Кредитование иностранными банками девелоперских проектов

Крупнейшие кредитные сделки с участием иностранных банков
№
Компаниязаемщик
1
Кредитор
Объем кредитования
Кредитуемый проект
Eurohypo AG
$ 106 млн. на период
строительства и до $ 187
млн.
–
постоянный
кредит
строительство
торгово-развлекательного
комплекса в Санкт-Петербурге
Merrill
Lynch
Capital
Markets Bank и Aareal
Bank
160 млн. евро
рефинансирование
отеля Ritz Carlton
Система-Галс
2
Capital Partners
кредита
на
строительство
3
“Международное
логистическое
партнерство” (МЛП)
Hypo Real Estate Bank
International AG
$300 млн.
Строительство логистических комплексов класса
А:- «МЛП-Подольск», Московская область- «МЛПУткина Заводь», Ленинградская область
4
“Международное
логистическое
партнерство” (МЛП)
Hypo Real Estate Bank
International AG
$150 млн.
Строительство
Ленинградского
Московская область
терминала,
5
Capital Partners
Eurohypo AG
«Пушкино»,
$130 млн.
Логистический
парк
Московская обл.
$ 600 млн.
Проект воссоздания гостиницы «Москва»
6
ОАО «Декмос»
OOO «Дойче-банк»
2007
класса
А
Некоторые предварительные условия получения кредита от иностранного банка:
• (возможно) представление заверенной финансовой отчетности, подготовленной в
соответствии с МСФО; или заключение аудиторской компании по выбору банка о
финансовом положении потенциального заемщика;
• юридические заключения (относительно прав собственности или аренды земельного
участка, соблюдения градостроительного законодательства и т.д.);
• технический аудит проектной и сметной документации (возможно с привлечением
зарубежных экспертов);
• командировки специалистов банка (и, если привлекаются, то иностранных компаний,
готовящих заключения) в Россию для знакомства с деятельностью потенциального
заемщика и осмотра площадки будущего строительства;
• (для гостиниц) договор с оператором отеля; (возможно) подготовка проформ отчетности в
соответствии с Uniform System of Accounts of the Hotel Industry, подтвержденных будущим
оператором; заключение об эффективности проекта от известной компании,
специализирующейся на консалтинге в сфере отельного бизнеса;
•(возможно) требование, чтобы заемщиком выступала компания-нерезидент РФ.
2007
Основные преимущества привлечения средств от иностранных банков:
• возможность привлечения кредитов значительных по объему;
• процентные ставки могут быть на 1-1,5% ниже, чем у крупных российских банков;
• сроки погашения в 7-10 лет и больше;
• структура погашения – возможность получения кредита с частичной амортизацией, где
период амортизации кредита лет на 5-10 может превышать период погашения. Непогашенный
остаток основной суммы может потом гаситься за счет рефинансирования. Российские банки,
как правило, предлагают кредиты с полной амортизацией;
• возможность увеличения суммы кредитных средств после ввода объекта в эксплуатацию
путем увеличения кредита до оговоренного процента от оценки рыночной стоимости
действующего объекта.
2007
Параметры и структура кредитной линии:
1.
Структура кредитной линии
1) на стадии строительства:
•
•
кредит на строительство (construction loan)
НДС-кредит на стадии строительства (VAT loan during construction phase)
2) с началом функционирования объекта эти кредиты ре-финансируются, превращаясь в:
•
•
инвестиционный кредит (investment loan)
НДС-кредит на инвестиционной фазе (VAT loan during investment phase)
В случае многофазового проекта, каждая фаза может финансироваться за счет кредита с
аналогичной структурой.
2007
Параметры и структура кредитной линии:
Основные коэффициенты, определяющие параметры кредита:
Отношение суммы кредита к затратам по проекту (включая затраты на приобретение прав на
земельных участок) (Loan to cost - LTC)
Отношение суммы кредита к рыночной стоимости готового объекта по результатам независимой
оценки (Loan to Value - LTV)
Коэффициент покрытия обслуживания процентных платежей (Interest Service Coverage Ratio - ISCR)
– рассчитывается на стадии строительства, исходя из условий заключенных предварительных
договоров аренды
Коэффициент покрытия обслуживания долга
(Debt Service Coverage Ratio - DSCR) –
рассчитывается после начала операционной деятельности объекта, исходя из условий фактически
действующих договоров аренды
2007
Параметры и структура кредитной линии:
2. Размер кредита
На стадии строительства
Кредит на
строительство
ISCR <105%
ISCR > 105%
LTC = 50%
LTC = 70%
НДС-кредит на стадии
строительства
На стадии эксплуатации объекта
Инвестиционный
кредит
НДС-кредит
на
инвестиционной фазе
2007
DSCR <120%
DSCR >120%
размер кредита может
оставаться на уровне,
достигнутом на стадии
строительства
Размер
кредита
увеличивается
на
основании
соотношения LTV=75%
Параметры и структура кредитной линии:
3. Ставки процента
На стадии строительства
Кредит на строительство
НДС-кредит
на
строительства
ISCR <105%
ISCR > 105%
USD LIBOR + 5%
USD LIBOR + 4,4%
стадии
На стадии эксплуатации объекта
USD LIBOR + 3,5%
Инвестиционный кредит
НДС-кредит
инвестиционной фазе
2007
на
Параметры и структура кредитной линии:
4. Порядок погашения кредита
Инвестиционный кредит
Ежемесячными / ежеквартальными
аннуитетными платежами, рассчитываемыми
исходя из периода амортизации кредита.
Непогашенная часть основной суммы долга
выплачивается единовременно в момент
наступления срока погашения кредита.
НДС-кредит на инвестиционной
фазе
По мере возмещения накопленного НДС из
бюджета, ПРИ ЭТОМ может устанавливаться
точный срок погашения данного кредита (где-то
через 1-1,5 лет с начала функционирования
объекта).
2007
Параметры и структура кредитной линии:
5. Обеспечение
•залог акций проектной компании, компании-заемщика (если не совпадает с проектной
компанией)
•(возможно) залог акций компаний-акционеров проектной компании
•поручительство от конечных акционеров проекта в размере 10-15% бюджета проекта (без
стоимости земли) на случай превышения первоначального уровня строительного бюджета
2007
Параметры и структура кредитной линии:
6. Прочие требования
•выплата любых дивидендов заемщиком только при выполнении всех условий по обслуживанию
кредита;
•предоставление заемщиком или компанией собственником объектов финансовой отчетности по
МСФО: годовой, заверенной аудитором, полугодовой – неаудированной
•периодическое представление информации об арендаторах
•независимая оценка объектов каждые 1-2 года, включая оценку их технического состояния
2007