Подземные паркинги Типы и виды паркингов[1] Паркинг – это

Подземные паркинги
Типы и виды паркингов1
Паркинг – это общее название места для парковки автомобилей, однако типы автостоянок
разнообразны. Специалисты подразделяют автостоянки и паркинги на наземные (открытые
или крытые), многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные) и
механизированные.
Наземные – самый простой тип стоянок – это одноуровневые открытые паркинги, в которых
места для машин помечены лишь разметкой. Также существуют автостоянки, огороженные
по периметру забором, с местами для въезда и выезда, охраной и средствами учета времени
– более современный вариант наземных паркингов.
Наземные стоянки дешевы в строительстве, но они занимают большую площадь, что
особенно критично в тех районах, где земля стоит дорого. Для городских условий больше
подходят многоуровневый паркинг – надземный, подземный или комбинированный.
Подземные парковки более экологичны, они не портят ландшафт и вид здания. Однако и
строительство таких парковок обходится дороже.
Многоуровневые надземные паркинги – более экономичный и не менее эффективный способ
решения проблемы парковки большого количества машин на ограниченной территории. Они
могут вмещать до нескольких тысяч автомобилей. Многоуровневые надземные паркинги
обустраивают в отдельно стоящих зданиях или пристраивают к глухим стенам готовых
строений. Для въезда автомобилей устраиваются различные виды рамп, наклонные полы или
лифтовые подъемники.
Самыми современными являются механизированные парковки, в которых водитель
минимально участвует в процессе паркинга машины – он лишь сдает ее на хранение, после
чего специальный лифт поднимает машину на нужный ярус и ставит ее в ячейку, а владелец
авто получает карточку с кодом этой ячейки.
В современных условиях многоуровневый паркинг – оптимальное решение вопроса.
Многоуровневой считается парковка, состоящая из двух или более уровней, соединенных
между собой при помощи пандусов или лифтовых подъемников. Использование лифтов
позволяет строить многоярусные парковки с большим количеством ярусов, так как лифты
обеспечивают более удобное перемещение автомобилей между этажами. Автоматические
паркинги могут иметь большее количество уровней, чем неавтоматизированные, так как
высота уровней в этом случае намного ниже.
Многоуровневый паркинг имеет много конфигураций. Его возможно возвести даже над
дорожным проездом для еще большей экономии пространства. При строительстве
современной автостоянки также можно решить и другие насущные городские проблемы –
например, оборудование магазинов, спортивных площадок, центров досуга и других
объектов инфраструктуры, так как парковка может объединять в себе места для авто и иные
полезные площади. Многоэтажный паркинг может быть как отдельно стоящим зданием, так и
пристройкой к уже существующему.
Стоимость строительства
Высокая стоимость подземных паркингов делает их строительство малодоступным
большинству заказчиков.
1
http://www.kp.ru/guide/stroitel-stvo-parkingov.html Дата публикации 23.12.2014г.
Возведение наземных многоуровневых паркингов требует меньших затрат денег и времени.
Средняя себестоимость квадратного метра простейшего наземного паркинга с минимумом
инженерных систем составляет около 17 тысяч рублей за квадратный метр, хотя эта цена
может увеличиться в зависимости от технологичности парковки.
Минимальная стоимость квадратного метра подземной автостоянки начинается от 25 тысяч
рублей за квадратный метр и может доходить до 120 тысяч.
Кроме геологических изысканий и большого объема земляных работ нужно будет
смонтировать дорогостоящие системы пожаротушения и вентиляции, а также при
необходимости перенести уже существующие коммуникации. Поэтому чаще всего такой
проект выбирают там, где строительство наземного паркинга технически невозможно.
Срок окупаемости такой стоянки в среднем – от 5 лет.
По словам Сергея Себелева, заместителя директора консалтингового центра «Петербургская
Недвижимость», строительство подземного паркинга обходится на 10-12% дороже
надземного, если же подземных этажа два, то себестоимость возрастает еще примерно на
15%; углубление на три этажа удорожает проект на 45%2.
Схема подземного паркинга ТК «Атмосфера» на Комендантской пл., д. 1 и ход строительства
Строительство подземного паркинга связано с большими временными и денежными
затратами3. В среднем устройство подземного пространства увеличивает срок реализации
проекта на 6-8 месяцев. По данным ресурса «Подземный Петербург», стоимость
строительства подземного паркинга обходится на 30-40% дороже, чем строительство
надземных оборудованных площадок для парковки. Для сравнения, стоимость возведения
подземного паркинга составляет от 50 000 – 75 000 за 1 кв.м., а надземной стоянки – 24 000 –
30 000 рублей/кв.м.
2
3
http://www.dp.ru/a/2008/10/23/Parkingi_dlja_menshinstva/ Дата публикации 23.10.2008
http://underspb.ru/builds/ Дата публикации 12.11.2014
В Санкт-Петербурге большинство строящихся домов комфорт-класса — новостройки с
паркингом. Застройщики стараются предоставить новоселам максимум удобств, но при этом
стоимость машиноместа в подземном паркинге слишком высока, чтобы эта опция стала
востребованной среди покупателей новых квартир.
Тем не менее, по наблюдениям строительных компаний СПб, в последний год продажа
квартир в Петербурге с подземным паркингом всё активнее. Причина тому — увеличение
количества автомобилей и, соответственно, появление проблем с парковкой под открытым
небом.
Исходя из данных статистики, парковочные места в паркинге раскупаются
 полностью только к третьему году после ввода дома класса эконом в эксплуатацию;
 после года - в домах комфорт-класса;
 и только в домах элит и бизнес-класса места распродаются еще до окончания
строительства.
При всех своих недостатках строительство паркингов имеет свои преимущества перед
строительством надземных стоянок.
Стоимость места в подземном паркинге
В среднем, паркинг на стадии строительства в эконом-классе стоит 700-900 тыс. рублей и
выше. В комфорт-классе – от 1 млн и в среднем до 1,5 млн рублей. В элитном жилье цена
вопроса – 1,5-2 млн рублей и более. Что касается вложений в строительство подземного
паркинга в центре Петербурга, то Александр Нечаев, специалист по ценообразованию
компании ЕКЕ Group, назвал их значительными. «Основные риски для окружающей застройки
связаны с подземными работами, поэтому стоимость строительства увеличивают затраты на
обеспечение устойчивости окружающей застройки. Это укрепление фундаментов, шпунтовое
ограждение котлована, «стена в грунте». Стоимость подземных сооружений
пропорциональна глубине. Не стоит забывать и о сложных и дорогих инженерных системах
(вентиляция, дымоудаление, системы пожарной безопасности).
В зависимости от расположения и класса новостройки, стоимость места в подземном
паркинге варьируется в пределах 250 тыс.-1,8 млн руб4.
Новостройки эконом и комфорт-класса (Петербург и пригород)
Дороже всего машино-места в новостройках сегмента «масс-маркет» обходятся владельцам
новых квартир в таких жилых комплексах, как «Suomi» «Vita Nova», «Невский стиль» — в этих
домах на подземный паркинг цена достигает 1,8 млн руб.
На подземной стоянке в ЖК «Астрид» стоимость машино-места — 1, 2 млн. руб. В
пригородном жилом комплексе «Новый Оккервиль» собственный «угол» автолюбителю
обойдется в 1 млн.
Самую низкую стоимость подземного паркинга предлагает застройщик «ЛСР. Недвижимость»
в ЖК «Фортуна» — 250 000 руб. Такую же цену платят за каждое машино-место новоселы ЖК
«Александровский» в Пушкине.
В ЖК «Северные высоты» цена паркинга установлена в размере 280 тыс. руб.
4
http://www.mirndv.ru/novosti-nedvizhimosti/novosti-rynka-nedvizhimosti/stoimost-parkinga-v-novostrojkakhpeterburga/ Дата публикации 15.06.2014г.
Стоимость места в паркинге ЖК бизнес-класса СПб и Ленинградской области
Самые недорогие в новостройках бизнес-класса машино-места продаются в ЖК «Эдельвейс»
и Riverside — 800 тыс. руб.
Машино-место в ЖК «Престиж» стоит 2,6 млн руб.
Паркинги в элитных новостройках Петербурга
Самая низкая в этом сегменте стоимость машино-места — в паркинге ЖК «Ориенталь» - 1,7
млн руб. Самая высокая — в ЖК на Стремянной,15 и в элитной новостройке на Тверской,1а - 4
млн. руб.
Средняя стоимость строительства подземного парковочного места составляет $20-25тыс., что
по курсу 2014 года составляет 700 000 – 875 000 рублей / машино-место или 40 000 – 48 600
рублей/кв.м при площади парковочного места 18 кв.м5.
Причем, затраты на строительство подземной парковки в спальном районе в 2-3 раза
превосходят тот же проект в центре.
По мнению большинства экспертов, подземный паркинг становится дополнительным
конкурентным преимуществом и неотъемлемой частью успешного проекта жилой и
коммерческой недвижимости6.
По данным Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости Becar, доля
проектов, предусматривающих строительство подземных паркингов, составляет 10% в общем
объеме возводимого жилья. По ее словам, наличие подземного паркинга является
обязательным в элитных проектах, реже в объектах бизнес-класса. «В элитных домах, как
правило, все машино-места распродаются еще до ввода объектов в эксплуатацию.
Подземные парковки в жилых комплексах комфорт-класса не пользуются высоким спросом:
зачастую в них остается около 30% нераспроданных машино-мест. Оставшиеся парковочные
места впоследствии либо сдаются в аренду, либо продаются жильцам соседних домов.
Сергей Богданчиков, управляющий директор project management company ORIGIN CAPITAL,
уверен, что сегодня подземный паркинг – это константа, без которой современные проекты
коммерческой и жилой недвижимости не могут выдержать конкуренции, в то время как
раньше на этот вопрос могли закрывать глаза. По его словам, на стоимость строительства
подземных паркингов влияют грунт и обилие рек. Он отметил, что Петербург в этом плане
проблемный, поскольку является городом с очень сложной геологией.
По оценкам Сергея Богданчикова, строительство подземного паркинга стоит в два раза
дороже строительства наземного объекта (ТЦ, БЦ, жилое здание и т. д.) без отделки и
составляет от 30-50% от общей стоимости объекта.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН»,
рассказал, что зачастую решение о том, строить или не строить подземный паркинг,
принимается застройщиком не на основании маркетинговых заключений, а исходя их
действующих градостроительных норм, предписывающих застройщику обеспечить одно
машино-место на каждые 80 кв. м общей площади квартир. «50% потребного количества
машино-мест может быть вынесено за границы участка, но находиться в пределах шаговой
5
6
http://www.rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/1036/ Дата публикации 29.12.2014г.
http://www.conon.ru/g/p/8070.php Дата публикации 19.11.2014г.
доступности. Однако даже после таких действий оставшиеся парковочные места зачастую не
умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь
проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном
паркинге», – прокомментировал он.
Со своей стороны, Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с
BNP Paribas Real Estate, также отметил, что подземные паркинги достаточно распространены в
Петербурге. По его словам, в настоящий момент почти все дома бизнес- и премиум-класса, а
также торговые и бизнес-центры в центральной части города оборудованы подземным
паркингом, если грунты и прилегающая застройка позволяют девелоперам «уйти под
землю». «А вот в сегменте жилой недвижимости эконом- и комфорт-класса более
распространены пристроенные паркинги и открытые парковки ввиду более низкой стоимости
их строительства и меньшего спроса на машино-места», – прокомментировал господин
Гулевский.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь», отметил, что в
настоящее время интерес покупателей к платным парковочным местам неактивный, и пока
предпосылок для изменения этой тенденции нет.
Александр Стрельников, коммерческий директор ООО «ГЕОИЗОЛ», уверен, что подземные
сооружения можно возводить в разных локациях и при любых условиях – все упирается в
цену. «Современные технологии позволяют строить как под открытыми пространствами, так и
под существующими зданиями. В Европе многоярусные парковки под историческими
зданиями соседствуют с освоением пространства под площадями, улицами. В Петербурге в
настоящее время существует опыт строительства подземных паркингов только под зданиями
– жилыми домами, офисами. Ни одного подземного паркинга «общественного назначения»
пока нет», – добавил он.
Городские проекты
В Санкт-Петербурге в феврале 2015г. Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры
(КРТИ) запланирован старт повторного конкурса на разработку предварительных проектов
сразу 4 пилотных парковок. В августе 2014 года был объявлен тендер, однако, тогда заявок от
компаний не поступило. Многие считают, что главной причиной стали слишком сжатые сроки
строительства. Первоначально предполагалось, что за вознаграждение в размере 15 млн.
рублей победитель тендера определит достоверно саму возможность строительства, а также
представит эскизные проекты подземных парковок в следующих локациях: под
Винокурцевским проездом, под Конюшенной и Владимирской площадями, а также рядом с
ТРК «Варшавский экспресс».
Город планирует привлечь к строительству инвесторов, однако законы в этой сфере еще
предстоит усовершенствовать.
Эти территории выбраны, во‑первых, потому что свободны, во‑вторых, тут минимальное
количество коммуникаций, в‑третьих, они удалены от объектов культурного наследия.
Выбранные участки – пилотные. Среди претендентов на дальнейшее строительство
подземных паркингов – пл. Александра Невского, Конюшенная, Манежная, Греческая,
Красногвардейская пл. и др.
По словам председателя Комитета по развитию транспортной инфраструктуры СанктПетербурга Сергея Харлашкина, предпроектные работы определят возможности освоения
подземного пространства на перечисленных территориях – на какую глубину возможно
строительство, какие коммуникации и в каком объеме необходимо вынести и т. д.
Ориентировочная вместимость каждого паркинга – 500 машино-мест. «Если в результате
предпроектных работ поймем, что подземное освоение может быть небезопасно для
находящихся поблизости исторических объектов, то строить не будем», – добавил он.
Перспективы освоения подземных пространств обсуждаются в Петербурге уже достаточно
давно. Так, еще в 1990‑х гг. рассматривалась возможность строительства одноуровневого
паркинга на 400 машино-мест под Конюшенной пл. Позже предлагались для реализации
самые разные варианты, даже паркинги под Дворцовой пл. и Марсовым полем, но
реализовано не так уж много из них. «Технических сомнений в реализации проектов
подземного строительства быть не может, – говорит Михаил Садков, директор по развитию
ООО «Санкт-Петербургский институт архитектуры» (компания разрабатывала проект
подземного освоения пространства под пл. Искусств). – У нас в городе уже достаточно
реализованных примеров – под Мариинкой-2 и под зданием Арбитражного суда СПб и ЛО
размещаются не только паркинги, но и многоуровневые инженерно-технические службы. Еще
один пример – паркинг под штаб-квартирой «Газпромнефти» на Почтамтской ул.».
Однако, по словам эксперта, есть нерешенные законодательные вопросы, которые могут
препятствовать реализации подобного рода проектов – так, подземное пространство под пл.
Искусств попадало в зону «влияния» разных объектов федеральной, региональной,
муниципальной подчиненности и, соответственно, возникло много вопросов земельноимущественного характера.
Стоимость освоения подземных пространств, по оценкам экспертов, в зависимости от
сложности работ может быть в 1,5‑2 раза выше стоимости надземного строительства.
«Базовая стоимость строительства одного «подземного метра» – в среднем 50 тыс. рублей.
Дальше включаются коэффициенты. Увеличивает стоимость строительства близость зданий,
прежде всего ветхих, наличие инженерных сетей в зоне строительства, сложная геометрия
сооружения. В экстремально сложных условиях стоимость метра может доходить до 100 тыс.,
– говорит Елена Лашкова, генеральный директор ГК «Геоизол».
Принято считать, что подземное строительство в разы дороже надземного, но обслуживание
подземных объектов может быть ниже по стоимости. Например, на глубине ниже
промерзания грунта меньше расходы на теплоизоляцию.
РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ АВТОСТОЯНКИ С ВОЗМОЖНОСТЬЮ СЪЕЗДА С ЗАПАДНОГО
СКОРОСТНОГО ДИАМЕТРА
КОНЦЕПЦИЯ ОСВОЕНИЯ ПОДЗЕМНОГО ПРОСТРАНСТВА ПОД ПЛОЩАДЬЮ ВОССТАНИЯ
ПОДЗЕМНЫЕ АВТОМАТИЗИРОВАННЫЕ ПАРКИНГИ В ЗОНЕ БИРЖЕВОЙ ПЛОЩАДИ
Обзор подготовлен ООО «Евро Аудит Групп» по материалам интернет-ресурсов «Строительный еженедельник»,
«Деловой Петербург», «Фонтанка», «Комсомольская правда», «Подземный Петербург»
12.03.2015г.