (далее – ТНО). • Организацию работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости поручить местным исполнительным органам власти. • На каждой ТНО создать Агентство налоговой оценки (АНО) • Выполнить кадастровую оценку • Направить результаты КО в Росреестр для проведения учетной политики • На местном уровне установить ставку налогообложения 20 Функции Агентства налоговой оценки • Организация конкурса среди местных оценочных организаций на создание методики оценки кадастровой стоимости на ТНО. • Создание комиссии по приемке методики оценки кадастровой стоимости. • Организация публичного обсуждения и принятия методики оценки кадастровой стоимости • Выполнение оценки кадастровой стоимости • Мониторинг рынка и ежегодная актуализация результатов кадастровой оценки 21 Роль независимой оценки кадастровой стоимости Расчет налога Массовая оценка Vмо V Vио СРО налог Налогоплательщик Рыночная информация Vмо Независимая оценка 22 Модели налогообложения 23 Требования к моделям Простота Достоверность Объяснимость Воспроизводимость Соответствие рынку Оперативность 24 Типы моделей – Статистические – Затратные 25 Затратная модель Налоговая стоимость = стоимость улучшений + стоимость земли 26 Затратная модель Стоимость улучшений = восстановительная стоимость - износ 27 Затратная модель Износ: физический функциональный экономический 28 Стоимость улучшений = (восстановительная стоимость – физический износ) х коэффициент экономического износа 29 Коэффициент экономического износа = Уровень дохода территории оценки Уровень дохода столицы СФ 30 Стоимость земли Рыночная Кадастровая Нормативная Никакая 31 АПРОБАЦИЯ 32 Район Санкт-Петербурга • • • • Объем выборки – 1213 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 1081 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 53,6 USD Последовательные сечения – 51,2 USD Параллельные сечения – 58,2 USD • Налоговый коэффициент: 3% уровень (Кн=0,89) – налоговая стоимость в 32 случаях больше рыночных цен 2% уровень (Кн=0,84) – налоговая стоимость в 25 случаях больше рыночных цен • Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры при Кн= 0,84 равна 908 USD 33 Одинцовский р-н Москвы (п. Немчиновка) • • • • Объем выборки – 18 коттеджей Ценообразующих факторов - 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 1404 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 178 USD Последовательные сечения – 92 USD Параллельные сечения – 266 USD • Налоговый коэффициент для 1% уровня: Кн=0,8 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены • Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа 1039 USD 34 Квартиры Сургута ХМАО • • • • Объем выборки – 98 квартир Ценообразующих факторов – 7 Средняя стоимость кв.м. квартиры – 794 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 87 USD Последовательные сечения – 70 USD Параллельные сечения – 90,5 USD • Налоговый коэффициент для 2% уровня: Кн=0,91 – налоговая стоимость в 2-х случаях больше рыночных цен • Средняя налоговая стоимость кв.м. квартиры - 675 USD 35 Коттеджи Сургута ХМАО • • • • Объем выборки – 32 коттеджа Ценообразующих факторов – 5 Средняя стоимость кв.м. коттеджа – 926 USD Ошибка оценки: Регрессионный анализ – 62,4 USD Последовательные сечения – 67,7 USD Параллельные сечения – 80,8 USD • Налоговый коэффициент для 3% уровня: Кн=0,9 – налоговая стоимость в одном случае больше рыночной цены • Средняя налоговая стоимость кв.м. коттеджа 806 USD 36 37
