Пригороды СПб май 2012 МБер

В докладе рассматриваются наиболее существенные тенденции развития
пригородного пояса (ПП) Санкт-Петербургской агломерации, основные проблемы,
проявившиеся в этом процессе, и факторы, оказывающие воздействие на формирование
пространственной структуры и характеристик пригородного пояса. Уточняются границы
пригородного пояса агломерации, перечень входящих в него муниципальных
образований. Анализируются
показатели, характеризующие развитие в этих
муниципальных
образованиях
транспортной
и
инженерной
инфраструктур,
благоустройства, сферы услуг, а также динамику расселения, жилищного и земельного
рынков и объемов жилищного строительства.
В рамках данного исследования агломерация Санкт-Петербурга ограничена
радиусом 60 км. от центра Санкт-Петербурга, соответствующая территория охватывает не
менее 95% трудовых поездок в будний день и допускает 80-90-минутную доступность от
центра.
Для анализа использовались публиковавшиеся данные ГУИОН, Росстата, Большого
каталога недвижимости, а также компаний-застройщиков. Работа носит эмпирический
характер, хотя основана на ряде теоретических положений о формировании агломераций,
городских районов и систем расселения, рассматриваемых современными научными
школами, в частности, в рамках новой экономической географии.
Плотность постоянного населения всей агломерации ниже плотности ее
центрального ядра в 9 раз, выше плотности постоянного населения Ленинградской
области в 32 раза и выше средней плотности населения России в 77 раз.
Распределение жителей в летнее время существенно иное: около 20 тыс.
(занимающих территорию около 1 900 га) в пригородах на территории Санкт-Петербурга
и в ПП на территории Ленинградской области – не менее 400 тыс. (порядка 36 000 га).
Распределение постоянного населения по муниципальным образованиям
агломерации СПб на 2009г. характеризуется тысячекратным перепадом средних
плотностей: от более 200 чел./га до 0,2 чел./га.
Все районы, граничащие с Санкт-Петербургом, имеют более высокую плотность
населения и позитивную динамику численности. Позитивная динамика численности
населения также наблюдается в относительно близких к Санкт-Петербургу Волховском,
Волосовском и Приозерском районах.
По данным ГУИОН в пригородных районах, входящих в административные
границы Санкт-Петербурга, с 2000 по начало 2009г. было введено 1844,8 кв.м. – 12,1% от
общего объема ввода за этот же период в Санкт-Петербурге. По данным, опубликованным
Правительством Ленинградской области по состоянию на 01.01.2010 на территориях пяти
районов, примыкающих к административным границам СПб (при 18 районах во всей
области), было 1 156 жилых зданий, находящихся в стадии строительства, что составляет
71% от общего числа строящихся в области жилых зданий (1624). Доля строительных
площадок в пяти указанных районах также заметно превалировала: 61% (110 из 179 во
всей области).
Прирост жилищного фонда в поясе Ленинградской области, примыкающем к
Санкт-Петербургу, происходил быстрее, чем в области в целом, превысив тот же
показатель по области на 6,0%. При этом прирост населения ПП области был выше
областного на 5,3%.
С 2006 по 2010гг. основные объемы строительства жилья в пределах ПП
Ленинградской области были сосредоточены во Всеволожском районе (включая
Всеволожск, Сертолово, Новое Девяткино, Мурино, Колтуши, Бугры) – порядка 30-35%
от областных объемов. Активное жилищное строительство велось также в Тосненском
районе (поселок Тельмана), Ломоносовском муниципальном районе (Горелово и Низино),
менее активное – в Гатчинском (Новый Свет). На территории ПП Санкт-Петербурга в
период 2000-2009гг. наибольшие показатели ввода жилья в Пушкинском, Курортном и
Колпинском районах, меньше – в Петродворцовом и Ломоносовском
По данным на 2009г. лидерами среди муниципальных районов по вводу в действие
общей площади жилых домов за 11 месяцев были Всеволожский (337,3 тыс. кв. м.),
Выборгский (105,1 тыс.), Тосненский (102,9 тыс.) и Гатчинский (100,3 тыс.) районы. Эти
ближайшие к Санкт-Петербургу районы ввели около 73,4% от ввода во всей
Ленинградской области.
Основные объемы коттеджного жилья в пределах ПП сосредоточены во
Всеволожском и Выборгском районах, в Ломоносовском и Гатчинском преобладают
садоводства. По данным Петростата в общих объемах жилищного строительства с 2006
по 2010г. в Санкт-Петербурге доля жилого фонда, введенного частными компаниями, и
индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) составляли 75,0%, в том числе ИЖС (на
территории пригородных районов СПб) – 6,2%. В Ленинградской области за тот же
период доля жилого фонда, введенного частными компаниями и ИЖС была 94,0%, доля
ИЖС – 56,7% (Во Всеволожском районе – около 59%). Таким образом, в обоих регионах
ключевую роль играл спрос на жилье, определяющий приоритеты в размещении, типе и
стоимости жилья.
На 2000г. при практически равной стоимости строительства в двух регионах цены
продаж жилья на первичном рынке Ленобласти составляли всего 49,0% от цен в СанктПетербурге, на вторичном рынке – 45,5%. В 2010г. те же цены в области были
соответственно уже 62,0% и 55,8% от цен петербургских. Если стоимость жилья в СанктПетербурге за 11 лет возросла на первичном рынке в 7 раз, а на вторичном в 8 раз, то в
Ленинградской области, соответственно – в 11,4 и в 9,8 раз, что говорит о более активном
спросе в области. Объемы прироста жилищного фонда в рассматриваемых регионах за
этот же период оставались близкими: в области – 20,5%, в Санкт-Петербурге – 20,7%.
За весь 2009г. в Санкт- Петербурге и области вместе зарегистрировано 77 тыс.
сделок с жильем (на 7,5% меньше, чем в 2008 г.). За три месяца 2011г. в Петербурге было
зарегистрировано 16,4 тыс. сделок, в области за 10 месяцев того же года – 17,8 тыс., т.е.
среднемесячная активность жилищного рынка в области ближе к 1,8 тыс., что в
абсолютном исчислении в несколько раз ниже, чем в Петербурге (как и жилищный фонд,
и объемы строительства в области).
Об активности рынка жилой недвижимости в агломерации позволяет также судить
среднее количество предложений по продаже вторичного жилья и участков,
публиковавшихся в Большом каталоге недвижимости в течение марта-апреля 2012г. По
всей агломерации в совокупности публиковалось 1,38 предложений о продаже на 1000
жителей, в пригородном поясе – 1,78, т.е. активность предложений в ПП заметно (на
29,0%) выше, прежде всего, за счет односемейных домов и земельных участков. Средние
цены предложения жилья в агломерации СПб в марте апреле 2012 г. превосходили
таковые в Ленинградский области в 1,35 – 1,9 раза, а средние цены по РФ в 1,9 – 2,6 раза.
Цены на жилье в пределах ПП агломерации Петербурга выше средних по Ленинградский
области в 1,4 раза. Средние цены на квартиры в пределах центрального ядра (ЦЯ)
агломерации выше цен в пределах ПП в 1,4 раза. Основную роль в различии средних цен
на жилье для разных территорий играют цены на землю, которые подвержены
значительным (и не вполне синхронным) колебаниям.
При этом стоимость земли при малоэтажной застройке в Санкт-Петербурге и его
окрестностях, по публикуемым средним оценкам, составляет 25-30% от себестоимости
объекта продажи, инженерные сети – 25-35%. Наиболее дорогие участки по данным на
2011г. в Курортном районе Санкт-Петербурга (порядка 700-750 тыс. руб. за сотку), ниже
во Всеволожском (240 тыс.) и Выборгском (180 тыс.), в остальных районах области в
пределах от 36 тыс. до 160 тыс. руб. за сотку.
После середины 1980-х гг., когда доля ПП в постоянном населении агломерации
была около 21,3%, наступил период заметного опережающего роста доли населения в ПП,
поднявшейся к 2010г. до 25,0%. При этом в части ПП, расположенной в
административных границах Санкт-Петербурга, с 2000 по 2010г. население росло
несколько быстрее, чем в ПП Ленинградской области (на 14,0% против 8,0%).
Значительную долю вновь вводимого в последние годы постоянного жилья на территории
области (порядка 60%) занимали коттеджи, преобладающая часть которых
концентрировалась в «коттеджных поселениях». Если в 2005г. во всей Ленинградской
области насчитывалось 70 таких поселков, то в 2012г. – около 200 (в одном только
Всеволожском районе более 80). Параллельно в пригородном поясе шел процесс
активного развития летних резиденций – дачных и садоводческих поселков. Наиболее
динамичное развитие получили, в основном, поселения, расположенные в
непосредственной близости от Санкт-Петербурга, особенно от его северных и восточных
границ. Заметим, что отток населения из центров агломераций в пригороды, вообще
характерен для Европы (начиная с 1960-х гг.) и, конечно, для США, где этот процесс
начался еще раньше.
Наиболее острой проблемой агломерации Санкт-Петербурга является
транспортная. Если в крупных метрополиях развитых стран время трудовой
корреспонденции в одну сторону не превышает 36-37 мин. (Нью-Йорк с населением 8,36
млн. человек и Лондон с населением 7,56 млн. человек), а в среднем ближе к 30-32
минутам, то в Санкт-Петербурге, даже без учета трудовых корреспонденций из-за
пределов административных границ города, оно составляет 56 мин. Причем темпы роста
этого показателя после 2000г. заметно увеличились. Увеличение транспортного времени
существенно связано с переселением многих семей в последние годы из центральных
районов города в селитебный пояс, отделенный от центра поясом промышленных и
складских территорий.
К существенным проблемам, влияющим на качество жизни в агломерации,
относятся также:
- отставание в развитии инженерной и социальной инфраструктур, особенно на территории Ленинградской области, а также высокий процент износа транспортной и
инженерной инфраструктур;
- ухудшение экологической ситуации (воздушного, водного бассейнов, почвенного
покрова).
На базе муниципальной статистики (по 47 муниципальным образованиям,
составляющим пригородный пояс Санкт-Петербурга) выполнены расчеты и приведены
результаты эконометрического моделирования, позволяющего выявить факторы,
оказывающие наиболее значимое воздействие на объемы жилищного строительства и
цену земли. Показано, что доступность центра Санкт-Петербурга общественным
транспортом для муниципального образования является значимым фактором для
моделирования цены земли (значимость фактора доступности личным автотранспортом,
практически, не подтверждается). При этом средняя цена земли зависит также от ряда
характеристик самого муниципального образования. Для объемов жилищного
строительства ни один из показателей, характеризующих транспортную доступность
центра агломерации для муниципального образования не оказался значимым, что
подтверждает гипотезу о том, что предложение земли под застройку в ПП не зависит от
транспортной доступности центра Санкт-Петербурга.
Эконометрический анализ статистических данных дополнен результатами
социологического опроса жителей муниципальных образований пригородной зоны о
значимости для них, доступности и качестве различных местных услуг (как относящихся
к бюджетной сфере, так и рыночных), торговли, транспорта, а также социальной и
инженерной инфраструктуры их муниципального образования.
Поскольку значительная часть пригородной зоны Санкт-Петербурга находится на
территории Ленинградской области, в докладе также рассматриваются вопросы
координации политик и планов пространственного развития двух субъектов федерации в
части развития пригородной зоны, формулируются предложения по формированию
системы управления развитием агломерации.
Литература.
Лимонов Л.Э. Проблемы планирования пространственного развития С-Петербургской
агломерации// Моделирование в задачах городской и региональной экономики:
Материалы Всероссийской конференции – СПб: Нестор-История, 2011, С. 113-117
Лимонов Л.Э., Вахрушева К.В. 2010. Земельный рынок и строительство в СанктПетербурге: проблемы неполной спецификации прав и государственной квазимонополии
на землю// Финансы и Бизнес, №3. – С. 128-143.
М.С.Липецкая. Особенности трансформации территориальной структуры санктпетербургской агломерации // Вестник спбгу. Сер. 7, 2009, вып. 4.
Махрова А.Г. Лики субурбанизации http://demoscope.ru/weekly/2006/0247/tema06.php
Ю.Ю. Шитова. Влияние рынка жилья на маятниковую трудовую миграцию в московской
агломерации // Экономическая наука современной России № 4 (47), 2009.
Эпштейн А.А. Пути решения жилищной проблемы в Московском столичном регионе //
Проблемы урбанизации на рубеже веков. - Смоленск: Ойкумена, 2002.
Brezzi, M., Piacentini, M., Sanchez-Serra, D. OECD. Defining and Measuring Metropolitan
Areas. Paper for the 51st ERSA Congress, Barcelona, 2011.
Cities and Suburbs. A Harvard magazine roundtable // Нarvard Magazine January- February
2000.
Klaesson, J., Johansson, B., Karlsson, Ch. Metropolitan Regions: Preconditions and Strategies
for Growth and Development in the Global Economy// CESIS Electronic Working Paper Series,
Paper No. 253, August 2011.
Knapp, W., Schmitt, P. Re-structuring Competitive Metropolitan Regions in North-west Europe:
On Territory and Governance// European Journal of Spatial Developmenthttp://www.nordregio.se/EJSD/-ISSN 1650-9544-Refereed Articles
Oct 2003-no 6.
Parr, J.B. Perspectives on the City-Region//Regional Studies, vol. 39.5, 2005, pp. 555-566.
Storper, M. Why Does a City Grow? Specialization, Human Capital or Institutions? // Urban
Studies, 47(10), 2010, pp. 2027-2050.