Методика является вспомогательным материалом для подтверждения заявленной Страхователем страховой стоимости. • Страховая компания не может определять рыночную стоимость объекта. Результаты оценки не являются официальным подтверждением рыночной стоимости квартиры и стоимости ее отделки! Термины, используемые в Методике: КВАРТИРА - жилое помещение в многоквартирном доме, предназначенное для проживания граждан, за исключением комнат в коммунальных квартирах; конструктивные элементы КВАРТИРЫ – перекрытия, перегородки, несущие стены, балконы и лоджии; внутренняя отделка – дверные и оконные блоки, полы (исключая перекрытия), легкие внутренние перегородки, слой отделочных материалов, нанесенный на поверхность пола, потолка или стен; инженерное оборудование – сантехническое оборудование, водопроводная, отопительная системы, системы вентиляции и кондиционирования, газопровод (все газовые проводки), водонагревательные приборы, наружные и внутренние блоки системы кондиционирования, система «теплый пол», электротехническое оборудование (телефонная, телевизионная сети, системы локальных сетей и Интернет). Этапы оценки стоимости Квартиры: • • • Определение стоимости конструктивных элементов Квартиры Оценка стоимости внутренней отделки Квартиры Корректировка результатов оценки с помощью региональных коэффициентов пересчета Стоимость конструктивных элементов квартиры рассчитывается как рыночная стоимость этой квартиры В основе расчета – средняя рыночная стоимость 1 м2. По каждому региону необходимо на основании данных о продажах и покупках квартир в этом регионе составить рабочую таблицу. Рабочая таблица утверждается приказом по филиалу и подлежит обновлению каждые полгода! Общая стоимость конструктивных элементов квартиры определяется умножением стоимости 1 м2, определенной в соответствии с рабочей таблицей, на общую площадь Квартиры. ПРИМЕР рабочей таблицы: Московская область. Направление: Север Населенный пункт: Сходня Обозначения: цифра - этажность, буква – материал, П - панель/блок, К - кирпич/монолит/"сталинский" дом Стоимость 1 м2 указана в долларах США. Тип дома 5П 5К Ср. стоимость 1 м2 Коэф-т 1-го этажа 2 910.33 3 004.15 6_8К 3486.49 Коэф-т посл. этажа 1.0025 0.9598 0.9853 Кол-во комнат Ср. стоимость 1 м2 1 ком. 3 559.32 2 ком. 2 836.5 3 ком. 2 879.56 4 ком. 2 741.94 1 ком. 3 442.86 2 ком. 2 864.08 3 ком. 2 836.85 1 ком. 2 ком. 3 486.49 Стоимость внутренней отделки Квартиры Стоимость внутренней отделки Квартиры = стоимость ремонтно-отделочных работ + стоимость дизайн – проекта при его наличии (при отделке класса "Евро" или "VIP"). В основе расчета – стоимость ремонтно-отделочных работ в расчете на 1 м2 общей площади в зависимости от категории отделки («Эконом», «Стандарт», «Евро», «VIP»). Общая стоимость ремонтно–отделочных работ определяется умножением стоимости 1 м2 на общую площадь Квартиры. Отделка категории "Эконом". Стоимость от 6 240 руб./м2 до 9 360 руб./м2 - частичное выравнивание стен, потолков; - окраска стен или оклейка их бумажными обоями, - покраска потолка или установка подвесных потолков; - резка проемов, в том числе арочных, и закладка старых, установка новых дверей и окон; - настил половых покрытий (линолеум, ламинат, паркетная доска) или окраска старой половой доски); - перенос розеток, выключателей, частичная или полная замена электропроводки и сантехники; - укладка напольной и настенной плитки. Отделка категории " Стандарт “ Стоимость от 9 360 руб./м2 до 14 040 руб./м2 - высококачественная подготовка стен, пола, потолка; - отделка стен обоями или покраской, укладка паркетной доски или штучного паркета; - изготовление многоуровневых потолков, арочных проёмов, ниш, и др.; - перепланировка квартиры; - замена электротехнических и сантехнических систем, всех труб водоснабжения и отопления, всей электропроводки по международным нормативным правилам; - монтаж тёплых полов, ремонт ванны «под ключ». Отделка категории " Евро ". Стоимость от 14 040 руб./м2 до 23 400 руб./м2 Выполняется с использованием качественных зарубежных материалов и по международным стандартам. Применяются дорогостоящие современные технологии по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния. - перепланировка помещений; - геометрически точное выравнивание и оштукатуривание стен, потолков, откосов по евростандарту; - установка новых дверей, окон, устройство многоуровневых потолков; - замена сантехнических коммуникаций и оборудования, электрокоммуникаций и оборудования, монтаж систем вентиляции и кондиционирования; - по желанию дизайн-проект и др. Отделка категории " VIP “ Стоимость от 23 400 руб./м2 до 70 200 руб./м2 Выполняется с использованием качественных зарубежных материалов и по международным стандартам. Применяются дорогостоящие современные технологии по доведению всех поверхностей до идеально ровного состояния. - полная перепланировка помещений, идеальные поверхности; - сложные многоуровневые потолки, многочисленные арки, проёмы, ниши, стены самых необычных форм; - применение "сложных" отделочных материалов и технологий; - отделку пола художественным паркетом, мозаикой; - монтаж сложных электротехнических и сантехнических систем, ремонт ванной комнаты «под ключ» с перепланировкой с целью изменения и дизайна, и функциональных характеристик в целом; - установка систем охраны и видеонаблюдения, многие другие виды работ. Технология разработки дизайн – проекта включает в себя несколько основных этапов: • - планировочные решения; • - стилевые решения; • - технологические решения; • - подбор материалов и оборудования; • - декорирование интерьера; • - авторский надзор. Варианты выполнения дизайн – проекта зависят от состава проектных работ Эскизный Базовый Расширенный Эксклюзив Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) Эскизный 1. Планировочные решения: План обмеров План демонтажа План возведения перегородок План расстановки мебели и сантехнического оборудования Экспликация помещений Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) Базовый ЭСКИЗНЫЙ + 2. Стилевые решения - эскизы помещений 3. Технологические решения План полов, план потолков; План размещения светильников, розеток, электровыводов и выводов слаботочных сетей; Развертки стен и декоративных элементов в принципиальных зонах; Принципиальная схема водоснабжения и канализации; Привязки конечных устройств систем вентиляции и кондиционирования; Ведомость площадей и типов отделочных материалов по всем помещениям; Ведомость дверных проемов, ведомость предметов мебели (типы и габаритные размеры) Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) Расширенный ЭСКИЗНЫЙ + Карта подбора мебели Спецификация на двери Сводная карта отделки с указанием площадей, типов, артикулов отделочных материалов (по выбранным позициям) Коммерческие предложения либо сводная ведомость коммерческих предложений по основным позициям отделочных материалов (по выбранным позициям) Подбор типа вентиляции, кондиционирования и разработка принципиальной схемы Подбор отделочных материалов, мебели и предметов интерьера на основе каталогов и образцов в офисе студии Подготовка коммерческих предложений с указанием компанийпродавцов/ производителей (не включает маркетинговые услуги) Варианты выполнения дизайн – проекта (продолжение) Эксклюзив РАСШИРЕННЫЙ + Декорирование (осуществляется на протяжении всего срока договора) – художественный подбор - ткани (шторы, скатерти, салфетки, …) - ковры (дорожки, коврики в прихожей и ванной,…) - аксессуары из металла (наборы для санузлов, каминов, …) - элементы интерьера (картины, подсвечники, вазы, …) Авторский надзор (контроль соответствия архитектурностилистических решений) Цены на дизайн - проект объекта зависят от категории КВАРТИРЫ. 1 категория помещения, не требующие сложных планировочных, стилевых и технологических решений 2 категория частные интерьеры, требующие индивидуального нестандартного подхода к разработке планировки и организации интерьера 3 категория помещения, имеющие сложную пространственную организацию, стилевую ориентацию, насыщенные архитектурными и декоративными деталями, требующими глубокой индивидуальной проработки Стоимость дизайн - проекта в расчете на 1 м2. Категория помещени й Эскизный Базовый 1 10 USD/ м2 20 USD/ м2 30 USD/ м2 40 USD/ м2 2 15 USD/ м2 40 USD/ м2 60 USD/ м2 90 USD/ м2 3 - - 150 USD/ м2 200 USD/ м2 Расширенный Эксклюзив Физический износ по внутренней отделке и/или инженерным коммуникациям (встроенным в конструктивные элементы) № Состояние отделки и инженерных п.п. коммуникаций Размер физического износа 1. Отличное – не более 2-х лет после ремонта 0-10% 2. Нормальное - не более 5 лет после ремонта, с незначительными дефектами отделки 10 - 35% 3. Удовлетворительное состояние - свыше 5 лет после производства/ремонта. Точно (в пределах данного диапазона) величина износа определяется на основании данных визуального осмотра. 35 - 75 %. 4. Неудовлетворительное состояние – требующее текущего (капитального) ремонта Свыше 75% - договор не заключается Подробные характеристики состояния внутренней отделки и инженерных коммуникаций Нормальное состояние: • Полы: Керамическая плитка – мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 10% ; Паркет – мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели до 3 мм, коробление незначительного количества отдельных клепок; Дощатые полы – единичные мелкие сколы, щели между досками; Линолеум – отставание материала в стыках, мелкие повреждения плинтусов. • Стены и потолки: Штукатурка – единичные волосные трещины и сколы; Окраска – единичные повреждения, волосные трещины в местах сопряжения, царапины; Оклейка обоями - отставание и повреждение кромок местами; Облицовка керамическими плитками – единичные мелкие трещины и сколы в плитках. • Окна: Деревянные - мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах, мелкие повреждения отливов. • Двери: Деревянные - мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость дверных полотен или щели в притворах; Инженерные коммуникации: Центральное отопления - нарушения окраски отопительных приборов и стояков; Холодное водоснабжение – повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах. Канализация и водостоки - повреждение эмалированного покрытия раковин, ванн на площади до 5%; мелкие поверхностные трещины на трубопроводах из полимерных материалов; Электрооборудования - ослабление закреплений отдельных электроустановочных приборов, установленные приборы устаревших моделей/марок. Подробные характеристики состояния внутренней отделки и инженерных коммуникаций (продолжение) Удовлетворительное состояние: • Полы: Керамическая плитка - местами вздутия и отставание на площади < 25%; Паркет - отставание отд. клепок; сколы, истертость, местами трещины; Дощатые полы - стирание досок в ходовых местах, сколы досок; Линолеум - истертость материала у дверей и в ходовых местах, отставание материала в стыках, местами вздутие, мелкие повреждения плинтусов. • Стены и потолки: Штукатурка – отставание площадью менее 1 м2 < 5% площади поверхности; Окраска - окрасочный слой местами потемнел и загрязнился, в отд. местах поврежден; Оклейка обоями – незначительные трещины, загрязнение и обрывы в углах и у дверных проемов; местами обесцвечивание рисунка; Облицовка керамическими плитками - неплотное прилегание плиток на площади < 5%. • Окна: Деревянные – трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Повреждения отливов и незначительной части фурнитуры; • Двери: Деревянные - дверные полотна осели или имеют неплотный притвор, поврежд. наличники; Металлические - повреждение наличников, обвязок, коробок, декор. элементов, обивки. • Инженерные коммуникации: Центральное отопление – отд. хомуты на стояках и магистралях, следы ремонта; Холодное водоснабжение – повреждение окраски трубопроводов в отд. местах, поражение коррозией отд. участков трубопроводов; следы ремонта; Канализация и водостоки – поврежд. эмалированного покрытия раковин, ванн < 20% , керамических умывальников и унитазов (сколы, выбоины); Электрооборудование - ослабление закреплений отд. электроустановочных приборов, установленные приборы устаревших моделей/марок. Подробные характеристики состояния внутренней отделки и инженерных коммуникаций (продолжение) Неудовлетворительное состояние: • Полы: Керамическая плитка - отсутствие плиток местами; выбоины в основании на площади > 25%; Паркет - заметные вздутия, скрип и глухой шум при ходьбе; сильная истертость; массовое коробление, отдельные просадки и повреждения основания; Дощатые полы – множественные сколы, трещины, прогибы, местами изломы отдельных досок; Линолеум - материал пола истерт, местами порван, отставание в стыках, вздутие. • Стены и потолки: Штукатурка – выпучивание и отпадение штукатурки и листов местами; Окраска - окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; множественные отслоения и вздутия; Оклейка обоями - выгорание, загрязнение на площади > 50%, отставание от основания; Плитка - отсутствие плиток на площади > 30%, неплотное прилегание плиток на площади > 50%. • Окна: Деревянные - нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты рассохлись, значительно покоробились и сильно расшатаны в углах; • Двери: Деревянные - коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены; Металлические – коррозия дверных полотен и коробки; перекосы коробок, отсутствие декоративных элементов, обивки. • Инженерные коммуникации: Центральное отопление - капельные течи в отопительных приборах и местах их врезки; следы протечек в отопительных приборах, следы ремонта, ржавчины, ликвидации свищей (следы сварки); Холодное водоснабжения - капельные течи, следы ремонта - хомуты, заварка; поражение коррозией отд. участков трубопроводов; повреждение смывных бачков (множественные трещины, потеря крышек); Система канализации и водостоков - капельные течи; значительные повреждения эмалированного покрытия раковин, ванн; множественные повреждения умывальников и унитазов; Электрооборудование - следы повреждения изоляции в отд. местах, наличие сетки мелких трещин на изоляции, отсутствие части электроустановочных приборов и крышек к ним; Корректировка результатов оценки с помощью региональных коэффициентов пересчета Полученная в результате расчетов стоимость отделки КВАРТИРЫ адекватна только для Москвы и Московской области. Поэтому необходима корректировка полученной суммы для каждого иного региона. Таблица 5 МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИР И ИХ ОТДЕЛКИ позволяет это сделать. Для корректировки необходимо умножить стоимость отделки КВАРТИРЫ на коэффициент пересчета соответствующей области (региона) из Таблицы 5. • ПРИМЕР Условие. Стоимость отделки КВАРТИРЫ составляет 1 200 000 руб. Необходимо оценить стоимость такой отделки в Тверской области. Расчет. Согласно Таблице 5, коэффициент пересчета для Тверской области равен 0,89. Следовательно, стоимость отделки КВАРТИРЫ в Тверской области при оплате труда по местным расценкам составит 1 200 000 руб. * 0,89 = 1 068 000 руб. Сводные таблицы. Получение конечных результатов оценки • • Для систематизации полученных данных о Квартире и результатов оценки заполняются Таблицы 6 и 7 Методики оценки стоимости квартир и их отделки. Полная стоимость оцениваемой Квартире получается в результате заполнения Таблицы 7 Методики оценки стоимости квартир и их отделки.