«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» В ДОГОВОРАХ С РИЭЛТЕРАМИ НА ПОИСК И ПРОДАЖУ ЖИЛЬЯ
advertisement
Законодательство Текст: Тимофей ТИТАРЕНКО, эксперт по правовым вопросам недвижимости Института проблем предпринимательства Договор с риэлтором: без «подводных камней» Отношения с агентством недвижимости в силу того, что человек покупает (продаёт) одну из самых дорогих вещей – жильё, - зачастую приобретают сугубо доверительный характер. Между тем, поскольку за услуги риэлтора необходимо платить, а достигнутым с его помощью результатом клиент доволен не всегда, неизбежно возникают споры, которые зачастую одними переговорами не решишь. Значит, и до суда недалеко. А здесь преимущественную роль для разрешения конфликта, несомненно, играют подписанные сторонами документы, закрепляющие их взаимные обязательства. «Зри в корень» Первое, на что необходимо обратить внимание при заключении договора с агентством недвижимости, это какие обязательства на себя берёт риэлтор, и что вправе от него требовать клиент. Прежде всего, нужно уточнить, какие услуги агентства недвижимости оплачивает заказчик. Как правило, риэлторская фирма берет вознаграждение: 1. За полное сопровождение заключаемой сделки с недвижимостью. 2. За конкретный результат, достигнутый с помощью агентства – успешное совершение сделки. 3. За предоставленную агентством недвижимости клиенту информацию об объектах либо контрагентах (как юридическим языком величают другую сторону по договору). Подписывая с агентством договор на поиск, продажу жилья либо объекта коммерческой недвижимости, клиент, по сути, заключает целый пакет соглашений: договор на оказание услуг, договор поручения, агентский договор, договор комиссии либо предварительный договор куплипродажи. Часто предлагаемые к подписанию документы причудливо сочетают черты нескольких видов договоров из числа указанных выше. Самым распространённым является договор на оказание услуг. Он может называться «Договором на оказание информационных услуг», «Договором на оказание риэлторских услуг», «Договором о показе недвижимости» и т.п. Специфика подобного соглашения в том, что клиент оплачивает определённые действия риэлторов, а не обязательно конечный результат. Так, по договору с продавцом объекта агентство может взять на себя обязанность разместить в средствах массовой информации рекламу продаваемой недвижимости, собрать необходимые для этой операции документы и справки, организовать просмотр помещения потенциальными покупателями и провести с ними переговоры. Покупателю риэлтор может предложить дать объявление в СМИ о покупке недвижимости, отвечающей требованиям клиента, предоставить информацию об имеющихся в базе агентства объектах, выставленных на продажу. Обеим сторонам агентство способно организовать безопасные расчёты по сделке и подачу документов для государственной регистрации права или сделки. Однако за достижение результата – приобретение или продажу недвижимости – риэлтор будет отвечать только в том случае, если такая обязанность прямо предусмотрена договором. Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту чётко обозначить круг обязанностей агентства. Законна ли неустойка? Другой особенностью договора об оказании услуг является возможность клиента (заказчика) в любое время отказаться от его исполнения при условии оплаты агентству как исполнителю фактически понесённых им расходов. Разумеется, такое правовое положение для агентства невыгодно. Доказать размер понесённых фирмой расходов в суде, учитывая специфику риэлтерской деятельности, не имеющей овеществлённого выражения, будет достаточно затруднительно. Более того, клиент всегда сможет подвергнуть сомнению сам факт оказания услуг. Мол, показало агентство будущему покупателю квартиру, о которой тот и так знал из объявлений в газетах, договор покупатель подписал собственноручно, а документы в Городское 2 бюро регистрации прав на недвижимость подавал отнюдь не представитель агентства недвижимости, с которым клиент подписал договор об оказании услуг. Судебная практика в вопросе о том, что следует считать надлежащим доказательством оказания услуг, ещё не сложилась. По мнению одних юристов, обоснованием оказанных услуг будет факт совершения заказчиком сделки в отношении объекта недвижимости. Другие специалисты полагают, что агентство (исполнитель) должно представить документальные доказательства: справки, собранные для совершения сделки, письменные поручения клиента, акты об оказании услуг, подписанные им же и т.п. В такой ситуации заключение договора об оказании услуг для агентства выгодно лишь на стадии поиска для продавца либо покупателя приемлемого варианта для сделки. Наступление неблагоприятных последствий одностороннего расторжения соглашения агентства пытаются избежать, включив в договор условие о том, что в случае отказа заказчика (покупателя) от приобретения объекта вознаграждение (как правило, выплачиваемое авансом) возврату не подлежит. Либо договором оказания услуг устанавливается неустойка в пользу риэлторской фирмы. В обоих случаях подобные условия являются ничтожными в силу того, что Гражданский кодекс РФ не предусматривает уплаты какой-либо неустойки при одностороннем расторжении договора заказчиком. Клиентам риэлторских компаний можно порекомендовать обусловливать выплату вознаграждения за оказанные услуги фактом перехода права на продаваемый (или покупаемый) объект. Для продавцов объектов недвижимости будет нелишним дополнительно оговорить, что вознаграждение за услуги агентства будет удержано непосредственно из причитающейся продавцу продажной суммы квартиры. Установление неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг является незаконным. Поручай с умом Агентство и клиент на стадии поиска необходимого объекта недвижимости, сбора документов и проведения переговоров могут заключать договор поручения, по которому поверенный обязуется совершить от имени и за счёт доверителя определённые юридические действия. Если поверенному поручается совершить сделку, то он проводит её в точном соответствии с указаниями доверителя. Это означает, что в договоре поручения необходимо не только максимально детально указать предмет будущей сделки (объект недвижимости со всеми индивидуализирующими его характеристиками), но и обозначить диапазон приемлемой для доверителя стоимости объекта, порядок расчётов и т.п. По общему правилу поверенный не вправе отступать от указаний доверителя, кроме случаев, когда это было необходимо в интересах клиента, и риэлтор не мог предварительно запросить заказчика либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. В таких случаях поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях. Права и обязанности по сделке, совершённой в рамках поручения, возникают непосредственно у доверителя. В этом смысле договор поручения близок по правовому содержанию к доверенности, которой доверитель уполномочивает представителя на совершение действий от своего имени. Впрочем, и для выполнения поручения оформление доверенности на совершение юридических действий на имя представителя является обязательным. Заключая договор поручения на сбор документов или сопровождение сделки, и выдавая агенту соответствующую доверенность, необходимо чётко обозначить полномочия агентства, а также требования к жилью либо объектам коммерческой недвижимости, в отношении которого агентство совершит поручение. Сроки поджимают Часто в договоре поручения на поиск объекта, сбор документов либо сопровождение сделки указывают срок, в течение которого подобное поручение должно быть выполнено. С тем, чтобы избежать ответственности за просрочку, агентство, не выполнившее вовремя поручение клиента, нередко направляет ему уведомление, в котором сообщается, что оговоренная работа выполнена, и поручитель может явиться в офис фирмы, чтобы забрать якобы собранные справки либо подписать необходимые документы. На деле оказывается, что поручение не выполнено. Но 3 формально агентство об исполнении своих обязанностей клиента уведомило, а он это исполнение не принял. Дабы обойти этот «подводный камень», клиенту желательно прийти в офис агентства не одному, чтобы при необходимости составить акт, подтверждающий, что он в соответствии с уведомлением агентство посетил, но поручение в срок не выполнено. Другим способом «затянуть» выполнение поручения клиента является следующая формулировка условия о сроке договора: «Настоящий договор заключён сроком на 1 месяц. Если к моменту истечения срока действия договора ни одна из сторон не известит другую сторону об обратном, настоящий договор считается пролонгированным на такой же срок. Подобная пролонгация может совершаться неограниченное количество раз». Специалисты рекомендуют дополнить этот текст фразой о том, что все уведомления сторон в рамках обязательств по договору считаются надлежаще полученными другой стороной в течение 10 дней с момента отправления по адресу получателя, указанному в договоре. Клиент (доверитель) по договору поручения вправе в любое время отменить поручение. В этом случае он обязан выплатить агентству (поверенному) понесённые издержки, а также уплатить вознаграждение соразмерно выполненной работе. «А судьи кто?» Сходным по содержанию с договором поручения является и агентский договор. В риэлторской практике он чаще используется в случаях, когда от имени клиента необходимо совершить не только юридические, но и фактические действия, то есть те, которые никаких правовых последствий не вызывают (реклама объекта в СМИ, переговоры с потенциальными интересантами и т.п.). Агентские договоры помимо общих положений, применяемых и при договоре поручения, могут содержать правило об «эксклюзивности». Его суть в том, что, заключив с риэлторской фирмой «А» договор на поиск объекта, удовлетворяющего указанным в соглашении требованиям, клиент под угрозой выплаты неустойки уже не может сотрудничать с другими агентствами либо осуществлять поиск объекта самостоятельно. Практика показывает, что в случае несоблюдения этого правила агентство может не только потребовать выплаты установленной в договоре неустойки, но и наложить в обеспечение этой выплаты арест на купленную принципалом–покупателем квартиру. Подобное развитие событий хотя и представляется спорным с правовой точки зрения, тем не менее является вполне возможным в силу «особых отношений» судьи с агентством. Чтобы избежать неприятностей, следует обращать внимание на то, какому суду будет подсуден данный спор. Споры с участием граждан и организаций, не относящиеся к категории экономических (предпринимательских), рассматриваются в судах общей юрисдикции. Если спорная сумма составляет не более 500 минимальных размеров оплаты труда (сейчас – 50 тыс. руб.), то спор будет подсуден мировым судьям, которые уже действуют во многих регионах России. В иных случаях тяжбу рассматривает районный суд. Споры о правах на недвижимость относятся к юрисдикции только судов по месту нахождения этих объектов. Иные споры по договору, заключаемому гражданином–потребителем с риэлторской фирмой, могут быть рассмотрены как в суде по месту нахождения объекта или агентства, так и по месту жительства гражданина. Пользуясь правом сторон устанавливать в договоре подсудность споров одному из числа вышеперечисленных судов, агентство выбирает наиболее «удобный» для него суд. В интересах клиента, заподозрившего неладное в договоре, изменить подсудность для случаев возникновения споров с агентством в законных рамках, обозначенных выше. Предварительный договор с последствиями Когда сделка «срастается» - найден удовлетворяющий клиента объект, достигнуто соглашение о покупной цене, но необходимые для совершения сделки документы ещё не собраны, – с интересантом заключается предварительный договор на покупку (продажу) конкретного объекта недвижимости. Предварительный договор выгоден как для риэлторской фирмы, стремящейся не упустить клиента, так и ему самому клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения стоимости объекта. Согласно действующему законодательству, предварительным договором стороны обязуются заключить в будущем основной договор – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предыдущим соглашением. Применительно к 4 вышеуказанному случаю, заключается предварительный договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, в котором подробно обозначается предмет купли-продажи (квартира или комната), его стоимость, порядок расчётов и другие условия. В документе указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Причем его подписания любая из сторон может потребовать и до наступления часа «икс». В случае уклонения другой стороной от заключения основного договора, ее визави вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать договор, либо взыскать с виновной стороны оговоренную предварительным соглашением неустойку. Если в течение указанного в предварительном договоре срока ни одна из сторон не потребует заключения основного соглашения, обязательство по его подписанию прекращается. Скрепляя подписью предварительный договор купли-продажи, клиент не только страхуется от возможного изменения стоимости объекта другой стороной, но и связывает себя на будущее условиями покупки или продажи объекта, установленными в предварительном договоре. Несоблюдение требований предварительного договора влечёт для клиента либо понуждение к заключению договора купли-продажи объекта, либо к уплате неустойки. По общему правилу предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости заключают продавец и покупатель. Однако, сведя раньше времени обе стороны для подписания предварительного договора, агентство рискует потерять клиентов, поэтому и заключает это соглашение только с клиентом–покупателем. Последний на установленных условиях обязуется купить конкретный объект у лица, указанного риэлтором. В случае подписания основного договора купли-продажи покупатель выплачивает фирме вознаграждение, а при отказе – неустойку. Следует отметить, что обычно агентства предлагают заключать односторонне обязывающие предварительные договоры. То есть неустойка за отказ от скрепления основного договора купли-продажи объекта предусмотрена лишь в отношении клиента. Фирма же деликатно самоустраняется от несения ответственности за то, что сделка в последний момент может сорваться. Кроме того, часто агентство, заключающее в интересах клиента-покупателя предварительный договор с продавцом, устанавливает, что неустойка за отказ продавца заключить основной договор, взыскивается в пользу агентства, а не в пользу покупателя. Исходя из вышеизложенного, клиентам (как продавцам, так и покупателям) агентств недвижимости рекомендуется в случае подписания предварительного договора устанавливать разумный небольшой срок, в течение которого будет действовать обязательство заключить основной договор. Следует также оговаривать в договоре взаимную ответственность клиента и агентства за отказ в совершении сделки. Целевой аванс Как мы уже отмечали выше, ключевым моментом в отношениях агентства недвижимости с клиентом является выплата вознаграждения. Работая с покупателем недвижимости, риэлтор, памятуя о возможности клиента в любой момент расторгнуть отношения, как правило, требует выплаты аванса. Передавая эти деньги представителю агентства (полномочия которого должны быть подтверждены доверенностью за подписью директора агентства), клиент должен следить за тем, чтобы в выдаваемом документе однозначно подтверждалась передача денежной суммы и её назначение. По действующим нормам бухгалтерского учёта, передача наличных денег в кассу организации должна сопровождаться выдачей приходного кассового ордера. На деле же, что приходится с сожалением констатировать, агентства недвижимости редко «по-белому» оформляют приём денег. Частым явлением стала передача расписки с фразой о том, что клиент передал агентству на ответственное хранение пакет, стоимость которого оценивается сторонами в передаваемую агентству сумму аванса. Агентство может вообще не подтверждать распиской получение денег от клиента, а выдать гарантийное обязательство, по которому обязуется выплатить ему некий штраф (по размеру совпадающий с авансом), если переход права по сопровождаемой агентством сделке не состоится. Подписав подобную бумагу, заказчик, чтобы взыскать с риэлтора переданную сумму, должен будет доказывать отсутствие собственной вины в том, что сделка не состоялась. 5 Поэтому непременным условием передачи денег агентству является получение расписки, в которой будет чётко указано, по какому договору, какому лицу и – главное! – за что передаются денежные средства. ***** Практика показывает, что основные проблемы в отношениях с агентством недвижимости могут возникнуть при определении объёма оказываемых им услуг, а также при возврате выданного аванса в случае неисполнения поручения клиента. Именно на этих вопросах и следует заострять особое внимание вступающему в договорные отношения с риэлторской фирмой. ВЫНОС При заключении договора с агентством недвижимости необходимо обратить внимание на то, какие обязательства берёт на себя риэлтор, и что вправе от него требовать клиент ВЫНОС Установление неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг является незаконным ВЫНОС В договоре поручения необходимо максимально детально указать предмет будущей сделки и обозначить диапазон приемлемой для доверителя стоимости объекта, порядок расчётов и т.п. ВЫНОС Заключая предварительный договор купли-продажи, клиент не только страхуется от возможного изменения стоимости объекта, но и связывает себя условиями покупки или продажи, установленными в предварительном договоре ВЫНОС Главным условием передачи аванса агентству является получение расписки, в которой чётко указано, по какому договору, какому лицу и за что передаются денежные средства
