Таким образом, с принятием Закона о праве застройки у
advertisement
Правительство Российской Федерации Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования Национальный исследовательский университетВысшая школа экономики Факультет права Кафедра гражданского и предпринимательского права ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА На тему: Сравнительный анализ институтов права застройки и договора аренды земельного участка для целей строительства Студент группы № 5ГП Кондратьева А.О. Научный руководитель доцент Бевзенко Р.С. Рецензент: Доцент Леонтьева Е.А. Москва, 2015 г. Введение ................................................................................................................... 3 ГЛАВА 1. История гражданско-правового оформления отношений по строительству на чужой земле. .............................................................................. 7 1.1. История гражданско-правового оформления отношений по строительству в римском праве. ......................................................................... 7 1.2. Гражданско-правовое оформление отношений по строительству в дореволюционный и советский период ........................................................... 21 ГЛАВА 2. Сравнительный анализ института права застройки и аренды земельного участка для целей строительства. ................................................... 43 2.1. Понятие и правовая природа прав, предоставляемых застройщику по договорам ............................................................................................................ 46 2.2. Договорное оформление отношений. Существенные условия договоров. ........................................................................................................... 53 2.3. Срок предоставления земельного участка................................................ 56 2.4. Плата за предоставление земельного участка .......................................... 57 2.5. Право на возводимый объект недвижимости .......................................... 59 2.6. Распоряжение и возможность установления обременения .................... 67 Заключение ............................................................................................................ 71 Библиографический список ................................................................................. 75 2 Введение Тема возможности строительства на чужой земле многие века занимает умы человечества. Данный вопрос интересен как людям, желающим инвестировать деньги в строительство тех или иных объектов, так и юристам, которые в своих трудах поднимают вопросы о правовой природе различных сооружений и объектов, находящихся на земельных участках (распространение на такие объекты категории недвижимости) и о соотношении прав собственника земельного участка и застройщика. Потребность в строительстве может быть удовлетворена двумя способами: либо путём приобретения права собственности на земельный участок с последующей застройкой, либо путём его найма. Последний в свою очередь может быть осуществлён либо путем заключения договора аренды земельного участка, то есть возникновения между собственником и застройщиком обязательственного правоотношения, либо путём установления вещного права застройки. Актуальность темы. В настоящее время в отечественном правопорядке для осуществления строительства на не принадлежащих застройщику земельных участках существует институт аренды земельных участков для целей строительства. Однако Проектом Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации», а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект ГК) предусматривается появление в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) нового вещного права – права застройки, на основании которого должно будет осуществляться строительство на чужой земле. В связи с этим, возникает потребность выяснить, что собой представляют эти два института, как они возникли и почему является необходимым ввести в ГК РФ новый институт вещного права – права застройки. 3 Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие из института права застройки и аренды земельного участка для целей строительства. Предметом исследования являются действующее законодательство Российской Федерации об аренде земельных участков для целей строительства, законодательство Российской Империи, СССР и европейских стран о праве застройки, Проект ГК, практика Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ), работы ученых, в том числе зарубежных, касающиеся вопросов осуществления строительства на чужой земле. Поэтому целью данной работы является проведение сравнительного анализа института права застройки и аренды земельного участка для целей строительства. Для этого необходимо решить следующие задачи: 1. Установить, каким образом регулировалось правовое положение объектов, находящихся на земельных участках в римском и германском праве; 2. Определить, какие причины лежали в появлении институтов, регулирующих строительство на чужой земле 3. Выяснить, каким образом оформлялись отношения по строительству на чужой земле в зарубежном и отечественном праве; 4. Определить, какие причины лежали в появлении институтов, регулирующих строительство на чужой земле; 4. Сравнить действующие положения института аренды земельных участков для целей строительства и положения проекта изменений в ГК о праве застройки. Задачи исследования обусловили выбранную структуру выпускной квалификационной работы, которая состоит из введения, двух глав, каждая из которых содержит в себе несколько параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы. 4 Глава 1. История гражданско-правового оформления отношений по строительству на чужой земле. §1. История гражданско-правового оформления отношений по строительству в римском и германском праве. §2. Гражданско-правовое оформление отношений по строительству в дореволюционный и советский период. Глава 2. Сравнительный анализ института права застройки и аренды земельного участка для целей строительства. §1. Понятие и правовая природа прав, предоставляемых застройщику по договорам. §2.Договорное оформление отношений. Существенные условия договоров. §3. Срок предоставления земельного участка . §4. Плата за предоставление земельного участка. §5. Право на возводимый объект недвижимости. §6. Распоряжение и возможность установления обременения . Теоретическую основу составляют публикации, как современных авторов, так и дореволюционных и советских юристов, таких как: К.М. Варшавский, И.С. Вольман, А.С. Выдрин, М.В. Виленкин, В.В. Витрянский, А.Г. Гойхбарг, Л.А. Кассо, И.Б Новицкий И.Б., М. Минин, М.И. Митилино, Б.Ф. Мовчановский, И.С. Петерский, Л.И. Петражицкий, Г.Ф. Пухта, Е.А. Суханов, Б.Ф. Шершеневич, а также имеющие место быть ранее и в наши дни законы и законопроекты, касающиеся обсуждаемого нами вопроса. Анализ работ, недостаточную посвященных степень институту научной права разработанности застройки, темы показал выпускной квалификационной работы. Существует значительное количество научных работ, посвященных отдельно праву застройки в римском, европейском праве, анализу законодательства, регулирующего данный институт в Российской империи и СССР, а также положениям Проекта ГК. Вместе с тем, 5 можно с уверенностью говорить о недостаточности работ, посвященных анализу всех этих сведений в совокупности. Методологическую основу выпускной квалификационной работы составляют современные методы научного познания, а именно: диалектический метод, общенаучные методы (логический, системный) и частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой, функциональный). Для решения поставленных задач институты права застройки и аренды земельных участков для целей строительства, с одной стороны, были рассмотрены с учетом научных исследований разных периодов, эволюции подходов к поставленным в работе проблемам, и, с другой стороны, имеющиеся научные познания были оценены и сквозь призму современных правовых условий. 6 ГЛАВА 1. История гражданско-правового оформления отношений по строительству на чужой земле. 1.1. История гражданско-правового оформления отношений по строительству в римском праве. Право застройки – институт, чьи корни уходят в далёкое прошлое. В том или ином виде он существовал еще в древние времена. На протяжении истории он либо встречал условия для развития и закреплялся в праве разных стран, либо за отсутствием надобности фактически исчезал из применения, встречаясь лишь эпизодически. Право застройки крупнейших государств Европы, чье становление оставило след в современном праве, берет свое начало в обычаях германского права с одной стороны, а с другой стороны имеет своим прототипом институт римского права под названием суперфиций. Именно об этих институтах, их становлении и последующей рецепции пойдет речь далее. Институт суперфиция возник в римском праве по следующим причинам. В отличие от наших дней, в Риме вопрос о распространении на любые, находящиеся на земельном участке, объекты категории недвижимости не вызывал затруднений, поскольку имел место принцип «superficies solo cedit». Предметы, связанные с землей или соединенные с ее поверхностью считались составными частями последней. Собственник земельного участка был собственником всех зданий (этот принцип одинаково применялся как при застройке своей земли чужим материалом, так и при возведении здания на чужом участке), посевов и сооружений, воздушное пространство также рассматривалось как часть поверхности. Отдельная собственность на дом или землю была невозможной1. 1 См. Новицкий И.Б., Петерский И.С. Римское частное право М., 1996. С. 5-8. 7 Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление немыслимым даже с точки зрения естественного права. Как писал Л.А. Кассо: «теоретически, конечно, можно себе представить более ранний период в истории юридических воззрений римлян, когда по сакральному праву до XII таблиц собственность здания не приобреталась хозяином земли путем приращения, но обсуждение этого вопроса при теперешней наличности источников представляется праздным, и полезнее, наоборот, подчеркнуть, что римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главной частью, а все, что ее покрывало, разделяло ее участь»2. Как отмечают, потому и не удивительно, что римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками: если несколько лиц жили в отдельных квартирах, находящихся в одном доме, то владение всем домом принадлежало лицу, являющему владельцем земельного участка, на котором располагался дом3. В силу принципа приращения собственнику почвы (земля считается главной вещью, к которой прибавляется здание) всегда принадлежит право собственности на целое здание и отдельное отчуждение одной только постройки без земли было немыслимо как со стороны строителя, так и со стороны хозяина земли. Если одно лицо использовало для осуществления строительства на своем земельном участке строительные материалы другого лица, то такое здание не разрушалось для возвращения собственнику строительных материалов (бревен), а становилось собственностью застройщика. Отсюда можно сделать вывод о том, что закон защищал правонарушителя. Однако, как пишут авторы, главной целью таких правил была защита общественных интересов. Ограничение прав собственников преследовало своей целью сохранение возведённых построек, сооружений и Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. С.4-5. 3 Там же. С.5. 2 8 виноградников, поскольку в противном же случае последовательное проведение принципа частной собственности влекло бы за собой передвижение, соединенное с разрушением хозяйственных благ4. Таким образом, римский принцип «superficies solo cedit» содействовал охранению строений как таковых: временный обладатель или пользователь мог быть склонен, когда покидал участок, разобрать все им построенное, точно так же, как и лицо, с использованием материалов которого собственник земельного участка осуществлял строительство, тогда как, наоборот, хозяин земли дорожил приращением. Какой бы ни была воля сторон, в сделках по разрешению ведения строительства на чужой земле, собственником возведённого здания становился не застройщик, а собственник земельного участка. По римскому гражданскому праву такие соглашения порождали лишь обязательственные правоотношения между собственником и застройщиком, а значит, собственник в любое время мог выгнать застройщика из возведённого им здания. Кроме того, новый собственник земельного участка, которому он перешёл в порядке наследования, мог и не признать соглашения застройщика с прежним собственником, поскольку все соглашения носят личный характер и не распространяются на нового собственника. Помимо угрозы прекращения отношений с собственником существовал также риск нарушения интересов застройщика, как самим собственником, так и третьими лицами. От нарушений со стороны собственника застройщик мог защититься только путем предъявления иска из обязательственного правоотношения, а возможность самостоятельной защиты от третьих лиц и вовсе отсутствовала. Для этого было необходимо обратиться к собственнику, но гарантий того, что он захочет тратить своё время на защиту интереса другого лица, не было. См. Петражицкий Л.И. Права добросовестного владельца на доходы. СПб.: типография М. М. Стасюлевича. 1897. С. 133-134. 4 9 Таким образом, применение принципа «superficies solo cedit» приводило к ситуации, при которой сложившееся правоотношение не соответствовало воле сторон. Для землевладельца было желательно привлечь строителя, а последнему было необходимо заручиться вещной гарантией. Подобная потребность и вызвала в Риме возникновение суперфициарного права, развитие которого свидетельствует о его целесообразности. Уже в предклассический период сложившейся проблемой озаботились преторы, главным образом в связи с использованием общественных земель. Так, к потребностям Рима относилось строительство рынков, бань, магазинов, мастерских и иных строений общего пользования, которые могли быть возведены только на земле общего пользования. Застройщикам было бессмысленно вкладывать деньги в строительство всех этих объектов на условиях найма земель, поэтому преторами путем формулировки в эдикте был создан специальный интердикт. Изначально им пользовались банкиры, бравшие в аренду у государства публичные земли в целях возведения на них меняльных лавок в обмен на установленную арендную плату (pension или solarum)5. Интердикт давался против любых третьих лиц и делал защиту лица, построившего что-либо на чужом участке, более совершенной, ведь построившей здание мог вчинить этот интердикт против любого третьего лица, что, по сути, переводило его арендное право из разряда обязательственных в разряд вещных. Однако это не лишило проблему целиком, поскольку арендное право в этом случае не могло быть передано по наследству и подвергаться отчуждению третьим лицам. Суперфиций представил собой наследственное, отчуждаемое право пользования строением, возведённым на чужом земельном участке, в течение длительного срока. Возведение здания осуществлялось за счет нанимателя участка (суперфициария), но признавалось собственностью хозяина См. Римское право: Учебник // Под ред. М.А. Рассолова, М.А. Горбунова. М.: 2010. С. 235. 5 10 земельного участка. В то же время застройщику принадлежало в течение срока, предусмотренного договором, право осуществлять пользование зданием. У классических юристов право суперфиция рассматривалось как право на чужую вещь, которое при этом могло переходить от одного лица к другому, независимо от сохранения права собственности на земельный участок в прежних руках или его отчуждения. Исторически соглашение об установлении суперфиция возникло в отношении земель, принадлежавших государству или городам, то есть публичным образованиям, а значит, носило публично правовой характер. За предоставленные под застройку земельные участки на нанимателей возлагалась обязанность в установленные сроки вносить государству определенную наемную плату — поземельный оброк, называемый solarium. Он включал в себя текущие платежи, а также все недоимки, накопившиеся за прежние периоды. Кроме того, застройщик также оплачивал все государственные подати и налоги. Позже, когда у городского населения обострилась потребность в жилье, практика сдачи под застройки земельных участков на длительный срок и за определенную плату получила свое распространение и на частных лиц, то есть стало носить частноправовой характер. Отношение, которое прежде было обязательственным, развилось в практике преторов и стало вещным правоотношением. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Это вполне соответствовало возросшей ценности домом в городах6. Застройщик мог передавать свое право по наследству, а также путем заключения сделок. Он мог отчуждать, закладывать, обременять сервитутами, но лишь с согласия собственника и без ущерба для его прав. Собственник земли не мог произвольно лишить застройщика его правомочий. Это было возможно только при невнесении платы за 6 См. Новицкий И.Б., Петерский И.С. Указ.соч. 11 установление суперфиция в определённые сроки, после чего собственник мог предъявить застройщику виндикационный иск. Суперфиций прекращался: по истечении срока, на который был заключён договор об его установлении; совпадением в одном лице владельца земельного участка и постройки (либо застройщик приобретал право собственности на земельный участок, либо суперфиций переходил к собственнику земельного участка); в результате погасительной давности. Таким образом, застройщик приобретал на возводимые на чужой земле постройки своеобразное отличное от права собственности право, дающее ему владельческую защиту и право распоряжения построенным зданием, в обмен на уплату взносов. Но в этом случае в силу общего правила собственником здания оставался собственник земельного участка, а застройщик получал лишь владение правом. Тем не менее, как отмечают исследователи, право застройщика было настолько похоже на право собственности, что сходство это вызывало ещё у древних римских юристов сомнение, не следует ли обсуждать это право, как право собственности. Однако сомнение относительно свойств этого права устранялось логической невозможностью применения к нему понятие права собственности: суперфиций мог бы только в том случае считаться собственностью, если бы было возможно отдельное право собственности на суперфиций без почвы, на которой он стоит7. Римское право осталось верным себе: с одной стороны, оно не считало возможным допустить скрещение двух прав собственности на одном и том же земельном участке, а с другой стороны, не находя мыслимым представления о здании, как отдельном объекте без соответствующего пространства земли, оно давало одному лицу собственность на землю и на 7 См. Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Том 1.Рипол Классик, 2013. С. 456. 12 здание, но одновременно обременяло ее правом в пользу второго лица8. Застройщику принадлежало наследственное отчуждаемое вещное право иметь на чужой земле жилой дом или иное строение за периодическое вознаграждение. Однозначного ответа на вопрос о том, когда возник описанный выше институт, источники не дают. Однако, исходя из того, что уже Гай писал о суперфиции, следует, что данный институт был известен римскому праву до 178 года до нашей эры9. Кроме того, он писал уже об окончательно сложившемся институте, а значит, время его формирования должно быть отнесено к более принадлежность и раннему периоду. неотчуждаемость Этому могли значительной способствовать части городских территорий государству и городским общинам с одновременным развитием городов. Таким образом, есть все основания полагать, что в республиканскую эпоху институт суперфиция существовал уже как развитый институт частного права. Итак, как мы поняли, в Римском праве вопрос о движимом или недвижимом характере какой-либо вещи не имел юридического значения. Однако в древнегерманском праве дело обстояло иначе: оно не знало столь же безусловного правила о приращении и, кроме того, различие между вещами движимыми и недвижимыми имело существенное значение. В литературе можно встретить мнение, что в течение первой половины средних веков у германских народов постройки считались имуществом движимым, поскольку большинство из них строились из дерева и были просты с архитектурной точки зрения. Во времена более позднего средневековья движимостью называли некоторые категории зданий, что делалось для того, «чтобы допустить к наследованию в зданиях те лица, которые, по общему правилу, могли бы получить лишь одно движимое См. Кассо Л.А. Указ.соч. С. 7. См. Памятники римского права: Законы 12таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. - М.:3ерцало,1997. 8 9 13 имущество или для того, чтобы расширить право распоряжения хозяина этих зданий и избавить его от установленной при отчуждении остальных недвижимостей необходимости заручиться согласием кровных родственников»10. Но такой подход не всегда имел место быть. В случае если у двух лиц имелись права на здание, то оно рассматривалось как недвижимое имущество. Таким образом, средневековый германский подход к правовой природе построек выглядел следующим образом: дом по отношению к наследникам движимая вещь, а по отношению к вотчиннику недвижимая. С современной точки зрения это кажется странным, однако необходимо учитывать, что германское право при делении имущества на движимое и недвижимое придерживалось иных критериев, нежели те, которые используются в настоящее время. Разделение происходило в зависимости не от естественных свойств вещей, а исходя из стремления распространить какое-либо правило на вещь. Так, например, некоторые земли, не принадлежащие к разряду родовых имуществ, приравнивались к движимым вещам лишь в том смысле, что они отчуждались без содействия наследников, но этим и ограничивалось применение к подобным землям понятия о движимом имуществе. Вероятно, такие конструкции имели место в связи со сложностью обращения земель. Таким образом, в средневековом германском праве здание не было также неотделимо от земельного участка, как в римском праве, а потому могло иметь отдельную от него судьбу (здание как движимость и земля отходили к разным родственникам). Как отмечал Л.А. Кассо: «Неудивительно, что при таких воззрениях могли в Германии строиться дома, в которых право собственности распределялось горизонтально, при чем отдельные жильцы считались собственниками одного лишь этажа — явление противоречащее римскому праву, как выше сказано, но, тем не 10Кассо Л.А. Указ.соч. С. 9. 14 менее, весьма распространенное в средней и южной Германии»11. Это в свою очередь не могло не отразиться и на формировании германского института права застройки. В германское право нормы о суперфиции были реципированы в XV веке, однако, уже до этого там имел место соответствующий институт, называемый Erbleihe, представляющий собой частноправовой институт наследственного найма земель, который использовался не при возведении новых поселений, а при передаче в пользование каким-либо крупным землевладельцем принадлежащей ему земли другому лицу без ограничения его личной свободы. Вместе с этим институтом также существовал публично-правовой институт, называемый Grunderleihe, который применялся при основании нового торгового поселения, по которому наниматель становился членом новой общины и на него возлагались публично-правовые обязанности. Причины его возникновения крылись в следующем. Значительная часть городских территорий принадлежала общине, членам королевской семьи, церкви и была неотчуждаема, что в свою очередь влекло за собой невозможность для ремесленников приобрести в собственность земельные участки. Вместе с тем в XII-XV веках наблюдался рост германских городов. Совокупность этих факторов вела к тому, что застройка городов была возможна только на основании длительного пользования чужой землей для застройки, поэтому уже в XII-XII веках наследственный наем Erbleihe был господствующей формой поземельных отношений в большинстве городов. Исключения составляли старые римские города и новые торговые поселения, в которых земля изначально предоставлялась поселенцам как свободная собственность (такими городами были Дормунд, Гамбург, Мюнхен и имели общее название Märkten от немецкого рынок, торговая площадь). Этот институт имел множество подвидов, из которых только один по своим целям и юридической конструкции был похож на римский Кассо Л.А. Указ.соч. С. 14. 11 15 суперфиций. Это был наследственный свободный наем – die freie Erbleihe. Суть его сводилась к следующему: наниматель мог получить земельный участок как с уже имеющимися постройками, так и без них. В первом случае, наниматель мог свободно ими пользоваться и распоряжаться. Для отчуждения было необходимо содействие собственника, которое, как и содействие при переуступке права застройки, с течением времени сначала превратилось в требование дать согласие, а позже в XIV веке и вовсе исчезло ограничение при отчуждении. Во втором же случае, когда наниматель получал земельный участок свободным от каких-либо построек и сооружений и сам осуществлял их возведение, то они становились его собственностью. Это было связано с тем, что с одной стороны, их возведение требовало материальных и физических затрат и повышало ценность земельного участка, а с другой стороны, отделение постройки от земельного участка не казалось германцам в отличие от римлян чем-то невероятным, о чём речь уже шла ранее. Таким образом, получение нанимателем земельного участка права собственности на возведенное строение является центральной характерной особенностью германского наследственного найма от римского института. Еще одной особенностью этого института являлась возможность его установления на всякий объект, будь то дома, мельницы, сады, виноградники и иные объекты, которым оборот устанавливал значение недвижимости12. За пользование землёй застройщик платил собственнику земельного участка оброк. Обязанность прекращалась при невозможности пользования земельным участком. С развитием института наследственного найма право застройщика постепенно превратилось в полную собственность. Еще в XII-XIII веках землевладелец выступал как собственник земельного участка, а застройщик как производный владелец. В XIV веке различие прав стирается, и оба лица См. Митилино М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института. Киев: Тип.насл. Т. Г. Мейнандера, 1914 . С. 19. 12 16 становятся равно управомоченными: землевладельцу принадлежит «голая» собственность, а застройщику пользование и владение, почти полностью исчерпывающее содержание собственности13. Когда в XV веке нормы римского права о суперфиции были реципированы, институт Erbleihe был близок к исчезновению, однако он все же повлиял на развитие римского суперфициарного права на германской территории. Так, если в римском праве действовал принцип «Superficies solo cedit», то в германском праве имели место исключения при возведении строений лишь для временных надобностей. В этом случае здание, построенное на чужом земельном участке, не становилось его составной частью. Также, если в римском праве суперфиций устанавливался для возведения жилых домов, то в Германии он распространялся на торговопромышленные и культурные строения. Кроме того, оброк исключался из понятия суперфициарного права14. Германская модель Erbleihe при рецепции слилась с римской superficies и признавалась германской доктриной более не разновидностью собственности, а особым ограниченным вещным правом на земельный участок. Германские воззрения сказались и на праве других европейских стран, в частности Пруссии, Франции, Италии и Испании. Тем не менее, развитию суперфициарного права в Европе в конце XVIII веке препятствовала увеличивающаяся индустриализация и активно развивающийся капитализм, чьими идеалами было минимальное ограничение свободы индивида и свободы собственности, в связи с чем наличие вещных прав столь сильно ограничивающих права собственника было крайне нежелательным. В результате, Германское гражданское уложение (далее – Уложение), принятое в 1896 году и с изменениями и дополнениями действующее вплоть до настоящего времени, уделило праву наследственного найма лишь шесть 13 14 Там же. С. 21. Там же С. 22. 17 параграфов, в результате чего этот институт приобретает теоретическое, но не практическое значение. Однако об институте права застройки вспомнили после мировых войн в период восстановления экономик европейских стран, когда требовалось решать проблемы в области строительства и жилищного хозяйства. Были приняты законы о праве застройки, которые не содержали публичноправовых норм, и благодаря конструкциям которых были эффективно решены социальные проблемы. В Германии Положение о наследственном праве застройки было принято 15 января 1919 г. А 23 января 2007 г. Положение было переименовано в Закон о наследственном праве застройки и до настоящего времени составляет основу нормативно-правового регулирования отношений застройки чужого земельного участка. Если как уже было сказано выше, ранее в Германском праве здания могли быть как движимым, так и недвижимым имуществом, то Уложение закрепило правило о том, что единственным недвижимым объектом является земля. Общим правилом Уложения стало единство земельного участка и возведённых на нём строений. Вопреки правилу § 94 Уложения о том, что постройка является существенной составной частью земельного участка и принадлежит его владельцу, возведенные на основании наследственного права застройки здания (сооружения) отделяются от права собственности на земельный участок: § 95(1) Уложения к составным частям земельного участка не относит строения, а также другие объекты, возведенные на земельном участке лицом, управомоченным на то собственником земельного участка. Таким образом, благодаря наследственному праву застройки, право собственности на земельный участок ограничивается таким образом, что на постройку не распространяются установленные на земельный участок вещные и иные права, ограничения и обременения прав, а сама она не является составной частью земельного участка. 18 Тем не менее, наследственное право застройки не влечёт за собой самостоятельное право собственности на здание и раздельный оборот земельных участков и расположенных на них зданий. Как отмечает В.А. Леонтьева: «Напротив, в нормах о праве на постройку традиционная конструкция единого объекта недвижимости получает свое последовательное развитие. Германская цивилистическая доктрина прибегает к фикции и признает само наследственное право застройки «юридическим земельным участком», и конструкция наследственного права застройки (собственно право плюс постройка) становится тем самым единым объектом недвижимости. По своему правовому режиму право застройки также приравнивается к земельному участку: оно, как и земельный участок, может обременяться ограниченными вещными правами (например, залогом) и подлежит защите как право собственности на земельный участок. В силу этого наследственное право застройки фактически приравнено к собственности»15. Что касается права на постройку, то вне зависимости от того, возвёл ли её застройщик или же она существовала на момент установления вещного права, она является существенной составной частью права застройкив течение срока действия установленного права. В результате этого, наследственное право застройки приобретает реальную стоимость при его обременении залогом. Правовой режим существенной составной части в германском праве подразумевает, что, во-первых, исключается установление отдельного вещного права на существенную часть, а не на единую вещь, равно как не допускается отдельное распоряжение существенной составной частью (в том числе отчуждение и залог постройки); во-вторых, закон не препятствует возникновению не вещно-правовых, а обязательственных правоотношений, имеющих своим объектом вещи либо любые их части (например, в аренду может быть передана постройка либо любая ее часть). С Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. С. 30-61. 15 19 момента установления наследственного права застройки до истечения срока действия права все обременения наследственного права застройки и все распорядительные сделки с наследственным правом застройки в полном объеме распространяются на постройку, в частности обременение залогом наследственного права застройки включает и имеющуюся постройку. Таким образом, современное право застройки сложилось из двух институтов: римского суперфициарного права, которое не знало деления вещей на движимые и недвижимые, зато беспрекословно следовало принципу «superficies solo cedit», согласно которому всё возведенное над землей и под землей является её составной частью, и германского права наследственного найма Erbleihe, которое знало деление вещей на движимые и недвижимые, в результате чего наниматель становился собственником земельного участка. В результате рецепции в XV веке римского права в германское право, сформировался новый институт права застройки, который более не являлся разновидностью собственности, а становился особым ограниченным вещным правом на земельный участок. 20 1.2. Гражданско-правовое оформление отношений по строительству в дореволюционный и советский период. В российском праве институт права застройки появился в 1912 году с принятием соответствующего Закона. Ранее существовали отдельные виды наследственного оброчного владения, а именно посессионное владение горными заводами и фабриками; бессрочное оброчное содержание, устанавливаемое на землях казны с 1726 года в пользу частных лиц; постоянное потомственное пользование казенными землями инородцев европейской и азиатской России и бывших государственных крестьян европейской России до выдачи ми владельческих записей; владение государственных поселян, переселенцев и оседлых инородцев Сибири и Закавказья; наследственное оброчное владение казенной землей для постройки загородных домов и разведения садов; оброчное, срочное и потомственное владение казённое землей для земледельческих, мануфактурных и фабричных заведений; потомственное пользование городскими землями, устанавливаемое в пользу частных лиц для разведения садов и виноградников. Как видно, все эти виды наследственного оброчного владения касались лишь земель казенных и городских. Имело место обременение правом наследственного оброчного владения и земель частных лиц. Так, существовало чиншевое право, по которому на землях частных лиц устанавливалось потомственное пользование усадебной землёй для возведения жилых домов и иных строений16. Оно возникло в Западных и Белорусских губерниях под действием польского и литовского права в целях заселения вновь учреждаемых королевских городов и владельческих местечек поселенцами, а также в целях колонизации незаселенных земель. Отсюда различали два вида чиншевиков: городских и сельских. Это право отличалось от права См. Свод законов Российской империи [Электронный http://civil.consultant.ru/code/ (дата обращения 01.04.2015) 16 ресурс] URL: 21 застройки, во-первых, своей бессрочностью. Это отличие весьма существенно, поскольку значительно увеличивало интенсивность чиншевого права. Во-вторых, в противоположность праву застройки, в своей отчуждаемости оно ограничивалось согласием собственника земли. Втретьих, чиншевое право отличалось от права застройки и более широким господством чиншевика над землей. Чиншевик мог пользоваться чужой землей не только как строительной площадью, но в целях сельского хозяйства и иным каким-либо образом. В-четвёртых, вознаграждение могло быть раз и навсегда определено и могло выражаться не только в денежном платеже (постоянном и периодическом), но и в натуральных повинностях. Местное положение о поземельном устройстве крестьян в губерниях Закавказья знало право постоянного пользования землёй частных владельцев за определённый оброк для возведения жилых домов и всяких строений для торгово-промышленных предприятий17. существовало право хизанского В Тифлисе, Кутаиссе, Абхазии владения крестьян-земледельцев, поселившихся на этих территориях до 3 июня 1891, которое устанавливалось для возведения строений, составлявших собственность этих крестьян. То есть имело место установление права собственности застройщика на возведенную постройку. Как мы видим, перечисленные виды наследственного владения предусматривались местным правом. В гражданских законах оброчное наследственное владение упоминалось лишь вскользь. Таким образом, в действующем на тот момент праве существовал ряд отдельных видов наследственного оброчного владения, однако, какие-либо общие правила, регулирующие это институт, а равно и указания на возможность установления таких прав за пределами местностей, в которых они существовали, отсутствовали. Законодателем планировалось создание единого института «подобно существовавшему в западноевропейских законодательствах, а равно и в 17 Там же. 22 наших местных законах, как например, эмфитевзис в Бессарабии и наследственно-оброчное Прибалтийских содержание губерниях»18. и Проектом наследственная Гражданского аренда в Уложения планировалось введение особого института наследственного оброчного владения, однако ему было не суждено стать законом. Между тем, в конце XIX века в России начался промышленный подъем, происходило бурное развитие всех отраслей промышленности, в особенности в тяжелой, которая за эти годы выросла в целом в два раза, тогда как легкая – в 1,6 раза. Наибольший рост производства наблюдался в горнодобывающей и металлургической промышленности, машиностроении: добыча нефти и каменного угля увеличилась более чем в два с половиной раза, производство металлов и машиностроение в три раза. По выплавке чугуна Россия занимала третье место в мире, а по добыче нефти вышла на первое. Всё это создавало благоприятные условия для концентрации и монополизации производства: учреждались новые акционерные общества, промышленность развивалась за счет ввода в строй крупных предприятий, оснащенных новейшей техникой. Для обеспечения их деятельности строились новые железные дороги и станции, что влекло за собой бурный рост городов. Одно только возведение сибирской железной дороги, растянувшейся на 7 тысяч вёрст, стало причиной появления множества посёлков. Жилой площади не хватало, поскольку темпы строительства не успевали за активно прибывающим из деревень населением (в 1858 году в 49 губерниях поселений было 334 517, а уже в 1906 году их численность составляла 505 357, то есть за 48 лет увеличилось на 51,1%, число городского населения немногим превышало 5 миллионов человек, тогда как по переписи 1897 года горожанами были уже16 826 395 человек)19. 18 19 Указ.соч. М.И. Митилино. С. 48-49. Там же. С.50 23 Кроме того, был велик уровень износа уже имеющихся строений, что создавало потребность в их ремонте. Единственным способом решения складывающейся ситуации являлось увеличение жилой площади путем застройки пустующих земельных участков и восстановления уже существующих помещений. Это можно было осуществить либо путём самостоятельного возведения сособственниками земельных участков жилых и нежилых строений, либо путём продажи земель тем, кто имел для этого финансовую возможность. Однако владельцы земельных участков отказывались продавать земельные участки, поскольку надеялись в будущем извлечь из них большую прибыль, что еще сильнее усугубляло ситуацию нехватки жилой площади. В результате большая часть строений в поселениях, возникших после 1857 года, возводилась на чужой земле на основании разнообразных как по форме, так и по содержанию договорных отношений между собственниками земель и лицами, желающих построить жильё. Большинство таких отношений представляли собой заключение арендных контрактов, по которым по общему правилу предельный срок заключал 12 лет20. И хотя в некоторых случаях допускалась аренда на срок до 36 лет, она встречалась крайне редко, поскольку заключение долгосрочного контракта требовало единовременного взноса гербовых пошлин за все годы аренды, что являлось крайне затруднительным для бедных домовладельцев. Заключаемые договоры устанавливали между сторонами лишь обязательственные отношения, что приводило к злоупотреблениям со стороны собственников земельных участков и ставило застройщиков в невыгодное положение, поскольку по истечении срока аренды владелец возведенных строений должен был «либо безусловно подчиниться требованиям собственника земли относительно повышения арендной платы и установления прочих невыгодных условий аренды, либо снести возведенные 20 Свод. Зак. Т.X XI ст. 1692 Зак. Гражд., изд. 1900 г. 24 постройки, то есть другими словами, обратить дом в кучу старых кирпичей или мало куда годных брёвен и досок»21. Понимая, что застройщик не откажется от своих построек, хозяин земельного участка устанавливал новую арендную плату значительно выше предыдущей, а именно арендная плата, как правило, увеличивалась вдвое, но были случаи её увеличения и в 3, 4, 5 раз. Наглядной иллюстрацией сложившейся ситуации служат примеры, приведённые в пояснительной записке к проекту Закона о праве застройки. Домовладелец Ус вместо 1 р. 50 копеек принужден платить 6 рублей, Кань вместо 15 рублей платит 100 рублей, Наумов и Галуго вместо 5 копеек за квадратный сажень принуждены платить по 45 копеек и т.д. Возле станции Тулуп Сибирской железной дороги предприниматели Щелкунов и Метелев арендовали у крестьянского общества 400 кв. саженей земли с платой по несколько рублей в год, а по окончании срока первого арендного контракта собственники земли предложили арендаторам, воздвигшим каменные дома и кладовые, уплачивать за упомянутые 400 саженей по 10 000 рублей в год. В докладе Особой комиссии Государственного Совета говорится, что общество крестьян деревни Новая Андроновка Выхинской волости Московского уезда сдало в 1880 году мещанину Павлу на 12 лет под устройство трактира 114 саженей земли за плату по 400 рублей в год, а затем с 1893 года по 1903 год этот же участок был сдан преемнику Павлова Зайцеву по 2000 рублей в год с в 1903 по 1915 году тому же Зайцеву по 2500 рублей в год22. Как курьёз отмечается случай, когда землевладелец предусматривал в договоре, что для его продления арендатору было необходимо получить расположение землевладельца. Таким образом, в арендных отношениях по застройке со стороны собственников земель царил абсолютный беспредел. 21 22 Выдрин А. С., Виленкин М. В. Закон о праве застройки. М.,1913. С.9. Там же. С.9-10. 25 Иногда это приводило к тому, что измученные непомерными условиями аренды застройщики решались на крайние меры. Так, в Витебске в 1886 году из 3 695 домовладельцев только 765 имели строения на собственной земле: в 1901 году треть города сгорела вследствие поджога, учиненного арендаторами, на совершение которого их подвигла «вновь назначенная непомерно высокая арендная плата, которую они были не в силах платить и решили сжечь свои постройки, чтобы получить за них страховую премию»23 (по-видимому, чтобы хотя бы за её счёт компенсировать издержки, связанные с постройкой зданий). Короткий срок арендных договоров приводил к тому, арендаторы строили простые дома, воздерживаясь от возведения сложных с архитектурной точки зрения, солидных зданий. Вместе с тем владельцы зданий, построив дома на земле, арендованной на 10-12 лет, вынуждены были назначать за квартиры слишком высокие цены, чтобы окупить стоимость домов, возведенных на чужой земле. Получалось, что цены арендуемых помещений не соответствовала их качеству. Кроме того, застройщики не имели возможности брать кредиты на строительство под залог права на землю, что усложняло строительство и приводило к таким злоупотреблениям со стороны застройщиков, как захват чужой земли для дальнейшего её присвоения по давности владения. В литературе того времени можно встретить множество примеров такого произвола, так, например, возле Новороссийска на земле генерала Адамовича был незаконно построен целый посёлок, который смог просуществовать более 10 лет. Как видно, аренда земель под застройку не давала гражданам гарантий того, что вложенные ими средства смогут окупиться и принести прибыль. Такие отношения были ненадёжны. Однако, за неимением иного пути решения жилищной проблемы, люди были вынуждены соглашаться на такие условия. В результате число арендаторов было огромно: например, на 23 Там же. С. 11. 26 окраинах Москвы половина построек находилась на чужой земле, в некоторых же города дома на собственной земле были скорее исключением, чем правилом. Таким образом, в начале 20 века возникла ситуация, при которой появление института права застройки было крайне востребовано на практике. Кроме того, принятие Закона о праве застройки преследовало и другую цель создание обеспеченного среднего класса «который являясь устойчивым в политическом отношении исповедовал бы консервативные убеждения и поддерживал бы существующее положение вещей»24. 18 октября 1908 года в Государственную думу был внесен соответствующий законопроект, разработанный отделом городского хозяйства главного управления по делам местного хозяйства Министерства внутренних дел. Проект был одобрен Государственной думой и утверждён 23 июня 1912 года. В результате был принят Закон о праве застройки 1912 года. Закон установил, что собственник земельного участка может представить таковой под застройку другому лицу по договору на срок и за вознаграждение, согласно правилам, изложенным в последующих статьях закона. Таким образом, существенными условиями договора об установлении права застройки являлись условия о сроке и плате. Кроме того, значила ли такая формулировка установление запрета на строительство на чужой земле строений иначе кроме как по договору о праве застройки? Из формулировки вытекает, что иной возможности у собственника земельного участка не было. Однако такая трактовка не соответствовала намерениям законодателя. Исходя из текста доклада Комиссии Государственной думы по законопроекту об изменении действующего закона о сроке аренды, она намеревалась пересмотреть срок арендных отношений, поскольку получалось, что арендаторы не могли на срок от 12 до 36 лет заключить ни договор найма, ни договор об установлении права застройки. А раз законодатель намеревался увеличить 24 Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. СПб., 1913. С. 6. 27 срок найма, очевидно, что он не собирался отказываться от этого института в целом. Таким образом, с принятием Закона о праве застройки у собственника земельного участка и застройщика была возможность заключить как договор об установлении права застройки, так и договор найма. Однако, возникает вопрос: если регулирование отношений в форме заключения договора о праве застройки не является обязательным, не приводит ли это к тому, что собственник просто-напросто будет отказывать в заключении договора об установлении права застройки и у арендатора не останется иного выхода кроме как брать землю в наем и претерпевать все прежние неудобства? Обращаясь к содержанию вводимого права необходимо отметить следующее. Право застройки конструировалось как право вещное, наследственное, отчуждаемое, обременяемое залогом и сервитутом, если это предусматривалось договором. Право застройки устанавливалось на срок от 36 до 99 лет (ст. 3). Законодатель исходил из срока в 36 лет постольку, поскольку в то время «самые дешёвые строения держатся не менее 36 лет и расходы на их сооружение не могут окупиться в более краткий срок»25. Право застройки устанавливалось не только на ту часть земельного участка, которая могла понадобиться для строительства, но и на «служебную» часть (ст. 4). Так, для целей строительства фабрики право застройки устанавливалось не только на тот земельный участок, который необходим для возведения здания, но и на участок, служащий промышленным целям фабрики, например, земельный участок, на котором располагаются посевы. Под постройку могли отдаваться надельные земли, принадлежащие обществам сельских поселений, городским поселениям, а также на землях, принадлежащих религиозным организациям (ст. 7). Что касается крестьянских земель, то сдаваться могли не только земли крестьянских 25 Выдрин А. С., Виленкин М. В. Указ.соч. С.32. 28 общин, но и земли, являющиеся личной собственностью крестьян. С такими собственниками договоры о праве застройки могли заключать лица всех сословий, хотя продаваться такие земли могли только от крестьянина к крестьянину. Таким образом, можно говорить о том, что введение права застройки способствовало стиранию социальных барьеров, ограничивающих распоряжение землёй. Что касается платы по договору, то она устанавливалась в виде денежной суммы, не подлежащей изменению по инициативе одной из сторон в пределах договорного срока. В договор могли включаться условия об изменении размера платы по истечении определенного промежутка времени, а также в случае наступления определённых обстоятельств (ст.13) (Минин к таким обстоятельствам относил проведение трамвая по улице, где находится участок застройщика, открытие им торгового или промышленного заведения и т. д.)26. Последнее положение крайне важно, поскольку в противном случае при изменении экономической ситуации одна сторона могла поставить другую в невыгодное положение. В случае неисполнения обязанности по внесению оплаты собственник земли мог обратить взыскание, как на само право, так и на возведённые постройки, но не ранее чем по истечении 6 месяцев со дня просрочки указанных платежей (ст. 17). Запрещалось установление вознаграждения посредством предоставления личных услуг. При несоблюдении данного требования договор об установлении права застройки признавался недействительным (ст.14). На лицо, в пользу которого устанавливалось право застройки, возлагалось бремя содержания этого участка, которое выражалось в несении общественных, городских, земских и государственных сборов и повинностей. Право застройки могло быть прекращено только по следующим основаниям: Минин М., Выставкин В. Закон 23 июня 1912 года о праве застройки. Юридическая конструкция закона, текст с его разъяснениями и образцы договоров о праве застройки. М., 1913. 26 29 • истечение срока договора (ст.18); • совпадение в одном лице собственника земельного участка и застройщика (ст. 18) • невозможность использования земельного участка вследствие отчуждения части земель для общественных или государственных нужд (инициатива расторжения договора у арендатора) (ст.21); • если собственник сочтёт необходимым приступить к разработке ископаемых (инициативы расторжения у собственника земли) (ст. 21). Таким образом, Закон содержал узкий круг оснований, по которым могло быть прекращено право застройки. Наличие такого основания расторжения договора по инициативе собственника земли, как разработка ископаемых, вероятно, имела место в силу особой экономической важности данного вида деятельности. Кроме того, Закон не содержал положений относительно прекращения договора по такому основанию, как не возведение арендатором построек (хотя обязательство застройщика произвести в определённый срок постройки являлось существенным условием договора об установлении права застройки (п.2 ст. 26), последствия несоблюдения этого требования не предусматривались). Однако по своей юридической природе право застройки состоит из права пользования чужим земельным участком и правом застройщика на возведённые им строения. Сливаясь, эти права создают единое право застройки, при отсутствии же строений нет и застройщика, поэтому видится, что в договоре обязательно должны содержаться положения о сроке, в течение которого арендатор должен возвести здания, и в случае неисполнения этой обязанности договор бы прекращался. Это необходимо по следующим причинам. Во-первых, отсутствие такого обязательства могло приводить к злоупотреблениям. Используя конструкцию права застройки, арендатор добивался получения земельного участка на срок не менее 36 лет, что по договору найма было бы не возможно. Во-вторых, поскольку целью введения института права застройки является не только 30 улучшение положения застройщика, но и решение жилищной ситуации (так называемая социальная цель), то в случае неисполнения обязанности по возведению постройку одним арендатором, необходимо представить такую возможность лицу, которое действительно осуществит возведение строений. Это в свою очередь возможно лишь при расторжении договора об установлении права застройки с предыдущим застройщиком. В остальном, законодатель фактически устанавливал запрет на расторжение договора, как для собственника, так и для арендатора. Таким образом, с одной стороны, обеспечивалась определённость собственнику, который был уверен в том, что сможет длительное время стабильно получать доход, а потому не будет стремиться увеличивать плату, как это имело место быть при краткосрочной аренде. С другой стороны, обеспечивалось стабильное положение застройщика, в результате чего он побуждался к сооружению более ценных зданий. Что касается судьбы постройки по истечении договора об установлении права застройки, Закон устанавливал следующее. При прекращении права застройки в отношении возведённых застройщиком построек применялись следующие правила: • Застройщик имел право снести постройки по собственной инициативе и был обязан сделать это по требованию собственника. • Если застройщик не сносил постройки по требованию собственника, то он должен был компенсировать ему соответствующие расходы. • Если собственник земли требовал оставить постройки, то он должен был компенсировать застройщику выгоду, которой последний лишался, утрачивая свое право снести постройку (ст.19). Право застройки тем и отличается от аренды для целей строительства и для того и вводится, чтобы после окончания обязательства стороне (застройщику) не приходилось возвращать арендованный объект в том виде, в котором он его получил при заключении договора. В свете этого не ясно, 31 почему законодатель предусмотрел последствия прекращения обязательственных отношений, а не вещных. Экономический интерес собственника земли заключается не только в регулярном получении платы за установленное право, но и в возможности получить в собственность сами постройки, на строительство которых у хозяина земельного участка нет средств. До сегодняшнего дня остался спорным вопрос относительно того, владел ли застройщик правом собственности в отношении возведенного им на чужом земельном участке строения. Закон о праве застройки 1912 года не содержал прямого указания относительного того, кому принадлежало право собственности на возведенное на основании права застройки здание. В юридической литературе того времени вопрос о том, имел ли застройщик право собственности на строения, являлся спорным. Некоторые ученые считали, что здания принадлежали собственнику земли по принципу приращения. Однако большинство ученых (в том числе А. Г. Гойхбарг, М. И. Митилино) относили здания к собственности застройщика. В частности, по мнению Г.Ф. Шершеневича, вывод о том, что строение принадлежало на праве собственности застройщику, подтверждается положением Закона о праве застройки 1912 года, согласно которому застройщик имел право как собственник строений снести возведенные им постройки с истечением срока действия договора об установлении права застройки (ст. 19)27. Таким образом, подводя итоги относительно содержания Закона о праве застройки 1912 года необходимо отметить следующее. Указанный закон был принят постольку, поскольку ранее на чужой земле строения возводились на основании договора найма, положения которого не удовлетворяли тем задачам, которые ставились перед застройщиками. Являясь по своей природе обязательством, аренда не давала застройщику той крепкой правовой связи с землёй, которая была необходима. Договор аренды не мог быть заключён на длительный срок, мог быть расторгнуть по 27 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. 32 широкому количеству оснований, не мог быть предметом залога, а потому был не оборотоспособен. Для решения этой проблемы был принят Закон о праве застройки, который закрепил такие его принципы как длительность, наследуемость, залогоспособность. Он определил порядок внесения оплаты за установления права застройки, закрепил невозможность расторжения договора по основанию неуплаты не ранее, чем через 6 месяцев. Таким образом, появлению института права застройки в начале 20 века в целом способствовали те же причины, что и в наше время, а именно незащищённое положение застройщика. Однако институту права застройки не удалось закрепиться в том виде, в каком оно было принято в 1912 году: в результате Октябрьской революции была уничтожена вся система гражданского права. Декретом «О земле» от 26 октября 1917 года была отменена частная собственность на землю28. Декретом «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» от 20 августа 1918 года была отменена частная собственность и на «городские недвижимости»29. О праве застройки осталось упоминание лишь в ст. 6 Декрета от 20 августа 1918 года, которой устанавливалось, что в городах с числом жителей свыше 10 000 право застройки принадлежит органам местной власти, а в городах с населением менее 10 000 человек право застройки может быть предоставлено органам местной власти и частным лицам. Однако, как отмечает Б.Ф. Мовчановский, указанные статьи «до наступления эры новой экономической политики на практике использованы почти нигде не были»30. Тем не менее, институт права застройки всё же был воспринят советским законодателем. Причины этого кроются не в «гуманном» отношении к застройщикам, выражающемся в стремлении защитить См. Декрет о земле (принят II Всероссийским съездом Советов 27.10.1917) // СПС «КонсультантПлюс». 29 См. Декрет ВЦИК от 20.08.1918 «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» // СПС «КонсультантПлюс». 30 Мовчановский Б.Ф., Право застройки. М.,1923.С. 8. 28 33 арендаторов от произвола собственников земель, как это имело место в дореволюционное время, а в той социально-экономической ситуации, которая сложилась в 20-е годы 20 века. Возможно, если бы не она, то данный институт так бы и «умер», не успев «родиться» в Законе от 1912 года. Как отмечается в литературе того времени начало новой экономической политики застало жилищный вопрос в состоянии самого крайнего развала и глубокой разрухи, частная инициатива должна была найти защиту и гарантии для своего применения лишь постольку, поскольку в этой инициативе чувствовалась надобность для государства. А надобность эта возникла потому, что существовала острая проблема нехватки жилой площади (так, по некоторым расчётам, учитывающим не всё городское население, а лишь свободное гражданское население, нехватка жилой площади составляла 4,5 миллиона квадратных саженей или 16 миллионов кубических саженей стройки). Декретом «О пересмотре коммунальными отделами списков муниципализированных домов, которые могут быть переданы коллективам и отдельным лицам» от 8 августа 1921 года Совет Народных Комиссаров постановил «в изъятие из ст. 6 декрета от 20 августа 1918 года, предоставить коммунальным отделам право разрешать кооперативным объединениям и отдельным гражданам застройку тех городских участков, кои не могут быть в ближайшее время застроены средствами местных исполнительных комитетов»31. Однако, по-видимому, вышеперечисленных мер было не достаточно для ослабления жилищного кризиса, в связи с чем 22 мая 1922 был издан Декрет «Об основных имущественных правах, признаваемых РСФРС, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР», которым в числе вещных прав указывалось «право, устанавливаемое по договорам с местными органами власти, коим вверено распоряжение землей, право застройки земельных участков в городских и сельских местностях на установленный 31 Декреты советской власти. М., 2009. Т. XVIII. С. 71. 34 особым законом срок не свыше 49 лет»32. А уже 10 августа 1922 года появился Декрет «О праве застрой земельных участков», содержащий в себе 15 пунктов и устанавливающий право застройки лишь на городских участках, не предусматривающий право сдачи под застройку уже застроенных участков33. Декрет «О распространении права застройки земельных участков на случаи восстановления разрушенных и достройки незаконченных домов» от 12 октября 1922 года распространил право застройки на дома недостроенные или разрушенные, что было вызвано наличием значительного количества таких домов (по переписи 1923 года в 1113 населённых пунктах РСФСР на 1 225 648 жилых и 1 357 925 нежилых построек приходилось 152 901 разрушенных и 31 733 недостроенных)34. Поэтому если бы декрет не был принят, то, во-первых, это бы означало неэффективное использование земельных участков, а во-вторых, лишало бы возможности восстанавливать архитектурный облик городов. Наконец, в Гражданском кодексе РСФРС, введённом в действие с 1 января 1923 года и включившем в себя вышеприведённые декреты (исключение составил п. 9 Декрета от 10 августа 1922 года, согласно которому «залог права застройки сохраняет силу по отношению ко всякому новому приобретателю права застройки»), институт права застройки окончательно сформировался и закрепился в системе действовавшего на тот момент гражданского права35. Право застройки устанавливалось и регулировалось статьями 71-84 ГК РСФСР и представляло собой вещное право застройки земельного Декрет ВЦИК от 22.05.1922 «Об основных частных имущественных правах, признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР // СПС «КонсультантПлюс». 33 См. Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10.08.1922 «О праве застройки земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс». 34 См. Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 12.10.1922 «О распространении права застройки земельных участков на случаи восстановления разрушенных и достройки незаконченных домов» // СПС «КонсультантПлюс». 35 Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.») // СПС «КонсультантПлюс». 32 35 участка, которое могло свободно отчуждаться и быть предметом залога. ГК не содержал дефиниции вводимого права, однако попытки характеризовать его всё же имели место быть. Так, в Инструкции НКВД и НКЮ № 204/654 право застройки определялось как «вещное право возводить строения на городских и внегородских землях, владеть, пользоваться и распоряжаться этими строениями, в пределах срока, предусмотренного договором застройки». Однако указанное определение было весьма неудачным, поскольку не отражало в себе всей специфики нового института и за исключением словосочетания «вещное право» могло быть вполне применимо и к существовавшим арендным отношениям. На наш взгляд, наиболее удачным определением права застройки по ГК РСФСР 1922 года является определение, предложенное Б.Ф. Мовчановским: «право застройки есть долгосрочное, вещное, наследственное и отчуждаемое право пользования и владения за определённое вознаграждение городским земельным участком с целью возведения или достройки строений на нём, устанавливаемое совершаемым в нотариальном порядке»36. Статья 73 ГК РСФСР устанавливала следующие существенные условия договора: срок, точное определение сдаваемого участка, размер и сроки внесения арендной платы, характер и размер возводимых строений, срок начала и окончания строительства, условия поддержания в исправном виде и страхования строений, неустойка на случай просрочки и иных нарушений. Таким образом, видно, что ГК значительно глубже регулировал отношения по установлению права застройки, нежели Закон 1912 года. Различали право застройки, устанавливаемо впервые (так называемое первоначальное право застройки) и право застройки, приобретаемое уже после его возникновения (производное право застройки). Для возникновения права застройки заключался договор с коммунальным отделом, который подлежал нотариальному удостоверению. Несоблюдение указанного требования влекло его недействительность. Залог, 36 Мовчановский Б.Ф. Указ. соч.С.11. 36 его отчуждение, переход к новому кредитору вместе с обеспечиваемым залогом требованиями, а также прекращение подлежали регистрации сделки в коммунальном отделе. На коммунальный отдел возлагалась обязанность вести реестровую книгу участков, предоставляемых на праве застройки, и реестр застройщиков с указанием номера записи владений по реестру участков. Столь сложная форма устанавливалась в соответствии с крупным значением этих экономических сделок. Кроме того, необходимо отметить следующую специфику советского института права застройки: при наличии нескольких желающих застроить земельный участок, приоритет отдавался государственным предприятиям и учреждениям перед частными лицами, а также профсоюзными и кооперативными объединениями. Первоначального ГК РСФСР 1922 года устанавливал предельный срок застройки в 49 лет для каменных строений и 20 лет для прочих (чего не было в Законе от 1912 года). Вероятно, дифференциация устанавливалась постольку, поскольку в начале 20 века осуществлялось как каменное, так и деревянное строительство (в настоящее время доля деревянных домов минимальна и составляет собой дома частные, в то время как право застройки устанавливается в основном для строительства в инвестиционных целях, поэтому сейчас такая дифференциация не актуальна; в сравнении же с Законом 1912 года можно говорить, что законодатель в данном вопросе ушел вперед). В свою очередь первый тип зданий был более затратным, и срок его окупаемости был больше, чем у деревянных строений. Позже максимальный срок застройки был увеличен и составил 60 лет для каменных строений и 40 лет для иных. Право застройки устанавливалось для возведения, достройки и восстановления строений, поэтому договоры, по которым предоставлялся земельный участок для посадки лесов или культивирования злаков, хотя им и предоставлялось право возведения строений, не признавались договорами об установлении права застройки, поскольку цель по строительству сооружений 37 являлась вторичной. Однако договором об установлении права застройки могло быть предусмотрено, что оно может быть установлено не только на участок, подлежащий застройке, но и на участок, служащий целям застройки и обслуживающий строение в хозяйственном отношении. Право застройки могло быть установлено только на городских участках (в отличие от Закона 1912 года). Таким образом, в отличие от права застройки, предусмотренного Законом от 1912 года и позволяющего установить его как на городские, так и на сельские участки и распространить не только на участок, подлежащий застройке, но и на участок, необходимый, например, под посевы, ГК РСФСР 1922 года распространял право застройки только на городские земли и только на участки, необходимые для обслуживания постройки. Видится, что такое различие имело место постольку, поскольку целью советского права застройки было обеспечение жильём, в то время как целью Закона 1912 года помимо решения жилищной проблемы было в том числе стимулирование увеличения частной инициативы (как уже приводились примеры выше, на чужой земле осуществлялось строительство трактиров, производственных объектов, то есть объектов для ведения предпринимательской деятельности), что не могло иметь место в советское время. Земельный участок подлежал точному определению путём фиксации в договоре об установлении права застройки его местонахождения, границ, размеров, перечислении находящихся на нём строений, а также приложению к договору его плана. Касательно условия о характере и размере возводимых строений, то НКВД рекомендовал исходить из следующего: процентное отношение площади строения к площади участка должно было составлять в центральных районах города от 25 до 50%, на окраинах от 10 до 25%; квартиры следовало строить около по площади около 25 кв. саженей (53,35 кв. метра), а предельные размеры комнат должны были составлять не более 38 40 аршин (28,45 кв. метра)37. Сдача по договору об установлении права застройки недостроенных и разрушенных зданий была возможна только тогда, когда стоимость достройки или восстановления составляла не менее 30% стоимости всего здания (ст. 84). Остаётся неясным, по какой причине устанавливались такие требования. Возможно, это делалось для того, чтобы формировать архитектурный облик городов. Плата устанавливалась исключительно в виде внесения периодических денежных сумм в золотых рублях. Она не могла повышаться чаще одного раза в пять лет, причём размер повышения должен был быть изначально предусмотрен в договоре. Рекомендовалось повышать плату за участки, предоставляемые для застройки под жильё, каждый раз не выше, чем на 10% от предыдущей цены. Гражданский кодекс и в этом вопросе пошёл дальше, чем Закон от 1912 года. Они оба устанавливали возможность менять размер платы, но только в том случае, если это содержалось в договоре. Но ГК предусматривал, что не только сам факт изменения платы, но и размер этого изменения подлежал первоначальному согласованию. При невнесении застройщиком платы Коммунальный отдел был вправе расторгнуть с ним договор, но не ранее, чем при просрочке платежей более чем на год (ст.80) (как видим, срок этот на полгода больше, чем по Закону 1912 года). Продолжая вопрос расторжения договора, необходимо отметить следующее. Договор об установлении права застройки помимо такого основания, как невнесение оплаты мог быть расторгнут по таким основаниям, как: • Истечение срока договора о праве застройки; • При совпадении в одном лице собственника участка и застройщика; • 37 При невыполнении условия о сроке приступа к постройке. Там же. С.16-17. 39 Таким образом, по сравнению с Законом 1912 года пропало такое основание расторжения договора как разработка собственником земельного участка недр, но появилось куда более важное, на наш взгляд, основание как нарушение условий о сроке, который не мог быть больше 1 года (ст. 73). О причинах, по которым в случае нарушения сроков договор должен расторгаться уже говорилось ранее (ст.11). При прекращении договора строения подлежали передаче в исправном состоянии коммунальному отделу, который должен был возместить застройщику стоимость построек, которая устанавливалась оценочной комиссией в составе представителей Коммунального отдела и рабоче-крестьянской инспекции и могла быть обжалована в народный суд (ст. 83). Как видно, по сравнению с Законом 1912 года ГК предусмотрел порядок компенсации застройщику вложенных средств, а о сносе зданий не шло и речи. Кроме того, важной особенностью советского института права застройки являлось предоставление застройщику значительных льгот: и хотя, как и по Закону 1912 года на застройщика возлагалось бремя уплаты всех падающих на земельный участок и постройки налогов и сборов, ГК освобождал застройщиков от уплаты общегосударственных налогов и сборов как на период строительства, так и в течение трёх лет со дня возведения строений, предназначенных для жилья (ст. 76) (опять же не с момента заключения договора, то есть пока не начал возводить строения, не исполнил обязанность, никаких льгот нет). Указанное положение распространяло своё действие и на случаи восстановления зданий. Причина таких льгот и их отсутствия в Законе 1912 года кроется в мотивах введения института права застройки в советское время. Дело в том, что в римском праве и праве западных стран право застройки являлось «придатком к другим вещным правам на недвижимости, главным вещным правом является право частной собственности, из которого 40 законодательство о застройке исходит»38. В СССР же сложилась такая ситуация, при которой институт права застройки являлся единственным институтом, дающим самостоятельное вещное право на пользование землёй. Кроме того, как отмечает И.С. Вольман: «Самое существо института в западной Европе принципиально отличается от нашего революционного закона. У нас застройщик обязан возводить строения на отведённом ему земельном участке, и должен впоследствии строения передать государству. Ели же взять, например, германский закон…то мы, прежде всего, усмотрим, что там застройщику предоставляется лишь право возводить строения и строение ему же принадлежит»39. Таким образом, аренда земельных участков не удовлетворяла потребностям строительства на чужой земле, поскольку обязательственные правоотношения не создавали столь прочной связи между застройщиком и возводимой постройкой, которая необходима для в отношений такого объекта, как здание, строение или сооружение, имеющего важное социальное значение. Закон о праве застройки 1912 года имел своей целью, как поддержку среднего сословия, так и уменьшение напряжения в более низких слоях общества путем удешевления жилья. Политика же Советского союза была противоположной, институт права застройки по своей сути служилым иным целям, нежели это имело место в царской России, Европе или древнем Риме. Право застройки вводилось для увеличения жилой площади путем привлечения частных лиц, поскольку своими силами государству было не справиться, а не в целях облегчения положения арендатора. Отсюда и появление в ГК 1922 года ответственности за невозведение постройки, которой не было в Законе 1912 года. Как отмечал К.М. Варшавский, говоря о советском праве застройки: «право застройки – не самоцель, а только средство»40. В самом же ГК РСФСР был заложен принцип не Варшавский К.М. Право застройки в СССР. М.: Юридическое издательство НКЮ РСФСР, 1926. 39 Вольман И.С. Право застройки. Практическое руководство. М., 1926. 40 Там же. 38 41 принадлежности гражданам прав по определению, а предоставление их государством в целях развития производительных сил страны (ст. 4 ГК РСФСР). Однако, для целей данного исследования мотивы принятия того или иного закона не имеют столь сильного значения. Главным остаётся тот факт, что в обоих случаях право застройки вводилось как некая чрезвычайная мера, альтернативная аренде земельных участков для целей строительства, целью которой было решение проблем, которые породили и с которыми были не в силах справиться арендные отношения. 42 ГЛАВА 2. Сравнительный анализ института права застройки и аренды земельного участка для целей строительства. Как мы уже выяснили ранее, приобретение застройщиком права собственности на постройки главным образом связано с пониманием понятия недвижимости. Согласно действующему Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»41. То есть, объектом недвижимости является как земельный участок, так и возведённые на нём объекты. Наличие раздельного правового режима земельных участков и находящихся на нем объектов в России было обусловлено объективными условиями развития правовой системы страны: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. В подобных условиях предоставление отдельного права собственности на здания и сооружения являлось единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот42. Однако на современном этапе развития раздельный оборот является нецелесообразным. Возможность нахождения в обороте, как земельных участков, так и расположенных на них строений в значительной степени усложняет гражданский оборот. Как следствие, земельные участки и здания Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 42 См. Грехова Е.А. Земельный участок как объект недвижимого имущества // Право и политика. 2007. № 5. С. 143. 41 43 участвуют в гражданском обороте не как одна вещь, а как две вещи: сделки совершаются как по поводу зданий, так и по поводу земельных участков. Кроме того, исходя из существующего на сегодняшний день определения недвижимости, можно сделать вывод об открытости перечня объектов, являющихся недвижимостью. Для того чтобы объект признавался недвижимым необходимо наличие двух условий: прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. В связи с этим практике часто возникают вопросы относительного того, является тот или иной объект недвижимостью, возникает множество судебных споров. Однако если бы объектом недвижимости признавался только земельный участок, а все остальные объекты были бы его составными частями (как в германском правопорядке), то гражданский оборот в значительной бы степени упростился. Вместе с тем попытки устранить проблему раздельного оборота земельных участков и находящихся на них зданий, строений и сооружений предпринимались. Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в ст.1 закрепил принцип «единства судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»43. На сегодняшний день этот принцип реализуется посредством ст. 271 ГК РФ, согласно которой «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком». То есть получается, что земельный участок следует за судьбой здания или сооружения, а не наоборот, как это имеет место быть в западных правопорядках. Кроме того, как отмечают Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 43 44 специалисты, последовательно реализовать принцип «единства судьбы» в законодательстве не удалось44. На сегодняшний день строительство на чужой земле осуществляется путём заключения договора аренды земельного участка для целей строительства, предметом которого выступают государственные и муниципальные земельные участки, что предусматривается ст. 22, ст. 30 ЗК РФ. Однако в настоящее время гражданское законодательство идёт по пути реформирования. Проект ГК содержит концептуальные изменения Гражданского кодекса РФ, касающиеся, в том числе, понятия недвижимого объекта и вещных прав. Так, в п.2 ст. 130 ГК РФ в редакции Проекта ГК предлагается введение понятия «единый объект», согласно которому «в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект, признается единый имущественный комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов – железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.), либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь»45. См. Калиниченко К.С. Здания и сооружения как составные части земельного участка. Сравнительный анализ по российскому и германскому праву // Закон. 2014. № 12. С. 121 131. 45 Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». 44 45 Таким образом, если планируемые изменения ГК РФ всё же будут приняты, то это будет означать частичный уход от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой в обороте находятся как земельные участки, так и находящиеся на них объекты, и сближение с принципами римского и современного европейского права, при котором здания, строения, сооружения и объекты незавершенного строительства являются частью земельного участка, его принадлежностью. Кроме того, Проект ГК предусматривает серьёзное реформирование вещного права, которое в том числе заключается во введении в ГК РФ такого вещного права, как право застройки. В связи с этим возникает вопрос относительного того, в чём же различие ныне действующего права аренды и предлагаемого Проектом ГК права застройки и целесообразны ли предлагаемые изменения. Для того чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо проанализировать и сравнить положения об аренде земельного участка для целей строительства и положения о праве застройки. 2.1. Понятие и правовая природа прав, предоставляемых застройщику по договорам Согласно ст. 606 ГК РФ «по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Проект ГК предусматривает, что правом застройки является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации (п.1 ст. 300 в Проекте ГК). Как видно, определения несильно отличаются друг от друга. В связи с этим, кажется справедливыми замечание о том, что предусматриваемое Проектом ГК определение «не раскрывает сущностные признаки института застройки как ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком… Определение права застройки в проекте не позволяет отграничить его от процесса ведения строительной деятельности, например, подрядчиком на 46 чужом земельном участке. Представляется, что право возведения тождественно по своему смысловому значению получению субъектом права застройки разрешения собственника земельного участка на строительство (ст. 263 ГК РФ) и как таковое может быть по новому законодательству только предпосылкой установления права застройки как права обладания постройкой. Неточность юридической терминологии способна поставить под сомнение принципиальную новизну и преимущества института застройки по сравнению с действующим нормативным регулированием»46. Что касается правовой природы рассматриваемых прав, то здесь необходимо отметить следующее. Как известно, правовая природа договора аренды и вытекающих из него прав является одним их наиболее дискуссионных вопросов российского права. При этом необходимо отметить, что в научной литературе доминирующим является подход, согласно которому права из договора аренды земельного участка носят смешанный характер, поскольку наделены как признаками обязательственных прав, так характеристиками вещных прав. К примеру, как справедливо полагает Г. Шапкина, «права арендатора (обязательственное и вещное) взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуют как бы параллельно»47. В пользу того, что отношения из договора аренды обладают обязательственными признаками, говорят следующие аргументы. Во-первых, нормы, регулирующие арендные отношения, располагаются в разделе IV ГК РФ главы 36 «Отдельные виды обязательств», посвященной договору аренды. Однако необходимо отметить, что подход определения правовой природы исходя из того, в каком разделе упоминается право, кажется неубедительным, поскольку определяет правовую природу Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13 - 20. 47 Шапкина Г. Договор аренды. // Хозяйство и право. 2003. № 7. 46 47 права исходя из формального критерия расположения норм о праве, а не исходя из содержания. Во-вторых, арендные отношения отсутствуют в перечне вещных прав, содержащихся в ст. 216 ГК РФ, согласно которой «к вещным правам, помимо права собственности, в частности, относятся право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ); сервитуты (ст. 274, ст. 277 ГК РФ); право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ) право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ)»48. Однако в контексте анализа указанной нормы следует обратить внимание, что в ней существует оговорка «в частности». В связи с этим ряд специалистов считает, что «перечень вещных прав не является закрытым в том смысле, что таковыми могут считаться и не названные в ст. 216 ГК права, и одновременно является закрытым в том смысле, что квалификация как вещных возможна только в отношении субъективных прав, прямо поименованных в ГК или ином гражданском законе»49. В-третьих, у сторон договора аренды земельного участка существуют права, которые носят исключительно обязательственный характер, в частности, право арендодателя на досрочное расторжение договора аренды земельного участка в определенных ст. 619 ГК РФ, п.2 ст. 45 ЗК РФ случаях (применительно к арендатору данное право указана в ст.620 ГК РФ). Реализация указанных прав связывает исключительно сторон двусторонней сделки. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 49 Белых В.С., Берсункаев Г.Э. Правовые формы принадлежности имущества субъектам предпринимательской деятельности // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут, 2008. С. 39 - 51. 48 48 В-четвертых, арендатору предоставляется возможность защиты своих прав с помощью обязательственных исков, подача которых, к примеру, прямо предусмотрена ст. 622 ГК РФ, п. 3 ст. 611 ГК РФ. Однако арендные отношения обладают не только обязательственными признаками, но и вещными, в пользу чего также существует ряд аргументов. Во-первых, это свойство следования. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ «переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды»50. То есть, арендные отношения следуют за судьбой земельного участка при смене её собственника независимо от воли последнего. Однако необходимо отметить позицию А.О. Рыбалова, согласно которой свойство следования не является безусловным критерием разграничения вещных и обязательственных прав: указанное свойство «не является атрибутом исключительно ограниченных вещных прав; это как минимум свойство более широкой категории – обременении права, когда «производное» субъективное право обременяет, ограничивает «первоначальное» субъективное право, существующее в отношении того же объекта»51. Во-вторых, это вещно-правовая защита вытекающих из арендных отношений прав. В соответствии со ст. 301, 304, 305 ГК РФ и согласно п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66) арендатор вправе защищать свое право против любого третьего лица с момента передачи земельного участка с Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 51 Рыбалов А.О. О концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. № 6. С. 44 - 45. 50 49 помощью вещно-правовых исков52. Возможность предъявления вышеприведенных исков также закреплена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Анализируя специфику защиты прав арендатора, В.Б. Кособродов полагает, что «оба (речь идёт о негаторном и виндикационном иске – Прим. автора.) иска могут быть использованы при разрешении спора, возникшего при регулировании абсолютных правоотношений, т.е. таких, в которых управомоченному лицу противостоит неопределенный круг обязанных субъектов. Отсюда указанные иски получили наименование «абсолютных исков»53, т.е. предъявляемых к любым нарушившим вещное право». Таким образом, факт того, что арендатор земельного участка имеет возможность защищать свои права путем предъявления негаторных и виндикационных исков, является доказательством в том числе вещноправового характера арендных прав. В качестве примера защиты арендатором своего права путём предъявления вещно-правовых исков можно привести следующие ситуации: предъявление арендатором земельного участка иска о сносе самовольной постройки (Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2013 N Ф095723/11, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 N09АП-16490/2010-ГК по делу N А40-766/12; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу N А8217795/2011 и другие), предъявление арендатором иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от03.07.2012 по делу N 3312108/12). См. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. 53 Кособородов В.М. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка //Адвокат. 2006. № 1. 52 50 Кроме того, необходимо отметить ещё один важный момент, отмеченный в п. 9 Информационного письма № 66: право арендатора земельного участка на вещно-правовую защиту возникает не с момента заключения договора аренды земельного участка, а с момента вступления во владения имуществом. Вследствие этого необходимо согласиться с тезисами А.Н. Латыева, который отмечает, что «что вещным правом является не сама по себе аренда, а лишь владение имуществом арендатором, которое, кстати, может быть достаточно сильно отнесено по времени от момента заключения договора аренды»54. Итак, в контексте рассмотрения таких вещно-правовых признаков аренды, как свойство следования и возможность вещно-правовой защиты, необходимо указать позицию Постановления ФАС Поволжского округа от 19.03.2010 по делу № А12-11727/2009, в котором суд, рассматривая спор о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, указал, что «право следования с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве». В-третьих, это наличие у арендатора «квази распорядительного полномочия». Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, при аренде земельного участка на срок более пяти лет имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка». Как отмечает З.А. Ахметьянова, в этом случае «между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное)правоотношение: арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право) и Латыев А.Н. Тезисы к научному круглому столу «Право застройки по Проекту ГК РФ» [Электронный ресурс] URL: http://m-logos.ru/img/Tezisy%20A.%20Latyev%20090614.pdf (дата обращения 01.04.2015). 54 51 приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право)»55. Действительно, арендатор путем заключения договора субаренды совершает распорядительные действия в отношении своего права, предметом которого является земельный участок, находящийся в собственности арендодателя. При этом, как полагает В.В. Витрянский, «подобное распоряжение правом аренды со стороны арендатора земельного участка в отличие от общих положений о правомочиях арендатора, содержащихся в ст. 615 ГК РФ и распространяющих свое действие, как на недвижимость, так и на движимое имущество, осуществляется арендатором земли без согласия собственника, а лишь при условии его уведомления (п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ)»56. Между тем, важно отметить, что при передаче арендованного земельного участка в субаренду, арендатор не только распоряжается своим правом из договора, но и определяет фактическую судьбу земельного участка, а именно: данное недвижимое имущество будет передано третьему лицу (субарендатору), который в этом случае приобретает права на земельный участок вне зависимости от наличия воли собственника. Это, в свою очередь, доказывает вещный характер существующего у арендатора «квази распорядительного» полномочия земельным участком. Таким образом, договор аренды земельного участка обуславливает возникновение между арендатором и арендодателем обязательственных правоотношений. В рамках указанного правоотношения стороны договора реализуют свои права и исполняют обязанности, и в случае нарушения обязательств имеют право на подачу обязательственных исков. Однако наравне с обязательственными отношениями аренда порождает вещное правоотношение между арендатором земельного участка и третьими лица с Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. М.: Статут, 2011. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1. 55 56 52 момента передачи земельного участка арендодателем арендатору. Иными словами, аренда имеет вещно-обязательственный эффект. Что касается правовой природы предлагаемого права застройки, то ст. 223 Проекта ГК прямо предусматривает, что право застройки относится к вещным правам. Здесь же необходимо отметить, что указанная статья содержит широкий, но закрытый перечь ограниченных вещных прав, чем исключается возможность постановки вопроса о вещно-правовом характере тех или иных прав. Указанный перечень не содержит в себе право аренды земельного участка. Отнесение права застройки законом к ограниченным вещным правам автоматически наделяет его свойством следования и предоставляет возможность защиты от его нарушения любым лицом (ст. 221 ГК РФ в редакции проекта). Проанализировав правовую природу прав арендатора по договору аренды земельного участка для целей строительства, на основании которого осуществляется застройка в настоящее время, и предлагаемого Проектом ГК права застройки, можно сделать вывод о том, что права застройщика в виду того, что аренда обладает вещно-правовым характером, не изменятся. Прямо высказывается мнение, согласно которому «придание праву застройки статуса ограниченного вещного права само по себе ничего не изменит в правовом положении лица, осуществляющего строительство на чужом земельном участке»57. 2.2. Договорное оформление отношений. Существенные условия договоров. Как уже было сказано ранее, в настоящее время застройка земельных участков осуществляется на основании договора аренды земельных участков для целей строительства, существенными условиями которого являются предмет, который должен быть описан таким образом, чтобы можно было 57 Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. № 3. С. 126 - 133. 53 определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в аренду (п. 3 ст. 607 действующей редакции ГК РФ) и размер арендной платы (п.12 ст.22 ЗК РФ).Сторонами договора является арендодатель – собственник земельного участка, иные управомоченные законом или собственником земельного участка лица, иные лица в случае заключения договора аренды будущей вещи). Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Право застройки также устанавливается на основании договора и подлежит государственной регистрации (п.4 ст. 300 Проекта ГК). Согласно ст. 300.2 Проекта ГК «существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке, о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, – также о характеристиках возводимого здания или сооружения». Сторонами договора являются собственник земельного участка и лицо, желающее приобрести право застройки. В целом, если говорить о содержании вышеуказанных договоров, то здесь необходимо отметить следующее. Договор аренды земельного участка, несмотря на его вещно-правовой эффект, порождает у сторон обязательственные отношения, в то время как право застройки является ограниченным вещным правом, обладающим важным свойством, характерным только для таких прав. Последние носят абсолютный характер, который проявляется в том, что все без исключения третьи лица обязаны не препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи и не воздействовать на вещь без его разрешения. То есть вещные права, в отличие от обязательственных прав, противопоставляемых только стороне по договору, противопоставляются всем третьим лицам. Отсюда вытекает необходимость исчерпывающего определения в законе как видов вещных прав, так и их содержания. 54 В связи с этим содержание вещных прав, в том числе и права застройки в случае принятия Проекта ГК, исчерпывающим образом определяются законом, исключающим какого бы то ни было изменения их содержания. Как писал профессор Е.А. Суханов: «В вещном праве, в отличие от обязательственного, не действует принцип свободы договоров, позволяющий контрагентам заключать любые договоры и устанавливать в своих взаимоотношениях любые права и обязанности, не противоречащие общим началам и смыслу гражданского права. Содержание относительных договорных отношений известно их участникам (и только им), будучи определенным их соглашением. Вещные же права носят абсолютный характер, и их содержание важно знать всем третьим лицам, а потому оно должно быть заранее определено законом. Именно поэтому арендное право не попало в число вещных прав, перечисленных в ст. 216 ГК РФ, поскольку его содержание в конкретных арендных отношениях целиком зависит от усмотрения сторон арендного договора»58. Содержание обязательственных правоотношений, возникающих из договоров, определяются усмотрением сторон, которые могут варьировать набор прав и обязанностей в пределах рамок, установленных законом. Так п. 2 ст. 617 ГК РФ предусматривается, что «арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем)…если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами»59. Таким образом, при установлении права застройки вместо права аренды для осуществления строительства на чужой земле права и обязанности сторон будут наиболее точно и однозначно определены. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. 59 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 58 55 Содержание права застройки, являющегося вещным правом, носит императивный характер, то есть строго определяется законом, в отличие от арендных правоотношений, регулирование которых носит диспозитивный характер, то есть действует принцип свободы договора. При таких обстоятельствах использование института права застройки, в отличие от права аренды, обеспечить прозрачность содержания возникающих между сособственником земельного участка и застройщика правоотношений. 2.3. Срок предоставления земельного участка. В отличие от права застройки, в договоре аренды срок не является существенным условием договора. Однако именно срок является одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении построек. Срок, на который заключается договор аренды, устанавливается по соглашению сторон (п. 2 ст. 610 действующей редакции ГК РФ). Если срок в договоре не указан, тогда договор считается заключенным на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). В случае если предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то его срок определяется в соответствии с п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ и зависит от целей его предоставления. Основная проблема здесь в том, что земельные участки предоставляются на слишком незначительный, с точки зрения получения «дивидендов» от вложенных инвестиций, срок. В течение срока аренды инвесторы не успевают окупить вложенные денежные средства. Кроме того, как правило, застройщик даже не успевает за выделенный договором срок возвести на предоставленном земельном участке планируемый объект, в результате чего застройщик вынужден обращаться к арендодателю с заявлением о продлении договора аренды, что, как правило, приводит к многочисленным судебным спорам с требованием о понуждении арендодателя к продлению договора аренды. 56 Именно для того, чтобы решить сложившуюся проблему, Проектом ГК РФ устанавливаются минимальный срок, на который может быть установлено право застройки. Согласно ст. 300.3 Проекта ГК «право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки; такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет; право застройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срок в сто лет»60. 2.4. Плата за предоставление земельного участка Отечественное земельное законодательство устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Данный принцип закреплён в п.7 ст.1 и ст. 65 ЗК РФ, в которой говориться, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Применительно к аренде земельного участка ст. 614 действующей редакции ГК РФ установлено, что арендная плата, условия ее внесения определяются договором. Аналогичное положение закреплено в п.4 ст. 22 ЗК РФ. Пересмотр величины арендной платы также устанавливается договором, но арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще одного раза в год. В случае если предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то в этом случае согласно ст. 39.7 ЗК РФ «размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации; в случае заключения договора аренды земельного участка…на аукционе на Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». 60 57 право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона». Что касается платы за установление права застройки, то Проектом ГК плата за право застройки устанавливается либо в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно, либо в виде предоставления собственнику земельного участка в собственность или во владение и пользование помещений в возведенных зданиях (п. 1 ст. 300.4). Необходимо отметить, что Проект ГК предусматривает также возможность сторон установить сочетание указанных форм или иные формы платы за право постоянного землевладения (п. 1 ст. 300.4). Таким образом, предлагаемый Проект ГК предоставил сторонам относительную свободу и выбор в установлении платы за пользование земельным участком, в отличие от Закона о праве застройки 1912 года, согласно которому, как мы помним, вознаграждение за право застройки могло носить только денежный характер под страхом недействительности сделки. Кроме того, для обеспечения стабильности положения застройщика, Проектом ГК предусматривается, что «размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще чем один раз в десять лет, а при недостижении соглашения – по решению суда»61 (п. 2 ст. 300.4). Здесь уместно вспомнить об ином механизме увеличения размера платежей за пользование земельным участком, предусматриваемом ГК РСФСР 1922 г., согласно примечанию 2 к ст. 73 которого «повышение арендной платы могло быть установлено в договоре не чаще чем каждые пять лет и притом каждый раз в установленном договором размере». Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». 61 58 Необходимо отметить, что Проектом ГК предусматривается ответственность за неисполнение обязанности по внесению платы за право застройки, которая представляет собой прекращение права застройки. Согласно п. 4 ст. 300.6 Проекта ГК «право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, после направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок»62. Что касается распределения бремени несения обязанности по уплате публично-правовых платежей, то здесь законодатель в Проекте ГК не пошёл традиционным (в той мере, в которой институт права застройки существовал на территории нашего государства) для отечественного права путём. Как мы помним, Закон о праве застройки 1912 г. в ст. 15 устанавливал, что лицо, приобретшее право застройки, было обязано нести все следующие за занимаемый земельный участок общественные, земские, городские и государственные сборы и повинности. Аналогичная норма содержалась и в ст. 76 ГК РСФСР 1922 года устанавливала, что застройщик обязан платить все падающие на право застройки общегосударственные и местные налоги и сборы. Однако в Проекте ГК подобные положения не содержатся. 2.5. Право на возводимый объект недвижимости Одним из основных вопросов, возникающих при осуществлении строительства на чужом земельном участке, является вопрос дальнейшей судьбы возведенных зданий, строений и сооружений по истечении срока, на который предоставлялся земельный участок, а также о правах на земельный участок после возведения на нем объектов недвижимости. Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». 62 59 Действующее законодательство напрямую не разрешает вопрос о праве на объект недвижимости, возводимый на арендованном земельном участке. В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ в действующей редакции «право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом». При этом как уже было сказано выше, действующие в настоящее время положения ГК РФ допускает разделение права собственности на земельный участок и находящиеся на нём недвижимые объекты. Так, п. 1 ст. 271 ГК РФ в действующей редакции предусматривает, что «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком». То есть, арендатор земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, предоставленном для целей строительства. Такая возможность характерна именно для указанного вида аренды земельного участка, что подтверждается судебной практикой: в знаменитом «деле Разиевского» (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. по делу № 17085/12) суд высказал позицию, согласно которой право зарегистрировать объекты недвижимости на земельному участке принадлежит только арендатору по договору аренды целей строительства.В частности, ВАС РФ прямо указал, что если «из договора аренды не следует, что арендодатель и арендатор установили, что право собственности на строения, реконструируемые или возведенные арендатором, возникает у арендатора, то арендатор не имел права обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты, так как они принадлежат арендодателю. Это означает, что арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и 60 (или) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором, в соответствии со статьями 616 и 623 Гражданского кодекса»63. После приобретения арендатором в установленном законом порядке права собственности на возведенное здание или сооружение, в соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» «собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом»64. Ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает, что «исключительное приобретение право на земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках»65. Таким образом, после приобретения застройщиком права собственности на здания или строения, возведённые на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, у него возникает право арендовать или выкупить земельный участок, на котором осуществлены постройка. Если говорить о земельных участках, находящихся в частной собственности, то для них подобные правила законом не устанавливаются. В связи с этим особую актуальность приобретает вопрос об отношениях между Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. по делу № 17085/12 // «Вестник ВАС РФ», 2013, № 12 64 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.04.2015) "О приватизации государственного и муниципального имущества"// СПС «КонсультантПлюс». 65 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 63 61 собственником земельного участка и собственником здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Последствия утраты собственником объекта недвижимости права пользования земельным участком установлены на настоящий момент ст. 272 ГК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 272 ГК РФ «при недостижении собственником здания или сооружения и собственником земельного участка соглашения о правах на возведенные здания и сооружения, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.), либо не подлежит осуществлению ввиду того, что стоимость здания или сооружения явно превышает стоимость отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами, может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок»66. Особо следует остановиться на ситуации возведения на чужом земельном участке многоквартирного дома. В данном случае вопрос о правах на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, решается следующим образом. В силу положений Жилищного кодекса РФ (ст. 36), Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 66 62 РФ» (ст. 16), Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 16) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Таким образом, в настоящее время при возведении объектов на основании договора аренды земельного участка для целей строительства, застройщик приобретает право собственности на построенный объект, которое сохраняется после прекращения арендных отношений. Применительно к этой ситуации необходимо отметить тезис, содержащийся в п. 3.4 Концепции развития законодательства о вещном праве. В частности, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, считая, что аренда земельного участка должна носить обязательственный характер, констатировал, что действующим законодательством предусмотрена парадоксальная ситуация: «обладатель обязательственного права на землю приобретает в отношении возведенных на земельном участке строений право «более сильное», чем обладатель вещного права на землю»67. Что касается права застройки, то в соответствии с п. 2 ст. 300, п.1 ст. 300.8 в редакции Проекта ГК «здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает у Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11. 67 63 собственника земельного участка; при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имевшему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки»68. Кроме того, по замыслу проекта если лицо, имеющее право застройки, отчуждает третьим многоквартирном лицам доме, жилые который или нежилые расположен на помещения в находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, то собственники помещений приобретают долю в праве собственности на земельный участок с момента государственной регистрации права собственности на помещение (п. 2 ст. 300.5, п. 2 ст. 298.6 ГК РФ в редакции Проекта ГК). Таким образом, право собственности на возведенный объект будет оставаться лишь у собственников помещений в многоквартирных домах, во всех остальных случаях лицо, которое осуществило строительство на чужом земельном участке, будет приобретать право собственности на постройку лишь на время действия ограниченного вещного права. При прекращении же права застройки собственником возведенных объектов будет становиться по общему правилу, собственник земельного участка. Иными словами, права застройщика носят временный характер. Можно с уверенность утверждать, что именно в этом положении находится смысловой центр предлагаемой Проектом ГК конструкции. Однако именно оно и вызывает обоснованные сомнения. С одной стороны, предлагаемая конструкция в отличие от арендных отношений все же решает ряд проблемных моментов. Во-первых, устраняется разрыв в правах на земельный участок и на здание, построенное на чужой земле, что имеет место быть при приобретении Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». 68 64 застройщиком вещного права на постройку, осуществлённую на основании пусть и обладающего вещно-правовым эффектом, но все же обязательственного права аренды. Во-вторых, по истечении срока, на который установлено право застройки, возведенные объекты переходят в собственность лица, которому принадлежит земельный участок, в результате чего реализуется принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нём недвижимых объектов, в то время как при аренде право собственности на здание сохраняется за застройщиком. С другой стороны, во время действия права застройки будет происходить разрыв правовой связи земельного участка и постройки, что является, по мнению Е.А. Леонтьевой, «принципиальным отличием предлагаемой конструкции от доктринального содержания цивилистического института застройки, а также моделей права застройки, существовавших в российской дореволюционном и советском праве и действующих в настоящее время в наиболее близких российскому правопорядках германской группы»69. И действительно, противоречит заложенной предлагаемая в Концепции Проектом идее о ГК конструкция едином объекте недвижимости. При таком подходе сохраняется ситуация, при которой здание является самостоятельным объектом недвижимости вещью, что как уже отмечалось в начале главы, негативным образом сказывается на всем гражданском обороте. Исходя из этого, было бы целесообразно отказаться от предлагаемого Проектом ГК подхода, согласно которому застройщик на время действия права застройки имеет временное право собственности на возведенный на земельном участке объект. Думается, что при законодательном закреплении права на строение, возведенное в силу права застройки, необходимо обращение к классической конструкции, согласно которой строение 69 Леонтьева Е.А. Указ.соч. С.15. 65 становится составной частью права застройки и всюду следует его судьбе. Все, что возведено на чужом земельном участке, должно поступать в собственность владельца участка. Вместе с тем, как справедливо отмечает И.А. Емелькина: «Сделать это непросто, поскольку российский менталитет таков, что, несмотря на отсутствие каких-либо гарантий, право собственности на строения, возведенные на чужой земле, представляется предпочтительным по сравнению с ограниченным вещным правом»70. Однако здесь необходимо обратить внимание на специфику конструкции права застройки. Лицо, осуществляющее строительство в гораздо больше степени защищено от собственников и третьих лиц, чем при осуществлении строительства на основании договора аренды. Фактически, собственник земельного участка не вправе вмешиваться в деятельность застройщика. Его права ограничены возможностью получать плату за установление права застройки, следить за тем, чтобы застройка осуществлялась в соответствии с договором, и за состоянием земельного участка. В связи с этим, любые опасения связанные с тем, что застройщик будет владеть постройкой не на праве собственности, а на основании ограниченного вещного права, кажутся надуманными и неоправданными. Однако все же необходимо отметить, что не все видят в предлагаемой конструкции «отклонение от нормы» и, наоборот, считают, что предлагаемая конструкция лишь облегчает существующий гражданский оборот. А.О. Рыбалов отмечает: «то, что российское право признает постройки, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом недвижимости, избавляет нас от необходимости построения конструкций, подобных тем, которые возводятся правопорядками, считающими строения принадлежностью участка»71. Емелькина И.А. Интересы бизнеса в условиях реформы гражданского законодательства о вещных правах // Журнал российского права. 2015. № 1. С. 46-54. 71 Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. 2012. № 10. С. 6-21. 70 66 Тем не менее, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в институте права застройки исключен не до конца. Так, п. 1 ст. 300.5 в редакции Проекта ГК устанавливает, что «если на земельном участке, являющемся объектом права застройки, уже расположено здание или сооружение, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, право застройки может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения под угрозой недействительности сделки; отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки». Таким образом, предлагаемое Проектом ГК право застройки в отличие от аренды, хотя все же решает ряд проблемных вопросов, возникающих при определении судьбы построек во время действия права застройки и после его прекращения, тем не менее, имеет определенные недостатки. Проекту ГК предлагается установление временной Согласно собственности застройщика на здания, что кажется нецелесообразным, поскольку идет в разрез с концепцией единого объекта недвижимости. Подтверждается сложившаяся в отечественном правопорядке ситуация, при которой права собственности на земельный участок и находящиеся не нем здания, строения и сооружения могут принадлежать разным лицам. Такой подход противоречит стремлению уйти от практики, при которой объектом недвижимости являются и земельные участки, и находящиеся на них объекты. 2.6. Распоряжение и возможность установления обременения Согласно действующему законодательству земельному законодательству «арендатор земельного участка вправе распоряжаться своими правами и обязанностями по договору аренды в пределах срока договора без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления». Под возможностью распоряжения подразумевается возможность передать свои права и обязанности по договору аренды 67 земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Однако эта возможность не абсолютная и договором может быть предусмотрено требование, согласно которому арендатор для распоряжения своими правами должен получить согласие арендодателя. «При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу…без согласия арендодателя при условии его уведомления»72 (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). То есть согласие собственника земельного участка в этом случае получать не нужно, однако такая возможность может быть заблокирована законом. В свою очередь согласно Проекту ГК «лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом»73. То есть, обладатель вещного права за земельный участок вправе по собственному усмотрению распоряжаться своими правами на него вне зависимости от мнения собственника земельного участка. В соответствии и с действующими нормами о праве аренды земельного участка для целей строительства, и с предлагаемыми положениями о праве застройки, застройщику предоставляется право распоряжаться возведенными постройками. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 73 Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». 72 68 На сегодняшний день в соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ «в случае отчуждения здания или сооружения, находящихся на арендованном земельном участке, к приобретателю переходит право аренды земельного участка, необходимого для использования соответствующего здания или сооружения»74. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» «покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка»75. Подобным образом вопрос о правах приобретателя здания или сооружения на земельный участок будет разрешаться и применительно к праву застройки. Статья 300.5 ГК в редакции Проекта ГК предусматривает, что «отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки; переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения»76. Исключением из этого правила является, как уже отмечалось выше, отчуждения помещений в многоквартирных домах, возведенных на государственных или Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015). 75 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5. 76 Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». 74 69 муниципальных земельных участках, когда приобретатели получают долю в праве собственности на земельный участок. Таким образом, обладатель права застройки приобретает большую свободу распоряжения своим правом, нежели арендатор земельного участка. Право распоряжения своими правами и обязанностями, предоставленными по договору об установления права застройки, не может быть ограничено. В отношении договора аренды это правило действует только для договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков, но и в последнем случае право может быть заблокировано законом. Кроме того, право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству. Какие-либо ограничения в отношении универсального правопреемства в праве застройки не могут быть предусмотрены ни законом, ни договором, что опять-таки по сравнению с правом аренды в большей степени обеспечивает интересы обладателя права застройки, поскольку в отношении права аренды действует правило, установленное п. 2 ст. 617 действующей редакции ГК РФ, согласно которому «в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное»77. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 77 70 Заключение Таким образом, настоящим исследованием была достигнута обозначенная цель. Нами было проведен сравнительный анализ института права застройки и аренды земельного участка для целей строительства. Нами было установлено, каким образом регулировалось правовое положение объектов, находящихся на земельных участках в римском и германском праве. В римском праве имел место принцип «superficies solo cedit» или, говоря иначе, принцип приращения. Предметы, связанные с землей или соединённые с ее поверхностью считались составными частями последней. Собственник земельного участка был собственником всех зданий и сооружений. В средневековом германском праве здание не было также неотделимо от земельного участка, как в римском праве, а потому могло иметь отдельную от него судьбу. В настоящее время в германском праве закреплено положение о том, что единственным недвижимым объектом является земля, общим правилом стало единство земельного участка и возведённых на нём строений. Нами было выяснено, какие причины лежали в появлении институтов, регулирующих строительство на чужой земле. Так, вне зависимости от исторического периода потребность в осуществлении строительства на чужой земле возникала с одной стороны из-за ограниченности земельных ресурсов, а с другой стороны, ввиду активного роста городов. Поскольку собственник земельного участка и застройщик не всегда совпадали в одном лице, и, более того, собственники не желали лишаться своих прав, то возникала потребность намеревающемуся в институте, осуществить который строительство, бы позволял сделать это лицу, на не принадлежащем ему на праве собственности земельном участке. Также нами было выявлено то, каким образом оформлялись отношения по строительству на чужом земельном участке в зарубежном и отечественном праве. Изначально будь то в древний Рим, средневековая 71 Германия или Российская Империя потребность в строительстве удовлетворялась путем заключения между собственником земельного участка и лицом, желающим осуществить строительство, договора аренды. Однако, поскольку на основании договора аренды возникают обязательственные правоотношения, то для столь важной задачи, как строительство на чужой земле, его было не достаточно. Арендные отношения не позволяли в должной степени установить прочную связь между застройщиком и земельным участком. Арендодатель мог по своему усмотрению изменять существующие договоренности, а арендатор не имел возможность защищать свое право на земельный участок. Вместе с тем возможность осуществления строительства на чужом земельном участке была крайне необходима, поскольку позволяла решить как социальные проблемы (строительство жилых домов), так и способствовала развитию предпринимательства и экономики в целом (застройщики осуществляли строительства магазинов, фабрик, кафе и т.д.). В результате, создавались институты, позволяющие решить эту проблему. Так, в Риме возник институт под названием «суперфиций» или «право застройки», который представил собой наследственное, отчуждаемое право пользования строением, возведенным на чужом земельном участке, в течение длительного срока. Возведение здания осуществлялось за счет нанимателя участка, но признавалось собственностью хозяина земельного участка. В то же время застройщику принадлежало в течение срока, предусмотренного договором, право осуществлять пользование зданием. В германское право нормы о суперфиции были реципированы в XV веке, однако, уже до этого там имел место соответствующий институт, называемый Erbleihe, согласно которому застройщик становился собственником построенных объектов. Однако при рецепции институт Erbleihe слился с римским суперфицием и стал признаваться германской доктриной более не разновидностью собственности, а особым ограниченным вещным правом на земельный участок. Отечественному правопорядку 72 институт права застройки известен начиная с 1912 года, когда впервые был принят соответствующий закон. Его положения не содержали однозначного ответа относительно на вопрос о том, кто являлся собственником возведенных построек. Однако, судя по всему, право собственности на здание возникало у застройщика. Наконец, нами был проведен сравнительный анализ институтов аренды земельного участка для целей строительства, на основании которого в России в настоящее время осуществляется строительство на чужом земельном участке, и права застройки, которое предлагается ввести в Гражданский кодекс Российской Федерации. Здесь необходимо отметить следующее. В настоящее время положения об аренде земельного участка сформулированы таким образом, что в юридическом сообществе нередко возникают дискуссии относительно правовой природы арендных прав, поскольку они обладают в том числе вещно-правовыми признаками, а именно: свойством следования, вещно-правовой защита, наличием у арендаторов «квази распорядительных» полномочий. Однако наделение арендных прав такими свойствами произошло именно потому, что отсутствовал правовой институт, который бы в полной мере защищал права застройщиков. Законодатель и суды в выработанной ими практике были вынуждены трансформировать институт аренды. Однако аренда является обязательственным правоотношением, регулирование которого носит диспозитивный характер. Стороны вправе предусмотреть любые условия, не запрещенные законом. При таких обстоятельствах положение застройщиков является нестабильным. Предлагаемое же Проектом ГК право застройки является ограниченным вещным правом, его регулирование носит императивный, а не диспозитивный характер, в результате чего правое положение застройщика станет более «прозрачным». Кроме того, Проектом ГК предусматривается закрытый перечень ограниченных вещных прав, а значит положения, распространяющиеся на них, например, вещно-правовая защита, не будут применяться к другим институтам. Право застройки будет устанавливаться 73 на более длительный срок, что позволит застройщику окупить свои инвестиции и не претерпевать бюрократические проволоки с заключением нового договора аренды или с его продлением. Также, данное право будет подлежать обременению, в результате чего владелец права застройки сможет закладывать его для привлечения инвестиций. На время действия права застройки у застройщика будет возникать «временная собственность» на возведенные объекты, а по окончании действия договора право собственности будет переходить к собственнику земельного участка. Таким образом, введение в ГК РФ положения о праве застройки упорядочит застройщика, взаимоотношения позволит собственника последнему земельного эффективнее участка и использовать предоставленное ему право. Вместе с тем, у предлагаемого Проектом ГК института права застройки есть один недостаток – конструкция «временной собственности». Она вступает в противоречие с еще одной, предлагаемой Проектом ГК концепцией «единого объекта недвижимости», вводимой с целью отходя от характерной для отечественного правопорядка ситуации, при которой объектом недвижимости и участником гражданского оборота является и земельный участок, и находящиеся на нем здания, строения и сооружения. Однако, несмотря на это, в целом появление института права застройки является необходимым, поскольку ликвидирует ситуацию, при которой у застройщика возникает на постройку право более «сильно» (право собственности), чем право на находящийся под ним земельный участок. Отпадет необходимость наделять обязательственные правоотношения вещно-правовыми элементами, а также упорядочатся взаимоотношения между собственником земельного участка и застройщика, право которого, кроме того, станет значительно более «крепким» и позволит более «смело» использовать его для решения многочисленных задач. 74 Библиографический список Нормативно-правовые акты 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 4. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 5. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.04.2015) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СПС «КонсультантПлюс». 6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015) // СПС «КонсультантПлюс». 7. Свод законов Российской империи [Электронный ресурс] URL: http://civil.consultant.ru/code/ (дата обращения: 15.04.2015). 8. Декрет «О земле» 1917 года. // СПС «КонсультантПлюс». 9. Декрет ВЦИК от 20.08.1918 «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» // СПС «КонсультантПлюс». 75 10.Декрет ВЦИК от 22.05.1922 «Об основных частных имущественных правах, признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР» // СПС «КонсультантПлюс». 11. Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10.08.1922 «О праве застройки земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс». 12.Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 12.10.1922 «О распространении права застройки земельных участков на случаи восстановления разрушенных и достройки незаконченных домов» // СПС «КонсультантПлюс». 13.Декрет «О пересмотре муниципализированных коммунальными домов, которые отделами могут быть списков переданы коллективам и отдельным лицам» от 08.08.1921 года. Декреты советской власти. М., 2009. Т. XVIII. С. 71. 14.Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.») // СПС «КонсультантПлюс». Концепция развития законодательства, законопроекты 15.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11. 16.Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС «КонсультантПлюс». Монографии 17.Варшавский К. М. Право застройки в СССР. М.: Юридическое издательство НКЮ РСФСР. 1926. 76 18.Вольман И.С. Право застройки. Практическое руководство. М., 1926. 19.Выдрин А. С., Виленкин М. В. Закон о праве застройки. М., 1913. 20.Гойхбарг А. Г. Закон о праве застройки. Практический комментарий. СПб., 1913. 21.Кассо Л. А. Здания на чужой земле. М., Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. 22.Минин М., Выставкин В. Закон 23 июня 1912 года о праве застройки. Юридическая конструкция закона, текст с его разъяснениями и образцы договоров о праве застройки. М., 1913. 23.Митилино М.И. Право застройки: Опыт цивилистического исследования института. Киев: Тип.насл. Т. Г. Мейнандера, 1914. 24.Мовчановский Б.Ф., Право застройки. М.,1923. 25.Петражицкий Л.И. Права добросовестного владельца на доходы. СПб.: типография М. М. Стасюлевича. 1897. Учебная литература 26.Ахметьянова З.А. Вещное право: учебник. М.: Статут, 2011. 27.Германское право. Часть I. Гражданское уложение: Пер. с нем. // Серия: Современное зарубежное и международное частное право. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996. 28.Новицкий И.Б., Петерский И.С. Римское частное право. М., 1996. 29.Памятники римского права: Законы 12таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана.М.:3ерцало,1997. 608 с 30.Пухта Г.Ф. Курс римского гражданского права. Том 1. Рипол Классик. 2013. 31.Римское право: Учебник // Под ред. М.А. Рассолова, М.А. Горбунова. М.: 2010. 32.Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1.– М.: Статут, 2005. [Электронный ресурс] URL: 77 http://www.exjure.ru/law/news.php?newsid=1265 (дата обращения 04.05.2015) Статьи в сборниках и периодических изданиях 33.Белых В.С., Берсункаев Г.Э. Правовые формы принадлежности имущества субъектам предпринимательской деятельности // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б.Л. Хаскельберга // Под ред. Д.О. Тузова. М.: Статут, 2008. 34.Витрянский В.В. Правовое (обязательственно-правовых) регулирование отношений в имущественных Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. № 1. 35.Грехова Е.А. Земельный участок как объект недвижимого имущества // Право и политика. 2007. № 5. 36.Евдокимова Е.А. Право застройки вместо права аренды // Закон. 2013. № 3. С. 126 - 133. 37.Емелькина И.А. Интересы бизнеса в условиях реформы гражданского законодательства о вещных правах // Журнал российского права. 2015. № 1. 38.Калиниченко К.С. Здания и сооружения как составные части земельного участка. Сравнительный анализ по российскому и германскому праву // Закон. 2014. № 12. 39.Латыев А.Н. Тезисы к научному круглому столу «Право застройки по Проекту ГК РФ» [Электронный ресурс] logos.ru/img/Tezisy%20A.%20Latyev%20090614.pdf URL: (дата http://mобращения 10.04.2015) 40.Леонтьева Е.А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13 - 20. 41.Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. № 6. 78 42.Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. 2012. № 10. 43.Рыбалов А.О. О концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. № 6. 44.Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. 45.Шапкина Г. Договор аренды. // Хозяйство и право. 2003. № 7. Судебная практика 46.Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 47.Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. 48.Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12 по делу № А32-29673/2011 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 12 49.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002 № 3. 50.Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2013 № Ф09-5723/11. 51.Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013 по делу № А82-17795/2011. 52.Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012 № 09АП-16490/2010-ГК по делу № А40-766/12. 53.Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 03.07.2012 по делу № 33-12108/12 79
