Новый аспект в правовом регулировании инвестиционной

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Новый аспект в правовом регулировании инвестиционной
деятельности в сфере строительства
в Москве и Санкт-Петербурге
Евстратова Нина Константиновна
Партнер, заместитель директора руководитель практики
«Земля. Недвижимость. Строительство»
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Новые права, но не у инвестора-застройщика
С 1 апреля 2012 года соответствующие органы государственной
власти Москвы и Санкт-Петербурга вправе в одностороннем
порядке расторгнуть заключенный до 1 января 2011 года для целей
строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества
договор
аренды
земельного
участка,
находящегося
в
государственной
или
муниципальной
собственности
и
расположенного в границах субъекта Российской Федерации города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга
2
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Новые права, но не у инвестора-застройщика
С 1 февраля 2012 года соответствующие органы государственной
власти Москвы и Санкт-Петербурга вправе в одностороннем
порядке расторгнуть заключенный до 1 января 2011 года
инвестиционный контракт
3
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Право предусмотрено:
Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» (пункт 22
статьи 2)
с учетом изменений, внесенных
Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ "О внесении
изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (подпункт "г"
пункта 2 статьи 1)
4
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Основания одностороннего расторжения договора аренды,
инвестиционного договора
1. В случае существенного нарушения условий договора аренды
такого земельного участка/инвестиционного договора
и (или)
2. В случае существенного изменения обстоятельств, из которых
стороны данного договора исходили при его заключении
5
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Существенные нарушения условий договора аренды
земельного участка/инвестиционного договора
1. Неисполнение обязательств по строительству, реконструкции
объекта в срок:
А) предусмотренный договором аренды/инвестиционным договором,
Б) при отсутствии срока строительства в договоре в срок, на который
выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого
объекта,
Условие если строительная готовность объекта недвижимого
имущества на последний день такого срока составляет менее чем
сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции,
предусмотренного в проектной документацией.
6
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Существенные нарушения условий договора аренды
земельного участка/инвестиционного договора
2. Отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного
договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта
недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено
данным договором.
Условие - в случае, если в договоре не предусмотрен срок окончания
строительства, реконструкции этого объекта.
7
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Когда договор аренды и инвестиционный договор
считаются расторгнутыми
По истечении одного месяца со дня направления органом
государственной власти или органом местного самоуправления
уведомления о расторжении данного договора.
В случае получения соответствующим органом возражений
другой стороны до истечения указанного месячного срока договор
считается расторгнутым со дня направления таким органом
уведомления о подтверждении ранее принятого решения о
расторжении договора.
8
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
договора аренды исходили при его заключении
-
расторжение инвестиционного договора
В этом случае договор аренды земельного участка считается
расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за
исключением случаев, если продолжение действия договора
аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о
расторжении указанного иного договора.
9
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны
инвестиционного договора исходили при его заключении
невозможность
исполнения
обязательств
строительства, реконструкции объектов:
по
осуществлению
-
в связи с невозможностью предоставления земельного участка в
соответствии с требованиями законодательства Российской
Федерации,
-
в связи с наличием обременений земельного участка или
расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами
третьих лиц, препятствующих строительству, реконструкции
объекта недвижимого имущества.
10
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Последствия расторжения инвестиционного договора
(предусмотрены новым законом, распространяются на обязательства,
вытекающие из договора, заключенного до 01.01.2011 и которые
не исполнены)
При расторжении договора , возмещение убытков, включая упущенную
выгоду, сторонами данного договора не допускается.
При расторжении
договора органом государственной власти в
одностороннем порядке другим сторонам данного договора
компенсируются документально подтвержденные прямые затраты
на исполнение обязательств по нему, на сумму которых
начисляются проценты в порядке, установленном ст. 395 ГК РФ.
11
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Последствия расторжения договора аренды
- отдельно законом не предусмотрены,
-
прекращение арендных отношений,
-
возникновение убытков у застройщика/инвестора.
12
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Способы защиты
Выбор надлежащего способа защиты
-
Признание одностороннего расторжения недействительным,
договора аренды/инвестиционного договора действующим
(готовность объекта более 40 % (экспертиза), срок не истек и т.п.)
-
Взыскание убытков (понесенные затраты, упущенная выгода)
-
Взыскание неосновательного обогащения
13
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Способы защиты
Выбор надлежащего способа защиты
-
Определение доли в праве долевой собственности на объект
незавершенный строительством / признание права собственности
(ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации,
осуществляемой в форме капитальных вложений« с 01.02.2012
признал объект инвестиционной деятельности строящийся
инвестором по договору, заключенному до 01.01.2011 года долевой собственностью сторон данного договора до момента
государственной регистрации права собственности на этот
объект;
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по
поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в
будущем»)
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Взгляд в будущее!
Рекомендации
- при покупке/вступлении в существующий инвестиционный проект
осуществлять глубокий правовой и технический анализ,
- при реализации подобного инвестиционного проекта, при отсутствии
нарушений на настоящий момент - провести анализ на возможность
нарушения сроков и при наличии признаков заключить дополнительное
соглашение к договору,
- при реализации новых инвестиционных проектов (не попадающих под
сферу действия данного закона)
- отслеживать сроки проекта,
документально фиксировать все действия (обращения, переписка и
т.п.), своевременно обращаться в суд за защитой нарушенных прав,
- помнить, что есть тенденции и в закон могут быть внесены изменения!
15
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ
Спасибо за внимание!
Контакты центрального офиса:
г. Москва, Большой Казенный переулок, д. 2
Телефоны: (495) 956-29-92
Сайт: www.matec.ru
E-mail: info@matec.ru