Управление жилой недвижимостью в Германии

Презентации в рамках двух проектов:
«Энергосберегающая санация жилых зданий», 2012-2015гг.,
финансируемого Фондом Фридриха Науманна ЗА СВОБОДУ
и
«Устойчивое развитие жилищного хозяйства в Украине: содействие
местному развитию и усиление роли общественных организаций»,
2014-2016, частично финансируемого ЕС
Управление жилой недвижимостью
в Германии
г. Запорожье, 24 сентября 2014г.
1
Содержание презентации
 Краткая статистическая характеристика
жилищного фонда
 Приватизация жилья
 Формы собственности жилой недвижимости
 Формы управления жилой недвижимостью
2
Статистическая характеристика жилищного
фонда
 82,0 млн. жителей в Германии
 40,1 млн. квартир (2010г.)
 3,46 млрд. м2 (2010г.)
 жилые дома составляют 47% вложенного
капитала - 10,9 биллионов евро
 42% домашних хозяйств вложили свой
капитал в жилую недвижимость
3
Статистическая характеристика жилищного
фонда
 50% всех квартир находится в домах с
1-2 квартирами,39,5% - дома с 1-13,
квартир10,5% - дома с больше чем
13 квартирами
 40 м2 на одного жителя, 2 комнаты
 39,4% домашних хозяйств - 1 персона
 26,6% домашних хозяйств - 3 персоны
4
Структура жилищного фонда
 Германия
Процент населения
 Бывшая
Западная
Германия
 Новые
Земли
Германии
Количество комнат в квартире
5
Приватизация жилищного фонда в начале 90ых годов
 ГДР: дома и земельные участки – в народной собственности
(Volkseigentum); отсутствие частной собственности; дома во
владение предприятий коммунального хозяйства; нет записей
кредитов в поземельной книге
 03.10.1990 договор об объединении двух Германий
(Einigungsvertrag) определил распределение земли и
недвижимого имущества между:
- федеральным
- региональным
- местным
уровнями
! Реализация этого акта через нотариальный договор о передаче
(Einbringungsvertrag)
02/2013г.
Управление жилой недвижимостью в Германии
6
Приватизация жилищного фонда в начале 90ых годов
 Согласно положениям договора об объединении Германий
жилищный фонд был переведён введение муниципалитетов,
которые в свою очередь переводили его муниципальным
жилищным предприятиям (Wohnungsunternehmen) или
кооперативам (Genossenschaft)
 Жилищные предприятия имеют статус обществ с ограниченной
ответственностью (GmbH). Эти предприятия являются
дочерними предприятиями муниципалитетов
 Положение о передаче жилья муниципалитетам не касалось
вопросов об исковых претензиях бывших владельцев
(вопросы возврата недвижимости бывшим владельцам,
компенсации за частную собственность в Германии регулируется
специальными законами, рассматривающие жилой
фонд с точки зрения реституции)
02/2013г.
Управление жилой недвижимостью в Германии
7
Приватизация жилищного фонда в начале 90ых годов
Передача собственности, включая долги ГДР (по
решению Федерального административного суда это были не
просто субсидии, а кредиты). Напр., в соответствие с
нотариальным договором от Земли БЕРЛИН муниципальному
жилищному предприятию «Берлин Мите» был
передан жилой фонд и долг в форме кредита.
Нагрузка по кредиту была общей на весь переданный жилой
фонд, напр. около 420 млн. немецких марок
Этот кредит не мог выплачиваться, так как квартплаты после
объединения Германий не были достаточно высокими.
Последствие - риск банкротства!
02/2013г.
Управление жилой недвижимостью в Германии
8
Приватизация жилищного фонда в начале 90ых годов
Поэтому частичная продажа и не сдача квартир в аренду!
 По Закону о старых долгах (Altschuldenhilfegesetz) определено :
при 15% приватицазии жилья, переданного муниципальным
жилищнымпредприятиям происходит погашение старых
долгов
 Чем быстрее проведена приватизация, тем выгоднее
погашение старых долгов Федеральным министерством
финансов
02/2013г.
Управление жилой недвижимостью в Германии
9
Приватизация жилищного фонда в начале 90ых годов
 Жилищное предприятие превращает здания через
нотариальный договор «Декларация о разделе общей
собственности» (Teilungserklärung) в частные квартиры
(Eigentumswohnungen)
 Предпосылка - «Свидетельство о разграничении
общей и долевой собственности»
(Abgeschlossenheitsbescheinigung), выданная
районной администрацией
02/2013г.
Управление жилой недвижимостью в Германии
10
Приватизация жилищного фонда в начале 90ых годов
Продажа отдельных квартир по рыночным ценам.
Продажа: в санированном или не санированном состоянии?
o различные решения, в большинстве случаев – продажа после
санации
o предложения о продажи сначала для бывших
квартиросъёмщиков. Если они не желают купить
свою квартиру, то квартира продаётся желающим
на жилищном рынке
С продажей первой квартиры создаётся по
существующему закону общество собственников.
Каждый последующий покупатель становится
автоматически членом Объединением собственников
многоквартирного дома (ОСМД) и должен принимать
«Декларацию о разделе общей собственности»
02 / 2013г.
Управление жилой недвижимостью в Германии
11
Структура жилищного фонда
Собственность / Аренда жилья
43% собственники – 57% квартиросъёмщики
12
Формы собственности жилой недвижимости
• Жилая недвижимость может принадлежать как
юридическим, так и физическим лицам
• Жилищные (или жилищно-строительные)
кооперативы
• Совместное домовладение (объединения
собственников жилья)
• Фонд муниципального и федерального жилья
(жилищные предприятия обслуживают,
управляют своим жилым фондом)
13
Структура жилищного фонда в Германии (2010г.) 40,1млн. квартир
Юридические лица –
арендодатели 8,93
млн. квартир
Муниц. жил. предп.
Частные лица
(собственники
квартир) арендодатели
14,4 млн. квартир
Частные лица
(собственники
квартир) - личное
проживание
16,77млн. квартир
Кооперативы
Банки, страх.
компании
Госуд. предприятия
Церкви
прочие
Сдают квартиру
11 млн. квар.
Сдают жилую
площадь в
квартире, где
проживают
3,4 млн. квар.
Одно - двух
семейные дома
13,5 млн. квар.
Многоэтажные
дома около
3,27 млн. квар.
14
Управление жилищным фондом Германии
Юридические лица
Управляют сами
своим жилфондом профессиональным
кадровым штабом.
В редких случаях
дают подряд
управляющей
компании
Частные лица –
арендодатели
Обычно
заключают
контракты с
управляющими
компаниями (УК)
В редких случаях
управляют
жилфондом лично
Частные
собственники –
личное проживание
В многоквартирных
домах собственники
должны создать
Объединение собственников жилья)
и заключить
договор с УК /
управляющим
Одно- двух семейные дома – собственники управляют
жилфондом лично
15
Формы управления жилой недвижимостью
• Жилищное предприятие
• Профессиональный кадровый штаб / правление
(напр. для управления кооперативом)
• Управляющая / управляющая-сервисная
компания
• Личное управление: управляющий (физическое
лицо)
16
Контактные данные докладчика:
Larissa Schreckenbach
Лариса Шреккенбах
Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе»,
ИВО, Берлин
10117 Berlin, Friedrichstr.94
Tel.: +49(0)30 20 67 98 02
Fax: +49(0)30 20 67 98 04
E-mail: schreckenbach@iwoev.org
www.iwoev.org
Управление жилой недвижимостью
в Германии
17