Рекомендации по приемке квартиры.

В связи с многочисленными обращениями граждан о недостатках объектов
жилищного назначения, выявляемых в период их эксплуатации, инспекция
Госстройнадзора Республики Коми дает следующие разъяснения.
НОВОСТРОЙКА ПОД НАДЗОРОМ
Региональный государственный строительный надзор при строительстве,
реконструкции объектов капитального строительства осуществляется инспекцией
Госстройнадзора Республики Коми с момента поступления извещения о начале
строительства до момента выдачи заключения о соответствии. Таким образом,
на эксплуатируемых объектах (после выдачи заключения) инспекция не вправе
осуществлять проверочные мероприятия и применять какие-либо меры
воздействия к лицам, осуществившим строительство домов.
С момента начала деятельности по управлению многоквартирными домами и
деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирных домах в соответствии со ст.20
Жилищного
кодекса
РФ
предусмотрено
осуществление
регионального государственного жилищного надзора, который относится к
полномочиям Государственной жилищной инспекции Республики Коми. В
рамках государственного жилищного надзора названная инспекция проводит
мероприятия, направленные на предупреждение, выявление и пресечение
нарушений
органами
государственной
власти,
органами
местного
самоуправления,
а
также
юридическими
лицами,
индивидуальными
предпринимателями
и
гражданами
требований,
установленных
законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической
эффективности, требований к использованию и сохранности жилищного фонда
независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым
помещениям, их использованию и содержанию, использованию и
содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных
домах и др., посредством организации и проведения проверок указанных лиц,
принятия предусмотренных законодательством мер по пресечению и (или)
устранению выявленных нарушений.
НОВОСТРОЙКА ПО «ДОЛЕВКЕ»
Действующим законодательством Российской Федерации в области
долевого строительства предусмотрена обязанность застройщика передать
участнику долевого строительства (далее – участник долевого строительства,
гражданин) объект долевого строительства (квартиру), качество которого
соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов,
проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным
обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). Также в случае
приобретения квартиры исключительно для личных, семейных, домашних и иных
нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. Так, в
соответствии со ст. 4 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав
потребителей», исполнитель обязан передать потребителю товар (выполнить
работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору, а также
обязательным требованиям к товару (работе, услуге), если такие предусмотрены
законом.
НЕ СПЕШИТЕ ПОДПИСЫВАТЬ ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ
Передача квартиры застройщиком и принятие её участником долевого
строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному
акту или иному документу о передаче. При этом следует помнить, что передача
квартиры осуществляется не ранее чем после получения застройщиком
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В случае если квартира построена застройщиком с отступлениями от условий
договора участия в долевом строительстве (далее – договор) и (или) указанных
обязательных требований, приведшими к ухудшению её качества, или с иными
недостатками, которые делают её непригодной для предусмотренного
договором использования, гражданин, если иное не установлено договором,
вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом право выбора принадлежит участнику долевого строительства.
В таком случае участник долевого строительства вправе отказаться от подписания
передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства до исполнения застройщиком вышеперечисленных обязанностей.
Отметим, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта
долевого строительства или неустранения выявленных недостатков, участник
долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от
исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и
уплаты процентов на эту сумму в размере одной трехсотой ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на
день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Договор будет
считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об
одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно
быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
СПРАВКА:
Согласно Закону о защите прав потребителей «существенный недостаток»
это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть
устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется
неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие
подобные недостатки.
Отдельно отметим, что условия договора об освобождении застройщика от
ответственности за недостатки объекта долевого строительства признаются
ничтожными, при этом сам договор сохраняет юридическую силу.
КТО ПОМОЖЕТ «ДОЛЬЩИКУ»?
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику свои
претензии и после принятия объекта при условии, что недостатки объекта
выявлены в течение гарантийного срока (5 лет). Вместе с тем, следует
учитывать, что застройщик не несет ответственность за недостатки, которые
обнаружены после подписания передаточного акта в пределах гарантийного
срока, но произошли вследствие нормального износа объекта или действий
жильцов, нарушивших требования к процессу эксплуатации дома либо вследствие
ненадлежащего его ремонта, проведенного самими жильцами.
В случае неудовлетворения застройщиком требований участника долевого
строительства в добровольном порядке об устранении недостатков объекта
долевого строительства, обнаруженных в пределах гарантийного срока, участник
долевого строительства как потребитель, имеет право обратиться в суд за защитой
своих нарушенных прав и законных интересов, с предъявлением требований об
устранении недостатков, компенсации морального вреда. Кроме того, в рамках
реализации права на судебную защиту гражданин вправе обратиться в
Управление Роспотребнадзора по Республике Коми с просьбой о вступлении в
дело для дачи соответствующего заключения и оказания юридической помощи.
P.S. В ДРУГИХ СЛУЧАЯХ…
Для разрешения ситуации при обнаружении дефектов, допущенных при
строительстве многоквартирного дома, разрешение на строительство
которого получено до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ
(01.04.2005), либо выявленных после окончания гарантийного срока (5
лет), гражданин имеете право на защиту своих прав и законных интересов в
порядке, предусмотренном положениями законодательства о защите прав
потребителей, а также Гражданского кодекса Российской Федерации.
В данном случае, при неудовлетворении требований гражданина
застройщиком (управляющей компанией) в добровольном порядке, гражданин
вправе обратиться за защитой нарушенных прав в суд, с предъявлением
требований об устранении недостатков, компенсации морального вреда, и
также обратиться в управление Роспотребнадзора по Республике Коми с
просьбой оказания юридической помощи.
Рекомендации по приемке квартиры
По итогам приемки, если выявляются какие-либо дефекты и недостатки в
квартире, главное – аргументировано предъявить претензии к застройщику
При оформлении акта приема-передачи дольщику желательно иметь на руках
смотровой лист, в котором он отметит все обнаруженные в квартире дефекты. В
этом же документе необходимо зафиксировать сроки, в которые застройщик
устранит обнаруженные дефекты. Здесь стоит отметить, что претензии, которые
будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть
обоснованными. Требования типа «переделайте, мне не нравится», естественно,
никто всерьез рассматривать не будет.
Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном
виде в двух экземплярах, с подписями представителя строительной компании.
Один экземпляр остается у вас, второй вы отдаете строителям и начинаете ждать
исправления недоделок – в согласованные сроки.
Но если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно
принять. Идеальный вариант в этом случае – указать в акте приемки, что квартира
принята с недоделками, и привести в приложении к акту их перечень.
Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику
право отказаться от подписания акта приема-передачи, если жилье не
соответствует заявленному качеству.
Осмотр новой квартиры лучше всего организовать в светлое время суток, так как
иного света, кроме дневного, в квартире, скорее всего, не будет.
Осмотр начинаем, как в театре, от входной двери. Естественно, она должна быть и
должна свободно открываться и закрываться. Наличие замка обязательно.
Второй пункт – бетонные конструкции и стыки между ними. Все монтажные
стыки и швы должны быть хорошо заделаны. Нужно обратить внимание на
возможные протечки – поискать следы присутствия (лучше, конечно, отсутствия)
воды.
Смотрим вниз – на цементную стяжку на полу, которая до сих пор является
лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех
строительных компаний, в том числе и застройщиков с хорошей репутацией.
Стяжка должна быть горизонтальной (проверьте уровнем), главное, чтобы она не
крошилась и не было воздушных пузырей. Здесь пригодится молоток – сядьте на
корточки и, метр за метром, хорошо простучите стяжку. Обведите мелом пустоты,
расслоения (вы их сразу услышите), места, где стяжка крошится, застывшие
бугры, горы и ямы. В принципе, трещин быть не должно – монтаж панелей с
трещинами запрещен, но всякое бывает.
Осмотрели низ – следует посмотреть вверх. Потолок должен быть без явных
перепадов на стыках, а также без трещин и пустот, высота потолка должна
соответствовать заявленной по проекту. Для каждого дома высота –
индивидуальна, но она фиксируется в договоре.
Не менее важны для комфортной жизни стены. Их надо проверить на отклонение
от вертикали, смещение, местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно
вам их не выставит, но добиться выравнивания стен штукатурным составом
теоретически возможно. Также важно проверить, насколько стены вертикальны.
Углы отклонения проверяйте с помощью отвеса. Стены должны быть строго
вертикальными, не заваливаться, затирка должна быть сплошной и равномерной,
без подтеков.
После обследования несущих и ограждающих конструкций переходим к осмотру
открывающихся и закрывающихся. На очереди окна. Для начала надо проверить
наличие фурнитуры, надежно ли она крепится, и работают ли все запорные
устройства, ручки, петли. Следующий шаг – целостность стеклопакетов (нет ли
трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме); соответствие
стеклопакета (точнее – количества камер) тому, который обозначен в договоре;
целостность остальных элементов окна (трещины, выпадающие сучки),
надежность их взаимного крепления; наличие уплотнителя по периметру створки
в месте ее прилегания к раме; надежность закрепления подоконников и сливов у
окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может стать причиной
громыхания при ветре); свободно ли открываются-закрываются все окна и все
створки; нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров
между рамой окна и бетоном стены. Если есть лоджия или застекленный балкон,
то его надо проверить точно так же, как и окна, плюс проверить свободу хода при
сдвигании створок; фиксацию фрагмента в закрытом положении на всей высоте;
надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
Если в квартире уже установлены внутренние двери, то, опять же, проверьте их
наличие, насколько они свободно закрываются и открываются, нет ли перекосов.
Не менее важна инженерная начинка, которая есть в квартире, – это
электричество и электрические сети, водоснабжение, канализация, отопление и
вентиляция.
Начнем с электричества. Перед проверкой электрики включите автомат и
устройство защитного отключения в щитке в вашей квартире (если ничего не
работает – то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и
проверьте их, если захватили с собой лампочку – проверьте освещение. В
санузлах должны быть плафоны с патронами – туда можно вкрутить лампу и
спокойно осматривать счетчики. Проверьте также работу звонка.
В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей (правда, в
договоре обычно не оговаривается количество розеток на комнату), а также
провода – на наличие повреждений. Розетки и выключатели должны быть
закреплены и не должны вываливаться. Вся электрофурнитура должна быть в
рабочем состоянии. Наличие напряжения проверьте в каждой из розеток
вольтметром.
Ванная, туалет, кухня. В первую очередь проверьте положение счетчиков на
отводах от стояков – они не должны сильно вдаваться вглубь санузла. Проверьте
наличие луж или увлажнений в районе стояков. Проверьте работу запорных
кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов сушилки для
полотенец. Воду нужно не только подвести, но и отвести, поэтому следующий
шаг – проверка канализации. Подходим к унитазу (если он есть). Вода должна
наливаться в бачок унитаза, удерживаться в нем и сливаться. Проверьте наличие
тройников. Обратите внимание на правильность их установки в туалете, в ванной
и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда
подобраться.
Последнее в этом списке – отопление. Конечно, летом, когда застройщики в
основном передают дома, проверить их рабочее состояние практически не
реально. Но все равно, хотя бы поверхностно проверить надо. Итак – батареи
должны быть полностью укомплектованы, прочно закреплены на стене и надежно
подключены к системе отопления. Декоративные панели не должны быть погнуты
или поцарапаны. Проверьте работу регуляторов температуры.
Завершающий шаг – обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в
блоках вентиляционных шахт на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется
прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть. Или огнем
(поднесите спичку или зажигалку) – пламя должно отклоняться.
Чаще всего при приеме нового жилья дольщики жалуются на низкое качество
отделочных работ. Помните о гарантии при приемке квартиры в новостройке.
Теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед
клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома.
Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут
возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если
рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту,
повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не
обязательно придется застройщику.