Street retail

Street retail
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
июнь 2011
г. Москва
Street retail
Определение
Классический Street retail – помещения на 1 этаже с
отдельным входом, витринами или витринными
окнами расположенные в ЦАО или на основных
магистралях (Кутузовский, Ленинский, Ленинградский
проспекты) площадью до 500 кв.м.
В повседневной жизни к Street Retail относят и ПСН и
магазины расположенные на 1 этаже в местах
активного пешеходного трафика.
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Июнь 2011
Street retail
Динамика средних цен продажи по районам
Динамика средних цен продажи по районам,
тыс. $/кв. м/год
11500
10000
ЮЗАО
8500
САО
ЗАО
СЗАО
7000
СВАО
ЮАО
ЮВАО
5500
ВАО
4000
3-4 Q 2008
1-2 Q 2009
3-4 Q2009
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
1-2 Q 2010
Июнь 2011
3-4 Q 2010
1-2 Q 2011
Street retail
Динамика средних ставок аренды по районам
Динамика средних ставок аренды по районам,
тыс. $/кв. м/год
ЗАО
1800
ЮЗАО
1500
СЗАО
САО
1200
ЮАО
900
ВАО
ЮВАО
600
3-4 Q 2008
1-2 Q 2009
3-4 Q2009
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
1-2 Q 2010
Июнь 2011
3-4 Q 2010
1-2 Q 2011
Street retail
Средние цены продаж по районам I кв. 2011 г., $/кв.м
Средние цены продаж по районам в 1 кв. 2011г.,$/кв. м
САО
9500
8700
СЗАО
СВАО
7500
7200
6000
ЗАО
8700
5500
ВАО
5750
5850
6500
ЮЗАО
9300
ЮВАО
ЮАО
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Июнь 2011
Street retail
Средние ставки аренды по районам I кв. 2011 г., $/кв.м/ год
САО
Средние ставки аренды по районам
в 1 кв. 2011г.,$/кв. м/год
2900
ЦАО
СВАО
2400
1900
2765
1400
СЗАО
1400
ЗАО
ВАО
1185
975
900
925
930
1025
1815
ЮЗАО
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
1575
ЮВАО
ЮАО
Июнь 2011
Street retail
Арендаторы и покупатели
Спрос:
- Рестораторы или сетевые мультиформатные компании
Операторы мобильной связи
- Магазины (одежда, обувь, аксессуары, продукты, аптеки)
- Туристические операторы
- Банки
- Магазины мебели, дизайнерские студии, антиквариат
- Частные инвесторы
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Июнь 2011
Street retail
Динамика средних цен и ставок по ЦАО
Динамика средних ставок аренды и цен продаж
по основным торговым коридорам ЦАО
25000
20950
Цены продаж
($/кв. м)
20000
17023
15300
16605
15000
15280
10000
5000
14800
14300
15100
15700
15100
Ставки аренды
($/кв. м/год)
2404
1643
1542
1 кв.
2009
2 кв.
2009
1627
2000
2177
2325
2273
2668
2589
0
3-4 кв.
2008
3 кв.
2009
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
4 кв.
2009
1 кв.
2010
Июнь 2011
2 кв.
2010
3 кв.
2010
4 кв.
2010
1 кв.
2011
Street retail
Диапазон ставок аренды по основным торговым коридорам
Тверская ул.
Мясницкая ул.
Кузнецкий мост ул.
5600
Петровка ул.
Арбат ул.
4600
3600
Ленинский пр-т
1-я Тверская-Ямская ул.
2600
1600
Пятницкая ул.
Кутузовский пр-т
Б.Дмитровка ул.
Ленинградкий пр-т
Маросейка ул.
Мира пр-т
Остоженка ул.
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
1 кв. 2011
Июнь 2011
4 кв. 2008
Street retail
Уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах
Уровень вакантных площадей на помещения street-retail
в основных торговых коридорах,%
Торговый коридор
1 кв. 2009
2 кв. 2009
1 кв. 2010
2 кв. 2010
3 кв. 2010
4 кв. 2010
1 кв. 2011
Тверская ул.
2,7
2,0
2,0
2,0
1,5
2,5
1,3
1-я Тверская-Ямская ул.
4,0
3,0
3,0
3,0
2,5
2,5
2,5
Арбат ул.
3,0
3,0
3,0
3,0
2,0
3,5
2,0
Петровка ул.
2,0
1,3
1,7
1,5
1,2
2,0
1,5
Пятницкая ул.
8,0
7,0
5,5
5,0
6,0
6,0
5,0
Кутузовский пр-т
4,0
3,5
4,0
6,0
4,0
Ленинградский пр-т
5,0
4,5
4,5
7,0
5,0
3,5
3,2
3,1
4,2
3,0
Среднее значение
3,9
3,3
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Июнь 2011
Street retail
Инвестиционная привлекательность и вакантные площади
Показатели инвестиционной привлекательности и уровня вакантных площадей рынка торговых помещений
в сегменте стрит ритейл
Показатель
2008
1 полугодие
2009
2 полугодие
2009
1 полугодие
2010
2 полугодие
2010
1 кв. 2011
2 полугодие
2011
(Прогноз)
Доходность ннвестиций,
% годовых
7-8%
16-20%
11-12,5%
10-11%
9-10%
7,6-9%
7,6-8%
Срок окупаемсоти, лет
5 лет
5-6 лет
8-9 лет
9-10 лет
10-11 лет
11-13 лет
13 лет
2%
6-8%
5-6%
4-5%
2-3%
2%
1%
Уровень вакантных
площадей,%
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Июнь 2011
Street retail
Примеры объектов
Примеры экспонируемых торговых помещений в сегменте стрит ритейла в некоторых районах Москвы
Район
Адрес
Существующий
арендатор
Площадь
Объекта
Стоимость
продажи
Текущая ставка
аренды
Чистый
операционный
доход
Срок
окупаемости
СВАО
Мира проспект,
д. 81
Мебельный
магазин
257 кв. м
2 821 500$
900 $/кв. м/год
230850$/год
12 лет
ВАО
Уральская ул.
Без
арендаторов
289,5 кв. м
1 800 000$
550 $/кв. м/год
159225$/год
11 лет
СВАО
Тайнинская ул.
Продуктовый
дискаунтер
1000 кв. м
87 000 000 руб.
745 000
руб./меся
ц
7 676 271
руб./год
11,5 лет
САО
Лобненская ул.
Продуктовый
дискаунтер
1250 кв. м
85 000 000 руб.
648 000
руб./меся
ц
6 589 831
руб./год
13 лет
ЗАО
Молодогвардейска
я ул.
Паврикмахерская
45 кв. м
13 300 000 руб.
100 000
руб./меся
ц
1 200 000
руб./год
11 лет
ЦАО
Спартаковская пл.
Без
арендаторов
310 кв. м
4 750 000 $
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
1179 $/кв. м/год
Июнь 2011
365 385$/год
12 лет
Street retail
Тенденции, прогнозы
На данный момент общий рынок стрит
ритейла находится в стадии роста. Основные
рыночные показатели достигли своих докризисных
значений и имеют положительный вектор развития.
Даже запрет парковки на Тверской улице не повлиял
на стоимость помещений и ставки аренды.
Проводимая политика городских властей, связанная с
запретом строительства
торговых объектов в
пределах Третьего транспортного кольца, также будет
способствовать дальнейшему приросту цен. Таким
образом, предпосылки к остановке роста ценовых
показателей отсутствуют.
Учитывая текущую ситуацию и тенденции
развития, мы прогнозируем, что к концу 2011 года
рынок перерастет докризисные ставки и выйдет на
уровень, когда инвестиционные сделки по объектам
стрит ритейла с 13-ти летней окупаемостью станут
нормой. В то время как прочие сектора недвижимости
только
начнут
приближаться
к
докризисным
значениям.
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Июнь 2011
Street retail
Спасибо за внимание!
Генеральный директор «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость»
Тараненко Юрий Юрьевич
тел.+7(495) 775-7555
+7(903) 555-9898
yuri.taranenko@miel.ru
«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Июнь 2011