Презентация (5,76 Мб)

Предлагаемые
ОАО «АФЖС»
механизмы
развития рынка
арендного жилья
Москва, 2014
Оптимизация кадровой политики предприятия
Оптимальная кадровая политика,
привлечение и удержание специалистов
Способ решения
Обеспечение доступным и комфортным жильем
Инструменты АФЖС
Программа
«Стимул»
Продукт
«Арендное
жилье»
Опция «Продажа
в рассрочку»
СОПФ
2
Предпосылки для строительства арендного жилья
3
Увеличение объемов производства, непрерывное повышение качества продукции, успешная
конкуренция на мировых рынках невозможно без плодотворной работы
высококвалифицированных сотрудников
Развитие кадрового потенциала требует большого привлечения кадров, прежде всего
молодых специалистов
Привлечение и удержание ценных сотрудников невозможно без формирования достойных
жилищных условий
Наём жилья сотрудниками (аренда жилья организациями для передачи в пользование
сотрудникам) – оптимальный способ обеспечения жильем
Предлагаемый Агентством финансовый инструмент создания и развития жилого фонда
арендного жилья позволят удерживать стоимость найма жилья на доступном уровне
4
Выгоды применения продукта «Арендное жилье»
ПРЕДПРИЯТИЯМ:
•
•
•
•
•
•
Долгосрочный (30 лет) кредит – не требуется отвлечение оборотного капитала либо
краткосрочное дорогостоящее кредитование
Сокращаются издержки на кадровую политику: жилье не переходит в собственность
сотрудника и при увольнении остается у предприятия для привлечения сотрудника на место
уволенного
Мотивация квалифицированных специалистов, за счет обеспечения доступных по
стоимости наймах комфортных условий проживания сотрудников
Удержание текущих высококвалифицированных кадров;
Привлечения новых высококвалифицированных сотрудников, за счет этого увеличение
объемов производства
Получение дополнительного актива на балансе дочерней компании
СОТРУДНИКАМ:
•
•
•
•
•
•
Наличие возможности проживания в комфортных условиях около места работы
Снижение ежемесячных расходов на проживание
Возможность получения льгот и компенсаций по найму жилья
Свобода выбора при решении жилищного вопроса – нет необходимости становиться
собственником
Возможность накопления денег для покупки собственного жилья
Возможность «закрепиться» на предприятии, после – купить жилье
5
Выгоды применения продукта «Арендное жилье»
АДМИНИСТРАЦИИ:
•
•
•
Повышение инвестиционной привлекательности региона
Рост объемов жилищного строительства, создание новых рабочих мест
Возможность предоставления внаем жилья отдельным категориям граждан для снижения
социальной напряженности
ЗАСТРОЙЩИКАМ:
•
•
•
Гарантированный оптовый спрос на возводимое жилье
Получение прибыли от основной деятельности
PR через социальные программы
БАНКАМ:
•
•
Получение прибыли от основной деятельности
PR через социальные программы
АФЖС:
•
•
Исполнение указа президента
Получение прибыли от основной деятельности
Программа «Арендное жилье» - ипотека для
юридических лиц. Действующий продукт.
Параметры и требования продукта:
•
•
Срок кредита – до 30 лет, залог квартир;
Стоимость найма, либо начального
платежа по рассрочке для гражданина
– минимум на 20% ниже платежа по
ипотечному кредиту.
Продавец/Застройщик
Покупка/
строительство
квартир
Взнос в УК
20%
Инициатор проекта
Наем
квартир
СПК
(специальная проектная
компания)
Залог квартир
Кредит 80%
Выкуп
закладной
КЗ ≥ 80%
ОАО «АФЖС»
Банк
Продажа с
Рассрочкой
оплаты
6
Поддержка Администрации
проектов арендного жилья
7
•
Содействие в предоставлении на льготных условиях земельных участков под строительство
арендного жилищного фонда;
•
Финансовое участие бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении арендного
жилищного фонда;
•
Снижение ставки либо отмена налога на имущество юридических лиц в отношении арендного
жилищного фонда;
•
Субсидирование процентной ставки по кредитам, привлеченным на строительство арендного
жилищного фонда, в том числе в рамках Программы АФЖС «Стимул»
•
Субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту по программе «Арендное жилье»
юридическим лицам – наймодателям арендного жилищного фонда;
•
Предоставление государственных гарантий и (или) поручительств по ипотечным кредитам
юридического лица – наймодателя арендного жилищного фонда;
•
Субсидирование арендных платежей физическим лицам – нанимателям арендного жилищного
фонда.
ШАГ 1 процесса взаимодействия
8
Задачи предприятия
1. определить потребность в объеме арендного жилищного фонда исходя из
потребности сотрудников предприятия.
2. провести переговоры с администрацией субъекта о предоставлении льгот,
субсидий в целях реализации проекта.
3. отобрать (на конкурсе) строительную организацию.
Параметры: стоимость жилья
сроки строительства
квартирография.
4. передать победителю конкурса участок под застройку.
9
ШАГ 2 процесса взаимодействия
Предприятие
Специальная
проектная
компания
5. Предприятие учреждает новое юридическое лицо – специальную проектную
компанию, которая будет управлять арендным фондом, а также выступит
собственником арендного жилья
6. Предприятие пополняет уставной капитал специальной проектной компании в
размере – не менее 20% от стоимости арендного фонда плюс денежные
средства на погашение процентных платежей по кредиту на этапе
строительства
ШАГ 3 процесса взаимодействия
Строительная
компания
Предприятие
Специальная
проектная
компания
7. Подписание 3х стороннего соглашения о реализации
инвестиционного проекта
10
11
ШАГ 4 процесса взаимодействия
•Банк предоставляет
специальной проектной
компании кредитные
средства на оплату
инвествзноса в
строительство жилья на
основании
3-хстороннего
соглашения;
•В ходе реализации
проекта и в пределах
срока кредитной линии
Банк контролирует
процесс строительства
проекта.
Банк
8
9
Специальная
проектная
компания
•Проектная компания в
соответствии с
3-хстронним
соглашением направляет
строительной компании
инвестиции для
строительства арендного
жилья;
•Проектная компания во
время строительства
проекта уплачивает
процентные платежи в
соответствии с
заключенным
кредитным договором.
•Выполняет строительство
арендного жилья на
предоставленном
предприятием участке;
•Осуществляет
технический надзор;
•Вводит объект в
эксплуатацию и передает
его СПК
Строительная
компания
10
ШАГ 5 итоги реализации проекта арендного жилья
12
•Удержание текущих
высококвалифицированных кадров за счет
обеспечения жильем сотрудников
Предприятие
•Сокращение издержек на кадровую политику:
жилье не переходит в собственность
сотрудника и при увольнении используется
для привлечения новых сотрудников
•Увеличение объемов производства за счет
привлечения новых
высококвалифицированных сотрудников
Готовое
арендное
жилье
Специальная
проектная
компания
Строительная
компания
•Собственник жилого фонда и его
управляющий
•Поступление платежей от граждан
•Льготы, субсидии на обслуживание
кредита
•Ввод объекта в эксплуатацию
•Получение стабильного
гарантированного дохода
•Переход от «нормы прибыли» с
одного рискового проекта к
«объему прибыли» со множества
«проектов по заказу»
Арендное жилье. Действующий продукт
13
Преимущества
Недостатки и риски
• Фиксированный на весь срок платеж
(аннуитет)
• Возможность выпуска ИЦБ,
обеспеченных закладными
юридическому лицу
• Возможность включение в
ипотечное покрытие закладных
юридическому лицу, вместе с
закладными физическому лицу
• Высокая долговая нагрузка с самого
начала проекта
• Требование наличия 20%
собственных средств
• Отсутствие контроля условий
договоров найма, заключенных с
физическими лицами
• Незащищенность юридическоправовой формы СПК (ОАО, ООО и
т.д.)
• Создание СПК под каждый проект
• Требование целостности объектадом, секция, подъезд
Арендное жилье. Новый механизм. СОПФ
( № 379-ФЗ от 21.12.2013г.)
Договор сопровождения/сервиса
(на Стандартах ОАО «АФЖС»)
ОАО
«АФЖС»
Инициатор
проекта
Младший
транш 10%
Управляющая компания
(единоличный исполнительный
орган)
СОПФ
(Специальное
общество
проектного
финансирования)
Мезонин 20%
Выпуск
Облигаций с
залоговым
обеспечением
Покупка/строительство
арендного дома/квартир
Застройщик
Старший транш
70%
Рыночный
инвестор,
НПФ
ОАО
«АИЖК»
Сдача в наем
(Стандарты АФЖС)
14
15
Арендное жилье. Новый механизм.
(№379-ФЗ от 21.12.2013г.)
Преимущества
• Защищенность юридическо-правовой формы
СОПФ, защита от банкротства
• Защита денежного потока через номинальные
счета СОПФ
• Полный контроль параметров договоров с
физическими лицами по Стандарту АФЖС
• Значительное снижение долговой нагрузки в
первые годы + индексация по инфляции
• Привлечение частных инвесторов с адекватной
доходностью
• Единое СОПФ на весь объем проектов в любом
Субъекте РФ
• Отсутствие ограничений целостности-целый
дом/подъезд/секция
• Приобретение упакованных объемов (с
договорами найма/выкупа в рассрочку/аренды)
Недостатки иириски
Недостатки
риски
• Необходимость накопления минимального
объема для выпуска облигаций
Программа «Стимул». Приоритеты.
16
Строительство
проектов
в
рамках
Программы
«Жилье
для
российской
семьи»,
в
комплексе:
ОАО
«АФЖС»
Целевой заем
Кредит
Банк Кредитор
100% размера
кредита
Ограничение
маржи банка не
более 3,5%
Застройщик/
Инвестор/
Инициатор
проекта
- Жилья
- Инженерной инфраструктуры
- Объектов социальной
инфраструктуры
- Арендного жилья
Строительство
проектов арендного жилья
(без ограничений)
Финансирование строительства,
программа «Стимул»
17
Схема программы «Стимул»
Условия реализации:
Закладные
1.Фиксированный размер маржи банка – не более
3,5% к ставке фондирования банка АФЖС.
АФЖС
2.Жилье экономкласса с ценой реализации 80% от
рынка, но не более 30 тысяч рублей;
Гарант сбыта
Целевой заём
Банк
Ипотечные
кредиты
АИЖК
6,62% - 10,5%
– Кредитор проекта
Застройщик
Продажа по специальной
цене
Дольщики и
покупатели
Приложение
Примеры реализованных проектов, с
использованием программы
«Арендное жилье»
18
19
Новосибирская область
Параметры проекта:
●2 трехэтажных жилых дома
●6 356,2 кв.м. общая площадь
застройки
●130 квартир арендного фонда
●Заселение с 04.09.2012
Стоимость найма жилья:
Вид
Кол-во
Ставка
найма
Рынок
(средн.)
1-к.
78
7 000 р.
15 475 р.
2-к.
44
7 500 р.
20 150 р.
3-к.
8
7 500 р.
24 000 р.
Корпоративные клиенты:
●молодые сотрудники компанийЛьготы со стороны Администрации Новосибирской области
резидентов Технопарка области,
для Заемщика-юрлица:
●ученые, преподаватели, сотрудники
●частичная компенсация процентов по ипотечному кредиту;
ННЦ СО РАН,
●льгота по налогу на прибыль (часть субъекта РФ) в размере 4,5%;
●работники бюджетной сферы
●освобождение от уплаты налога на имущество на период ипотечного кредита. ●работники предприятий обороннопромышленного комплекса области.
Льготы со стороны Администрации Новосибирской области для нанимателей:
●субсидии до 50% стоимости найма в софинансировании с работодателями
Нижегородская область, г.Арзамас
20
● Строительство трехэтажного дома с четырьмя подъездами на 60 квартир. По программе «Арендное жилье»
сданы первые 12 квартир (один подъезд жилого дома) общей площадью 419,4 кв.м, из которых 6
однокомнатных и 6 двухкомнатных по 31 и 42 кв. м. Оставшиеся квартиры предоставлены гражданам,
переселившимся из ветхого и аварийного жилья. Реализация дома велась за счет средств ГП НО «НИКА» (30% собственные и 70% кредит ОАО «АИЖК» в рамках продукта «Арендное жилье») .
● Арендная плата за квартиру составила в среднем на 20-30 % ниже рыночной арендной платы в г. Арзамасе.
Кроме того, арендная плата для работников ОАО «Арзамасский приборостроительный завод» будет снижена за
счет возмещения части затрат за наем жилых помещений Работодателем.
Параметр
Рыночные условия
Условия по проекту
Себестоимость кв.м. в регионе в готовом
35 000 рублей
27 000 рублей
жилье
Размер арендной платы (без коммунальных платежей):
7 000 рублей
6 100 рублей
1 комнатные квартиры
12 000 рублей
10 500 рублей
2 комнатные квартиры
не предусмотрено
не предусмотрено
3 комнатные квартиры
Субсидия от работодателя
50 % от платежа
50 % от платежа
Затраты сотрудника
не предусмотрено
3 050 рублей
5 250 рублей
не предусмотрено
Республика Алтай
21
Заказчик – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай»
Объем строительства
Стоимость найма жилья
Вид
Кол-во в 1
доме
Кол-во во 2
доме
ИТОГО по 2м
домам
Цена найма в Цена найма
Рынок (не
1 доме
во 2 доме новое жилье) 2 многоквартирных дома
1 комнатные
18
14
32
3 375р.
2 комнатные
6
14
20
4 375р.
3 комнатные
6
2
8
7 313р.
3 500р.
4 000р.
4 500р.
5 500р.
6 000р.
6 500р.
14 500р.
18 500р.
2 839,90 кв.м. общая площадь застройки
60 квартир арендного жилья
Заселение с октября и декабря 2013 г.
25 000р.
●60 семей стали нанимателями квартир в 2х тридцатиквартирных домах – работники бюджетной сферы.
●Стоимость найма квартир указана с учетом субсидирования части платежа Администрацией Республики.
●Размер субсидии от Администрации составил – 50% от платежа найма жилья.
●Все квартиры оборудованы мебелью и бытовой техникой.
Пензенская область (компания ООО «Азия
Цемент»)
22
Построены 3 трехэтажных дома на 81 квартиру. В программу «Арендное жилье» включен весь жилой фонд: 9
- одно, 63 - двух и 9 - трех-комнатных квартир, общая площадь составила 4 749,96 кв.м.
Параметр
Себестоимость кв.м. в
регионе в готовом жилье
1 комнатные квартиры
2 комнатные квартиры
3 комнатные квартиры
Рыночные условия
Условия по проекту
Условия для сотрудника
(средняя ставка)
34 000 рублей
25 441 рублей
не предусмотрено
Размер арендной платы (без коммунальных платежей):
11 900 рублей
10 462 рублей
16 000 рублей
14 135 рублей
22 000 рублей
20 589 рублей
3 808,33 рублей
5 146,62 рублей
7 496,67 рублей
ООО «Азия Цемент» предусмотрена 50% субсидия арендных платежей для своих сотрудников.
Контактная информация
Мочалова Надежда Андреевна
ВРИО начальника
отдела продвижения продуктов
управления развития ОАО «АФЖС»
Контактные данные:
телефон: +7 (495) 967-96-77 доб. 54-56
e-mail: NMochalova@afhc.ru
23