С.А. Литвинова (аспирант) г. Ростов-на-Дону, Северо-Кавказская академия государственной службы

С.А. Литвинова (аспирант)
РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ В РОССИИ: ИСТОРИЧЕСКИЙ АСПЕКТ
г. Ростов-на-Дону, Северо-Кавказская академия государственной
службы
Как отмечает М.П.Логинов, в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения
жилищной проблемы, но и важнейшей сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры[3]. Жилье представляет собой базовую ценность, с помощью которой у граждан формируется ощущение социальной устроенности и, которая, обеспечивает экономическую стабильность государства. Жилищная составляющая поддерживает, таким образом, и о снову политической стабильности, оказывается в числе важных рычагов
воздействия на нее.
Ипотечное кредитование является одной из самых насущных проблем современного общества и законодательства.
Ипотечное кредитование занимает особое положение в национальной экономике каждой страны. Ипотечное кредитование выступает
способом приобретения недвижимости и основным методом улучшения
жилищных условий. Владение собственностью престижно в социальном сознании и способствует формированию развитого среднего социального класса.
1
Кредитование под залог недвижимого имущества было первым в
Древней Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV веках вместе с правом личной собственности на землю возникает заклад, однако продолжительное время он развивался без нормотворческого оформления.
Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII-XIV вв.[8]. Работа Д.И. Мейера «Древнее русское право залога» представляет собой
первый значительный труд, посвященный развитию института залога в
русском праве. Определяя сущность залога, Д.И. Мейер писал, что «залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом»[4]. Залог появился сначала в форме обычной «поруки» — позволения кредитору адресовать взыскание на отдельную недвижимость.
Помимо того, что не было нужным требовать передачи заложенной недвижимости во владение кредитора, залог на Руси имел такую особенность, как отсутствие институтов старшинства и преемства ипотеки[6].
Также для древнерусского залога была характерна бессрочность.
Владение кредитору передавалось на условии «до кунь», то есть до выплаты долга.
Это вполне соответствовало экономическим условиям того времени, когда землевладение было главным приложением для капиталов
бояр и монастырей. Залогодержатель, получивший в обеспечение земельный участок, совершенно не был заинтересован в обратном получении своих денег. Однако с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, существовала и форма, предусматривающая оставление имущества у должника. Свидетельство об
этом мы находим в указе Ивана Грозного от 11 января 1557 г. Данный
указ нормирует в основном заемные долги, обеспеченные недвижимостью, с передачей последней в руки кредитора. В нем постановляется,
что заложенная недвижимость должна возвращаться залогодателю, который в течение пяти лет обязан будет выплатить долг и установленные
2
на него проценты. В случае просрочки вотчина передается кредитору.
Если же недвижимость уже была продана третьему лицу, то она отнимается у последнего и передается кредитору; покупатель мог обратиться с личным иском к продавцу. С большой степенью вероятности можно
предположить, что «в эту эпоху такая форма являлась новшеством и что
законодательство тогда уже... указывало путь развития нашему реальному кредиту»[2].
В 1754 г. создаются первые кредитные организации:
-для дворян - конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе в Москве и Санкт-Петербурге,
-для купечества - в порту Санкт-Петербурга и Коммерцколлегии.
Кредитные учреждения предоставляли кредиты дворянам и купечеству
под залог имений. В 1786 г. эти учреждения реорганизовали в "Государственный заёмный банк".
Манифест Екатерины II от 29 октября 1768 г. в России впервые
законодательно закрепил выпуск бумажных денег в виде ассигнаций.
Эмиссию ассигнаций возложили на специализированные банки, образованные в 1769 году в Москве и Санкт-Петербурге. Дополнительные
кредитные средства на нужды государства заимствовались из ресурсов
Государственного Заемного банка(ГЗБ).
В 1786 году при ГЗБ была создана Страховая экспедиция, являющаяся первой страховой организацией я в России. Манифест оговаривал страхование каменных домовладений, которые принимались в залог
при осуществлении операций по кредитованию. Процесс оформления
договора по страхованию сопровождался выдачей полиса по страхованию, к которому в обязательном порядке прикреплялся архитектурный
план объекта обеспечения.
1 января 1835 г. вводится Свод гражданских законов (автором
был М.Сперанский), в котором право залога подробно регламентиро-
3
валось. Залог в Российской империи в те времена делился на следующие виды (при этом понятие «залог» имело отношение исключительно
к недвижимости):
-с казной;
-между частными гражданами.
В 1859 году принимается решение о преобразования кредитных
организаций, т.к. шла подготовка реформы по отмене крепостного права. Устранялись все имевшиеся государственные кредитные учреждения, создавались земские банковские учреждения. Одновременно учреждались частные кредитные организации. В 1861 году
основали
первую частную организацию долгосрочного кредитования - «СанктПетербургское городское кредитное общество». В 1863 году было создано «Общество взаимного кредита».
В начале 70-х гг. XIX века в России работало одиннадцать акционерных ипотечных (земельных) учреждений. История функционирования данных банковских организаций тесно связана с социальноэкономической жизнью государства на рубеже XIX-XX веков. Их значение в развитии системы кредитования и, как результат, подъем экономики России к 1913 г. до настоящего времени мало оценены, несмотря на то, что именно акционеры этих организаций вели крупные опер ации с землей и недвижимым имуществом (только одна из 11 организаций разорилась за это время).
Кредитование с использованием ипотеки становится очень популярным. Увеличение кредитных организаций приводит к жёсткой конкуренции. Поэтому в 1872 году Правительство Российской империи
принимает меры, которые ограничивают создание новых государственных залоговых организаций в течение 20 лет. Повысившиеся долги помещиков и дворян по кредитам в государственные банки и развитие но-
4
вых рыночных институтов резко поменяли последующую кредитнофинансовую политику страны.
Согласно законодательству Российской империи на одной территории не имели право функционировать сразу более 2-х земельных банковских учреждений, чтобы не возникала между ними конкуренция. В
Москве действовало 8 основных государственных банковских организаций. В 1891 году «Московский земельный банк» для поддержки ипотечного кредитования формирует московское домовладельческое общество, которое стало осуществлять специальные функции контроля за
недвижимым имуществом. В случае возникновения задолженности
собственность должника переходит в собственность московского общества. С 1912 года главным координатором по ипотечному кредитованию
становится «Московский народный банк».
Частной ипотекой руководили десять акционерных земельных
банковских учреждений, выдавая денежные средства под земельные
участки и городскую недвижимость, при этом на четко установленной
территории. Они давали кредитные средства с помощью реализуемых
на бирже закладных листов (особый род ценной бумаги, действовавший
на рынке ипотечного кредитования и имеющий колеблющийся курс). В
случае задолженности залогодателя недвижимость продавалась с помощью публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных учреждений были любимым средством размещения капитала для предпринимателей и рантье России. Роль земельных банковских учреждений в
российской дореволюционной экономике было колоссальным. Подъем
сельского хозяйства и формирование чисто буржуазных форм собственности можно считать их справедливым вкладом в экономическое
возвышение России[7].
На «Государственный крестьянский поземельный банк», который
был основан в 1882 году, была возложена функция ссужать крестьян
5
денежными средствами для приобретения помещичьей земли. Кредитное учреждение выдавало крестьянам долгосрочные ссуды на срок до
35 лет. За 1883 - 1895 гг. банк выдал 15 000 ссуд на общую сумму 82
миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и
34,5года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,58,5% годовых[9].
«Государственный дворянский земельный банк», образованный в
1885 г., оказывал поддержку помещичьим землям с помощью предоставления дворянам денежных ссуд на срок 66 лет в размере до 100%
оценочной стоимости объекта залога. В 1896 году условия кредитования улучшаются для крестьян: размер увеличился до 100 % приобретаемой земли, ставка понизилась до 3,5-4,5 % годовых.
В это время в Российской империи принимается закон об организации институтов мелкого кредита. Бурно растут залоговые организации. Это время ознаменовано появлением ссудосберегательных и кредитных товариществ, сельских, волостных и станичных общественных
ссудосберегательных касс и земских касс, которым активно помогает
государство. Вновь образованные кредитные учреждения формируют
первоначальный капитал с помощью заёмных средств, погашаемых за
счёт своей прибыли, при этом кредитором, в основном, выступал «Государственный банк России».
Таким образом, образование ссудно-сберегательных товариществ
в России приобрело массовый характер. Всего за десять лет возникло
729 товариществ. В первом десятилетии XX столетия они соединили
интересы восьми миллионов людей. К 1905 году имелось более 500 товариществ малого кредитования, а в 1915 году - уже 15 450 товариществ. Они объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 году
6
насчитывалось 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в Российской империи имелась сформированная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая обладала хорошим законодательным обеспечением и была отлично организована.
В денежное обращение свободно вовлекались ипотечные ценные
бумаги такие как, закладные листы, разнообразные обязательства, ве кселя, сертификаты, а также закладные. Ипотечное кредитование как вид
долгосрочного финансирования недвижимого имущества содействовало
активному развитию экономики, промышленного производства, сельского
хозяйства. Российская империя по формированию кредитно-
финансовой системы не была далека от Западной Европы, кроме того,
по объёму ценных бумаг, которые обеспечивались ипотечными обязательствами, обращающихся на
рынках Европы, Россия преобладала
над всеми европейскими странами.
Характерный для России опыт долгосрочного кредитования, и, в
большинстве случаев, под залог земельных участков, многообразие
кредитно-инвестиционных методик и инфраструктуры в области залога
недвижимого имущества, несомненно, сыграли большую роль в формировании как американской, так и европейской ипотечных систем, стали
основой для образования новых инвестиционных и ипотечных механизмов[5].
До революции Россия имела разветвленную кредитную инфраструктуру. Она охватывала такие организации, как специализированные
земельные банковские учреждения, сельские банковские учреждения,
ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общества взаимного
поземельного кредита. Эти организации, обычно, предоставляли кредитные средства под залог земельных участков. Вследствие этого в до-
7
революционных публикациях такие кредиты часто именовались поземельными, а не ипотечными.
После
революции в октябре 1917 года ипотечные кредитные
учреждения в России были полностью устранены вместе с правом
частной собственности.
Таким образом, российская ипотечная система, существовавшая
до 1917 года, обладала совершенным и законченным развитием. Ипотека в России возникала вместе с зарождением права частной собственности на землю. Система ипотечного кредитования в стране была разделена в зависимости от класса, к которому принадлежал заемщик, при
этом высшие сословия имели более привилегированное положение (по
объему выдаваемой ссуды в отношении к стоимости недвижимости, передающейся в залог, а также размер годовой процентной ставки)[1].
Проанализировав возникновение ипотечного кредитования в Ро ссии можно прийти к выводу, развитие института ипотеки шло довольно
активно и было сопоставимо с развитием в
экономически развитых
странах. Переход Российской империи к административно-командной
системе затормозил развитие ипотеки почти на многие годы.
Список литературы.
1. Качук В.Н., Чибинёв В.М. Институт ипотеки Древнего Рима
и
Российской
Империи:
сравнительно-правовой
ана-
лиз//История государства и права. 2006. № 12. С. 22-24.
2. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.,
1999.С. 212.
3. Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России / М.П.Логинов //Деньги и кредит. – 2002. –
№4.С.23.
4. МейерД.И. Древнерусское право залога. Казань. 1855.С.29.
8
5. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. — 120 с.
6. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России//История государства и права. 2007. № 12. С. 19-20.
7. Проскурякова Н.А.. Ипотека в России в конце XIX - начале
ХХ века//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2007. № 3. С. 15-24.
8. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М.,
1995. С. 12.
9. www.kremlin.ru
9