ПЛЮС – МИНУС

ПЛЮС – МИНУС
Функции управления многоквартирным домом (МКД) согласно
жилищному законодательству осуществляют управляющие организации,
ТСЖ, жилищные кооперативы. При этом большинство из управляющих
организаций – это бывшие ДЭЗы, МУПы, которые не стремятся к
конкуренции. Именно про эти управляющие организации, верно, заметил
Премьер министр Медведев Д.А.: «Вывеску поменяли, но стиль их работы
остался зачастую тот же самый».
По нашему мнению, только настоящие коммерческие управляющие
организации, а не бывшие МУПы и ДЭЗы, могут рассматриваться как
объекты конкуренции и становления цивилизованного рынка. Но именно
таких организаций очень мало. В настоящее время эти организации могут
сколь угодно часто участвовать в конкурсах на право заключения договоров
управления МКД. Но, не имея покровительства со стороны чиновников
выигрывать конкурсы, они не могут. А так как нет объемов, то и нет
развития. Удел таких управляющих организаций тихое угасание и
банкротство.
Какие причины не позволяют этим коммерческим организациям стать
реальными конкурентами на конкурсах по управлению МКД бывшим ДЭЗам
и МУПам.
В настоящее время управляющие компании, созданные из бывших
ДЭЗов и МУПов, изначально имеют перед коммерческими управляющими
организациями следующие преимущества:
а) в их распоряжении находится имущество и помещения, доставшиеся
им еще в период нахождения в ранге муниципальных предприятий;
б) у них большие объемы обслуживаемого жилищного фонда;
в) у них поддержка на местах со стороны местных руководителей
муниципального жилищного фонда;
г) ценовая политика государства на стороне бывших ДЭЗов и МУПов.
О преимуществах бывших ДЭЗов и МУПов, указанных в п.п. а), б), в),
известно всем и каждому. А вот об особенностях ценовой политики не все
так ясно.
Рассмотрим влияние ценовой политики в качестве фактора влияния на
конкурентную способность коммерческой организации, управляющей
частным жилищным фондом.
В общем виде стоимость договора управления МКД рассчитывается по
следующей схеме. Согласно ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт
жилого помещения для собственников помещений МКД определяется
собственниками помещений на их общем собрании на основании
предложения управляющей организации. Предложение управляющей
организации формируется на основании утвержденного общим собранием
перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества (ОИ МКД). При
этом в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения включено
управление МКД. Стоимость управления рассчитывается в процентах от
стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества
многоквартирного дома. Процесс формирования стоимости договора
управления МКД завершается составлением сметы расходов управляющей
организации по содержанию и ремонту ОИ МКД и представлением этой
сметы расходов на утверждение общего собрания собственников помещений.
Так в общем виде выглядит порядок формирования цены договора. Как
видно из общей схемы в ее основе лежат условия обязательного утверждения
общим собранием: состава ОИ МКД, перечня работ (услуг) МКД, размера
платы за содержание и ремонт ОИ МКД.
Учитывая, что выполнение данных условий в виде последовательных
действий невозможно ввиду сложности организации общего собрания для
утверждения каждого пункта отдельно, на практике все они решаются общим
собранием собственников помещений одновременно при утверждении
предложения управляющей организации по размеру платы за жилое
помещение.
Согласно «идеальной» схемы формирования цены договора
управляющая организация должна на основании утвержденного
собственниками состава общего имущества МКД составить перечни
предлагаемых работ (услуг) по содержанию и текущему ремонту ОИ МКД. В
случае необходимости составляется перечень и объем работ по капитальному
ремонту.
Составленные перечни работ по содержанию и текущему ремонту ОИ
МКД должны учитывать обязательный перечень работ, установленный
правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда , а также
учитывать особенности инженерных систем МКД.
Согласно составленным перечням работ управляющая организация
производит расчет стоимости каждой из работ (услуг) по содержанию ОИ
МКД и текущему ремонту ОИ МКД и оформляет их в виде сметы расходов
управляющей организации на планируемый год. Сформированная смета
расходов и представляет собой стоимость (цену) договора управления в
целом. Отношение стоимости работ, определенной из сметы расходов, на
общую площадь помещений дает ставку оплаты (тариф) жилого помещения.
При расчете стоимости работ (услуг) используются различные
нормативы: стоимости работ, затрат времени, используемых материалов и
экспертные оценки. Сложность расчета стоимости работ состоит в
невозможности точного определения норм затрат времени при производстве
работ текущего ремонта по сантехническим, электрическим работам и
работам, связанным с выполнением работ по содержанию внутридомовых
систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения,
электроснабжения и канализации и т.д. конкретного МКД. Кроме того, в
расчете стоимости цены договора лежит приблизительный размер
вознаграждения управляющей организации за управление МКД. Согласно
нормативным актам плата за управление включается в состав платы за
содержание и ремонт ОИ МКД и определяется в процентном отношении к
размеру платы за содержание и ремонт ОИ МКД. Рассчитанная на основе
сформированной с учетом особенностей МКД цены договора управления
ставка оплаты жилого помещения представляет собой экономически
обоснованный тариф (ЭОТ) (который не может быть одинаковый для всех
однотипных МКД), который в виде предложения управляющей организации
представляется на утверждение общему собранию собственников МКД. При
этом в 99 из 100 случаев ЭОТ, предложенный управляющей организацией на
утверждение общему собранию собственников помещений, будет выше
тарифа, утвержденного органом местного самоуправления (ОМС) для
нанимателей жилья муниципального жилищного фонда, пользующихся
помещениями на основании договоров социального найма.
В абсолютном большинстве собственники помещений, имея сведения о
размере муниципального тарифа оплаты за содержание и ремонт жилого
помещения, утвержденного ОМС, не соглашаются на ЭОТ, предложенный
управляющей организацией т.к. не понимают все особенности тех.
обслуживания и содержания конкретного МКД.
Возникает закономерный вопрос, а для чего управляющей организации
нужно было тратить столько времени на разработку экономически
обоснованного тарифа платы за жилое помещение, если, в конце концов, все
равно приходится принимать тариф ОМС?
И самое главное, почему тариф ОМС ниже экономически
обоснованного тарифа управляющей организации?
Да потому, что существующий порядок определения размера платы за
содержание и ремонт общего имущества МКД для нанимателей жилья
муниципального жилищного фонда предусматривает:
а) определение стоимости работ по содержанию и ремонту не каждого
отдельного МКД, а стоимости работ, рассчитанных для определенных групп
МКД. Кроме того, перечень обязательных работ (услуг) установленный ОМС
для группы домов не обязательно применим для конкретного МКД;
б) использование для определения стоимости работ льгот и цен,
устанавливаемых ОМС для муниципальных предприятий, осуществляющих
обслуживание муниципального жилищного фонда. В то время как стоимость
работ для коммерческих предприятий устанавливается по свободным ценам
рынка;
в) учет политических и социальных требований, обязывающих
обеспечивать назначаемый сверху предельный уровень стоимости жилищных
услуг, на основании которых устанавливается размер субсидий и дотаций
предоставляемых малообеспеченным слоям населения;
г) применение более низких общеэксплуатационных расходов,
обусловленных наличием в обслуживании управляющих организаций
большого объема жилищного фонда.
И как результат действия указанных факторов, сформированный ОМС
размер платы за жилое помещение для нанимателей муниципального
жилищного фонда, заведомо будет заниженным по сравнению с размером
платы за жилое помещение, предлагаемого коммерческой управляющей
организацией. То есть тариф, устанавливаемый для нанимателей
муниципального жилищного фонда, но применяемый для расчетов с
собственниками помещений частного жилищного фонда, по сути своей
является демпинговой ценой.
Коммерческая организация в условиях неравной конкуренции на рынке
жилищных услуг вынуждена искусственно занижать стоимость своих работ
(услуг) за счет сокращения перечня работ, качества выполняемых работ,
занижения размера оплаты своим работникам, использовать труд
неквалифицированных работников вместо квалифицированной рабочей
силы, меньше тратить на обучение своих работников и т.д.
В итоге воздействия всех вышеуказанных факторов коммерческие
организации постепенно разоряются и уходят с рынка. На рынке же остаются
управляющие организации из бывших ДЭЗов и МУПов, а также
коммерческие организации, находящиеся под покровительством крупных
чиновников, которые обеспечивают этим организациям увеличение объемов
обслуживаемого жилищного фонда. Таким образом, на местном уровне
формируется монопольная система.
Для формирования нормальной конкуренции необходимо чтобы
предприятия, осуществляющие управление МКД, находились в равных
экономических условиях. Для этого, прежде всего, нужно чтобы:
1) было устранено применение демпинговых цен. Цены, установленные
для нанимателей, занимающих помещения на основании договоров
социального найма, должны быть запрещены для применения в качестве
тарифов для коммерческих управляющих организаций.
2) весь муниципальный жилищный фонд должен управляться только
муниципальными предприятиями. Коммерческим предприятиям должен
быть положен запрет на управление муниципальным жилищным фондом.
3) коммерческие организации должны управлять только частным
жилищным фондом. Муниципальным предприятиям должен быть положен
запрет на управление частным жилищным фондом.
4) в муниципальном образовании должны быть приняты меры для
действительного развития малого бизнеса. В числе этих мер должны входить:
- создание независимых от муниципальной власти коммерческих
предприятий, предоставляющих услуги по аренде и/или лизингу механизмов
и машин, применяемых в жилищном хозяйстве для содержания и ремонта
жилищного фонда;
- должны быть ограничены объемы обслуживаемого жилищного фонда
для одной управляющей организации;
- должен быть наложен запрет на участие в составе учредителей
коммерческих организаций, занимающихся управлением и обслуживанием
муниципального жилищного фонда, муниципальным и государственным
чиновникам;
- коммерческим организациям на время их работы в муниципальном
образовании в качестве управляющих организаций должны быть
предоставлены в аренду помещения для размещения соответствующих
служб;