Oбзор Прибалтийского рынка недвижимости за 2002 год
advertisement
Oбзор Прибалтийского рынка недвижимости за 2002 год. - Введение Данная публикация – это четвертый обзор рынка недвижимости. Второй раз итоги обобщает Эстонское Национальное земельное управление. Обзор содержит все сделки с недвижимостью, совершенные в Эстонии, Латвии, и Литве. Цель публикации - презентовать рынки недвижимости Эстонского, Латвийского и Литовского государств, как единый Прибалтийский рынок недвижимости. Рынок недвижимости и его развитие - важный процесс в развитии государственной экономики. Рынок недвижимости работает как зеркало экономического развития. Экономическое развитие влияет на рынок недвижимости через такие проявления как отступление от экономических активов и ограничение трат финансовых средств. Втечении уже длительного времени цены на недвижимость влияют как на экономический рост, так и на инфляцию. По этой причине в публикацию включены макроэкономические и демографические данные, а также данные по сделкам с недвижимостью по всем трем Прибалтийским государствам. Целью обзора не является сравнение рынка недвижимости Прибалтийских государств. Он обеспечивает общий обзор обобщенных тенденций этих государств, предоставляя их отдельно по каждому государству. Обзор является результатом совместного проекта трех земельных служб Прибалтийских государств: Эстонского Национального земельного управления, Литовского государственного регистрового центра, и Латвийской государственной земельной службы. Эти организации не являются непосредственными участниками рынка недвижимости, однако они собирают и регистрируют информацию о рынке недвижимости, а так же анализируют данные по рынку недвижимости. Важная для всех троих Прибалтийских государств система регистрация недвижимости отвечает стандартам Заподноевропейских государств, как по количеству данных так и по их достоверности. При развитии рынка недвижимости становится доступней информация о продажах и аредных ставках, что делает рыночные тенденции и взаимосвязанные с ними экономические закономерности более достоверными. - Обзор экономики Главные показатели: таблицы Обобщенные данные Площадь, '000 км2 Население (млн) Города Села Столица Жители (тыс.) Валюта (на 01.01.2002) 1 EUR = Эстония Латвия Литва 45 64.6 65 1.4 2.4 3.5 69% 69% 31% Таллинн 31% Рига 67% 33% Вильнюс 398 747 543 15.646 EEK 0.583 LVL* 3.4528 LTL** * В среднем за год ** С 02.02.2002 для Литовского LTL фиксированный курс к EUR составляет 3.4528 Год 1999 ВВП в фактических ценах, (млн. EUR) Эстония Латвия Литва 4878 6672 10001 2000 5575 7459 12138 2001 6172 8255 13267 2002 6806 8910 14648 Год Эстония Прирост ВВП, % Латвия Литва ЕС 1999 2000 -0.6 7.1 2.8 6.8 -1.8 4.0 2.8 3.5 2001 5.0 7.7 6.5 1.6 2002 5.8 6.1 6.7 1.0 Год Эстония Инфляция, % Латвия Литва ЕС 1999 3.3 2.4 0.3 1.2 2000 4.0 2.6 1.4 1.9 2001 5.8 2.5 2.0 2.2 2002 3.6 1.9 -1.0 2.1 Год Эстония Уровень безработицы, % Латвия Литва ЕС 1999 12.2 9.1 8.4 8.7 2000 13.6 7.8 11.5 7.8 2001 12.6 7.7 12.5 7.3 2002 10.3 7.6 11.3 7.6 Источник: Эстонское Статистическое управление; Латвийское Центральное Статистическое управление; Литовский Статистический департамент. СТАВКА Ставки по долгосрочным и коммерческим ссудам, % Год 2000 2001 2002 Ставки по долгосрочным ипотечным ссудам, % 2000 2001 2002 НАЛОГ Подоходный налог (для физических лиц) Налог на прибыль (для юридических персон) Эстония Латвия Литва 10.08 10.3 11.9 9.13 10.4 9.3 8.02 7.4 6.6 10.3 - - 7.8 - - 6.8 - - Примечание Источник: Эстонский банк, ссуды EUR Налоговая ставка, % 26 25 33 - 22 - *0.1-2.0% для сельскохозяйственной земли ** На базе кадастровой стоимости *** Только здания, предусмотренные для экономических целей – основываясь на баллансе Налог на стоимость стоимости прибавленную Налог на землю Налог на строения 18 18 18 0.1-2.5* 1.5** 1.5 - 1.5*** 1*** o Главные показатели: графики o Описание Эстония Большинство аналитиков считает, что сегодняшний потенциал экономического роста в Эстонии составляет 5 – 6%. Наперекор слабому внешнему спросу, прирост внутревалового продукта в 2002 году увеличился на 5.8%. Внутренний спрос и крупный частный сектор проявив активность способствовали приросту. Вместе с некоторыми большими инвестициями (в Эстонском контексте) эти факторы вместе составили больше чем 4% разницу в приросте по сравнению с евро зоной и огромную разницу в приросте по четвертям. Хотя экономический рост сопровождался дефицитом, превышающим 12 % валового внутреннего продукта, Эстония и ее экономика были все более и более стабильными из-за интеграции в Европейский союз и НАТО. Это было поддержано так же правительственным излишком в бюджете на 1.2 % и спадом роста инфляции 3.6 % *. Высокая репутация Эстонии так же отражена в оценках страны, данных, мировыми агентствами ведущими рейтинг. Средневзвешенный уровень роста экономики главных торговых партнеров Эстонии оставался почти на уровне 2001 и был все еще существенно выше чем показатель ЕС. * сравнение показателей за декабрь 2002 года и декабрь 2001 года Источник: Эстонский банк Латвия В 2002 году в народном хозяйстве Латвии продолжался стабильный рост. В связи с большим спросом, увеличение внутреннего валового продукта (ВВП) превысило прогнозируемое значение. Особенно значимый прирост наблюдался во второй половине года, когда увеличение ВВП по сравнению с соответствующим периодом прошлого года достигло 7,8% (в первом полугодии – 4,3%), в целом за год увеличение ВВП составило 6,1%. Увеличился сбор налога с дохода населения, налога на доход предприятия и других налогов. Фискальный дефицит консалидированного государственного бюджета оказался меньше планируемого. Хотя народное хозяйство стремительно развивалось, уровень инфляции по прежнему оставался низким. Уровень инфляции в 2002 году был самый низкий со времени возвращения незавивимости. Увеличению темпов роста народного хозяйства способствовало так же снижение уровня инфляции в странах, являющихся партнерами Латвии по торговле, в связи с этим уменьшились цены на импорт. Количество зарегистрированных безработных в 2002 году уменьшилось на 2,1% и в конце года составило 7,6% от экономически активного населения (в конце 2001 года – 7,7%). В феврале и марте под действием сезонных факторов уровень безработицы вырос до 8,2%, который позднее снизился и в декабре был наименьший с ноября 2001 года. Но все же высокий уровень безработицы во многих регионах Латвии оставался актуальной проблемой. Высокий уровень безработицы сохранялся в Латгале (20-25%), самый низкий в Салдусском и Рижском районах (соответственно 5,5% и 6,4%), в Риге уровень безработицы в декабре был только 3,7%. Увеличение оплаты труда было самое стремительное за последние пять лет. Средняя брутто зарплата достигла 172,78 лат (увеличение по сравнению с предыдущим годом – 8,5%). В 2002 году процентные ставки выдаваемых кредитов сильно уменьшились. Спали процентные ставки на выдаваемые долгосрочные и краткосрочные кредиты в латах. Спаду способствовала монетарная политика Латвийского банка, конкуренция банков и постепенное снижение процентных ставок денежного рынка, к которым привязываются переменные процентные ставки выдаваемых банками кредитов. Более низкие процентные ставки были так же обусловлены изменением сроков выплат заново выданных кредитов, и улучшением качества обеспечения кредитов. Падению взвешенных средних процентных ставок кредитов, выдаваемых в латах, способствовали тенденции мирового денежного рынка к уменьшению процентных ставок. Источник: Латвийский банк. Литва Экономическое и социальное развитие в Литве в 2002 году было напрямую связано с подготовительным процессом вступления в ЕС. Этот многосторонний процесс интеграции, так же как и особенности развития национальной экономики - типичное явление в течении прошлого года. Эксперты в области экономики (источник информации: Вильнюсский банк ) период с 2000 до 2003 года назвали поступательной фазой развития экономики, которая последовала за начальным переходным периодом на пути к рыночной экономике, развитие рыночной инфраструктуры и экономического роста после спада в результате Российского финансового кризиса. Период с 2000 по 2003 год характеризуется так же, и как время, когда государственные органы и частный сектор, учитывая предыдущий опыт, смогли лучше подготвиться к последующему развитию экономики и конкурентноспособности на недавно сформировавшихся рынках. Эксперты этот период характеризуют как время, когда удельный вес качественных факторов преобладает над количественными показателями. Увеличение внутреннего валового продукта (ВВП) в 2002 году было 6.7% и составило 14.648 миллиардов EUR. Вышеупомянутые данные свидетельствуют, что внутренний валовой продукт на одного жителя достиг 4230 EUR. Такой темп развития превысил ранее прогнозируемый, и дает основание предполагать, что такая тенденция сохранится и в ближайшее время. В 2002 году снизилась инфляция и достигла 1% границы. Невзирая на стабильный темп экономического развития, уровень безработицы до сих пор был высоким и составлял 11.3%. Самый высокий уровень безработицы был в сельских районах, где, в сравнении с большими Литовскими городами, бизнес развивается медленнее, вследствии чего не создаются новые рабочие места. В 2002 году увеличение количества банковских ссуд содействовало уменьшению процентной ставки ссуд. Средняя процентная ставка ссуды была 6.6%. На развитие рынка недвижимости значительно повлияли привлекательные ссуды на постройку индивидуальных домов. Прирост средней заработной платы и финансовых возможностей так же было одной из причин для большинства жителей взять ссуду на постройку дома. Эти условия оказали влияние на активность квартирного рынка, преимущественно в крупных городах государства. Источник: Литовский Банк, департамент Статистики - Ограничения на приобретение земли Кто может свободно преобрести недвижимость в Эстонии? Каждой персоне разрешено преобретать недвижимость исключительно, и никак иначе, как в соответствии с требованиями закона. Ограничения есть в отношении преобретения сельскохозяйственных угодий и леса, площадь которых превышает 10 га. Недвижимость в составе которой есть сельскохозяйственные угодья или лесные угодья, площадь которых превышает 10 га, впредь смогут преобретать: 1) граждане Эстонии; 2) иностранные граждане, которые на момент составления договора купли-продажи не меньше трех лет являются постоянными жителями Эстонии и участвовали или в обслуживании леса в соответствии с Лесным законом 9,11 и 16-18§, или в сельскохозяйственном производстве в соответствии с законом Развития села и с 5§ закона о регулировании сельскохозяйственного рынка, и были зарегистрированы в этой области по меньшей мере в течении трех лет, как самозанятые персоны; 3) зарегистрированные в Коммерческом регистре юридические персоны, в статусе которых как вид деятельности включено управление лесом, в соответствии с Лесным законом 9,11 и 16-18§, или сельскохозяйственное производство в соответствии с законом Развития села и с 5§ закона о регулировании сельскохозяйственного рынка, и в чьих отчетах они отображены в течении по меньшей мере трех финансовых лет. Эти же условия надо соблюдать и иностранным юридическим персонам, филиалы которых зарегистрированы в Эстонском Коммерческом регистре. 4) Если персоны немогут выполноть вышеупомянутые требования, они могут приобрести сельскохозяйственные угодья или лес площадью 10 га и больше, только с разрешния районного руководства. Ограничения охватывают территории, на которых, в соответствии с государствееными охранными интересами, персоны, которые не являются гражданами Эстонии или приехали в государство на основе договора (разрешения), не могут приобрести в собственность недвижимость. Это стратегически важные для Эстонии территории, в основном вблизи государственной границы и на небольших островах. Требования нового закона значительно расширят права граждан ЕС и в нем ясно обозначена разница между гражданами ЕС и персонами которые неявляются гражданами ЕС или Эстонии. Латвия В Латвии, в отношении граждан государств – участниц ЕС и юридических персон, зарегистрированных в этих государствах, введены следующие ограничения, в соответствии с которыми вышеупомянутые персоны не могут приобрести в собственность: 1) землю в государственной пограничной зоне 2) землю в природных заповедниках и в других охраняемых зонах на территории природного заповедника 3) землю в Балтийском море и в защитной полосе прибрежных дюн Рижского морского залива 4) землю в защитной полосе публичных водоемов и водотоков, за исключением наделов, на которых в соответствии с территориальным планом самоуправления предусмотрена застройка 5) сельскохозяйственные и лесные угодья, в соответствии с территориальным планом самоуправления 6) землю в государственного значения месторождениях полезных ископаемых В соответствии с изменениями в законе “О приватизации земли в сельской местности”, принятыми в 2003 году 3 апреля, введены ограничения в приобретении сельскохозяйственных и лесных угодий в собственность, на протяжении семилетнего переходного периода, после вступления Латвии в ЕС, вышеупомянутым персонам. Порядок сроков переходного периода, который оговорен в договоре о присоединении Латвии к ЕC, можно продлить, но не дольше, чем на три года. Ограничения не распространяются только на тех граждан государств- участниц ЕС, которые хотят вести в Латвии предпринимательскую деятельность как самозанятые крестьяне и по меньшей мере три года непрерывно проживают в Латвии, а так же по меньшей мере три года подряд активно занимались сельскохозяйственной деятельностью в Латвии. В свою очередь зарегистрированные в государствах-участницах ЕС юридические персоны вообще не смогут в переходный период приобрести в собственность сельскохозяйственные и лесные угодья. Остальную землю (например: для содержания зданий или строительства) в переходный период, так же как сельскохозяйственные и лесные угодья после окончания переходного периода, граждане государств – участниц ЕС и юридические персоны зарегистрированные в этих государствах смогут приобретать в соответствии с Латвийскими законами, так же как и граждане Латвии. Литва Изменения в Конституции от 23 января 2003 года определяют права на преобретение в собственность земли на территрии Литовского государства для физических и юридических персон государств- участниц ЕС. Законодательные акты предусматривают переходный период в течении семи лет, во время которого физическим и юридическим персонам государствучастниц ЕС не будет прав на приобретение сельскохозяйственных угодий и леса. Исключения предусмотрены для иностранцев, которые были постоянными жителями Литвы не менее трех лет и были задействованы в сельскохозяйственном производстве как юридические персоны или в составе других организаций, для которых на территории Литовского государства основаны представительства или их филиалы, и это означает, что эти персоны могут приобрести землю в собственность без задержки. Сейчас нет особых условий и ограничений на преобретение земли для других(“несельскохозяйственных”) целей для физических и юридических персон государствучастниц ЕС, предостовляя этим персонам такие-же условия на покупку недвижимости как и для граждан Литовского государства. В 2003 году 23 февраля вступил в силу временный закон о приобретении сельскохозяйственных угодий, который указывает на многие ограничения для персон при приобретении земли в собственность. Одинаковые ограничения при приобретении земли в собственнтсть будут в силе как для физических так и для юридических персон государствучастниц ЕС. Упомянутый временный закон определяет следующие требования: - Приобретая сельскохозяйственные угодья у физических лиц должен быть сертификат, который свидетельствует, что данное лицо имеет по крайней мере двухлетний опыт в области сельскохозяйственного производства, а так-же диплом о наличии у данного лица сельскохозяйственного образования выданного Литовским государством или государством ЕС, или об участии данного лица в сельскохозяйственном производстве на площади не менее 3 га в течении по крайней мере 5 лет, при осуществлении проверки профквалификации; - Физическому лицу, которое преобрело сельскохозяйственное угодье площадью не меньше 10 га, надо поселиться на постоянное жительство на административной территории, где находится этот участок; - Максимальная площадь сельскохозяйственной земли, которую могут приобрести граждане – 300 га, юридические персоны участвующие в сельскохозяйственном производстве – 2000 га, остальные юридические персоны – 1000 га. - Год 1999 2000 2001 2002 Рынок земли o Активность на рынке земли с 1999 – 2002 год Купля – продажа земли в 1999 – 2002 годах (земля с и без строений) Общее кличество сделок по купли – продажи земли Эстон ия 6310 9565 10803 8668 Латви я 9061 10991 11364 13680 Литва 17727 20655 22596 23798 Общая сумма по сделкам купли – продажи земли, (млн.) Эстон ия 270.0 436.4 607.5 818.3 Латви я 126.6 165.4 173.2 279.3 Литва* 96.0 92.3 110.8 163.1 Общее количество зарегистрированных земельных участков (тыс.) Эстон Латви Литва ия я 182.6 788.2 752.8 277.5 823.0 854.8 386.2 849.4 950.5 415.2 867.2 1073.2 * Прирост в 2002 году образовался не только из–за прироста общей суммы сделки, но и благодаря сохраненной структуре данных в базе данных, начиная с момента, когда в ней были зарегистрированы первые сделки. Сделки с землей под индивидуальную застройку в 1999 – 2002 годах (земля с и без строений) Год 1999 2000 2001 2002 Эстония Латвия Литва 2022 3162 3592 3973 4720 4582 5517 8927 8042 8476 9659 Площадь земли задействованная в сделках и общая зарегистрированная площадь земли в 1999 – 2002 годах (земля без строений) Год 1999 2000 2001 2002 Эстония Общ ая Общая площ площад Общее адь ь количес прод зарегис тво анно трирова сделок с й нной землей земл земли и (тыс. га) (тыс. гa) 3318 45.2 2304.6 4962 62.6 2583.8 5651 68.4 2862.0 8770 3123.0 Латвия Общее количес тво сделок с землей Литва Общая Общая Общая Общая площадь Общее площадь площадь площадь зарегистр количеств зарегистр проданно проданно ированно о сделок с ированно й земли й земли й земли землей й земли (тыс. гa) (тыс. гa) (тыс. га) (тыс. га) 5270 6560 6718 7701 53.3 63.5 64.1 83.1 2834.6 3095.1 3295.1 2228.4 17697 20626 22596 23798 51.4 62.6 66.5 73.3 1997.8 2298.2 2537.2 2793.8 o Цены на землю: таблицы Купля – продажа земли в 2002 году Цель использов ания L R C&I A&F O Эстония Латвия Литва 8770 5421 7701 3333 441 1545 660 23798 5520 130 3693 86 Ссылка: L – земля без строений для всех целей использования (включает сельскохозяйственные и лесные угодья, землю под индивидуальную застройку и другие незастроенные земли) , C & I – земля с комерческой или производственной застройкой, R – земля с индивидуальнй застройкой, A&F – сельскохозяйственные и лесные угодья с постройками, O – земли с другими постройками и земли со смешанными целями использования. В Литовском случае сюда включены садовые площади, необходимые для обеспечения количества данных при сравнении с другими государствами. Средние цены на землю в городах, EUR/м² Город Земля под индивидуальную застройку (EUR/м2) Доминирующ ий интервал* Средняя цена Таллинн 20-60 (100) Тарту 10-20 (30) Пярну 10-30 (100) Рига 1-14 (7.5) 14 Юрмала 1-13 (7.5) 15 Вентспил 1-3 (2) 3.5 с Лиепая 1-5 (3.5) 7 Вильнюс 5-80 19.5 Каунас 3-30 5.5 Клайпеда 5-40 10.7 * В скобках – доминирующая цена Земля под коммерческую застройку (EUR/м2) Земля под производственную застройку (EUR/м2) Доминирую Средняя щий цена интервал* 15-20 (30) 4-6 (10) 4-6 (10) 1.5-26 (15) 21 - Доминирующ ий интервал* Средняя цена 20-100 (700) 10-70 (200) 10-50 (130) 2-43 (23) 5.5-17 (10.5) 31 11 3-8.5 (7) 7.5 - - 13-22.5 (17) 10-70 10-40 24-56 21.5 39.4 16.4 34.8 4.5-6.5 (5.5) 7-60 - 4.5 34 - Средние цены на землю в сельских районах, EUR/гa/м² Территори я Север Эстонии Юг Эстонии Запад Эстонии Земгале Курземе Видземе Земля под индивидуальную застройку (EUR/м²) Доминирую Средняя щий цена интервал* Сельскохозяйственны е угодья (EUR/гa) Лесные угодья (EUR/гa) Доминирую щий интервал* Средняя цена Доминирующ ий интервал* Средняя цена 224-371 287 505-1598 1217 0.5-12 7 179-332 229 447-1150 886 0.4-3 2 89-224 159 352-959 766 0.5-3 2 340 190-520 (380) 640 0.5-2 (1.5) 1.5 260 170-480 (310) 575 0.3-0.6 (0.5) 0.7 270 170-660 (455) 730 0.3-0.9 (0.6) 1.5 120-440 (300) 520 0.2-0.3 (0.3) 0.3 170-980 990 - 4 170-980 490 - 1.6 170-810 420 - 2.3 - 290-560 - 0.1-1.3 270-410 (330) 120-270 (210) 160-380 (230) 85-150 (130) Латгале 160 Вильнюсск 160-870 1350 ий округ Каунасский 140-810 340 округ Клайпедски 170-750 570 й округ Остальные 160-450 * В скобках – доминирующая цена Описание Эстония Сделки с землей в 2002 году В регистре по сделкам в 2002 году были получены данные примерно о 2404 сделках с приносящей прибыль (ценной) землей. Из них 1753 сделки с землей без улучшений (без строений ), из которых 700 включены в анализ. В сравнении с 2001 годом, количество сделок значительно уменьшилось. Причина такого спада в том, что в 2002 году регистр по сделкам получил данные только по сделкам, на охраняемых природных территориях или на территориях на которых находятся охраняемые природные территории и охраняемые согласно закону “Об охране береговой линии и залива”. На этих территориях государство имеет преимущественное право покупки. В основном в обзор включены сделки по основному делению земли (пахотная земля и лесные угодья). Были отобраны сделки площадь которых превышает 2 га, и к тому же площадь земли, предусмотренная для других целей использования не превышает 10%. Обзор отобранных данных по сделкам отображен в таблице. Данные цены достаточно трудно сравнить с предыдущим годом, так как в среднем встречаемость таких сделок в 2 раза меньше, что в свою очередь ограничивает количество рассмотренных сделок, к тому же нередко цена на землю зависит от расположения продаваемого земельного участка а не от цели его использования. Например, на Пандиверской Национальной территории с охраняемыми водными территориями, где зарегистрировано наибольшее количество сделок с пахотными землями, государство чаще всего использовало преимущественное право покупки. Остальная часть сделок была заключена с землей, расположенной на берегу водоемов и были включены в анализ земли под жилую застройку. Анализ доступных данных показывает разницу цен на пахотные земли и лесные угодья в сравнении с 2001 годом. Хотя колебание цен было велико, в случае с пахотными землями это можно объяснить различием в показателях плодородности почвы и нежеланием покупать землю в регионах с не очень хорошей сельскохозяйственной землей. В случае с лесными угодьями, низкие цены наблюдались в основном за почти вырубленный лес, или в случае, когда показатели качества леса были низкими. В регистре по сделкам зарегистрированы 152 сделки с землей под застройку без улучшений, из которых 139 использованы в анализе. Ценные(несущие прибыль) сделки с землей под застройку в основном были заключены в сельских районах ( в охраняемых природных территориях или около водоемов). В этих случаях во многих местах государство использовало преимущественное право покупки, в свою очередь вблизи городов практически нет сделок с землей под застройку. Поэтому количество сделок по сравнению с 2001 годом значительно меньше и полностью не отражают рынок земли под жилую застройку. Цены на землю были достаточно стабильными, и нет повода прогнозировать бурный рост цен, который может быть вызван вступлением государства в Европейский Союз. Если рост цен и произойдет, то только на территориях где они могут быть выше ( в основном в больших городах), на остальных территориях рост цен не наблюдался достаточно долго. Земли под индивидуальную застройку. При увеличении объемов строительства, появился интерес к так называемым необработанным (неосвоенным) землям. Доступность такой земли на рынке, в сравнении с потребностью в ближайшем будущем, достаточно хороша, таким образом нет никакого фактического дефицита земли, который мог бы поднять цены. По сравнению с прошлым годом самое большое повышение цен на землю под жилую застройку было в городе Тарту. Это происходит из-за активного строительства жилых домов, и в связи с этим улучшением качества земельных участков. Земля под коммерческую застройку. Наблюдается недостаток земли под коммерческую застройку в центре больших городов, так как, допустимая плотность застройки не соответствует площади продаваемых участков. Надо отметить, что зарегистрировано только несколько таких случаев, так что нет основания для фундаментальных выводов. Цены в пригородах до сих пор остаются стабильными. Земля под производственную застройку. Цены остались неизменными. Спрос наблюдается только на некоторых привлекательных для этой цели территориях - прежде всего на уже развитых индустриальных территориях и на новых, расположенных недалеко от главных дорог, территориях. Латвия Рынок сельскохозяйственных и лесных угодий. Государственная земельная служба в 2002 году зарегистрировала в базе данных по сделкам с недвижимостью примерно 3900 сделок(купли – продажи и аренды) по Латвии с землей, у которой основной вид использования – сельское хозяйство, и примерно 1700 сделок с землей, у которой основной вид использования – лесное хозяйство. В частности, было зарегистрировано 900 сделок по аренде сельскохозяйственных угодий. Можно добавить, что количество сделок с сельскохозяйственными и лесными угодьями в 2002 году, по сравнению с предыдущим годом, увеличилось на 18%. Средняя рыночная стоимость земель пригодных для ведения сельского хозяйства в Латвии составляет 264 EUR/га – практически сохранилась на уровне предыдущего года. Средняя площадь земли принявшей участие в сделках составляет 14 га. Средняя рыночная стоимость лесных (вместе с лесонасаждениями) угодий в Латвии составляет 630 EUR /га – на 13% выше, чем средняя рыночная цена в 2001 году. Средняя площадь земли принявшей участие в сделках составляет 13 га. Амплитуда колебаний арендной ставки на сельскохозяйственные угодья по прежнему достаточно большая: от 4 EUR/га в год (в Латгалии) до 50 EUR/га в год (в Земгале). Анализируя амплитуду арендных ставок на сельскохозяйственные угодья в Латвии и активность на сельскохозяйственном рынке недвижимости в отдельных районах Латвии, прослеживается довольно тесная связь между рыночными ценами и активностью рынка, в зависимости от общего уровня экономического развития территории, степени окультуривания сельскохозяйственных угодий и количеством пахотных массивов, а так–же расположением недвижимости относительно столицы государства. Наибольшая активность наблюдается в центральных Земгальских районах, где так же и самые высокие цены в Латвии (в среднем 420 EUR/га). В 2002 году сельскохозяйственный рынок недвижимости в Латвии активизировался за счет увеличившегося интереса совместных Латвийских и иностранных фирм к данным землям, а так же в некоторых местах – за счет государственной программы долгосрочного кредитования на приобретение сельскохозяйственных угодий. Цены на лесные угодья прямым образом связаны с реальной стоимостью лесонасаждений (древесины), а так же качеством подъездных дорог и расстоянием до лесоперерабатывающих предприятий или других лесозакупочных мест. Часто в регионах активно работают закупщики леса, которые и регулируют ценовой уровень. Рыночная стоимость сульскохозяйственных и лесных угодий при сделках купли– продажи отражена в таблице по областям. Рынок земельных участков предназначенных промышленную застройку в городах. под жилую, коммерческую и В 2002 году, так же как и в предыдущем году наибольшей активностью и высокими ценами выделялся рынок земельных участков предназначенных под жилую застройку в Риге, Юрмале и Рижском районе, где данный сегмент рынка наиболее широко представлен. Как в Риге, так и в Юрмале амплитуда цен на земельные участки предназначенных под жилую застройку достаточно большая, но нужно отметить, что в этом году в Риге средняя цена на земельные участки (по статистике) немного снизилась, это свидетельствует о том, что снизилось количество сделок по завышенным ценам, в свою очередь – доминирующая цена – увеличилась, что напрямую связано с ограниченным предложением земельных участков в пределах города. Средняя стоимость земли под жилую застройку в Риге составляет 13,7 EUR/ м2, а в пользующихся спросом районах Риги достигает 40 EUR/м2. Свободные земельные участки под застройку в основном предлагаются на окраинах или недалеко от границы города, и цена на них зависит от наличия коммуникаций и состояния подъездных дорог. В Юрмале средняя стоимость земельных участков предназначенных под жилую застройку составляет 14,6 EUR/м2. В общем, можно сказать, что средняя продажная стоимость осталась на уровне предыдущего года. Сохраняется большой спрос на земельные участки в дюнной зоне, цена на которые колеблется около 100 EUR/м2. В Елгаве, Лиепае и Вентспилсе средняя стоимость земельных участков под жилую застройку составляет 3,5 EUR/м2 – 7,2 EUR/ м2. Стремительный рост цен в 2002 году наблюдался в Лиепае, который обусловлен благоприятными условиями кредитования и выросшими объемами строительства, и одновременно ограниченным предложением свободных земельных участков под жилую застройку. В остальных городах Латвии средняя стоимость земельных участков предназначенных под жилую застройку составляет 0,26 EUR/м2 – 2,90 EUR/ м2. Сделки с земельными участками предназначеннми под коммерческую и производственную застройку в основном имеют место в таких крупных городах Латвии как Рига, Лиепая, Даугавпилс, Вентспилс и Юрмала. В сравнении с предыдущим годом цены на земельные участки предназначенные как под коммерческую так и под производственную застройку ощутимо выросли. Например, в Риге средняя стоимость земельных участков предназначенных под коммерческую застройку составляет 30,9 EUR/м2, а в центре города достигает 500 EUR/м2. В Лиепае средняя стоимость таких земельных участков составляет 21,1 EUR/м2. Прирост цен в обоих городах составил около 25%. Средняя стоимость земельных участков предназначенных под производственную застройку в Риге составляет 21,1 EUR/м2, в Лиепае 4,6 EUR/м2. В обоих городах средняя стоимость земельных участков предназначенных под производственную застройку практически удвоилась. Рынок земельных участков предназначенных под застройку в сельской местности. В сельской местности стоимость земельных участков предназначенных под жилую застройку отличается, как в разных областях Латвии, так и в пределах одной области. На стоимость земельных участков влияет расположение относительно берега моря, а так–же относительно других привлекательных мест, расстояние до Риги и других крупных городов и уровень социально–экономического развития области. Так, например, в волостях Рижского района средняя стоимость земельных участков предназначенных под жилую застройку составляет 1.00 EUR/м2 – 11.5 EUR/ м2, что подтверждает влияние вышеупомянутых факторов на рыночную стоимость земли. В Курземских волостях цена земельных участков предназначенных под жилую застройку составляет 0.20 EUR/м2 – 5.00 EUR/м2, в Земгальских волостях – 0.17 EUR/м2 – 1.20 EUR/м2, в Видземских волостях – 0.20 EUR/м2 – 5.00 EUR/м2 и в Латгальских волостях – 0.17 EUR /м2 – 0.45 EUR/м2. Общие средние цены земельных участков предназначенных под жилую застройку по областям представленны в таблице. Цены на земельные участки предназначенные под коммерческую застройку практически не отличаются от цен на земельные участки предназначенные под жилую застройку, так как спрос не превышает предложение. Стоимость 1м2 земельного участка предназначенного под промышленную застройку ниже стоимости участка предназначенного под жилую застройку, так как для промышленной застройки используются земельные участки с большей площадью. Литва До сих пор в Литве продолжается восcтановление прав собственности на землю. В конце 2002 года в частной собственности находилось 1073.2 тысячи земельных участков, число которых в течении года выросло на 13% (для сравнения: в 2001 году на 11%). Площадь земли находящейся в частной собственности составляла 2793.8 тысяч гектар и увеличилась так же, как и в 2001 году на 10%. В общей сумме находящаяся в частной собственности земля занимает 42.8% от территории государства – из которых используемая в сельском хозяйстве земля занимает 42.8% от имеющейся в государстве общей площади земли используемой в сельском хозяйстве, лесные угодья - 23.6% от имеющихся в государстве общей площади лесных угодий, земля под индивидуальную застройку – 50% от имеющейся в государстве общей площади земли предусмотренной под жилую застройку. Общее количество сделок с земельными участками в 2002 году увеличилось на 8%, из них с участками под застройку на 15.8%, c сельскохозяйственной землей на 3.9%, с лесными угодьями на 9.5%. Уровень прироста остался неизменным в сравнении с прошлым годом. Земельный рынок развивается медленно, то же самое можно сказать и об объединении используемых в сельском хозяйстве земель и об реконструкции ферм. Несмотря на то, что в большинстве самоуправлений уровень цен вырос, но в совокупности он по-прежнему остается достаточно низким. Земля под индивидуальную и коммерческую застройку в городах По неполным данным за 2002 год с незастроенной землей, предусмотренной для строительства жилья, произошло 4139 сделок. Земельные участки под жилую застройку в большинстве случаев проданы в больших городах, таких как Вильнюс, Каунас и Клайпеда. Самый активный рынок земельных участков под застройку наблюдается на окраине городов, т.е.в относительно новых жилых районах, которые находятся в стадии развития и где земля дешевле в сравнении с центральной частью города. Цена на пригородные земельные участки в большинстве случаев зависит от развитости инфраструктуры, наличием коммуникаций ( газо – и водоснабжение), наличием общественного транспорта, ландшафта и других факторов. Вопреки растущему городу, в предместьях наблюдается тенденция к уплотнению. Это процесс, когда земельные участки под постройку индивидуальных или многоквартирных домов создаются в центре городов, или в привлекательных, уже существующих городских районах. Люди отдают предпочтение жилью недалеко от центра города, избавляясь таким образом от необходимости развития инфраструктуры, что всегда приходится делать жителям новых районов. Спрос на свободные участки земли в центре городов очень большой и их нехватает, поэтому цены очень высокие, особенно в Вильнюсе. В 2002 году количество сделок по купле-продаже земли под индивидуальную застройку вырос на 9.5% ( 588 сделок). Средняя цена была примерно 19.48% EUR/м2. В сравнении с 2001 годом она выросла на 23%. Медиана была 9.46 EUR/м2. Средняя цена получена на основании пяти сделок в престижных, близких к центру районам, таких как Жверинас (121.6 EUR/м2 ). Но на окраинах города цены отличаются достаточно сильно. Средняя сена в микрорайоне Антакалнис возле дороги Неменчине составляет 54.8 EUR/м2 ( 18 сделок), вдоль шоссе Укмерге (в Байорай Висорияй) средняя цена была 18 EUR/м2 (36 сделок), в Таранде, Гинейтишкес, Павильонис – 8.3 EUR /м2 (60 сделок), ближе к Жалей Ежерай, Веркияй, Балсияй, средняя цена была 8.4 EUR / м2 (25 сделок), в направлении Тракая, Пагиряя, Тракай Воке – 2.3 EUR /м2 (34 сделки). В Каунасе количество купле продаж с землей под индивидуальную застройку возросло на 23% ( по неподтвержденным данным 429 сделки). Цена в среднем упала на 3.7% и составила 5.57 EUR/м2, мода – 4.12 EUR/м2 . Сюда не включены сделки в центре города. Самая высокая цена зарегистрирована на Саванорской авеню - 46,4 EUR/м2, несколько в Жалиакалнисе и Эйгуляе 26-28 EUR/м2. Большинство сделок произошло на окраинах, где цена в сравнении с 2001 годом во многих местах выросла на 17%. Средняя цена в недавно обжитых микрорайонах примерно 4 –10 EUR/м2. В Клайпеде произошло 89 сделок с земельными участками под индивидуальную застройку, средняя цена составила 10.4 EUR/м2, оставшись на уровне 2001 года. В центре города, где новые земельные участки формируются около уже существующих построек, цены намного выше и достигают 32 EUR/м2. В предместьях Клайпеды самый активный рынок земли наблюдался в направлении Паланги. Средние цены в некоторых микрорайонах, в сравнении с 2001 годом выросли на 1 – 28% и составили 5 – 10 EUR/м2. Рынок земельных участков под коммерческую застройку в обозреваемый период был неактивен. Больше всего, такие сделки зарегистрированы в Каунасе, 26 сделок в пределах от 10 до 34.6 EUR/м2. В свою очередь в Вильнюсе зарегистрированы только четыре сделки, средняя цена которых составила 39.3 EUR/м2. Больше всего сделок с землей под строительство многоквартирных домов зарегистрировано в Вильнюсе – примерно 50 случаев со средней ценой 113.4 EUR/м2, в Клайпеде 4 сделки со средней ценой 38.2 EUR/м2. Только в Каунасе зарегистрировано несколько сделок с землей под производственную застройку, со средней ценой 34.2 EUR/м2. Земли под индивидуальную застройку в сельской местности Как уже было сказано выше, земля под индивидуальную застройку пользуется спросом только вблизи больших городов и в местах пригодных для отдыха. Общее количество сделок возросло на 18.7%. Большинство сделок зарегистрировано в близлежащих от Вильнюса сельских самоуправлениях (298, прирост на 30.9%), в близлежащих от Каунаса сельских самоуправлениях (205, прирост на 44.9%), в близлежащих от Паневежиса сельских самоуправлениях (47, прирост на 23.4%). Примерно 10 – 20 сделок зарегистрировано в самоуправлениях, где земельные участки покупаются для развития сельского туризма ( как места отдыха горожан ). 1 – 2 сделки зарегистрированы почти в каждом самоуправлении. Средний прирост цен в вышеупомянутых самоуправлениях следующий – в окрестностях Вильнюса 37.7% ( на 4.5 EUR/м2), в прилегающих к Клайпеде сельской местности 13% (на 3.2 EUR/м2), в окрестностях Каунаса – 9.4 % (на 1.81 EUR/м2 ), в Тракайском самоуправлении – 1.8% (на 1.37 EUR/м2 ). В общем средние цены по самоуправлениям выросли на 0.5 – 2.6 EUR/м2, в поселках 0.2 –1.64 EUR/м2. Сельскохозяйственные и лесные угодья В 2002 году продано 8151 участков с сельскохозяйственными угодьями ( взяты во внимание только те земельные участки, площадь которых превышает 1 га ), т.е. на 11% больше чем в 2001 году. Общая площадь проданных сельскохозяйственных угодий в сравнении с 2001 годом возросла на 10%, средняя проданная площадь осталась неизменной – 5.9 га. Больше всего сельскохозяйственных угодий продано в Шакяйском, Расейнском, Кедайнском и Шауляйском сельском самоуправлении. Средние цены выросли в Шакяйском сельском самоуправлении - 13% (на на 350.63 EUR/га ), в Шуляйском сельском самоуправлении – 4% (315 EUR/га), в Кедайнском сельском самоуправлении – 15% (271EUR/га), в Рассейнском сельском самоуправлении – 6% (199 EUR/га). Самые высокие цены на сельскохозяйственные угодья зарегистрированы в Вильнюсском районе, т.е.в прилегающих к Вильнюсу сельских территориях (Тракайском и Электреняйском сельских самоуправлениях) на которые влияет близость столицы и возможность использовать землю для рекреации. Средние цены в прилегающих к Вильнюсу сельских территориях выросли на 10% и достигли 4386 EUR/га. На территории Тракайского сельского самоуправления статистическая средняя цена уменьшилась на 10% (1645 EUR/га), в Электреняйском сельском самоуправлении – средняя цена выросла на 15% (1279 EUR/га ). Самый активный рынок сельскохозяйственных угодий был в Клайпедском сельском самоуправлении, где средняя цена выросла на 72% (1212 EUR/га). Общее количество сделок с лесными угодьями увеличилось на 17% ( взяты во внимание только те земельные участки, площадь которых больше 1 га). Общая проданная площадь составляет 20.8 тысяч гектар ( увеличилась на 14% по сравнению с 2001 годом). Средняя площадь участка осталась почти неизменной – близко к 5.4 га. Большинство земельных участков продано в Паневежисском, Тельшяйском, Шауляйском районах. Средняя цена в Паневежесском районе увеличилась на 8% и составила 387 EUR/га, в Тельшяйском районе увеличилась на 8% и составила 330 EUR/га, в Шауляйском районе увеличилась на 8% и составила 310 EUR/га. Самые высокие цены на землю зарегистрированы в Вильнюсском районе – в среднем 733 EUR/га, в Утенском районе – 634 EUR/га, в Клайпедском районе – 660 EUR/га. - Рынок жилых домов и квартир o Цены: таблицы Средние цены на квартиры в Таллинне, Риге и Вильнюсе в 1999 – 2002 годах (EUR/м²) Город Таллинн Рига Вильнюс Город Центр Таллинна Центр Риги Центр Вильнюса 1P 1999 200 517 2P 1999 250 508 1P 2000 270 436 2P 2000 300 405 1P 2001 341 350 405 2P 2001 388 400 398 1P 2002 443 450 407 2P 2002 452 520 435 1P 1999 2P 1999 1P 2000 2P 2000 1P 2001 2P 2001 1P 2002 2P 2002 - - - - 424 584 635 668 650 680 700 730 750 800 850 900 663 730 648 656 654 648 627 646 Средние цены за 1 м2 индивидуальных домов и квартир (EUR/м²) Город Таллинн Центр Таллинна Тарту Пярну Центр Риги Рига Юрмала Вентспилс Вильнюс Центр Вильнюса Каунас Клайпеда 1-2 комнатные квартиры 450-900 550-1800 200-850 250-1000 430-1030 220-650 190-1030 80-220 300-700 330-1300 150-580 150-750 3-4 комнатные квартиры 400-890 500-1800 170-800 220-900 430-1200 220-600 170-1050 80-270 300-700 440-1200 150-580 150-750 Индивидуальные дома 450-1100 250-900 300-950 450-1400 600-1050 100-530 200-800 150-500 200-600 Описание Эстония Рынок движимого имущества (квартир) Согласно зарегистрированному в 2001 году количеству сделок, наиболее активным был рынок жилья. В 2002 году Эстонское Земельное Управление зарегистрировало в базе данных 15013 сделки с движимым имуществом на сумму 3737611217 ЕЕК. Почти 90% от всех сделок были сделки с квартирами. Причина тому – активный квартирный рынок, а так же факт, что в ходе земельной реформы уменьшилось число движимого имущества, в основном количество индивидуальных домов. Основная часть сделок, почти 50% произошла в Гарьюма, а так же большая часть сделок заключена в Таллинне или его окрестностях. Гарьюма последовал за Ида – Вирума, где заключено почти 20% сделок. Большое количество сделок на этой территории объясняется медленным ходом земельной реформы и поэтому количество сделок с движимым имуществом больше, чем с недвижимым имуществом. В связи с низким спросом, рост цен на квартиры в так называемых “спальных” районах в 2002 году умеренный (5-7%). В сравнении с 2001 годом цены на квартиры в среднем выросли благодаря появившимся на рынке новым проектам жилых домов. Несмотря на то, что на рынке появилось много новых квартир, спрос на них остается достаточно высоким, в связи с чем началось проектирование и реализация домов в центре города и его окрестностях. В некоторых случаях квартиры были выкуплены еще в недостроеных домах. Относительно уровня цен, квартирный рынок в Старом городе Таллинна отличен, и показывает постоянно растущую тенденцию. Если в 2001 году максимальная цена за квадратный метр была до 1500 EUR, то в 2002 году она составила уже 1800EUR. Некоторые сделки превысили даже этот ценовой уровень. В связи с продвижением земельной реформы рынок индивидуальных домов, проданных как движимость фактически прекратил существовать в Таллинне. Существует большой спрос на индивидуальные дома, расположенные в "зеленых" районах Таллинна или на побережье вблизи Таллинна. В Эстонской, так называемой “летней” столице – Пярну, квартирный рынок стал значительно привлекательней, вследствии приемлемой банковской политики в кредитовании, в результате которой были осуществлены многие проекты многоквартирных домов в этом городе. Ценовой уровень на новые квартиры, расположенные на побережье или недалеко от побережья, достиг ценового уровня в Таллинне, и доходит до 1000 EUR за квадратный метр. В последние годы даже в Тарту квартирный рынок показал растущую тенденцию, однако ценовой уровень на новые квартиры все еще на 10-20 % ниже чем на подобные квартиры в Таллинне. В сравнении c другими Эстонскими городами, в Нарве зарегистрировано меньше всего сделок. Большая часть квартир проданы в домах построенных в 1970 – 1980 годах, в среднем за 100 EUR/м2. Латвия Рынок жилья В 2002 году рынок жилья в Латвии продолжал стабильно развиваться. Наибольший прирост цен наблюдался на вторичном рынке типовых квартир, который к концу 2002 года в Риге составил 120%. В остальных городах Латвии прирост цен на типовые квартиры составил от 10 до 50%. Так, цены на типовую 2–х комнатную квартиру в Риге в течение года варьировались от 300 до 600 EUR /м2. Существенное влияние на рост цен на квартирном рынке оказывает банковская политика, стимулирующая рынок снижением процентной ставки и увеличением срока кредита. Рост цен на типовые квартиры увеличил спрос на индивидуальные дома. Несмотря на то, что в 2002 году объемы строительства на данном сегменте рынка увеличились, цены продолжали ползти вверх. Так, в 2002 году на строительство новых индивидуальных домов было выдано 66% от общего количества разрешений на строительство, а в 2001 году – 61%. Наибольшее количество разрешений на строительство индивидуальных домов в 2002 году было выдано в Рижском районе – 48%, в Риге таких разрешний было выдано 10%, в Юрмале – 6%, в Огрском районе – 5%, в Елгаве –3%, в Тукумском районе –3%, в Лимбажском районе – 2%, в Цесиском районе – 2%. Литва В 2002 году общее количество сделок увеличилось на 3.4% и составило 28339.Больше всего сделок по купле – продаже квартир зарегистрировано в Вильнюсе, Клайпеде и Каунасе. Общее количество сделок с двухкомнатными (самыми популярными) квартирами увеличилось на 5.1%, с трехкомнатными – на 3.3%, с четырехкомнатными – на 8.7%. В свою очередь количество сделок с однокомнатными квартирами уменьшилось на 2.6%. В Вильнюсе цены на квартиры в среднем увеличились на 5.4% (в среднем на 420 EUR/м2), В Клайпеде - на 11.5% (в среднем на 320 EUR/м2). Цены на двухкомнатные квартиры в Вильнюсе и Клайпеде (рынок этих квартир был неактивен) соответственно увеличился больше чем на 9% и 13.7%. В Каунасе, общие средние цены снизились на 4.6% (210 EUR/м2), средние цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры снизились на 6.9%, в то же самое время цены на трех- и четырехкомнатные квартиры остались прежними. Самые высокие средние цены зарегистрированы в Неринге - 590 EUR/м2, самые низкие - в Висагине – 46.5 EUR/м2. Цены на квартиры в городах, расположенных недалеко от крупных городов значительно выше, чем в городах стоящих особняком или в населенных пунктах. Например, недалеко от Вильнюса (в Лентварисе) средняя цена была 190 EUR/м2 (увеличилась на 11%), в Тракае – 284 EUR/м2( уменьшилась на 14%), в Грагждае (недалеко от Клайпеды) – 200 EUR/м2 (увеличилась на 12%), в Гарлиаве ( недалеко от Каунаса) – 146 EUR/м2(снизилась на 9.7%). Цены в упомянутых городах варьируют в пределах от 20 до 150 EUR/м2. Средняя цена в Вильнюсе, исходя из 121 сделки с индивидуальными домами была 444.7 EUR/м2, в Каунасе из 46 сделок – 206 EUR/м2. Из них в Клайпеде 100% проданных домов были полностью достроены, в Вильнюсе – 55% недостреных, в Каунасе – 37% недостроенных домов. (В среднем цены в Вильнюсе и Клайпеде выше чем средние цены на квартиры, отчасти потому – что были проданы новые здания и в их стоимость была включена земля). Некоторые собственники продали дома в престижном районе Жверинас (5 сделок в среднем по 149321 EUR), где сделки заключены в основном из-за привлекательного месторасположения земельных участков, позже снося старые деревянные постройки, на их месте возведут новые современные дома. В другом престижном жилом районе Антакалнис заключено 12 сделок по более высоким ценам – в среднем 227225 EUR. В окрестностях Вильнюса средняя цена на индивидуальные дома (16 сделок) была 124548 EUR, дальше от центра в направлении района Жалейи Ежерай заключены 20 сделок в среднем 71523 EUR. Цены в Каунасе ниже, так в престижном районе Жалиакалнис зарегистрировано 46 сделок, в среднем по 72405 EUR за одну собственность. - Аренда нежелых помещений o Арендные ставки: таблицы Арендные ставки на нежелые помещения (EUR/м²/в год) Таллинн Центр Таллинна Тарту Пярну Центр Риги Рига Лиепая Вентспилс Вильнюс Центр Вильнюса Каунас Клайпеда o Офисы 60-170 45-135 45-95 115-310 60-130 15-210 20-65 42-140 140-209 17-140 51-209 Магазины 155-400 75-210 75-200 250-500 120-210 10-130 10-140 70-167 125-556 35-416 70-277 Склады 25-60 12-25 12-30 15-70 2-7 10-35 14-55 28-70 14-70 20-42 Описание Эстония Офисные помещения Арендные ставки стабильные, но в Таллинне местами чувствуется тенденция на снижение, указывая на возможный спад арендных ставок. Основание для такого прогноза - сравнительно большое предложение (в центрах городов в среднем свободны 10-15% офисных помещений высокого качества), увеличиваются строительные объемы и на рынок входят новые проекты со спекуляционно низкими арендными ставками, к тому же такая тенденция может повлиять и на развитие уже существующих объектов. Незначительные изменения в ближайшем будущем возможны в Пярну и Тарту. Помещения под магазин В больших Эстонских городах идет активное строительство помещений под магазины. В течении многих лет говорится о возможности перенасыщения данного сегмента рынка, но до сих пор этого не произошло. Все новостройки находят пользователей и вакантных мест нет. Существует единственная проблема с небольшими помещениями (магазинами), которые, как закон, не могут соревноваться с новыми магазинами по причине качества строительства. В следующем году, в Таллинне, планируется сдать в эксплуатацию (предложить на рынок) еще 100000м2 новых площадей, что определенно повлияет на уже существующие объекты. В Пярну и Тарту строительство таких объектов не так активно, поэтому здесь не планируется значительное изменение активности в ближайшем будущем. Производственные помещения и склады. На сегодняшний момент в Таллинне происходит интенсивная застройка трех производственных территорий. Все строительство происходит в связи с двухсторонней заинтересованностью, а не в спекуляционных целях и поэтому существенно не влияет на уже существующий рынок. Спрос все так же сконцентрирован на ограниченных территориях, что по-прежнему является фактором логически влияющим на рынок. Несмотря на то, что размещению новостроек дано предпочтение у входящих в город главных дорог, в случае уже имеющихся зданий существенным фактором является их расположение. Самый большой спрос все-таки на здания и помещения универсального использования. Латвия Рынок нежилых помещений. В 2001 году наметилась тенденция развития рынка торговых площадей, которая в 2002 году приобрела крупные масштабы. В сравнении с 2001 годом объемы строительства площадей предназначенных для розничной и оптовой торговли в Латвии увеличились в 1,4 раза. Такие крупнейшие сетевые компании, как RIMI, Nelda, Mego, Vilniaus prekyba (T–Market и Maxima), открыли, или строят сетевые магазины практически во всех крупных городах Латвии. Спрос на торговые площади в супермаркетах достаточно велик, что соответственно влияет на размеры арендных ставок. Колебания арендной ставки в супермаркетах составляет от 20 до 45 EUR/м2 и может варьироваться в зависимости от занимаемой площади и этажа. Стремительно развивающийся рынок торговых площадей повлeк за собой и рынок складских и производственных помещений. Появился спрос как на аренду, так и на покупку площадей, которые можно использовать в складских целях. Ставки аренды поползли вверх, и к концу года в среднем увеличились в 1,5 – 2 раза. Сравнивая рынок офисных помещений с предыдущими годами, можно сказать, что этот сегмент рынка достаточно стабилен, и введенные в эксплуатацию новые офисные помещения существенного влияния на средний уровень аренды не оказали. На рынке предложены офисные помещения различных классов, что даeт возможность широкого выбора потенциальным арендаторам. Уровень аренды офисных помещений колеблется в соответствии с предоставляемым уровнем сервиса, территориальным размещением, наличием парковки. Для офисных помещений в Старой Риге и престижном центре средний уровень аренды составляет от 10 до 25 EUR/м2 в месяц, а в Рижских микрорайонах от 6 до 10 EUR/ м2 в месяц. Литва Общая площадь зданий с офисными помещениями А класса в Вильнюсе увеличилась с 46000 м2 - конец 2001 года до 77000 м2 - кнец 2002 года. Наиболее значительные новостройки – Business Class Centre (6200 м2, главные наниматели: Snoras Banka, Pfizer, GlaxoSmithKline), Baltic Centre (9500 м2, главные наниматели: Business News, Statoil, Berlin Chemie, Blue Bridge), Skraja (3000 м2, главные наниматели: Alna, Nord LB, NRD Baltic). Количество свободных (вакантных) площадей уменьшилось до 10% - от 26% до 16%. Стремительно выросли арендные ставки и приблизились к 15 EUR/м2. В средние сроки арендные ставки стабильны, беря во внимание сравнительно хорошую экономическую ситуацию поэтому в среднем спрос и предложение находятся на одинаковом уровне. В 2002 году в Вильнюсе созданы новые торговые помещения общей площадью 106000м2, почти удвоив общую площадь с 139500 до 245500 м2. Самый крупный (55000 м2) и самый удачный торговый центр Akropolis был открыт для торговли. Его создателем явилось предприятие Vilniaus Prekyba. Арендные ставки в Akropolis колеблятся в пределах от 10 до 40 EUR/м2. Самый большой магазин DIY, Senukai, купили 15000 м2 от общих торговых площадей. Спрос на помещения в торговых центрах достаточно высокий. Арендные ставки для нанимателей у которых торговые площади арендованы на недолгое время, составляет примерно 15 EUR/м2, учитывая высокий спрос, им иногда приходится ждать до 2 лет, чтобы получить помещения в длительное пользование. Арендная ставка на офисные помещения в сентре Вильнюса в среднем была от 9.3 до 16.8 EUR/м2, в пригороде Вильнюса от 3.5 до 11.6 EUR/м2, в центре Каунаса от 4 до 11.3 EUR/м2, в остальных районах Каунаса от 1.4 до 10.1 EUR/м2, в центре Клайпеды от 4.3 EUR/м2 до 13 EUR/м2, в остальных районах Клайпеды от 4.6 до 8.1 EUR/м2. Арендные ставки на помещения под магазины в центре Вильнюса была от 10.4 до 46.3 EUR/м2, в пригороде Вильнюса от 5.8 до 13.9 EUR/м2, в центре Каунаса от 5.8 до 34.7 EUR/м2, в остальных районах Каунаса от 2.9 до 11.6 EUR/м2, в центре Клайпеды от 8.7 до 26 EUR/м2, в остальных районах Клайпеды от 5,8 до 11.6 EUR/м2. Арендные ставки в больших современных магазинах в центре Вильнюса были от 2.3 до 5.8 EUR/м2, в пригороде Вильнюса от 1.2 до 4.6 EUR/м2, в Каунасе от 2.3 до 5.8 EUR/м2, в центре Клайпеды от 1.4 до 3.5 EUR/м2, в остальных районах Клайпеды от 0.9 до 2.3 EUR/м2. Источник информации: компания по недвижимости Ober – Hause Заключение В течении последнего года экономические показатели Прибалтийских государств достигли среднего уровня роста Европейского Союза. Этот рост обеспечили стабильная открытая экономика и жесткие требования местного рынка. Но все-таки низкие требования внешнего рынка проявились как сравнительно высокий дефицит текущего счета. Рост инфляции стабилен во всех Прибалтийских государствах, однако до сих пор он превышает средние показатели Европейского Союза. Единственное исключение – Литва, где в течении последних двух лет инфляция была ниже чем в среднем по государствам Европейского Союза. В дополнение к внешнему влиянию и более эффективной конкурентноспособности, другим важным фактором, препятствующим инфляции были стабильность лита в начале этого года и быстрое укрепления евро после того. В последние годы курс лита был фиксирован относительно привлеченной валютной корзине. Причина этого - только ограничение роста стоимости. В результате стремителного развития экономики позитивные изменения наблюдались на рынке труда, уровень безработицы снизился во всех трех государствах. Это достаточно хороший показатель для Латвии, где он приравнивается к средним показателям Европейского Союза. Общее улучшение экономической среды и снижение инфляции закономерно дополнило рост активности финансового рынка. Только в 2002 году в Эстонии почти на 50%, в сравнении с предыдущим периодом выросло количество взятых ссуд на строительство жилья. Сравнивая налоговые системы в Эстонии, Латвии и Литве, надо отметить, что их во всех трех государствах можно охарактеризовать, как относительно простые и без сомнений похожими. Налоговая ставка на недвижимость самая высокая в Латвии, но не достигает такого уровня как в США. В случае с Эстонией надо отметить, что корпоративным подоходным налогом прибыль от инвестированного капитала повторно не облагается. Латвия год за годом приближается к этой же цели. Количество сделок с недвижимостью в Прибалтийских государствах неизменно продолжает увеличиваться. При развитии рынка недвижимости, цены начинают расти. Рост цен обусловлен позитивными изменениями стандартного уровня жизни, либеральной политикой кредитования и политикой получения кредитов, а так же ожидаемыми изменениями вследствии вступления в Европейский Союз. Например, стремительный рост цен в Риге, где цены во второй половине 2002 года увеличились больше чем на 50%, в сравнении с тем же периодом в 2001 году. Если экономический подъем продолжится также стремительно, рост цен на недвижимость неизбежен.
