Т.Ю. Овсянникова ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩЕ
advertisement
Т.Ю. Овсянникова ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩЕ Издательство Томского государственного архитектурно-строительного университета Томск 2005 1 УДК 330.332:728+339.13 0-34 Овсянникова, Т.Ю. Инвестиции в жилище [Текст] : Монография / Т.Ю. Овсянникова. – Томск : Изд-во Томск. гос. архит.-строит. ун-та, 2005. – 379 с. ISBN 5-93057-163-5 В монографии рассматриваются инвестиции в жилище как условие расширенного воспроизводства жилищного фонда и устойчивого развития городов. В работе получила дальнейшее развитие методология социально-экономического исследования жилища и жилищных отношений и разработаны основные положения теории реновации жилищного фонда как нового научного направления жилищной экономики. Анализируются жилищные индикаторы как показатели устойчивого социально-экономического развития и предлагаются методы их расчета. Исследуется механизм функционирования жилищного комплекса как мезоэкономической системы. Исследованы роль и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда, формы и методы реновации жилья, механизмы привлечения инвестиций в жилищную сферу. Рассматриваются механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищном комплексе, методы оценки эффективности инвестиционных проектов реновации жилищного фонда. Книга предназначена для научных работников, аспирантов, государственных и муниципальных служащих, инженерно-технических работников и специалистов строительного и жилищного комплексов. Издание подготовлено при финансовой поддержке Министерства образования РФ (конкурс проектов 2002 г. «Научные исследования высшей школы по приоритетным направлениям науки и техники», подпрограмма 211 «Архитектура и строительство», проект 211.05.01.059 и конкурс грантов 2002 г. по фундаментальным исследованиям в области технических наук, грант ТО2-12.4-1034). Рецензент: Л.Ю. Руди – докт. экон. наук, профессор Новосибирского государственного университета экономики и управления ISBN 5-93057-163-5 © Т.Ю. Овсянникова, 2005 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1. ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ЖИЛИЩА И ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ 1.1. Жилище и жилищные отношения как объекты социальноэкономического исследования 1.1.1. Жилище в иерархии человеческих потребностей 1.1.2. Жилище как потребительское благо и его функции 1.1.3. Жилище как товар 1.1.4. Жилище как богатство и капитал 1.2. Жилище и потребительский выбор 2. АДЕКВАТНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩА КАК ИНДИКАТОРЫ УСТОЙЧИВОГО СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ 2.1. Жилищные индикаторы в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития 2.2. Адекватность жилища как основа качества жизни 2.3. Доступность жилья как важнейший социально-экономический индикатор 3. ЖИЛИЩНЫЙ КОМПЛЕКС КАК МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИСТЕМА 3.1. Системный, морфологический и логико-функциональный анализ регионального жилищного комплекса 3.2. Место жилищного комплекса в региональной социо-экологоэкономической системе 3.2.1. Жилищное строительство и первичный рынок жилья 3.2.2. Вторичный рынок жилья 3.2.3. Рынок жилищных услуг 3.2.4. Жилищное хозяйство 4. РЕНОВАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ КАК ОСНОВА ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 4.1. Сущность и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда 4.2. Способы и методы реновации жилищного фонда 5. ИНВЕСТИРОВАНИЕ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 5.1. Методологические основы региональной инвестологии 5.2. Инвестиционный статус жилищного комплекса 5.3. Инвестиционные параметры процесса реновации жилищного фонда 5.4. Механизмы и финансовые инструменты привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда 5 7 7 12 17 22 30 33 42 42 52 77 100 100 111 120 142 148 155 168 168 175 188 188 194 212 216 3 5.4.1. Облигационные жилищные займы 224 5.4.2. Жилищное кредитование 243 5.4.3. Жилищный лизинг 262 6. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 269 6.1. Механизм государственного регулирования инвестиций в жилищном комплексе 269 6.2. Формирование концепции региональной реновационной политики на основе программно-целевого подхода 286 6.3. Управление стоимостью реновационных проектов в жилищном комплексе 293 7. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 313 7.1. Особенности оценки эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий 313 7.2. Разработка методики оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий 319 7.3. Оптимизация распределения инвестиционных ресурсов в рамках региональной (муниципальной) программы реновации жилищного фонда 329 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 339 ПРИЛОЖЕНИЯ 362 Приложение 1 Система индикаторов оценки реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы 362 Приложение 2 Из «Декларации о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии», принятой Генеральной Ассамблеей ООН: 366 Приложение 3 Расчет индекса доступности жилья в г. Томске 369 Приложение 4 Государственные целевые программы и подпрограммы для жилищного комплекса 373 4 ВВЕДЕНИЕ Экономические преобразования в России привели к значительной трансформации экономических отношений, в том числе в жилищной сфере. Реформирование экономики России, демократизация и гуманизация общества должны найти отражение в преобразовании среды жизнедеятельности человека. Однако проблемы формирования современной качественной жилой среды обостряются в связи с тем, что развитие рыночных отношений в жилищной сфере превратило жилище в труднодоступное для значительной части населения благо. Экономический кризис 1990-х годов негативно отразился на жилищной сфере. Сокращение инвестиций в жилище и, как следствие, снижение объемов ввода нового жилья, катастрофическое нарастание физического и функционального износа эксплуатируемых жилых домов фактически привели к нарушению системы воспроизводства жилищного фонда. Противоречие между возрастающими потребностями человека в современном жилище и ухудшающимися возможностями их удовлетворения усилилось, обострив целый ряд социальноэкономических проблем. Очевидно, что жилищная проблема не является сугубо экономической и имеет более широкие проявления и последствия. Неадекватная жилая среда сказывается на физическом и психологическом здоровье людей, на образовании и развитии семей, на уровне преступности, на социальных контактах и т.д. Состояние жилой среды и жилищные условия населения отражаются на экономике, политике и культуре страны – то есть на всей жизни общества. Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социально-экономической ситуации в России. Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовлетворяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе обще5 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ственных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала. Однако в системе общественных ценностей в СССР и в постсоветской России жилище никогда не играло той роли, которая должна быть ему присуща в соответствии с его значимостью для человека. Результатом жилищной политики, в которой политики было больше, чем экономики, является катастрофическое отставание жилищного сектора российской экономики не только от уровня стран с развитой рыночной экономикой, но и от других секторов российской экономики. Обеспечение качественных условий жизни населения, создание современной жилой среды – важнейшая социальноэкономическая задача общества. Она включает в себя решение целого комплекса социальных, экономических, архитектурных, инженерных, гигиенических и экологических проблем. В числе наиболее сложных проблем, требующих научного осмысления и решения, можно выделить проблемы эффективного инвестирования в жилищном комплексе и обеспечение расширенного воспроизводства жилища и жилищных услуг. В данной работе предпринята попытка комплексного системного рассмотрения широкого круга научных проблем, касающихся инвестиций в жилище как основы реновации жилищного фонда и непрерывности воспроизводства жилища и жилищных услуг, создания качественной жилой среды, обеспечивающей развитие человека и общества в целом. Научное осмысление новой системы личных и общественных ценностей и места в этой системе жилища необходимо для формирования приоритетов новой инвестиционной и жилищной политики. Новая жилищная политика должна соответствовать концепциям равных возможностей, адекватного и достаточного жилища и устойчивого социо-эколого-экономического развития. 6 1. ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ЖИЛИЩА И ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ 1.1. Жилище и жилищные отношения как объекты социально-экономического исследования Одним из динамично развивающихся направлений современной экономической науки является жилищная экономика – система научных знаний о жилище, жилищных отношениях, и о том, как производители и потребители жилища делают свой экономический выбор. Современные концепции жилищной экономики, опираясь на фундаментальные экономические знания, воплотили в себе достижения разных наук: социологии, психологии, экологии, истории, теории архитектуры и градостроительства, инженерных наук и др. Эволюция жилища от простого барьера, ограждающего человека от внешнего мира, до современных сложных технико-экономических систем привела к возникновению огромного количества проблем, требующих научного осмысления и решения. Жилище как объект научных исследований вызывает, и будет вызывать интерес специалистов из разных областей научных знаний, в первую очередь, экономики. В этом направлении выполняются многочисленные исследования, объектом которых являются жилище как сложная техникоэкономическая система и жилищные отношения как отношения производства, распределения, обмена и потребления жилья. В процессе эволюции человека изменялись его представления о жилой среде, о жилище, о его формах и качестве, о функциональности и комфортности. Производственные отношения, присущие различным экономическим системам, отражались в содержании жилищных отношений, которые по своей сути являются отношениями между людьми в процессе производства и присвоения жилищных благ, а потому являются, по мнению Л.Ю. Руди1, 1 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с. Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище отношениями социально-определенными, общественными, имеющими объективный характер и отражающими исторически особые формы присвоения людьми жилья. При смене одного типа производственных отношений происходит смена типов жилищных отношений. Научный интерес к жилищным отношениям как объекту исследований проявился в Западной Европе в первой половине XIX века. Он был обусловлен не только бурным ростом промышленного производства, в том числе производства жилищ, но и формированием нового социального класса – пролетариата – и обострением социально-экономических противоречий в обществе. Жилищные проблемы «терминологически дефинированные как жилищный вопрос»2, первоначально исследовались учеными, преимущественно, с социально-политических позиций. В отечественной экономической науке интерес к жилищным отношениям проявился в начале XX века. Но особенно активизировались отечественные исследования в этой области в конце ХХ столетия, когда трансформация производственных отношений в стране не могла не коснуться жилищных отношений как базовых социально-экономических отношений современного общества. Соответственно двум преобладающим в современном обществе системам общечеловеческих ценностей – социальнодемократической и либеральной – в жилищной экономике сформировались две основные жилищные концепции: либеральная и социальная. Либеральная жилищная концепция сформировалась на принципах экономического либерализма, основы которого были заложены еще А. Смитом и Д. Рикардо. В основе либеральной концепции лежит принцип удовлетворения потребности в жилище путем приобретения жилища как товара на рынке жилья в соответствии с платежеспособностью покупателей. Либеральная 2 Малышев, А.В. Жилищная проблема как приоритетный фактор социальной политики России в условиях ее реформирования и вхождения в рынок (по материалам Верхне-Волжского региона) : автореф. дис. ... канд. соц. наук : 22.00.05. – Ярославль, 2000. – С. 6. 8 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений концепция исходит из возможностей саморегулирования рыночной экономики и исключения вмешательства государства в рыночные процессы. В основе социальной жилищной концепции лежит принцип распределения жилища как социального блага соответственно потребности в нем и условий социального равенства. Эта концепция предполагает ответственность государства за удовлетворение потребностей общества в жилище, его непосредственное участие в процессе распределения жилья как экономического блага. Либеральная и социальная жилищные концепции лежат в основе формирования и функционирования двух основных типов жилищных систем: основанной на рыночных механизмах удовлетворения потребности общества в жилье и основанной на механизмах государственного обеспечения жильем. В нынешнем быстро эволюционирующем мире практически не существуют эти два типа жилищных систем в чистом виде. В жилищной системе любого государства можно увидеть элементы и рыночной, и распределительной систем. Различное сочетание этих элементов породило большое количество моделей жилищных систем – от ортодоксальных либеральных, отдающих решение проблемы удовлетворения потребности в жилище «невидимой руке» рынка, до ортодоксальных социалистических, полагающих государственное распределение (и перераспределение – экспроприация у богатых в пользу бедных) основой решения жилищной проблемы. Поэтому при исследовании современных жилищных систем специалисты предпочитают говорить о «жилищной системе с доминированием института частного предпринимательства» и о «жилищной системе с доминированием института государственного обеспечения жильем»3. 3 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с.; Бессонова, О.Э. Жилье. Рынок и раздача / О.Э. Бессонова. – Новосибирск : Наука, 1993. – 159 с. 9 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище В современной жилищной экономике сложилось несколько самостоятельных научных направлений, исследующих жилище и жилищные отношения с разных аспектов и с разных методологических позиций. Наибольшее развитие, на наш взгляд, получили следующие научные направления жилищной экономики: исследование жилищных отношений и других политикоэкономических категорий, составляющих сущность и особенности жилищной системы. В рамках этого направления выполнены исследования О.Э. Бессоновой, А.В. Малышева, П.А. Ореховского, О.В. Простневой, Л.Ю. Руди, Ю.Ф. Симионова, Е.С. Шоминой; исследование рынка жилья и механизмов функционирования жилищной системы в рыночной экономике, особенностей формирования спроса, предложения и цен на рынке жилой недвижимости, доступности жилья для потребителей. Эти проблемы исследовались в работах О.С. Пчелинцева, Г.М. Стерника, Р. Страйка (R. Struyk), С.Р. Хачатряна, В.В. Черняка, В.З. Черняка, H. Smith, J. Corgel; исследование воспроизводственного процесса в жилищной сфере, проблем развития и повышения эффективности жилищного строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации жилья, жилищного хозяйства. Этим проблемам посвящены работы И. Абанкиной, А.Н. Асаула, Е.М. Блеха, В.В. Бузырева, К.В. Кияненко, В.В. Кутузова, И.Г. Лукмановой, В.С. Чекалина, Е.Б. Смирнова, В.А. Смирнова; исследование институционального развития жилищной сферы, формирования организационно-экономических механизмов управления жилищными отношениями и процессами. В рамках этого направления были выполнены исследования В.В. Бузырева, Н. В. Васильевой, С.А. Ершовой, Н.М. Чикишевой; исследование инвестиционных механизмов и финансовых инструментов в жилищной сфере. Эти проблемы нашли отражение в работах Э. Дойча (E. Deutsch), Н.Б. Косаревой, В.И. Лимаренко, W. Brueggeman, J. Fisher. 10 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений Нельзя не отметить стремление авторов ряда работ охватить широкий круг проблем, относящихся к разным направлениям жилищной экономики. К таким работам следует отнести книги под редакцией Г. Поляковского, В.М. Агапкина, А.В. Черняка и В.З. Черняка, работу Э. Дойча 4 . В этих работах реализуются важнейшие принципы научного познания: полнота, системность, целостность. Сложность и многообразие объектов исследования жилищной экономики, многоаспектность исследуемых явлений обусловили многообразие методологических подходов и методов исследований, то есть способов, которыми «мышление отображает содержание своего предмета» 5 . По справедливому утверждению Л.Ю. Руди, методологической основой исследования жилищных отношений и жилищной системы должен стать методологический плюрализм 6 . Использование методологического аппарата теории потребительского поведения, теории общественного воспроизводства, теории рыночного равновесия, институциональной теории, общей теории рынков, теории эволюции городов и др. позволяет всесторонне рассматривать жилище и жилищные отношения как сложные объекты социально-экономического исследования. Однако, несмотря на интенсивное развитие экономической науки, необходимо признать справедливость утверждения о том, что «экономическая реальность с еѐ глобальными и локальными трансформационными процессами, бурным развитием «новой 4 Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского.: [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – 224 с.; Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – 976 с.; Дойч, Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества: межпоколенный аспект : [пер. с нем. Н.В. Павлова] / Э. Дойч. – Вена, 1999 : М., 2000. – 132 с. 5 Московский, А.И. О предмете и методе современной экономической науки / А.И. Московский // Вестник МГУ. 8 Серия Экономика. – 2002. – № 3. – С. 39. 6 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с. 11 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище экономики» меняется подчас намного быстрее, чем экономическая теория»7. Трансформация базовых экономических отношений, к которым относятся и жилищные отношения, приводит к смене экономических парадигм и развитию новых представлений о системе личных и общественных ценностей, и о месте жилища в этой системе. Трансформируются и представления о жилищных потребностях индивидуума и общества и функциях жилища на современном этапе общественного развития. 1.1.1. Жилище в иерархии человеческих потребностей Жилище является одной из важнейших ценностей как для индивидуума, так и для общества в целом. «В жизни человека, семьи, общества в целом немногое может сравниться по объективной важности и субъективно осознаваемой значимости с жилищем. Не случайно слова «жить» и «жилище» имеют общую этимологическую природу и глубокую внутреннюю связь: второе является непременным условием первого»8. В иерархии потребностей человека А. Маслоу жилище занимает первый, витальный (жизненный) уровень, ибо определяет материальные условия существования человека и создает условия для удовлетворения всех его потребностей. В категориях А. Маршалла жилище можно отнести к «насущным жизненным средствам», поскольку оно удовлетворяет потребности, «которые обязательно должны быть удовлетворены»9. 7 Экономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы / По материалам международного симпозиума, июнь 2004 г. // Вопросы экономики. – 2004. – № 8. – С. 152-156. – С. 152. 8 Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : учеб. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 8. 9 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – 416 с. – С. 126. 12 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений Жилище является материальной основой жизни человека, который представляет собой единство биологического и социального начал. Как биологическое существо человек подчиняется фундаментальным биологическим законам, определяющим физиологические процессы его жизнедеятельности. Удовлетворение первичных физиологических потребностей человека делает возможным само его существование. Социальное начало определяет жизнь человека в обществе. Удовлетворение социальных потребностей человека невозможно без удовлетворения биологических, биологическое начало выступает в качестве необходимой предпосылки развития социального начала 10 . Соответственно, выделяют биологические и социальные потребности человека, удовлетворение которых обеспечивается жилищем (рис. 1.1). Потребности человека в жилище Биологические (физиологические) потребности: защита от воздействия окружающей природной среды; условие для удовлетворения физиологических потребностей (сон, отдых, еда и т.д.) безопасность; условие продолжения рода, образования семьи. Социальные потребности: защита от воздействия социальной среды; обособление и индивидуализация; самовыражение; условие развития творческих способностей; условие формирования первичных социальных отношений; воспитание детей. Рис. 1.1. Потребности человека в жилище 10 Дубинин, Н.П. Некоторые вопросы биосоциальной природы человека / Н.П. Дубинин, Ю.Г. Шевченко. – М. : Наука, 1976. – 245 с. 13 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Удовлетворение первичных биологических потребностей в жилище является условием удовлетворения всех прочих социальных потребностей людей: потребности в общении, в творчестве, в идентификации с определенным обществом и культурой, в самореализации и т.д. «Одежда и жилище как средство ограждения человеческого тела от неприемлемого влияния внешней природной среды становится всего лишь предпосылкой удовлетворения иных потребностей»11. Потребность в жилище имеет двойственную природу: как объективная нужда в жилище, удовлетворяющем потребности человека, и как субъективно осознаваемое несоответствие между имеющимся у потребителя количеством и качеством жилища и его желаемым количеством и качеством. Именно субъективное ощущение удовлетворенности или неудовлетворенности жилищными условиями лежит в основе осознания индивидуумом его потребности в жилище. В основе удовлетворенности жилищем «лежит совпадение культурных норм обитания семьи, общества и реальных условий проживания»12. Несовпадение этих норм вызывает субъективное чувство неудовлетворенности и осознание жилищной потребности. При этом субъективное осознание потребности значительно в большей степени, чем объективная нужда, зависит от процессов общественного развития и изменения окружающей среды. Например, позитивное изменение окружающей жилой среды вызывает у человека желание улучшить свои собственные жилищные условия. Подтверждение влияния этого фактора на потребности человека в жилище мы находим у К. Маркса: «Как бы ни был мал какой-нибудь дом, но, пока окружающие его дома точно также малы, он удовлетворяет всем предъявляемым к жилищу общественным требованиям. Но если рядом с маленьким домиком вырастает дворец, то домик съежи11 Логунов, В.Н. Информационные основы потребительского поведения / В.Н. Логунов. – Воронеж, 1999. – С. 5. 12 Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : уче6. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 76. 14 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений вается до размеров жалкой хижины. Теперь малые размеры домика свидетельствуют о том, что его обладатель совершенно нетребователен или весьма скромен в своих требованиях, и как бы ни увеличивались размеры домика с прогрессом цивилизации, но если соседний дворец увеличивается в одинаковой или еще большей степени, обитатель сравнительно маленького домика будет чувствовать себя в своих четырех стенах все более неуютно, все более неудовлетворительно, все более приниженно»13. С ростом доходов у индивидуума возникают иные потребности, которые Дж. Гэлбрейт назвал психологическими. Эти потребности связаны с определенной психологической реакцией потребителя на обладание теми или иным благами, которые «вызывают у потребителя чувство личного успеха, равенства с соседями, освобождают его от необходимости думать…, обещают ему престиж в обществе,… либо каким-то другим способом удовлетворяют психические запросы»14. Эти запросы имеют субъективную основу и «обычно вызываются средой и изменчивыми нравами»15. На изменении потребностей в жилище сказываются и изменения окружающей природной среды. Очевидно, что какие-либо изменения климата или ландшафта, сейсмические или экологические процессы повлекут за собой изменения характеристик жилищ и жилой среды. Без учета этих изменений жилище не сможет адекватно удовлетворить первичные биологические потребности человека, а значит и все остальные потребности, что делает невозможной саму человеческую жизнь в таком жилище. 13 Маркс, К. Сочинения : Т. 6. Наемный труд и капитал / К.Маркс, Ф. Энгельс ; под ред. Е.А. Степанова. – Изд. 2-е. – М. : Госполитиздат, 1957. – С. 446. 14 Гэлбрейт, Дж. Новое индустриальное общество : [пер. с англ. Л.Я. Розовского] [и др.] / Дж. Гэлбрейт. – М. : Прогресс, 1969. – 480 с. – С. 248. 15 Воркуев, Б.Л. Ценность, стоимость и цена / Б.Л. Воркуев. – М. : Изд-во МГУ, 1995. – 168 с. – С. 70. 15 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Демографические изменения также являются одной из важнейших причин изменения потребности населения в жилище. С увеличением количества членов семьи, образованием новых семей, возникает потребность в более широком жизненном пространстве, в новом доме или квартире. Появление в семье детей предъявляет новые требования к качеству и размерам жилища, которое становится первым жизненным пространством, осваиваемым ребенком. Малые размеры или убогость жилища не способствуют формированию личности, развитию жизненной активактивности и креативных способностей ребенка. Осознанная жилищная потребность проявляется как жилищный интерес, который побуждает индивидуума к действиям, направленным на удовлетворение этих потребностей 16. Стремление индивидуумов и домохозяйств удовлетворить потребности в жилище является движущей силой развития не только жилищной системы, но и всего общественного производства. Можно утверждать, что история человечества – это история жилища. По последним данным, возраст искусственных жилищ, возводимых человеком, равен 2 млн. лет 17. Согласно современным научным представлениям, развитие человека началось 4–5 млн. лет тому назад18. Строительство первых жилищ, таким образом, пришлось на стадию появления Homo Habilis (человек умелый) и овладения человеком навыками изготовления каменных орудий (2–1,5 млн. лет назад). 16 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – С. 58. 17 Черняк, В.З. Исторический опыт развития жилья и строительного дела / В.З. Черняк / Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 112. 18 Капица, С.П. Сколько людей жило, живет и будет жить на земле. Очерк теории роста человечества / С.П. Капица. – Москва, 1999 [Электронный ресурс]: http://www.synergetic.ru/sections/index.php?article=books/kapitza/k2.htm. 16 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений 1.1.2. Жилище как потребительское благо и его функции Жилище – это благо, обладающее максимальной полезностью. Полезность этого блага определяется его потребительскими свойствами, характеризующими способность удовлетворять потребности человека. Жилище – это экономическое благо, то есть благо, обладающее относительной редкостью. Это означает, что потребности человечества в жилище не могут быть удовлетворены полностью. Потребности человека в жилище обуславливают функции жилища и его роль для жизни индивидуума и общества. В жилище и его функциях отражается взаимовлияние и взаимообусловленность человека и жилой среды. Поскольку жилище удовлетворяет биологические и социальные потребности человека, можно говорить о том, что жилище выполняет биологические и социальные функции. Первичная, главнейшая функция жилища заключается в том, что оно является местом, где непосредственно «развертывается жизнедеятельность человека» 19 . Жилище – необходимое условие жизни и в этом заключается его главная функция – биологическая. На стадии первобытного общества главной проблемой в жизни людей было выживание. Следовательно, первоначальной функцией жилища было непосредственно обеспечение выживаемости человека, создание защиты от неизвестного, непредсказуемого и опасного влияния внешнего мира. Первый дом человека – это его убежище, своеобразный барьер между внешним пространством и внутренним20. 19 Кияненко, К.В. Социальные основы архитектурного формирования жилой среды : учеб. пособие для вузов / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 1999. – 210 с. 20 Дмитриев, С.В. Проектирование жилища в условиях рыночной экономики : учеб. пособие / С.В. Дмитриев, К.Н. Кузьмина, И.В. Швецова. – Новосибирск : НГАХА, 1996. – 76 с. 17 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Для нормальной жизни, ведения домашнего хозяйства, воспитания детей, работы и творчества людей необходимо также не только само пространство, но и место для размещения домашних предметов, бытового оснащения, общения с другими людьми. С развитием человеческого общества предъявляемые к жилищу требования все более усложняются. Это непосредственно отражается на взаимном влиянии человека и жилой среды: меняются потребности, меняются функции, но всегда базовая потребность «в убежище» и базовая функция «места жизнедеятельности» остаются неизменными и останутся таковыми на любом этапе общественного развития. Другие функции жилища являются социальными, то есть определяют поведение людей и их жизнь в обществе. Поскольку жилая среда способна влиять на поведение человека и регулировать его, постольку она выполняет функцию формирования личности индивидуума, развития его мироощущения и мировосприятия, мотивации его поведения. Другой, не менее важной функцией жилища является его значение как условия и регулятора межличностных отношений. Отношения между индивидуумами как внутрисемейные, так и внесемейные в значительной степени определяются возможностями межличностного объединения и обособления. В системе межличностных отношений, формирующихся под влиянием жилой среды, особое место занимают отношения между разными поколениями. Проблемы воспитания детей, передачи им культурно-нравственных норм, а также проблемы содержания и ухода за престарелыми родителями в значительной степени зависят от жилищных условий семьи. Одна из важнейших функций жилища состоит в том, что оно выступает в роли социального индикатора, показывающего социальный статус его владельца. «Относительно большое и хорошо оборудованное жилище…составляет самый удобный и наглядный способ выдвижения материальной претензии на престижное 18 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений место на социальной лестнице»21. В жилище воплощаются вкусы, привычки, ценностные ориентации, социальный статус, имущественное положение и другие важные черты самого обитателя. Еще одна функция жилища заключается в том, что жилище и жилая среда способны детерминировать и поддерживать определенный образ и стиль жизни. Прежде всего, это проявляется во влиянии природных, культурно-исторических и других условий на типологию и топологию жилища, что, в свою очередь, будет определять образ жизни людей. Поскольку форма и сущность жизненного пространства человека являются отражением особенностей всего общества и конкретного этапа его развития, постольку потребности человека в жилище и функции жилища различаются в зависимости от того, к какому времени, обществу и культуре принадлежит человек. Функции жилища как условия удовлетворения потребности человека в жилище в значительной степени опосредованы общественными отношениями. Так, в условиях социализма жилище выполняло функции, не свойственные ему в условиях развитых рыночных отношений – как средство регулирования поведения людей22. В социалистических государствах человек через обеспечение жильем становился объектом подчинения и управления. Невозможность купить, продать, построить или взять в аренду жилье ставила население в сильную зависимость от государства. В основе градостроительной доктрины лежала концепция «соцрасселения», при которой каждый новый населенный пункт возникал, прежде всего, как строительство производства, а уже во вторую очередь, как размещение «жилища при нем». Жилище использовалось как средство прикрепления населения к месту работы, как средство принуждения населения к труду. Именно из 21 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 150. 22 Меерович, М.Г. Жилищная политика в СССР. Уроки истории / М.Г. Меерович // Проектирование и строительство в Сибири. – 2004. – № 1 (19). – С. 41– 44. 19 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище этой концепции вытекают, на наш взгляд, современные проблемы муниципальных образований, переживающих банкротства и ликвидацию градообразующих предприятий. По мнению М.Г. Мееровича, концепция «соцрасселения» «продолжает определять состояние нашего общества и качество среды наших городов и, возможно, будет определять еще долгое время, так как гогорода существуют и сохраняют свою жизнетворную энергетику в гораздо большем масштабе времени, нежели человеческая жизнь»23. Потребности человека в жилище, а соответственно, и функции жилища эволюционируют вместе с развитием человека и человеческим обществом. Человек из привычного для себя мира природы шагнул в мир искусственных веществ, искусственных сооружений, даже искусственного интеллекта. «На исходе ХХ века, человек уже ясно ощутил себя элементом искусственной среды, окруженным техносферными сооружениями и зависящим от них»24. Соответственно, новые функции – технические – появляются и у жилища как элемента техносферы. Современное жилище представляет собой сложную инженерно-техническую систему, обеспечивающую комфортную среду обитания человека. Помимо привычных уже систем жизнеобеспечения – энергоснабжения, водоснабжения, канализования, кондиционирования и т.д., в жилище все в большей степени проникают новые технологии. Рожденная на высоких технологиях концепция «умного дома», подобного смартхаусу Билла Гейтса25, не только не умаляет первичных биологических и социальных функций жилища, но, напротив, придает им новое содержание. Многочисленные hi-tech облегчают основные процессы жизнедеятельности, высвобождая 23 Меерович, М.Г. Градостроительная доктрина. Опыт истории / М.Г. Меерович // Архитектура и строительство Сибири. – 2002. – № 1–2 (3–4). – С. 31. 24 Попов, Л.Е. Человек, биосфера и естественные технологии познания / Л.Е. Попов, М.И. Слободской, С.Н. Постников // Физическая мезомеханика. – 2004. – № 2. – Т. 7. – С. 117. 25 Гейтс, Б. Дорога в будущее / Б. Гейтс. – М. : Русская редакция, 1996. – 312 с. 20 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений время для творчества и развития способностей, «убежище», оснащенное современными системами безопасности, становится еще более надежным, потребность в общении и самовыражении, благодаря всемирной паутине, не ограничена стенами жилища26. Таким образом, можно утверждать, что жилище как потребительское благо удовлетворяет потребности человека как элемента биосферы, социосферы и техносферы. Биологические функции жилища обеспечивают воспроизводство человека как элемента биосферы. Социальные функции жилища обеспечивают воспроизводство человека как элемента социосферы. Технические функции жилища обеспечивают воспроизводство человека как элемента техносферы – носителя знаний и информации. Следовательно, жилище реализует свои функции на границах этих трех сфер (рис. 1.2). техносфера биосфера социосфера Рис. 1.2. Функционирование жилища на границах биосферы, социосферы и техносферы Итак, мы рассмотрели, как благодаря разным функциям жилище может удовлетворять биологические, социальные, технические потребности индивидуума (рис. 1.3), то есть является 26 Не случайно в концепции городского развития г. Москвы предусматривается переход от идеи «умного дома» к программе «умного города» – см. Журавлев, В. «Интеллектуальная» оснащенность зданий. HI-TECH HOUSE 2004 / В. Журавлев // Строительная газета. – 2004. – № 49. – С. 10. 21 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище экономическим благом индивидуального потребления, или потребительским благом. Как индивидуальное благо жилище обладает признаками делимости и исключаемости: можно выделить жилую ячейку (комнату, квартиру), предназначенную для удовлетворения потребностей в жилье индивидуума или домохозяйства, и при этом исключить использование этого блага другими индивидуумами или домохозяйствами биологические потребности Ч Е Л О В Е К биологические функции социальные потребности социальные функции технические потребности Ж И Л И Щ Е технические функции Рис. 1.3. Взаимосвязь человека и жилища Но жилище также удовлетворяет потребности общества в целом, то есть является общественным благом. Никто не может быть исключен из жилищных отношений. Жилище как общественное благо является частью общественного благосостояния и становится неделимым и доступным для использования всеми членами общества. Общественный характер этого блага заключается и в том, что жилище является материальным условием воспроизводства одного из факторов общественного производства – рабочей силы. 22 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений В этом заключается двойственность сущности экономической категории «жилище как потребительское благо». Для обозначения жилища как индивидуального потребительского блага мы в дальнейшем будем использовать термин «жилье» (жилая ячейка, жилая квартира, одноквартирный жилой дом), а для обозначения жилища как общественного блага мы будем использовать термин «жилищный фонд» (совокупность жилых домов, жилых помещений, расположенных на определенной территории). 1.1.3. Жилище как товар Становление экономических отношений, связанных с развитием торгово-обменных процессов, определило другое, сугубо экономическое отношение к жилищу и его функциям. С развитием товарно-денежных отношений жилище начинает выполнять новую функцию в жизни общества – оно становится товаром. Как товар, жилище приобретает новые свойства. С одной стороны, функции жилища определяют его полезность, а, следовательно, ценность в глазах потенциальных покупателей. С другой стороны, жилище становится все более сложным товаром, требующим все больших затрат труда. «В процессе обмена благ начинается разделение прежде единой оценки на две: первая – это оценка блага как такового его будущим потребителем, т.е. оценка его полезности. И вторая – это оценка блага его владельцем до обмена, т.е. оценка затрат, с которыми было связано появление данного блага у его владельца»27. Представители классической политической экономии рассматривают товар как единство его потребительной стоимости (способности удовлетворять нужды потребителя) и меновой стоимости (количества общественно-необходимых затрат труда). 27 Лушин, С.И. Ценность. Цена. Стоимость. / С.И. Лушин. – М. : Юристъ, 2001. – С.13. 23 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище К. Маркс, рассматривая два фактора товара – потребительную стоимость и стоимость – утверждал, что «полезность вещи делает ее потребительной стоимостью» 28 , а стоимость товара определяется тем, что в нем «овеществлен, или материализован абстрактно человеческий труд», названный К. Марксом «созидающей стоимость субстанцией»29. Мерой стоимости товара К. Маркс считал количество общественно необходимых затрат труда, требующихся для изготовления какой-либо потребительной стоимости при нормальных условиях производства и при среднем в данном обществе уровне квалификации и интенсивности труда. Рассматривая двойственную природу товара, который есть «потребительная стоимость, или предмет потребления, и «стоимость»30, К. Маркс показал единство и противоположность этих факторов товара: «Товары должны реализоваться как стоимости, прежде чем они получат возможность реализоваться как потребительные стоимости. С другой стороны, прежде чем товары смогут реализоваться как стоимости, они должны доказать наличие своей потребительной стоимости, потому что затраченный на них труд идет в счет лишь постольку, поскольку он затрачен в форме, полезной для других»31. Представители маржиналистской экономической школы Ф. Визер, У.С. Джевонс, Л. Вальрас, К. Менгер, В. Парето и др.32 рассматривают товар с позиций его полезности для потребителя. Именно полезность товара выдвигается в качестве его основной характеристики. Способность товара удовлетворить те или иные 28 Маркс, К. Капитал. Критика политической экономии. В 4 т. Т.1. Кн.1. Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – С. 44. 29 Там же, с. 47. 30 Там же, с. 70. 31 Там же, с. 95. 32 Джевонс, У.С. Краткое сообщение об общей математической теории политической экономии / У.С. Джевонс / Вехи экономической мысли. Т.1. Теория потребительского поведения и спроса ; под ред. В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа, 2000. – 380 с. – С. 70-77; Блауг, М. Экономическая мысль в ретроспективе : [пер с англ.] / М. Блауг. – Изд. 4-е. – М. : «Дело Лтд», 1994. – 720 с. 24 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений потребности – главное, что определяет ценность товара в глазах потребителя, который стремится максимизировать полезность от потребления благ. При этом потребитель руководствуется личными, исключительно субъективными, представлениями и индивидуальными ощущениями удовлетворения своих потребностей. «Отказавшись от поиска объективной меры полезности различных потребительных стоимостей, в качестве исходного пункта (маржиналисты – Т.О.) взяли тезис, согласно которому каждый индивид обладает собственной шкалой ценности различных благ, причем сама эта ценность не абсолютна, а относительна, поскольку она зависит от достигнутой степени удовлетворения соответствующей потребности»33. Подобно тому, как представители классической политэкономии исключали из экономического анализа потребительские предпочтения покупателя, так и маржиналисты исключали из своего анализа товарное производство, рассматривая исключительно поведение покупателя и его потребительский выбор. Иначе взглянуть на товар позволила теория рыночного равновесия А. Маршалла. Равновесная цена как компромисс между затратами производителя (предложение) и полезностью товара (спрос) связала воедино затратный и полезностный подход к определению стоимости товара. «Мы могли бы с равным основанием спорить о том, регулируется ли стоимость полезностью или издержками производства, как и о том, разрезает ли кусок бумаги верхнее или нижнее лезвие ножниц»34. В качестве основного фактора, определяющего преобладающее воздействие на рыночную стоимость издержек производства или полезности товара, А. Маршалл назвал фактор времени: «чем короче рассматриваемый период, тем больше надлежит учитывать в 33 Некипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной полезности: Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов // Проблемы прогнозирования. – 1996. – № 1. – С. 8. 34 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 2. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 31. 25 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище нашем анализе влияние спроса на стоимость, а чем этот период продолжительнее, тем большее значение приобретает влияние издержек производства на стоимость. Дело в том, что влияние изменений в издержках производства требует для своего проявления, как правило, больше времени, чем влияние изменений в спросе» 35 . Этому теоретическому выводу А. Маршалла мы найдем подтверждение далее в анализе динамики фактических цен на современных рынках жилья. Представители современной экономической науки видят развитие теории в «синтезе теорий трудовой стоимости и предельной полезности и возврате на этой основе к концепции, выводившей стоимость из взаимодействия издержек и полезности»36. Только на основе такого синтеза могут быть объяснены закономерности формирования цены столь специфического товара, каковым является жилище37. С одной стороны, жилище является одним из самых ресурсоемких товаров, в котором материализуются большие затраты овеществленного и живого труда. Поэтому в формировании цен на рынке жилищ издержки производств, определяемые количеством и стоимостью использованных ресурсов, играют огромную роль. С другой стороны, и это было показано выше, жилище обладает максимальной полезностью, которая, наряду с ограниченностью жилища как экономического блага, определяет его высокую ценность для потребителя. Как нельзя разделить спрос и предложение – две важнейшие категории рыночной экономики, так и нельзя разделить издержки производства и полезность как два основных свойства жилища – товара. 35 Там же. – С. 33. Некипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной полезности: Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов // Проблемы прогнозирования. – 1996. – № 1. – С. 6. 37 О необходимости синтеза затратного и рыночного подходов свидетельствует и экономическая практика, в частности практика оценки объектов недвижимости, где обязательным для получения достоверных оценок считается применение как затратного подхода, так и сравнительного (метода сравнения продаж по потребительским свойствам – характеристикам полезности объектов). 36 26 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений Потребности в жилище, обеспеченные платежеспособностью потребителя, формируют потребительские предпочтения на рынке жилья, которые, скорректированные с учетом конъюнктуры рынка и общественных жилищных стандартов, в конечном счете, определяют спрос на жилище (рис. 1.4). При этом платежеспособность означает не только возможность приобрести жилище как товар, но и способность содержать и обслуживать его как товар длительного пользования, поскольку неотъемлемым условием платежеспособности является и способность к потреблению желаемого38. наличие жилища как блага цены, конъюнктура рынка потребность желаемое количество блага богатство потребителя доходы потребителя потребительские предпочтения СПРОС НА ЖИЛИЩЕ платежеспособность жилищные и общественные стандарты Рис. 1.4. Формирование спроса на рынке жилья 38 Котов, В.В. О взаимодействии и соотношении платежеспособного спроса и потребности / В.В. Котов // Маркетинг. – 2001. – № 3 (58). – С. 11-16. – С. 11. 27 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Жилище как товар существенно отличается от других торов. Особенности жилища как объекта рыночных отношений и влияние этих особенностей на цены на рынке жилья отмечают многие исследователи 39 . Прежде всего, специфика жилища как товара проявляется в том, что жилье на рынке выступает в качестве товара как в материализованной форме – как объект жилой недвижимости, так и в нематериализованной форме – в виде жилищных услуг. Рынок жилой недвижимости, на котором объектом отношений являются собственно жилые дома и жилые помещения, и рынок жилищных услуг, на котором объектом отношений становится право использования (найма, аренды) жилья, образуют в экономике два тесно взаимосвязанных, но различно развивающихся и формирующихся рынка. Мы рассмотрим особенности этих сегментов рынка жилья и их взаимодействие ниже. Наличие материализованной и нематериализованной формы жилища как товара приводит к тому, что один и тот же объект может быть предметом экономических отношений нескольких субъектов: собственника, пользователя, арендатора. Другая особенность жилища заключается в том, что это товар длительного пользования. В зависимости от конструктивных решений и материалов конструкций нормативный срок службы жилых зданий может составлять от 50 лет (деревянные здания) до 150 лет (каменные здания). Фактический жизненный цикл жилых зданий может быть как меньше (при неблагоприятных факторах внешнего воздействия), так и значительно больше. На протяжении своего жизненного цикла жилое здание частично или полностью утрачивает свои потребительские свойства (функциональный и физический износ) и, соответственно, стои39 Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.]. – М. : Дело, 1996. – 224 с.; Соммер, А. 10 тезисов об особенности товара «жилье» / А. Соммер // Евроград. – 1999. – № 11. – С. 42–43; Васильева, Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития / Н.В. Васильева. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – 276 с.; Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск : Изд-во «Смолин Плюс», М. : Изд-во «АСВ», 1999. – 567 с. и др. 28 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений мость. В течение жизненного цикла жилище может многократно становиться объектом товарно-денежного обмена, то есть товаром, в том числе и на начальной – инвестиционной – стадии жизненного цикла. То есть жилище может быть товаром в стадии неполной строительной (товарной) готовности – в виде незавершенного строительства. Также особенностью жилища как товара является то, что это объект недвижимости, т.е. объект, прочно связанный с земельным участком. Следовательно, это иммобильный товар, который не может быть импортирован или экспортирован с одного территориального рынка на другой. На свойства жилища как товара влияют природно-климатические особенности территории, на которой находится жилой объект. Высокая ресурсоемкость также отличает жилище от других товаров. На создание единицы жилища необходимо значительное количество экономических ресурсов, в том числе столь ограниченных, как земельные ресурсы. Поэтому цена жилища на рынке в значительной степени определяется стоимостью земельного участка, на котором находится объект. Высокая ресурсоемкость жилища определяет высокую цену на этот товар, поэтому сделки на рынке жилья сопряжены с движением значительных финансовых ресурсов. Высокая цена жилища определяет его другую особенность как товара – меньшую, по сравнению с другими товарами, ликвидность. На совершение сделки купли-продажи жилища может потребоваться от одного до нескольких месяцев, бóльшую часть которых занимает поиск нужного объекта или покупателя и оформление всех необходимых документов. Ликвидность жилища-товара прямо зависит от его цены: чем цена выше, тем ликвидность объекта ниже, поскольку ýже круг потенциальных покупателей. Также ликвидность зависит от потребительских характеристик жилища, его местонахождения, конъюнктуры рынка и от социально-экономической ситуации в целом. 29 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище И, наконец, важнейшей особенностью жилища как товара является то, что оно приобретается на рынке не только как потребительское благо, способное удовлетворить потребности покупателя в жилищных услугах, но и как капитальное благо, как инвестиционный товар, обеспечивающий инвестору получение дохода. Это связано с тем, что жилище в экономике выполняет не только функции потребительского блага, но и еще две не менее важных экономических функции: жилье является богатством и капиталом. 1.1.4. Жилище как богатство и капитал Жилища выполняют функцию богатства, поскольку это те материальные блага, которыми индивидуум «владеет (в силу закона или обычая) на правах частной собственности и которые поэтому могут быть передаваемы и обмениваемы» 40 . Функция жилища как богатства заключается в том, что собственность, в первую очередь, имеющееся у домохозяйства собственное жилье, является мерой его благосостояния, отражает сумму накоплений семьи. Примечательно, что базовый правовой институт – право собственности, владение (dominium) – получил свое название от слова domus – дом, жилище41. Собственное жилье – это не только более высокий социальный статус семьи и характеристика текущей материальной обеспеченности, но это и показатель покупательной способности семьи, возможности перспективного потребления. Так, например, для семьи, имеющей в собственности жилье, более доступны кредиты, в том числе ипотека. Поэтому в странах с развитыми рыночными отношениями наличие в собственности семьи жили40 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 114. 41 Петрученко О. Латинско-русский словарь / репринт IX-го издания 1914 г. / О. Петрученко. – М. : Греко-латинский кабинет Ю.А. Шичалина, 1994. – С. 204. 30 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений ща является более важным фактором в оценке покупательной способности семьи, нежели текущие доходы. В российских условиях такой подход должен быть скорректирован с учетом менталитета граждан, которые (небезосновательно) продолжают ощущать себя бедными, даже имея в собственности жилье (например, полученное в результате приватизации или по наследству), ориентируясь исключительно на величину текущих доходов. Жилище является богатством и в общественном понимании, как часть национального богатства. Жилищный фонд в странах с рыночной экономикой составляет от 20% до 45% воспроизводимого национального богатства. В России он достигает 20%, но с учетом дачных и садовых домов – до 1/3 национального богатства страны42. Функция жилища как капитала состоит в том, что оно может выступать источником дохода для человека или семьи. Жилище может рассматриваться как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Жилище является тем самым товаром, который суть «чудотворное средство из денег делать большее количество денег»43. И в этом смысле жилище является капитальным благом. Прибавочной стоимостью в этом случае является рента (арендная плата), получаемая домовладельцем. Рента представляет собой постоянный доход на жилище как капитал. Экономическим содержанием ренты выступает стоимость права пользования жилищем, которую уплачивает арендатор, использующий жилище как потребительское благо. Таким образом, жилище, выступая в качестве капитального блага, не перестает, одновременно, быть потребительским 42 Рекитар, Я.А. Факторы реализации инвестиционного потенциала России / Я.А. Рекитар // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 226–238. 43 Маркс, К.. Капитал. Критика политической экономии. Т.1. Кн. 1. Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – С. 165. 31 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище благом. Однако при этом жилище становится объектом экономических отношений нескольких субъектов: жилище как капитальное благо приносит собственнику доход (в виде арендной платы) благодаря тому, что жилище как потребительское благо удовлетворяет потребности другого экономического субъекта (арендатора) в жилищных услугах. Жилище как капитал выступает в качестве объекта инвестирования, то есть объекта долгосрочного вложения средств с целью получения дохода. Анализ современной ситуации на российском рынке жилья показывает, что жилище все в большей степени становится капиталом: по оценкам аналитиков до 30 % всех сделок по приобретению объектов жилой недвижимости совершается с целью инвестирования, так как в настоящее время жилище – наиболее надежный и доходный инвестиционный актив. При этом доходность жилища обусловлена не только возможностью получения дохода от предоставления его в аренду, но и неуклонным ростом цен на рынке жилья. Спекулятивные сделки на рынке жилой недвижимости становятся одним из наиболее доходных видов предпринимательской деятельности в России. Таким образом, как объект экономических отношений жилище имеет тройственную природу (рис. 1.5). При этом жилище как потребительское благо, как товар и как капитальное благо имеет целый ряд особенностей, которые отличают его от других благ и товаров. Некоторые из этих особенностей мы уже рассмотрели выше, более полная систематизация этих особенностей по функциям жилища приведена в табл. 1.1. Тройственная природа и особенности жилища как потребительского блага, как товара и как капитального блага предопределяет многопроблемность и многоаспектность исследований в области жилищной экономики. 32 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений Жилище Жилище как потребительское благо Жилище как товар Жилище как богатство Жилище как индивидуальное благо Жилище как общественное благо Жилище как капитальное благо Жилище как объект недвижимости Жилище как жилищные услуги Жилище как капитал (источник дохода) Рис. 1.5. Содержание категории «жилище» 1.2. Жилище и потребительский выбор Нельзя не согласиться с утверждением Б.Л. Воркуева о том, что «свобода начинается с потребительского выбора, и там, где такого выбора нет, нет и не может быть свободы»44. Степень этой свободы зависит от уровня доходов потребителя. При низком уровне доходов свободы выбора нет – одной насущной потребности противостоит другая, не менее насущная. Выбор одного жизненно важного блага означает отказ в удовлетворении потребности в другом, не менее важном для жизни, благе. 44 Воркуев, Б.Л. Ценность, стоимость и цена / Б.Л. Воркуев. – М. : Изд-во МГУ, 1995. – С. 69. 33 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Таблица 1.1 Особенности жилища как потребительского блага, товара и капитала Функции жилища Особенности жилища благо длительного пользования благо индивидуального и благо общественного пользования иммобильное благо – может быть использовано только по месту нахождения блага Жилище как универсальное и многофункциональное благо – удопотребительское влетворяет целый комплекс потребностей индивидуума и благо домохозяйства многообразное по потребительским свойствам благо требует для поддержания потребительских свойств дополнительных общественно-необходимых затрат Жилище как товар Жилище как капитальное благо 34 присутствие на рынке как в материализованной, так и в нематериализованной форме длительный технологический (производственный) цикл ограниченность рамками локального (регионального) рынка уменьшение стоимости товара по мере увеличения срока службы и степени износа многократность сделок с одним объектом на протяжении его жизненного цикла, в том числе на инвестиционной стадии длительный период экспозиции товара (период времени между выставлением объекта на продажу и его реализацией) относительно низкая ликвидность жилища как товара высокие трансакционные издержки невозможность импортирования и экспортирования товара в силу его иммобильности высокая капиталоемкость жилища высокая надежность как инвестиционного актива невысокая ликвидность как инвестиционного актива (по сравнению с другими инвестиционными активами: депозитами, ценными бумагами, активными основными фондами) длительные сроки окупаемости инвестиций Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений С ростом доходов свобода потребительского выбора растет, а «сам выбор становится все менее взвешенным и осмотрительным, все более произвольным»45. Понимание логики потребительского выбора, механизма формирования предпочтений потребителя является важной экономической задачей. По мнению А. Некипелова, «с тех пор как В. Парето разработал концепцию кривых безразличия, стало ясно, что решение соответствующей задачи (потребительского выбора. – Т. О.), строго говоря, не требует гипотезы об измеряемой субъективной полезности отдельных благ; вполне достаточно менее обязывающего предположения о способности индивидов сравнивать в терминах «лучше», «хуже» и «одинаково» их различные наборы»46. Выбор жилища – важнейшее проявление экономического выбора человека. Основными критериями выбора жилья являются его потребительские свойства, определяющие для покупателя полезность этого блага, и цена. Потребительские свойства можно, в свою очередь, выразить двумя характеристиками – качеством (функциональность, комфортность, экологичность, эстетичность и т.д.) и количеством (размеры жилища), а цена определяется размером бюджетных ограничений покупателя. Предпочитая высокое качество жилья, человек может пожертвовать, в некоторой степени, размерами жилища. И, наоборот, нуждаясь в больших размерах жилища, семья может удовлетвориться жильем меньшего качества Если рассматривать сочетание количественных и качественных параметров жилища как потребительский набор, то, используя инструментарий кривых безразличия, логику поведения покупателя и его потребительский выбор на рынке жилья можно проиллюстрировать с помощью кривых безразличия и бюджет45 Там же. – С. 70, 71. Некипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной полезности: Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов // Проблемы прогнозирования. – 1996. – № 1. – С. 9. 46 35 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Качество жилья ных линий. При этом мы будем исходить из основных принципов теории потребительского поведения: поведение потребителя разумно, и он стремится максимизировать совокупную полезность покупаемых благ; потребитель имеет четкую систему предпочтений; поведение потребителя сдерживается его бюджетом; приобретаемые блага имеют определенную цену. Кривая безразличия состоит из множества точек, каждая из которых представляет собой такой набор двух характеристик, что потребителю безразлично, какой из этих наборов выбрать. По определению, для любой точки, лежащей на кривой безразличия (рис. 1.6), наборы качественных и количественных характеристик жилья в равной мере удовлетворяют потребителя, то есть одинаковую полезность для потребителя имеют разные сочетания качества и размеров жилья – например, в точках А, A` и A``. Уменьшение одной характеристики жилья в потребительском наборе ведет за собой увеличение другой. QA` A` Статья I. Ста ` ` A QА A`` QA`` 0 SА` SA SA`` Количество (размеры) жилья Рис. 1.6. Кривая безразличия потребителя на рынке жилья 36 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений Уровень качества жилья, который потребитель готов отдать взамен дополнительной площади жилья при условии сохранения совокупной полезности жилья, характеризуется предельной нормой замещения. На графике видно, что чем больше в наборе размеры жилья (точка А``), тем больше потребитель готов пожертвовать ими для увеличения качества этого жилья (точка А): для приращения качества на (QA QA``) потребитель жертвует значительным количеством (S A`` S A ). И, напротив, чем меньше размеры жилья (точка А`), которые может позволить себе потребитель, тем менее значимыми для него оказываются качественные характеристики: для приращения небольшого количества (S A S A`) потребитель готов значительно пожертвовать качеством (QA` QA ) В этом проявляется закон уменьшения предельной нормы замещения, согласно которому при увеличении одного блага относительно другого каждая дополнительная единица первого блага компенсируется все меньшим сокращением второго блага. Согласно теории потребительского поведения, потребитель стремится максимизировать полезность приобретаемого набора, однако при этом он ограничен бюджетом. Множество доступных потребителю наборов благ ограничивает бюджетная линия, показывающая все потребительские наборы, при которых общая сумма затрат равна доходу. Точка касания кривой безразличия и бюджетной линии является точкой потребительского оптимума. Чем выше доход потребителя, тем большее количество и качество жилья он может приобрести, то есть тем выше потребительский оптимум. На первый взгляд, пересечение бюджетных линий с осями не имеет экономического смысла – невозможно получить «нулевое» качество при определенном количестве жилья или «нулевое» количество жилья при его определенном качестве. На самом деле, точки пересечения бюджетной линии с осями показывают гипотетически максимально возможное качество и максимально 37 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище возможное количество жилья, которые могут быть получены потребителем, имеющим соответствующие бюджетные ограничения. Напомним, что наклон кривой безразличия определяется предельной нормой замещения, а наклон бюджетной линии – соотношением стоимости условной единицы качества и единицы количества. С ростом дохода, то есть с перемещением бюджетной линии вверх, свобода выбора того или иного набора потребительских характеристик возрастает. Анализируя изменение соотношения количества и качества жилища в наборе характеристик, выбираемом потребителем по мере роста его бюджетных возможностей (рис. 1.7), можно заметить достаточно интересную закономерность. Представляется верным предположение, что с увеличением доходов не только увеличиваются возможности в получении потребительского набора в виде большего по размерам и лучшего по качеству жилья, но и происходит некоторое изменение в соотношении качественных и количественных параметров в предпочтениях потребителей. Потребитель, не имеющий достаточного по размерам жилища, по мере роста бюджетных возможностей в наборе количественных и качественных характеристик нового жилья в большей степени отдаст предпочтение количественным параметрам, отказавшись от некоторого дополнительного качества жилища. Например, предпочтет жилье большего размера, но не очень высокого качества, жилью более качественному, но меньших размеров SB S A QB QA . Потребитель с бóльшими доходами, имеющий достаточное по размеру жилище, вероятно, легче откажется от некоторого количества дополнительной площади ради получения дополнительного качества жилья, к примеру, предпочтет квартиру несколько меньшей площади, но в престижном районе, квартире большей площади, но расположенной на окраине города SF SE QF QE . 38 Качество жилья Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений F QF Е QE D QD QС QВ QА 0 С В A Статья III. SА SВ SC SD SЕ SF Количество (размеры) жилья Рис. 1.7. Карта безразличия и бюджетные ограничения потребителя на рынке жилья Таким образом, соотношение количества и качества жилья в потребительском наборе определяется не только сложившимся соотношением в стоимости условной единицы качества и количества жилья, но и субъективной полезностью этих характеристик для конкретного потребителя. Попробуем найти этому логическое объяснение. Будет справедливым, на наш взгляд, утверждать, что количество (размеры) жилья в большей степени обеспечивает удовлетворение 39 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище биологических потребностей человека, а качество жилья в большей степени отражает его социальные потребности. Каждая потребность человека имеет свой предел. Биологические потребности индивидуума в жилище, порожденные природой, природой же и ограничены – человек не может жить одновременно в нескольких домах, а размеры одного жилища должны быть соразмерны человеку и не могут бесконечно увеличиваться. Социальные потребности человека, как мы уже показывали выше, в значительной степени порождены общественными устоями и стандартами, социальным статусом индивидуума и видом его общественной деятельности. С развитием и совершенствованием общества и индивидуума, развиваются и совершенствуются социальные потребности человека в жилище. Именно качественные характеристики жилища характеризуют степень соответствия жилища социальным потребностям индивидуума. По мере роста благосостояния и социального статуса человека и увеличения возможностей потребительского выбора жилища, в потребительском наборе все большую роль играют качественные характеристики. Именно поэтому линия AВCDEF, которую Дж. Р. Хикс назвал сначала «кривой расходов»47, а позже «кривой для различных уровней дохода и потребления»48 , на карте безразличия имеет изогнутый к оси ординат вид. В экономической теории эта кривая получила название кривой «доход – потребление» (ICC – Income Consumption Curve) и отражает изменение потребительских предпочтений с ростом доходов потребителя. Мы можем говорить о том, что эта кривая отражает изменение при росте доходов потребительских предпочтений в выборе 47 Хикс, Дж. Р. Пересмотр теории ценности / Дж. Р. Хикс, Р.Г. Ален // Вехи экономической мысли. Т. 1. Теория потребительского поведения и спроса / под ред. В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа. – 2000. – С. 126; Экономическая школа. – 1992. – Вып. 2. – С. 96. 48 Хикс, Дж. Р. Стоимость и капитал : [пер. с англ.] / Дж. Р. Хикс ; общ. ред. и вступ. ст. Р.М. Энтова. – М. : Издательская группа «Прогресс», 1988. – С. 122. 40 Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений жилища в пользу его качественных характеристик. Следовательно, качество жилища играет в выборе потребителя тем бóльшую роль, чем больше потребитель готов заплатить за жилище. До сих пор в своих рассуждениях мы исходили из того, что потребитель имеет возможность выбора. И степень свободы выбора, как мы отметили выше, зависит от уровня доходов потребителя. Теперь нам предстоит выяснить, какова степень этой свободы, в какой мере современное общество может обеспечить удовлетворение одной из главных потребностей индивидуума – потребностей в жилище 41 2. АДЕКВАТНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩА КАК ИНДИКАТОРЫ УСТОЙЧИВОГО СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ 2.1. Жилищные индикаторы в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития Парадигма устойчивого развития, официально провозглашенная в 1969 г. Стокгольмской конференцией ООН и ставшая гуманитарным девизом мирового сообщества на рубеже тысячелетий, в своей основе имеет концепцию коэволюции человека и окружающей среды. На современном этапе развития цивилизации человечество осознало всю неустойчивость и нестабильность мировой системы. «Благодаря росту народонаселения Земли в режиме с обострением возрастает общая и локальная неустойчивость развития… Эволюционные кризисы в определенной мере неизбежны. Ибо режимы с обострением (режимы сверхбыстрого развития, когда определенные характерные величины возрастают неограниченно за конечное время) ведут к нестабильности, к неустойчивости и угрозе вероятностного распада сложной структуры вблизи момента обострения»… «Поскольку природа и человечество, а также разные цивилизационные и геополитические образования развиваются разными путями, постольку встает проблема совместного развития, проблема коэволюции»49. В отечественной научной литературе, посвященной проблемам устойчивого развития, доминируют представления об окружающей среде как природной среде. Между тем, как было показано выше, современный человек все в большей степени оказывается окруженным искусственной средой. Как отмечает А.Д. Московченко, «мир, в котором живет человек, как бы удваивает49 Князева, Е.Н. Синергетика и принципы коэволюции сложных систем / Е.Н. Князева, С.П. Курдюмов [Электронный ресурс] : http://www.synergetic.ru/science/index.php?article=kurdumov Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития ся: кроме естественных природных объектов, многое из того, что нас окружает, является продуктом человеческой деятельности. Более того, природная составляющая становится все менее заметной в человеческой деятельности»50. Искусственная среда, созданная человеком, оказывается как бы между человеком и природной окружающей средой и не только изменяется в результате человеческой деятельности, но и, в свою очередь, воздействует на человека и изменяет его. Таким образом, концепцию устойчивого развития следует трактовать как концепцию коэволюции человека, природной среды и искусственной среды. Доминирование искусственной среды и ее влияние на все сферы жизнедеятельности человека становится особенно заметно в связи с процессами урбанизации, следствием которых является концентрация населения в городских поселениях. Городская среда, в которой человек живет (жилая среда) и работает (производственная среда), является, с одной стороны, результатом его деятельности, а с другой стороны, формирует условия его же существования, и тем самым определяет новые результаты его деятельности. В последние годы международными организациями, в том числе ООН, повышен статус городов в связи с беспрецедентным ростом городского населения и с тем, что «крупные и малые города являются генераторами роста, содействующими развитию как сельских, так и городских поселений»51. Если в 1950 г. в городах проживало 29,8 % населения планеты, то к 2020 г. прогнозируется 57 %52. За два века экономического и социального развития городов их население выросло с 30 50 Московченко, А.Д. Проблема интеграции фундаментального и технологического знания / А.Д. Московченко ; под ред. В.А. Дмитриенко. – Томск : Томск. гос. ун-т систем управления и радиоэлектроники, 2001. – С. 27. 51 Declaration on Cities and Other Human Settlements in the New Millennium / UN-HABITAT, General Assembly, New York, 6-8 June 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/declaration_cities.htm 52 Malhotra, M. Micro-Finance for the Urban Poor. UN-HABITAT.; A. Tibaijuka : [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/hd/hdv9n1/default.asp. 43 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище миллионов до 3 миллиардов. В настоящее время на планете сформировались 19 мегаполисов с населением более 10 миллионов человек, 22 города – с населением от 5 до 10 миллионов, 370 городов, где живет от 1 до 5 миллионов человек, и 433 города с числом жителей от 0,5 до 1 миллиона53. По мнению Анны К. Тибайджука, исполнительного директора Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам ХАБИТАТ (UN-HABITAT), город становится базобазовым уровнем экономического анализа и выработки политики развития54. Такой же точки зрения придерживаются О.С. Пчелинцев, А.Н. Арянин, М.М. Минченко, Е.М Щербакова 55 применительно к России, исходя из того, что в городах и поселках городского типа – на одном проценте территории России – живет 73 % ее населения. Именно города, по их мнению, образуют «опорный каркас» региональных систем, определяют в каждом отдельном пункте условия не только использования ресурсов, но и их пространственной мобильности. Современные города становятся базовыми элементами и играют ведущую роль в региональной, национальной и глобальной экономике, поскольку на территории городов производится основная часть валового внутреннего продукта каждой страны. В современной России 1091 город и 1922 поселка городского типа, 45 % населения живет в больших городах (с числом жителей 100 тыс. человек и более)56. Очевидно, что закономерности регионального, национального и глобального развития не только совпадают 53 Урбанизация и глобализация. Картина 2001 года // Архитектура и строительство России. – 2001.– № 9.– С. 4-17. 54 The State of the World's Cities Report / Published by the UN-HABITAT. – Nairobi, 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm 55 Пчелинцев О.С. Исследование возможностей перехода регионов России к устойчивому социально-экономическому развитию / О.С. Пчелинцев [и др.] // Вестник Российского гуманитарного научного фонда . – 2003. – № 1 (30). – С. 62–77. 56 Состояние городов России. Национальный доклад для специальной сессии Генеральной Ассамблеи ООН для обзора и оценки осуществления Повестки дня Хабитат. – М., 2000. – С. 14. 44 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития с закономерностями развития городов, но и, в значительной степени, определяются последними. В то же время, именно города становятся эпицентрами социальных взрывов, политических конфликтов. «Урбанизация значительных масс также будет способствовать потере устойчивости страны или региона. Молодые люди, приходящие из деревни и потерявшие в значительной степени связь с семьей и землей, оказываясь в современных гигантских мегаполисах, становятся в лучшем случае рабочей силой или же солдатами армий, а в худшем – безработными или пополняют преступный мир. Стремительно нарастающие неравномерности развития ведут к внутренней и внешней миграции, но могут стать и причиной потери устойчивости роста, приводя к вооруженным конфликтам… Именно в сохранении устойчивости развития состоит главная ответственность мирового сообщества…»57. Таким образом, концепция устойчивого развития нашла свое продолжение в концепции устойчивых городов (Sustainable Cities). По определению международного Центра устойчивых городов (International Centre for Sustainable Cities), устойчивым является город, который обеспечивает рост и интеграцию экономического, социального и экологического благополучия нынешних и будущих поколений58. С целью оценки уровня социально-экономического развития городов экспертами ООН-ХАБИТАТ разработана система индикаторов, с помощью которых можно производить анализ и сравнение степени продвижения урбанизированных территорий по пути устойчивого развития и выполнения Повестки дня ХАБИТАТ по улучшению условий жизни населения в разных 57 Капица, С.П. Сколько людей жило, живет и будет жить на земле. Очерк теории роста человечества / С.П. Капица. – Москва, 1999 [Электронный ресурс] : http://www.synergetic.ru/sections/index.php?article=books/kapitza/k8.htm 58 International Centre for Sustainable Cities [Электронный ресурс] : http://www.icsc.ca 45 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище странах59. Эта система включает 23 ключевых индикатора и 9 качественных показателей, которые в совокупности отражают уровень человеческого развития, городского инвестиционного потенциала, городской среды, городского управления и качества городской жизни. В данной системе индикаторов, которые характеризуют среду жизнедеятельности человека, 8 индикаторов прямо связаны с жилищной сферой и характеризуют качество жилой среды. Социально-экономические индикаторы используются в качестве важнейшего инструмента измерения результатов экономической политики и оценки влияния экономического развития на уровень и качество жизни населения. Помимо системы частных индикаторов, характеризующих развитие в определенной сфере, разработана также система комплексных индикаторов, позволяющих, соизмеряя частные показатели, комплексно оценивать уровень экономического и гуманитарного развития: индекс городского развития (City Development Index – CDI) и индекс человеческого развития (Human Development Index – HDI) или индекс развития человеческого потенциала. Исследования показывают наличие тесной корреляции между этими индексами: чем выше уровень CDI, тем выше уровень HDI60 (рис. 2.1), в свою очередь, индекс развития человеческого потенциала тесно коррелирует с жилищными условиями населения61 (рис. 2.2). 59 State of the City: Urban Indicators [Электронный ресурс] : http://www.unchs.org/programmes/guo/guo_guide.asp 60 City Development Index [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/Istanbul+5/116.pdf 61 Доклад Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам на 35-ой сессии Статистической комиссии 2-5 марта 2004 г. [Электронный ресурс] : http://unstats.un.org/unsd/statcom/doc04/2004-5r.pdf 46 Индекс развития человеческого потенциала Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Индекс городского развития Источник: City Development Index : http://www.unhabitat.org/Istanbul+5/116.pdf Рис. 2.1. Корреляция между индексом развития человеческого потенциала и индексом городского развития Социально-экономические индикаторы должны отражать цели развития общества и степень их достижения. При этом, как отмечает Т.И. Коломиец, «под развитием понимают прогрессивные качественно-количественные изменения, приводящие к преобразованию содержания развития и к приобретению социальноэкономической системой новых характеристик. Помимо роста валового национального дохода и потребительских доходов, они связаны с изменениями в институциональной структуре, общественном сознании и качестве жизни населения в целом»62. 62 Коломиец, Т.И. Социально-экономическое развитие региона: теория и современное состояние / Т.И. Коломиец // Вестник ТГУ. – 2003. – № 279. – С. 173. 47 Доля населения, проживающего в трущобах Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Индекс развития человеческого потенциала Источник: Доклад Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам. 2–5 марта 2004 г. : http://unstats.un.org/unsd/statcom/doc04/2004-5r.pdf Рис. 2.2. Корреляция между индексом развития человеческого потенциала и долей населения, проживающего в трущобах Поскольку целью устойчивого развития является создание благоприятной среды жизнедеятельности человека, а качество жилой среды прямо влияет на качество жизни индивидуума и общества в целом, постольку жилищные индикаторы играют особую роль в системе социально-экономических индикаторов. Однако в российской методике расчета основных социальноэкономических индикаторов уровня жизни населения важнейшие показатели, характеризующие жилищные условия как материальную основу благосостояния населения, отсутствуют63. 63 Методика расчета основных социально–экономических индикаторов уровня жизни населения : утв. Постановлением Госкомстата России 16.07.96 № 61 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 48 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития В серьезном исследовании по теории развития городов 64 эволюция города в современной индустриальной системе представлена как результат взаимодействия его основных подсистем: населения, коммерческих предприятий, жилищного фонда и городских земель. Авторы этой работы прямо связывают фазы эволюции городов (развития, стагнации, упадка) с развитием жилищной сферы: под развитием города понимается такое положение, при котором количество единиц жилья и его общая площадь, а также объем общественных благ в расчете на душу населения увеличиваются быстрее, чем количество жителей и общее количество рабочих мест. Комфортность проживания в таком городе возрастает, и он становится все более притягательным для переезда в него все новых и новых жителей. Под упадком города понимается положение, при котором дискомфортность жизни в нем, вызываемая плохими жилищными условиями и низким уровнем качества предоставляемых общественных благ, дополняется сокращением рабочих мест. Учитывая значимость жилищной сферы в устойчивом развитии городских поселений, Всемирный Банк и ООН-ХАБИТАТ в 1990 г. начали специальный международный проект по разработке жилищных индикаторов для оценки и анализа жилищной сферы в разных странах. В рамках этого проекта были разработаны 25 ключевых индикаторов, а также значительное число качественных параметров, в совокупности позволяющих оценивать состояние рынка жилья, его эффективность, определять уровень государственного регулирования процессов развития рынка65. В 1993 г. в этот проект была включена Россия, что было связано с кредитными намерениями Всемирного банка по финансовой под64 Борисов, А. Города и реформы / А. Борисов [и др.] ; под общ. ред. П. А. Ореховского. – Обнинск : Институт муниципального управления, 2002. – 254 с. [Электронный ресурс] : http://lab.obninsk.ru/goroda/goroda.php 65 Страйк, Р. Исследование рынков городского жилья в России / Р. Страйк // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 4–9. 49 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище держке жилищных реформ в России. По мнению Р. Страйка, главного научного сотрудника Института экономики города (Urban Institute, Washington, USA) и одного из руководителей проекта, участие в этой программе России потребовало внесения в перечень жилищных индикаторов дополнительных показателей, в большей мере соответствующих реалиям страны, переходящей от плановой экономики к рыночным отношениям. В программе Всемирного банка и ООН-ХАБИТАТ все жилищные индикаторы группируются в несколько модулей: индикаторы доступности жилья; индикаторы, характеризующие финансирование жилищного строительства; индикаторы качества жилья; индикаторы жилищного строительства; государственные расходы и регулирование жилищного строительства. Применительно к России в систему жилищных индикаторов были включены 54 показателя, позволяющие не только описать жилищный сектор, но и показать трансформацию экономических отношений внутри него 66 . К специфическим для постплановой экономики можно отнести такие показатели, как структура жилищного фонда по формам собственности; доля коммунальных квартир в жилом фонде; доля муниципальных квартир, в том числе приватизированных и т.д. Значительная часть этих индикаторов была впоследствии включена в Федеральную целевую программу «Жилище» (прил. 1). В рамках данного исследования мы не ставим задачи исторического экскурса или анализа предлагаемых экспертами ООН, 66 Белкина, Т. Жилищный сектор в России / Т. Белкина // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С.16–22. 50 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Всемирного банка и другими специалистами67 систем социальноэкономических и жилищных индикаторов и оценку их соответствия концепции устойчивого развития. Это достаточно убедительно и детально сделано в работе Г.Ю. Ветрова, Д.В. Визгалова, А.А. Шанина, Н.И. Шевыровой68, а также в ряде других работ, посвященных проблемам разработки и использования социально-экономических индикаторов. Важным является то, что в основе всех предлагаемых разными специалистами систем жилищных индикаторов лежат две основные группы индикаторов, характеризующие основу жилищной сферы: адекватность жилища и доступность жилища. Обеспечение права человека на адекватное и доступное жилище, наряду с проблемой бездомности, и в XXI веке остается одной из главных социально-экономических проблем мирового сообщества. Более одного миллиарда человек в развивающихся странах не имеют адекватного жилища и проживают, фактически, в трущобах 69 . Эта проблема актуальна даже для высокоразвитых стран, где социальное благополучие, основой которого является, в числе прочих факторов, и жилищная обеспеченность, вознесено в ранг национальной идеи70. 67 См. также Сидорин, А.М. Взгляд на жилищную проблему сквозь призму прав человека / А.М. Сидорин // Архитектура и строительство России. – 1999. – № 4–5. – С. 5–22; Федоров, А.А. Системы оценки качества жизни и устойчивого развития / А.А. Федоров // Архитектура и строительство России. – 1999. – № 4–5. – С. 23–30, № 7–8. – С. 5–30.; Ореховский, П. А. Анализ и социальноэкономическое прогнозирование развития города / П.А. Ореховский [Электронный ресурс] : http://lab.obninsk.ru/public/articles.php?htmlfile=orekhovsky-03.htm и др. 68 Ветров, Г.Ю., Индикаторы социально-экономического развития муниципальных образований / Г.Ю. Ветров [и др.]. – Изд. 2-е, доп. – М. : Фонд «Институт экономики города», 2002. – 65 с. 69 Book Review. The State Of The World's Cities Report 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm 70 Mansur, E. Examining Policies to Reduce Homelessness Using a General Equilibrium Model of the Housing Market / E. Mansur, J.M. Quigley, S. Raphael, E. 51 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Индикаторы адекватности жилища характеризуют степень реализации прав человека на достойную, безопасную и комфортную жилую среду. Индикаторы доступности жилища характеризуют возможности и условия реализации жилищных прав человека. При этом можно утверждать, что показатели адекватности жилища характеризуют состояние жилищной сферы, а показатели доступности – условия ее развития. Исходя из особой значимости этих индикаторов с точки зрения оценки состояния и развития жилищной сферы, представляется целесообразным рассмотреть их содержание и методы определения. 2.2. Адекватность жилища как основа качества жизни Жилище, жилая среда – это не просто среда обитания человека, это среда его жизнедеятельности. Жилая среда как совокупность социо-эколого-экономических условий и факторов жизнедеятельности человека непосредственным образом влияет и на самого человека, его самосознание и мироощущение, и на содержание и результаты процессов его жизнедеятельности. Качественная жилая среда является условием воспроизводства качественной рабочей силы. А. Маршалл, рассматривая здоровье и силу населения как важнейший фактор общественного производства, по этому поводу отмечал, что малых размеров жилище не только создает физические неудобства, но и «препятствует развитию способностей человека, ограничивает высшие формы деятельности людей», «жилищная теснота порождает нравственное Smolensky // Berkley Program on Housing and Urban Policy [Электронный ресурс]: http://repositories.cdlib.org/cgi/viewpdf.cgi?article=1017&context=iber/bphup&pre view_mode; Jamie Lane. Housing Barriers and Resources for African Americans in East St. Paul / Lane Jamie [Электронный ресурс] : http://www.npcr.org/copc/reports/copc28/copc28.html 52 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития уродство, которое сокращает численность населения и портит характер человека»71. По мнению многих ученых72, современная городская среда, массовая типовая многоэтажная застройка отрицательно сказывается на физическом и психическом здоровье людей, деформирует человеческие отношения. Ухудшение жилой среды приводит к обострению социальных проблем, нарушению демографических процессов, росту преступности и т.д. В балансе факторов риска для здоровья человека, составленного на основе обобщения оценок влияния отдельных факторов, сделанных врачами гигиенистами, специалистами по коммунальной гигиене и санитарии и экологами, жилая среда составляет 24 % 73. Не случайно в специальной литературе жилище получило название «третьей кожи» человека. Эволюция человека и общества нашла отражение в развитии совокупности потребностей человека как биологического и общественного существа. Но, как было показано выше, в любой социальной системе в иерархии потребностей человека жилище занимает витальный уровень, ибо определяет материальные 71 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 150, 272. 72 См. об этом: Бофилль, Р. Пространства для жизни : [пер. с франц.] / Р. Бофилль в сотрудничестве с Ж.-Луи Андре. – М. : Стройиздат, 1993. – 136 с.; Орлова, Э. А. Современная городская культура и человек / Э.А. Орлова ; отв. ред. А.И. Арнольдов / АН СССР, Институт философии. – М. : Наука, 1987. – 191 с.; Устойчивое развитие и эволюция: Наш быстро меняющийся мир // Архитектура и строительство России. – 2003. – № 6. – С. 3–31; Ходов, Л.Г. Задачи российской государственной политики в области жилищного строительства / Л.Г. Ходов // Жилищное право. – 2003. – № 1.– С. 3–7; Зоколей, С.В. Архитектурное проектирование, эксплуатация объектов, их связь с окружающей средой : [пер. с англ.] / С.В. Зоколей. – М. : Стройиздат, 1984. – 670 с. и др. 73 От опасного дома к здоровому дому // Архитектура и строительство России. – 2001. – № 5. – С. 27. 53 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище условия существования человека и создает условия для удовлетворения всех его потребностей. Поэтому современное общество признает в числе базовых прав человека право на адекватное жилище, то есть жилище, соответствующее потребностям современного человека. Под адекватностью жилища понимается его способность удовлетворить потребности человека в соответствии с современными требованиями общества. Право человека на адекватное жилище было подтверждено в «Декларации о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии», принятой Генеральной Ассамблеей ООН 74. Право на адекватное жилище признано в 70 % стран мира75 Значимость жилой среды в жизни человека признана в различных концепциях оценки качества жизни. Так, например, в концепции оценки уровня жизни, принятой ООН76 (табл. 2.1), в числе других показателей жилищные условия занимают 4 место (в более ранней методике оценки качества жизни – 5 место). Общественным признанием прямой зависимости социального согласия на европейском континенте от создания комфортной среды обитания для всех без исключения жителей стало принятие Советом Европы документа «Об основополагающих принципах устойчивого пространственного развития европейского континента»77. 74 Declaration on Cities and Other Human Settlements in the New Millennium / UN-HABITAT, General Assembly, New York, 6-8 June 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/declaration_cities.htm 75 The State of the World's Cities Report / Published by the UN-HABITAT. – Nairobi, 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm 76 Составлено по: Сухих, В.А. Формирование и регулирование качества жизни населения в крупнейших городах России : дис. … канд. экон. наук : 08.00.04. – Екатеринбург, 2000.– С. 34–40. 77 Кудрявцев, А.П. Жизнь настойчиво заставляет создавать комфортную среду обитания / А.П. Кудрявцев // Строительная газета. – 2004. – № 17. – С.19. 54 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Таблица 2.1 Показатели оценки уровня жизни по методикам ООН Концепция 1961 года 1. Здоровье 2. Потребление продуктов питания 3. Образование 4. Занятость, условия труда 5. Жилищные условия 6. Социальное обеспечение 7. Одежда 8. Свободное время 9. Права человека Концепция 1978 года 1. Рождаемость, смертность 2. Санитарно-гигиенические условия жизни 3. Потребление продовольственных товаров 4. Жилищные условия 5. Образование и культура 6. Условия труда и занятость 7. Доходы и расходы населения 8. Стоимость жизни и потребительские цены 9. Транспортные средства 10. Организация отдыха 11. Социальное обеспечение 12. Свобода человека Адекватность как характеристика жилища имеет количественную и качественную оценку. Количественной оценкой адекватности жилища являются его размеры. Адекватное жилище – это, прежде всего, достаточное по размерам жилище. Достаточность жилища может быть оценена по показателю обеспеченности населения жильем. Показатель обеспеченности жильем является одним из наиболее простых жилищных индикаторов и определяется отношением общей площади всего жилищного фонда к общей численности постоянного населения. С помощью этого показателя осуществляется мониторинг и анализ жилищной сферы. Так, например, по данным, приведенным на рис. 2.3, можно проследить динамику показателей обеспеченности жильем населения Российской Федерации и сравнить текущий уровень с дореформенными показателями78. 78 Здесь и далее использованы материалы Госкомстата России: Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2001. – 679 с.; То же, 2003. – 705 с. 55 кв. м /чел. Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 22 21 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 19,6 20 18,6 18,8 19,1 19,3 19,5 16,8 16,4 16,5 17,3 17,7 18 18,3 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Рис. 2.3. Динамика показателя обеспеченности жильем населения Российской Федерации Как видно из приведенных данных, в целом наблюдается положительная тенденция в динамике показателя обеспеченности жильем. Вместе с тем, при анализе обеспеченности жильем необходимо принимать во внимание, что относительный рост показателей обусловлен не только строительством нового жилья и увеличением жилищного фонда, но и следующими факторами: уменьшением численности постоянного населения, проживающего в стране – за период с 1990 по 2003 гг. население России уменьшилось на 3,5 млн. человек (с 147,7 млн. до 144,2 млн. чел.); увеличением размеров товарной единицы жилья, т.е. строительством квартир бóльшего размера, что хорошо видно из данных табл. 2.2. Таблица 2.2 Средние размеры строящегося жилья в Российской Федерации, кв.м. 1980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 49,9 59,1 68,2 71,2 75,9 79,1 82,1 81,1 83,1 85,3 85,4 56 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития С увеличением доли крупногабаритного жилья в новом строительстве этот показатель обеспеченности жильем еще в меньшей степени будет отражать адекватность жилища по размерам. Как показали исследования, выполненные на начальном этапе становления рынка жилья в России79, обеспеченность жильем практически не зависит от уровня доходов домохозяйства (коэффициенты корреляции между доходами и уровнем обеспеченности жильем составили в среднем 0,11–0,15). Эта связь прослеживается только для самых богатых и самых бедных групп населения. Очевидно, это является следствием существовавшей распределительной жилищной системы и процессов бесплатной приватизации жилья. Однако, как было выявлено в ходе тех же исследований 80 , даже имеющееся у населения жилье, при сложившемся уровне доходов, многим домохозяйствам не по средствам. Это, безусловно, приведет к вторичному перераспределению жилья и постепенному приведению жилищной обеспеченности в соответствие с уровнем доходов. Несмотря на некоторую условность в динамике показателя обеспеченности жильем, он может быть использован для мезоэкономического анализа и межрегиональных сравнений. Для регионов России характерна некоторая дифференциация показателей обеспеченности жильем населения. Это можно видеть по данным об обеспеченности населения жильем в федеральных округах (табл. 2.3). 79 Пчелинцев, О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений / О. Пчелинцев // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 10–15; Березин, М.. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах / М. Березин, А. Мальгин // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 68–78. 80 Белкина, Т. Жилищный сектор в России / Т. Белкина // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 16–22. 57 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Таблица 2.3 Показатели обеспеченности жильем населения по регионам Российской Федерации за 1990-2002 гг., кв.м /чел. Федеральный округ Центральный в т.ч. г. Москва 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 17,9 19,5 19,8 20,2 20,5 20,9 21,2 21,6 22,1 18,0 20,0 20,3 20,7 21,0 21,4 21,7 22,0 22,5 Северо-Западный 17,5 19,2 19,5 19,7 19,9 20,4 20,6 21,0 21,3 Южный 16,1 17,0 17,2 17,4 17,7 18,0 18,2 18,5 19,0 Приволжский 16,1 17,6 17,8 18,1 18,2 18,4 18,7 19,1 19,4 Уральский 15,6 17,7 18,0 18,1 18,1 18,4 18,6 18,2 18,4 Сибирский 15,2 17,1 17,3 17,5 17,6 17,8 18,0 18,2 18,4 Дальневосточный 14,4 16,8 17,2 17,4 17,6 18 18,3 18,5 19,9 Сравнение региональных показателей обеспеченности жильем показывает, что в Центральном федеральном округе и в целом в европейской части России уровень обеспеченности жильем выше, чем на Урале, в Сибири или на Дальнем Востоке. Анализ обеспеченности жильем по субъектам Федерации, входящим в округа, например, по Сибирскому федеральному округу, показал, что уровень обеспеченности жильем в областях и краях очень близки между собой, но значительно ниже, чем в Москве. При этом на графике (рис. 2.4) видна тенденция нарастания отставания Сибирских регионов от Москвы. Однако межстрановые сравнения по показателю обеспеченности жильем затруднительны. Проблема заключается в том, что в отечественной статистике основной статистической единицей является квадратный метр общей площади жилья, в то время как в статистической информации других стран и в статистических обзорах международных организаций, в частности ООН, основ- 58 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития ным статистическим элементом является жилая единица (housing unit)81. 23 22 21 кв. м /чел. 20 19 18 17 16 15 14 13 12 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Москва Красноярский край Кемеровская область Омская область Алтайский край Иркутская область Новосибирская область Томская область Рис. 2.4. Динамика показателей обеспеченности жильем в Москве и Сибирском регионе Поэтому обеспеченность населения жильем в других странах характеризуется плотностью заселения жилищ: показателем количества человек, проживающих в одном жилище (persons per 81 The Global Urban Observatory Databases [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/programmes/guo/guo_analysis.asp; UN-HABITAT: GUO Human Settlements Statistics [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/programmes/guo/guo_hsdb4.asp American Housing Survey [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/hhes/www/ahs.html ; 2001 National Data Chart for Total Occupied Housing Units [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/hhes/www/housing/ahs/01dtchrt/ahs01.html ; 59 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище housing unit) или в одной комнате (persons per room). Индикаторы обеспеченности жильем, по данным Отделения Статистики ООН в разных странах82, приведены в табл. 2.4. Таблица 2.4 Обеспеченность жильем в разных странах, (количество человек на одну комнату) Страна Год статистического наблюдения Австрия 1997 Бельгия 1991 Бразилия 1998 Болгария 1992 Великобритания 1996 Германия* 1987 Канада 1996 Нидерланды 1998 Польша 1995 Португалия 1991 Словакия 1991 США 1997 Турция 1994 Финляндия 1998 Франция 1990 Швейцария 1990 Швеция 1990 Япония 1998 *Без Восточной Германии Всего В городской местности В сельской местности 0,7 0,6 0,7 1,0 0,5 0,5 0,5 0,7 1,0 0,7 1,2 0,5 1,3 0,8 0,7 0,6 0,5 0,8 0,7 … 0,7 1, 2 0,5 0,5 0,5 0,6 0,9 0,7 1,2 0,5 1,3 0,8 0,7 0,6 0,5 0,8 0,7 0,6 0,8 0,8 0,4 0,5 0,5 0,6 1,1 0,7 1,2 0,5 1,4 1,0 0,7 0,6 0,5 0,7 Отсутствие России в данной статистической информации не позволяет нам произвести сравнение уровня обеспеченности жильем в нашей стране с уровнем других стран. Однако в таблице видно, что уровень обеспеченности жильем в странах с транзитивной экономикой ниже, чем в США, Канаде и странах Евро82 Social indicators/ Statistics Division of the United Nations Secretariat and United Nations Centre for Human Settlements (Habitat) [Электронный ресурс] : http://unstats.un.org/unsd/demographic/products/socind/housing.htm 60 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития союза. Другой важнейшей характеристикой адекватности жилища является его качество. В рыночной экономике понятие «качество» из философской категории превращается в категорию экономическую, поскольку становится важнейшим фактором, определяющим потребительский выбор. Из внутреннего параметра, регулирующего деятельность товаропроизводителей, качество превращается во внешний параметр, мотивирующий и направляющий через потребительский выбор развитие бизнеса, и, соответственно, определяющий траекторию развития общественного производства. Современные концепции качества, положенные в основу международных стандартов ISO 9000, рассматривают качество товара не с точки зрения его соответствия технической или проектной документации (а именно такой подход преобладал прежде в отечественной экономической науке), а с точки зрения его соответствия ожиданиям и требованиям потребителя. Качество жилища можно определить как способность жилища удовлетворить потребности индивидуума в жилищных услугах и степень соответствия потребительских характеристик жилища требованиям потребителя. Однако, учитывая роль жилища в жизни человека и его многофункциональность, можно утверждать, что качество жилища характеризуется степенью удовлетворения потребностей человека не только в жилищных услугах как таковых, но и в возможности удовлетворения прочих потребностей человека в физическом, социальном и духовном развитии. Поэтому качество жилища определяет качество удовлетворения всех потребностей человека, а следовательно, и качество жизни в целом. С того времени, как американский президент Джонсон в 1964 г. заявил, о том, что цели американского общества не могут быть измерены лишь размером банковского депозита, а должны быть определены качеством жизни людей 83, категория качества жизни стала предметом многочисленных исследований, осу83 Попов, С.И. Проблема «качества жизни» в современной идеологической борьбе / С.И. Попов. – М., Политиздат, 1977. – 279 с. 61 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ществляемых и в нашей стране, и за рубежом. Как справедливо заметил П. Самуэльсон, «не ВНП единым жив человек», а потому экономическая наука «будет вынуждена всерьез заняться изучением качества жизни»84. За прошедшие десятилетия учеными, работающими в разных областях научных знаний, разработано множество концепций, определений и индикаторов качества жизни. Не углубляясь в терминологические дискуссии, определим качество жизни как степень социо-эколого-экономического благополучия человека, основанного на удовлетворении всех физиологических, материальных и духовных потребностей индивидуума, в том числе потребностей в свободе и развитии личности. Качество жилой ячейки (квартиры) Качество жилого дома Качество окружающей среды Качество жилой среды Качество жизни Рис. 2.5. Взаимосвязь качества жилища и качества жизни 84 Самуэльсон, П. Экономика. В 2 т. Т. 2. / П. Самуэльсон. – М. : НПО «АЛГОН», ВНИИСИ, 1992. – С. 356. 62 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Качество жилища является материальной основой качества жилой среды, которая определяет условия и качество жизни человека (рис. 2.5). По мнению Ю.Д. Губернского, необходимо рассматривать жилую среду как единую систему «человек – жилая ячейка – здание – микрорайон – жилой район города», которая в целом в научной литературе и получила наименование «жилой среды»85. По справедливому утверждению К.В. Кияненко, «конечной потребительской ценностью обладают не квадратные метры и даже не отдельная жилая ячейка, но жилая среда соседства, территориального сообщества, города в целом. Именно на градостроительном уровне проявляются ключевые качества 86 современного жилища…» . Качество жилой среды как сложная, многофакторная характеристика является латентным свойством, т.е. не поддающимся непосредственному измерению и складывающимся как результат определенного сочетания целого ряда частных характеристик, от которых зависит это свойство. Адекватная оценка этой характеристики затрудняется еще и тем, что она носит в значительной степени субъективный характер, зависит от биологических, социальных и духовных потребностей человека, его культурно-образовательного уровня и социального статуса. В разное время были предложены различные методики оценки качества жилья. Так, в методике Б.Л. Шлюммера учитывалось около 40 параметров, характеризующих качество квартиры, в методике С.В. Смирновой – от 25 до 40, в методике Г.Г. Азгальдова и О.М. Сендеровой учитывается от 81 до 142 пара- 85 Губернский, Ю.Д. Жилье как жизненная среда человека: экология и гигиена жилой среды / Ю.Д. Губернский // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 22–60. 86 Кияненко, К.В. Концепция жилищной проблемы и жилищная политика России / К.В. Кияненко // Жилищное строительство. – 1998. – № 1. – С. 5. 63 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище метров, в методике РАН более 100 параметров87. Эти методики были разработаны либо для оценки качества проектных решений, либо для оценки жилья как объекта купли-продажи при совершении сделок на рынке недвижимости. Н.В. Масловым была предложена 5-уровневая система характеристик качества жилых зданий, состоящая из 5 комплексных и 74 частных показателей88. Методика оценки качества жилища с целью обоснования социальных результатов реконструкции жилой застройки была разработана МосжилНИИпроектом. Эта методика содержит 70 показателей качества, разбитых на два уровня: показатели качества здания и показатели качества прилегающей территории89. Оценка качества жилой среды требует специальных статистических, социологических, демографических исследований. Не ставя перед собой задачи формирования полной модели оценки качества жилой среды, рассмотрим основные составляющие этой характеристики, которую следует, по нашему мнению, рассматривать как единство характеристик качества жилого помещения, качества жилого дома и качества окружающей среды (рис. 2.6). По нашему мнению, система параметров, с помощью которых можно оценить качество жилища как комплексную характеристику его способности удовлетворять потребности потребителя, должна включать несколько групп: 87 Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 332–394. 88 Техническая эксплуатация жилых зданий : Учеб. для строит. вузов / С.Н. Нотенко, А.Г. Ройтман, Е.Я. Сокова [и др.] ; под ред. А.М. Стражникова. – М. : Высш. шк.., 2000. – 429 с. 89 Проблемы социально-экономической эффективности реконструкции кварталов и микрорайонов в больших городах / Проблемы больших городов: Обзорная информация / Составители : Блех Е.М., Жданькова А.Ю., Сокова Е.Я. – М.: МГЦНТИ, 1982. – 23 с. 64 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Качество жилища и жилой среды Качество жилого помещения Качество жилого дома Качество окружающей среды Функциональные параметры Технические параметры Санитарно-экологические параметры Социологические параметры Рис. 2.6. Система характеристик качества жилища и жилой среды функциональные параметры, характеризующие степень соответствия жилища тем функциям, для которых оно предназначено: уровень комфортности, объемно-планировочные решения, пространственное размещение, организация внутреннего и внешнего пространства, благоустройство и т.д.; технические параметры, определяющие физические и инженерные свойства жилища: прочность, надежность, долговечность, огнестойкость, износ, инженерное обеспечение, теплозащита, ремонтопригодность и т.д.; санитарно-экологические параметры, характеризующие состояние внутренней и внешней среды, наличие антропогенных или природных источников загрязнения: экологическая без- 65 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Инвестиционные затраты Эксплуатационные затраты опасность, микроклимат, уровень шума, инсоляция, чистота окружающей среды и т.д.; социальные параметры: социум (окружение), безопасность, эстетичность и т.д. Очевидно, что существует тесная связь между характеристиками качества жилища и его экономическими показателями: стоимостью строительства, эксплуатационными расходами, доходностью жилища как капитала. Это легко можно проследить на примере зависимости от качества инвестиционных затрат (стоимости строительства объекта) (рис. 2.7, а) и суммарных (за весь период эксплуатации) текущих затрат (рис. 2.7, б). Качество а) Качество б) качество Рис. 2.7. Зависимость между качеством жилища и его экономическими показателями Чем выше качество жилища, тем больше инвестиционные затраты на его возведение – выше стоимость земельного участка, дороже строительные материалы и конструкции, более дорогое инженерное оборудование и т.д. При этом, чем выше достигнутый уровень качества жилища, тем более дорогим становится дальнейшее его приращение. Поэтому зависимость инвестиционных затрат от уровня качества может быть описана восходящей кривой (экспоненциальной зависимостью). 66 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Что касается зависимости между качеством жилища и уровнем текущих эксплуатационных затрат, то здесь можно утверждать, что эта зависимость неоднозначна. Авторы ряда исследований, анализируя зависимость затрат на эксплуатацию строительного объекта от уровня его качества, показывают, что эта зависимость носит исключительно обратный характер: чем выше качество, тем меньше эксплуатационные затраты 90 . По нашему мнению, эта зависимость значительно сложнее и имеет переменный характер. При росте качества жилища до некоторого уровня суммарные текущие эксплуатационные затраты снижаются: например, усиление теплозащиты здания приводит к снижению затрат на отопление; высокое качество строительных материалов и конструкций обеспечивает снижение затрат на текущий и капитальный ремонт здания, исключает дополнительные затраты на ликвидацию аварий; применение более долговечных материалов увеличивает межремонтные сроки и т.д. Однако, по мере достижения определенного уровня качества жилища, требуются дополнительные эксплуатационные затраты на поддержание этого уровня, например, при установке систем безопасности, пожаротушения, автоматических систем регулирования микроклимата, систем очистки воды и воздуха и т.д. Применение современных hi-tech требует квалифицированного обслуживающего персонала и значительных затрат на поддержание работоспособности и бесперебойности работы технических систем и т.д. Таким образом, эксплуатационные затраты в современных жилых домах высокого качества могут быть значительно выше, нежели затраты на содержание жилья низкого качества. Принципу рационального потребительского выбора будет соответствовать такой уровень качества, при котором интеграль90 См., в частности, Васильева, Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития / Н.В. Васильева. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – С. 242.; Лукманова, И.Г. Зависимость цены строительной продукции от ее качества / И.Г. Лукманова // Экономика строительства. – 2001. – № 2. – С. 35; Техническая эксплуатация жилых зданий : учеб. для строит. вузов / С.Н. Нотенко, А.Г.Ройтман, Е.Я. Сокова и др. – М. : Высш. шк., 2000. – С. 376. 67 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище инвестиционные Интегральные затраты ные затраты (инвестиционные затраты и эксплуатационные затраты за период эксплуатации жилища) будут минимальны (рис. 2.8). Качество Рис. 2.8. Зависимость интегральных затрат на создание и эксплуатацию жилища от уровня качества Зависимость интегральных затрат на создание и эксплуатацию жилища от уровня его качества в значительной степени предопределяет зависимость цен на рынке жилья от качества жилища. Наличие тесной связи между качеством жилища и его ценой подтверждено многочисленными исследованиями зарубежных и отечественных ученых, в том числе выполненных на основе гедонистического подхода91. Предлагаемые разными авторами модели отличаются набором учитываемых ценообразующих 91 Каганова, О. Что происходит на жилищном рынке С.-Петербурга / О. Каганова, А. Мальгин // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 120–130; Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – 213 с.; Ноздрина, Н.Н. Типизация жилья Москвы по качеству / Н.Н. Ноздрина, А.Ю. Сапожников, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник [Электронный ресурс] : http://www.realtymarket.org/; Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.]. – М. : Дело, 1996. – 224 с. 68 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития факторов – аргументов – и формой зависимости цены от этих факторов (как правило, линейной или логарифмической). Автором, совместно с О.Г. Казаковой92, на примере первичного рынка жилья в г. Томске также был выполнен анализ влияния потребительских свойств жилья на его цену. В рамках этого исследования было выявлено, что для разных типов жилья характерна различная оценка респондентами значимости для них отдельных потребительских характеристик жилища (табл. 2.5). Таблица 2.5 Оценка значимости потребительских свойств жилища по результатам социологических исследований Группы потребительских свойств жилья Значимость для респондентов групп потребительских свойств по типам жилья Жилье СтандартЭлитное повышенной ное жилье жилье комфортности Потребительские 0,281 0,340 свойства жилой среды Потребительские 0,198 0,278 свойства жилого дома Потребительские свойства жилой ячейки 0,521 0,382 (помещения) Суммарная оценка 1 1 (значимость) Оценка согласованности мнений респондентов Коэффициент 0,57 0,51 согласия 0,321 0,231 0,449 1 0,51 92 Овсянникова, Т.Ю. Потребительские свойства объекта как ценообразующий фактор на рынке жилья / Т.Ю. Овсянникова, О.Г. Казакова // АзиатскоТихоокеанский регион в глобальной политике, экономике и культуре XXI века. – Хабаровск, 2002. – С. 300-304; Казакова, О.Г. Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья : дис. … канд. экон. наук. 08.00.05. – Новосибирск, 2004. – 220 с. 69 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище При этом по всем типам жилья наибольшую значимость для всех категорий потенциальных покупателей имеют потребительские характеристики жилой ячейки. В рамках данного социологического опроса респондентам предлагалось оценить важность для них различных потребительских характеристик жилья по десятибалльной шкале. Как видно из данных, представленных в табл. 2.5, потребители стандартного жилья придают потребительским свойствам жилой ячейки (помещения) наибольшую важность. Так, значимость этого уровня потребительских свойств потребителями стандартного жилья оценена в 1,36 раз выше, чем потребителями жилья повышенной комфортности, и в 1,16 раз больше, чем потребителями элитного жилья. В то же время значимость характеристик окружающей среды для потребителей жилья повышенной комфортности и элитного жилья выше, чем для потребителей стандартного жилья. Это подтверждает предположение, о том, что чем выше класс жилья, тем потребительские характеристики жилой среды и жилого дома становятся более значимыми. Кроме того, было выявлено, что с увеличением доходов потребителей повышаются их требования к жилью: потребители элитного жилья в среднем оценивали важность всех потребительских характеристик выше, чем потребители стандартного жилья или жилья повышенной комфортности. Суммы оценок важности потребительских свойств жилья увеличиваются от стандартного жилья к жилью повышенной комфортности в среднем на 8,5 %, от жилья повышенной комфортности к элитному жилью в среднем на 14 %. Полученные результаты подтверждают выдвинутое нами ранее положение о том, что с ростом бюджетных возможностей покупателя значимость качественных характеристик жилья возрастает. Это было проиллюстрировано с помощью кривой «доход – потребление», имеющей изогнутый в сторону качественных характеристик вид (раздел 1.2). В ходе исследования также была выявлена значительная вариативность в оценках респондентами отдельных потребительских характеристик жилища. Это подтверждает предположение о 70 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития высокой субъективности потребительских предпочтений на рынке жилья. С точки зрения потребителя качество жилья может быть излишним, если это качество превращает жилище в дорогое и недоступное для покупателя благо. Поэтому ключевым понятием квалиметрии – науки о количественном измерении качества – является интегральный показатель качества, отражающий соотношение суммарного полезного эффекта от эксплуатации или использования объекта и затрат на его создание и эксплуатацию93. Однако в настоящее время отсутствуют единые методологические основы оценки качества жилища и жилой среды. Комплексная оценка качества жилища затруднена тем, что этот параметр можно рассматривать в двух аспектах: через объективные характеристики жилища и субъективные оценки потребителя. Объективные характеристики регламентируются и нормируются строительными и санитарными нормами, правилами, ГОСТами, и подлежат формализованному описанию и оценке. Субъективные оценки определяют потребительские предпочтения населения и зависят от многих личностных характеристик потребителя: образования, рода занятий, социального и семейного положения, эстетических пристрастий и т.д. При этом основным потребительским стандартом в России остается жилье в многоквартирных многоэтажных жилых домах, а индивидуальные предпочтения российского потребителя, хотя и имеют широкую вариативность, значительно отличаются от предпочтений потребителей в развитых странах. Например, в США, где 62,2% жилых домов являются односемейными особняками (single-family detached), потребители выбирают в качестве значимых потребительских характеристик жилья такие параметры, как количество спальных комнат (number of bedrooms), си- 93 Азгальдов, Г.Г. О квалиметрии / Г.Г. Азгальдов, Э.П. Райхман. – М. : Издательство стандартов, 1972. – С. 11. 71 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище стему кондиционирования (central air-conditioning), наличие места для парковки автомобиля (parking facilities) и т.д.94. Официальному статистическому учету в России подлежат лишь несколько характеристик качества жилья: количество комнат в жилой ячейке, средний размер квартир, наличие инженерного оборудования и благоустройства. Даже введенные в практипрактику статистического учета жилищного фонда категории – жилье низкого качества, типовое жилье, жилье улучшенной планировки, элитное жилье – не имеют четких критериев95, что позволяет получить лишь общее представление о состоянии жилищного фонда и изменении качества жилой среды. Кроме того, в практике работы риэлторских компаний на рынке жилой недвижимости часто используются такие понятия, как жилье элиткласса, жилье бизнес-класса и жилье эконом-класса. Отсутствие четких критериев классификации жилищного фонда проявляется в том, что во многих работах авторами смешиваются стоимостные и качественные классификационные признаки. Так, в исследовании, выполненном в Фонде «Институт экономики города»96, на рынке жилья выделяются четыре типа жилья: дорогое (элитное), недорогое, дешевое и низкокачественное жилье. В работе В.В. Бузырева и В.С. Чекалина97 классификация жилья произведена по группам, с использованием в качестве классификационных признаков и уровня качества, и формы собственности: суперэлитное, элитное (частное), доступное (социально-частное), социальное (муниципальное). В исследовании рынка недвижимо94 Smith, Halbert C. Real estate perspectives: an Introduction to Real Estate / Halbert C. Smith, John B. Corgel. – 2nd ed. – IRWIN, INC, 1992. – Р.388-389. 95 Постановление Госкомстата РФ от 02.08.2002 № 164 (ред. от 27.06.2003) «Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за ценами и финансами на 2003 год», форма 1–РЖ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система . 96 Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – С. 57. 97 Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы : учеб. пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. – М. : ИНФРА-М, 2001.– С. 95. 72 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития сти, выполненном Ю. Кочетковым, дана классификация многоквартирного жилья по группам: элитное жилье, жилье бизнескласса, жилье эконом-класса и дешевое жилье98. Достаточно распространенным в научной литературе подходом является разделение жилищного фонда на жилье высокого качества (коммерческое) и жилье низкого качества (социальное), или на жилье дорогое (частное) и дешевое (муниципальное). Однако, по справедливому замечанию К.В. Кияненко99, социальное жилище не обязательно изначально дешевле рыночного, и в то же время не является редкостью рыночное жилище, уступающее в качестве и стоимости социальному жилью. Достоверная оценка качества жилья затруднена также и тем, что в силу специфики территориальных рынков, для разных регионов России характерна различная ценовая шкала. Так, если на рынке жилья в Москве в ценовой диапазон до $35 000 попадает низкокачественное, «самое дешевое» жилье100, то в других районах страны, в том числе в сибирских регионах, за такую цену можно приобрести вполне качественное, комфортное жилье. Для обеспечения терминологической ясности в данной работе мы будем использовать классификацию жилья по уровню качества, разделив его по типам: жилье низкого качества, жилье стандартного качества, жилье повышенной комфортности и жилье элитное. Потребительские характеристики, которые, понашему мнению, характеризуют каждый тип жилья, приведены в табл. 2.6. Качество жилой среды формируется и изменяется на протяжении всего жизненного цикла жилища. Основы качества жи98 Кочетков, Ю. Новостройки российских городов: что управляет ценами? / VII Национальный Конгресс по Недвижимости : [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/lib_50.htm 99 Кияненко, К.В. Концепция жилищной проблемы и жилищная политика России / К.В. Кияненко // Жилищное строительство. – 1998. – № 1.– С. 2-5. – С. 2. 100 Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – 213 с. – С. 57. 73 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище лища и жилой среды закладываются на первой стадии инвестиционного процесса: первоначально в форме градостроительных и проектных решений, затем реализуются в процессе строительства и эксплуатации жилых объектов. При этом качество жилища и жилой среды прямо связано с качеством объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры, ресурсообеспечивающих и обслуживающих жилищный фонд. Очевидно, что длительный жизненный цикл жилищ предъявляет повышенные требования к качеству строительных работ, которые должны обеспечить длительную эффективную эксплуатацию этих зданий. Кроме того, учитывая разную долговечность отдельных конструктивных элементов здания, в процессе его эксплуатации неоднократно должны выполняться работы поддерживающего или восстанавливающего характера: текущие и капитальные ремонты. Качество жилища определяет, в конечном счете, продолжительность жизненного цикла жилого здания и необходимость его модернизации, реконструкции, ликвидации. Поэтому управление качеством жилой среды должно осуществляться на всех стадиях жизненного цикла жилища. Между тем, исследования Института экологии человека и гигиены окружающей среды им. А.Н. Сысина РАМН свидетельствуют о том, что проблема повышения качества жилой среды, улучшения экологических и гигиенических показателей жилищного фонда в российских городах стоит очень остро 101. 101 Губернский, Ю.Д. Жилье как жизненная среда человека: экология и гигиена жилой среды / Ю.Д. Губернский // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 22–60. 74 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Таблица 2.6 Классификация жилья по потребительским характеристикам Категория жилья Характеристики жилья (типология) Жилье низкого Малогабаритное жилье с отсуткачества ствием одного или нескольких элементов внутреннего благоустройства: жилье в ветхом жилищном фонде жилье в неблагоустроенных жилых домах жилье в коммунальных квартирах и общежитиях жилье малосемейного или гостиничного типа жилье в многоквартирных жилых домах со степенью износа более 50 % (постройки 50 – 60-х годов ХХ века) Размещение жилья (топология) Районы старой городской застройки, спальные районы, сельская местность Жилье стандарт- Жилье, соответствующее совреного качества менному стандарту жилища с полным благоустройством и стандартными планировочными и конструктивными решениями: жилье в многоквартирных домах типовой застройки (постройки конца ХХ века); жилье в многоквартирных домах современной массовой застройки Районы старой городской застройки, спальные районы 75 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Категория жилья Характеристики жилья (типология) Жилье повы- Жилье с улучшенными потребихарактеристиками шенной ком- тельскими (повышенные габариты жилых фортности помещений, наличие вспомогательных и подсобных помещений, улучшенная внутренняя отделка): жилье в многоквартирных жилых домах современной застройки жилье в малоэтажных жилых домах блокированного типа жилье в малоквартирных (одно-двухквартирных) жилых домах с полным благоустройством Крупногабаритное жилье высоЭлитное жилье кого качества (большие габариты помещений, наличие вспомогательных и подсобных помещений, высококачественная внутренняя отделка, наличие дополнительных коммуникативных средств и дополнительного обслуживания: охрана, сигнализация, наличие встроенных гаражей или паркингов): крупногабаритное жилье в многоквартирных домах современной элитной застройки крупногабаритное жилье в малоэтажных жилых домах блокированного типа крупногабаритное жилье в малоквартирных (однодвухквартирных) современных жилых домах с полным благоустройством крупногабаритное жилье в современных домах-особняках (коттеджная застройка) 76 Окончание табл. 2.6 Размещение жилья (топология) Районы новой застройки, спальные районы, пригородные районы Престижные экологически чистые районы городской застройки, престижные пригородные районы Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития По мнению В.И. Ресина, необходимо в корне изменить идеологию градостроительства. В ее основе должна лежать принципиально иная философия – «философия качества жизни, принятая во всех цивилизованных странах. Складывается она из двух равновесных приоритетов: сохранение неповторимого облика города и превращение его в максимально комфортную среду обитания»102. Очевидно, что обеспеченность жильем и качество жилища – не только важнейшие социально-экономические категории, требующие соответствующего исследования, но и основные параметры, характеризующие адекватность жилища и уровень развития жилищной сферы. Оценка адекватности жилища необходима при разработке градостроительной документации, формировании программ развития урбанизированных территорий, обосновании социально-экономической эффективности инвестиционных программ и проектов в жилищной сфере. При обосновании эффективности конкретных инвестиционных проектов в жилищной сфере, обеспечивающих изменение качества конкретного жилого дома или района, возникает необходимость оценить социально-экономическую эффективность повышения качества жилища как основы качества жизни населения. В дальнейшем, при рассмотрении вопросов эффективности инвестиций в жилище мы вернемся к этой проблеме 2.3. Доступность жилья как важнейший социальноэкономический индикатор В рыночной экономике решение проблемы обеспечения населения жильем зависит, прежде всего, от платежеспособности потребителей на рынке жилья. Платежеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой 102 Знак качества жизни // Архитектура и строительство Сибири. – 2002. – № 8 (10). – С. 41. 77 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище уровня доходов населения и цен на жилье. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и может быть рассчитано как показатель доступности, определяющий возможности населения в приобретеприобретении жилья. Доступность жилья является важнейшим социальноэкономическим индикатором развития экономики. Исследования американских ученых доказали, что существует зависимость между доступностью жилья и демографическими процессами: снижение стоимости покупки или найма жилья на 10 % приводит к увеличению доли глав семей на 0,25 % 103. Между тем, даже в высокоразвитых странах для значительной части населения жилье остается недоступным благом. По данным Американского бюро переписи104 (US Census Bureau), в США в 1995 г. только 56 % населения могли позволить себе приобрести умеренное по цене жилье за свой счет или при долгосрочном (30 лет, 5 % годовых) кредитовании (умеренным по цене принято такое жилье, цена которого выше, чем цена 25 % всех имеющихся домовладений и ниже, чем цена 75 % имеющихся в данном регионе жилищ). При этом начиная с 1993 г. наблюдается тенденция снижения доступности жилья. В Канаде, согласно данным жилищной статистики 105 , жилье остается труднодоступным для почти 1,8 миллиона человек. Для развивающихся стран и стран с транзитивной экономикой эта проблема стоит еще более остро. Как социально-экономическая категория доступность является многомерной характеристикой, в которой проявляются различные социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи, показатели текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кре103 Жилищная экономика / под. ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.]. – М. : Издво «Дело», 1996. – 223 с. 104 Savage,. Howard A. Who Could Afford to Buy a House in 1995? / Current Housing Reports [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/prod/99pubs/h121991.pdf 105 http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/News/nere/2003/2003-03-31-1000.cfm 78 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития дитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда106. В отечественной и зарубежной экономической теории предлагаются разные подходы к определению показателя доступности жилья. Так, широкое распространение для оценки доступности жилья получил показатель AI (affordability index) – индекс доступности, предложенный Национальной ассоциацией риэлторов США (US National Association of Realtors)107: MI (2.1) 100 , Im – средний доход домохозяйства, $; – доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, $. AI где MI Im Получаемый по этой формуле показатель измеряется в процентах, и его значение, равное 100 %, свидетельствует о доступности жилья при условии его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита, так как средний доход домохозяйства равен доходу, необходимому для получения такого кредита. В методологических комментариях к жилищной стати- 106 Хачатрян, С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения / С.Р. Хачатрян // Аудит и финансовый анализ. – 2001. – № 3. – С. 95–105.; Кириллова, А.Н. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья / А.Н. Кириллова, С.Р. Хачатрян // Экономика строительства. – 2000. – № 9. – С. 9–1. 107 Smith, Halbert C. Real estate perspectives: an Introduction to Real Estate / Halbert С. Smith, John B. Corgel.. – 2nd ed.– IRWIN, INC, 1992. – Р.392; The Dictionary of Real Estate Appraisal. – 3rd ed.– Appraisal Institute. – Chicago. – P.7. 79 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище стике американского Бюро переписи108 указано, что в расчете индекса доступности жилья учитываются условия кредитования со сроком 30 лет и процентными ставками по ипотеке, принимаемыми либо по данным об ежемесячных процентных ставках по кредитам федерального Бюро жилищного финансирования (Federal Housing Finance Board's Monthly Interest Rate Survey), либо по данным Департамента жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development's report on Average Prices for FHA-Insured Home Mortgages). В условиях российской экономики с отсутствием развитого рынка ипотечного кредитования наиболее применяемым и простым является подход, предложенный в методике ООНХАБИТАТ 109 , согласно которой индекс доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели. Обратным этому показателю по экономическому содержанию является коэффициент доступности жилья, который показывает, какую долю от необходимого среднестатистического жилья сможет приобрести среднестатистическая семья за год при условии, что на это будет направлен весь годовой доход домохозяйства: C Д ; Кд , C Д – индекс доступности жилья; Ид где И д 108 (2.2) U.S. Census Bureau [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/hhes/www/housing/hsgaffrd/afford95/aff95src.html. Страйк, Р. Исследование рынков городского жилья в России / Р. Страйк // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 4–9; Белкина Т. Жилищный сектор в России / Т. Белкина // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 16–22; Косарева, Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожина // Вопросы экономики. – 2001. – № 5. – С. 89–106. 109 80 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития К д – коэффициент доступности жилья; Д – средний годовой доход домохозяйства, руб./ г.; С – средняя стоимость жилья, руб. Расчет индекса или коэффициента доступности предлагается осуществлять как по средним показателям, так и по медианным. Расчеты показателей доступности жилья в разные годы позволяют оценивать возможности потребителей на рынке в динамике. При анализе изменения показателей доступности жилья за определенный период времени можно использовать и индекс доступности, и коэффициент доступности. По нашему мнению, более удобно динамические сравнения производить с помощью коэффициента доступности, поскольку он не имеет временнóй размерности и позволяет давать адекватную интерпретацию динамики: увеличение коэффициента означает повышение доступности, уменьшение коэффициента означает снижение доступности. По экономическому содержанию коэффициент доступности является характеристикой покупательной способности населения на рынке жилья. Однако, учитывая, что индекс доходности является наиболее используемым показателем, в том числе в зарубежных исследованиях, мы в дальнейшем отдадим ему предпочтение. Показатель доступности жилья, рассчитываемый на основе статистической информации о ценах на жилье и доходах населения в целом по России, служит индикатором развития жилищной сферы. Так, например, расчеты индекса доступности, выполненные на основе данных Госкомстата России (табл. 2.7), показывают динамику доступности жилья в России за последние несколько лет (рис. 2.9). При этом не имеет значение, каких размеров домохозяйство (из какого количества человек) принято в расчетах. Достаточным будет установление нормы площади жилья, приходящегося на одного члена домохозяйства. В данном случае принята норма 18 кв. м жилья на человека. 81 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Таблица 2.7 Показатели средней стоимости жилья и среднегодовых доходов населения в Российской Федерации 110 Показатели 1997* Среднегодовые доходы населения, тыс. руб. 11,3 Цены на первичном рынке жилья, руб./кв.м.** 3411,3 Цены на вторичном рынке жилья, тыс. руб./кв. м** 2704 1998 1999 2000 2001 2002 2003 12,2 19,9 27,4 36,9 47,4 61,7 5049,5 6999,2 8678,0 10567,4 12939,4 15604,0 4941 6150 6590 9072 11556,6 13344,4 индекс доступности, лет Примечания: * – с учетом деноминации ** – за 2003 год по состоянию на 3 квартал 2003 г.111 8 7 6 5 4 3 2 1 0 7,5 6,3 5,4 7,3 5,7 5,2 4,9 4,6 5,6 4,3 1997 1998 1999 На первичном рынке 4,3 4,4 4,4 2000 2001 2002 3,9 2003 На вторичном рынке Р ис. 2.9. Динамика показателей доступности жилья в Российской Федерации на первичном и вторичном рынке 110 Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2003. – 705 с.; 111 Уровень цен на рынке жилья г. Томска в 2003 г. : аналитическая записка / Томск. обл. ком. гос. стат. – Томск, 2004. – 20 с. 82 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития За период реформирования экономики России и развития рыночных отношений в жилищной сфере произошел значительный рост цен на жилье. Это стало одним из главных факторов, сдерживающих жилищное строительство и развитие жилищной сферы. Рост индекса доступности свидетельствует об опережающем росте цен на жилье по сравнению с ростом доходов населения и ухудшении инвестиционных возможностей населения на рынке жилья. Однако, как видно по графику (рис. 2.9), начиная с 1998 г. рост доходов населения опережал рост цен на рынке жилья, в результате чего доступность жилья возросла – индекс доступности жилья снизился с 7,3–7,5 лет в 1998 г. до 3,9–4,3 года в 2003 г.112 В федеральной целевой программе «Жилище» 113 на 2002-2010 годы в качестве одной из целей установлено достижение индекса доступности, равного трем годам, т.е. стоимость жилья не должна превышать трех годовых доходов среднестатистической семьи. С помощью индекса доступности нами была выполнена оценка динамики доступности жилья в Томской области (прил. 3). Расчеты показали, что если бы условная среднестатистическая семья в Томской области в 2003 году все свои доходы направила на приобретение жилья, то она смогла бы купить чуть меньше одной трети нужной квартиры, так как средняя стоимость жилья равна 3,33 годовым доходам условной семьи. Как видно на графике, Томская область приближается к значению показателя до- 112 Полученные результаты несколько отличаются от результатов оценки доступности жилья, выполненной Фондом «Институт экономики города», согласно которой в 2002 г. индекс доступности жилья в России в среднем составил 4,73, а в начале 2003 г. – 4,27. См. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных кредитов (на примере Москвы). – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – 213 с. [Электронный ресурс] : http://www.urbaneconomics.ru 113 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы : утв. Постановлением Правительства Российской Федерации 17.09.2001 № 675 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная система. 83 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ступности жилья, установленного федеральной программой «Жилище». Показатели доступности жилья позволяют также производить межрегиональные сравнения. На рис. 2.10 показано соотношение значений индексов доступности жилья по некоторым территориальным образованиям по состоянию на конец 2002 г. На диаграмме видно, что наиболее доступным в Сибирском регионе было жилье на вторичном рынке жилья в Тюменской и Кемеровской областях (индекс доступности, соответственно, 3 и 3,31 года), а наименее доступным – на первичном рынке жилья в Алтайском крае (9,18 лет). В среднем уровень доступности жилья в Сибирском регионе близок к общероссийским показателям. Уровень доступности жилья в Томской области несколько выше общероссийского показателя. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 первичный рынок Тюменская область Омская область Новосибирская область Кемеровская область Алтайский край Республика Алтай 0 Томская область Индекс доступности жилья, лет 10 вторичный рынок Рис. 2.10. Показатели доступности жилья в Сибирском регионе в конце 2002 г. С помощью индикаторов доступности жилья производятся и межстрановые сравнения, в частности, при оценке степени про84 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития движения стран по пути реализации Повестки дня ХАБИТАТ. При этом в зависимости от источников информации возможна определенная несопоставимость результатов. Так, по данным Дж. Флуда114, в материалах разных обзоров – «Habitat II Survey» и «Istanbul +5 Survey» – приводятся различные данные о доступности жилья в разных странах (табл. 2.8). Таблица 2.8 Индикаторы доступности жилья по данным «Habitat II Survey» и «Istanbul +5 Survey» Регион Африка Арабские страны Страны Азиатско-Тихоокеанского региона Высокоразвитые страны Латиноамериканские страны Страны с транзитивной экономикой Habitat II 1993 Survey Istanbul+5 1993 Survey Индекс Индекс Индекс Индекс додоступнодоступности доступности ступности сти жилья аренды жилья жилья аренды жилья (House price (House Rent (House price (House Rent to to income to Income to income Income ratio) ratio), лет ratio) ratio), лет 6,9 27,3% 10,6 30,3% 9,7 17,8% 14,4 24,0% 9,4 23,.7% 8,7 82,0% 4,4 18,9% 5,1 24,5% 3,8 20,2% 5,8 32,.1% 12,2 4,4% 9,2 9,6% В данной таблице индекс доступности жилья показывает количество лет, необходимых для накопления средств на покупку жилья. Индекс доступности аренды жилья показывает долю рас114 The Global Urban Observatory Databases. Monitoring the Implementation of the Habitat Agenda. Analysis Of Urban Indicators / Report prepared by Joe Flood. – April 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/programmes/guo/guo_analysis.asp 85 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ходов на оплату аренды жилья в совокупном доходе домохозяйства. Как видно, разброс данных весьма велик, что, по всей видимости, объясняется различной статистической базой данных, и разными методологическими подходами, используемыми в этих обзорах. По мнению Дж. Флуда, индекс доступности жилья в диапазоне 3–5 лет можно считать нормальным или удовлетворительным. Если судить по приведенным данным, к таким нормативам близки только высокоразвитые страны и страны Латинской Америки. Что касается доступности аренды жилья, то очень низкий показатель этого индекса в странах с транзитивной экономикой можно объяснить, по-видимому, тем, что в расчете были использованы данные о расходах по социальному найму жилья, который преобладал в этих странах в 1993 г., и расходы по которому ни в коей мере не сопоставимы со стоимостью коммерческой аренды жилья. Рассмотренные выше показатели доступности жилья в силу простоты расчетов и универсальности являются наиболее используемыми в оценках инвестиционных возможностей населения на рынке жилья. Однако эти показатели, рассчитываемые на основе среднестатистических данных, не позволяют проводить более детальный анализ доступности жилья по различным группам населения и видам жилья. Многие специалисты сходятся во мнении о необходимости совершенствования методологии оценки доступности жилья и разработки новых методических подходов к расчету показателей доступности. Так, например, по мнению Л.Ю. Руди115, доступность жилья по-разному проявляется в различных типах жилищных систем: при государственной системе определяется нуждаемостью, в рыночной – финансовыми возможностями потребителей. В российских условиях, которые по сути своей являются переходными, необходимо рассматривать оба подхода. 115 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с. 86 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития А.Н Кириллова, С.Р. Хачатрян, Е.Ю. Фаерман, Н.Л Федорова также считают необходимым различать понятия коммерческой и социальной доступности жилья 116 . По их мнению, количественной характеристикой доступности является индекс доступности (в векторной или скалярной форме), который определяется как отношение платежеспособного спроса к предложению на рынке жилья. В силу многозначности и многоаспектности доступность жилья представляет собой интегральный показатель, включающий два агрегированных индекса, характеризуемых множеством индикаторов, связанных с предоставлением муниципального жилья (на бесплатной или частично платной основе) и приобретением или строительством коммерческого жилья. В основе формирования спроса на коммерческое и социальное жилье лежат, по мнению авторов, различные концепции удовлетворения жилищных потребностей. Критерием коммерческой доступности жилья, по их мнению, является способность домохозяйства выплатить при оформлении долгосрочного кредита первоначальный взнос, размер которого составляет около 30 % от стоимости приобретения жилья, и кредитные платежи, которые не должны превышать 35% совокупного дохода. Понятие социальной доступности жилья применимо к той части домохозяйств, у которой из-за низкого уровня доходов возникает несоответствие между принятым минимальным жилищным стандартом проживания и реальными жилищными условиями. Показатели социальной доступности, по мнению С.Р. 116 Кириллова А.Н. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья / А.Н. Кириллова, С.Р. Хачатрян // Экономика строительства. – 2000. – № 9. – С. 9–21.; Хачатрян, С.Р. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) / С.Р. Хачатрян [и др.] // Аудит и финансовый анализ. – 2000. – № 4 – С.112–135; Хачатрян, С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения / С.Р. Хачатрян // Аудит и финансовый анализ. – 2001. – № 3. – С. 95–105. 87 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Хачатряна, характеризуют возможность получения бесплатного или частично бесплатного жилья и могут быть определены процентным соотношением числа очередников, которые получают бесплатное жилье в течение года, и общего числа граждан, состоящих в очереди на получение бесплатного жилья. Учитывая структуру предложения и спроса на коммерческое жилье и наличие разных категорий граждан, имеющих социальные гарантии на бесплатное жилье, показатель доступности следует определять как вектор, состоящий из двух (коммерческого и социального) множеств компонент. На основе этой векторной величины С.Р. Хачатрян предлагает построить обобщенный индекс доступности, который можно было бы рассматривать в качестве критерия достижения целей жилищной политики. Поскольку на уровень доступности жилья в значительной степени влияют возможности получения ипотечных кредитов или жилищных субсидий, в исследовании Фонда «Институт экономики города» предлагаются модели оценки доступности жилья с учетом доступности кредитов или субсидий117. Практически все авторы сходятся во мнении о необходимости оценки доступности жилья не только при его приобретении, но и на стадии эксплуатации жилья, т.е. необходимости оценивать не только инвестиционную доступность жилья, но и эксплуатационную доступность жилья. При этом на стадии эксплуатации доступность следует оценивать путем сопоставления текущих расходов по эксплуатации жилья и текущих доходов домохозяйства: З (2.3) Ид э , Д где Зэ – среднестатистические затраты, связанные с эксплуатацией жилья, руб. /год. 117 Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов (на примере Москвы). – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – 213 с. 88 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Затраты на эксплуатацию жилья должны включать: коммунальные платежи; налоговые платежи (налог на недвижимое имущество); текущие эксплуатационные затраты (ремонт, обслуживание); расходы по обслуживанию кредитных обязательств (проценты по жилищным кредитам). На наш взгляд, необходимость совершенствования методологических подходов к оценке доступности жилья обусловлена тем, что рассмотренные выше показатели доступности жилья, хотя и позволяют оценивать динамику платежеспособности потребителей на рынке и производить межрегиональные и межстрановые сравнения, тем не менее носят несколько условный характер и не лишены ряда недостатков: 1. Учитывая значительную дифференциацию населения по уровню доходов, можно утверждать, что показатели доступности жилья для различных групп населения будут существенно отличаться. Поэтому следует рассчитывать показатели доступности по отдельным доходным группам населения. 2. В расчетах показателей доступности жилья учитываются все совокупные доходы семьи без вычета потребительских расходов. Очевидно, что при оценке реальных инвестиционных возможностей населения необходимо учитывать только часть доходов населения, за вычетом расходов на потребление. Корректировка дохода домохозяйства может быть выполнена на основе двух подходов: семья изменяет структуру использования совокупного дохода, оставляя для текущего потребления средства в размере прожиточного минимума (минимального прожиточного бюджета), а остальную часть дохода накапливает для приобретения жилья; семья не изменяет сложившуюся структуру потребления, накапливая оставшуюся после текущего потребления часть дохода. 89 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Соответственно, индекс доступности жилья можно определить по двум формулам: Ид C Д П (2.4) Ид C C , Д Н с Д 1 Н п (2.5) или где П – потребительские расходы домохозяйства, руб./год; Н с – средняя норма сбережения – доля годового дохода, направляемого на накопление средств для покупки жилья, десятичное выражение; Н п – средняя норма потребления – доля годового дохода, направляемого на текущее потребление домохозяйства, десятичное выражение. Формулу (2.4) можно использовать при наличии информации о распределении бюджетов домохозяйств. Использование формулы (2.5) для корректировки доходов домохозяйств предпочтительнее при усредненных расчетах. Прежде всего, потому, что сберегательное поведение домохозяйств зависит от уровня доходов – очевидно, что чем выше уровень доходов, тем больше норма сбережений118. 3. Показатели доступности не учитывают разный состав семей: семьи из одиноко проживающих людей, семьи из двух человек объективно имеют худшие показатели доступности жилья, чем семьи из трех–четырех человек. Во-первых, потому, что даже в малогабаритных квартирах на одиноко проживающего человека 118 Сберегательное поведение населения при изменении уровня доходов и эластичность сбережений по уровню дохода исследованы в работе Акиндиновой Н. Склонность населения России к сбережению: тенденции 1990-х годов / Н. Акиндинова // Вопросы экономики. – 2001. – № 10. – С. 80–95. 90 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития приходится большее количество квадратных метров (в расчетах показателей доступности принимается, как правило, обеспеченность жильем в размере 18 кв. м на человека или по среднему показателю обеспеченности по региону, в то время как однокомнатные квартиры, как правило, по площади составляют 30 кв. м и более, что значительно выше среднего показателя). Вовторых, при одинаковых среднедушевых доходах в семьях с бóльшим количеством человек среднедушевые расходы, как правило, ниже – в этом проявляется своеобразный эффект масштаба. 4. Говоря о доступности жилья, следует различать понятия: доступность покупки или строительства жилья и доступность использования жилья на условиях коммерческой аренды или социального найма. Очевидно, что в зависимости от уровня доходов изменяется не только возможность приобретать, но и возможность арендовать жилье. Именно поэтому в странах с традиционной рыночной экономикой используются разные подходы к оценке доступности жилья как объектов недвижимости и доступности жилищных услуг (арендного жилья). По формулам (2.4, 2.5) оценивается доступность приобретения или строительства нового жилья. А под доступностью арендного жилья понимаются такие условия, при которых сумма арендных платежей не превышает определенного уровня от совокупного дохода домохозяйства. Так, например, согласно определению Департамента жилищного и городского развития США (US Department of Housing and Urban Development), доступным считается арендное жилье, за которое арендатор выплачивает не более 30% своего дохода119. 5. Показатели доступности жилья не учитывают наличие у потенциальных покупателей (инвесторов) уже используемого жилья, полученного в ходе приватизации или по наследству, что повышает уровень платежеспособности на рынке. 119 Glossary Definitions Of Rent Regulation Terms [Электронный ресурс] : http://www.housingnyc.com/glossary_defs.html#department 91 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 6. В расчете показателей доступности не учитывается влияние фактора времени на стоимость сбережений и цены на жилье. Очевидно, что за период накопления средств цены на рынке могут существенно измениться. 7. Расчет этого показателя выполняется на основе официальных статистических данных об уровне доходов населения и ценах на рынке жилья, а, следовательно, не позволяет учесть значительную часть доходов и стоимость сделок, находящихся в теневом секторе экономики. Что касается последнего замечания, то учесть недостоверность статистических данных в экономических расчетах, на наш взгляд, очень сложно. Это может быть выполнено только с помощью экспертных оценок, позволяющих скорректировать реальные доходы домохозяйств и цены на рынке жилья. Для устранения других, указанных выше, недостатков принятой методики расчета показателей доступности, автором, совместно с Д.К. Празукиным120, была предложена методика оценки индекса доступности жилья на основе показателя продолжительности периода накопления необходимой суммы денежных средств для приобретения жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы. В основе методики лежит преобразование формулы нахождения наращенной суммы постоянной ренты постнумерандо121. Пусть, в течение T лет, с целью накопления средств на приобретение жилья, в конце каждого года в доходные финансовые активы вносится сумма денежных средств R, на сумму начисляются сложные проценты по ставке i % годовых. Наращенные к концу срока суммы каждого взноса составят: 120 Овсянникова, Т.Ю. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья / Т.Ю. Овсянникова, Д.К. Празукин // Вопросы экономики. – 2001.– № 5. – С. 107-112. 121 Четыркин, Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов / Е.М. Четыркин. – Изд. 2-е, испр. и доп. – М. : «Дело Лтд», 1995. – 320 с. 92 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития T 1 R 1 i T 2 , R 1 i ,..., R 1 i , R . (2.6) Отсюда накопленная сумма F составит: T T 1 i 1 1 i 1 F R R . i 1 i 1 (2.7) В практике инвестиционного анализа эта формула получила название будущей стоимости аннуитета. Преобразуем полученную формулу для нахождения T в следующий вид: F i ln 1 R . T ln i 1 (2.8) Здесь T показывает период времени, в течение которого происходит накопление денежных средств, F – сумму, необходимую для накопления, то есть стоимость жилья; R – сумму денежных средств, ежегодно вкладываемых семьей в доходные финансовые активы, то есть часть дохода домохозяйства, которая остается после текущего потребления; i – годовую доходность финансовых активов, %. Используя обозначения, принятые выше в формулах (2.4, 2.5), запишем выражение для определения срока накопления необходимой суммы денежных средств для приобретения жилья при условии инвестирования этих средств в доходные активы: C i ln 1 Д сд Рсд N T , ln i 1 (2.9) 93 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище где Д сд – среднедушевой доход домохозяйства, руб./ чел. в г.; Рсд – среднедушевые потребительские расходы домохозяйства, руб./чел в г.; – количество человек в домохозяйстве. N Расчет, выполненный по этой формуле, покажет нам, сколько времени потребуется домохозяйству, чтобы накопить средства для покупки жилья стоимостью C при условии инвестирования части дохода семьи, остающейся после конечного потребления, в доходные активы. Очевидно, чем выше стоимость жилья, тем больше период накопления. Чем выше доходы домохозяйства и его накапливаемая часть, тем меньше период накопления. Если домохозяйство имеет в собственности вторичное жилье, которое может быть продано для частичного возмещения стоимости покупаемого жилья, то формула (2.9) примет вид: C Cв i ln 1 Д сд Рсд N T , ln i 1 (2.10) где Св – стоимость вторичного жилья, находящегося в собственности домохозяйства, руб. В расчете периода накопления средств на приобретение жилья могут быть учтены также начальные сбережения домохозяйства. Если на момент времени, принятый нами для расчета в качестве начального, домохозяйство имело некоторые сбережения, которые были вложены в доходные активы, то за период накопления полной суммы средств на приобретение жилья сумма начальных сбережений также возрастет. Поэтому в дальнейшем, совместно с Э. Элленом и Э. Ворзала, профессорами университе- 94 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития та г. Сан-Диего (США)122, в методику расчета нами была дополнительно включена накопленная сумма первоначальных сбережений: FA A 1 i , T (2.11) где FA – накопленная сумма первоначальных сбережений за период времени T , руб.; A – сумма первоначальных сбережений, руб. Тогда формулы (2.7) и (2.8) примут, соответственно, вид: T 1 i 1 T F R A 1 i , i R F i ln R R R A ln F ln A i i i . T ln(i 1) ln(i 1) (2.12) (2.13) Окончательная расчетная формула может быть записана как Д Рсд N ln A Д сд Рсд N ln C сд i i (2.14) T ln 1 i или с учетом стоимости вторичного жилья: 122 Allen, Andrew T. Prospects for the Development of a Residential Housing Market in Russia / Andrew T. Allen, Tatyana Y. Ovsyannikova, Denis K. Prazukin, Elaine Worzala // Journal of Real Estate Literature. – 2004. – Vol. 12. – № 3. – P.363-374. 95 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Д Рсд N ln A Д сд Рсд N ln C Cв сд i i . (2.15) T ln 1 i Заметим, что, рассчитывая по этой формуле период накопления средств для приобретения жилья, мы исходим из того, что нам известна стоимость жилья, которая равна С . Однако очевидно, что стоимость жилья на рынке за период времени Т также изменится и будет равна СТ C 1 j ; СТв Cв 1 j , (2.16) стоимость нового жилья через период времени Т , руб. стоимость жилья на начальный момент времени, руб.; стоимость вторичного жилья через период времени Т , руб.; стоимость вторичного жилья на начальный момент времени, руб.; уровень роста цен на рынке жилья в год, десятичное выражение. T где CT – C – CT в – Cв – j – T В этом случае значение Т уже будет определяться пересечением двух нелинейных функций (рис. 2.11): C 1 j T T 1 i 1 R A i 1 i T . (2.17) Очевидно, что период времени Т , в котором эти кривые пересекутся, и есть необходимый период накоплений средств для покупки жилья. Он зависит не только от начальной стоимости жилья, начальной суммы сбережений и размера аннуитетных взносов, но и от темпов наращивания стоимости накоплений (ставки доходности по накапливаемым средствам) и темпов роста 96 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Стоимость, руб. стоимости жилья (уровня инфляции на рынке жилья). Именно этими параметрами определяется крутизна кривых. В условиях, когда темпы инфляции на рынке жилья значительно превышают уровень доходности накапливаемых активов (а именно такая ситуация характерна для России последние несколько лет), кривые могут не пересечься, что означает невозможность в принципе накопить необходимые средства для покупки жилья. Т Период накоплений, лет накопленная стоимость будущая стоимость жилья Рис. 2.11. Будущая стоимость жилья и накопленная стоимость сбережений Предложенная методика расчета периода накопления средств позволяет оценивать доступность жилья с учетом различных факторов. Варьирование в расчетных формулах выражения Дсд Рсд N позволяет производить расчеты по различным доходным группам домохозяйств и с разным составом семей; исT пользование формулы сложных процентов 1 i позволяет учесть то, что накапливаемые средства размещаются в доходные активы; включение в формулы элементов A , i позволяет учесть первоначальные сбережения домохозяйств и их вложение в до- 97 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ходные активы, дополнение формулы элементами C 1 j T и Cв 1 j учитывает изменение стоимости жилья на рынке и ее частичное погашение за счет продажи вторичного жилья. Имея прогнозные значения этих параметров, можно выполнить прогноз доступности жилья, а следовательно, оценить потенциальный спрос на разных сегментах рынка, определить основные факторы роста спроса и перспективы развития жилищной сферы. Таким образом, предложенная методика позволяет элиминировать недостатки применяемых показателей доступности жилья. Эта методика был апробирована нами при оценке доступности жилья в Томской области при разработке Томской ипотечной программы и механизма удешевления жилищного строительства в рамках выработки концепции развития жилищной сферы Томской области123. На рис. 2.12 приведены результаты расчетов доступности жилья по разработанной методике по условиям изменения цен на рынке жилья в г. Томске и банковским процентам в 2003 г. На графиках видно, что для накопления средств для покупки однокомнатной квартиры среднестатистической семье необходимо более 14 лет, а четырехкомнатной – более 22 лет. Использование предложенной методики не означает отказа от использования индекса доступности и коэффициента доступности жилья как важнейших социально-экономических индикаторов. В силу простоты их расчета и ясности интерпретации эти показатели могут использоваться для оценки динамики процессов в жилищной сфере, межрегиональных и межстрановых сравнений. T 123 Разработка предложений по развитию жилищного ипотечного кредитования в г. Томске : отчет о НИР ; науч. рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск., Томск. гос. архит.-строит. ун-т, 2000. – 95 с.; Разработка организационноэкономического механизма удешевления жилищного строительства и обеспечение доступности жилья для населения Томской области : отчет о НИР ; науч. рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск., Томск. гос. архит.-строит. ун-т, 2003. – 89 с. 98 Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития Будущая стоимость накоплений и жилья, тыс. руб. 60000,0 50000,0 40000,0 Срок накопления на 4-комнатную квартиру 30000,0 20000,0 Срок накопления на 3-комнатную квартиру Срок накопления на 2-комнатную квартиру Срок накопления на 1-комнатную квартиру 10000,0 0,0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 годы накопленная стоимость сбережений будущая стоимость 2-комн. кв. будущая стоимость 4-комн. кв. будущая стоимость 1-комн. кв. будущая стоимость 3-комн. кв. Рис. 2.12. Будущая стоимость жилья, накопленная стоимость сбережений и период накопления средств для покупки жилья Адекватность и доступность жилища формируются в результате деятельности целого ряда экономических субъектов, образующих жилищный комплекс – мезоэкономическую систему, обеспечивающую реализацию жилищных прав человека. 99 3. ЖИЛИЩНЫЙ КОМПЛЕКС КАК МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИСТЕМА 3.1. Системный, морфологический и логико-функциональный анализ регионального жилищного комплекса Исследования мезоэкономических систем в современной экономической науке осуществляются по двум направлениям: региональному – исследование экономики регионов и отраслевому – исследование отраслевых и межотраслевых комплексов. В то же время, происходящие практически параллельно процессы регионализации и производственной интеграции приводят к формированию и развитию крупных территориальных межотраслевых комплексов, которые требуют комплексного подхода к их исследованию. В самом общем понимании комплекс – это совокупность, сочетание объектов, предметов, действий, тесно связанных и взаимодействующих между собой, образующих единую целостность; группа взаимосвязанных отраслей, подотраслей, предприятий, производящих продукцию единой природы124 (курсивом выделено мною. – Т.О.). Методологические основы, закономерности и особенности формирования и функционирования производственно-экономических комплексов исследовались многими авторами как на основе территориального, так и на основе отраслевого подхода. В отечественной экономической науке наибольший интерес к проблемам формирования и развития комплексов проявился в 1970-е – 1980-е годы. С началом экономических трансформаций в России на всех уровнях экономики начались процессы дезинтеграции, которые привели к разрыву многих межхозяйственных связей на микро-, мезо- и макроэкономическом уровнях. Следствием этого стал распад многих территориальных и отраслевых комплексов, и утрата к ним интереса 124 Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. – Изд. 2-е. – М. : ИНФРА-М, 1999. – С.159. Жилищный комплекс как мезоэкономическая система со стороны экономической науки. Однако современному этапу развития экономики России присущи новые процессы территориальной и отраслевой интеграции, которые требуют научного осмысления, методологического обоснования и методического обеспечения. Это находит отражение в работах многих авторов. Так, в работах С.А. Аханова, В.А. Андросова, А.Л. Шушарина, В.Г. Ткаченко, А.П. Черникова и др. исследуется региональный социально-экономический комплекс как территориальная система125; в исследованиях В.С. Барда, И. Комарова рассматривается инвестиционный комплекс как межотраслевая система126; отраслевые и региональные аспекты функционирования строительного комплекса рассматриваются в работах А.А. Горбунова, С.Н. Иванова, А.Н. Асаула и др. 127 ; проблемы функционирования жилищно-коммунального комплекса исследованы в работах В.Б. Зотова128 и др. В данной работе с позиций территориального и 125 Аханов, С.А. Эффективность общественного производства: Три уровня анализа: народно-хозяйственный, региональный, хозрасчетный / С.А. Аханов. – М. : Мысль, 1987.– 165 с.; Андросов, В.А. Регулирование инвестиционной деятельности в регионе / В.А. Андросов, А.Л. Шушарин. – Томск : ТГУ, 2000. – 172 с.; Ткаченко, В. Г. Социально-экономическое развитие региона в условиях становления рыночных отношений : дис….докт. экон. наук : 08.00.01. – СПб., 1995. – 293 с.; Черников, А.П. Формирование стратегии развития региональных социально-экономических систем : дис….докт. экон. наук : 08.00.05. – Иркутск, 2001. – 300 с. 126 Бард, В.С. Инвестиционные проблемы российской экономики / В.С. Бард. – М. : Экзамен, 2000. – 384 с.; Комаров, И. Инвестиционный комплекс России. Проблемы и перспективы. / И. Комаров // Инвестиции в России. – 1998. – № 11. – С. 1–7. 127 Горбунов, А.А. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике / А.А. Горбунов, С.Н. Иванов, А.Н. Асаул. – СПб. : Изд-во «Петровский фонд», 1999. – 160 с.; Асаул, А.Н. Формирование мезоэкономических объединений в инвестиционно-строительном комплексе региона / А.Н. Асаул // Известия вузов. Строительство. – 2004. – № 1. – С. 38–44; Асаул, А.Н. Строительный кластер – новая региональная производственная система / А.Н. Асаул // Экономика строительства. – 2004. – № 6. – С. 16–25. 128 Зотов, В.Б. Совершенствование территориального управления жилищнокоммунальным комплексом (ЖКК) в крупном городе / В.Б. Зотов. – М. , 1995. 101 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище отраслевого подходов исследована мезоэкономическая система – региональный жилищный комплекс: 1. Как территориальная система, функционирующая в границах определенной территории (как правило, совпадающей с границами административных образований). 2. Как межотраслевая система, включающая несколько отраслей региональной экономики. Под региональным жилищным комплексом будем понимать организованную совокупность экономических субъектов, объектов и процессов, обеспечивающих производство, распределение, обмен и использование жилья, и удовлетворение потребности населения территории в жилищных услугах. Правомерность территориального подхода к исследованию жилищного комплекса как мезоэкономической системы обусловлена тем, что национальный жилищный комплекс не является единым и однородным. Он представляет собой совокупность региональных жилищных комплексов, которые характеризуются рядом региональных особенностей (рис. 3.1). Эти особенности, при наличии общенациональных тенденций экономического развития, обуславливают различный уровень и темпы развития жилищных комплексов в российских регионах. Жилищный комплекс следует рассматривать как сложную систему, под которой в общем случае понимается совокупность элементов с набором связей между ними и между их свойствами, которые функционируют во времени как единое целое – каждый объект, подсистема, ячейка работают ради единой цели, стоящей перед системой в целом129. – 380 с.; Зотов, В.Б. Организация управления жилищным комплексом в новых условиях / В.Б. Зотов. – М., 1995. – 156 с. 129 Системный анализ и структуры управления ; под общей ред. В.Г. Шорина. – М. : Знание, 1975. – 304 с.; Системный подход к организации управления / Б.З. Мильнер, Л.И. Евенко, В.С. Раппопорт. – М. : Экономика, 1983. – 224 с. 102 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Региональные особенности жилищного комплекса Социально-экономические особенности Уровень экономического развития региона Наличие производственно-сырьевых ресурсов . Наличие инвестиционных ресурсов Наличие трудовых ресурсов Институциональные особенности Наличие нормативно-правовой базы Уровень рыночных преобразований Развитость рыночной инфраструктуры Социально-демографические особенности Численность и структура населения Этническая структура населения Занятость населения Природно-географические особенности Географическое положение Климатические условия Рис. 3.1. Региональные особенности жилищного комплекса 103 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище В целях систематизации, структурирования и определения приоритетности проблем функционирования жилищной сферы выполним системный, морфологический и логикофункциональный анализ жилищного комплекса и определим его место в системе регионального воспроизводства. В основе анализа сложных объектов (систем) лежит декомпозиция этих систем на части, которая «является основным способом, позволяющим проникнуть в существо объекта и познать его свойства», «сделать сложность обозримой, понятной…»130. Системообразующим элементом в жилищном комплексе выступает жилище как объект взаимоотношений экономических субъектов в процессе производства, распределения, обмена и потребления жилья. Поскольку на мезоэкономическом уровне жилище выступает как общественное благо, его следует рассматривать как жилищный фонд. Однако жилищный фонд также может быть представлен как сложная система (рис. 3.2). Жилищный фонд Жилое здание Жилая ячейка Рис. 3.2 Жилищный комплекс как сложная система В качестве первичного элемента жилищного фонда можно выделить жилую ячейку (квартиру), которая, в свою очередь, 130 Патцак, Г. Парадигма управления проектами : [пер с англ.] / Г. Патцак // Мир управления проектами ; под ред. Х. Решке, Х. Шелле. – М. : Аланс. – 1993. – С. 25– 6. 104 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система представляет собой жилищно-пространственную систему, обеспечивающую замкнутое жилое пространство, в котором осуществляется жизнедеятельность человека. Жилая ячейка является элементом жилого здания – архитектурно-строительной и инженерно-технической системы, представляющей собой сложное соединение нескольких или многих жилых ячеек и взаимосвязанных архитектурных, строительных, технических и инженерных элементов здания. Жилое здание, в свою очередь, является элементом жилищного фонда, который представляет собой совокупность всех жилых зданий и помещений, расположенных на определенной территории, и является сложной градостроительной и градохозяйственной системой. Жилищный фонд является подсистемой жилищного комплекса, который, как было показано выше, представляет собой организационноэкономическую систему, обеспечивающую производство, распределение, обмен и использование жилищного фонда. Жилищный фонд является базовым элементом жилищного комплекса, вокруг которого выстраиваются внутрисистемные связи всех других подсистем жилищного комплекса. В состав регионального жилищного комплекса следует включить, по нашему мнению, четыре подсистемы региональной экономики: жилищное строительство, формирующее первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство (рис. 3.3). Регулирование функционирования регионального жилищного комплекса осуществляют надстроечные структуры: службы архитектуры и градостроительства органов государственного и муниципального управления, выделяющие земельные участки и выдающие разрешения на строительство; органы надзора: архитектурно-строительного, экологического, санитарно-эпидемиологического, пожарного, осуществляющие надзор за соблюдением технических, экологических, санитарных и прочих норм, правил и стандартов; 105 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Органы государственного архитектурно-строительного регулирования Инвестор Строительная организация Рынок жилищных услуг Заказчик Арендатор Риэлтор Собственник Жилищный фонд Жилищноэксплуатационные предприятия Арендодатель Наниматель Продавец Покупатель Органы экспертизы, лицензирования и сертификации Жилищное строительство (первичный рынок жилья) Жилищное хозяйство Органы государственной инвентаризации и регистрации ЖИЛИЩНЫЙ КОМПЛЕКС Риэлтор Вторичный рынок жилья Органы государственного надзора Рис. 3.3. Структура регионального жилищного комплекса органы государственной (вневедомственной) экспертизы, занимающиеся экспертизой проектов строительства жилых домов; органы лицензирования, сертификации; 106 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система органы технической инвентаризации, выдающие технические паспорта; органы Министерства юстиции, осуществляющие регистрацию имущественных прав. Все подсистемы регионального жилищного комплекса, как будет показано дальше, отличаются друг от друга как по типу рыночной модели, так и по принадлежности разным товарным рынкам, составу и характеру взаимоотношений субъектов экономической деятельности. Несмотря на значительные отличия и особенности подсистем жилищного комплекса, объединение их в единый межотраслевой региональный комплекс правомерно и может быть обосновано, на наш взгляд, следующими соображениями: подсистемы, входящие в региональный жилищный комплекс, обеспечивают достижение единой цели – формирование качественной жилой среды человека; объектом экономических отношений во всех подсистемах жилищного комплекса является жилище (жилищный фонд); все подсистемы неразрывно связаны между собой и обеспечивают полный цикл воспроизводства жилья: производство, распределение (первичный рынок жилья), обмен (вторичный рынок), потребление (рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство); один и тот же субъект экономической деятельности может участвовать в отношениях производства, распределения, обмена и потребления жилья на разных рынках: лицо, выступающее инвестором на первичном рынке жилья, может стать продавцом на вторичном рынке или арендодателем на рынке жилищных услуг. Неразрывность экономических и организационных связей между подсистемами жилищного комплекса проявилась в упрочении этих связей на микроуровне при создании интегрированных организационных структур – девелоперских компаний. Девелоперские компании – это крупные организации, функцио107 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище нирующие по принципу холдингов, объединяющих в своей структуре несколько дочерних компаний. Являясь вертикально интегрированными субъектами жилищного комплекса, они объединяют в одной организационной структуре и едином производственно-технологическом цикле инвестирование, проектирование, производство жилья, его распределение и обслуживание. При этом наблюдаются два способа вертикальной интеграции: восходящая интеграция, когда строительные организация начинают производить строительные материалы и конструкции, осуществляют проектные работы и инвестиционно-финансовые операции, и нисходящая интеграция, когда строительные организации принимают на себя заботы по эксплуатации построенного жилья. Формирование девелоперских организаций возможно не только на основе крупных строительных предприятий, которые, помимо развития базы по производству строительных материалов, берут на себя функции инвестора и риэлтора, но и на основе крупных риэлторских компаний или инвестиционных компаний, занимающих прочное положение на рынке недвижимости и расширяющих свою деятельность в производственном направлении. Расширение сферы деятельности девелоперских компаний и включение в единый производственно-технологический цикл процессов хозяйственного обслуживания и эксплуатации возведенных жилых зданий, инициирование девелоперами создания товариществ собственников жилья во вводимых в эксплуатацию жилых домах подтверждает неразрывность хозяйственных связей между подсистемами жилищного комплекса131. 131 Анализ организационной и производственно-технологической структуры ряда крупных девелоперских организаций – основных субъектов регионального жилищного комплекса в Томской области – показал, что практически все эти организации имеют в своей структуре инвестиционные компании или службы заказчика, проектные организации, предприятия по производству строительных материалов и конструкций, строительные организации, риэлторские компании или службы по реализации жилья, управляющие компании по обслуживанию жилищного фонда. 108 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Эффективность деятельности этих структур обусловлена эффектом целостности – эмерджентности. Свойства эмерджентности системы обусловлены эффектом трансформации внесистемных связей, при которых каждый элемент работает по собственным критериям эффективности, во внутрисистемные, при которых все элементы работают на конечный продукт по общесистемным критериям эффективности. «Эмерджентность является одной из форм проявления диалектического принципа перехода количественных изменений в качественные» и выражается как «эффект взаимосвязи и взаимодействия, не аддитивный по отношению к локальным эффектам»132. Проявления эмерджентного эффекта в социальноэкономических системах на микроуровне многообразны и хорошо известны в экономической науке – это эффект крупных комбинированных производств, о которых писал еще К. Маркс: «…механическая сумма сил отдельных рабочих отлична от той общественной силы, которая развивается, когда много рук участвуют одновременно в выполнении одной и той же нераздельной операции…», «… результат комбинированного труда или вовсе не может быть достигнут единичными усилиями, или может быть осуществлен лишь в течение гораздо более продолжительного времени, или же лишь в карликовом масштабе. Здесь дело идет не только о повышении путем кооперации индивидуальной производительной силы, но и о создании новой производительной силы, которая по самой своей сущности есть массовая сила»133. Практической реализации свойств целостности комбинированных (интегрированных) производственных систем посвящены многие исследования как отечественных, так и зарубежных экономистов. В последние годы в научной литера132 Данилов-Данильян, В.И. Математика и кибернетика в экономике : словарьсправочник / В.И. Данилов-Данильян, М.Г. Завельский. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М. : Экономика, 1975. – С. 671–672. 133 Маркс, К. Капитал. Критика политической экономии. В 4 т. Т.1. Кн.1. Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – С. 337. 109 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище туре понятие «эмерджентный эффект» все чаще заменяется понятием «синергетический эффект», то есть эффект согласованного функционирования частей, проявляющийся в поведении целого134. Под синергетическим эффектом экономических систем понимается дополнительный результат эффективного комбинировании факторов производства, создающий «дополнительную ценность (стоимость), превышающую механическую сумму ценностей (стоимостей) всех потребленных факторов производства»135. Как отмечает С.А. Аханов136, логика регионального развития заключается в движении территориально-производственных образований от простой совокупности элементов к их системе и далее к целостности; и в этом случае целостность выступает как условие и результат функционирования и развития экономического региона. По-нашему мнению, свойства целостности и соответствующие им эмерджентные эффекты присущи и мезоэкономическим системам, например региональному жилищному комплексу, функционирующему как целостная сложная система, ориентированная на достижение глобальной цели – создание качественной жилой среды для человека. 134 Термин «синергетика» происходит от греческого «синергена» – содействие, сотрудничество. Создателем синергетического направления в науке и изобретателем термина «синергетика» является профессор Штутгартского университета и директор Института теоретической физики и синергетики Герман Хакен. См. подробнее Данилов, Ю.А. Роль и место синергетики в современной науке / Рос. научн. центр «Курчатовский институт» [Электронный ресурс] : http://www.synergetic.ru/science/index.php?article=dan2 135 Мезоэкономика : учеб. пособие / Под ред. проф. И.К. Ларионова. – М. : Издательский дом «Дашков и Ко», 2001. – 444 с. 136 Аханов, С.А. Эффективность общественного производства: Три уровня анализа: народно-хозяйственный, региональный, хозрасчетный / С.А. Аханов – М. : Мысль, 1987. – 165 с. 110 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система 3.2. Место жилищного комплекса в региональной социо-эколого-экономической системе Роль жилища в системе общечеловеческих и социальноэкономических ценностей, которая была показана нами выше, определяет значимость жилищного комплекса в региональной социо-эколого-экономической системе. Возникновение понятия «региональная социо-экологоэкономическая система» и появление исследований, в которых рассматриваются во взаимосвязи социальные, экологические и экономические проблемы регионов как сложных систем137, связаны с упрочением идеи устойчивого развития регионов. По мнению Е.Б. Кибалова и В.И. Горячкина, понадобилась четверть века для того, чтобы парадигма устойчивого социальноэкономического развития утвердилась в отечественной региональной науке138. Региональная социо-эколого-экономическая система представляет собой неразрывное единство территориально обособленных, взаимосвязанных и взаимозависимых социальной, экономической и природной систем региона, в которых осуществляются все социальные, экономические и природохозяйственные процессы. 137 Ломовцева, О.А. Воспроизводство региональной социоприродохозяйственной системы : дис.… докт. экон. наук : 08.00.01, 08.00.04. – Волгоград, 1999 г. – 363 с.; Трофимов, А.М. Социо-эколого-экономические системы как объект региональной политики / А.М. Трофимов, Р.С. Петрова // Регионология. – 2000. – № 2. – С. 290–296; Бобров, А.Л. Эколого-экономическая устойчивость регионов России / А.Л. Бобров. – М. : Наука , 1999 . – 92 с.; Волкова, Е.С. Функционирование и эволюция социально-эколого-экономической системы региона с позиции устойчивого развития (на примере Томской области) : дис. … канд. геогр. наук : 25.00.36. – Томск, 2004. – 191 с. и др. 138 Кибалов, Е.Б. Механизм решения жилищной проблемы в районах освоения (на примере Нижнего Приангарья) / Е.Б. Кибалов, В.И. Горячкин // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 210–224. 111 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Региональный жилищный комплекс, как подсистему региональной социо-эколого-экономической системы, также можно рассматривать как социо-эколого-экономическую систему. Социальная составляющая регионального жилищного комплекса определяется тем, что он образует материальную основу жизни и социальных отношений населения региона как территориального сообщества, обеспечивает удовлетворение жилищных потребностей индивидуумов и создает материальные условия для гармоничного развития личности. Удовлетворение прав человека на достойную жизнь является основой политической стабильности общества и условием устойчивого социально-экономического развития. Высокой социальной значимостью жилищного комплекса объясняется тот факт, что в ряде исследований жилищный комплекс рассматривается как подсистема социальной сферы территории. Например, в работе С.А. Ершовой139 жилищный сектор рассматривается как часть социальной сферы города, в исследовании Т.Р. Тимербулатова рассматривается социальножилищный комплекс 140. Экологическая составляющая регионального жилищного комплекса определяется тем, что в современном урбанизированном мире именно жилищный фонд создает среду обитания человека: внешнюю среду жизнедеятельности (городская застройка, архитектура, городские пейзажи) и внутреннюю среду жизнедеятельности (внутренняя среда жилых помещений). Неслучайно само слово «экология» произошло от греческого слова «oikos» – дом141. Экономическая составляющая жилищного комплекса заключается в обеспечении процессов производства, распределения, обмена и потребления жилищ, реализации отношений 139 Ершова, С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов / С.А. Ершова. – СПб. : СПбГИЭА, 1999. – 172 с. 140 Тимербулатов, Т.Р. Формирование и развитие социально-жилищного комплекса в системе общественного воспроизводства : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – М., 2001. – 492 с. 141 Современный словарь иностранных слов. – СПб. : Дуэт, 1994.– С. 702. 112 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система собственности и присвоения жилища как экономического блага, обеспечении материальных условий воспроизводства рабочей силы как важнейшего фактора общественного производства. Напомним также, что и само слово «экономика» своим происхождением обязано греческому слову дом – «oikos», от которого образовано слово «oikonomikѐ» – искусство управления домашним хозяйством142. Жилищный комплекс является открытой системой и связан множеством системных связей с другими элементами региональной социо-эколого-экономической системы. Подсистемы регионального жилищного комплекса принадлежат различным региональным рынкам. Так, первичный рынок жилья является подсистемой регионального строительного рынка и одновременно, вместе с вторичным рынком жилья, является частью регионального рынка недвижимости. Жилищное хозяйство и рынок жилищных услуг являются подсистемами рынка жилищнокоммунальных услуг. Рынки жилья тесно связаны с финансовым рынком, рынком энергетических ресурсов, рынком потребительских товаров и т.д. Эта связь настолько тесная, что во многих исследованиях жилищный комплекс рассматривается как жилищностроительный комплекс, инвестиционно-жилищный комплекс 143 или жилищно-коммунальный комплекс144, либо речь идет о финансовом жилищном рынке и о земельном жилищном рынке145, о 142 Там же, с. 702. Ларионов, А.Н. Стратегия развития рынка жилья Волгоградской области / А.Н. Ларионов. –– Волгоград : ВолгГАСА, 2002. – 456 с.; Полякова, М.Б. Модель жилищно-строительного индекса – индикатора макроэкономической конъюнктуры / М.Б. Полякова // Экономика строительства. – 2003. – № 3. – С. 39–46 и др. 144 Зотов, В.Б. Совершенствование территориального управления жилищнокоммунальным комплексом (ЖКК) в крупном городе / В.Б. Зотов. – М. , 1995. – 380 с. 145 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с. 143 113 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище рынке жилья как разновидности инвестиционного рынка146 и т.д. В то же время трудно согласиться с утверждениями некоторых авторов, которые рассматривают рынок жилья как часть финансового рынка147. Сложность взаимосвязей подсистем регионального жилищного комплекса можно проследить на примере регионального рынка жилья и его взаимосвязей с другими региональными рынками (рис. 3.4). Рынок жилья как объект социально-экономических исследований в отечественной экономической науке стал рассматриваться относительно недавно. Собственно, с зарождением рыночных отношений в экономике страны в целом стали формироваться и рыночные отношения в жилищной сфере. Этот процесс, развивающийся беспрецедентно в мировой практике быстрыми темпами, потребовал серьезных научных исследований. При единстве концептуальных подходов к исследованию рынка жилья, основанных на общих теориях рынков, в научной литературе имеют место различные определения рынка жилья как объекта исследования и управления. 146 Доничев, О.А. Становление и развитие рынка инвестиций в условиях реформирования экономики (региональный аспект) : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – М., 1996. – 386 с. 147 Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. – М. : Финансы и статистика, 1996. – 192 с.; Селютина, Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях / Л.Г. Селютина. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – 234 с. 114 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Инвестиционный рынок Рынок капитала Рынок кредитных ресурсов Рынок страховых услуг Рынок ценных бумаг Рынок нежилой недвижимости Рынок жилья Рынок недвижимости Рынок земли Рынок строительных подрядов Рынок услуг Рынок коммунальных услуг Рынок потребительских товаров Рынок строительных ресурсов Рынок энергетических и др.ресурсов Строительный рынок Рынок труда Рынок ресурсов Рис. 3.4. Рынок жилья в системе региональных рынков Так, К.В. Кияненко рассматривает рынок жилья как социально-пространственную систему, то есть как «определенным образом взаимосвязанное и территориально организованное единство жилищ, предлагаемых в качестве товара (1), социальных структур, причастных к созданию и использованию жилищ (производителей, торговых посредников, владельцев, покупате115 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище лей и др. (2), механизмов, регулирующих отношения между социальными субъектами рынка и товарами (3) в непрерывном процессе жилищного воспроизводства (4)» 148 . В этом определении рынок жилья получил расширенное толкование и практически отождествлен с понятием жилищная система общества. А.Н. Ларионов считает, что «современный рынок жилья представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности»149. В этом определении фактически отождествлены понятия рынок жилья и воспроизводство жилья. В исследовании Л.Ю. Руди 150 рынок жилья определяется как особый способ удовлетворения жилищной потребности, совокупность форм и способов взаимодействия самостоятельных субъектов, которые продают и покупают жилье. Здесь, по нашему мнению, соединены сфера товарного обмена (покупка и продажа жилья) и сфера потребления (способ удовлетворения жилищной потребности). По нашему мнению, рынок жилья можно определить как механизм реализации экономических отношений, возникающих между продавцами и покупателями в процессе совершения операций купли-продажи жилья или жилищных услуг. Такое, достаточно простое, определение рынка жилья позволяет сразу подчеркнуть, что объектом экономических отношений может быть либо собственно жилье как объект недвижимости, либо жилищные услуги, которые эта недвижимость предоставляет. 148 Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : уче6. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 12 – 13. 149 Ларионов, А.Н. Стратегия развития рынка жилья Волгоградской области / А.Н. Ларионов. – Волгоград : ВолгГАСА, 2002. – С. 32. 150 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: Теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Новосибирск, 1998. – С. 106. 116 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Жилье, в силу своей неразрывной связи с землей, является объектом недвижимости. Соответственно, рынок жилья тесно взаимодействует с рынком земли и рынком нежилой недвижимости и вместе с ними образует рынок недвижимости (рис. 3.5). Рынок недвижимости Рынок жилья Рынок земли Рынок жилой недвижимости Первичный рынок жилья Рынок жилищных услуг Рынок нежилой недвижимости Вторичный рынок жилья Рис. 3.5. Структура рынка жилья и его место в структуре рынка недвижимости В свою очередь, рынок жилья разделяется на рынок жилой недвижимости и рынок жилищных услуг. В первом случае предметом отношений становятся права собственности на жилье, во втором случае – права пользования (аренды) жилья. Рынок жилой недвижимости, в свою очередь, включает отношения, возникающие по поводу купли-продажи как вновь построенного жилья (первичный рынок жилья), так и жилья из существующего жилищного фонда, уже находящегося в эксплуатации (вторичный рынок жилья). В то же время, первичный рынок жилья является неотъемлемой составной частью строительного рынка, поскольку реализация жилья как товара может происходить на любом этапе его 117 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище создания, в том числе и при практически нулевой строительной готовности. Рынок жилья не может функционировать без рынка капитала, который обеспечивает приток инвестиций в жилищную сферу через систему кредитования, через механизм ценных бумаг, систему страхования. Рынок недвижимости, строительный рынок и рынок капитала образуют, в свою очередь, инвестиционный рынок. Функционирование рынка жилья неразрывно с функционированием рынка услуг, в первую очередь, коммунальных, с рынком энергетических и других ресурсов, в том числе трудовых ресурсов. Механизм взаимовлияния и взаимодействия рынка жилья с другими рынками, в частности с финансовым рынком, можно проиллюстрировать на следующем примере. Снижение в 2002 – 2003 гг. ставок рефинансирования Центрального банка России и соответственное снижение ставок по депозитным вкладам в банках, а также падение курса американской валюты, привело к значительному снижению доходности инвестиций в финансовые активы. Средний процент по банковским депозитам в 2003 г. составил 10,9 151. При уровне инфляции в 2003 г. 14,2 % реальная норма доходности по депозитным вкладам (рассчитанная по формуле Фишера) получается отрицательной и составляет –2,9 %. В этих условиях наиболее привлекательными стали инвестиции в жилую недвижимость как наиболее надежный и доходный актив, обеспечивающий сохранение и приумножение капитала. Реальная доходность инвестиций на первичном рынке жилья, по нашим оценкам, составляла в 2003 г. в среднем 9–18 % годовых (а в Москве и Санкт-Петербурге значительно выше). Лишившись высокодоходных финансовых инструментов, и частные, и институциональные инвесторы перенесли свои капиталы на рынок жилой недвижимости. Это послужило главным фактором значительного роста цен на рынке жилой недвижимости в 2003– 2004 годах. 151 Центральный банк России [Электронный ресурс] : http://www.cbr.ru. 118 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Рынок жилья связан не только с другими региональными рынками, но и c национальными и даже мировыми рынками. Эта связь была выявлена и проанализирована Г.М. Стерником152. По его данным, приток капитала на рынок недвижимости Москвы из нефтегазодобывающей отрасли (по некоторым оценкам, до 30 % платежеспособного спроса на столичном рынке обеспечивается из этого источника) мог послужить фундаментальной причиной роста цен на жилье. Г.М. Стерник выявил наличие статистической связи между ценами на нефть и ценами на рынке жилья (коэффициент корреляции достаточно велик – 0,78). Таким образом, региональная социо-эколого-экономическая система представляет собой систему неразрывно связанных рынков, часть которых объединяется нами в региональный жилищный комплекс. Одной из научных проблем, активно обсуждаемых последние годы в экономической литературе, является проблема «экономического ядра», то есть «такой совокупности рыночных субъектов и процессов, которые могут стать генераторами и точками роста устойчивого развития экономики»153. Таким «экономическим ядром» региональной социо-эколого-экономической системы может стать региональный жилищный комплекс в силу его: высокой социо-эколого-экономической значимости; интегративности с другими региональными рынками и отраслевыми комплексами; высокой мультипликативности развития. Рассмотрим более детально содержание экономических отношений и процессов, возникающих в подсистемах жилищного 152 Стерник, Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости / Г.М. Стерник [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/anl_37.htm 153 Афонасова, М. А. Инвестиции в системе факторов устойчивого развития региона / М.А. Афонасова // Проблемы управления рыночной экономикой. Вып. 4 : региональный сборник научных трудов ; под ред. И.Е. Никулиной, М.А. Саленко. – СПб. : Питер, 2002. – С. 122. 119 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище комплекса, в их связи друг с другом и с другими региональными рынками. 3.2.1. Жилищное строительство и первичный рынок жилья Ведущую роль в жилищном комплексе играет жилищное строительство. Собственно, с жилищного строительства начинается жизненный цикл жилища. Более того, в совокупных затратах на жилище, включающих инвестиционные и эксплуатационные затраты, доля инвестиционно-строительных затрат (строительство жилья, текущий и капитальный ремонты) составляет более половины. В расчетах структуры затрат на жилище, выполненных нами для жизненного цикла жилого здания длительностью 100 лет, доля инвестиционно-строительных затрат составила 50,3 %, а доля коммунальных и прочих затрат составила 49,7 %. При расчете структуры затрат с учетом реального жизненного цикла жилого здания в 50 лет эта структура составила, соответственно, 54,5 % и 43,5 % (рис. 3.6)154. 154 В нашем расчете инвестиционные затраты были приняты на основе маркетинговых исследований первичного рынка жилья, налог на имущество рассчитан исходя из ставки 0,2 % от рыночной стоимости жилья; коммунальные платежи рассчитаны на основе федеральных стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг на 2005 г., утв. Постановлением Правительства РФ от 26.08.2004 № 441; затраты на текущий и капитальный ремонт здания рассчитаны на основе эмпирических данных о стоимости ремонта в процентах от стоимости жилища для условий удовлетворительного состояния здания – см. Техническая эксплуатация жилых зданий : учеб. для строит. вузов / С.Н. Нотенко, А.Г. Ройтман, Е.Я. Сокова [и др.]. – М. : Высш. шк., 2000. – С. 375 (использование для расчета затрат на капитальный ремонт утвержденных федеральных стандартов представляется нам некорректным, так как эти нормативы в 3 – 4 раза занижены по сравнению с реальными затратами, и фактически узаконивают систематическое недофинансирование капитального ремонта жилищного фонда). Затраты на текущие ремонты внутренних помещений определены экспертно на основе данных о стоимости ремонтностроительных услуг. Расчеты выполнены в ценах, сложившихся в г. Томске к началу 2005 г. 120 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система тыс. руб./кв.м за 50 лет 30 25 20 15 10 5 Текущий ремонт внутренних помещений Текущий и капитальный ремонт здания Коммунальные платежи Налог на имущество Инвестиционные затраты (стоимость строительства) 0 Рис. 3.6. Совокупные инвестиционные и эксплуатационные затраты на жилище Главной целью жилищного строительства как подсистемы регионального жилищного комплекса является производство жилища и возмещение жилья, выбывающего вследствие физического или морального износа. Однако вплоть до 2000 г. динамика жилищного строительства в России была отрицательной, и только последние годы наметились положительные тенденции (рис. 3.7). Темпы восстановительного роста весьма незначительны и при их сохранении к 2010 году удастся обеспечить годовой ввод жилья в размере только 50 млн. кв. м, то есть даже не будет достигнут дореформенный уровень жилищного строительства. Если исходить из оценки общей потребности в жилье в Российской Федерации в 1,57 млрд. кв. м (что составляет 55 % имеющегося жилищного фонда)155, то на решение проблемы обеспечения жильем населения страны потребуется более 30 лет. 155 Россияне с нетерпением ждут решения жилищной проблемы // Строительная газета. – 2004. – № 21. – С. 1. 121 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 70 61,7 60 49,4 млн. кв. м 50 41,5 41,8 40 39 41 34,2 32,6 32 33,8 36,3 30 31,1 30,7 30 20 10 6 5,4 4,9 5,6 6,5 9,1 10 11,5 12,5 13,8 14,2 15,2 12,7 13,1 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 ввод жилья в Российской Федерации ввод жилья индивидуальными застройщиками Рис. 3.7. Динамика ввода жилья в Российской Федерации 156 За это время в полную непригодность придет значительная часть жилищного фонда, построенного во второй половине ХХ столетия, следовательно, жилищная проблема так и не будет решена. Поэтому Стратегией развития строительного комплекса157 предусмотрено достижение к 2010 году уровня ввода жилья 80 млн. кв. м в год. Но и этот уровень значительно ниже, чем в развитых странах. Например, в 1995 г. в США ввод жилья составил 180,1 млн. кв. м, в Японии – 126,7 млн. кв. м, в Германии – 34,3 млн. кв. м158. 156 Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2003. – 705 с.; Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 г. // Строительная газета. – 2004. – № 8. – С. 6. 157 Стратегия развития строительного комплекса Российской Федерации до 2010 года // Архитектура и строительство Сибири. – 2003. – № 10–11. – С. 17–23. 158 Рекитар, Я. В развитии отрасли опираться на достижения мировой науки и практики / Я. Рекитар // Строительная газета. – 1999. – № 30. – С. 15. 122 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Вместе с тем, очевидно, что ввод жилья более корректно оценивать не по количеству квадратных метров, а по количеству жилых единиц – построенных квартир, так как именно квартира, а не квадратные метры является товаром на рынке жилья. По табл. 3.1 можно видеть, что по количеству построенных квартир не удалось восстановить уровень даже 1997 года, в то время как по количеству квадратных метров этот уровень уже преодолен. Это обусловлено значительным увеличением, по сравнению с жилищным строительством дореформенного периода, размеров жилой единицы – квартиры (что было отмечено нами ранее – см. табл. 2.2). Таблица 3.1 Количество построенных квартир в Российской Федерации159 Показатели Число построенных квартир, всего, тыс. ед. Из них: жилищностроительными кооперативами, тыс. ед. населением, тыс. ед. 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1044 602 482 430 388 390 373 382 396 427 52 30 24 23 13 11 11 10 8 … 79 90 93 102 104 114 106 108 113 115 Жилищное строительство является в настоящее время основным видом строительной деятельности. Так, из 124953 зданий, введенных в эксплуатацию в Российской Федерации в 2003 г., 118986 были жилого назначения (95,2 %)160. 159 Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2003. – 705 с.; Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40–58. 160 Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 году // Строительная газета. – 2004. – № 7. – С. 5. 123 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Оценка потенциальной мощности организаций по строительству жилья представляется довольно затруднительной, поэтому в специальной литературе встречаются разные цифры. Так, по данным Фонда «Институт экономики города» общая потенциальная мощность строительных организаций по строительству жилья по всем регионам России оценивается на уровне 53,4 млн. кв. м в год161. Поскольку ввод жилья в 2003 г. составил 36 млн. кв.м, то можно говорить о том, что мощности по строительству жилья используются лишь на 67 %. По другим оценкам мощности только крупнопанельного домостроения – 420 заводов КПД – оцениваются в размере 50 млн. кв. м общей площади в год162. Жилищное строительство может осуществляться подрядным способом, хозяйственным и индивидуальными застройщиками. Для современного этапа развития жилищного строительства характерна значительная доля индивидуального жилищного строительства (рис. 3.8). Именно в период значительного роста индивидуального жилищного строительства (1993– 1998 гг. ) были построены многочисленные коттеджные поселки вокруг крупных городов. Особенностью жилищного строительства является то, что строительная продукция поступает на рынок не имея, как правило, товарной готовности. Это происходит в силу двух причин: реализация жилья в многоквартирных жилых домах преимущественно осуществляется на основе договора о долевом участии в строительстве, который может заключаться на любой стадии строительства (выполненный нами анализ по ряду таких объектов показал, что 85–90 % жилья реализуется на основе договора о долевом участии в строительстве); 161 Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – С. 17. 162 Булгаков, С.Н. Концепции жилой застройки / С.Н. Булгаков // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 238. 124 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система % 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Рис. 3.8. Доля индивидуальных застройщиков в общем объеме ввода жилья реализация жилья даже в завершенных строительством объектах осуществляется, как правило, с так называемой «черновой отделкой», которая не позволяет рассматривать жилой объект как благо, пригодное для удовлетворения потребностей в жилье. Таким образом, жилищное строительство, являясь частью строительного рынка, одновременно образует первичный рынок жилья, а экономическими субъектами рынка жилья становятся субъекты строительного рынка. Как справедливо заметил К.В. Кияненко163, рынок жилья не укладывается в классическую схему отношений субъектов рынка: продавец – покупатель. Количество субъектов, вступающих в экономические отношения по поводу объекта – жилища, достаточно велико (рис. 3.9). 163 Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : уче6. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 22. 125 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ПРЕДЛОЖЕНИЕ Органы государственного регулирования и архитектурностроительного надзора СПРОС Органы государственной регистрации и технической инвентаризации Банк. Ипотечное агентство Инвестор Девелоперская организация Заказчик Население Строительная организация Коммерческие организации Поставщики строительных ресурсов Органы государственного управления Риэлтор Страховая компания Юридическая или консалтинговая компания Рис. 3.9. Схема взаимосвязей субъектов первичного рынка жилья Субъектами первичного рынка жилья являются как субъекты строительного рынка, так и субъекты рынка недвижи126 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система мости. В качестве продавцов на первичном рынке жилья выступают: инвестор, заказчик и подрядчик – строительная организация. Характеристики и функции этих субъектов определены действующим законодательством 164 , а также рассмотрены во многих научных работах и экономической литературе165. Особенностью жилищного строительства также является то, что функции инвестора, заказчика и подрядчика нередко выполняются одной организацией, как правило, крупной строительной организацией, осуществляющей также функции инвестиционной компании, т.е. поиск и привлечение инвестиционных ресурсов и риэлтора, т.е. реализацию жилья на рынке. Мы уже отмечали выше эмерджентные преимущества таких девелоперских организаций, которые позволяют им занимать лидирующее положение на первичном рынке жилья. Таким образом, в качестве основных продавцов жилья на первичном рынке выступают строительные фирмы, осуществляющие строительство жилья и действующие по принципу девелоперских компаний, т.е. являющиеся одновременно производителями и продавцами жилья. Кроме девелоперов, продавцами жилья на первичном рынке могут выступать другие участники строительного рынка – производители и поставщики строительных ресурсов, проектные организации, специализированные строительные организации, которые выступают на строи164 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон № 39 от 25.02.1999. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 165 Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: Теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Новосибирск, 1998. – 285 с.; Кузьминский, А.Г. Систематика методов и моделей формирования сметных цен на строительную продукцию : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – Новосибирск, 2002. – 489 с.; Чикишева, Н.М. Формирование институциональной структуры управления жилищным строительством : дис. ... докт. экон. наук : 08.00.05. – Санкт-Петербург, 2000. – 325 с. 127 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище тельном рынке не только как участники процесса создания строительной продукции, но и как соинвесторы, т.е. участники долевого строительства. И наконец, продавцами на рынке могут быть частные инвесторы, которые инвестируют в объекты жилой недвижимости на инвестиционной стадии с целью дальнейшей реализации на рынке жилья. Покупателями на первичном рынке жилья могут выступать как физические, так и юридические лица. Физические лица (население), выступая на первичном рынке жилья в качестве покупателей, руководствуются как потребительскими, так и коммерческими мотивами. Потребительские мотивы обусловлены стремлением удовлетворить собственные жилищные потребности. Коммерческие мотивы обусловлены свойствами жилища как капитального блага, которые позволяют получать доход от инвестиций в жилую недвижимость. Население играет ведущую роль на первичном рынке жилья: почти 42 % общего объема введенного в 2003 г. жилья построено населением за свой счет или с помощью кредитов166. Коммерческие организации, выступая на первичном рынке в качестве покупателей жилой недвижимости, могут приобретать жилье с целью решения внутрифирменных социальных задач либо с целью получения дохода от инвестирования в жилую недвижимость Органы государственного управления, выступая покупателями на первичном рынке, приобретают жилье с целью обеспечения социальных гарантий населению согласно действующему законодательству и в рамках целевых жилищных программ. Покупатели на первичном рынке жилья могут выступать непосредственно как инвесторы, финансирующие жилищное строительство на условиях договора о долевом участии в строительстве или договора подряда, а могут приобретать уже готовое жилье через риэлторские организации. 166 Итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 3. – С. 2– 35. 128 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Важную роль играют на рынке организации рыночной инфраструктуры: банки, обеспечивающие движение финансовых потоков, кредитование покупателей и инвесторов и операции с жилищными ценными бумагами; страховые компании, осуществляющие страхование сделок, договоров ипотеки, профессиональной ответственности участников рынка; ипотечные агентства и ипотечные банки, осуществляющие ипотечное кредитование, т.е. предоставление кредита под залог недвижимости; консалтинговые и юридические фирмы, оказывающие консультационные услуги субъектам первичного рынка жилья и юридическое сопровождение сделок; риэлторские организации, выполняющие функции посредников между покупателями и продавцами; инвестиционные и управляющие компании, обеспечивающие приток инвестиций и управление инвестиционными проектами в жилищном комплексе. Организации инфраструктуры обеспечивают взаимодействие между продавцами и покупателями, аккумулируют инвестиционные ресурсы и управляют инвестиционными потоками, распределяют инвестиционные риски. Инфраструктура рынка жилья концентрируется в крупных городах, региональных центрах. Одни субъекты рынка обеспечивают предложение жилья на первичном рынке, другие предъявляют спрос на это жилье. Спрос на новое жилье формируется, как было показано в разделе 1.1.3, на основе потребности в жилище и платежеспособности покупателей, а также под воздействием целого ряда факторов, определяющих конъюнктуру рынка. Совокупный спрос на жилье на рынке может быть представлен как сумма индивидуальных функций спроса. При этом под индивидуальным спросом мы понимаем спрос не отдельных 129 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище индивидуумов, а домохозяйств, поскольку специфика жилища как товара заключается в том, что оно удовлетворяет потребности не отдельного человека, а семьи в целом: D Dij , где Dij f ( Hi ; Ii ; Si ; Fi ; Pj ; K j ) , (3.1) i где D Dij j – совокупный спрос на рынке жилья; – индивидуальный спрос i -го домохозяйства на j -ю Pj категорию жилища; – жилищная потребность i -го домохозяйства; – платежеспособность i -го домохозяйства; – социальный статус i -го домохозяйства; – состав семьи i -го домохозяйства; – уровень цен на j -ю категорию жилища; Kj – конъюнктура j -го сегмента рынка жилья. Hi Ii Si Fi Основываясь на классификации, предложенной Х. Лейбенстайном167, спрос на рынке жилья можно разделить на функциональный и нефункциональный. Спрос, обусловленный функциями жилища как блага или капитала, можно назвать функциональным спросом. К функциональному спросу, таким образом, можно отнести потребительский спрос на жилище как благо, способное удовлетворять жилищные потребности и коммерческий (инвестиционный) спрос на жилище как капитальное благо, обеспечивающее получение дохода. Нефункциональный спрос на первичном рынке жилья, согласно данной классификации, обусловлен внешними воздействиями на полезность жилища и проявляется: 167 Лейбенстайн, Х. Эффект присоединения к большинству, эффект сноба и эффект Веблена в теории покупательского спроса / Х. Лейбенстайн // Вехи экономической мысли. Т. 1. Теория потребительского поведения и спроса / под ред. В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа, 2000. – 380 с. 130 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система эффектом присоединения к большинству, который возникает на определенные типы жилья и выражает «стремление людей приобрести товар, чтобы не отстать от жизни, чтобы соответствовать тому кругу людей, в котором они хотели бы вращаться…»; эффектом сноба, который «выражает стремление людей к исключительности, стремление отличаться друг от друга, выделять себя из «толпы»; эффектом Веблена, который отражает «явление показательного потребления: эта та величина, на которую возрастет спрос потому, что товар имеет более высокую, а не более низкую цену» 168. Также, вслед за Х. Лейбенстайном, мы можем выделить спекулятивный спрос, обусловленный исключительно ожиданием повышения цен на жилую недвижимость. Что касается иррационального спроса, имеющего место, по мнению Х. Лейбенстайна, на товарных рынках и обусловленного сиюминутными желаниями и капризами, то рынку жилья такой спрос не присущ, поскольку суммы сделок и сам характер отношений не допускают сиюминутности. Спрос на рынке жилья малоэластичен. Это обусловлено, прежде всего, тем, что жилье относится к категории жизненно важных товаров и даже при значительном росте цен, спрос снижается неадекватно. Количественная оценка эластичности на рынке жилья представляется достаточно сложной задачей. По разным оценкам, в зависимости от сегмента рынка, эластичность спроса варьируется от –0,084 до –1,2169. Столь большой разброс в данных об эластичности спроса по цене свидетельствует о слож168 Там же, с. 306. Пиндайк, Р. Микроэкономика: [сокр. перевод с англ.] / Р. Пиндайк, Д. Рубинфельд ; науч. ред. В.Т. Борисович, В.М. Полтерович, В.И. Данилов [и др.] – М. : Экономика : Дело, 1992. – С. 120; Чубаков, Г.Г. Эластичность спроса и предложения. Зависимость эластичности и цены от дохода / Г.Г. Чубаков // Консультант директора. – 1996. – № 7. – С. 25; Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – С. 14. 169 131 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ности оценки спроса на жилище и его эластичности. Очевидно также, что на различных сегментах рынка эластичность спроса различна. Наиболее эластичным является спрос на рынке элитного жилья, поскольку этот спрос в меньшей степени обусловлен жизненно важными потребностями в крове, а скорее, потребностями социального характера – в выражении социального статуса, престижности, материального благополучия и т.д. Симптоматично то, что в отечественной экономической литературе практически отсутствуют результаты исследований эластичности спроса на российском рынке жилья. Это свидетельствует о сложности таких исследований в условиях нестабильно развивающегося рынка, обусловленных: информационной закрытостью рынка; подверженностью рыночной конъюнктуры воздействию политических и макроэкономических факторов; значительным искажением общей картины изменения спроса наличием инвестиционного спроса. Кроме того, на рынке можно наблюдать противоречивые тенденции в изменении спроса в зависимости от изменения цены. Очевидно, что чем ниже цена на жилье, тем выше спрос на рынке жилья, поскольку низкая цена делает жилье более доступным и привлекательным для потребителей. В то же время, экономическая наука признала, что действие закона спроса не является безусловным. Известен так называемый «феномен Гиффена» – когда рост цен на товары первой необходимости вызывает не сокращение спроса на них, а напротив, его рост. Несмотря на научные дискуссии о том, какой товар имел в виду Р. Гиффен170, и о правомерности отнесения того или иного товара к категории «товара Гиффена», нам представляется, что этот феномен имеет место на рынке жилья. Так, например, в России после дефолта 1998 г. на рынке жилья произошел резкий скачок цен на недвижимость, что, однако, не привело к сокращению спроса, а напротив, породило 170 Гребенников, П.И. Приглашение к историческому поиску / П.И. Гребенников // Экономическая школа. – 1992. – Выпуск 2. – С. 120–123. 132 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система покупательский ажиотаж, что, в свою очередь, привело к новому скачку цен. Одной из причин такого феномена является то, что потребители, опасаясь дальнейшего роста цен на данный товар, стремятся купить этот товар с опережением. Например, потребитель предполагал сделать определенные накопления и приобрести новое комфортное жилье. Однако, наблюдая за ростом цен на рынке и опасаясь, что этот рост обесценит его уже имеющиеся накопления и сделает невозможным накопление средств в нужном количестве, он стремится купить хотя бы то жилье, которое ему уже доступно. Таким образом, отложенный спрос трансформируется в спрос настоящий, что увеличивает совокупный спрос на рынке. Однако для рынка жилья характерна еще одна особенность действия закона спроса, обусловленная особенностью жилья как товара. Выше, в первой главе, мы уже показали, что жилище является не только потребительским благом, но и капитальным благом, объектом инвестирования. Следовательно, спрос на жилье обусловлен не только потребностью в жилищных услугах, но и инвестиционным спросом. А для жилья как объекта инвестирования рост цен на рынке означает рост его капитализации, повышение доходности вложенных инвестиций. Следовательно, чем быстрее растут цены на рынке жилья, тем выше привлекательность жилья как объекта инвестирования, тем выше инвестиционный, а следовательно, и совокупный спрос на жилье. Предложение нового жилья формируется на строительном рынке, при этом сделки купли-продажи жилья, как мы уже отмечали, совершаются на любой стадии строительной готовности. Заключение договоров о долевом участии в строительстве фактически обеспечивает фьючерсность сделок на первичном рынке жилья. Более того, один и тот же объект неоднократно может являться предметом сделки даже на инвестиционной стадии. Значительная часть предложения носит скрытый характер, поскольку товар реализуется не на основе операции купли-продажи, а на основе договоров о переуступке прав требования (цессии). По 133 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище оценкам экспертов, занимающихся реализаций квартир на первичном рынке жилья г. Москвы, от 60 % до 75 % квартир в 2002 году оформлялись на основе переуступки прав требования171. Методологически верно, на наш взгляд, оценивать предложение на первичном рынке жилья по показателям ввода жилья в эксплуатацию (как в квадратных метрах жилья, так и количеством жилых единиц), в противном случае неизбежен повторный счет. Оценка эластичности предложения на первичном рынке жилья также представляется весьма сложной задачей. Этим объясняется наличие различных, подчас совершенно противоположных, оценок эластичности предложения на рынке жилья: от утверждения о совершенной неэластичности предложения в краткосрочном периоде и малой эластичности в долгосрочном периоде172 до определения эластичности как очень высокой, оцениваемой в 5,3173. Нам представляется более верным утверждение о том, что предложение на первичном рынке жилья малоэластично. При этом можно утверждать, что в краткосрочном периоде предложение нового жилья абсолютно неэластично. Это объясняется длительностью технологического цикла создания жилья, а также ограниченностью ресурсов, необходимых для его строительства, и, в первую очередь, такого важнейшего ресурса, как земельные участки под застройку. Косвенным доказательством этого утверждения может служить тот факт, что, несмотря на значительный (в несколько раз) рост цен на жилую недвижимость за последние годы, прирост жилищного строительства происходит очень медленно. 171 Стерник, Г.М. Рынок жилья в России на рубеже 2002–2003 годов [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru 172 Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – 224 с. – С. 26-28. 173 Пиндайк, Р. Микроэкономика : [сокр. перевод с англ.] / Р. Пиндайк, Д. Рубинфельд ; науч. ред. В.Т. Борисович, В.М. Полтерович, В.И.Данилов [и др.] – М. : Экономика : Дело, 1992. – С. 120. 134 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Увеличение предложения нового жилья в жилищной экономике получило название жилищные инвестиции. Если валовые жилищные инвестиции превышают выбытие жилищного фонда, то можно говорить о чистых жилищных инвестициях174. Число субъектов рынка, то есть количество участвующих в экономических отношениях продавцов и покупателей, определяет тип рыночной структуры. По типу рыночной структуры первичный рынок жилья является рынком олигополистической конкуренции. Такой вывод можно сделать, основываясь на многих исследованиях отечественных экономистов. Так, исследования московского рынка жилой недвижимости показало, что сектор строительства стандартного жилья характеризуется тем, что корпоративным монополистом на этом рынке являются строительные компании, находящиеся в ведении Департамента строительства Московского правительства. Их доля составляет 75–80 % 175 . К такому же выводу приходит М. Лозовская 176 , утверждающая, что основная проблема первичного рынка жилья заключается в отсутствии нормальной рыночной конкуренции. Основные объемы строительства на московском рынке принадлежат не частным застройщикам (они ведут хотя и крупные, но единичные проекты). Настоящими же хозяевами строительного рынка являются Московский строительный союз (МСС) и Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). МСС контролирует районы массовой панельной застройки, ДИПС — гораздо менее объемные, но более дорогостоящие центральные районы. Остальные коммерческие застройщики делят между со174 Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – С. 27. 175 Черняк, А.В., Черняк В.З. Маркетинговые исследования на рынке типовых объектов / А.В. Черняк, В.З. Черняк // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 88–101. 176 Лозовская, М. Дорогостоящий фасад России / М. Лозовская // Экономика России. XXI век. – 2002. – № 1(6) [Электронный ресурс] : http://ruseconomy.wm.ru/nomer6_200203/ec21.html 135 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище бой оставшуюся небольшую часть рынка: 500 тысяч из 4 млн. кв. м в год. В Москве четверть первичного рынка жилья контролирует СУ-155 – крупнейшая девелоперская организация. Такая же ситуация характерна и для региональных рынков, где основная доля продаж на первичном рынке принадлежит, как правило, нескольким крупным инвестиционно-строительным компаниям (девелоперам), которые обладают значительной рыночной властью и фактически определяют типологию жилья и ценовую ситуацию на рынке. Рыночная структура может быть охарактеризована с помощью показателей, отражающих степень концентрации продавцов на рынке, преобладание на рынке одной или нескольких фирм: пороговая доля рынка, коэффициенты и индексы концентрации, показатель монопольной власти Лернера, коэффициент Джини, индекс Линда177 и др. Одним из наиболее часто используемых показателей является индекс Херфиндаля– Хиршмана, определяемый суммой квадратов процентных долей рынка всех производителей. Анализ рыночной структуры первичного рынка жилья в г. Томске и оценка уровня концентрации на первичном рынке жилья, выполненные нами с помощью индекса Херфиндаля–Хиршмана и индекса концентрации продавцов, подтвердили предположение об олигополистической структуре первичного рынка жилья 178 . Развитие вертикальной 177 Долан, Э.Д. Рынок: микроэкономическая модель / Э.Д. Долан, Д.Е. Линдсей ; под общ. ред. Б. Лисовика и В. Лукашевича. : [пер с англ.: В. Лукашевич] [и др.] – СПб., 1992. – 496 с.; Пиндайк, Р. Микроэкономика : / Р. Пиндайк, Д. Рубинфельд ; науч. ред. В.Т.Борисович, В.М. Полтерович, В.И.Данилов [и др.] : [сокр. перевод с англ.] – М. : Экономика : Дело, 1992. – 510 с.; Тарасевич, В. М. Ценовая политика предприятия / В.М. Тарасевич. – Изд. 2-е. – СПб. : Питер, 2003. – 288 с.; Цены и ценообразование : учебник для вузов / под ред. В.Е. Есипова. – Изд. 3-е. – СПб : Издательство «Питер», 1999. – 464 с. 178 По нашим расчетам индекс Херфиндаля–Хиршмана на первичном рынке жилья в Томске в 2001 году составил 1584, в 2002 году – 1780, в 2003 году – 1402. Расчеты коэффициента концентрации по трем основным продавцам дали следующие результаты: в 2001 г. – CR-3 = 60,3%, 2002 г.– CR-3 = 62,4%, 2003 г.– CR-3 = 53,2%. Используя принятую систему оценок концентрации рынка (см. Порядок проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на 136 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система интеграции субъектов рынка способствует усилению их рыночной власти. Доминирующее положение на рынке позволяет этим организациям устанавливать контроль над объемом продаж и влиять на конъюнктуру и общие ценовые тенденции на первичном рынке жилья. Одной из причин высокой концентрации продавцов на первичном рынке жилья является наличие высоких барьеров входа на рынок. Эти барьеры, как экономического, технологического, так и административного характера, препятствуют вхождению на рынок новых организаций, в первую очередь, организаций малого бизнеса. Экономические барьеры заключаются в необходимости значительного начального капитала, что связано не только с большой капиталоемкостью строительной продукции, но и с большими затратами на начальной стадии строительства. По некоторым оценкам, для того, чтобы начать строительство жилого дома в 16–18 тыс. кв. м, застройщику необходимо иметь от 2 до 4 млн. дол., т.е. до 22 % от стоимости строящегося дома179. Эти значительные финансовые затраты обусловлены, в свою очередь, наличием высоких административных барьеров – сложностью и многоступенчатостью процедур, связанных с отводом и согласованием участка под застройку и проекта. Например, для запуска в производство многоквартирного дома в условиях Москвы необходимо получить около 140 согласований в государственных и муниципальных структурах 180 . Для крупных организаций, занимающих прочные позиции на первичном рынке жилья, административные барьеры оказываются менее ощутимыми, так как они имеют не только специальные службы заказчика, осуществляющие оформление и получение исходно-разрешительной документоварных рынках : утв. Приказом МАП России от 20.12.96 № 169 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная система ), можно расценить первичный рынок жилья как умеренно концентрированный. 179 Горячкин, П. В. Резервы сокращения стоимости строительства и продажи жилья / П.В. Горячкин // Строительная газета. – 2004. – № 14. – С. 1–4. 180 Кучер, Н. Квартирный вопрос: поиск путей к доступному жилью / Н. Кучер // Строительная газета.– 2004. – № 27. – С. 5. 137 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище тации, но и отработанные связи и схемы прохождения согласовательных процедур. Значительным фактором, сдерживающим вхождение на первичный рынок жилья новых небольших организаций, является наличие высоких инвестиционных рисков. Крупная организация, осуществляющая различные виды деятельности, имеет возможность диверсифицировать риски, что повышает ее положение и роль на рынке. Наличие на первичном рынке жилья высоких входных барьеров повышает уровень концентрации рынка и усиливает рыночную власть крупных производителей. В то же время, высокая концентрация продавцов на рынке объясняет тот факт, что первичный рынок жилья является достаточно организованной системой, так как в качестве продавцов на рынке выступают, в основном, организации. Поэтому рынок достаточно регулируем, в том числе саморегулирующимися организациями участников рынка – союзами, ассоциациями производителей. Особенностью рынка жилья является его территориальная обособленность. В этом заключается главное отличие рынка жилья от строительного рынка, который не имеет территориальных границ: товар – строительные услуги (подряды) – может импортироваться и экспортироваться за пределы региона и даже страны. Территориальными границами первичного рынка жилья, как и рынка недвижимости в целом, можно считать территориальные границы административного образования. В развитых странах с высоким уровнем индустриального развития очень высока мобильность рабочей силы, поэтому можно говорить о существовании национального рынка жилья. В условиях России мобильность рабочей силы очень низкая, что в значительной степени связано и со сложностями в приобретении жилья и жилищных услуг. Поэтому применительно к российским условиям речь можно вести о региональном или местном рынке жилья. Товарные границы первичного рынка жилья охватывают строящееся и вновь построенное жилье и включают три из четырех приведенных нами выше (табл. 2.6) категории жилья: жилье 138 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система стандартного качества, жилье повышенной комфортности, жилье элитное. Жилье низкого качества в современных жилых новостройках отсутствует в силу того, что новое жилье соответствует современным строительным нормам и стандартам жилища, которые в принципе обеспечивают минимальный стандартный уровень качества нового строительства (наличие полного благоустройства – водоснабжение, отопление, канализация, стандартные габариты и планировочные соотношения и т.д.) 181. В зависимости от потребительских характеристик объекта экономических отношений – жилья – рынок жилья разделен на сегменты. Соответственно выделенным категориям жилья можно сегментировать первичный рынок жилья: рынок жилья стандартного, рынок жилья улучшенного (повышенной комфортности), рынок жилья элитного. Каждому сегменту рынка соответствуют определенные потребительские характеристики жилья и специфический состав покупателей и продавцов. Сегменты рынка отличаются и экономическими мотивами поведения основных экономических субъектов. Для сегмента стандартного жилья характерны мотивы функционального характера – как потребительские (удовлетворение потребности в жилищных услугах), так и коммерческие (инвестирование с целью получения дохода). Для сегмента элитного жилья больше характерны мотивы нефункционального характера – мотивы престижности, соот181 Это утверждение не касается индивидуального жилищного строительства. Например, в 2002 г. 23,4 % общей площади индивидуального жилья, преимущественно, в сельской местности, не было оборудовано ни одним видом инженерного благоустройства: см. Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 42–57. Однако можно предполагать, что огромная потребность в социальном жилье, в том числе в жилье специального назначения (маневренный жилищный фонд для отселения граждан из аварийных или пострадавших от пожаров или терактов жилых домов; для переселения граждан, не исполняющих обязательств по ипотечным кредитам, и т.д.), приведет к необходимости строительства малогабаритного, соответствующего минимальным санитарным и гигиеническим нормам жилья. Такое жилье необходимо будет выделить в отдельную категорию – малогабаритное жилье специального назначения 139 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ветствия определенному социальному статусу. Сегменту жилья повышенной комфортности присущи как функциональные мотивы, так и нефункциональные. Помимо разделения жилья по категориям, товарная дифференциация первичного рынка жилья может производиться по отдельным потребительским характеристикам. Например, важнейшим критерием товарной дифференциации является материал ограждающих конструкций. В настоящее время на первичном рынке жилья возводятся объекты с кирпичными, каменными, панельными или монолитными железобетонными ограждающими конструкциями, а также деревянные жилые дома . При этом для сегментов элитного жилья и жилья повышенной комфортности более характерно применение кирпичных и каменных ограждающих конструкций – доля таких домов составила, по данным единовременного обследования в 35 субъектах Федерации, 61,2 % общей площади построенного жилья 182 . Индивидуальные застройщики активно используют деревянные конструкции. Однако решение проблемы возмещения выбывающего жилья для обеспечения его воспроизводства не представляется возможным без индустриальных методов строительства – крупнопанельного домостроения. В общем объеме жилищного строительства доля КПД в сред нем по России составляет 25,9 %. В Центральном федеральном округе – 20 %, в Москве – 59,9 %, в Новосибирске – 7 %183, в Томске – 34,3%. Также одним из критериев товарной дифференциации жилья является количество комнат в жилых единицах. Так, в 2003 г. на российском первичном рынке преобладали двух- и трехкомнатные квартиры – 61,5 % , доля однокомнатных квартир составила 23,1 %. В жилых домах индивидуальной застройки преобладают квартиры с четырьмя и большим количеством ком182 Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40–58. 183 Кудрявцев, А.П. О проекте «Стратегия развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года» / А.П. Кудрявцев // Архитектура и строительство Сибири. – 2003. – № 12 (27). – С. 6–7. 140 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система нат – 40,8 %184. Важнейшим показателем динамики развития жилищного строительства является динамика цен на первичном рынке жилья. На рис. 3. 10 можно видеть, что для первичного рынка жилья характерен значительный рост цен – по отношению к уровню 1997 года этот рост составил 457 %. 18000 15604 16000 12939,4 руб./кв . м 14000 12000 10567,4 8678 10000 6999,2 8000 6000 4000 5049,5 3411,3 2000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Рис. 3.10. Динамика роста цен на российском первичном рынке жилья 185 Исследование первичного рынка жилья в регионах России, выполненное Ю.Кочетковым, показало, что уровень цен рынка недвижимости, и в первую очередь, рынка жилья, прямо зависит от уровня экономического развития города, особенно заметно эта зависимость проявляется у городов первой десятки рейтинга. Основа высоких цен на квартирном рынке – это городской бизнес и общее качество жизни в городе186. При этом был выявлен большой разброс цен по региональным рынкам жилья – в начале 2003 г. соотношение максимального и минимального уровня цен на 184 Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40–58. 185 Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2003. – 705 с. 186 Кочетков, Ю. Новостройки российских городов: что управляет ценами? / Ю. Кочетков [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/lib_50.htm 141 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище жилье по регионам составило 5,29, что свидетельствует о значительных региональных различиях в развитии рынка жилья. 3.2.2. Вторичный рынок жилья Формирование и развитие вторичного рынка жилья в России началось в 1991 г. с процессом приватизации жилья. За период времени с 1991 по 2003 гг. из 36 млн. квартир, подлежащих приватизации, было передано в собственность граждан 24,2 млн. квартир187. Вторичный рынок жилья, также как и первичный рынок, является частью рынка жилой недвижимости, но не связан непосредственно со строительным рынком. Состав субъектов вторичного рынка жилья несколько отличается от состава субъектов первичного рынка жилья (рис. 3.11). При этом несколько изменяются роли основных субъектов рынка. Так, если на первичном рынке жилья в качестве продавцов выступают, в основном, организации (девелоперские, строительные, инвестиционные), то на вторичном рынке жилья продавцами выступают, в основном, физические лица. Роль основных покупателей на вторичном рынке также принадлежит населению188. 187 Итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства в России в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 3. – С. 2– 35. 188 Например, анализ данных о сделках купли-продажи на вторичном рынке жилья, зарегистрированных Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Томской области, показал, что 95–97 % сделок на вторичном рынке совершается между физическими лицами. 142 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система ПРЕДЛОЖЕНИЕ Органы государственной регистрации и технической инвентаризации СПРОС Банк Ипотечное агентство Население Население Коммерческие организации Коммерческие организации Органы государственного управления Риэлтор Страховая компания Юридическая или консалтинговая компания Рис. 3.11. Схема взаимосвязей субъектов вторичного рынка жилья Спрос на вторичном рынке жилья формируется по тем же законам, что и на первичном рынке. Однако, в отличие от первичного рынка жилья, который, как мы уже отметили, является достаточно организованной системой, вторичный рынок жилья является плохо организованной и слабо структурированной си143 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище стемой, так как субъектами отношений являются, в основном, физические лица. Поэтому вторичный рынок больше подвержен цикличности (в том числе сезонной), более значительным колебаниям цен, быстрее реагирует на макроэкономические факторы. Так, например, в 1998 году как реакция на экономический дефолт произошел резкий скачок цен на рынке жилья. Причем на первичном рынке жилья он составил 48 %, а на вторичном рынке – 82,7 %189. Спрос на вторичном рынке носит преимущественно функциональный характер, то есть обусловлен функциями жилища как потребительского блага. Приобретение жилья на вторичном рынке в силу ряда факторов (более низкие цены, ниже инвестиционные риски по сравнению с первичным рынком жилья) является одним из основных путей решения жилищной проблемы для значительной части населения. Так, по данным опроса населения, проведенного Институтом экономики города190, 30,3 % домохозяйств, планирующих приобретать готовое жилье, хотели бы приобрести его на вторичном рынке жилья, 49,1 % – готовы приобрести жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Предложение на вторичном рынке жилья формируется из существующего жилищного фонда и потенциально может быть ограничено лишь количеством жилых единиц, находящихся в частной собственности, которые могут быть вовлечены в рыночный оборот. В 2003 г. 67,7 % всего жилищного фонда в Российской Федерации находилось в собственности граждан 191 и потенциально могло быть вовлечено в рыночный оборот. Однако по экспертным оценкам в крупных городах России ежегодно 189 Рассчитано по: Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2003. – 705 с. 190 Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. – М. : Институт экономики города, 2004. – 21 с. 191 Итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства в России в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 3. – С. 2– 35. 144 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система осуществляются сделки, в которые вовлечено 1,5–2 процента квартир, находящихся в частной собственности. По некоторым исследованиям эластичность предложения на вторичном рынке достаточно низкая – 0,2–0,3. То есть повышение рыночной цены на 10 % увеличивает предложение вторичного жилья лишь на 2–3 %192. Рынок вторичного жилья относится к локальным рынкам. Территориальные границы вторичного рынка жилья, как и первичного рынка жилья, соответствуют территориальным границам административного образования. Поэтому можно рассматривать вторичный рынок жилья как местный или региональный рынок. Товарные границы вторичного рынка ограничены существующим жилищным фондом, находящимся уже в эксплуатации, и включают жилье всех четырех приведенных нами выше (табл. 2.6) категории жилья: жилье низкого качества, жилье стандартного качества, жилье повышенной комфортности, жилье элитное. Однако анализ сделок на вторичном рынке жилья, зарегистрированных в Томской области, показал, что на вторичном рынке обращается, преимущественно, малогабаритное жилье – средний размер квартир по зарегистрированным сделкам куплипродажи за период 1999–2003 годы составил 41–45 кв. м. Товарные границы между первичным и вторичным рынками не являются жесткими. Например, вновь построенное жилье, приобретенное на первичном рынке, в течение довольно длительного времени может не быть в эксплуатации (например, если жилье было инвестиционным активом, т.е. выполняло функцию капитала), но уже повторная сделка купли-продажи превращает жилье в объект вторичного рынка. И напротив, находящееся ранее в эксплуатации жилье после комплексной реконструкции и модернизации жилого дома может рассматриваться как объект первичного рынка. 192 Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – С. 124. 145 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище По типу рыночной структуры вторичный рынок жилья отличается от первичного рынка. На вторичном рынке жилья представлено, как правило, много продавцов и много покупателей, поэтому можно говорить о вторичном рынке как о конкурентном рынке. Отличительной чертой рынка жилья вообще, и особенно вторичного рынка жилья, является то, что совершение сделки сопряжено со значительными дополнительными издержками: временными и финансовыми (трансакционными). В странах с развитым рынком недвижимости трансакционные издержки составляют 5–6 % цены объекта недвижимости, период времени подготовки и оформления сделки достигает 100 дней. Это связано с иммобильностью объекта недвижимости, сложностью поиска потенциального покупателя или подходящего объекта. В России уровень трансакционных издержек несколько выше, а в Москве и Санкт-Петербурге достигает 10 % от стоимости объекта. Столь высокий уровень трансакционных издержек является своеобразным барьером входа на рынок потенциальных участников сделок. В отличие от первичного рынка жилья, где присутствуют экономические, технологические и административные барьеры входа на рынок, на вторичном рынке основную сдерживающую роль играют институциональные барьеры, прежде всего, институты, регулирующие имущественные отношения и права собственности на жилую недвижимость. Динамика развития первичного и вторичного рынков жилья имеет схожие тенденции, так как эти рынки взаимосвязаны, как взаимосвязана и динамика цен на первичное и вторичное жилье. Это можно увидеть, сравнив рис. 3.12 , на котором представлена динамика цен на вторичном рынке жилья, с рис. 3.10. Несмотря на то, что абсолютный уровень цен на вторичном рынке жилья ниже, чем на первичном рынке жилья, общий рост цен за рассмотренный период времени на вторичном рынке выше, чем на первичном, и составил 493,4 %. 146 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система 14000 13344,4 11556,6 12000 9072 руб. /кв. м 10000 8000 6150 6000 4000 6590 4941 2704 2000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Рис. 3.12. Динамика роста цен на российском вторичном рынке жилья 193 Сравнивая динамику цен на первичном и вторичном рынках жилья, мы находим подтверждение теоретическому выводу А. Маршалла о том, что влияние изменений в издержках производства требует для своего проявления, как правило, больше времени, чем влияние изменений в спросе 194 . Цены на вторичном рынке жилья подвержены значительно бóльшим колебаниям в краткосрочном периоде, в то время как колебания цены на первичном рынке жилья более заметны в долгосрочном периоде. Это обусловлено тем, что цены на вторичном рынке более подвержены влиянию спроса, а цены на первичном рынке – издержкам производства. По мнению Ю. Кочеткова, ошибочным является одно из распространенных в среде специалистов мнений о том, что высокие цены на вторичном рынке связаны с недостатком нового строительства. «В России есть значительное число примеров городов, где цены чрезвычайно низки, но и невелико новое строи193 Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2003. – 705 с. 194 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 2. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 33. 147 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище тельство. Следует понимать, что в целом новые дома составляют обычно ничтожную долю всего городского жилого фонда. Более важным является именно платежеспособный спрос населения, который связан именно с экономическим благосостоянием города»195. По данным Ю. Кочеткова в Российских регионах на вторичном рынке жилья разброс цен еще больше, чем на первичном рынке жилья. Соотношение максимальной и минимальной цены на вторичном рынке жилья по российским регионам в 2003 г. составило 5,87. По справедливому замечанию Э. Дойча, на цену жилья сильно влияют эффекты соседства. «Даже добротные объекты недвижимости теряют в цене, если они расположены в заброшенной местности, в то время как совершенно посредственные жилища могут иметь высокую цену, если они находятся в привилегированных местах… Для компьютерных микросхем существуют мировые цены, для недвижимости прежде всего важны местная ситуация и социальные отношения»196. Таким образом, анализ механизма функционирования и динамики вторичного рынка жилья показал, что он тесно связан с первичным рынком жилья, и, в то же время, отличается от него как по составу субъектов и типу рыночной структуры, так и по товарным границам, товарной дифференциации и характеристикам спроса и предложения. 3.2.3. Рынок жилищных услуг Рынок жилищных услуг, так же, как первичный и вторичный рынки жилья, является частью рынка недвижимости. Однако, в отличие от рынков жилой недвижимости, где жилище как товар выступает в материализованной форме, на рынке жилищных услуг товар не имеет материализованной формы – объектом 195 Кочетков, Ю. Новостройки российских городов: что управляет ценами? / Ю. Кочетков [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/lib_50.htm 196 Дойч, Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества: межпоколенный аспект : [пер. с нем. Н.В. Павлова] / Э. Дойч. – Вена, 1999 : М., 2000. – С. 18. 148 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система отношений является способность жилища оказывать жилищные услуги, то есть удовлетворять потребности в жилище. Вместе с тем, эти рынки тесно взаимосвязаны. «Рынок жилищных услуг невозможен без существования рынка жилой недвижимости, так как на этом рынке продаются не строения, а жилищные услуги, поставляемые этими строениями»197. Рынок жилищных услуг играет огромную роль в жилищном комплексе, поскольку значительная часть жилищных потребностей удовлетворяется не через реализацию прав собственности на жилую недвижимость, а через права срочного (бессрочного) пользования недвижимым имуществом – аренды (найма). Жилищная политика государства не должна быть ориентирована исключительно на обеспечение каждой семьи жилищной собственностью. Например, в США в начале ХХ века менее 50 % домохозяйств имели собственное жилье. В конце ХХ века «американская мечта о собственном жилье стала реальностью для двух третей домохозяйств» 198 . То есть даже в такой богатой стране, как США, треть населения проживает в арендуемом жилье. Причем доля арендного жилья больше в крупных городах, где она составляет 45 % от всего жилищного фонда. В табл. 3.2 приведены данные из статистических приложений к Глобальному отчету о населенных пунктах ООН199, на основе которых можно сделать вывод о том, что даже в высокоразвитых странах доля домохозяйств, проживающих в собственных жилищах, составляет 60–80 %. При этом значительная часть домохозяйств проживает в жилье, арендованном у 197 Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – С. 11. 198 Population Profile of the United States / U.S. Census Bureau, 2000 : Internet Release. Ch. 7. The Places People Live. P. 7-1 [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/ pdf 199 Global Urban Observatory : Statistical Annexes to the Global Report on Human Settlements 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/habrdd/statannexes.htm 149 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище частных лиц, и в то же время, в таких странах, как Германия, Нидерланды, Норвегия, Китай, существенную долю арендного жилья составляет жилье, находящееся в общественной собственности. Таблица 3.2 Соотношение собственников и арендаторов жилья в разных странах (в % от общего количества домохозяйств) Страна Год Доля до- Доля достатимохомохостичезяйств, зяйств, ского прожи- проживанаблю- вающих в ющих в дения собствен- арендоном ванном жилье жилье Австрия 1999 56,5 43,5 Болгария 1992 89,8 10,2 Великобритания 1998 68,7 31,3 Венгрия200 1996 79,4 20,6 Германия 1998 40,2 59,8 Не указан Израиль 62,5 19,6 Канада 1998 62,4 34,4 Китай Гонконг 1996 43,6 50,3 Нидерланды 1998 49,8 42,4 Норвегия 1990 78,2 21,8 Польша 1995 50,3 49,7 Сингапур 1995 90,2 9,1 США201 1998 62,4 34,3 2001 68,0 32,0 Финляндия 1998 65,4 31,4 Франция 1990 54,4 39,6 Япония 1993 59,8 33,5 200 В том числе, доля домохозяйств, арендующих жилье, находящееся в общев частной ственной собственнособственсти ности – 43,5 9,3 0,9 16,3 15,0 20,6 – 59,8 – 5,5 14,1 5,7 28,7 36,4 13,9 33,7 8,7 21,8 – 21,9 27,8 – 9,1 5,7 28,7 – – 14,4 17,0 14,5 25,1 7,1 26,4 Global Urban Observatory [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/habrdd/TABLE%20B_3%20.doc 201 Данные за 2001 г. – American Housing Survey / U.S. Census Bureau. Detailed Tables for Owner Occupied Housing Units [Электронный ресурс]: http://www.census.gov/hhes/www/housing/ahs/01dtchrt/tab3-15.html 150 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Отсутствие статистической информации об арендном рынке жилья в России обусловлено тем, что сектор коммерческой аренды жилья преимущественно находится в теневой экономике. Это не позволяет оценивать динамику развития рынка жилищных услуг и производить межрегиональные и межстрановые сравнения. Субъектами рынка жилищных услуг могут быть субъекты рынка жилой недвижимости, однако роли их меняются. Инвесторы на первичном рынке жилья или покупатели на вторичном рынке, став собственниками жилой недвижимости, выступают в качестве арендодателей жилья, а нуждающиеся в жилищных услугах становятся арендаторами (рис. 3.12). ПРЕДЛОЖЕНИЕ Органы государственной регистрации и технической инвентаризации Органы государственного (муниципального) управления Население – арендодатели Жилищные услуги Коммерческие организации – арендодатели СПРОС Население – наниматели социального жилья или жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда Население – арендаторы коммерческого жилья Коммерческие организации – арендаторы Риэлтор Страховая компания Юридическая или консалтинговая компания Рис. 3.12. Схема взаимоотношений субъектов рынка жилищных услуг 151 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище На схеме видно, что рынок жилищных услуг включает как сектор коммерческой аренды, так и сектор социального найма и найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Правомерность включения системы социального найма жилья в структуру рынка жилищных услуг является одним из дискутируемых вопросов. В научной литературе наибольшее распространение получила точка зрения на систему социального найма как на внерыночную систему. Такая точка зрения является, безусловно, обоснованной, поскольку в системе социального найма экономические отношения строятся на распределительной основе, и отсутствует главный критерий рыночной экономики – свобода потребительского выбора. В то же время, систему социального найма жилья можно рассматривать как часть рынка с монопольным предложением жилищных услуг со стороны государства (муниципалитетов). Более того, прежде чем стать собственником жилья и затем передать жилье в социальную аренду, государство (муниципалитеты) должны его купить на первичном или вторичном рынке (речь не идет об отношениях жилищного найма, возникших до реформирования экономики России), следовательно, отношения найма возникают после отношений купли-продажи жилья на рынке жилой недвижимости и не могут быть оторваны от рынка жилья вообще. К тому же, существование «внерыночных островов» в рыночной экономике приводит, как показал опыт реформирования российской экономики, к значительным диспропорциям в экономическом развитии. Так, вынесение за рамки рыночных трансформаций таких социально значимых отраслей как, здравоохранение, образование, жилищное и коммунальное хозяйство, привело к тому, что эти сферы экономики значительно отстали от других отраслей. Более того, рост эффективности в других отраслях в определенной степени был обеспечен отрицательной эффективностью отраслей социального комплекса. Поэтому представляется более верным с методологи- 152 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система ческой точки зрения включение сектора социального найма в структуру рынка жилищных услуг. Соответственно, по типу рыночной структуры сектор коммерческой аренды и социального найма отличаются. Сектор социального найма можно рассматривать как монопольный рынок с одним продавцом (наймодателем) и множеством покупателей (нанимателем), а сектор коммерческой аренды является конкурентным рынком, так как на нем функционирует много продавцов жилищных услуг (арендодателей) и много покупателей (арендаторов). Как было уже отмечено выше, предложение на рынке жилищных услуг не имеет материализованной формы, поскольку на этом рынке предлагаются не объекты жилой недвижимости, а их свойства удовлетворять в той или иной степени жилищные потребности. Однако объем предложения жилищных услуг пропорционален жилищному фонду и, соответственно, объему предложения жилой недвижимости. Качество жилищных услуг также зависит от качества предлагаемых на рынке жилья объектов жилой недвижимости. Особенность предложения жилищных услуг заключается в том, что один и тот же объект жилой недвижимости на разных стадиях жизненного цикла может предлагать различные по качеству, а, соответственно, и стоимости жилищные услуги. Чем больше срок эксплуатации жилого объекта, тем больше накопленный физический и функциональный (моральный) износ, тем хуже качество и, соответственно, ниже стоимость предлагаемых жилищных услуг. По мере выполнения ремонтнореконструктивных работ на жилом объекте качество жилищных услуг частично может быть восстановлено (рис. 3. 13), а продолжительность жизненного цикла может быть увеличена. По некоторым исследованиям эластичность предложения на рынке жилищных услуг оценивается на уровне 0,3–0,7, то есть как достаточно неэластичное202. 202 Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – С. 125. 153 Качество жилищных услуг Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Качество жилищных услуг после реконструкции Реконструкция Жизненный цикл жилища Рис. 3.13. Изменение качества жилищных услуг по мере нарастания износа жилища Спрос на рынке жилищных услуг можно разделить на два вида: спрос на социальное жилье и спрос на коммерческую аренду. Косвенной оценкой спроса на социальное жилье является количество домохозяйств, состоящих в очереди на получение жилья. В настоящее время это – 4,4 миллиона семей или 10 % от общего количества домохозяйств203. Если исходить из того, что за год улучшают жилищные условия только около 5 % семей, состоящих на учете (в 1990 г. доля семей, улучшивших жилищные условия, составляла 14 % от числа состоящих на учете204), то для удовлетворения спроса на социальное жилье потребуется около 20 лет. Спрос на коммерческую аренду жилья потенциально равен неудовлетворенному спросу на рынке жилой недвижимости, ко203 Жилищный кодекс прошел второе чтение // Строительная газета. – 2004. – № 49. – С.1. 204 Костецкий, Н.Ф. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства / Н.ф. Костецкий, В.Т. Черемисин // Экономика строительства. – 2003. – № 12 . – С. 33–45. 154 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система торая в настоящее время, как уже было отмечено выше, составляет 55 % от существующего жилищного фонда. Цены на рынке жилищных услуг по сегментам социального найма и коммерческой аренды формируются практически независимо друг от друга. Ценой жилищных услуг, получаемых на условиях социального найма, является плата за наем, которая устанавливается местными органами власти и фактически не имеет под собой экономического обоснования. Цена жилищных услуг на рынке коммерческой аренды формируется под воздействием общих тенденций развития рынка недвижимости. Покупка жилищных услуг (аренда жилья) является альтернативой приобретения жилья в собственность. Этим обуславливается взаимосвязь и взаимовлияние этих сегментов рынка жилой недвижимости и жилищных услуг – повышение спроса на рынке жилой недвижимости и, соответственно, рост цен на первичном и вторичном рынке жилья приводят к повышению спроса на рынке коммерческой аренды и повышению арендной платы. Эта взаимосвязь характеризуется коэффициентом капитализации, который является важнейшим индикатором рынка недвижимости. Коэффициент капитализации определяется отношением чистого дохода от объекта недвижимости (арендной платы за вычетом расходов и налогов) к его стоимости (сумме инвестиций) и показывает уровень доходности инвестиций в объекты недвижимости. 3.2.4. Жилищное хозяйство Главной целью жилищного хозяйства как подсистемы регионального жилищного комплекса является обеспечение эффективного использования жилищного фонда. Достижение этой цели обеспечивается двумя основными функциями жилищного хозяйства: содержание и текущее обслуживание жилищного фонда; 155 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище поддержание технического состояния и капитальный ремонт жилищного фонда. В экономической теории и практике жилищное хозяйство рассматривается как подсистема жилищно-коммунального комплекса. Однако, по нашему мнению, в последние годы наблюдается институциональная дезинтеграция жилищно-коммунального комплекса как целостной системы, которая проявляется в следующем: в сфере коммунального хозяйства и ресурсопроизводящие, и ресурсотранспортирующие компании становятся элементами рынка коммунальных услуг. В то же время жилищное хозяйство по-прежнему остается вне рыночных отношений; функционирующие в сфере коммунального хозяйства организации осуществляют свою деятельность преимущественно в форме частного бизнеса. Приход в эту сферу Российских коммунальных систем усилил роль частного бизнеса на рынке коммунальных услуг (на 1.01.2004 РКС работали в 24 российских регионах). В то же время в жилищном хозяйстве по-прежнему основная роль принадлежит муниципальной собственности (несмотря на то, что около 70 % жилых помещений находятся в частной собственности, сами жилые здания остаются муниципальной собственностью). А обслуживающие жилищный фонд жилищно-эксплуатационные организации (МЖЭП, ЖЭУ, ДЕЗ и т.д.) являются, в подавляющем большинстве, муниципальными предприятиями. Правомерность отделения жилищного хозяйства от коммунального хозяйства и включения его в состав жилищного комплекса оправдана, на наш взгляд, еще и тем, что объекты экономических отношений в этих сферах различны. Объектом экономических отношений в сфере коммунального хозяйства являются собственно коммунальные ресурсы, используемые при эксплуатации жилья: тепло, электроэнергия, вода и т.д., либо другие коммунальные услуги, не имеющие никакого отношения к жилищному фонду. Предметом экономических отношений в жилищном хозяйстве является собственно жилищный фонд, его 156 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система техническое состояние в процессе использования и способность воспроизводить жилищные услуги. Напомним, что при определении нами жилищного комплекса комплексообразующим принципом и было принято непосредственное отношение конкретной сферы экономики к процессам производства, распределения, обмена или использования жилищного фонда. Основными экономическими субъектами жилищного хозяйства являются потребители услуг по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и поставщики этих услуг (рис. 3.14). ПРЕДЛОЖЕНИЕ Органы государственного регулирования Наниматели государственного или муниципального (в т.ч. социального) жилья Жилищноэксплуатационные организации Коммерческие организации подрядчики СПРОС Услуги по обслуживанию и ремонту жилищного фонда Объединения собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) Арендаторы коммерческого жилья Собственники жилья Служба единого муниципального заказчика Рис. 3.14. Схема взаимосвязей субъектов жилищного хозяйства 157 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Развитие жилищного хозяйства как рынка услуг по обслуживанию и ремонту жилищного фонда находится в самой начальной стадии. Можно утверждать, что в период трансформации базовых производственных отношений в России жилищное хозяйство оставалось одним из «нерыночных» секторов экономики. Это явилось и причиной, и следствием отрицательной рентабельности жилищного хозяйства. По мнению Г.П. Литвинцевой, стабильная убыточность жилищно-коммунального хозяйства является основой высокой рентабельности других отраслей экономики: «Высокая рентабельность всей экономики требует пониженной относительно среднего уровня рентабельности ЖКХ, электроэнергетики и угольной промышленности. Рост цен на продукцию данных отраслей, вызывающий рост их рентабельности, оборачивается мультипликативным падением прибыльности всей экономики. Причем это падение не компенсируется ростом прибыли в ЖКХ, электроэнергетике и угледобыче»205. Поэтому жилищное хозяйство в принципе не могло быть привлекательным для инвесторов, несмотря на острую потребность в инвестициях, и фактически остается в кризисном состоянии. Между тем, жилищное хозяйство является потенциально эффективной сферой экономики, поскольку имеет гарантированный рынок сбыта, с постоянным и легко планируемым объемом спроса на услуги по техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Главными условиями развития жилищного хозяйства являются совершенствование его институциональной основы, демонополизация основных субъектов – поставщиков услуг, развитие конкуренции, разграничение функций собственника жилищного фонда, функций профессионального управления и обслуживания (заказчика) и функций подрядчика. По типу рыночной структуры жилищное хозяйство 205 Литвинцева, Г.П. Парадокс российской экономики: избыток денег и кризис инвестиций / Г.П. Литвинцева // ЭКО. – 2002. – № 5. – С. 32. 158 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система можно охарактеризовать как рынок локальных монополий, так как система предоставления услуг не предоставляет потребителю свободу выбора поставщика. Жилищно-эксплуатационным организациям передается на обслуживание определенная часть жилищного фонда, при этом у потребителя нет возможности влиять на качество и количество предоставляемых услуг и оплачивать только те услуги, которые необходимы и потреблены. Спрос на услуги жилищного хозяйства и предложение этих услуг определяются количеством и качеством существующего жилищного фонда и его движением, то есть приростом или сокращением площади жилья или количества жилых объектов. В России общая площадь эксплуатируемых зданий составляет около 4,8 млрд. кв. м, из них 2,85 млрд. кв. м – это жилые здания206. Существующий жилищный фонд характеризуется значительной дифференциацией как по потребительским характеристикам, так и по имущественно-правовому статусу, срокам эксплуатации и степени износа. Это можно видеть по классификации, приведенной в табл. 3.3. Выше мы уже показали, что в специальной литературе по жилищной экономике при рассмотрении типологии жилища используются различные подходы, при этом в качестве основных классификационных признаков используются: тип жилищных отношений, уровень качества, степень доступности и т.д. Несколько иной подход к типологии жилища, основанный на выделении функциональных, конструктивных, социальных и художественных факторов, предлагает архитектурная наука207. По нашему мнению, сложность и многообразие жилища как объекта социально-экономических отношений допускает использование различных подходов к его типизации, однако при 206 Кудрявцев, А.П. О проекте «Стратегия развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года» / А.П. Кудрявцев // Архитектура и строительство Сибири. – 2003. – № 12 (27). – С. 6–7. 207 Мержанов, Б.М. О типологии жилища / Б.М. Мержанов // Жилищное строительство. – 2001. – № 12. – С. 3–7. 159 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище этом необходимо четко определить и разграничить классификационные признаки и цели классификации: градостроительное регулирование, правовое регулирование, маркетинг, оценка недвижимости, статистический анализ и т.д. Таблица 3.3 Типология и топология жилищного фонда в Российской Федерации 208 Классификационный признак Назначение 208 Типы и виды жилищного фонда Жилые дома Краткая характеристика Жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания Общежития Жилые дома и жилые помещения, предназначенные для временного проживания Гостиницы Жилые дома и жилые помещения, предназначенные для кратковременного проживания Специализиро- Жилые дома и жилые помещения, предванные жилые назначенные для постоянного проживадома ния специальных категорий граждан – инвалидов, престарелых, сирот Дачные дома209 Жилые дома, предназначенные для временного сезонного проживания В таблице использованы статистические данные Госкомстата России и оценки Госстроя России: Итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 3. – С. 2–35; Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Жилищное строительство. – 2004. – № 8. – С.40–58. 209 В действующей системе статистического учета дачные дома не включаются в жилищный фонд: см. Инструкция по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде» : утв. Постановлением Госкомстата России 05.11.2001 № 81; Указания по составлению сводной текущей отчетности по строительной и инвестиционной деятельности в 2003 году. № МС-10-24/202 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 160 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Продолжение табл. 3.3 Классификационный признак Типы и виды жилищного фонда Государственный жилищный фонд (7%) Муниципальный жилищный фонд (22,5 %) Частный жиФорма лищный фонд собственности (70,5 %) Тип жилищных отношений Коммерческое жилье Социальное жилье Собственное жилье Тип имуществен- Арендное ных лье (вещных) прав жи- Краткая характеристика Включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности государства или субъектов Федерации Включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности муниципального территориального образования Включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся: в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные жилые помещения, приобретенные или построенные за счет граждан жилые помещения в собственности организаций: жилые дома или жилые помещения, приобретенные или построенные за счет юридических лиц Приобретается на рыночных условиях на первичном или вторичном рынке жилья Получается на условиях социального найма в соответствии с государственными социальными гарантиями Принадлежит проживающему в нем домохозяйству или индивидууму на праве собственности Принадлежит проживающему в нем домохозяйству или индивидууму на праве пользования: на условиях коммерческой аренды на условиях социального найма 161 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Продолжение табл. 3.3 Классификационный признак Количество жилых помещений Потребительские характеристики 162 Типы и виды Краткая характеристика жилищного фонда ОдноквартирИндивидуальные жилые доманые жилые дома особняки (стоящие особняком), предназначенные для одной семьи Блокированные Жилые дома, разделенные на блоки, жилые дома предназначенные для отдельной семьи и имеющие одну или две общие наружные стены Многоквартир- Жилые дома квартирного типа ные жилые до- Жилые дома секционного типа ма Жилые дома коридорного типа Жилье низкого Малогабаритное жилье с отсутствием качества одного или нескольких элементов внутреннего благоустройства Жилье стан- Жилье, соответствующее современдартного каче- ному стандарту жилища с полным ства благоустройством и стандартными планировочными и конструктивными решениями Жилье повы- Жилье с улучшенными потребительшенной ком- скими характеристиками повышенфортности ных габаритов жилых помещений, наличием вспомогательных и подсобных помещений, улучшенной внутренней отделкой Элитное жилье Крупногабаритное жилье высокого качества с наличием вспомогательных и подсобных помещений, с высококачественной внутренней отделкой, наличием дополнительных коммуникативных средств и дополнительного обслуживания, расположенное в престижных экологически чистых районах города или пригорода Жилищный комплекс как мезоэкономическая система Продолжение табл. 3.3 Классификационный признак Типы и виды жилищного фонда Жилищный фонд старой застройки (94,2 %) По периодам строительства Жилищный фонд современной застройки (5,8 %) Степень износа Ветхий и аварийный жилищный фонд (2,8 %) Жилищный фонд с износом более 65 % (3 %) Жилищный фонд с износом 30–65 % (55,8 %) Жилищный фонд с износом менее 30 % (38,4 %) Краткая характеристика Постройки начала ХХ века и ранее, в том числе памятники архитектуры и деревянного зодчества Жилищный фонд довоенной постройки 1930-х годов Жилищный фонд послевоенной постройки 1940–50-х годов Жилищный фонд периода индустриального домостроения 1960–80-х - годов Жилищный фонд типовой застройки конца XX века Жилищный фонд индивидуальной застройки конца XX века Жилищный фонд застройки начала XXI века Жилищный фонд, непригодный для проживания Жилищный фонд, нуждающийся в неотложных реконструктивновосстановительных работах Жилищный фонд, нуждающийся в осуществлении капитального ремонта и модернизации Жилищный фонд, нуждающийся в капитальных, текущих и профилактических ремонтах с целью поддержания технического состояния 163 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Окончание табл. 3.3 Классификационный признак Материал наружных стен Размер жилых помещений (количество комнат) Топология (размещение) Типы и виды жилищного фонда Деревянные жилые дома (56,3 %) Каменные жилые дома (23,7 %) Железобетонные жилые дома (5,2 %) Прочие жилые дома (14,8 %) 1-комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры и т.д. Жилищный фонд городской застройки Жилищный фонд пригородной застройки Жилищный фонд сельской застройки 164 Краткая характеристика Жилые дома с кирпичными, мелкоблочными стенами (шлакобетонные, пенобетонные блоки и т.д.) Жилые дома крупнопанельного, крупноблочного и монолитного типа Жилые дома со смешанными конструкциями Жилищный фонд в центральных районах города Жилищный фонд в районах исторической застройки Жилищный фонд в спальных районах Жилищный фонд в окраинных районах Жилищный фонд в новых пригородных поселках элитной застройки Жилищный фонд в старых пригородных поселениях традиционной застройки Сельский жилищный фонд Жилищный комплекс как мезоэкономическая система С типологией жилища тесно связана топология жилища210. Проблема жилищной топологии обусловлена тем, что города традиционно формировались как моноцентрические образования, в центральном ядре которых концентрировались административная, деловая, торговая и общественная деятельность. Размещение жилья определяет для населения близость к такому центру, а, следовательно, близость к общественным, торговым и административным учреждениям. Таким образом, в зависимости от расположения жилья возникает «особая стоимость по местоположению (situation value)»211. Важнейшим условием эффективного использования жилищного фонда является обеспечение его сохранности и предотвращение преждевременного физического и функционального износа жилых зданий. Между тем, главной проблемой в настоящее время является катастрофически нарастающий износ жилищного фонда: основная часть жилищного фонда постройки начала ХХ века и ранее, в том числе памятники архитектуры и деревянного зодчества, представлена ветхими или аварийными зданиями, которые нуждаются в серьезных реновационных мероприятиях: памятники архитектуры подлежат реставрации; фоновая историческая архитектурная застройка требует реконструкции и модернизации; ветхие и аварийные объекты, представляющие угрозу жизни людей, подлежат сносу; жилищный фонд довоенной постройки 1920–30-х годов, в значительной степени деревянный, реже – каменный, 1–3этажный, имеющий 80–100 % физического износа (нормативный срок службы деревянных домов составляет 50 лет) – также нуждается в значительных ремонтно-восстановительных работах, либо подлежит сносу, так как занимает, как правило, дорогие в градостроительном отношении территории; 210 от греч. topos – место. Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т.2. / Альфред Маршалл : [пер . с англ.]. – М.: Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 135. 211 165 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище жилищный фонд послевоенной застройки 1940–50-х годов представлен преимущественно небольшими жилыми зданиями, 2–3-этажными, конструктивные элементы и инженерные системы которых пришли в полную эксплуатационную непригодность и требуют замены одновременно с комплексной реконструкцией всего здания. Однако реконструкция таких зданий не всегда может быть экономически оправдана, так как плотность застройки таких территорий в 2–2,5 раза ниже современных нормативов212; жилищный фонд периода индустриального домостроения 1960–80-х годов составляет до 20 % существующего жилищного фонда. Этот жилищный фонд характеризуется не только значительным физическим износом (неудовлетворительным состоянием наружных стен, ненадежной гидро- и теплоизоляцией, изношенностью инженерных систем и коммуникаций), но и функциональным износом (устаревшие планировочные решения, малые габариты жилых и вспомогательных помещений); жилая застройка конца ХХ века представлена, в основном, крупнопанельными и кирпичными многоэтажными жилыми домами, которые возводились на основе индустриальных методов, как правило на участках, отдаленных от центров городов. Главной проблемой этого жилищного фонда является то, что наружные ограждающие конструкции обладают недостаточными, в 2–3 раза меньшими против европейских норм, теплоизолирующими свойствами. Эти здания имеют значительный запас прочности и нуждаются в осуществлении теплозащитных мероприятий и выборочном капитальном ремонте. Таким образом, анализ показывает, что практически весь существующий жилищный фонд требует тех или иных реновационных мероприятий (рис. 3.15). Острота этих проблем в разных 212 Булгаков, С.Н. Концепции жилой застройки / С.Н. Булгаков // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 278–305. 166 Жилищный комплекс как мезоэкономическая система городах различна и зависит от возраста поселения, особенностей территории и истории развития, от принятых градостроительных концепций, качества управления жилищным фондом и т.д. Однако актуализация проблемы реновации существующего жилищного фонда как основы его воспроизводства не вызывает сомнений, а следовательно, особый научный интерес представляет исследование сущности и особенностей реновации в жилищной сфере, и оценка роли реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда. Жилищный фонд современной застройки (после 1990 г.) 5,8% Жилищный фонд старой застройки (до 1990 г.) 94,2% Ветхий и аварийный жилищный фонд 2,8% Жилищный фонд с износом до 30% 38% Жилищный фонд с износом более 65% 3% Жилищный фонд с износом 31-65% 56% Рис. 3.15. Структура жилищного фонда Российской Федерации по периодам постройки и степени износа 167 4. РЕНОВАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ КАК ОСНОВА ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 4.1. Сущность и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда Концепция устойчивого развития как сбалансированной реализации экономических, социальных и экологических ценностей и целей, предполагает переход от «экономики использования ресурсов» к «экономике их системного воспроизводства»213. Главным принципом устойчивого развития является удовлетворение потребностей живущих поколений без ущерба для возможности удовлетворения потребностей будущих поколений. При этом важнейшей чертой устойчивости развития является, по мнению С. Бобылева, сохранение и увеличение во времени агрегированного производственного потенциала, определяемого человеческими, физическими и природными факторами 214 производства . Это означает, что удовлетворение потребностей живущих поколений, в том числе жилищных потребностей, не должно привести к исчерпыванию имеющихся экономических ресурсов, а должно обеспечиваться расширенным воспроизводством этих ресурсов, сохранением и сбережением природной и искусственной окружающей среды, в том числе жилищного фонда. Представляется весьма справедливым утверждение О.А. Ломовцевой о том, что «содержание общественного воспроизводства должно рассматриваться не только с точки зрения воспроизводства продукта, но и человека, и условий его 213 Пчелинцев, О.С. Исследование возможностей перехода регионов России к устойчивому социально-экономическому развитию / О.С. Пчелинцев [и др.] // Вестник Российского гуманитарного научного фонда. – 2003. – № 1 (30). – С.62–77. 214 Бобылев, С. Россия на пути антиустойчивого развития / С. Бобылев // Вопросы экономики. – 2004. – № 2. – С. 43–54. Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда жизнедеятельности»215. Однако, в отличие от О.А. Ломовцевой, которая рассматривает в своем исследовании природную среду, мы в качестве объекта исследования выбрали среду искусственную, которая, как было показано выше, становится определяющей в формировании условий жизнедеятельности человека. В данном исследовании мы исходим из того, что воспроизводство жилья и жилой среды является условием воспроизводства не только рабочей силы, но и самого человека в единстве его биологического и социального начал. Из определения жилищного комплекса, которое мы дали выше, следует, что главной целью функционирования всех его элементов является воспроизводство жилищного фонда и жилой среды. В рамках жилищного комплекса осуществляются все стадии воспроизводственного процесса: производство жилья, распределение, обмен и потребление. Методологической основой исследования воспроизводственных процессов является теория общественного воспроизводства К. Маркса, который писал в «Капитале»: «Какова бы ни была общественная форма процесса производства, он во всяком случае должен быть непрерывным, т.е. должен периодически все снова и снова проходить одни и те же стадии. Так же как общество не может перестать потреблять, так и не может оно перестать производить»… «С течением времени все больше производится и больше потребляется, следовательно, больше продукта превращается в средства производства»216. Развиваясь по общим законам общественного воспроизводства, жилищная сфера имеет свои особенности, которые поразному интерпретируются в исследованиях отечественных экономистов. 215 Ломовцева, О.А. Воспроизводство региональной социоприродохозяйственной системы : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01, 08.00.04. – Волгоград, 1999 г. – С. 3. 216 Маркс, К. Капитал. Критика политической экономии. В 4 т. Т. 1. Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – С. 578, 611. 169 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Так, например, В.В. Кутузов и К.В. Кияненко определяют процесс воспроизводства жилья как создание и воссоздание материально-пространственных элементов жилищной системы и инфраструктуры217. Более общее, больше соответствующее классической теории воспроизводства, определение дает В.С. Чекалин, который определяет его как непрерывно возобновляемый процесс производства, распределения, обмена и потребления всех элементов производственной деятельности, включая средства производства и предметы потребления, рабочую силу, финансовые и материально-технические ресурсы, объекты инфраструктуры 218 . В то же время в научной литературе нередко можно встретить ошибочную, на наш взгляд, точку зрения на процесс воспроизводства как на систему ремонтно-реконструктивных мероприятий219. Воспроизводственный процесс в жилищной сфере имеет, на наш взгляд, существенные особенности: 1. Воспроизводство жилья имеет ярко выраженную региональную специфику, поскольку, как было показано выше, региональный жилищный комплекс является подсистемой региональной социо-эколого-экономической системы и тесно связан с другими региональными комплексами. Региональные особенности воспроизводства жилья отмечают многие исследо217 Кутузов, В.В. Воспроизводство жилья в условиях социально ориентированной рыночной экономики (Жилье для всех и рынок) / В.В. Кутузов. – М. : ЦНИИЭП жилища, 1994. – С. 29.; Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : уче6. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 14. 218 Чекалин, В.С. Методологические основы комплексного регулирования капитального ремонта и реконструкции основных фондов муниципального хозяйства : дис. …докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб, 1993. – 322 с. 219 Селютина, Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях / Л.Г. Селютина. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – 234 с.; Березин, А.О. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-Петербурга) : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – СПб. – 2002. – 19 с. 170 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда ватели, в частности Л.Ю. Руди, Е.Б. Смирнов. 2. Процессы производства и распределения жилищ могут осуществляться практически параллельно, а не последовательно, так как реализация жилья происходит на всех стадиях инвестиционного цикла, даже при практически нулевой товарной (строительной) готовности. 3. В рамках жилищного комплекса осуществляется воспроизводство не только жилой недвижимости, но и жилищных услуг. При этом можно говорить о том, что процессы производства, распределения и потребления жилищных услуг происходят одновременно, т.е. в воспроизводственном цикле жилищных услуг эти стадии совпадают. 4. Распределительные процессы осуществляются в рамках первичного рынка жилья. Это касается и социального жилья, которое, прежде чем быть передано в пользование на условиях социального найма определенным категориям граждан, должно быть приобретено органами государственного (муниципального) управления на рынке жилья. 5. Жилище является благом, которое потребляется в течение длительного периода времени, поэтому стадию потребления следует рассматривать как стадию использования жилья. 6. В силу длительности жизненного цикла жилища, зачастую превышающей продолжительность жизни одного поколения потребителей этого блага, возможно неполное повторение воспроизводственного цикла на стадиях распределения, обмена и использования жилья. 7. Необходимость поддержания потребительских характеристик жилья на протяжении всего периода его использования приводит к необходимости частичного повторения стадии производства жилья. При этом весь воспроизводственный цикл может не повторяться, так как повторного распределения и обмена жилья не происходит. Последняя особенность в определенной степени учтена Е.Б. Смирновым, который, рассматривая процесс воспроизводства 171 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище жилья, выделил в качестве важнейших его этапов процессы текущего и капитального ремонта, реконструкции и модернизации: «Воспроизводство жилищного фонда – это непрерывный процесс возобновления жилищного фонда и предотвращения его от преждевременного износа, включающий в себя проектирование, строительство, эксплуатацию объектов жилищного фонда (сопровождающуюся техническим обслуживанием и текущими ремонтами), капитальный ремонт, реконструкцию или модернизацию до полного износа и сноса зданий»220. Однако из данного определения как бы «выпали» важнейшие стадии воспроизводственного процесса – распределение и обмен. По-нашему мнению, рассматривая воспроизводство жилья, можно говорить о дополнительной стадии в воспроизводственном цикле в жилищной сфере – стадии реновации. Соответственно, воспроизводство жилищного фонда следует рассматривать как непрерывный, постоянно возобновляемый процесс производства жилья, его распределения, обмена, использования и реновации. Этот процесс можно представить в виде схемы (рис. 4.1) На схеме можно видеть, что в процессе воспроизводства жилищного фонда подсистемы жилищного комплекса тесно взаимодействуют с другими подсистемами региональной экономики: рынком строительных ресурсов и рынком строительных услуг (подрядов), рынком коммунальных услуг и рынком энерго- и водоресурсов. Выделение в качестве отдельной стадии воспроизводственного цикла реновации означает фактически разделение стадии производства на две части: строительство новых объектов и частичное повторение производственных процессов на протяжении жизненного цикла жилых зданий с целью поддержания потребительских характеристик объектов. 220 Смирнов, Е.Б. Методологические и методические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях экономики переходного периода : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб., 1998. – 421 с. – С. 32-33. 172 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда Производство Строительство новых жилых объектов Реновация Распределение СтроительРеконство струкция РеконМодерниструкция зация Модернизация РеставраРеставрация ция КапитальКапитальный ный ремонт ремонт инвестиционные ресурсы Первичный рынок жилья Обмен Вторичный рынок жилья Операции купли-продажи жилых объектов на вторичном рынке жилья Потребление Рынок ресурсов (энерго-, водоресурсы) Рынок строительных услуг (подрядов) Операции купли-продажи жилых объектов на первичном рынке жилья инвестиционные ресурсы Жилищное хозяйство Рынок строительных ресурсов Использование жилья (потребление жилищных услуг) жилищные услуги Рынок жилищных услуг (коммерческой аренды и социального найма) Рынок коммунальных услуг Рис. 4.1. Воспроизводство жилья в региональном жилищном комплексе 173 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище При этом может происходить как полное повторение воспроизводственного цикла: производство – распределение – обмен – потребление – реновация (реконструкция объекта с полным отселением жильцов) – распределение – обмен – потребление, так и частичное повторение воспроизводственного цикла: производство – распределение – обмен – потребление – реновация (модернизация или реконструкция без отселения жильцов) – потребление и т.д. В отечественной научной литературе термин «реновация» появляется все чаще, однако при этом отсутствует четкое определение этого процесса, и разные авторы вкладывают в это понятие различное содержание. Так, например, К.В. Кияненко фактически отождествляет понятия «реновация» и «реконструкция»221. Такая же точка зрения встречается во многих литературных источниках, особенно переведенных с иностранного языка, что, повидимому, объясняется близким переводом слов реновация, модернизация и реконструкции (reconstruction, renovation, reconditioning, rehabilitation). Институт оценки недвижимости (Чикаго, США) определяет реновацию как «процесс, в котором старые строения или исторические здания модернизируются, реконструируются или восстанавливаются. Как правило, целью реновации является сохранение или восстановление первоначального плана и стиля здания, нежели изменение первоначального проекта путем увеличения или переделки, хотя при этом часто используются современные материалы. Реновация тесно связана с городским обновлением (реконструкцией)»222. Под реновацией жилищного фонда, по нашему мнению, следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановления их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищ221 Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : уче6. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 133. 222 The Dictionary of Real Estate Appraisal – 3rd edition. / Appraisal Institute. – Chicago, Illinois. – P. 302 (пер. – автора). 174 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда ного фонда (жилых зданий или их частей) новыми элементами или объектами. Очевидно, что реновация жилищного фонда в более широком смысле означает обновление жилой среды, которая, как было показано выше, определяет условия и качество жизни человека. Понятие реновации жилищного фонда охватывает все способы замещения выбывающих элементов (объектов) жилищного фонда: новое строительство, расширение, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, реставрацию жилых зданий. Если рассматривать процесс реновации применительно к отдельному объекту как элементу жилищного фонда, то под реновацией жилого здания следует понимать процесс обновления здания путем замены физически и морально изношенных конструктивных и инженерно-технических элементов здания и поддержания его потребительских свойств. Понятие реновация жилого здания включает расширение, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, реставрацию здания. 4.2. Способы и методы реновации жилищного фонда Способы осуществления реновации жилищного фонда как обновления жилой среды можно разделить на две группы: экстенсивные и интенсивные (рис. 4.2). Экстенсивные способы реновации жилищного фонда обеспечивают увеличение совокупности существующих жилых зданий и требуют, как правило, расширения селитебных территорий. Интенсивные способы реновации обеспечивают повышение эффективности использования существующих жилых зданий, прежде всего за счет восстановления или улучшения их потребительских качеств. Содержание процессов при разных способах реновации в действующих нормативных документах определено только при- 175 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище менительно к производственному строительству223. Градостроительные и функциональные особенности жилых зданий определяют некоторую специфику реновационных процессов в жилищном комплексе. Эти особенности частично нашли отражение в указанных выше работах Н.М. Чикишевой, В.С. Чекалина, Е.Б. Смирнова, И.В. Смирновой и др. Способы реновации жилищного фонда Экстенсивные Новое строительство Интенсивные Реконструкция Модернизация Расширение Капитальный ремонт Реставрация Рис. 4.2. Способы реновации жилищного фонда 223 Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 (ред. от 11.02.1986). Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система; Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской федерации МДС 81-35.2004 : принята и введена в действие пост. Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1. – М., 2004. – 72 с. 176 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда Опираясь на выполненный этими авторами анализ особенностей воспроизводственных процессов в жилищной сфере, определим содержание способов реновации применительно к жилищному фонду. Под новым жилищным строительством понимается возведение новых жилых объектов, осуществляемое на впервые освоенных или на освобожденных от существующей застройки и повторно используемых земельных участках. Под расширением жилых зданий понимается создание дополнительных жилых помещений путем строительства вставок, пристроек к существующим жилым зданиям. Под реконструкцией жилых зданий понимается переустройство существующих объектов, которое может осуществляться путем перепланировки помещений, усиления несущих конструкций, возведения надстроек и пристроек, мансардных помещений, устройства дополнительного инженерного оборудования или систем благоустройства, устройства новых теплозащитных фасадных систем и т.д. Реконструкция позволяет в значительной степени устранить физический и функциональный износ жилого здания и продлить его срок эксплуатации. Реконструкция как способ реновации жилого здания может включать в себя целый комплекс работ: усиление или частичную замену несущих конструкций; замену окон и наружных дверей; утепление ограждающих конструкций; перепланировку помещений; реконструкцию инженерных коммуникаций и оборудования; установку систем учета и регулирования ресурсопотребления (водосчетчики, теплосчетчики и т. д.); надстройку дополнительных этажей и мансард; пристройку дополнительных помещений; установку автономных систем жизнеобеспечения и т.д. 177 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Модернизация жилых зданий, как правило, ограничивается перепланировкой внутренних помещений, совершенствованием существующих инженерных систем. Модернизация позволяет обеспечить улучшение потребительских и эксплуатационных качеств жилого здания без перестройки этого объекта, то есть позволяет устранить его функциональный износ. Капитальный ремонт – это комплекс работ по устранению физического износа объекта или отдельных его частей, не связанных с изменением основных эксплуатационных показателей здания. Капитальный ремонт может включать усиление несущих конструкций, замену отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования. Реставрация – комплекс исследовательских, проектных и производственных работ, проводимых на жилых объектах – памятниках истории и культуры – в целях обеспечения их сохранности и историко-культурной ценности. На протяжении последних десятилетий воспроизводство жилья осуществлялось, главным образом, экстенсивным способом – путем нового строительства. Так, например, по данным выборочного единовременного обследования, проведенного в 2002 г. в 35 субъектах Российской Федерации, доля нового строительства составила 95,1 %, реконструкции –3,4 %, расширения – 1,2 % в общей площади застройки224. В настоящее время, в связи с катастрофически нарастающим физическим и моральным износом существующего жилищного фонда, все более значимыми становятся интенсивные способы реновации – реконструкция и модернизация существующих жилых зданий. Актуальность этой проблемы сегодня очевидна – значительная часть жилищного фонда городов России представлена домами, не соответствующими современным требованиям комфортности, экологичности, эстетичности, ресурсосбережения. Существующий жилищный фонд является чрезвычайно ресурсоемким, по224 Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 52. 178 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда глощает огромное количество энергетических и прочих ресурсов, отвлекая на дотирование этих затрат около трети местных бюджетов. Из 400 млн. тонн условного топлива, которые расходуются в стране на отопление за один отопительный сезон, 250 млн. тонн расходуется на отопление жилых зданий. Дополнительная потребность в энергоресурсах на новое строительство и эксплуатацию этих объектов в год составляет ориентировочно 25–30 млн. тонн условного топлива. На каждый квадратный метр затрачивается более 1000 ккал/год (в странах Скандинавии – 135 ккал/год). Потери холодной воды составляют 25 %, расход горячей воды на душу населения 120 куб. м, что превышает средние европейские нормы в 2–2,5 раза225. Поэтому реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий позволяют решить не только градостроительные задачи, но и задачи ресурсосбережения в процессе эксплуатации жилищного фонда. Как правило, интенсивные способы реновации жилищного фонда характеризуются меньшей капиталоемкостью, осуществляются в более короткие сроки, не требуют вовлечения в городскую застройку дополнительных земельных участков. Поэтому интенсивные способы имеют определенные экономические преимущества перед экстенсивными способами. По оценкам специалистов, новая жилая площадь, получаемая в результате реконструкции, в 1,5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях, на 25–40 % снижаются затраты на создание инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивается экономия тепла на 30–35 %, экономия воды – на 50 %226. По мере углубления рыночных отношений, в том числе в сфере городского землепользования, роста стоимости земли и энергоресурсов, эффективность интенсивных способов ренова225 Кудрявцев, А.П. О проекте «Стратегия развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года» / А.П. Кудрявцев // Архитектура и строительство Сибири. – 2003. – № 12 (27). – С. 6–7. 226 Там же. – С. 6–7. 179 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ции жилья будет возрастать. Однако при планировании осуществления конкретного проекта реновации жилого здания необходимо техническое и экономическое обоснование выбора способа реновации. При этом эффективность проекта реновации зависит также и от выбранного метода осуществления конкретных реновационных мероприятий. Одним из перспективных методов решения проблем реконструкции жилых зданий является надстройка мансард 227 . В городском жилищном фонде существует огромное количество жилых домов, потенциально пригодных для проведения реконструкции с надстройкой мансард. В зависимости от архитектурно-конструктивных особенностей реконструируемого объекта и его расположения возможны различные варианты использования мансардных помещений: малогабаритное недорогое жилье, комфортабельное жилье в двух уровнях, офисные помещения. Также в мансардных этажах могут быть размещены сервис-центры для обслуживания жильцов дома. Другим методом реконструкции жилищного фонда, обеспечивающим комплексное обновление застроенных территорий, является возведение ширококорпусных многоэтажных жилых домов в монолитном или сборно-монолитном исполнении на месте пяти- и меньшей этажности реконструируемых домов без их сноса228. Основное содержание предлагаемой С.Н. Булгаковым идеи состоит в совмещении процессов строительства принципиально новых многоэтажных ширококорпусных домов и реконструкции существующих домов первых массовых серий с доведением их потребительских качеств и продолжительности жизненного цик227 Довдиенко, И.В. Реконструкция зданий путем строительства мансард / И.В. Довдиенко // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 425–427. 228 Булгаков, С.Н. Концепции жилой застройки / С.Н. Булгаков // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 278–305. 180 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда ла до уровня новых домов. Это обеспечит наращивание в два и более раз жилых площадей в реконструируемых кварталах, и развитие сети объектов инфраструктуры при вторичной застройке городской территории. Этот метод реконструкции жилищного фонда позволяет также обеспечить комплексное решение проблем: энергосбережения при эксплуатации жилого фонда посредством возведения теплоэффективных ограждающих конструкций энергоэкономичных ширококорпусных домов, монтажа регулируемых систем отопления; снижения стоимости реконструкции существующего жилья за счет совмещения процессов строительства и реконструкции в единый процесс, исключения затрат на освоение и обустройство объектами инженерной и социальной инфраструктуры на новых территориях; вторичного вовлечения в инвестиционные ресурсы уже использованных ранее (под застройку кварталов) земельных участков с объектами инженерной инфраструктуры; социальных проблем, включая сохранение для всех жителей кварталов вторичной застройки привычных для них мест проживания. В зависимости от методов реконструкции и модернизации жилого здания и состава работ будут изменяться не только затраты на реализацию реновационного проекта, т.е. сумма первоначальных инвестиций, но и получаемые результаты, что, естественно, повлияет и на экономическую эффективность реновации жилого здания. Это можно показать на примере проекта реконструкции 80квартирного жилого здания первых массовых серий, в котором рассматривалось три варианта. Варианты отличаются комплексом выполняемых работ по реконструкции и, соответственно, составом и суммой затрат и результатов (табл. 4.1). Выполненные на основе укрупненных показателей расчеты показали различную эффективность рассматриваемых вариантов. Так, по 181 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище первому варианту реализации проекта, в зависимости от выбранных материалов, конструкций и методов производства работ, дисконтированный срок окупаемости инвестиций составил 9–12 лет, по второму варианту – 7–9 лет, по третьему – 4–6 лет. Как видно, проект реконструкции жилого здания, разрабатываемый как энергосберегающий инвестиционный проект, предполагающий снижение тепловых потерь за счет утепления наружных стен и замены конструкций окон без изменения прочих потребительских качеств жилья либо создания дополнительных жилых площадей, имеет более низкую расчетную эффективность, чем варианты реконструкции с перепланировкой или надстройкой дополнительного (мансардного) этажа. Таблица 4.1 Сравнение вариантов реконструкции жилых зданий Состав работ по реконструкции жилого здания Затраты на осуществление проекта (отток денежных средств) Вариант 1 Замена конструкций окон Утепление наружных стен Сметная стоимость работ по замене конструкций окон; Сметная стоимость работ по утеплению стен Вариант 2 Замена конструкций окон Утепление наружных стен Перепланировка помещений Затраты по выселению жильцов дома Затраты на приобретение постоянного или содержание временного жилья для выселенных жильцов Сметная стоимость работ по замене конструкций окон Сметная стоимость работ по утеплению стен; Сметная стоимость работ по перепланировке 182 Результаты от осуществления реконструкции (приток денежных средств) Стоимость сэкономленной тепловой энергии за счет снижения теплопотерь через окна и ограждающие конструкции Стоимость сэкономленной тепловой энергии за счет снижения теплопотерь через окна и ограждающие конструкции Прирост стоимости жилья в связи с повышением потребительских свойств (переходом в новую категорию) Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда Окончание табл. 4.1 Состав работ по реконструкции жилого здания Затраты на осуществление проекта (отток денежных средств) Вариант 3 Замена конструкций окон Утепление наружных стен Перепланировка помещений Надстройка мансарды Пристройка помещения торгового назначения Затраты по выселению жильцов дома Затраты на приобретение постоянного или содержание временного жилья для выселенных жильцов Сметная стоимость работ по замене конструкций окон Сметная стоимость работ по утеплению стен Сметная стоимость работ по перепланировке Сметная стоимость работ по надстройке мансарды Сметная стоимость работ по пристройке торгового помещения Затраты на отвод земельного участка и согласования Результаты от осуществления реконструкции (приток денежных средств) Стоимость сэкономленной тепловой энергии за счет снижения теплопотерь через окна и ограждающие конструкции Прирост стоимости жилья в связи с повышением потребительских свойств (переходом в новую категорию) Выручка от продажи мансардных жилых помещений Выручка от продажи (аренды) торгового помещения Расчеты, выполненные нами на примере другого проекта реконструкции жилого дома, также показали, что, в зависимости от вида и состава реновационных работ, сроки окупаемости значительно варьируются. Так, модернизация и усиление теплоизоляции окон окупается за счет сэкономленной тепловой энергии за 1,5–2 года, полная замена окон на современные конструкции окупается за 8–10 лет, утепление стен – более чем за 20 лет. Выполнение работ в комплексе с созданием дополнительного строительного объема или жилой площади (надстройки, мансарды, пристройки и т.д.) обеспечивает окупаемость инвестиций в среднем за 10 лет. Выполнение работ с отселением жителей значи183 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище тельно удлиняет срок окупаемости – до 15 лет за счет значительных затрат на приобретение альтернативного жилья. Следует заметить, что данные расчеты производились нами в соответствии с принятой официально методикой оценки инвестиционных проектов229. Как будет показано в дальнейшем, эта методика не позволяет учесть особенности осуществления инвестиционных проектов в жилищной сфере, их социальную направленность и значимость. Очевидно, что инвестиционные потоки следовало бы скорректировать с учетом социальноэкономической эффективности проекта реновации жилого здания, а также рассмотреть эффективность проекта с позиций всех его участников, включая население, проживающее в реконструируемых жилых домах. Представляется важным то, что интенсивные способы реновации жилищного фонда, по-нашему мнению, в большей степени соответствуют концепции устойчивого развития. По мнению А.А. Федорова, в общепринятом переводе термина «sustainable development» – устойчивое развитие – утеряна важнейшая смысловая составляющая: самоподдерживающееся развитие. А.А. Федоров трактует устойчивое развитие как «самоорганизующееся, саморегулирующееся, самопитающееся, самоподдерживающееся в течение неопределенно длительного времени преобразование физического и культурного ландшафта Земли в целях создания благоприятной среды обитания человека»230. Интенсивные способы реновации жилищного фонда обеспечивают устойчивое самоподдерживающееся развитие социоэколого-экономической системы, поскольку снижают экологическую нагрузку за счет: 229 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ., М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. Политике ; рук. авт. кол. В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров– М. : ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000. – 421 с. 230 Федоров, А.А. Системы оценки качества жизни и устойчивого развития / А.А. Федоров // Архитектура и строительство России. – 1999. – № 4–5. – С. 25. 184 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда повышения эффективности использования освоенных селитебных территорий без вовлечения в оборот дополнительных земель, как в случае нового строительства; снижения изъятия из экосистемы природных строительных материалов и сырья для производства строительных материалов, сохранения природного физического ландшафта, лесных массивов и рекреационных зон; снижения ресурсопотребления существующего жилищного фонда за счет ресурсосберегающих мероприятий, реализуемых при реконструкции и модернизации существующих жилых зданий; снижения экологического ущерба от утилизации строительных отходов, возникающих при сносе существующих жилых зданий. Немаловажным, с точки зрения устойчивого развития, является и то, что реконструкция и модернизация жилья позволяют сдерживать процессы жилищной сегрегации и жилищной фильтрации. Утрата жилищем значительной части своих функций и обветшание жилищного фонда приводят к появлению деградирующих территорий, концентрации на этих территориях населения с низкими доходами и соответствующим негативным социально-экономическим проявлениям. Реконструкция жилых зданий, возвращая жилищам утраченные потребительские свойства, способствует сохранению этих жилищ в сегменте рынка качественного жилья. Таким образом, интенсивные методы реновации позволяют обеспечить градостроительными средствами благоприятную среду жизнедеятельности населения при одновременном ограничении вредного воздействия строительной и иной хозяйственной деятельности на окружающую природную среду в интересах настоящего и будущего поколений. Реновация жилища является основой воспроизводства жилищного фонда. В свою очередь, реновация невозможна без инвестиций, обеспечивающих непрерывность воспроизводственного 185 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище процесса. Непрерывность, являясь законом общественного воспроизводства, предполагает постоянное возобновление его материальных условий в виде новых зданий и сооружений, орудий и предметов труда, потребляемых в ходе этого процесса. «Ни одно общество, – писал К. Маркс, – не может непрерывно производить, т.е. воспроизводить, не превращая непрерывно известной части одного продукта снова в средства производства, или элементы нового производства»231. А это значит, что все новые общественные ресурсы должны вовлекаться в производственный процесс в качестве факторов производства. Для того, чтобы цепь «инвестиции реновация воспроизводство» была непрерывной, на всех стадиях воспроизводственного цикла должно осуществляться накопление капитала для новых инвестиций. Однако в воспроизводстве жилищного фонда процесс накопления капитала нарушен, поскольку фактически отсутствуют механизмы амортизации стоимости жилищного фонда. Частичное накопление капитала происходит лишь на первых двух стадиях воспроизводственного цикла: в производстве и распределении жилищ, когда девелоперы (инвесторы) получают прибавочный продукт от производства жилья и затем его реинвестируют в новое жилищное строительство. На стадии потребления (использования) жилища и жилищных услуг механизм финансовых накоплений на реновацию, имеющий место в потреблении основных фондов производственного назначения, отсутствует. Ни устанавливаемая плата за наем социального жилья или жилья государственного, муниципального жилищного фонда, ни вызывающий непрестанные теоретические и политические споры порядок формирования средств на капитальный ремонт жилищного фонда, ни, тем более, арендная плата при коммерческой аренде жилья не обеспечивают накопление инвестиционных 231 Маркс, К. Капитал. Критика политической экономии. В 4 т. Т.1. Кн.1. Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – С. 578. 186 Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда ресурсов на реновацию жилищного фонда232. В таких условиях, по справедливому утверждению П.А. Ореховского, «жилье превращается из воспроизводящегося капитала в исключительно потребительское благо с длительным сроком пользования... Отсюда, строго говоря, становятся невозможными и инвестиции в жилищное строительство, … соответственно, невозможно и кредитование этого процесса»233. Отсутствие встроенного в воспроизводственный процесс механизма формирования источников жилищных инвестиций является главной проблемой воспроизводства жилья. Поэтому исследование инвестиционных процессов в жилищном комплексе и разработка механизмов привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда являются чрезвычайно важными и с научной, и с практической точки зрения задачами жилищной экономики. 232 Утверждения о том, что плата за наем жилья выполняет функцию накопления средств на реновацию муниципального жилищного фонда, не вполне обоснованны. Например, плата за наем жилья в ветхом или с большим износом жилищном фонде минимальна, в то время как средств на реновацию такого жилья требуется значительно больше, чем для нового жилья. 233 Ореховский, П.А. Жилищный вопрос в экономике переходного периода / П.А. Ореховский [Электронный ресурс] : http://lab.obninsk.ru/public/articles.php?htmlfile=orekhovsky-05.htm 187 5. ИНВЕСТИРОВАНИЕ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 5.1. Методологические основы региональной инвестологии В современной экономической науке сформировалось целое научное направление исследований, связанных с изучением процессов инвестирования, регулирования инвестиционной деятельности, управления инвестиционными проектами и т.д. – инвестология. По мнению М.К. Беляева, инвестологию можно определить как науку «о законах и принципах обращения инвестиционных ресурсов, формах и методах управления инвестиционными процессами»234. Подавляющая часть научных работ, выполняемых в рамках региональной экономики, также посвящена исследованиям проблем инвестирования. Поэтому можно говорить о появлении нового научного направления, в рамках которого ведутся исследования инвестиционных процессов и инвестиционной деятельности на мезоэкономическом уровне. М.К. Беляев называет это научное направление «компаративной инвестологией» 235 , представляющей собой систему «научных знаний и подходов по обобщению, анализу и адаптации опыта более удачливых в привлечении и использовании инвестиций стран и регионов»236. По мнению И.В. Гришиной, это научное направление следовало бы назвать «инвестиционной регионалистикой» 237. 234 Беляев, М.К. Оценка адаптивности к инвестициям – залог успешной инвестиционной политики региона / М.К. Беляев // Экономика строительства. – 2002. – № 4. – С. 36. 235 от англ. to compare – сравнивать. 236 Там же. – С. 37. 237 Гришина, И. В. Применение интегрального показателя инвестиционной привлекательности региона для среднесрочного прогнозирования инвестиционной активности в субъектах РФ / И.В. Гришина // Инвестиции в России. – 2002. – № 3. – С. 3-11. Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе По нашему мнению, содержанию этой области научных исследований более соответствует название региональной инвестологии, поскольку предметом исследования являются инвестиции и инвестиционные процессы, а область исследования ограничена региональным уровнем. Исследования в рамках региональной инвестологии охватывают широкий круг проблем инвестирования, включая проблемы привлечения инвестиций и повышения инвестиционной активности, разработки механизмов регулирования инвестиционной деятельности и управления инвестиционными проектами, оценки эффективности инвестиций, разработки инвестиционных программ и др. При этом можно выделить три основных методологических подхода: 1) воспроизводственный подход, 2) институциональный подход, 3) компаративный (рейтинговый) подход. Воспроизводственный подход основан на признании роли инвестиций как основы расширенного воспроизводства и условия устойчивого комплексного развития региона. Региональная экономика исследуется как целостная система воспроизводственных отношений, а региональный воспроизводственный процесс рассматривается как непрерывно возобновляемый процесс кругооборота ресурсов региона, в том числе инвестиционных, обеспечивающих производство, распределение, обмен и потребление благ. При этом предполагается, что инвестиционные циклы встраиваются в региональные воспроизводственные процессы, а масштабы, направленность и эффективность инвестиций в региональную экономику в основном определяются экономическими интересами субъектов региональной экономики и эффективностью трансформации накоплений в инвестиции. В рамках этого подхода выполнены исследования Н.И. Климовой, В.И. Клисто- 189 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище рина, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова, В.А. Смирнова, С.А. Суспицина и др.238. В основе институционального подхода лежит признание роли формальных и неформальных институтов, определяющих экономическое поведение субъектов инвестиционной деятельности. При этом основное внимание уделяется исследованию институциональной среды, в которой осуществляются инвестиционные процессы. Преимущественно такой подход используется, по нашему мнению, в работах В.С. Барда, С.М. Бухоновой, О.А. Доничева, Н.М. Чикишевой, В.А. Андросова, А.Л. Шушарина, Л.А. Головниной, А.А. Зубарева239, а также в ряде работ по государственному регулированию инвестиционной 238 Климова, Н.И. Научные основы инвестиционного обеспечения регионального развития : дис. … докт. экон. наук : 08.00.04. – Екатеринбург, 1999. – 368 с.; Смирнов, Е.Б. Методологические и методические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях экономики переходного периода : дис. … докт. экон. наук. : 08.00.05. – СПб., 1998. – 421 с.; Смирнов, В. А. Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб, 1999. – 242 с.; Комплексное региональное планирование : вопросы методологии / Р. И. Шнипер [и др.]; отв. ред. Д. М. Казакевич, Р. И. Шнипер / АН СССР, Сиб. отд-ние, Ин-т экономики и орг. пром. пр-ва. – Новосибирск : Наука. Сибирское отделение, 1988. – 330 с.; Клисторин, В.И. Подходы к оценке инвестиционной активности в регионах России / В.И. Клисторин, Д.С. Сандер // Регион: экономика и социология. – 2003. – № 1. – С. 113-132. 239 Бард, В.С. Инвестиционные проблемы российской экономики / В.С. Бард. – М. : Экзамен, 2000. – 384 с.; Бухонова, С.М. Управление инвестиционной деятельностью в регионе : дис… докт. экон. наук : 08.00.05. – Белгород, 1998. – 343 с.; Доничев, О.А. Становление и развитие рынка инвестиций в условиях реформирования экономики (региональный аспект) : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – М., 1996. – 368 с.; Чикишева, Н.М. Формирование институциональной структуры управления жилищным строительством : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб., 2000. – 371 с. ; Андросов, В.А. Регулирование инвестиционной деятельности в регионе / В.А. Андросов, А.Л. Шушарин. – Томск : ТГУ, 2000. – 172 с.; Головина, Л.А. Экономическое развитие региона и особенности формирования эффективной региональной инвестиционной политики / Л.А. Головнина, А.А. Зубарев. – М. : МГИУ. – 152 с. 190 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе деятельности в регионе240. Результатами этих исследованиях являются выбор и обоснование организационных форм осуществления инвестиционных процессов, разработка организационноэкономических механизмов регулирования инвестиционной деятельности и разработка региональной инвестиционной политики. Компаративный подход основан на сравнении условий, факторов и параметров инвестиционной деятельности в разных регионах страны. В рамках этого подхода выполняются исследования по оценке инвестиционного климата, инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности в регионах. При этом регион рассматривается как открытая социальноэкономическая система, в которой осуществляется свободное движение инвестиционных потоков, интенсивность и размеры которых зависят от инвестиционной привлекательности, экономического потенциала регионов и инвестиционных рисков. В рамках этого направления выполняют исследования И. Ройзман, И. Гришина, А. Шахназаров241, Г. Марченко, А. Фоломьев, В. Ре- 240 Полянский, А.И. Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости / А.И. Полянский, М.М. Соловьев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2001. – № 4(9) [Электронный ресурс] : http://dpr.ru/journal/journal_about.html; Вижина, И.А. Роль законодательства в привлечении инвестиций в регионы Сибири / И.А. Вижина // Регион: экономика и социология. – 1998. – № 9. – С.147–160 ; Морозов, В.В. Условия и факторы роста инвестиционной активности в территориальных экономических системах / В.В. Морозов // Экономика строительства. – 2004. – № 5. – С. 14 –33. 241 Ройзман, И. Оценка эффективности инвестиционных проектов: учет региональных рисков / И. Ройзман, А. Шахназаров, И. Гришина // Инвестиции в России. – 1998. – № 10. – С. 13–20; Шахназаров, А. Национальная система гарантирования инвестиций на региональном уровне / И. Ройзман, А. Шахназаров, И. Гришина // Инвестиции в России. – 1999. – № 12. – С. 3–5; Гришина, И. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности российских регионов: методика определения и анализ взаимосвязей / И. Гришина, А. Шахназаров, И. Ройзман // Инвестиции в России. – 2001. – № 4. – С. 5–16 и др. 191 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище вазов, С.С. Гузнер, В.Н. Харитонова, И.А. Вижина242, составляются рейтинги регионов рейтинговым агентством «ЭкспертРА»243 и др. В последнее время компаративный подход, который также называют рейтинговым подходом, получил наибольшее распространение в научных исследованиях. Разделение научных работ по трем научным подходам является несколько условным, так как во многих перечисленных выше работах авторы используют различный методологический инструментарий. По нашему мнению, в силу сложности и многогранности инвестиционных процессов и инвестиционной деятельности в региональных и отраслевых системах комплексные научные исследования могут базироваться на всех трех методологических подходах, которые не только не противоречат, но и могут дополнять друг друга. В исследовании таких сложных экономических систем следует исходить из понимания того, что «природа современной экономической системы полисущностна. Она требует соответствующего интегрированного подхода»244. Важность исследования проблем инвестирования обусловлена огромной ролью, которую играют инвестиции в экономическом росте и в обеспечении устойчивого социальноэкономического развития (рис. 5.1). Ключевую роль инвестиций в экономическом росте подтверждает опыт целого ряда стран, осуществивших в послевоенный период резкий скачок в своем развитии, и сумевших выйти из порочного круга «низкий уровень доходов – бедность – низкий 242 Марченко, Г. Исследование инвестиционного климата регионов России: проблемы и результаты / Г. Марченко // Вопросы экономики. – 1999. – № 9. – С. 69–79; Фоломьев, А. Инвестиционный климат регионов России и пути его улучшения / А. Фоломьев, В. Ревазов // Вопросы экономики. – 1999.– № 9. – С. 57–68; Гузнер, С.С. Внутрирегиональная дифференциация инвестиционного климата: рейтинговая оценка / С.С. Гузнер, В.Н. Харитонова, И.А. Вижина // Регион: экономика и социология. – 1997. – № 2. – С. 109–123. 243 Инвестиционный климат и его составляющие // Эксперт. – 1996. – № 47. – С. 30-37; Эксперт. – 1998. – № 39. – С. 20–27 и др. 244 Ушакова, Э.Т. Регулируемость рыночной экономики / Э.Т. Ушакова. – Томск : Изд-во НТЛ, 2000. – 308 с. – 92. 192 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе уровень сбережений – низкий уровень инвестиций – низкий темп роста доходов» 245. Устойчивое социальноэкономическое развитие Экономический рост Расширенное воспроизводство Инновации Инвестиции Рис. 5.1. Роль инвестиций в экономическом росте и в устойчивом экономическом развитии Однако следует понимать, что, говоря о жилищных инвестициях, мы должны различать два их типа: 1) инвестиции реновационного типа – инвестиции в реновацию жилья, обеспечивающие производство или восстановление жилья и являющиеся основой воспроизводственного процесса; 2) инвестиции обменного типа – инвестиции в покупку существующего жилья, составляющие основу обменных процессов в воспроизводстве жилья. 245 Филин, С. Стратегическое планирование как инструмент управления и активизации роста государственных инвестиций в реальный сектор экономики / С. Филин, О. Багинова // Инвестиции в России. – 2002. – № 10. –С. 34-48. – С. 34. 193 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Очевидно, что именно инвестиции первого типа являются капиталообразующими инвестициями, так как обеспечивают прирост основного капитала в жилищной сфере и составляют основу экономического роста. В то же время инвестиции второго типа, вовлеченные в инвестиционный оборот, в конечном счете, вливаются в инвестиции первого типа, так как продавец жилья на вторичном рынке становится зачастую инвестором на первичном рынке жилья (рис. 5.2). Вторичный рынок жилья Покупатель существующего жилья жилищные инвестиции обменного типа Продавец существующего жилья Первичный рынок жилья Застройщик нового жилья жилищные инвестиции реновационного типа Инвестор жилищного строительства Рис. 5.2. Трансформация жилищных инвестиций обменного типа в жилищные инвестиции реновационного типа 5.2. Инвестиционный статус жилищного комплекса Условием расширенного воспроизводства жилищного фонда является привлечение значительных инвестиций в реновацию жилья. Однако анализ видовой структуры инвестиций показывает, что доля жилищных инвестиций в общей сумме капитальных 194 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе вложений не только весьма незначительна, но и с каждым годом уменьшается (рис. 5.3) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 1999 2000 2001 2002 2003 Жилища Здания и сооружения, кроме жилища Машины, оборудование, транспортные средства прочие Рис. 5.3. Видовая структура инвестиций в Российской Федерации Изменяется и отраслевая структура инвестиций (рис. 5.4). Если в 1995 г. доля инвестиций в жилищное хозяйство составляла 22,8 % от всей суммы инвестиций в основной капитал, то во все последующие годы эта доля снижалась и в 2003 г. составила 8,1 %. 195 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 1995 год Электроэнергетика Нефтедобывающая 25 Прочие отрасли промышленность 20 Образование Газовая промышленность 15 10 Коммунальное хозяйство 5 0 Жилищное хозяйство Связь Химическая и нефтехимическая промышленность Машиностроение и металлообработка Пищевая промышленность Прочие отрасли промышленности Сельское хозяйство Транспорт Строительство 2003 год Электроэнергетика Нефтедобывающая 20 промышленность 15 Газовая промышленность Прочие отрасли Образование 10 Коммунальное хозяйство 5 0 Жилищное хозяйство Сельское хозяйство Связь Транспорт Химическая и нефтехимическая промышленность Машиностроение и металлообработка Пищевая промышленность Прочие отрасли промышленности Строительство Ри с. 5.4. Отраслевая структура инвестиций в основной капитал в РФ 246 246 Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2001. – 679 с. – С. 578; Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 г. и январе 2004 года // Строительная газета. – 2004. – № 12. – С. 6. 196 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Если в 1995 г. доля инвестиций в жилищное хозяйство составляла 22,8 % от всей суммы инвестиций в основной капитал, то во все последующие годы эта доля снижалась и в 2003 г. составила 8,1 %. По расчетам Г.П. Литвинцевой, за годы реформ жилищное хозяйство получило инвестиций больше, чем любая другая отрасль экономики (например, в 15,1 раза больше, чем машиностроение и в 181 раз больше, чем лесное хозяйство)247. Однако налицо явный структурный перекос инвестиций внутри жилищного хозяйства – накопленные жилищные инвестиции привели к ускоренному росту сектора элитного жилья на фоне сужения сектора стандартного жилья и деградации существующего жилищного фонда. Поэтому проблема привлечения инвестиций в жилищный комплекс и активизации инвестирования реновационных процессов не теряет своей актуальности, но должна решаться одновременно с проблемой эффективного регулирования и распределения инвестиционных потоков. Рыночная экономика функционирует на основе свободного экономического выбора субъектов рыночных отношений. Экономический выбор субъектов инвестиционной деятельности проявляется в выборе приоритетов и направлений инвестирования. До тех пор, пока не будет экономической мотивации инвесторов, пока не проявятся финансовые преимущества вложения инвестиций в реновацию жилищного фонда, жилищный комплекс будет испытывать острую потребность в инвестициях. Инвестиционный кризис последнего десятилетия ХХ столетия в России вызвал всплеск научного интереса к проблемам привлечения инвестиций, выявлению условий инвестиционной привлекательности и факторов инвестиционной активности эко247 Литвинцева, Г.П. Кризис инвестиций как результат несоответствия структурно-технологических характеристик экономики ее институциональному устройству / Г.П. Литвинцева // Проблемы прогнозирования. – 2003. – № 6. – С. 38. 197 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище номических субъектов. Появился целый ряд серьезных исследований, авторы которых, рассматривая в качестве объекта инвестирования региональную экономику, пришли к закономерному выводу о неоднородности инвестиционного пространства России, показали значительную дифференциацию условий и возможностей осуществления инвестиционной деятельности в различных регионах страны. Однако к этому можно добавить вывод о неоднородности внутрирегионального инвестиционного пространства. Региональная социо-эколого-экономическая система представляет собой совокупность взаимосвязанных отраслевых и межотраслевых комплексов, являющихся открытыми системами, между которыми происходит движение инвестиционных ресурсов. Для характеристики условий, возможностей и мотивов инвестирования в экономической науке используются такие понятия, как «инвестиционный климат», «инвестиционная привлекательность», «инвестиционная активность», «инвестиционный потенциал», «инвестиционные риски», «инвестиционные потоки». В конце 80-х – начале 90-х годов прошлого столетия, когда начал формироваться понятийный аппарат региональной инвестологии, эти понятия использовались, по мнению Н.И. Климовой, «как «экономические неологизмы» без раскрытия их экономического содержания и их взаимного структурирования, позволяющего на единой системной основе увязать их в целостном теоретико-понятийном аппарате…»248. Однако анализ показал, что несмотря на значительное количество исследований в этой области, выполненных в последние два десятилетия, в научной литературе по-прежнему не только различно трактуется содержание этих понятий, но и различным образом интерпретируются взаимосвязи между этими категориями. При этом в бóльшей части исследований в качестве объекта инвестирования рассматривается регион, реже – предприятие, и практически отсутствуют исследования этих категорий применительно к отрас248 Климова, Н.И. Научные основы инвестиционного обеспечения регионального развития : дис. … докт. экон. наук : 08.00.04. – Екатеринбург, 1999. – С. 21. 198 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе левым и межотраслевым региональным комплексам. В целях нашего исследования представляется чрезвычайно важной задачей определение условий и возможностей привлечения инвестиций в региональный жилищный комплекс. Для этого полагаем необходимым введение понятия «инвестиционный статус» жилищного комплекса249. Под инвестиционным статусом будем понимать обобщающую инвестиционную характеристику регионального жилищного комплекса, определяемую совокупностью социальноэкономических, экологических, институциональных и политических факторов, характеризующих его состояние как потенциального объекта инвестирования. Инвестиционный статус является сложной многокомпонентной характеристикой условий, возможностей и мотивов осуществления инвестиций (рис. 5.5). Отметим основные особенности предлагаемой нами системы инвестиционных характеристик по сравнению с показателями, используемыми другими исследователями. 1) Разделение инвестиционных характеристик на региональные и отраслевые. Поскольку жилищный комплекс, как мы уже определили выше, является подсистемой региональной социо-эколого-экономической системы, его инвестиционное состояние в значительной степени зависит от региональных факторов и, прежде всего, от инвестиционного климата региона, характеризующего степень благоприятствования инвестиционной деятельности в регионе. В то же время на инвестиционный статус прямо влияют отраслевые факторы, специфические для жилищного комплекса, основным из которых является характеристика отраслевого инвестиционного потенциала. 249 от лат. status – состояние, положение 199 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Инвестиционный статус регионального жилищного комплекса Инвестиционные характеристики региона Инвестиционный климат в регионе Инвестиционная Инвестиционная привлекательность активность региона в регионе Социальноэкономический потенциал региона Развитость рыночной инфраструктуры Нормативноправовая база Инвестиционные риски в регионе Политическая стабильность в регионе Субъекты инвестирования в регионе Инвестиционные ресурсы в регионе Стоимость капитала Инвестиционные характеристики комплекса Инвестиционная привлекательность комплекса Инвестиционный потенциал комплекса Капиталоотдача отрасли Доходность инвестиций Ресурсоемкость (капиталоемкость) продукции Длительность инвестиционного цикла Отраслевые инвестиционные риски Адаптивность отрасли к инвестициям Потребность в инвестициях Емкость отраслевых рынков Производственные мощности субъектов Земельные ресурсы Рис. 5.5. Содержание категории «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса» как совокупность инвестиционных характеристик региона и отрасли 200 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе 2) Учет обратной связи между показателями инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности. Во многих работах перечисленных выше авторов обосновывается и подтверждается эконометрически зависимость инвестиционной активности от инвестиционной привлекательности объекта инвестирования. Однако очевидно, на наш взгляд, и наличие обратной связи – инвестиционная привлекательность региона зависит от инвестиционной активности экономических субъектов в регионе, так как инвестиционная активность одних субъектов делает более привлекательным объект инвестирования для других субъектов. 3) Наличие взаимосвязи между региональными инвестиционными характеристиками и отраслевыми инвестиционными характеристиками. В силу особой роли, которую играет жилищный комплекс в региональной экономике, повышение инвестиционной привлекательности региона прямо ведет к повышению инвестиционной активности в жилищном комплексе (рис. 5.6). Оживление инвестиционной деятельности в целом в регионе, и как следствие, появление новых рабочих мест, положительные миграционные процессы, рост доходов населения приводят к повышению спроса на жилище, что в свою очередь, приводит к повышению инвестиционной активности в жилищном комплексе. 4) Введение категории «адаптивность к инвестициям» в качестве важнейшей инвестиционной характеристики жилищного комплекса. Под адаптивностью к инвестициям следует понимать, по нашему мнению, способность объекта инвестирования принять, освоить инвестиционные ресурсы. Адаптивность отрасли к инвестициям – относительно новое понятие в инвестологии, поэтому в литературе не сложилось единое определение этой категории. Тем не менее, приходит понимание необходимости учета адаптивности как важнейшей инвестиционной характеристики объекта инвестирования. 201 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Повышение инвестиционной привлекательности региона Повышение инвестиционной активности в регионе Повышение инвестиционной активности в жилищном комплексе Рост предложения жилья на первичном рынке Стабилизация цен на первичном рынке жилья Повышение спроса на первичном рынке жилья Улучшение окружающей искусственной среды и повышение качества жизни Повышение доходности жилищных инвестиций Обеспечение социальноэкономической стабильности в регионе Снижение инвестиционных рисков в жилищном комплексе Рис. 5.6. Последствия повышения инвестиционной привлекательности региона для регионального жилищного комплекса Так, В.В. Бузырев и А.П.Суворова справедливо отмечают, что «различие в уровне инвестиционной активности и состояния инвестиционного климата в регионах России настоятельно требуют разработки адекватных механизмов управления адаптивно202 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе стью к инвестициям, под которыми понимается совокупность мер и действий административных органов на уровне государства (региона), направленных на регулирование процессов поиска, привлечения, использования и потребления инвестиционных ресурсов»250. Инвестиционный статус регионального жилищного комплекса определяет динамику жилищных инвестиций, и, в конечном счете, динамику и направление социально-экономического развития всего региона. Поскольку инвестиционные характеристики региона достаточно подробно рассмотрены в указанных выше публикациях, остановимся более подробно на отраслевых инвестиционных характеристиках, специфических для жилищного комплекса. Основной инвестиционной характеристикой, позволяющей оценивать жилищный комплекс как объект инвестирования, может служить, на наш взгляд, инвестиционная привлекательность жилищного комплекса, которая, в конечном счете, определяет экономический выбор инвесторов и направленность и интенсивность инвестиционных потоков в жилищном комплексе. Факторами, определяющими инвестиционную привлекательность жилищного комплекса, являются его инвестиционный потенциал и отраслевые инвестиционные риски. Отраслевые инвестиционные риски, в отличие от страновых и региональных рисков, характеризующих инвестиционный климат в регионе, обуславливаются специфическими для жилищного комплекса особенностями, прежде всего особенностями жилища как капитального блага, и особенностями рынка жилья, которые мы уже рассмотрели в предыдущих главах. Под инвестиционным потенциалом в экономической литературе понимают, как правило, обеспеченность объекта инвестирования факторами производства, а также транспортной и 250 Бузырев, В.В. Особенности организации экономического взаимодействия участников строительного комплекса / В.В. Бузырев, А.П. Суворова // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 26. 203 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище финансовой инфраструктурой. При этом инвестиционный потенциал разделяют на составляющие: ресурсно-сырьевой потенциал; производственный потенциал; социально-демографический потенциал; научно-инновационный потенциал; нормативно-правовой и политический потенциал. Однако такой подход больше применим к оценке инвестиционного потенциала территории. Применительно к отраслевому или межотраслевому комплексу более приемлемой, по нашему мнению, является оценка инвестиционного потенциала через характеристики капиталоотдачи и адаптивности к инвестициям. В силу высокой капиталоемкости жилища как объекта инвестирования и значительной продолжительности инвестиционных процессов капиталоотдача жилищных инвестиций может быть ниже, а сроки окупаемости больше, чем в других отраслях региональной экономики. Адаптивность жилищного комплекса к инвестициям, характеризующая его инвестиционную емкость, может определяться через оценку общей потребности жилищного комплекса в инвестициях. Учитывая важность этой инвестиционной характеристики жилищного комплекса, считаем необходимым остановиться более подробно на методах оценки инвестиционной емкости, т.е. потребности жилищного комплекса в инвестициях. Расчет общей потребности жилищного комплекса в инвестициях может быть осуществлен двумя методами: 1) расчет потребности в инвестициях на основе оценки неудовлетворенной потребности в жилье исходя из достижения нормативного показателя обеспеченности населения жильем – нормативный метод; 2) расчет потребности в инвестициях на основе показателя возмещения выбывающего жилищного фонда исходя из необходимости обеспечения его расширенного воспроизводства – воспроизводственный метод. 204 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Определение общей потребности в инвестициях на основе показателя обеспеченности населения жильем основано на использовании расчетных норм обеспечения нормальных жилищных условий. Расчет на основе нормативного метода представляет собой достаточно сложную задачу в силу следующих обстоятельств: неопределенности количественного критерия достаточности жилья для создания нормальных жилищных условий, что затрудняет выбор расчетной нормы обеспеченности жильем; отсутствия полной информации о жилищных условиях населения (эти данные могут быть получены только при полной переписи населения, результаты последней переписи по жилищным условиям пока не опубликованы); отсутствия информации о демографической структуре населения. При этом принципиальное значение имеет выбор расчетного показателя – нормы обеспеченности жильем. В зависимости от этого выбора возможны два подхода при использовании нормативного метода расчета потребности в инвестициях. 1. Расчет на основе расчетного среднего показателя обеспеченности жильем, например, среднестатистического по России показателя или устанавливаемого в качестве требуемого уровня обеспеченности. При этом общая потребность в инвестициях может быть определена по формуле: И жк Ч Н ср ЖФ C , (5.1) где И жк – потребность регионального жилищного комплекса в инвестициях, руб.; – численность населения региона, чел.; Ч Н ср – средний показатель обеспеченности жильем, кв. м/чел.; ЖФ – существующий жилищный фонд, кв. м; 205 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище С – средняя стоимость жилья на первичном рынке в регионе, руб./кв. м. 2. Расчет на основе минимальной социальной нормы обеспеченности жильем: N И жк Ч i Н min Н ср.i ЖФ С , (5.2) i 1 где Н min – установленная минимальная социальная норма обеспеченности жильем, кв. м /чел.; Н ср.i – норма обеспеченности жильем i –й группы населения ( Н ср.i H min ), кв. м /чел.; Чi – численность i –й группы населения, имеющей обеспеченность жильем меньше Н min , чел. При расчете Ч i также должны учитываться граждане, не имеющие жилья и проживающие в общежитиях, и население, проживающее в ветхих и аварийных жилых домах, для которых Н ср.i принимается равным нулю. Расчетное значение И жк показывает общую потребность жилищного комплекса в инвестициях для решения проблемы удовлетворения потребности населения в жилье. Годовая потребность может быть определена в зависимости от срока реализации инвестиционной программы Т пр , разрабатываемой для решения этой задачи: год И жк И жк . Т пр (5.3) Учитывая недостатки среднего показателя обеспеченности жильем, более обоснованным представляется расчет исходя из 206 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе достижения определенного показателя минимальной обеспеченности жильем 251 . Однако фактором, ограничивающим применение этого подхода, является отсутствие статистической информации о распределении населения по группам в зависимости от обеспеченности жильем. Такие данные присутствовали в материалах переписи 1989 г. Воспроизводственный метод расчета потребности в инвестициях основан на расчете суммы инвестиций исходя из обеспечения воспроизводства жилищного фонда с учетом выбытия ветхого, аварийного и неблагоустроенного жилья. Расчет может быть выполнен следующим образом: 1. Расчет потребности в возмещении выбывающего жилищного фонда для обеспечения его простого воспроизводства: 1 , (5.4) Тн – потребность в возмещении выбывающего жилищПвоспр ЖФ где Пвоспр ЖФ Tн ного фонда, необходимая для обеспечения простого воспроизводства, кв. м; – существующий жилищный фонд, кв. м; – нормативный срок службы жилищного фонда, лет. 2. Расчет потребности в возмещении выбытия ветхого и аварийного жилья: Пвет. и авар. М вет. и авар. Нсоц. , (5.5) 251 Выполненный автором на основе этого подхода расчет неудовлетворенной потребности в жилье был использован при разработке муниципальной программы «Жилище» г. Томска (утв. Постановлением мэра г. Томска от 19.06.97 № 296) и позволил определить общую потребность в инвестициях на ближайшую перспективу. 207 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище где Пвет. и авар. – потребность в возмещении выбытия ветхого и аварийного жилья, кв. м; М вет. и авар. – количество семей, проживающих в ветхих и аварийных зданиях, ед.; – социальная норма обеспечения жильем в расН соц. чете на среднюю семью, кв. м. 3. Расчет дополнительной потребности в жилищном фонде на обеспечение жильем граждан, проживающих в общежитиях и коммунальных квартирах: Побщ.и ком. М общ.и ком. Нсоц. , (5.6) где Побщ. и ком. – дополнительная потребность в жилищном фонде на обеспечение жильем граждан, проживающих в общежитиях и коммунальных квартирах, кв. м; М общ. и ком. – количество семей, проживающих в общежитиях и коммунальных квартирах, ед.; Н соц. – социальная норма обеспечения жильем в расчете на среднюю семью, кв. м. 4. Расчет дополнительной потребности в жилищном фонде для замены неблагоустроенного жилья в городской местности на благоустроенное жилье: Ч гнеблаг Н соц. , (5.7) 3 – потребность в дополнительном жилищном фонде для замены неблагоустроенного жилья в городской местности на благоустроенное, кв. м; Пнеблаг. где Пнеблаг. 208 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Ч гнеблаг – численность населения, проживающего в городской местности в неблагоустроенных помещениях, чел. Однако общая потребность в возмещении жилищного фонда не может быть определена на основе простой суммы рассмотренных выше показателей. Так, реальный экономический срок службы жилых зданий, как показывает практика, меньше нормативного, а реализация программ ликвидации ветхого и аварийного жилья, а также замены неблагоустроенного жилья на новое жилье не может быть выполнена за один год. С учетом этого, расчет общей годовой потребности в инвестициях для воспроизводства жилищного фонда может быть выполнен по формуле: Пвет. и авар. Побщ. и ком. Пнеблаг. Т год И жк П С Пвоспр. н С , (5.8) Т Т Т Т э вет . и авар . общ . и ком . неблаг . где И – общая потребность в инвестициях, руб.; П – общая потребность в возмещении жилищного фонда, кв. м; С – средняя стоимость жилья на первичном рынке в регионе, руб./кв. м; Т э – экономически обоснованный срок службы жилых зданий, лет; Твет.и авар. , Тобщ.и ком. , Т неблаг. – соответственно, предполагаемые сроки реализации программ ликвидации ветхого и аварийного жилья, переселения граждан из общежитий и коммунальных квартир, замены неблагоустроенного жилья в городской местности, лет. Экономически обоснованный срок службы жилья, по оценкам специалистов составляет 0,5–0,7 от нормативного срока. Так, 209 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище например, А.В. Черняк252 предлагает при пересчете физического износа зданий в экономический принимать коэффициент, равный 1,4. При этом экономически обоснованный срок службы равен 0,7 Тн . Для реализации программы ликвидации ветхого и аварийного жилья и программы переселения граждан из общежитий и коммунальных квартир необходимо, по нашему мнению, не менее 5 лет, а замена неблагоустроенного жилья в городской местности потребует не менее 10 лет253. Выполненный на основе предложенной методики расчет на примере Томской области показал, что объем инвестиций в региональный жилищный комплекс составил 6,3 % от потребности254. Расчетная потребность в инвестициях должна также учитывать капитальные вложения на осуществление капремонта, необходимого для поддержания жилищного фонда в нормальном эксплуатационном состоянии, и проведение реконструкции и модернизации существующего жилищного фонда. Полученная расчетная сумма инвестиций покажет нам годовую инвестиционную емкость жилищного комплекса. Однако при определении общей потребности в инвестициях необходимо учитывать тот факт, что для обеспечения комфортной среды проживания, помимо собственного жилищного фонда, необходимо также создание соответствующей инженерной и социальной инфраструктуры. То есть необходимы значительные 252 Черняк, А.В. Методы экономической оценки реконструкции и модернизации зданий с сохранением функций и перепрофилированием / А.В. Черняк // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М.Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 398–411. 253 При разработке таких программ на практике решается обратная задача: реальный срок реализации программы принимается исходя из финансовых возможностей ее финансирования. 254 Овсянникова, Т.Ю. Оценка потребности в инвестиционных ресурсах для воспроизводства жилищного фонда / Т.Ю. Овсянникова, О. В. Котова // Труды IV Международного конгресса «Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве». – Новосибирск, 2004 [Электронный ресурс]. 210 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе сопутствующие инвестиции. По данным А.В. Черняка, доля собственно жилищных инвестиций составляет 62–75 % от общей потребности инвестиций в создание комфортной среды проживания (табл. 5.1). Таблица 5.1 Структура общей суммы затрат по микрорайону и жилому району сложившегося города, в среднем, %255 Элементы комплексной застройки Жилые дома Инженерное оборудование и благоустройство территории Учреждения и предприятия обслуживания Всего по комплексной застройке Микрорайон Жилой район 74–75 11–12 62–64 20–22 14–15 16–17 100 100 В предложенной нами системе характеристик инвестиционного статуса потребность жилищного комплекса в инвестициях – один из немногих показателей, имеющих количественное измерение. Основная часть инвестиционных характеристик является латентными характеристиками, не поддающимися количественной оценке. Поэтому для оценки инвестиционного статуса может быть применен один из методов: метод балльных (рейтинговых) оценок, определяемых на основе метода экспертных оценок; эконометрический метод, основанный на математической обработке статистических данных и построении корреляционных зависимостей. 255 Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – 976 с.– С. 332–394. 211 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Оценка инвестиционного статуса регионального жилищного комплекса позволяет решить две важнейших экономических задачи: 1) формирование инвестиционных ориентиров для внешних и внутренних инвесторов; 2) формирование приоритетов инвестиционной политики государственных и региональных органов управления. При этом представляется важным не столько констатировать бóльшую или меньшую привлекательность того или иного отраслевого комплекса, сколько выявить основные факторы, через воздействие на которые можно регулировать инвестиционный статус секторов региональной экономики для сглаживания диспропорций экономического развития. 5.3. Инвестиционные параметры процесса реновации жилищного фонда Основными параметрами, характеризующими инвестиционные процессы, в том числе, в жилищном комплексе, являются256: величина и интенсивность инвестиционных потоков; продолжительность инвестиционного цикла; капиталоемкость инвестиционной продукции; структура инвестиций. Инвестиционные потоки в жилищной сфере – это направленное движение денежных средств, связанных с осуществлением инвестиционных проектов строительства, реконструкции, модернизации, капитального ремонта жилья или приобретения готового жилья на вторичном рынке. Иными словами, инвестиционные потоки образуются жилищными инвестициями реновационного типа и жилищными инвестициями обменного типа. 256 Овсянникова, Т.Ю. Экономика строительного комплекса: Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: учеб. пособие / Т.Ю. Овсянникова. – Томск : Изд-во Томск. гос. архит.-строит. ун-та, 2004. – 239 с. 212 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Величина инвестиционных потоков определяется суммой направляемых денежных средств, а также их направленностью: поступлением денежных средств (приток) или затратами денежных средств (отток). Интенсивность инвестиционных потоков является характеристикой инвестиционной активности экономических субъектов и определяется суммой направляемых денежных средств за единицу времени (например, год, квартал). Инвестиционные потоки являются частью общего движения ресурсов, товаров и денежных средств, осуществляемого в жилищном комплексе. Однако инвестиционные потоки в жилищной сфере значительно меньше, чем необходимые встречные потоки жилья и жилищных услуг. Это делает необходимым участие в кругообороте денежных средств государства, которое покрывает разницу в виде целевых инвестиций, дотаций и субсидий. Классическая схема кругооборота ресурсов, товаров и денежных средств в рыночной экономике применительно к жилищной сфере может быть представлена в виде системы взаимосвязи основных субъектов экономической деятельности в жилищной сфере: населения (домохозяйства), бизнеса (организации), государства и связывающих их ресурсных, товарных и денежных потоков (рис. 5.7). Движение огромных ресурсных, товарных и денежных потоков в жилищном комплексе обусловлено значительной капиталоемкостью жилья как объекта недвижимости и длительностью его жизненного цикла, в том числе инвестиционной стадии. Продолжительность инвестиционного цикла – это период времени от начала осуществления инвестиционного проекта до ввода объекта (жилого здания) в эксплуатацию. Этот параметр характеризует период времени «замораживания» инвестиционных средств инвестора, а потому непосредственно характеризует эффективность вложений. Изменение временнóй стоимости денег повышает значение фактора времени в инвестиционном процессе, поэтому одной из важнейших задач управления инвестиционными проектами является управление продолжительностью инвестиционного цикла. 213 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище денежные средства (инвестиции) налоги Государство налоги субсидии регулирование ресурсы ресурсы денежные средства денежные средства Рынок ресурсов денежные средства ресурсы ресурсы денежные средства субсидии Организации Домохозяйства Домохозяйства денежные средства денежные средства жилье жилье Первичный рынок жилья денежные средства жилье (жилищные услуги) жилье денежные средства (инвестиции) жилье Вторичный рынок денежные жилья средства (инвестиции) жилье (жилищные услуги) Рынок жилищных услуг денежные средства Рис. 5.7. Инвестиционные потоки в кругообороте ресурсных, товарных и денежных потоков в жилищном сфере Изменение типологии жилищного строительства, уменьшение доли жилых объектов, возводимых индустриальными методами (в 2003 г. 61,2 % общей площади введенного жилья приходилось на кирпичные и каменные здания 257 ), не способствовало сокращению продолжительности инвестиционного цик257 Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40-58. 214 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе ла в жилищном строительстве. В России продолжительность строительства 67 % жилья составляет более 15 месяцев, и только 28,1 % имеют продолжительность строительства до года258. Следствием этого является значительный объем незавершенного жилищного строительства, который в 2003 г. составил 40,1 млн. кв. м (без индивидуального жилищного строительства)259, что в 1,1 раза больше площади введенного жилья. Капиталоемкость жилищного фонда как инвестиционной продукции – это суммарные затраты инвестиций в строительство, реконструкцию или модернизацию жилья в расчете на единицу мощности (площади жилья). Капиталоемкость зависит от ресурсоемкости инвестиционной продукции и отражает капиталоотдачу вложенных инвестиций. Капиталоемкость инвестиционной продукции в жилищной сфере зависит от вида проекта (социальный, коммерческий), его содержания (новое строительство, реконструкция и т.д.), источников инвестирования (государственные, частные). Структура инвестиций показывает распределение инвестиций по направлениям инвестирования. При анализе структуры жилищных инвестиций можно выделить технологическую структуру, реновационную, региональную, типологическую, топологическую, видовую и воспроизводственную стрктуру. Технологическая структура характеризует распределение инвестиций по технологическим этапам возведения жилого здания: проектирование, подготовка строительства, выполнение строительно-монтажных работ. Реновационная структура показывает распределение инвестиций по способам реновации жилых зданий: инвестиции в новое строительство, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт. Региональная структура показывает распределение жилищных инвестиций по регионам 258 Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 42-57. 259 Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40-58. 215 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище страны. Типологическая структура показывает распределение инвестиций по типам жилья: инвестиции в элитное жилье, жилье улучшенного качества, стандартное жилье, жилье низкого качества. Топологическая структура характеризует территориальное распределение жилищных инвестиций и показывает размещение жилых зданий по селитебным зонам. Видовая структура характеризует распределение инвестиций по видам (размерам) жилья – жилье гостиничного типа (гостинки), однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры и т. д. Воспроизводственная структура показывает соотношение инвестиций в новое жилищное строительство или покупку готового жилья, т.е. соотношение объемов инвестиций реновационного и обменного типов. Структура инвестиций отражает покупательную способность и потребительские предпочтения инвесторов, и зависит от других параметров инвестиционного процесса, прежде всего от капиталоемкости жилищного фонда как инвестиционной продукции. Параметры инвестиционной деятельности в значительной степени обуславливают эффективность жилищных инвестиций. Однако государственное статистическое наблюдение осуществляется только за некоторыми инвестиционными параметрами: инвестиционные потоки реновационного типа (инвестиции в жилищное строительство и реконструкцию жилья), незавершенное строительство, региональная структура жилищных инвестиций. Поэтому организация мониторинга инвестиционных параметров, прежде всего на региональном уровне, является важным инструментом регулирования инвестиционной деятельности в жилищном комплексе. 5.4. Механизмы и финансовые инструменты привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда Одной из главных проблем обеспечения непрерывного реновационного процесса в жилищном комплексе является привлечение необходимых инвестиционных ресурсов. В силу сложной 216 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе субъектной структуры жилищного комплекса, которую мы рассмотрели в третьей главе, количество потенциальных субъектов инвестирования и источников инвестиций достаточно велико (табл. 5.2). Таблица 5.2 Потенциальные инвесторы и источники финансирования реновации жилищного фонда Государственные и муниципальные ресурсы Виды Потенциальные Источники ресурсов инвесторы ресурсов по формам собственности Государство Федеральный бюджет Способы вовлечения в инвестирование реновации жилищного фонда Бюджетное финансирование строительства жилья Целевое финансирование по Государственные федеральным целевым живнебюджетные лищным программам фонды Государственные жилищные субсидии Субъекты Субфедеральный Бюджетное финансирование федерации бюджет строительства жилья Целевое финансирование по Целевые вне- региональным целевым жибюджетные фон- лищным программам ды Государственные жилищные субсидии Муниципальные Муниципальный Бюджетное финансирование образования бюджет строительства жилья Целевое финансирование по муниципальным жилищным целевым программам Муниципальные жилищные субсидии 217 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Окончание табл. 5.2 Негосударственные ресурсы Виды Потенциальные Источники ресурсов инвесторы ресурсов по формам собственнос ти Коммерческие Прибыль организации Амортизация 218 Способы вовлечения в инвестирование реновации жилищного фонда Финансирование инвестиционных проектов Инвестирование в жилищные облигации и в ценные бумаги ипотечных агентств Кредитные и Кредитные Кредитование строительства финансовые Активы или приобретения жилья организации Кредитование лизинговых Страховые операций активы Инвестирование в жилищные облигации и в ценные бумаги ипотечных агентств Общественные Фонды обще- Инвестирование строительи религиозные ственных и рели- ства или покупка жилья организации, гиозных организаций Некоммерческие объединения граждан (жилищностроительные и ссудосберегательные кооперативы) Домохозяйства Паевые членов нения взносы Инвестирование строительобъеди- ства или покупка жилья Взаимное кредитование строительства или покупки жилья Сбережения граждан Инвестирование строительства или покупка жилья Накопительные целевые вклады Инвестирование в жилищные облигации и в ценные бумаги ипотечных агентств Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Однако трансформация экономических отношений в целом в Российской Федерации привела к нарушению устойчивых инвестиционных потоков, обеспечивающих финансирование строительства, реконструкции и капитального ремонта жилья. В первую очередь, это коснулось бюджетных инвестиций, доля которых в общем объеме финансирования значительно уменьшилась (табл. 5.3). Фактически структура финансирования жилищного строительства в России стала больше соответствовать структуре финансирования в развитых странах, где основным источником финансирования строительства жилищ являются частные вложения семей (с привлечением банковских кредитов): в США они достигли 98 %, в ФРГ – около 80–85 %, в Японии – 65 %260. Таблица 5.3 Бюджетное финансирование жилищного строительства (в % от ввода жилья)261 Источники инвестиций Федеральный бюджет Бюджеты субъектов РФ местные бюджеты 2001 2002 2003 3,6 2,8 2,2 … 6,3 6 и Резкое сокращение бюджетных инвестиций в жилищное строительство в России нельзя оценить как положительный процесс в силу значительных отличий российской экономики от экономики развитых стран и прежде всего: 260 Рекитар, Я. В развитии отрасли опираться на достижения мировой науки и практики / Я. Рекитар // Строительная газета. – 1999. – № 30. – С. 15. 261 Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 42-57; Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40–58. 219 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище низкого уровня доходов основной части населения и низкой доступности жилья; практического отсутствия развитой системы банковского жилищного кредитования и других финансовых инструментов финансирования жилищного строительства; низкой жилищной обеспеченности, значительного количества граждан, не имеющих жилья; низкого качества жилищного фонда, наличия значительного количества ветхого и аварийного жилья. В силу этих факторов роль и значимость бюджетного финансирования в российских условиях возрастают. Тем более, что по оценкам американских экспертов, каждый доллар бюджетного финансирования способен привлечь пять долларов частных жилищных инвестиций262. Поиск российскими застройщиками инвестиционных ресурсов привел к возникновению большого числа разнообразных организационно-экономических схем и финансовых инструментов привлечения инвестиций в жилищный комплекс. Наибольшим разнообразием характеризуются финансовые схемы в жилищном строительстве. Широкое распространение получили схемы долевого участия в строительстве жилья. Это самые «дешевые», с точки зрения застройщика, финансовые ресурсы263. Однако схемы привлечения инвестиций на условиях долевого участия в строительстве не лишены ряда недостатков, главными из которых являются: недостаток финансирования на начальной стадии строительства, поскольку 50–55% всех договоров заключается на стадии отделочных и прочих работ; 262 Кияненко, К.В. Жилище в США: принципы, цели и направления развития / К.В. Кияненко //Жилищное строительство. – 2003. – № 11. – С. 21–22. 263 Не случайно по кругу обследованных нами объектов доля таких источников финансирования составила 84%. При этом только 25–30% договоров было заключено с физическими лицами, и менее половины средств по договорам долевого участия поступало в виде денежных средств, остальное – взаимозачетами. 220 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе значительные риски для инвесторов, фактически авансирующих производство продукции, связанные с возможностью затягивания сроков строительства, а также с полным его прекращением; большие суммы единовременных платежей инвестора, предусматривающие полное погашение стоимости жилья в течение срока строительства. Одним из опробованных механизмов привлечения средств населения для строительства жилья стало коммандитное товарищество (товарищество на вере). Такое товарищество было создано как дочерняя компания Московского ОАО «ДСК-1», крупнейшей инвестиционно-строительной компании, выступающей на рынке жилья как девелопер 264 . Вкладчики товарищества получают дивиденды с вложенной суммы, которые можно капитализировать, накопить на квартиру и приобрести ее. В 2002–2003 годах объем продаж квартир «ДСК-1» через коммандитное товарищество вырос в 5 раз. Привлечение инвестиций в реконструкцию жилых зданий, в отличие от жилищного строительства, ограничено отсутствием или незначительностью экономических выгод у инвестора. Инвестиционно привлекательными могут быть только проекты реконструкции, предусматривающие создание дополнительной жилой площади за счет надстроек, мансард или пристроек. В таких проектах затраты на комплексную реконструкцию жилого здания (утепление ограждающих конструкций, замена инженерного оборудования и коммуникаций) включаются в стоимость дополнительной площади и частично окупаются за счет ее реализации на рынке жилья. Таким образом, инвестор дополнительного жилья фактически финансирует реконструкцию всего здания, что увеличивает стоимость дополнительной площади жилья и снижает доходность таких инвестиционных проектов. Можно утверждать, что в настоящее время это – один из основных факторов, сдержи264 Копелев, В. Заповеди Владимира Копелева / В. Копелев, В. Журавлев // Строительная газета. – 2004. – № 17. – С. 11. 221 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище вающих реконструкцию существующего жилищного фонда. Основным способом повышения инвестиционной привлекательности проектов реконструкции жилых зданий для частных инвесторов является со-инвестирование таких проектов за счет местных или региональных бюджетов. Значительно меньшие возможности в привлечении инвестиций имеются в жилищном хозяйстве. В этом секторе основным источником инвестиций являются средства местных бюджетов, в меньшей степени – региональных и федеральных. Поэтому схемы финансирования ограничиваются прямыми бюджетными капитальными вложениями или субвенциями. По оценкам специалистов, этих средств недостаточно для поддержания жилищного хозяйства даже в существующих масштабах. Анализ специалистами ООН местных бюджетов во многих странах показал, что органы местного самоуправления реального участия в формировании устойчивого качества жизни принимать не могут – у них нет на это средств265. В то же время в развитых странах накоплен определенный опыт привлечения частного капитала в жилищно-коммунальную сферу. Можно выделить несколько основных схем или моделей инвестирования объектов городской инфраструктуры266: При предпринимательской модели возврат инвестиций достигается за счет доходов от эксплуатации построенного объекта. Это наиболее простая и понятная для бизнеса модель. В арендной модели, как и в предпринимательской, создание 265 Урбанизация и глобализация. Картина 2001 года // Архитектура и строительство России. Москва. – 2001.– № 9.– С. 4–17. 266 Рекитар, Я.А. Факторы реализации инвестиционного потенциала России / Я.А. Рекитар // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 226–238; Кнехтель, Э. Привлечение частных инвестиций для создания объектов инфраструктуры / Э. Кнехтель // Проблемы привлечения инвестиций в экономику России и более эффективного их использования. – М., МАИЭС, 1999. – С. 47– 48. 222 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе объектов осуществляется частным капиталом. Государство арендует финансируемые частным образом объекты и ежегодно вносит жестко установленную арендную плату. При концессионной модели право пользования созданных и финансируемых частным капиталом объектов по истечении срока концессии безвозмездно передается государству. Модель кооперации в форме государственно-частного партнерства (Public Private Partnership) открывает возможности соединения инвестиций государства и частных предприятий. Эти модели могут быть в определенной степени использованы в инвестировании жилищного хозяйства. В российских условиях в настоящее время получила развитие арендная модель, но в «зеркальном отражении» – частный бизнес (Российские коммунальные системы) арендует объекты коммунального хозяйства, созданные на государственные (муниципальные) инвестиции. Учитывая значительную инвестиционную емкость жилищного комплекса и недогрузку производственных мощностей организаций строительного комплекса, в том числе мощностей предприятий промышленности строительных материалов, можно утверждать, что недостаток инвестиционных ресурсов является основным фактором, сдерживающим расширенное воспроизводство жилищного фонда. Поэтому разработка инвестиционных механизмов и финансовых инструментов привлечения инвестиций в жилищный комплекс является приоритетной экономической задачей. Представляется совершенно справедливым утверждение О. Пчелинцева о том, что «стратегическим стержнем реформы у нас должно стать создание нового инвестиционного механизма»267. Очевидно, что, говоря о новом инвестиционном механизме, необходимо иметь в виду его отличия от существовавших в плановой экономике форм и методов инвестирования. Однако с точки зрения мирового опыта этот механизм должен быть не 267 Пчелинцев, О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений / О. Пчелинцев // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 10– 15. 223 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище столько новым, сколько адаптированным к условиям России и специфике российского жилищного комплекса. Исследование зарубежного опыта показало, что инвестиционный механизм финансирования реновации жилищного фонда состоит из трех основных финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение инвестиций в жилищный комплекс: инструменты рынка федеральных, субфедеральных и муниципальных ценных бумаг; долгосрочное жилищное кредитование, в первую очередь, ипотека; ссудосберегательная система и целевые накопительные счета граждан. Рациональное сочетание этих трех инструментов обеспечивает постоянный приток инвестиций в жилищную сферу. В связи с этим нам представляется интересным и полезным в целях нашего исследования рассмотреть основные инвестиционные механизмы и инструменты привлечения инвестиций в жилищный комплекс и выявить возможности и способы их адаптации к российским условиям. 5.4.1. Облигационные жилищные займы Государственные, субфедеральные и муниципальные займы – широко распространенный механизм заимствования, традиционно применяющийся для привлечения дополнительных финансовых ресурсов в разных странах. Рынок долговых обязательств является наиболее весомым сектором финансового рынка во многих странах и является одним из главных источников пополнения доходной части местных бюджетов. Наибольшее развитие механизм заимствования через эмиссию облигаций получил в США. Облигации выпускаются и обращаются на трех разных рынках, конкурирующих между собой за предпочтения инвесторов: рынок облигаций Казначейства США, рынок облигаций частных корпораций и рынок муници224 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе пальных облигаций. Наиболее надежными инвестиционными бумагами являются облигации Казначейства США. Рынок корпоративных облигаций менее устойчив, более подвержен колебаниям и изменениям конъюнктуры, зависит от репутации эмитента и его прибыльности. Корпоративные долговые обязательства считаются наименее надежными инвестиционными бумагами. Муниципальные облигации по своей надежности уступают только облигациям Казначейства США. Выпуск муниципальных облигаций в качестве долгосрочного заемного инструмента имеет довольно длительную историю268. Первый выпуск их в США состоялся в 1812 году. Благодаря своей надежности и высокой ликвидности данный финансовый инструмент быстро завоевал огромную популярность среди инвесторов. Немалую роль в росте популярности муниципальных ценных бумаг сыграло и то, что доходы по ним не облагались налогом. Соотношение спроса и предложения на рынке капитала всегда влияет на рынок облигаций, при этом успех или неуспех конкретных займов зависит также и от других факторов: финансового статуса эмитента, темпов инфляции, экономической ситуации, характеристик финансируемого проекта. За многолетнюю историю существования рынок муниципальных ценных бумаг выработал многочисленные формы использования данного финансового инструмента. Все их можно свести к трем основным видам муниципальных облигаций: генеральные, доходные и смешанные облигации. Главное различие между ними в том, на какие цели направляются поступления денежных средств от выпуска облигаций и чем обеспечивается погашение долга. Генеральные облигации (general obligation bonds) или, как их еще называют, облигации общего покрытия, выпускаются для финансирования различных бюджетных проектов, таких как 268 Новиков, А. Инструменты рынка муниципальных ценных бумаг за рубежом / А. Новиков // Рынок ценных бумаг. – 1997. – № 4. – С. 25–30. 225 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище строительство школ, больниц, ремонт дорог, устройство парков и зон отдыха, строительство социального жилья. Эти облигации обеспечены общей гарантией власти в пределах их общей суммы доходов и возможностей заимствования. Это означает, что для выплаты основного долга и процентов по генеральным облигациям власти могут использовать любые доходные источники, не имеющие целевого назначения. Требования держателей генеральных облигаций обладают приоритетом, т.е. эмитент обязан рассчитаться с ними до того, как начинает расходовать деньги на любые другие нужды, поэтому риск по этим облигациям минимален. В большинстве американских штатов установлены лимиты на размеры задолженности, которую разрешено иметь муниципалитетам по генеральным облигациям. Процентный доход по генеральным облигациям обычно ниже, чем по облигациям других типов, поскольку риск для инвесторов минимален. При подготовке к выпуску генеральных облигаций необходимо оценить финансовое положение муниципалитета, его способность обслуживать задолженность. Учитывается процент, который составляет годовая сумма обслуживания долга в общецелевом фонде местного бюджета, качество планирования и исполнения бюджета, качество экономической и налоговой базы муниципалитета. Доходные облигации (revenue bonds) выпускаются для финансирования конкретных проектов, которые после завершения строительства будут иметь собственные доходные источники. Их часто используют для финансирования строительства инженерных сетей и коммуникаций, аэропортов, больниц, жилья, муниципальных стоянок для автомобилей. Доходные облигации предпочтительны тогда, когда доходы от проекта достаточно высоки и предсказуемы. Доходные облигации погашаются за счет доходов, собираемых в виде платы за пользование построенным объектом, либо за счет выручки от продажи этого готового объекта. Для инвесторов доходные облигации связаны с бóльшим риском, чем генеральные, поскольку они обеспечиваются не всеми доходами муниципалитета, а лишь доходами из конкретного источника. Доходные облигации без226 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе условной гарантией властей не обеспечиваются. Разновидностью доходных облигаций являются облигации промышленного развития, которые выпускаются муниципалитетом для финансирования внебюджетного сектора. В самом общем виде целью выпуска облигаций промышленного развития является стимулирование экономического развития. Обычно поступления от выпуска этих облигаций направляются на строительство таких объектов, эксплуатация которых отвечает и частным, и общественным интересам – например, создание новых рабочих мест или укрепление местной налоговой базы за счет роста муниципальных заказов предприятиям местной экономики. Единственным обеспечением облигаций промышленного развития является сам проект, а залогом их погашения служат фонды и гарантии той фирмы, для которой проект осуществляется. Конкретная форма обеспечения по таким займам может быть разной – это может быть договор об аренде между эмитентом и частной фирмой, которая будет эксплуатировать объект, либо договор о поэтапном выкупе, либо ипотека. Иногда муниципалитет может выступать гарантом по доходным облигациям. Такие облигации обычно называют облигациями смешанного (двойного) покрытия, поскольку они имеют двойное обеспечение – доходы от финансируемого проекта и налоговые полномочия местных властей. Облигации смешанного покрытия обычно выпускаются для финансирования таких проектов, которые не только приносят доход, но и отвечают интересам всего населения муниципального образования или региона, например, для строительства водопровода или канализации, жилья. Использование таких облигаций оправдано в тех случаях, когда проведенный технико-экономический анализ проекта позволяет с высокой вероятностью утверждать, что проект будет самоокупаемым. Российский рынок долговых ценных бумаг складывался и развивался в условиях экономического спада, инфляции и дефицита бюджетов всех уровней. Первоначально господствующее положение на рынке занимали федеральные долговые ценные бумаги, поскольку обладали высокой ликвидностью. Первые ре227 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище гиональные и муниципальные ценные бумаги появились на российском фондовом рынке в 1992 году. Региональные (субфедеральные) или муниципальные ценные бумаги могут быть выпущены в виде облигаций или иных ценных бумаг, относящихся к эмиссионным ценным бумагам в соответствии с федеральным законодательством. Облигация закрепляет право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и (или) дисконт269. В большинстве случаев региональные и муниципальные ценные бумаги представлены краткосрочными (до 1 года) и среднесрочными (от 1 до 5 лет) займами. Долгосрочные займы (от 5 до 30 лет) не имеют сегодня большого распространения и популярности у инвесторов, что связано с некоторой экономической нестабильностью и недоверием частных инвесторов ко всем уровням власти. Облигации местных органов власти могут выпускаться в виде именных ценных бумаг и ценных бумаг на предъявителя. При этом в соответствии с российским законодательством форма выпуска может быть документарная (наличная) и бездокументарная (безналичная). Последняя форма приобретает большую популярность, т.к. сокращает административные расходы по обслуживанию обращения ценных бумаг. В российской практике получили развитие различные виды облигаций, отличающиеся по характеру обеспечения, формам выплаты дохода и погашения облигаций. В наиболее общем виде классификация муниципальных облигаций представлена в табл. 5.4. 269 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 22.04.1996 г. № 39ФЗ. О рынке ценных бумаг; Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 136-ФЗ. Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 228 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Таблица 5.4 Классификация субфедеральных и муниципальных облигаций Решаемые задачи Обеспечение займа Источники дохода Форма расчета Формы погашения дохода Облигации общего покрытия Бюджетные Бюджет (пополнеИмущение доход- ство эминой части тента бюджета, покрытие дефицита) Налоговые поступления в бюджет Доходы от использования имущества эмитента (аренда) С фиксированным доходом С переменным (купонным) доходом; Дисконтная (беспроцентная) Денежная Конвертация в облигации последующих выпусков или в акции предприятий, находящихся в собственности эмитента Доходные облигации Инвестиционные (строительство жилья, осуществление инвестиционных проектов) Имущество и доходы, созданные при осуществлении инвестиционного проекта Доходы от осуществления инвестиций (например, доходы от реализации построенного жилья) С фиксированным доходом Индексация номинальной стоимости (например, по индексу роста цен на жилье) Денежная Натуральная (например, жильем, телефоном) Конвертация в облигации следующих выпусков или в акции инвестируемых предприятий Облигации смешанные (двойного покрытия) СоциальБюджет ные Имуще(решение ство эмиэкологиче- тента и ских про- гаранта блем, ликвидация ветхого жилья и т.д.) Налоговые поступления в бюджет Доходы от использования имущества и от финансовых вложений С фиксированным доходом С переменным (купонным) доходом Дисконтная (беспроцентная) Денежная Конвертация в облигации следующих выпусков или в акции предприятий, находящихся в собственности эмитента 229 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Важнейшей проблемой обеспечения гарантий по муниципальным займам является ликвидность имущества муниципалитетов, которое в значительной степени представлено муниципальным жилищным фондом, объектами городской инфраструктуры – транспорта, здравоохранения, образования и т.д. Такое имущество не может быть продано, поэтому не принимается кредиторами в качестве залога. Отсутствие практики оценки муниципального имущества и определения его ликвидности сдерживает распространение практики заимствования финансовых ресурсов под залог муниципальной недвижимости. В целях дополнительных гарантий по муниципальным займам создаются резервные страховые фонды. Они могут формироваться за счет размещения части привлеченных средств в высоконадежные и ликвидные финансовые активы, например, в федеральные ценные бумаги. Доход по облигациям местных властей может выплачиваться в разнообразных формах: денежной, натуральной, смешанной или выигрышной, что повышает их привлекательность. При выплате дохода в денежной форме в качестве ориентировочной ставки процента используются финансовые индикаторы, например, ставка рефинансирования ЦБ России, ставка Сбербанка России по депозитам для физических лиц, индекс доходности государственных ценных бумаг и другие. Дисконтные облигации освобождают от регулярной выплаты процентов. Доход в этом случае образуется за счет разницы между ценой продажи и номиналом облигации. В настоящее время достаточно распространены беспроцентные облигации. Доход по ним может складываться за счет разницы в курсовой стоимости при продаже облигаций на вторичном рынке или при погашении облигации эмитентом по индексированной номинальной стоимости. Погашение может производиться и ценными бумагами – путем конвертации облигаций на облигации нового выпуска или акции предприятий, являющихся объектом инвестирования или находящихся в собственности эмитента. 230 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Жилищные облигации относятся ко второму виду облигаций – они выпускаются на конкретные цели развития жилищного строительства. Основным источником дохода по жилищным облигациям являются средства, получаемые от реализации жилья либо сдачи его в аренду. Погашаются обычно в двух формах: денежной и путем предоставления жилья. Жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение жилья при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством и условиями эмиссии, либо получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата270. Выполненный нами анализ опыта организации жилищных займов, проведенных во многих субъектах и городах Российской Федерации271, показал, что привлеченные с помощью жилищных облигаций внебюджетные средства стали в этих регионах основным источником финансирования жилищного строительства, что позволило в этих регионах сдвинуть жилищное строительство с мертвой точки. Экономической основой проведения жилищных займов является наличие значительных временно свободных денежных средств у населения. Склонность российского населения к сбережению достаточно велика. Сбережения населения могут находиться как в организованной форме – на счетах в кредитнофинансовых учреждениях и в ценных бумагах, так и в неорганизованной – на руках, в виде наличных денег, в том числе в ино270 Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов : утв. Указом Президента РФ 10.06.1994 г. № 1182 (в ред. Указа Президента РФ от 24.08.2004 № 1103) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 271 Разработка инвестиционного механизма жилищного строительства в г. Томске : отчет о НИР / Томск. гос. архит.-строит. ун-т ; рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск, 1998. – 124 с. – № ГР 02.2.00105027. 231 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище странной валюте. Финансовый кризис 1998 г. несколько умерил склонность населения к сбережению – анализ динамики прироста сбережений населения показывает, что в 3 квартале 1998 г. наблюдалось отрицательное значение прироста сбережений во вкладах и депозитах банков. Но уже в следующем после кризиса квартале доверие инвесторов к таким финансовым инструментам, как депозиты и ценные бумаги в полной мере восстановилось, и в последующие периоды наблюдается устойчивый прирост сбережений населения в пределах 3–4 % от денежных доходов в квартал272. По данным Банка России, в конце 2004 г. во вклады и депозиты было привлечено 1350 млрд. руб. и 509 млрд. руб. в иностранной валюте, наличные деньги вне банковской системы составили 1 534 млрд. руб.273. При этом, несмотря на снижение процентных ставок по депозитам, наблюдается устойчивая тенденция роста средств не только на краткосрочных вкладах, но и на среднесрочных, что хорошо видно на рис. 5.7. По некоторым оценкам, население могло бы вложить в государственные, субфедеральные и муниципальные ценные бумаги в 20–25 раз больше средств, чем в настоящее время. Однако неразвитость региональных фондовых рынков, недостаток различных высоколиквидных и безрисковых бумаг приводят к долларизации (евроизации) доходов населения и вывозу инвестиционных ресурсов за пределы регионов. Многие специалисты274 делают вывод о том, что финансовый рынок России не выполняет главной своей функции – при272 Рассчитано по данным Центрального Банка РФ [Электронный ресурс] : http://www.cbr.ru/statistics..html 273 Центральный Банк РФ [Электронный ресурс] : http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=indicators.html 274 Водянов, А. Инвестиционная политика: каким методам госрегулирования отдать предпочтение? / А. Водянов, А. Смирнов // Российский экономический журнал. – 2001. – № 11–12. – С. 3 –10; Перовская, Е.И. Модель финансовоинвестиционного механизма / Е.И. Перовская, Е.И. Мельникова // Страховое дело. – 2002. – № 5. – С. 14–18; Столяров, А.И. Российский финансовый ры232 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе влечения, мобилизации и перераспределения финансовых ресурсов и трансформации их в реальные инвестиции. 650000 600000 550000 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 01.07.04 01.01.04 01.07.03 01.01.03 01.07.02 01.01.02 01.07.01 01.01.01 01.07.00 01.01.00 01.07.99 01.01.99 0 Рис. 5.7. Динамика привлечения депозитов физических лиц сроком от 1 года до 3 лет, млн. руб.275 Следует признать, что в России механизм привлечения инвестиций в форме жилищных целевых займов практически не развит. До 1998 года в разных регионах в той или иной степени успешно осуществлялись программы внутреннего заимствования в форме целевых жилищных займов. Необходимость осмысления и обобщения первого опыта проведения таких займов, обоснования форм и методов проведения целевого заимствования пробунок: современное состояние и перспективы развития / А.И. Столяров // Финансы. – 2004. – № 2. – С. 11–14 и др. 275 Центральный Банк РФ [Электронный ресурс] : http://www.cbr.ru/statistics/bank_system/print.asp?file=4-2-1_04.htm; http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=interest_rates_04.htm 233 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище дила значительный научный интерес со стороны ученых и специалистов к теоретическим и методическим проблемам использования облигаций как эффективных финансовых инструментов 276 . Финансовый кризис привел к свертыванию программ жилищных облигационных займов из-за снижения доверия частных инвесторов к подобным финансовым инструментам. В 1999–2004 гг. из 254 зарегистрированных субфедеральных и муниципальных займов277 только 4 (в 1999 г.) были проведены с целью привлечения инвестиций в жилищную сферу. С 2000 г. целевых жилищных займов в Российской Федерации не проводилось. Между тем, очевидно, что рынок субфедеральных и муниципальных облигаций, в том числе и жилищных облигаций, мог бы стать тем механизмом, который бы трансформировал сбережения населения в инвестиционные ресурсы. Кроме того, муниципальные и субфедеральные займы позволяют решить следующие задачи: снижение денежного давления на местном потребительском рынке и сдерживание инфляции; сокращение оттока денежных средств из региона; привлечение средств в местный бюджет для экономического развития данного региона; обеспечение населения надежными ликвидными инвестиционными бумагами; активизация местного рынка ценных бумаг. 276 Муниципальные займы: материалы доклада группы мониторинга фондового рынка ФКЦБ // Экономика и жизнь. – 1995. – № 49. – С. 38; Шилина, Г. Субфедеральные займы разных уровней / Г. Шилина, В. Кравченко, М. Натурина // Рынок ценных бумаг. – 1996. – № 6. – С. 42–49; Шилина, Г. Субфедеральные займы: популярные модели / Г. Шилина, В. Кравченко, М. Натурина // Рынок ценных бумаг. – 1996. – № 7. – С. 46–48; Галкина, Л. Областные облигации: средство развития региональных фондовых рынков / Л. Галкина, Е. Медников // Рынок ценных бумаг. – 1997. – № 4. – С. 31–33; Шадрин, А. Рейтинг муниципальных облигаций / А. Шадрин, Л. Богданов // Рынок ценных бумаг. – 1997. – № 4. – С. 34–36 и др. 277 Министерство финансов РФ. Выпуск ценных бумаг [Электронный ресурс] : http://www.minfin.ru/vcb/vcb_main.htm 234 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Необходимо также учитывать и то обстоятельство, что жилищный заем, в отличие от займов, осуществляемых с целью финансирования дефицита бюджета, это не только новые жилые дома и решение важнейшей социально-экономической проблемы, но и новые заказы для строительных предприятий и их поставщиков и смежников, дополнительные рабочие места, а значит, повышение уровня доходов населения и повышение спроса на других товарных рынках. Последнее даст импульс для развития других отраслей экономики и дополнительные поступления в бюджет в виде подоходного налога и местных налогов. Анализ результатов проведения жилищных займов в разных регионах показал, что эффективность жилищного займа в значительной степени зависит от условий и формы его проведения. Важным моментом, определяющим успешность займа, является обоснование суммы займа. Минимальный размер эмиссии определяется объемом финансирования программы строительства или стоимости объектов жилья, определенных в качестве «пилотных» объектов займа (рис. 5.8) . Объем заимствований не должен превышать15 % расходной части бюджета Объем финансирования программы строительства жилья Объем эмиссии облигаций min Условие признания займа состоявшимся при размещении 20% облигаций max Емкость фондового рынка, потенциальный спрос инвесторов Рис. 5.8. Факторы, определяющие объем эмиссии облигаций жилищного займа 235 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище При этом определяется минимальная граница, ниже которой осуществление займа становится нецелесообразным – очевидно, что лишено смысла заимствование средств в объеме, достаточном для финансирования строительства только половины жилого дома. При этом необходимо учитывать, что при проведении займа может быть размещена только часть облигаций, например, условиями займа может быть предусмотрено, что заем считается осуществленным при размещении не менее 20 % облигаций займа. В таком случае номинальную стоимость займа следует увеличить с учетом вероятности неполного размещения. Максимальный размер займа ограничен действующим законодательством, а также емкостью спроса потенциальных инвесторов. Последнее, однако, в настоящее время можно считать излишним условием, поскольку, как было показано выше, емкость рынка в настоящее время весьма значительна. Муниципальный жилищный заем может осуществляться в различных формах в зависимости от основных характеристик займа, приведенных в табл. 5.5. Анализ опыта проведения жилищных займов в российских регионах позволил выбрать наиболее предпочтительные условия займа (выделено курсивом – Т.О.)278. Таблица 5.5 Основные характеристики муниципального жилищного займа Характеристики займа Срочность займа Тип облигаций Номинальная стоимость облигаций 278 Варианты характеристик Краткосрочный (до года) Среднесрочный (2 года) Долгосрочный (5 лет) Дисконтные Бескупонные С переменным купоном С постоянным купоном 10000 рублей 1000 рублей 500 рублей Овсянникова, Т.Ю. Региональные инвестиционные программы: поиск эффективных решений / Т.Ю. Овсянникова // Жилищное строительство. – 2002. – № 7. – С. 2–7. 236 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Характеристики займа Форма облигаций Эмитент Обеспечение покрытия Гарантии Форма размещения Уполномоченный агент (дилер) Доходность Погашение Ограничения в размещении и погашении облигаций Условие признания займа состоявшимся Продолжение табл. 5.5 Варианты характеристик Бездокументарная именная Документарная именная Документарная на предъявителя Документарная на предъявителя с обязательным централизованным хранением Администрация субъекта Федерации Администрация муниципального образования Бюджет субъекта Федерации Муниципальный бюджет Имущество субъекта Федерации и муниципальное имущество Доходы от инвестирования в строительство жилья Страховой фонд Гарант – банк Страхование рисков Агентская Дилерская Ссмешанная (агентско-дилерская) Территориальное управление Центрального Банка России Сбербанк Выбор на конкурсной основе По ставке Центрального банка По ставке среднесрочных депозитов Сбербанка, увеличенной на 1–2 % По ставке ГКО По средней ставке облигаций федерального займа или государственных сберегательных облигаций В денежной форме В натуральной форме (жильем) Погашение жильем только жителям муниципального образования или субъекта Федерации Без ограничений Размещение не менее 20 % выпуска Размещение не менее 50 % выпуска 237 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище С целью повышения привлекательности жилищных облигаций, необходимо превратить их в эффективный инструмент инвестирования, т.е. сделать доходными ценными бумагами. В наилучшей степени этим условиям отвечают, по нашему мнению, облигации смешанного покрытия (т.е. источником погашения которых является муниципальный или региональный бюджет и созданные объекты недвижимости), с переменным или постоянным купонным доходом (начисляемым, например, один раз в квартал). Однако расчет купонных доходов представляет некоторые трудности. Поэтому, как показал анализ опыта регионов, доход по муниципальным (субфедеральным) облигациям чаще определяется в привязке к ставке рефинансирования Центрального банка России (например в размере 70–80 % от ставки). Такой подход представляется недостаточно обоснованным, так как ставка рефинансирования Центробанка в значительной степени зависит от целей финансовой политики государства. В основу расчета доходности муниципальных жилищных облигаций, безусловно, должен быть положен главный принцип инвестиционного анализа – сопоставление с доходностью альтернативных финансовых инструментов. Таковыми являются наиболее ликвидные государственные бумаги – ГКО, ОФЗ, ОГСЗ и среднесрочные депозиты банков. По нашему мнению, в большей степени характеру выпуска и обращения жилищных облигаций соответствуют ценные бумаги государственных сберегательных займов. Соответственно, было бы логично привязать методику расчета купонного дохода по жилищным облигациям к объявленному доходу по облигациям государственного сберегательного займа. Доступность информации о величине купонного дохода по ОГСЗ на каждый день купонного периода позволит инвесторам лучше ориентироваться в доходности облигаций жилищных займов и уверенно совершать сделки с этими ценными бумагами. Форма облигаций может быть как документарная (в виде специальных бланков), так и бездокументарная (в виде записей на специальных счетах). Электронная форма выпуска облигаций об238 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе ходится несколько дешевле, чем документарная форма за счет экономии расходов на печать, перевозку, передачу облигаций, внесение изменений и т.д. Однако они требуют серьезной защиты от взлома компьютерной системы. Поэтому экономия на изготовлении бланков может обернуться огромными затратами на системы безопасности. Кроме того, необходимо учитывать менталитет неинституциональных инвесторов – физических лиц, которые предпочитают иметь на руках документ. Это было подтверждено проведенными нами социологическими опросами, которые показали, что документарная форма облигаций для населения предпочтительнее. Кроме того, она позволяет выпускать облигации не именные, т.е. на предъявителя, что также повышает их ликвидность. Также, по нашему мнению, нецелесообразно привязывать жестко стоимость облигации к стоимости определенной жилой площади. Это, как показал опыт многих регионов, значительно снижает ликвидность облигаций. Кроме того, стоимость жилья может снижаться, что приведет к падению стоимости облигаций и потере экономического интереса инвестора. Период обращения облигаций может быть равным двум годам, по окончании срока облигации могут погашаться как в денежной форме, так и в натуральной – жильем. Также необходимо предусмотреть и обмен облигаций на облигации следующего выпуска, что очень удобно в том случае, если облигационер не успел накопить нужную для приобретения жилья сумму облигаций. Для того, чтобы обеспечить привлекательность облигаций муниципального жилищного займа для населения, необходимо обеспечить три главных условия: абсолютную ликвидность облигаций, т.е. возможность для облигационера в любой момент продать свои облигации; достаточную доходность облигаций, позволяющую облигационеру не только накапливать средства для приобретения жилья, но и получать определенный доход; 239 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище более низкие цены приобретения жилья в обмен на жилищные облигации по сравнению со средними рыночными ценами. Средства муниципального жилищного займа должны использоваться строго по назначению – на жилищное строительство. Для того, чтобы средства фонда не растворились в общем потоке внебюджетных средств и для обеспечения целевого использования полученных ресурсов, необходимо, по нашему мнению, создание целевого фонда финансирования реновации жилищного фонда – специального целевого счета, на котором бы аккумулировались как средства займа, так и другие инвестиционные источники, в первую очередь, лимиты капитальных вложений, часть средств, получаемых в виде платежей за землю, часть дохода от муниципального имущества и т.д., необходимые для финансирования нового жилищного строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда. Для обеспечения успешности целевого жилищного займа, необходима оптимизация его параметров и эффективный механизм управления инвестиционными потоками. Автором, совместно с Д.К. Празукиным, был разработан инвестиционный механизм проведения жилищного займа и алгоритм оптимизации инвестиционных потоков 279 . Предложенный алгоритм включал следующие основные блоки: 1. Расчет стоимости строительства по инвестиционной программе жилищного займа. 2. Расчет финансовых затрат на организацию и обслуживание займа. 3. Расчет суммы займа и финансовых поступлений от организации займа с учетом неполного размещения облигаций, оценка доходности облигаций. 279 Разработка инвестиционного механизма жилищного строительства в г. Томске : отчет о НИР / Томск. гос. архит.-строит. ун-т ; рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск, 1998. – 124 с. – № ГР 02.2.00105027. ; Празукин, Д.К. Регулирование инвестиционных потоков на региональном рынке жилья (на примере Томской области) : дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – Томск, 2000. – 148 с. 240 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе 4. Расчет инвестиционных потоков в соответствии с графиком реализации инвестиционной программы. 5. Расчет сальдо денежных средств на каждом шаге реализации займа. Определение условия положительности сальдо финансовых потоков. 6. Расчет средств, получаемых от реализации построенного жилья Общая схема организации жилищного займа представлена на рис. 5.9. В отличие от нового жилищного строительства, где возможен широкий спектр финансовых инструментов – от долевого участия в строительстве до различных форм кредитования и жилищных займов, формы привлечения инвестиций в другие способы реновации жилищного фонда ограничены. По объектам реконструкции, имеющим высокую коммерческую эффективность (при возведении надстроек, пристроек, перепрофилирование помещений первого этажа в торговые помещения и т.д.), основным источником остаются средства частных инвесторов. Однако проблема реновации существующего жилищного фонда не может быть решена только за счет частных инвестиций, поскольку, как было отмечено выше, инвестору приходится нести бремя дополнительных затрат на ремонт инженерных систем здания, утепление фасадов и т.д. В условиях дефицита местных бюджетов облигационный заем остается практически единственной возможностью привлечь значительные ресурсы для финансирования или со-финансирования совместно с частными инвесторами проектов реновации жилищного фонда. 241 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Подготовка эмиссионных документов, регистрация займа Муниципальный (региональный) жилищный заем Возмещение расходов на подготовку эмиссии Содержание исполнительной дирекции, оплата услуг торгового агента (дилера) Розыгрыш квартир в лотереи среди облигационеров займа Формирование целевого фонда финансирования жилищного строительства Финансирование проектных и строительных работ по муниципальному (государственному) заказу Инвестиции Формирование страхового фонда Размещение свободных средств в безрисковые доходные финансовые активы Выплата купонных доходов Реализация жилья Погашение облигаций в натуральной форме (квартирами) Погашение облигаций в денежной форме Рис. 5.9. Схема движения средств муниципального (регионального) жилищного займа 242 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе 5.4.2. Жилищное кредитование В настоящее время в России сложился ряд объективных предпосылок для активного развития системы ипотечного кредитования в жилищной сфере. Они обусловлены, с одной стороны, наличием значительной неудовлетворенной потребности в жилье при низкой платежеспособности населения, с другой стороны, поиском коммерческими банками новой сферы для активных операций в связи с сужением рынка ценных бумаг и уменьшением доходности прочих активов. С принятием ряда законов и нормативных актов сформировались и нормативно-правовые основы для развития жилищного кредитования в России. В отечественной научной и методической литературе появилось много материалов, посвященных проблемам жилищного кредитования за рубежом и в Российской Федерации280, а также выполнено немало научных исследований с целью разработки механизмов и моделей ипотечного кредитования281. Поэтому мы 280 Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. – М. : Издательский дом «Аудитор», 1999. – 112 с.; Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования : учеб. пособие / В.А. Кудрявцев, Е.В. Кудрявцева. – М. : Высшая школа, 1998. – 64 с.; Цылина, Г.А. Ипотека: Жилье в кредит / Г.А. Цылина. – М. : ЗАО «Изд-во «Экономика», 2001. – 360 с.; Копейкин, А. Американская модель ипотеки. Развитие ипотечного кредитования в России / А. Копейкин, Л. Стебенев, Б. Скоробогатько, И. Пенкина // Рынок ценных бумаг. – 1999. – № 8. – С. 18–29; Косарева, Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожина // Вопросы экономики. – 2001. – № 5. – С. 89–106; Овсянникова, Т.Ю. Анализ рынка кредитных услуг и оценка перспектив развития жилищного кредитования в Томской области / Т.Ю.Овсянникова // Вестник Томск. гос. архит.-строит. ун-та. – Томск. – 2001. – № 1. – С. 205–216 и др. 281 Лимаренко, В.И. Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики : автореф. дис. … докт. экон. наук : 08.00.05, 08.00.10. – М., 2000. – 40 с.; Трубицина, О.С. Регулирование региональной ипотечной системы в жилищном секторе : дис. канд. экон. наук : 08.00.05. – Томск, 2003. – 192 с.; Разработка предложений по развитию жилищного ипотечного кредитования в г. Томске : отчет о НИР / Томск. гос. архит.-строит ун-т ; рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск, 2000. – 95 с. – № ГР 02.2.00105028. 243 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище лишь коротко остановимся на проблемных моментах формирования и развития ипотечной системы. Главная проблема развития жилищного кредитования, в том числе ипотечного, заключается в ограниченности у кредитора долговременных денежных ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что условием развития системы ипотечного кредитования является организация еѐ как самофинансируемой системы, то есть обеспечение рефинансирования коммерческих банков. В зависимости от механизма рефинансирования ипотечного кредитования выделяются три основные модели: двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования, одноуровневая (европейская) модель и система стройсбережений282. Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования появилась в 30-х годах XX века в период «великой депрессии» и упадка жилищного строительства. С целью финансовой поддержки ипотечных банков в США в 1938 г. была создана Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA), кокоторая покупает у ипотечных банков долги клиентов и создает вторичный рынок долговых обязательств. Поддержку системы ипотечного кредитования осуществляют также Государственная национальная ипотечная ассоциация (GNMA) и Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства (FHLMC). Создание вторичного рынка ипотечных кредитов и правительственная поддержка ипотечных банков обеспечили широкое распространение ипотеки и привлечение значительных финансовых ресурсов на рынок жилья. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляются на 15-30 лет под 7– 9 % годовых, первоначальный взнос заемщика составляет 25–30 282 В литературе можно также встретить и другие названия этих моделей: расширенная открытая («американская»), усеченно-открытая, сбалансированная автономная («немецкая») – см. Сергеев, Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта / Д. Сергеев // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 4. – С. 28–33. 244 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе % от стоимости жилья. Американский рынок ипотеки значительно превышает рынок государственных, муниципальных и корпоративных облигаций. Суть двухуровневой модели (рис. 5.10) состоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые могут поступить с полученными ипотечными кредитами различным способом: 1) переуступить их вторичным инвесторам, 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам неделимые пулы ипотек или же права участия в таких пулах, 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. ГОСУДАРСТВО Пул закладных БАНК ИПОТЕЧНОЕ АГЕНТСТВО Эмиссия ценных бумаг Ипотечный кредит Залог недвижимости ИНВЕСТОР ЗАЕМЩИК Рис. 5.10. Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования 245 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище За счет формирования пулов ипотек кредитные риски распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле. Для эффективного функционирования двухуровневой системы ипотеки обязательны следующие условия: 1. Наличие устойчиво функционирующего рынка ценных бумаг с развитой инвестиционной инфраструктурой. 2. Наличие финансовых средств для формирования капитала ипотечного агентства как ключевого субъекта двухуровневой системы. 3. Наличие нормативно-правовой основы формирования инвестиционно-ипотечных отношений и качественной институциональной среды. Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа или закладных листов. Деятельность ипотечных банков контролируется государством и органами банковского надзора, а выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Общая схема организации одноуровневой системы ипотечного кредитования представлена на рис. 5.11. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила ее широкое распространение, в первую очередь, в странах Европы. Особенностью этой модели является то, что ипотечные ссуды могут обеспечиваться банком самостоятельно из любых источников, в том числе за счет собственных капиталов банка, средств клиентов, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и других источников открытого рынка капиталов. Основными достоинствами одноуровневой модели является более простая система еѐ организации и законодательного регулирования, меньшее количество финансовых потоков, что, в конечном счете, снижает стоимость кредита для заемщика. 246 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Эмиссия ценных бумаг БАНК Ипотечный кредит ИНВЕСТОР ИНВЕСТОРВКЛАДЧИК Залог недвижимости ЗАЕМЩИК Рис. 5.11. Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования Основной особенностью модели стройсбережений является ссудосберегательный принцип ее построения. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи (рис. 5.12) В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если он ранее направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по договорам стройсбережения. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны стройсберкассы он становится ее должником. Банки, использующие эту систему, имеют возможность 247 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище предоставлять кредиты на условиях, ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных. Взносы в стройсберкассу ИНВЕСТОРПАЙЩИК СТРОЙСБЕРКАССА Кредит Погашение кредита Передача жилья в собственность ПАЙЩИКЗАЕМЩИК Рис. 5.12. Ссудосберегательная модель жилищного кредитования Наибольшее распространение эта система получила в Европе, в частности в Германии, где специализированные банки, сберкассы выдают кредиты на следующих условиях: накопительный этап составляет 2–10 лет, стартовый вклад – 45 % от стоимости жилья, государственная дотация – 10 %, кредит на 10–15 лет под 5–9 % годовых. Частные сберегательные кассы кредитуют на иных условиях: накопление первоначального вноса 40–50 % в течение 2–10 лет под 2,5–4,5 % годовых, государственная субсидия 10 %, ссуда предоставляется под 4,5–8,5% годовых на 6,5–18 лет283. Си283 Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования : учеб. пособие / В.А. Кудрявцев, Е.В Кудрявцева. – М. : Высшая школа, 1998. – 64 с. 248 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе стема стройсбережений значительно менее зависима от колебаний финансовых рынков и обеспечивает для кредитора минимальные риски, так как существуют возможности для проверки реальной платежеспособности клиента еще на накопительном этапе. В России ссудосберегательная система нашла проявление в общероссийской жилищно-накопительной программе «Строим вместе», которая в конце 2004 г. работала уже в 45 регионах России. Не вызывает сомнений то, что решение жилищной проблемы в России, обеспечение притока инвестиций в жилищную сферу в значительной степени зависят от возможности широкомасштабного внедрения жилищного кредитования. Ещѐ в 1997 г. в России было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое формально зарегистрировано в форме открытого акционерного общества с единственным учредителем – государством. В качестве базовой модели была принята двухуровневая модель ипотеки, что было подтверждено и в принятой в 2000 году Концепции развития системы ипотечного кредитования284. Однако, анализируя состояние кредитного и финансового рынков, можно сделать вывод о том, что в чистом виде ни двухуровневая, ни одноуровневая модели ипотеки в современных российских условиях не могут быть применимы. Развитие двухуровневой модели сдерживается отсутствием вторичного рынка закладных и отсутствием развитой институциональной структуры финансового рынка, на формирование которых потребуется не только много времени, но и капитала. Одноуровневая модель, являясь более простой в организации финансовых потоков, не может в российских условиях обеспечить рефинансирова- 284 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : утв. Постановлением Правительства РФ 11.01.2000 № 28 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 249 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ние коммерческих банков, оперирующих «короткими» деньгами, и снизить кредитные риски. В отсутствии реальной альтернативы ипотечному кредитованию, в разных регионах страны ведется интенсивный поиск и апробация различных схем финансирования и кредитования жилищного строительства. Обобщая этот опыт285, можно выделить три основных подхода, принимаемых в разных региональных схемах жилищного кредитования: бюджетное кредитование, когда источником выдаваемых кредитов являются региональные, реже муниципальные, бюджеты, в том числе через различные фонды; банковское кредитование, когда банки кредитуют под определенное обеспечение обязательств, в том числе под гарантии органов государственного управления; смешанное бюджетно-банковское кредитование, при котором бюджетом осуществляется частичное погашение процентов по банковскому кредиту. При этом наиболее распространенной схемой на начальном этапе развития жилищного кредитования являлось именно бюджетное кредитование, что было обусловлено, с одной стороны, ограниченностью долгосрочных ресурсов коммерческих банков и их неготовностью принять на себя высокие кредитные риски, а с другой стороны, высокой ценой и недоступностью кредитов для населения. Признавая важность подобных поисков, вместе с тем следует признать ограниченность применяемых схем и невозможность с их помощью радикально изменить ситуацию в финансировании жилищного строительства. Оборот российского ипотечного рынка, в связи с отсутствием достоверной информации, оценивается экспертами поразному. По оценкам одних экспертов, в 2003 г. оборот ипотечного рынка составил 10,5 млрд. руб., и по прогнозу на 2010 г. он должен быть увеличен до 350 млрд. руб., т.е. более чем в 30 285 Ипотека : Опыт регионов [Электронный ресурс] : http://www.ipoteca.ru 250 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе раз286. По другим оценкам оборот ипотечного рынка в 2003 г. составил 38 млрд. долл.287. Но все эксперты сходятся во мнении о недостаточности использования ипотечных механизмов в финансировании строительства или приобретения жилья. Финансирование жилищного строительства в рамках региональных ипотечных программ в 2001 г. осуществлялось в 12 регионах, в 2002 году – в 23 регионах, в 2003 – в 24 регионах. Объем ввода жилья за счет ипотеки в Российской Федерации в 2001 г. составил. 77,6 тыс. кв.м, в 2002 г. – 124,2 тыс. кв. м, в 2003 г. – 131,1 тыс. кв.м, что составляет в общем вводе жилья лишь 0,4 %288. Эти цифры не идут ни в какое сравнение с оборотом ипотечного рынка в развитых странах. Например, в США в 2001 г. из 106,3 млн. жилых единиц, только 25,6 млн. (24 %) не имели никаких обременений по кредитам. При этом 29 млн. домохозяйств воспользовались кредитом только один раз, остальные 7 млн. – два раза, 0,5 млн. – три раза и более. Средний срок кредитования по разным программам составил 29 лет, а средняя процентная ставка – 7,5 % годовых289. В Канаде в 2001 г. ипотечный рынок предложил 94,4 млрд. долл. для финансирования строительства или покупки 915, 2 тыс. жилых единиц. При этом средний размер суммы займа по ипотеке увеличился на 6,1 % и составил 108 700 долл. на один кредит290. 286 Россияне с нетерпением ждут решения жилищной проблемы // Строительная газета. – 2004. – № 21. – С. 3. 287 VII Национальный Конгресс по недвижимости [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/lib_43.htm 288 Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 году // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40–58; Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 42–57. 289 U.S. Census Bureau : American Housing Survey [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/hhes/www/housing/ahs/01dtchrt/tab2-1.html ; http://www.census.gov/hhes/www/housing/ahs/01dtchrt/tab3-15.html 290 2003 Canadian Housing Observer – Key Findings. Portrait of Canada's Housing [Электронный ресурс] : http://www.cmhc-chl.gc.ca/en/News/nere/2003/2003-0331-1000.cfm 251 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище По прогнозу VII Национального Конгресса по недвижимости при благоприятном развитии законодательства по расширению платежеспособности населения доля ипотечных кредитов в России в 2010 г. может составить 60 % от общего объема сделок. При разработке региональных ипотечных программ необходимо, исходя из социально-экономических и институциональных особенностей российской экономики, адаптировать различные модели и схемы финансирования, получившие развитие в развитых странах. При этом, по нашему мнению, необходимо основываться на следующих принципах291: 1. Преимущественное кредитование первичного рынка жилья с целью: инициирования жилищного строительства и обеспечения воспроизводства жилищного фонда; расширения налогооблагаемой базы за счет активизации инвестиционно-строительной деятельности; увеличения предложения на первичном рынке жилья и снижения цен на жилье на первичном, а соответственно, и вторичном рынке жилья. 2. Привлечение бюджетных средств для финансирования программы в форме: взноса в уставный капитал ипотечного Агентства (Фонда); первоначального инвестирования в пилотный проект; предоставления бюджетных субсидий и ссуд (приоритет в предоставлении бюджетных ссуд должен устанавливаться гражданам, перед которыми государство имеет определенные обязательства, признанным нуждающимися в жилье, а также проживающим в ветхом и аварийном жилищном фонде). 3. Вовлечение в жилищную сферу кредитных ресурсов коммерческих банков для кредитования строящегося (приобретаемого) жилья на условиях: 291 Овсянникова, Т.Ю. Региональные инвестиционные программы: поиск эффективных решений / Т.Ю.Овсянникова // Жилищное строительство. – 2002. – № 7 . – С. 2–7 252 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе сумма кредита – не больше 70 % от стоимости нового жилья; срок кредитования 8–10 лет; погашение кредита в форме ежемесячного аннуитета. 4. Оформление в качестве залога по ипотечному кредиту нового (вновь построенного, строящегося) жилья; 5. Передача ипотечному Агентству (Фонду) на первоначальном этапе реализации региональной ипотечной программы функций инвестора-заказчика (девелопера) и генерального менеджера программы. Очевидно, институциональной основой развития ипотечного кредитования является создание региональных ипотечных Агентств (Фондов финансирования и кредитования жилищного строительства), роль и функции которых должны быть, по нашему мнению, шире, нежели предусмотрены для обычного оператора финансового рынка федеральным ипотечным законодательством. В реализации региональной программы Агентству (Фонду) должна отводиться роль генерального менеджера программы, который осуществляет на конкурсной основе отбор институциональных участников программы, проводит конкурс инвестиционных проектов строительства жилых домов, проводит предварительный андеррайтинг и отбор граждан – потенциальных заемщиков (оценивает платежеспособность и вероятность возврата кредита, наличие собственных средств для первоначального взноса, наличие права на получение жилищной субсидии или ссуды и т. д.). Одним из принципиальных моментов программы должно быть привлечение инвестиций, в первую очередь, в новое строительство жилья. Это позволит не только инициировать жилищное строительство и увеличить его предложение на рынке, но и обеспечить, за счет развития конкуренции, некоторое снижение его стоимости, которая в настоящее время значительно выше финансовых возможностей потенциальных потребителей. Кроме того, финансирование жилищного строительства обеспечит 253 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище создание новых рабочих мест и дополнительной налогооблагаемой базы. Выполненная нами предварительная оценка показала, что при инвестировании в строительство жилья 100 млн. рублей, 70 % из которых – кредитные ресурсы банков, возможные поступления налогов в бюджеты всех уровней могут составить более 30 млн. руб. Учитывая значительный мультипликативный эффект инвестиций в жилищное строительство292, проявляющийся в стимулировании потребительского спроса на рынках сопутствующих товаров (строительные и отделочные материалы, товары домашнего обихода, бытовая техника и другие комплементарные товары), и, следовательно, дополнительные налоговые и прочие поступления в бюджеты, можно сделать вывод об экономической целесообразности использования бюджетных средств для запуска ипотечной программы и инициирования жилищного строительства. Это не означает отказа от традиционного кредитования покупки жилья на вторичном рынке, однако приоритет в реализации программы должен отдаваться новому строительству, поскольку обеспечение притока инвестиций в жилищное строительство, рост объемов строительства жилья – одна из главных целей внедрения ипотеки. На основе изложенных принципов нами была разработана региональная ипотечная программа для Томской области293. Схемы организации финансовых потоков и договорных отношений, предложенные в программе, предполагают финансирование строительства жилья на начальном этапе за счет средств населения и бюджета (Фонда финансирования и кредитования жилищного строительства) на условиях долевого участия в строительстве (рис. 5.13, 5.14). 292 Поляков, Л.А. Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования рынка жилья : дис. … канд. экон. наук : 08.00.01. – Ярославль, 2000. – 186 с. 293 Разработка предложений по развитию жилищного ипотечного кредитования в г. Томске : отчет о НИР / Томский гос. арх.-стр. ун-т ; рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск, 2000. – 95 с. 254 Администрация области (города) 1.Учредительный договор 2.Договор о сотрудничестве 4.Договор подряда СТРОИТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 5.Договор страхования профессиональной ответственности Ипотечное Агентство (Фонд финансирования и кредитования жилищного строительства) 2.Договор о сотрудничестве 2.Договор о сотрудничестве 3.Договор 7.Договор об участии в куплиБАНК программе продажи жи6.Договор о лья долевом участии в 13.Договор строительстве ипотеки 12.Кредитный договор ЗАЕМЩИК Статья I. А 11.Договор об оцен8.Регистрация прав 14.Регистрация Е ке недвижимости на недвижимость договора ипотеки М Фирма поЩоценке Орган регистрации Страховая компания И недвижимости прав на недвижимость К Статья II. Рис. 5.13. Схема организации договорных отношений при реализации региональной ипотечной программы Е М Щ З 10.Договор страхования 9.Договор жизни и здо- страхования ровья имущества 261 255 А 256 262 Администрация области (города) 1.Бюджетное финансирование 4.Финансирование строительства СТРОИТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ 5.Страховые взносы 12.Страховые взносы по договорам страхования имущества, жизни и здоровья Инвесторы 1.Внебюджетное финансирование Ипотечное Агентство (Фонд финансирования и кредитования жилищного строительства) 2.Открытие целевого счета и хранение средств фонда 3.Внесение перво- 8.Оплата по БАНК начального взноса договору куппо договору о до- ли-продажи левом участии в жилья строительстве 9.Залог имущества 14.Выплаты по кредиту 7.Кредит 13.Размещение ЗАЕМЩИК активов Статья III. 10.Оплата за регистрацию прав на недвижимость 11.Оплата за регистрацию ипотеки 6.Оплата по А договору об оценке недвижимости Е М Орган регистрации прав Фирма по оценке Страховая компания Щ на недвижимость недвижимости И К Рис. 5.14. Схема финансовых потоков при реализации региональной ипотечной программы З Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе При этом ипотечное Агентство (Фонд) выступает в роли заказчика и финансирует жилищное строительство на основе договора подряда. По окончании строительства доля Фонда в стоимости конкретной квартиры выкупается гражданином за счет средств банковского кредита, взятого под залог уже построенного объекта. Принятие такой схемы обусловлено тем, что механизм залога незавершенных строительством объектов в российской банковской практике не отработан, а при регистрации имущественных прав, возникающих на условиях договора о долевом участии в строительстве, возникают юридические сложности. При выборе схемы организации ипотечного кредитования платежи по кредиту рекомендуется осуществлять аннуитетным методом. В мировой практике, несмотря на огромное многообразие схем погашения кредита, основными являются метод равномерных равновеликих выплат – аннуитетов (Constant Payment Mortgage Loan) и метод равномерного погашения равными долями (Constant Amortization Mortgage Loan)294. На рис. 5.15 приведено сравнение размеров ежемесячных платежей по кредиту аннуитетным методом и методом выплат равными долями. Как видно на графике, в начальный период срока погашения кредита ежемесячные выплаты аннуитетным методом меньше выплат методом равномерного погашения, и чем больше процент по кредиту, тем ощутимее разница. Это означает, что при аннуитетном методе большее число домохозяйств будут кредитоспособными и смогут участвовать в программе ипотечного кредитования. Однако при этом следует учитывать то, что общая сумма выплат по кредиту при аннуитетном методе несколько больше, чем суммарные выплаты при равномерном погашении (в данном примере это, соответственно, 579 тыс. руб. и 525 тыс. руб.), и чем больше срок кредитования, тем значительнее 294 Smith, Halbert C. Real estate perspectives: an Introduction to Real Estate / Halbert C. Smith, John B. Corgel. – 2nd ed. – IRWIN, INC, 1992. – 747 p. 257 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище превышение общей накопленной суммы выплат при аннуитетном методе. Ежемесячные выплаты по кредиту, тыс. руб. 7 6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 6 7 Срок погашения кредита, год 8 9 10 ежемесячные выплаты по кредиту аннуитетным методом ежемесячные выплаты по кредиту методом равномерного погашения Рис. 5.15. Сравнение размеров выплат в погашение кредита в размере 250 тыс. руб., взятого на срок 10 лет под 20% годовых аннуитетным методом и методом равномерного погашения Обоснование эффективного срока действия кредитного договора также является одним из наиболее сложных вопросов. Среди ученых и специалистов преобладает утверждение, что чем больше срок действия кредитного договора, тем дешевле обходится ипотека заемщику. Однако это утверждение нуждается в уточнении. Очевидно, что преимущество долгосрочного кредитования заключается в возможности пролонгировать и тем самым сделать 258 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе посильными финансовые затраты инвестора на приобретение жилой недвижимости. Однако было бы не совсем правильно утверждать, что чем больше срок действия кредитного договора, тем выгоднее это заемщику, поскольку с увеличением срока кредитования значительно возрастает общая сумма выплат по кредиту. На рис. 5.16 приведены два графика, позволяющие сопоставить размеры ежемесячных аннуитетных выплат и общие накопленные суммы выплат по кредиту в зависимости от срока погашения кредита. На графиках видно, что при увеличении срока кредита от 1 до 10 лет размер ежемесячных выплат резко уменьшается, а при дальнейшем увеличении срока кредита размер аннуитетных платежей уменьшается незначительно. В то же время, общая сумма выплат по кредиту тем больше, чем на больший срок выдан кредит (рис. 5.17). Например, в данном примере при ставке 10 % при сроке кредитования 10 лет общая сумма выплат в погашение кредита составит 159 % от суммы займа, а при сроке 20 лет – 232 %. При ставке 20 % годовых это соотношение составит, соответственно, при сроке 10 лет – 232, %, при сроке 20 лет – 408 % от суммы займа. Таким образом, по мере снижения цены кредитных ресурсов рост суммарных выплат по кредиту при увеличении срока кредитования будет менее ощутимым. Поэтому на данном этапе развития ипотечного кредитования, до снижения процентных ставок по кредитам до мирового уровня, представляется нецелесообразным увеличения сроков кредитования более 10 лет. 259 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Ежемесячные выплаты тыс. руб. 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 1 2 3 4 5 6 7 8 100 тыс. руб., 10 % 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Срок кредитования, годы 250 тыс. руб., 10 % 500 тыс. руб., 10 % Ежемесячные выплаты тыс. руб. 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Срок кредитования, годы 100 тыс. руб., 20 % 250 тыс. руб., 20% 500 тыс. руб., 20 % Рис. 5.16. Ежемесячные выплаты по кредиту при различных суммах кредита и процентных ставках (аннуитетные выплаты с ежемесячным начислением процентов) 260 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Общая сумма выплат по кредиту, тыс. руб. 1200,0 1000,0 800,0 600,0 400,0 200,0 0,0 1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Срок кредитования, годы за кредит 100 тыс. руб., 10 % за кредит 250 тыс. руб., 10 % за кредит 500 тыс. руб., 10 % 7 8 Общая сумма выплат , тыс. руб. 2400,0 2000,0 1600,0 1200,0 800,0 400,0 0,0 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Срок кредитования, годы за кредит в сумме 100 тыс. руб., 20% за кредит в сумме 250 тыс. руб., 20 % за кредит в сумме 500 тыс. руб., 20 % Рис. 5.17. Общая сумма выплат по кредиту за весь срок действия договора 261 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Одним из наиболее сложных вопросов остается вопрос рефинансирования банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Работая, в основном, с краткосрочными ресурсами, банки при выдаче долгосрочных кредитов теряют ликвидность. На первоначальном этапе рефинансирование банков возможно осуществлять за счет размещения средств целевого фонда финансирования и кредитования жилищного строительства в кредитующем банке, а также размещения в нем активов страховых компаний и других институциональных структур, выбранных для участия в этой программе. В свою очередь формирование начального капитала средств целевого фонда, в связи с отсутствием необходимых бюджетных ресурсов, может быть привлечено за счет целевого муниципального (субфедерального) жилищного займа. Таким образом, финансирование реновации жилья возможно на основе комбинирования основных финансовых инструментов – жилищных займов и долгосрочного кредитования – в едином инвестиционном механизме. Такое комбинирование позволит создать в региональном жилищном комплексе саморегулируемый и самофинансируемый инвестиционный механизм. 5.4.3. Жилищный лизинг Эффективно функционирующая система ипотечного кредитования повысит доступность жилья для определенной группы населения. По нашим оценкам, выполненным на основе анализа доходов населения, цен на рынке жилья и стоимости кредитных ресурсов в 2003 г., доля этой группы населения, например, в г. Томской области была невелика – около 11 % (Приложение 3, табл. П.3.1). Для основной части населения строительство или покупка жилья, даже с использованием долгосрочного кредита, остаются недоступными. Однако около 25 % населения могли бы удовлетворять свои потребности в жилище на основе арендных отношений. Таким образом, решение проблемы повышения доступности жилья следовало бы искать в развитии рынка жилищных услуг, и в частности, на основе жилищного лизинга. 262 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Выполненный нами выше анализ рынка жилищных услуг показал, что в настоящее время рынок аренды жилья развивается стихийно и по большей части находится в теневом секторе экономики. Это обусловлено практически полным отсутствием проработанных финансовых механизмов и нормативно-правовой базы, регулирующей жилищные арендные отношения. Лизинг как механизм инвестирования, получил большое распространение в развитых странах295. Например, в США значительная часть инвестиций в технику и оборудование осуществляется по лизингу – примерно 180 млрд. долл. В российской экономике, несмотря на наличие правовой основы, лизинг не получил должного развития. Затраты на приобретение лизингового имущества крупными и средними лизинговыми компаниями и другими организациями-лизингодателями с целью последующей передачи лизингополучателю на условиях финансового лизинга в 2003 г. составили 19,8 млрд. руб., их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 1,1 % (в 2002 – 0,4 %)296. Лизинговые операции осуществляются, преимущественно, с целью приобретения основных фондов предприятий 297 . Однако нам представляется, что схема лизинга может быть использована и в жилищном строительстве. Жилищный лизинг можно рассматривать как специфическую форму финансирования жилищного строительства, осуществляемого специальными (лизинговыми) компаниями, которые, приобретая по заказу лизингополучателя у строительных организаций жилье и передавая его в аренду, как бы одновременно кредитуют лизингополучателя. 295 Гарибов, Г. Нам очень хочется заставить работать механизм лизинга на полную мощность / Генрих Гарибов // Строительная газета. – 2000. – № 39. – С. 11. 296 Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 г. и январе 2004 // Строительная газета. – 2004. – № 12. – С. 6. 297 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164ФЗ (ред. от 22.08.2004). О финансовой аренде (лизинге) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 263 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище В настоящее время теоретические и методические аспекты жилищного лизинга исследованы недостаточно. Одним из немногих исследований, выполненных в этом направлении, является работа О.Ю.Ульяновой298, в которой обосновывается схема организации жилищного лизинга в регионе. В рамках жилищного лизинга возможны два основных вида лизинговых операций – финансовый и оперативный. Финансовый лизинг – соглашение, предусматривающее выплату в течение периода действия договора сумм, покрывающих полную стоимость жилья или большую ее часть, с учетом прибыли лизингодателя. По истечении срока действия такого соглашения лизингополучатель может выкупить объект лизинга по остаточной стоимости, вернуть объект лизинга лизингодателю, заключить новое соглашение на аренду данного жилья. Оперативный лизинг – соглашение на небольшой срок, после завершения которого лизинговый договор может быть пролонгирован, либо предмет договора может быть возвращен владельцу и вновь сдан в аренду другому лицу. Традиционно участниками любой лизинговой сделки являются три субъекта: лизингодатель, лизингополучатель и продавец лизингового имущества. Лизингодателем может быть либо специализированная лизинговая компания, учрежденная областной и муниципальной администрациями (например, в организационноправовой форме акционерного общества с контрольным пакетом акций по типу регионального ипотечного Агентства) (рис. 5.18), либо дочерняя компания крупной строительной корпорации – корпоративный жилищный лизинг (рис. 5.19). Технология жилищной лизинговой сделки может быть следующая. Семья, нуждающаяся в жилье, подбирает на первичном рынке жилья наиболее приемлемый вариант и обращается в лизинговую компанию на предмет заключения договора лизинга. Лизинговая фирма заключает с физическим лицом договор ли298 Ульянова, О.Ю. Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере (на примере Волгоградской области) : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – Санкт- Петербург, 2003. – 26 с. 264 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе зинга, согласно которому фирма полностью оплачивает строительной организации стоимость жилья и сдает его в аренду этому физическому лицу (лизингополучателю) с правом выкупа в конце срока аренды или с условием постепенного погашения стоимости квартиры через лизинговую плату. Одновременно лизинговая фирма заключает договор о долевом участии в строительстве (договор подряда, договор купли-продажи) со строительной организацией. При заключении лизингового договора обязательно осуществляется страхование ответственности и имущества, которое является объектом лизинговой сделки. Администрация субъекта Федерации учредительный договор Лизинговая компания договор жилищного лизинга Лизингополучатель договор подряда Строительная организация жилье Рис. 5.18. Организация жилищного лизинга на основе учреждения региональной лизинговой компании 265 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Лизинговая компания договор подряда договор жилищного лизинга Лизингополучатель учредительный договор Строительная организация жилье Рис. 5.19. Организации жилищного лизинга на основе создания лизинговой компании как дочерней структуры крупной строительной организации Физическое лицо получает жилье непосредственно от строительной организации. В договоре указываются размер и график лизинговых платежей с учетом того, что они должны вернуть лизинговой фирме стоимость строительства (покупки) жилья и принести ей лизинговый процент. По окончании срока аренды физическое лицо (арендатор) может возвратить жилье лизинговой фирме, либо продлить договор на новый срок, либо выкупить жилье по остаточной стоимости. В состав лизингового платежа входят следующие основные элементы: погашение стоимости строительства (покупки) жилья; процент за ресурсы, привлекаемые лизингодателем для осуществления сделки; лизинговая маржа, включая доход лизингодателя за оказываемые им услуги (1–3%); страховая премия, величина, зависящая от уровня различных рисков, которые несет лизингодатель. Последние три элемента (плата за ресурсы, лизинговая маржа, страховая премия) составляют лизинговый процент. 266 Инвестирование реновационных процессов в жилищном комплексе Прежде всего, преимуществом жилищного лизинга является отсутствие требования о первоначальном взносе, который обязателен при всех остальных схемах. Лизинг не требует оформления залога на приобретаемое жилье, так как до полного погашения стоимости квартиры она остается собственностью лизинговой компании; после полной выплаты стоимости квартиры она передается в собственность лизингополучателя. При наличии у лизингополучателя накопленных сбережений, часть суммы приобретения жилья может быть погашена единовременно, что значительно снизит размер текущих платежей. Очевидно, что схема приобретения жилья через механизм жилищного лизинга значительно расширит круг потенциальных участников рынка жилья и сделает жилье доступным бóльшему количеству граждан. Однако следует признать, что механизм лизинга, так же как и жилищное кредитование, предполагает высокий уровень текущих доходов лизингополучателя. Жилищный лизинг не следует рассматривать как панацею в решении жилищной проблемы, а лишь как дополнительный механизм финансирования жилищного строительства. Для развития жилищного лизинга необходима подготовка соответствующей нормативно-правовой базы (разработка и принятие целевой программы развития жилищного лизинга) и механизма государственной поддержки жилищного лизинга (создание лизинговой компании, лизингового фонда, налоговые и прочие льготы, целевое финансирование программы и т.д.). Актуальность и необходимость развития жилищного лизинга в Российской Федерации обусловлены следующими причинами: лизинговые операции в определенной мере обеспечивают финансовыми ресурсами потенциально неплатежеспособных потребителей на рынке жилья; 267 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище лизинговые операции дают возможность получить и использовать жилье задолго до момента его полной оплаты; лизинг способствует притоку дополнительных инвестиций в жилищную сферу, оживляет инвестиционную деятельность и способствует росту жилищного строительства. Выше мы уже говорили о необходимости и возможности комбинирования различных финансовых инструментов в одном инвестиционном механизме. Жилищный лизинг также может быть встроен в единый инвестиционный механизм, причем не только как альтернативная форма финансирования жилищного строительства, но и как источник доходов для выплат по жилищным облигациям или как способ снижения кредитных рисков при ипотечном кредитовании. В первом случае речь идет об использовании средств целевого жилищного займа для строительства жилья с последующей передачей его в жилищный лизинг. При этом лизинговые платежи будут служить источником выплат купонных доходов по жилищным облигациям. Во втором случае имеется в виду риск финансовой несостоятельности заемщика, при которой он не может обеспечивать выплаты по кредитным обязательствам. В таком случае по закону299 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя. Однако альтернативой выселению заемщика из жилого дома или квартиры может стать заключение договора жилищного лизинга с лизинговой компанией (по аналогии с так называемым возвратным лизингом), при котором несостоятельный заемщик, лишившись права собственности на заложенное жилье, не лишается права пользования жилым помещением или домом. 299 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004). Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 268 6. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 6.1. Механизм государственного регулирования инвестиций в жилищном комплексе Со времен Адама Смита и по сей день его идея о «невидимой руке», которая управляет каждым индивидуумом так, чтобы способствовать достижению общественных целей, которые не являлись частью его (индивидуума) намерений, занимает умы ученых. По мнению Дж. Тобина, признающего эту идею как одну из великий идей истории, «теорема «о невидимой руке» должна быть модифицирована с учетом существования «экстерналий» и «общественных благ» где индивидуальные и общественные интересы могут расходиться…. Неразумно отрицать мощную и работающую во благо энергию эгоистического интереса, когда, скажем, Генри Форд организует массовое производство автомобилей, Эдисон освещает мир, а Билл Гейтц проектирует компьютерные операционные системы… Однако «невидимая рука» зависит от конкуренции как дисциплины, которая преобразует эгоистический интерес в оптимальные с общественной точки зрения результаты. … Смитовская система может работать только в условиях, когда существуют социальные институты, направляющие эгоистическую энергию в конструктивное русло»300 . Сложнейшие правовые и социальные институты, которые формировались и отшлифовывались в развитых странах столетиями, составляют основу современных рыночных систем и в значительной степени обеспечивают их равновесное развитие. В отечественной экономической науке в 70–80-х годах прошлого столетия понятие и сущность хозяйственного механизма стали предметом многочисленных исследований. Экономическая стагнация заставляла ученых искать новые методы 300 Тобин, Дж. Теорема о «невидимой руке» должна быть модифицирована / Дж. Тобин // Российский экономический журнал. – 2002. – № 3. – С. 44. Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище управления экономикой в рамках существующей экономической системы. Широко известно высказывание по этому поводу американского ученого В. Леонтьева, который, анализируя экономическое положение СССР накануне экономических преобразований, сравнивает рыночную экономику с яхтой в море: «Чтобы дела шли хорошо, нужен ветер – это заинтересованность. Руль – государственное регулирование...»301. Первое десятилетие экономических реформ в России не оставило иллюзий относительно механизмов саморегулирования свободного рынка. Огромные социальные издержки экономических трансформаций в значительной степени были обусловлены утратой регулирующей роли государства, политикой экономического невмешательства в деятельность экономических субъектов. Как отметил академик Л. Абалкин, пример России «войдет во все учебники и хрестоматии начала XXI в. как яркая иллюстрация того, к чему приводит вытеснение государства из сферы экономики. ... Самоорганизация, а рынок – классический образец самоорганизации, присуща достаточно устойчивым системам и мало эффективна в период перехода от одной системы к другой»302. По мнению академика О.Т. Богомолова, «дискуссии по вопросу о степени и мере государственного интервенционизма продолжаются, но сама необходимость его все менее отрицается»303. Ю.Ф. Симионов и Е.В. Скрипченко также считают, что переход к рыночным отношениям не снимает, а напротив актуализирует проблему исследования хозяйственного механизма, который должен обеспечить не только экономический, но и социальный рост304. 301 Леонтьев, В. Экономические эссе. Теории, исследования, факты и политика: [пер. с англ.] / В. Леонтьев. – М. : Политиздат, 1990. – 415 с. – С. 15. 302 Абалкин, Л. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики / Л. Абалкин // Вопросы экономики. – 1997. – № 6. – С. 4, 6. 303 Богомолов, О.Т. Роль государства в современной рыночной экономике / О.Т. Богомолов // Politeconom. – 1997. – № 3–4. – С. 20. 304 Симионов, Ю.Ф. Жилье и экономический рост / Ю.Ф. Симионов, Е.В. Скрипченко. – Воронеж : Изд-во Воронежского гос. ун-та, 1999. – 72 с. – С. 19-20. 270 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Государство должно вмешиваться, прежде всего, там, где рыночный механизм саморегулирования не срабатывает. Учитывая многолетнюю остроту жилищной проблемы и затянувшийся инвестиционный кризис, можно утверждать, что в этих сферах эффективное государственное участие чрезвычайно актуально. К тому же важнейшей экономической функцией государства является производство общественных (и, в значительной степени, квазиобщественных305) благ. Жилищный фонд, как мы уже показали выше (в главе 1), является общественным благом, соответственно, производство этого общественного блага должно осуществляться при непосредственном участии государства. Интенсивно развивающейся экономике необходимо эффективное вмешательство государства, которое в условиях трансформации базовых экономических отношений заменяет свои функции директивного управления функциями регулирования. За исключением социальной сферы, а также системы социальных гарантий, где государственное участие проявляется в функциях управления, в остальных сферах национальной экономики на макро- и мезоэкономическом уровнях преобладающими становятся функции государственного регулирования (рис. 6.1). По мнению А.И. Полянского и М.М. Соловьева регулирующая функция государства является динамичной, гибко меняющейся в зависимости от уровня и качества развития рыночных отношений, региональных традиций306. Однако до сих пор предметом научных дискуссий остаются формы и методы государственного регулирования рыночной экономики, в теории и на практике отрабатываются новые направления и инструменты государственной политики. 305 Пешкова, Е.П. Регулирующая экономическая способность государства как фактор производства в региональной экономике / Е. П. Пешкова. – Ростов н/Д. – 2002. – 88 с. 306 Полянский, А.И., Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости / А.И. Полянский, М.М. Соловьев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2001. – № 4(9) [Электронный ресурс] : http://dpr.ru/journal/journal_about.html 271 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Макроэкономическая система Регулирующая подсистема (органы государственной власти) функции регулирования Регулируемая подсистема (национальная экономика) Мезоэкономическая система Регулирующая подсистема (субфедеральные и муниципальные органы власти) функции регулирования Регулируемая подсистема (региональная экономика) Микроэкономическая система Управляющая подсистема (менеджмент хозяйствующего субъекта) функции управления Управляемая подсистема (производство товаров, оказание услуг) Рис. 6.1. Реализация функций регулирования и управления в зависимости от уровня экономической системы 272 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Сущность регулирования экономических систем заключается в формировании условий, правил и приоритетов деятельности экономических субъектов, обеспечивающих достижение общественных целей. Главной целью государственного регулирования инвестиционной деятельности, в том числе в региональном жилищном комплексе, является создание благоприятных правовых и экономических условий для осуществления инвестиционной деятельности и повышения эффективности инвестиционных проектов. Поэтому механизм государственного регулирования как комплекс целенаправленных взаимосвязанных регулирующих воздействий на субъектов и объекты инвестиционной деятельности должен включать в себя пять основных элементов (рис. 6.2). Нормативно-правовое регулирование инвестиционных процессов в жилищном комплексе заключается в разработке правовой базы, определяющей формы инвестиционной деятельности, условия ее осуществления и другие «правила игры», учитывающие специфику жилищных отношений, тесно связанных с земельными отношениями, нормами градостроительства. Органы государственного, субфедерального и муниципального регулирования Нормативноправовое регулирование Налоговое регулирование Финансовокредитное регулирование Амортизационное регулирование Техническое регулирование СУБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Рис. 6.2. Основные направления государственного регулирования инвестиционной деятельности 273 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище В настоящее время можно утверждать, что в России создана нормативно-правовая база функционирования жилищного комплекса и осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере (рис. 6.3) Новый Гражданский кодекс Российской Федерации, основывающийся на признании равенства экономических субъектов, неприкосновенности собственности, свободы договора 307 , заложил основы правового регулирования важнейших институтов рыночной экономики, в том числе в жилищной сфере. Гражданским законодательством определены нормы возникновения, ограничения, перехода и регистрации прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, в том числе жилье, порядок совершения операций с объектами недвижимости, нормы регулирования договорных отношений экономических субъектов. Особенностью недвижимости является прочная связь с землей. Жилой дом является неотъемлемой частью земельного участка, на котором он расположен. Поэтому важную роль в нормативно-правовом регулировании функционирования жилищного комплекса играет земельное законодательство, прежде всего Земельный кодекс308. Специфика жилищных отношений и их регулирования, основные принципы жилищной политики государства, права граждан на приватизацию жилья и возможность объединяться для совместного управления жилищным фондом и т.д. нашли отражение в нормативных актах жилищного законодательства. 307 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I, II. – М. : Новая волна, 1997. – 511 с. 308 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс]// Консультант Плюс : Справочная правовая система. 274 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе ФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО Гражданский кодекс Федеральное земельное законодательство Федеральное жилищное законодательство Федеральное градостроительное и инвестиционное законодательство Земельный кодекс Федеральные законы Жилищный кодекс Федеральные законы Градостроительный кодекс Федеральные законы Федеральные целевые программы СУБФЕДЕРАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО Субфедеральное земельное законодательство Субфедеральное жилищное законодательство Субфедеральное градостроительное и инвестиционное законодательство Субфедеральные целевые программы МУНИЦИПАЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО Муниципальные земельные нормативные акты Муниципальные жилищные нормативные акты Муниципальные градостроительные и инвестиционные нормативные акты Муниципальные целевые программы Рис. 6.3. Система законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность в жилищном комплексе 275 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Всего с начала проведения реформ в жилищной сфере принято более 250 законодательных и иных нормативно-правовых актов, связанных с обеспечением прав и развитием форм собственности, жилищным строительством, жилищнокоммунальным хозяйством и сделками в жилищной сфере. Наиболее значимым шагом является принятие нового Жилищного кодекса и пакета федеральных законов, направленных на развитие рынка доступного жилья309. В числе самых первых «рыночных» законов, принятых в Российской Федерации, были законы, непосредственно регулирующие инвестиционную деятельность. Этими законами были определены объекты и субъекты инвестиционной деятельности, права и обязанности субъектов инвестирования, формы и методы государственного регулирования и гарантии субъектам инвестиционной деятельности, в том числе иностранным инвесторам. В настоящее время инвестиционное законодательство, регулирующее реальные инвестиции, включает, помимо федеральных законов310, более 300 различных нормативных актов федерального уровня, регулирующих в той или иной степени инвестиционную деятельность. С инвестиционным законодательством тесно переплетается Градостроительное законодательство 311 и законода309 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ; Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ. О жилищных накопительных кооперативах; Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 310 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ в ред. ФЗ от 02.01.2000 № 22-ФЗ. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений; Федеральный закон от 9.07.1999 № 160-ФЗ в ред. ФЗ от 21.03.2002 № 31-ФЗ. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 311 Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 276 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе тельство в сфере недвижимости312. Градостроительное регулирование включает регламентацию порядков предоставления земельных участков под застройку, согласования проектов застройки, выдачи разрешений на строительство. Одним из направлений нормативно-правового регулирования является разработка и реализация комплексных целевых программ. Одной из важнейших программ стала Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы 313 . Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Налоговое регулирование является важнейшим элементом государственного регулирования инвестиционной деятельности. Налоговая система осуществляет две основные функции: регулирующую и фискальную314. Соответственно, налоговое регулирование инвестиционного рынка заключается, с одной стороны, в стимулировании инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и граждан, а, с другой стороны, в перераспределении доходов, получаемых от инвестиционной деятельности между инвесторами и государством. Механизм налогового стимулирования основан, прежде всего, на системе налоговых льгот, которые предоставляются инвесторам. Действующая налоговая система в Российской Федерации с принятием второй части Налогового Кодекса 315 свела к минимуму налоговые льготы по 312 Российская Федерация. Законы. Закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 313 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы : утв. Пост. Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 314 От лат. fiscus – единая общегосударственная казна Римской империи. См. Современный словарь иностранных слов. – СПб. : Дуэт, 1994. – 752 с. 315 Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая. 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ [Электронный ресурс]// Консультант Плюс : Справочная правовая система. 277 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище налогообложению прибыли, предоставляемые ранее инвесторам, несмотря на то, что, по оценкам специалистов, до 60 % реальных инвестиций обеспечивалось за счет прибыли. Эконометрические исследования подтверждают наличие устойчивых статистических зависимостей динамики инвестиций от прибыльности производства316. Кодексом предусмотрены налоговые льготы для физических лиц, осуществляющих инвестиции в строительство, приобретение жилого дома или квартиры. Сумма произведенных инвестиционных затрат вычитается из совокупного дохода гражданина, уменьшая, тем самым, налогооблагаемый доход. Также не облагаются налогом доходы граждан в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам. Не облагаются подоходным налогом доходы граждан от инвестиций в государственные ценные бумаги и банковские вклады в российских банках. В конце 2004 г. были внесены поправки в часть вторую Налогового кодекса, в том числе направленные на развитие рынка жилья. Так, с 2005 г. операции по реализации жилья и земельных участков, а также долей в них не будут облагаться налогом на добавленную стоимость317. Налоговое регулирование может не только стимулировать, но и сдерживать инвестиционную деятельность. В некоторых странах Европы при намерении осуществить строительство промышленного предприятия на территории города нужно заплатить инвестиционный налог. Однако в отношении жилищных инвестиций налоговое законодательство развитых стран достаточно благоприятно. Например, в Австрии, Германии установлены налоговые льготы на финансовые вложения в строительство жилья, в том числе при строительстве жилищ для сдачи в аренду, а 316 Клисторин, В.И. Подходы к оценке инвестиционной активности в регионах России / В.И. Клисторин, Д.С. Сандер // Регион: экономика и социология. – 2003. – № 1. – С. 113–132. 317 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 20.08.2004 № 109ФЗ. О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 278 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе также применяется сниженная ставка налога с оборота при аренде жилья318. Финансово-кредитное регулирование заключается как в установлении финансовых параметров инвестиционного рынка, так и в оказании финансовой поддержки или прямом финансировании наиболее эффективных или социально значимых проектов. Например, устанавливаемая государством в лице Центрального банка ставка рефинансирования определяет уровень процентных ставок по депозитам и кредитам коммерческих банков; ставок доходности по государственным ценным бумагам. Иными словами, устанавливает «цену» капитала как инвестиционного ресурса. Высокие процентные ставки коммерческих банков, в свою очередь, сдерживают развитие кредитной системы, в частности системы ипотечного кредитования как важнейшего источника инвестиционных ресурсов. В нашей стране достаточно высокая ставка рефинансирования Центрального банка, что объясняется многими факторами, прежде всего экономической нестабильностью и высокой инфляцией. Однако основным направлением государственной финансовой политики является постепенное снижение ставки от 210 % в конце 1993 г. до 13 % в начале 2004 г. Опыт стран с развитой экономикой показывает, что уровень процентных ставок является сильнейшим экономическим регулятором. Например, ставка рефинансирования, установленная Федеральной резервной системой США, в 2001 году снижалась восемь раз. Последнее снижение – с 3,5 % до 3 % – с целью поддержания экономики и финансовых рынков произошло сразу же после терактов 11.09.2001 г. в Нью-Йорке. Одновременно были снижены процентные ставки Европейским центральным банком – с 4,25 % до 3,75 %. В это же время Банк Японии объявил о снижении процентных ставок с 0,25 % до 0,1 % 319. 318 Дойч, Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества: межпоколенный аспект : [пер. с нем. Н.В. Павлова.] / Э. Дойч. – Вена, 1999 : М., 2000. – 132 с. 319 Русский фокус // Еженедельный деловой журнал. 2001. – № 24. – С. 7, 12. 279 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Наряду с финансовым регулированием жилищных инвестиций во многих странах широко применяется политика финансового содействия. При этом можно выделить объектное финансовое содействие, осуществляемое в форме прямой финансовой помощи в строительстве определенных объектов, и субъектное финансовое содействие – выплата жилищных субсидий как форма социальной поддержки определенных категорий граждан. По мнению Э. Дойча, «государственная поддержка должна сводиться к созданию многообразных вариантов предложения с сопоставимыми и справедливыми условиями конкуренции»320. Приоритетной формой участия федерального бюджета в обеспечении жильем населения является поддержка отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет определенные обязательства в решении их жилищных проблем, через предоставление им субсидий на приобретение жилья. Средства местных бюджетов, в первую очередь, должны направляться на обеспечение социальным жильем малоимущих граждан, на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда, развитие муниципальных объектов коммунальной инфраструктуры, создание условий для жилищного строительства. Амортизационное регулирование основано на формировании единой системы возмещения инвестору первоначальной стоимости основного капитала и нематериальных активов, в создание которых были вложены инвестиции. Амортизационные отчисления, т.е. средства, начисляемые на восстановление основных фондов и нематериальных активов, являются важнейшим источником новых инвестиций. В нашей стране в последние годы доля амортизации в структуре источников инвестиций составляла около 20 % 321, в то время как в США она составляет 70 %, в Германии – 64 %, Японии – 50 %. 320 Дойч, Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества: межпоколенный аспект : [пер. с нем. Н.В. Павлова] / Э. Дойч. – Вена, 1999 : М., 2000. – С. 25. 321 Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2001 г. и январе 2002 г. // Строительная газета . – № 10. – С. 5. 280 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Представляя собой, по сути, возврат стоимости инвестированного капитала, амортизационные отчисления включаются в расходы предприятия и по действующему законодательству выведены из-под налогообложения. Поэтому процесс начисления амортизационных средств регулируется государством. Все амортизируемое имущество распределяется по десяти амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого основные фонды или нематериальные активы служат для выполнения целей деятельности инвестора. В течение этого срока производится исчисление амортизации, которая является основным инвестиционным ресурсом предприятия. Изменения в амортизационной политике государства в последние годы, переход от жесткого установления норм амортизации по всей номенклатуре основных фондов к установлению амортизационных групп с сокращением сроков использования основных фондов позволяют ускорить процесс возмещения инвестированного капитала и увеличить инвестиционные ресурсы предприятия. Выше мы уже отмечали, что особенностью воспроизводственного процесса в жилищном комплексе является отсутствие механизма амортизации стоимости жилищного фонда как основного капитала, что не позволяет формировать источники жилищных инвестиций реновационного типа. Поэтому совершенствование амортизационного регулирования в жилищном комплексе должно быть направлено на формирование реновационных фондов для обеспечения непрерывного воспроизводства жилищного фонда. Техническое регулирование – это установление, применение и исполнение обязательных требований к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации. В настоящее время техническое регулирование основано, прежде всего, на техническом нормировании, инструменте государственного регулирования, который 281 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище применяется во всех отраслях материального производства. Тем более важным это является применительно к такому сложному процессу, каковым является инвестиционный процесс. С 1 января 1995 г. в строительстве действует система нормативных документов 322 , которая состоит из нескольких видов нормативов: строительные нормы и правила (СНиП), которые представляют собой обязательные требования и включают нормы проектирования, нормы производства работ, нормы расхода строительных материалов и ресурсов, сметные нормы и т.д.; свод правил по проектированию и строительству (СП) – нормативные документы, рекомендующие технические решения или процедуры и определяющие способы достижения соответствия обязательным требованиям норм, правил и стандартов; территориальные строительные нормы и правила (ТСН) – нормативные документы, принятые на территориальном уровне; стандарты. Главная задача системы нормативных документов в строительстве – обеспечение безопасности, надежности, прочности, экономичности инвестиционной продукции, защиты прав потребителей, общества и государства. Однако система нормативных документов, регулирующих вопросы безопасности и качества товаров, общий перечень которых достиг 60 тысяч наименований323, перестанет действовать с 2010 года. В соответствии с Законом РФ «О техническом регулировании»324 на смену многочисленным нормативам придут тех322 СНиП 10-01-94 Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. Издание официальное : введены в действие постановлением Госстроя России от 17.05.1994 № 18-38 . 323 Иванов, В. Техническое регулирование: семь лет до совершенства / В. Иванов // Строительные ведомости. – 2003. – № 18 (182) – С. 1, 13. 324 Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 27.12.02 №184-ФЗ. О техническом регулировании [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. . 282 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе нические регламенты. Технический регламент – это документ, который устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Одним из элементов технического регулирования в строительстве является система сертификации строительных материалов и конструкций с целью гарантирования качества строительной продукции и защиты прав потребителя. Сертификация осуществляется в целях повышения уровня безопасности жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, экологической безопасности, повышения уровня безопасности объектов с учетом риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, повышения конкурентоспособности продукции и т.д. Система технического регулирования включает также лицензирование проектной и строительной деятельности 325. Лицензия – документ, выдаваемый хозяйствующему субъекту (предприятию) и удостоверяющий его право заниматься указанной в лицензии деятельностью. При получении лицензии организация должна подтвердить свое право заниматься проектной или строительной деятельностью, наличием квалифицированных кадров, специального оборудования и техники, стабильностью финансового состояния и т.д. Эффективный механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности, основные инструменты которого мы рассмотрели выше, является неотъемлемой частью единой си325 Лицензирование осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002 № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства», утвердившим положения о лицензировании деятельности по проектированию, строительству и инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений // Экономика строительства. – 2002. – № 7. – С. 51–64. 283 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище стемы государственного регулирования рыночной экономики, целью которой является обеспечение устойчивого экономического роста государства. Государственное регулирование в экономике должно обеспечивать разумный компромисс между рыночной эффективностью и социальной справедливостью. Это означает, что жилищная политика должна строиться на обоснованном сочетании социальной и рыночной стратегий, обеспечивающих достижение социальных и рыночных целей государства в жилищной сфере (табл. 6.1). Таблица 6.1 Содержание социальной и рыночной стратегии в жилищной политике государства Вид жилищной стратегии Категория населения Источники Тип финансирования жилищных отношений Сегмент рынка, категория жилья Социальная стратегия Социальнонезащищенные категории граждан (малоимущие, инвалиды, ветераны войн, многодетные семьи) Обеспеченные граждане, имеющие устойчивые доходы Бюджетные Отношения средства в социальноформе целевого го найма финансирования по целевым программам Бюджетные жилищные субсидии Социальное жилье (жилье с минимальными потребительскими характеристиками, специализированное жилье) Доходы и сбережения граждан Средства коммерческих организаций Кредиты банков Коммерческое жилье со стандартными и повышенными потребительскими характеристиками Рыночная стратегия 284 Отношения собственности или аренды Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Одной из важнейших задач государственного регулирования инвестиционной деятельности является стимулирование притока инвестиционных ресурсов в экономику. Сегодня норма инвестирования в Российскую экономику оценивается в размере 13–20 % ВВП. По мнению Т. Гуровой, А. Привалова и В. Фадеева 326, в сравнении с показателями развитых стран это вполне приемлемая норма инвестирования. Но, как справедливо отмечают авторы этой статьи, нам необходимо ориентироваться на нормы инвестирования стран в периоды их быстрого роста, то есть на 30–40 % ВВП. Это отчетливо видно на примере жилищного комплекса, где объем инвестиций позволяет обновлять только 2 % существующего жилищного фонда, т.е. на уровне покрытия естественного выбытия. В то время как в Европе и США, где, по оценкам авторов данной статьи, недвижимость и лучше, и ее вдвое больше на душу населения, ежегодные объемы нового строительства составляют 10 % имеющегося жилищного фонда. В то же время можно встретить и другую точку зрения на задачи государственного регулирования инвестиционной деятельности. Так, Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев и А.А. Полинов, рассматривая проблему наличия избыточного незавершенного строительства327, пришли к выводу о необходимости превентивного регулирующего воздействия, сдерживающего излишний инвестиционный спрос. В качестве таких мер авторами данной статьи предлагаются: налог на инвестиции, выполняющий «функцию «стерилизации» излишнего инвестиционного спроса»; перфоменс-бонды, выполняющие «функцию компенсации убытков и обязательных платежей… в случае нарушения организационно-экономических условий, сроков, качества строительства»; 326 Гурова, Т. Территория обитания / Т. Гурова, А. Привалов, В. Фадеев // Эксперт. – 2003. – № 21 (375). – С. 50–55. 327 Яськова, Н.Ю. Незавершенное строительство и виртуальный рост / Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев, А.А. Полинов // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 2–13; № 9. – С. 2–10. 285 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище регистрационная пошлина «как средство ограничения определенных проектов» и т.д.328. Исходя из сложившегося уровня инвестирования и инвестиционной активности в России, такие меры представляются несколько преждевременными, так как являются дополнительными барьерами на пути инвестиционных ресурсов, и могут привести к сокращению не только объемов незавершенного строительства, но и строительства вообще. 6.2.Формирование концепции региональной реновационной политики на основе программно-целевого подхода Для обеспечения эффективного инвестирования реновационных процессов в региональном жилищном комплексе необходима разработка концепции региональной реновационной политики. Реновационная жилищная политика – это определение оптимальных инвестиционных пропорций и приоритетов инвестирования в жилищном комплексе, определение эффективных форм и методов привлечения инвестиций для достижения поставленных целей и решения задач реновации жилищного фонда. Реализация инвестиционной политики осуществляется через механизмы целевых инвестиционных программ. Отечественный и зарубежный опыт управления сложными социально-экономическими процессами 329 показывает, что в 328 Там же, № 9. – С. 3–5. Инвестиции в России и зарубежных странах / Под ред. И.К. Комарова. – М.: РАУ-Университет, 2001. – 360 с.; Тамбовцев, В.Л. Совершенствование реализации целевого подхода в перспективном планировании экономического и социального развития : Дис. ... докт. экон. наук. – М., 1985. – 346 с.; Региональные комплексные целевые программы и методы их разработки. – Новосибирск, ИЭОПП СО АН СССР, 1980. – 170 с.; Гнездилов Е. А. Управление территориальными инвестиционными программами капитального строительства : автореф. дис. ... док. экон. наук : 08.00.05. – М., 2000. – 32 с.; Мониторинг и оценка в условиях программно-целевого управления региональным 329 286 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе наилучшей степени проблема целевой ориентации и интеграции экономических интересов достигается при использовании программно-целевого подхода. Методология программно-целевого планирования включает несколько этапов, начиная с целеполагания, постановки задач, разработки комплекса мероприятий, выработки критериев достижения цели, и заканчивая нормативноправовым и ресурсным обеспечением реализации программы. Основные принципы и порядок разработки и реализации целевых программ330 легли в основу разработки на федеральном уровне системы государственных целевых программ для решения сложных социально-экономических проблем, связанных с обеспечением населения жильем и созданием благоприятной жилой среды (прил. 4). Необходимость обеспечения реновации жилищного фонда как условия устойчивого функционирования и развития жилищной сферы определяет целесообразность использования программно-целевого метода для решения указанных проблем, поскольку такие проблемы, как отмечено в Федеральной целевой программе «Жилище»: входят в число приоритетов для формирования федеральных целевых программ, а их решение позволяет обеспечить возможности для улучшения жилищных условий и качества жизни населения, предотвратить чрезвычайные ситуации, связанные с функционированием систем жизнеобеспечения, создать условия для устойчивого развития жилищного хозяйства, эффективного функционирования рынка жилья; носят межотраслевой и межведомственный характер и не могут быть решены без участия федерального центра; развитием / Под общ. ред. И.Е.Никулиной, И.В. Хоменко. – Томск : Дельтаплан, 2004. – 326 с. и др. 330 Порядок разработки и реализации федеральных целевых программ и межгосударственных целевых программ, в осуществлении которых участвует Российская Федерация /Утв. Постановлением Правительства РФ от 26.06.95 № 594 287 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище не могут быть решены в пределах одного финансового года и требуют бюджетных расходов инвестиционного характера, а также расходов на научно-исследовательские и опытно- конструкторские работы; носят комплексный характер, и их решение обеспечивает значительный мультипликативный эффект, социальное благополучие в обществе, общее экономическое развитие и рост производства. Поскольку реализация целевых жилищных программ осуществляется на региональном и муниципальном уровне, постольку эти программы должны быть составной частью региональной и муниципальной нормативно-правовой среды. При этом условием реализации целевых программ являются: 1. Разработка на территориальном уровне (региональном, муниципальном) соответствующих программ и включение их в единый комплекс документов стратегического планирования развития территории. 2. Сопровождение региональных (муниципальных) программ комплексом документов нормативно-правового и методического обеспечения. 3. Разработка финансово-экономического механизма реализации программ. В настоящее время роль программно-целевого подхода в регулировании сложных социально-экономических процессов в регионах, в частности в жилищном комплексе, значительно возросла. Бюджетная реформа и политика бюджетного федерализма проявились в значительном усилении централизации в бюджетном процессе. В результате такой политики финансовые и, прежде всего, инвестиционные ресурсы практически изымаются с территорий. Например, в Томской области в 2002 году 58 % всех заработанных на территории области средств было централизовано на федеральном уровне и только 42 % осталось в регионе. В 2003 году эта ситуация еще более обострилась – на территории области осталось только 32 %. Что касается местных 288 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе бюджетов, то их средств недостаточно даже для финансирования текущих расходов муниципальных бюджетов, не говоря уже об инвестиционных программах. Так, например, в Томской области доля субъекта федерации и муниципалитетов в инвестициях в основной капитал неуклонно снижается: с 7,4 % в 1999 г. до 4,8 % в 2003 г. Примечательно, что при этом и доля государства не увеличивается: в 1999 г. федеральные инвестиции в основной капитал в области составили 3,2 %, а в 2003 г. – 2,5 %331. В связи с этим одной из важнейших функций региональных органов управления становится возврат инвестиционных ресурсов в региональный экономический комплекс. В этих условиях региональные (муниципальные) целевые программы становятся своеобразными каналами, по которым деньги могут возвращаться в регион, но уже на вполне конкретные инвестиционные цели или проекты. Главной целью региональной реновационной политики является формирование качественной жилой среды и максимальное удовлетворение потребностей населения в жилищных услугах. Для достижения данной цели необходимо решение широкого круга задач, основными из которых являются: 1. Обеспечение расширенного воспроизводства жилищного фонда: повышение инвестиционного статуса жилищного комплекса с целью привлечения жилищных инвестиций; увеличение объемов жилищного строительства, снятие административных барьеров при согласовании проектов и отводе участков под застройку; повышение эффективности инвестиций в проекты реновации жилищного фонда. 2. Обеспечение доступности жилья: развитие финансовых механизмов для повышения платежеспособности потребителей; 331 Строительство и инвестиции в Томской области : Стат. сб. / Томскоблкомстат. – Томск, 2004. – 91 с. 289 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище снижение стоимости жилищного строительства. 3. Обеспечение адекватности существующего жилищного фонда современным требованиям общества: ликвидация ветхого и аварийного жилищного фонда; реконструкция, модернизация и капитальный ремонт жилищного фонда, имеющего значительный физический и функциональный износ; обеспечение бесперебойного энерго-, газо- и водоснабжения жилищного фонда. Концепция региональной реновационной политики в жилищной сфере должна определять стратегические цели и приоритеты жилищной реновационной политики в регионе и основные направления деятельности по достижению поставленной цели исходя из стартовых условий и прогнозов социальноэкономического развития региона. В основу разработки Концепции региональной реновационной политики в жилищной сфере должны быть положены принципы: 1. Достижение компромисса между рыночной эффективностью и социальной справедливостью на основе сочетания рыночной и социальной жилищной стратегий. 2. Смещение инвестиционных приоритетов в сторону интенсивных способов реновации жилищного фонда. 3. Регулирование реновационных процессов на основе программно-целевого подхода. 4. Повышение эффективности использования средств целевых программ на основе удешевления жилищного строительства. На основе принципов, заложенных в концепцию, должна осуществляться разработка целевой программы реновации жилищного фонда, ориентированной на обеспечение расширенного 290 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе воспроизводства жилищного фонда в регионе. При разработке такой программы необходимо не только основываться на общих принципах и методах программно-целевого управления (целенаправленности, системности, адаптивности, ресурсной обеспеченности, эффективности и т.д.), но и обеспечивать комплексный подход, учитывая все способы и методы реновации жилищного фонда: новое строительство, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт. Для обеспечения механизмов реализации программы она должна быть логично встроена в систему стратегического планирования развития территории и должна соответствовать общей концепции реновационной политики в регионе (рис. 6.4). Разработка целевой программы в системе нормативноправового обеспечения реновационной жилищной политики в регионе позволит формировать оптимальную в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов инвестиционную программу для определения перечня объектов, включаемых в титульные списки нового строительства, реконструкции, модернизации и капремонта жилищного фонда. Процедуру отбора проектов реновации жилых зданий для составления адресных программ и титульных списков мы рассмотрим далее. 291 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Стратегический план развития территории Концепция региональной (муниципальной) жилищной реновационной политики Комплексная целевая программа реновации жилищного фонда Адресная перспективная программа нового жилищного строительства Адресная перспективная программа реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда Адресная перспективная программа ликвидации аварийного и ветхого жилищного фонда Титульные списки нового строительства, реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда на планируемый период Рис. 6.4. Система документов нормативно-правового обеспечения региональной целевой программы реновации жилищного фонда 292 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе 6.3. Управление стоимостью реновационных проектов в жилищном комплексе Стоимость Стоимость жилья как объекта недвижимости изменяется на протяжении всего жизненного цикла жилых объектов, начиная с предынвестиционной стадии и заканчивая стадией реновации или ликвидации объекта (рис. 6.5). Но, очевидно, что на любой стадии жизненного цикла жилого здания стоимость жилья определяется тем уровнем фактических затрат, который был заложен на стадии проектирования и строительства объекта. Фактическая Цена на стоимость первичном строительрынке ства Сметная стоимость Стоимость в эксплуатации – цена на вторичном рынке Реконструкция Проекти- Строительство рование Инвестиционная стадия Стоимость после восстановления – цена на вторичном рынке Ликвидационная стоимость Стадия эксплуатации Ликвидация Жизненный цикл объекта без проведения реновации Жизненный цикл объекта с учетом реновации Рис. 6.5. Изменение стоимости объекта жилой недвижимости на протяжении жизненного цикла Необходимость государственного участия в управлении стоимостью реновационных проектов обусловлена особенностью рынка жилья, которые были отмечены нами выше. Также, по 293 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище мнению Э. Дойча, необходимость вмешательства государства обусловлена следующими факторами332: монопольное ценообразование. На рынке жилья часто не действует условие множественности цен. Местные сегментированные рынки и неоднородные характеристики подобных товаров способствуют монополистическому поведению на стороне предложения. связывание капитала. Выделение земли, жилищ и средств для финансирования связывает капитал на длительный срок. Инвесторы должны быть убеждены, что инвестиционные проекты и контракты на фоне краткосрочных вложений являются «стоящим делом». неполная информация. Это касается неопределенности относительно будущих доходов, мобильности, прибылей, развития жилых районов и основных общеэкономических показателей. Необходимость государственного вмешательства в процесс формирования цен на жилье подтверждается анализом динамики и тенденций развития рынка жилья, которые находят отражение, прежде всего, в динамике и соотношении цен на первичном и вторичном рынках (анализ динамики цен на рынке жилья был представлен нами выше). Федеральной целевой программой «Свой дом» 333 была поставлена задача снизить за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимость 1 кв. м общей площади жилья, которая не должна превышать 2месячного среднего денежного дохода на душу населения. Однако, как видно на рис. 6.6, в среднем по России стоимость 1 кв. м жилья на рынке была значительно выше установленного показа- 332 Дойч, Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества: межпоколенный аспект : [пер. с нем. Н.В. Павлова] / Э. Дойч. – Вена, 1999 : М., 2000. – 132 с. 333 Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753 294 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе теля334. В Томской области значение этого индикатора было ближе к рекомендуемому значению. 6 5 раз 4 3 2 1 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Соотношение стоимости 1 кв. м жилья и среднедушевого месячного дохода в Томской области Установленное программой "Жилище" соотношение стоимости 1 кв. м жилья и среднедушевого месячного дохода Соотношение стоимости 1 кв. м жилья и среднедушевого месячного дохода в среднем по России Рис. 6.6. Соотношение стоимости 1 кв. м жилья и среднедушевого месячного дохода в России и Томской области Экономическая теория выделяет два основных типа роста цен на товарных рынках: инфляцию спроса и инфляцию издержек. В первом случае рост цен обусловлен избыточным совокупным спросом на товар, который не может быть обеспечен 334 Данные по России рассчитаны по: Динамика дифференциации доходов населения и их распределение между отдельными возрастными группами населения, в том числе молодежи, до 2010 г. / Отчет по НИР ИНП РАН. ; Российский рынок недвижимости в 2000 г.: от депрессивной стабилизации к росту [Электронный ресурс] : http://www.iet.ru/trend/2000/raz_4_5.html ; Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных кредитов (на примере Москвы). – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – 213 с. 295 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище совокупным предложением, поскольку отсутствуют необходимые ресурсы для роста производства данной продукции. Во втором случае рост цен происходит в результате увеличения средних издержек производства, приводящего к снижению нормы прибыли и, соответственно, уменьшению предложения товара на рынке. Очевидно, что на рынке жилья могут одновременно проявляться оба типа инфляции, но на первичном рынке жилья в большей степени оказывают влияние издержки производства, которые не подвержены значительным колебаниям в краткосрочном периоде, и их изменение заметнее в более длительном периоде времени. В то время как на вторичном рынке жилья определяющее влияние на цены оказывает изменение спроса, который является более динамичной величиной. Как отмечал А. Маршалл, «рыночная стоимость часто более подвержена преходящим событиям, факторам, действие которых неравномерно и кратковременно, чем постоянно действующим факторам»335. Цены на рынке жилья формируются не только под влиянием спроса и предложения, на также под воздействием огромного числа разных ценообразующих факторов. По уровню действия эти факторы можно разделить на макро-, мезо- и микроэкономические, по характеру влияния – на прямые и косвенные, по отношению к производителю – на экзогенные (внешние) и эндогенные (внутренние) и т.д. Макроэкономические ценообразующие факторы обусловлены экономической ситуацией в стране в целом и характеризуют основные макроэкономические параметры развития – уровень инфляции, темпы роста ВВП, состояние и тенденции развития отраслевых и финансовых рынков, развитие налоговой системы, финансово-кредитной сферы и т.д. Мезоэкономические ценоообразующие факторы обусловлены социально-экономическими особенностями региона: географическим положением и климатическими условиями, социально335 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 2. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 33. 296 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе демографической ситуацией, уровнем развития промышленного потенциала, наличием местной сырьевой базы и промышленности строительных материалов, уровнем занятости и доходов населения и т.д. Микроэкономические ценоообразующие факторы – это факторы, влияние которых проявляется на уровне производства жилья: издержки производства продукции, сроки строительства, источники и стоимость финансовых ресурсов, потребительские характеристики жилья, эффективность менеджмента и маркетинга на предприятии. По сферам проявления все ценообразующие факторы можно разделить на затратные, конъюнктурные и потребительские факторы (рис. 6.7). Все ценообразующие факторы тесно взаимосвязаны. Так, например, эффективный менеджмент на предприятии не только обеспечивает снижение административно-хозяйственных расходов и уменьшение доли постоянных (условно постоянных) расходов в себестоимости, но и позволяет уменьшить расход производственных ресурсов (за счет внедрения новых технологий и строгого соблюдения технологических параметров), оптимизировать стоимость ресурсов (за счет эффективной снабженческой политики, оптимизации логистической системы, нормирования производственных запасов), снизить налоговую нагрузку. Макроэкономическая ситуация не только определяет параметры внешней экономической среды, в которой функционируют субъекты рынка, но и прямо влияет на спрос и предложение. Например, стабилизация финансовой системы и уменьшение доходности финансовых активов повышают роль недвижимости как средства накопления. Развитие системы ипотечного кредитования повышает доступность жилья для населения и также приводит к росту спроса, и т.д. 297 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Издержки производства Стоимость ресурсов b. Количество ресурсов a. Налоги и другие обязательные платежи Эффективность менеджмента и маркетинга Конкуренция на рынке Ценообразующие факторы Конъюнктура рынка Спрос и предложение на рынке Макро- и мезоэкономическая ситуация Качество жилой среды Потребительские свойства жилья Качество жилого дома Качество жилой ячейки Рис. 6.7. Ценообразующие факторы на рынке жилья Макроэкономические и мезоэкономические факторы по отношению к строительному производству являются экзогенными, микроэкономические – это эндогенные для строительной организации факторы. Бóльшая часть эндогенных факторов является факторами прямого влияния. Это стоимость материальнотехнических и трудовых ресурсов, стоимость и условия привлечения финансовых средств, налоги и др., от величины которых зависят затраты производителей, и, соответственно, цены готово298 Р а с хС от до и рм ео сс ут рь с ор ве с у р с о в Регулирование инвестиций в жилищном комплексе го жилья. Эти факторы прямо влияют на уровень цены и управление ими позволяет удешевить жилищное строительство (рис. 6.8). Экзогенные факторы, в большинстве своем, являются факторами косвенного, опосредованного действия. Например, снижение доходности финансовых инструментов приводит к повышению инвестиционной привлекательности жилья как объекта недвижимости, соответственно, к повышению спроса на него и росту цен. Инфляционные ожидания населения, объявленные изменения курса национальной валюты или деноминация воздействуют на потребительские и инвестиционные приоритеты потребителей, повышая спрос на недвижимость как наиболее надежный инвестиционный актив и т.д. (рис. 6.9). Учет этих факторов также способствует удешевлению жилищного строительства. Очевидно, что основные резервы удешевления жилищного строительства лежат внутри строительного производства. Управление этими резервами является главной задачей эффективного менеджмента. Эндогенные (внутрипроизводственные) экономические факторы связаны со стоимостью и эффективностью использования строительных ресурсов, прежде всего материальных, затраты на которые составляют в структуре себестоимости жилищного строительства 65–80 %. В немалой степени на окончательную сумму затрат строителей оказывает влияние стоимость и условия привлечения финансовых ресурсов. 299 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Эндогенные (микроэкономические) затратоформирующие и ценообразующие факторы в жилищном строительстве Экономические Организационные Архитектурноконструктивные Сокращение прочих и непроизводительных затрат Участие в тендерах на проектирование и строительство Совершенствование типологии жилья Снижение стоимости привлекаемых финансовых ресурсов Оптимизация стоимости и структуры производственных фондов строительных предприятий Снижение удельных постоянных издержек производства Повышение производительности труда Концентрация инвестиций и сокращение сроков строительства Оптимизация выбора площадки застройки Обеспечение непрерывных финансовых потоков Горизонтальновертикальная интеграция производства Внедрение облегченных конструктивных систем зданий Внедрение теплоэффективных ограждающих конструкций Применение автономных систем жизнеобеспечения Внедрение современных инженерных решений систем Реконструкция жилых домов и мансардное строительство Технологические Расширение использования местных строительных материалов и изделий Совершенствование технологии производства работ Внедрение современных технологий внутренней и наружной отделки зданий Применение современного оборудования, инструментов, оснастки Рис. 6.8. Эндогенные факторы удешевления жилищного строительства 300 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Экзогенные (макро- и мезоэкономические) затратоформирующие и ценообразующие факторы в жилищном строительстве Организационные Архитектурноконструктивные Технологические Сокращение налоговых отчислений, в т. ч. от фонда оплаты труда Проведение тендеров на проектирование и строительство Снижение стоимости кредитных финансовых ресурсов Концентрация инвестиций по муниципальному и госзаказу Совершенствование типологии жилья, оптимизация структуры жилищного строительства по типам и категориям жилья Внедрение ресурсо- и энергосберегающих технологий в производстве строительных материалов и изделий и в производстве строительных работ Экономические Оценка эффективности и отбор инвестиционных проектов для финансирования по муниципальному и госзаказу Совершенствование системы сметного ценообразования Регулирование цен на услуги естественных монополий Организация комплексной застройки и предоставление участков на конкурсной основе Упорядочение выдачи исходноразрешительной документации, согласования проектов и передачи объекта на баланс эксплуатирующих организаций Стимулирование и регулирование применения автономных систем жизнеобеспечения с установкой систем учета и регулирования ресурсопотребРеконструкция ления жилой застройки и развитие мансардного строительства Разработка территориальных строительных норм Развитие отраслевой науки , интеграция науки и производства Расширение производства местных строительных материалов и изделий, современного оборудования, инструментов, оснастки Рис.6.9. Экзогенные факторы удешевления жилищного строительства 301 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Самые «дешевые» финансовые ресурсы привлекаются на первичный рынок жилья с помощью договоров долевого участия в жилищном строительстве. Не случайно в целом по Российской Федерации доля договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства составляет 75 %, в Санкт-Петербурге – 95 %336, по кругу обследованных нами объектов доля таких источников финансирования составила в среднем 84 %. Недостаток финансирования по договорам о долевом участии на начальных стадиях строительства (50–55% всех договоров о долевом участии в строительстве заключается на стадии отделочных и прочих работ) вынуждает строительные организации использовать кредитные ресурсы. При существующих процентных ставках это приводит к значительному удорожанию строительства. Так, если за счет кредита профинансировано 15% стоимости строительно-монтажных работ, то при сроках строительства не более года и процентной ставке 23–25% годовых, стоимость строительства, в зависимости от схемы получения и погашения кредита, может увеличиться на 3–4%. Это удорожание, в конечном итоге, ложится на плечи инвесторов. Важным затратоформирующим фактором является соотношение фактических объемов производства с расчетной точкой безубыточности для данного предприятия. Расчеты показывают, что в небольших организациях, осуществляющих строительство всего одного объекта, как правило, фактический объем работ меньше точки безубыточности, а доля постоянных (условнопостоянных) затрат выше, чем в среднем по отрасли. Такие организации имеют за собой «долгострои» и вынуждены поднимать цены, чтобы покрыть убытки. Внутрипроизводственные организационные факторы связаны, прежде всего, с оптимизацией производственной программы строительных организаций. Наращивание объемов производства строительных организаций не должно происходить за счет увеличения числа одновременно 336 Смирнова, С. Дольщик застройщику не товарищ / С. Смирнова // Строительная газета. – 2005. – № 15. – С. 8. 302 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе строящихся объектов, так как при этом снижается концентрация производственных и, прежде всего, финансовых ресурсов. Очевидно, что распыление производственных ресурсов по большому числу одновременно строящихся объектов приводит к усложнению финансовых и ресурсных потоков, росту издержек производства. Поэтому резервы сокращения сроков строительства, а следовательно, и цен на строящееся жилье, могут быть найдены в концентрации производственных ресурсов на небольшом количестве объектов. Архитектурно-конструктивные факторы ориентированы на совершенствование типологии возводимого жилья в соответствии со структурой спроса на первичном рынке, оптимизацию этажности зданий, внедрение облегченных теплоэффективных конструктивных систем зданий, современных инженерных систем жизнеобеспечения, применения гибких планировочных решений. Например, расчеты показывают, что изменение этажности и секционности строящегося дома сказываются на величине стоимости 1 кв. м готового жилья. Так, сравнение зданий крупнопанельного домостроения разной этажности показало 337 , что стоимость одного квадратного метра в пятиэтажном здании на 11,5 % выше, чем в девятиэтажном здании, несмотря на дополнительные затраты на лифтовое оборудование. Это обусловлено тем, что при повышении этажности зданий в расчете на один квадратный метр жилья уменьшаются суммарные затраты на подготовку площадки, коммуникации и инженерное обеспечение. Существенно уменьшить стоимость возводимого жилья и снизить эксплуатационные расходы на содержание зданий позволяют реконструкция жилых домов первых массовых серий без выселения жильцов и надстройка мансард. При этом следует исходить из того, что жилье в мансардных помещениях не может 337 Расчет выполнен на примере объектов Томской домостроительной компании. 303 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище быть элитным жильем, следовательно, оно должно быть малогабаритным и доступным по цене. Технологические факторы связаны с внедрением современных ресурсосберегающих технологий строительства жилых зданий на всех этапах инвестиционного цикла, начиная с производства строительных материалов и изделий, земляных работ и возведения фундаментов, возведения основных несущих и ограждающих конструкций и заканчивая отделочными работами, прокладкой коммуникаций и монтажом инженерного и санитарно-технического оборудования. Внедрение новых технологий требует применения современного инструмента, оснастки и оборудования, что позволяет существенно увеличить производительность труда в строительстве. Сопоставление средних фактических цен на первичном рынке жилья и средней фактической стоимости строительства показало, что в среднем цена значительно превышает стоимость строительства (табл. 6.2). Очевидно, что в большей степени такое соотношение определяется ситуацией на рынке жилья в Центральном экономическом районе, и, прежде всего, в Москве, где концентрация капитала и высокий потребительский спрос на жилье позволяют поднимать ценовую планку, недостижимую для остальных регионов России. Даже с учетом того, что фактическая стоимость строительства, как правило, превышает сметную стоимость, маржа на первичном рынке жилья остается достаточно высокой, хотя и наблюдается положительная тенденция приближения цен к затратам. Последнее, безусловно, объясняется постепенным насыщением платежеспособного спроса на первичном рынке жилья. Основным фактором высокой стоимости строительства жилья является огромная ресурсоемкость строительной продукции (номенклатура только материальных ресурсов, используемых в строительстве, составляет в настоящее время более 800 тыс. наименований). 304 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Таблица 6.2 Соотношение цен на первичном рынке жилья и стоимости жилищного строительства в Российской Федерации338 Средняя фактическая стоимость жилищного строительства, руб./кв. м Средние фактические цены на первичном рынке жилья, руб. /кв. м Соотношение цены и стоимости строительства 2000 2001 2002 2003 4039 5638 6843 8497 8678 10567,4 12939,4 15604 2,15 1,87 1,89 1,84 Эффективное управление этими ресурсами и процессом строительства в целом позволяет снизить производственные издержки, следовательно, дает возможность снизить цену. Например, один из показателей эффективного использования трудовых ресурсов – производительность труда в строительстве – в России составляет 18 % от уровня США339. Это означает, что за единицу времени в России строится в 5,5 раза меньше, чем в США. Также на стоимости строительства сказывается отставание в техническом развитии строительного комплекса, его ориентация на устаревшие затратные технологии, неэффективное управление инвестиционными потоками, отсутствие устойчивого финансового обеспечения строек, значительные сроки строительства и т.д. Поскольку бóльшая часть затрат на жилищное строительство формируется внутри строительного предприятия, основные 338 Рассчитано по: Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2001 году // Строительная газета. – 2002. – № 11. – С. 6; Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2003. – № 12 . – С. 42–57; Жилищное строительство в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40– 58. 339 Производительность труда // Строительная газета. – 2003. – № 27. – С. 1–3. 305 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище резервы снижения этих затрат также находятся внутри строительного бизнеса. Однако то, как будут эти резервы задействованы предприятиями строительного бизнеса, зависит не только от эффективности менеджмента на этих предприятиях, но прежде всего от заинтересованности предприятий в снижении своих затрат. Как было показано нами ранее, первичный рынок жилья является олигополистическим рынком с достаточно высокой степенью концентрации предложения. Такой рынок характеризуется слабой конкурентной мотивацией субъектов экономической деятельности, что не дает оснований ожидать снижения цен на рынке вследствие ценовой конкуренции. Только насыщение платежеспособного спроса и необходимость его расширения за счет потребителя с более низкими доходами может привести к обострению конкурентной борьбы и вынудить строительные предприятия максимально использовать внутрипроизводственные резервы удешевления строительства. Поэтому реально добиться удешевления жилищного строительства в настоящее время можно за счет использования внешних, по отношению к строительному производству, факторов. Прежде всего за счет расширения тендерной практики и государственного (муниципального) заказа на проектирование, строительство жилья и закупку основных ресурсов; упорядочение системы оформления исходно-разрешительной документации, согласования проектов и передачи объекта на баланс эксплуатирующих организаций; концентрации инвестиций в рамках целевых областных (муниципальных) программ. Например, как показал проведенный нами анализ, до 8– 20% окончательной цены жилья на первичном рынке формируется в результате так называемых непроизводительных затрат заказчика, не связанных с выполнением строительно-монтажных работ, которые представляют собой чистые потери инвестора. Эти затраты можно разделить на три основные группы: – затраты на получение исходно-разрешительной документации и согласование технических условий на проектирование; 306 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе – затраты на отвод земли и подготовку участка к строительству, в том числе снос существующих построек и отселение граждан из сносимого жилья; – затраты на выполнение необоснованных требований технических условий на проектирование и строительство и связанные с подключением объектов к инженерной инфраструктуре и передаче на баланс эксплуатирующим организациям. Отсутствие нормативно-правового обеспечения, регламентирующего осуществление этих важнейших этапов в строительстве жилья, приводит к увеличению необоснованных затрат инвесторов и удорожанию квадратных метров жилья. По кругу обследованных нами объектов жилищного строительства в г. Томске эти затраты составили в среднем 9,3 % (табл. 6.3). Очевидно, что теневые затраты составляют значительно бóльшую долю в стоимости строительства объектов, что приводит к росту цен на рынке жилья. Таблица 6.3 Доля непроизводительных затрат заказчиков-застройщиков, в % от сметной стоимости объектов в г. Томске Непроизводительные затраты Затраты на получение исходно-разрешительной документации Затраты на выполнение необоснованных требований технических условий на проектирование и строительство Затраты на подготовку строительной площадки: снос строений и расселение жильцов из сносимого жилья ИТОГО Доля затрат в стоимости строительства, % 1,24 4,4 3,66 9,3 Помимо финансовых потерь инвесторов, нерегламентированные процедуры получения исходно-разрешительной документации, технических условий на проектирование, согласование проектных решений, передачи объектов на баланс эксплуатиру307 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ющих организаций и т.д. приводят к значительным потерям времени, что значительно удлиняет инвестиционный цикл и приводит к снижению эффективности инвестиций. Другой важнейшей организационно-экономической проблемой является отсутствие градостроительных регламентов по землеотводу под жилищное строительство, практика выделения земельных участков без проведения инвестиционных конкурсов. Это способствует развитию коррупции и спекуляции в этой сфере и возникновению дополнительных неявных расходов инвесторов. Необходимо регламентировать не только предоставление земельных участков под застройку, но также и процедуру изъятия земельных участков у застройщиков, не соблюдающих градостроительные или иные требования, в том числе сроков освоения земельного участка. Большие потери, значительно «утяжеляющие» стоимость квадратного метра жилья, несут заказчики при сносе строений и расселении жильцов из сносимых жилых домов. Выше уже было сказано, что это в значительной степени связано с отсутствием правовых норм о порядке возмещения ущерба лицам, чье имущество попадает под снос, и предоставления жилья гражданам, выселяемым из сносимых жилых зданий. Эти затраты в зависимости от вида и ценности сносимого объекта увеличивают стоимость жилья в среднем на 4–8 % и зачастую приводят к социальным конфликтам, задержке сроков строительства, что, в свою очередь, ведет к удорожанию объекта, либо к отказу инвестора застраивать данный участок. Высокую эффективность в управлении затратами и ценами в строительстве, в том числе в жилищном строительстве, показала тендерная практика. Проведение торгов на размещение государственного (муниципального) заказа, как показывает опыт других регионов, позволяет добиться снижения цен на 10–15 %. Этот механизм в обязательном порядке должен быть применен при размещении средств, поступающих по целевым федеральным и областным программам жилищного строительства. 308 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Удешевление жилищного строительства на основе управления многочисленными затратоформирующими и ценообразующими факторами и повышение доступности жилья для населения может быть достигнуто с помощью организационноэкономического механизма. Организационно-экономический механизм – это совокупность организационных структур, методов и инструментов воздействия управляющей (регулирующей) системы на управляемую (регулируемую) систему с целью достижения определенной цели. В данном случае управляемой (регулируемой) системой является жилищный комплекс, управляющей (регулирующей) системой – органы государственного (территориального) управления. Предлагаемый организационно-экономический механизм – это совокупность организационных структур, методов и инструментов воздействия органов государственного (территориального) управления на жилищно-строительный комплекс с целью удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья для населения. Организационно-экономический механизм представляет собой совокупность трех подсистем (рис. 6.10): организационно-управляющая подсистема; нормативно-информационная подсистема; финансово-экономическая подсистема. 309 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Организационноэкономический механизм обеспечения доступности жилья Организационноуправляющая подсистема Органы государственного и муниципального управления Межведомственная комиссия по оформлению исходноразрешительной документации Центр предпроектной подготовки земельных участков к конкурсам Тендерный комитет по проведению конкурсов на размещение финансирования по целевым программам Целевые государственные, областные и муниципальные Рис. программы Областная целевая программа жилищного лизинга Нормативноинформационная подсистема система Нормативноправовое обеспечение Информационное обеспечение Положение о порядке отвода земельных участков под строительство Мониторинг первичного и вторичного рынка жилья Положение о порядке оформления исходноразрешительной документации Информационное обеспечение субъектов экономической деятельности в жилищной сфере: размещение на Internet-сайтах администраций принятых Положений, информации о деятельности межведомственной комиссии троительство Положение о жилых порядке переселения гражобъектов дан из сносимого жилищного фонда Положение о предпроектной и инженерной подготовке земельных участков, выставляемых на конкурс Положение о жилищном лизинге Финансовоэкономическая подсистема Бюджеты областного и муниципального уровня Целевой фонд финансирования предпроектной и инженерной подготовки земельных участков под застройку Целевой фонд поддержки жилищного лизинга Финансовые ресурсы целевых программ Организация на Internetсайтах постоянных форумов, создание «горячей линии» 6.14. Схема формирования организационно-экономического механизма 310 Регулирование инвестиций в жилищном комплексе Организационно-управляющая подсистема – это совокупность организационных структур, методов и инструментов, обеспечивающих постановку задач, решение которых необходимо для достижения поставленной цели, выбор критериев достижения цели и исполнение всех мероприятий. Нормативно-информационная подсистема представляет собой совокупность нормативных и законодательных актов, определяющих условия и правила экономических отношений между субъектами в процессе достижения цели, и совокупность инструментов информационного обеспечения управляемого процесса. Финансово-экономическая подсистема – это подсистема финансового обеспечения реализации поставленных задач и мероприятий. Предлагаемый механизм позволяет решить две основные задачи: 1. Удешевление жилищного строительства за счет: – регулирования отношений землепользования в городской застройке; – регламентации процедур оформления исходноразрешительной документации на проектирование и строительство; – организации тендерного механизма размещения средств по целевым программам жилищного строительства; – регламентации механизма переселения граждан из жилищного фонда, попадающего под снос при городской застройке. 2. Повышение доступности жилья путем развития жилищного лизинга на основе: разработки и реализации региональной целевой программы развития жилищного лизинга; разработки нормативно-правового обеспечения поддержки развития корпоративного жилищного лизинга. На схеме показаны элементы организационно-управляющей подсистемы, которые необходимо создать для обеспечения решения поставленных задач. Межведомственная комиссия по оформлению исходно-разрешительной документации может быть 311 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище создана при службах архитектуры органов муниципального управления с обязательным участием представителей всех согласующих организаций, включая представителей ресурсоснабжающих организаций (тепло-, энерго-, водоснабжения). Работа такой комиссии позволит организовать оформление исходноразрешительной документации по принципу «единого окна» и позволит исключить злоупотребления согласующих организаций при подготовке технических условий на проектирование (финансовые потери инвесторов от таких злоупотреблений, как было показано выше, приводят к значительному удорожанию жилищного строительства). Центр предпроектной подготовки земельных участков, выставляемых на конкурс, может быть создан как в виде муниципального учреждения (предприятия), так и в виде специализированного отдела служб архитектуры и градостроительства администраций муниципальных образований. Тендерный комитет для проведения конкурсов по размещению финансирования, поступающего по целевым программам, должен быть создан из числа руководящих работников органов государственного (муниципального) управления с привлечением сотрудников государственной экспертизы, независимых экспертов, представителей общественности. Для создания нормативно-правовой базы функционирования этих организационных структур необходима разработка целого комплекса нормативных документов, регламентирующих отношения землепользования, порядок оформления исходноразрешительной документации и т.д. Разработка таких положений является первостепенной задачей органов архитектуры и градостроительства. Разработка нормативно-правовой базы должна быть подкреплена информационным обеспечением, что позволит сделать этот механизм понятным и прозрачным для всех субъектов жилищного строительства. 312 7. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 7.1. Особенности оценки эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий При формировании приоритетов реновационной политики в жилищной сфере и разработке инвестиционных программ одним из ключевых моментов является оценка эффективности и экономическое обоснование проектов реновации жилых зданий. Как справедливо отмечает И.В. Довдиенко 340 , разработка методологии оценки эффективности таких инвестиционных проектов является важнейшим условием массового осуществления проектов реновации жилых зданий, в том числе реконструкции и модернизации существующего жилищного фонда. Принятая методология оценки эффективности инвестиций, и, в частности, порядок и содержание оценки эффективности инвестиционных проектов, заложенные в «Методических рекомендациях»341, не учитывают специфику инвестиционных проектов, осуществляемых в жилищной сфере, и имеющих не только финансовые результаты, но, прежде всего, социальные. В целом ряде серьезных исследований предприняты попытки совершенствования принятой методологии оценки эффективности инвестиций. Так, В.В. Бузырев, В.Д. Васильев, А.А.Зубарев, развивая теоретические основы оценки инвестиционных проектов, рассматривают три концепции оценки эффективности: концепцию пригодности (проект пригоден, если удовлетворяются 340 Довдиенко, И.В. Реконструкция зданий путем строительства мансард / И.В. Довдиенко // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 425–427. 341 Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ., М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. Политике ; рук. авт. кол. Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. – М. : ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000. – 421 с. 313 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище нормативы), концепцию оптимальности (проект эффективен, когда достигается экстремум заданной функции), аддитивную концепцию (основанную на пересмотре и уточнении ранее принятых решений в зависимости от текущей информации) 342 . Авторы этой работы отдают предпочтение концепции оптимальности, выделяя в качестве основной проблемы определение критерия оптимальности. Однако, по нашему мнению, такой подход применим не к оценке эффективности конкретного инвестиционного проекта, а к выбору вариантов реализации какого-либо проекта, либо к выбору наиболее эффективных проектов из числа заданного множества проектов (такая задача будет рассмотрена нами несколько позже). Особенности определения эффективности мезоэкономических систем и мероприятий в условиях плановой экономики, стационарной (рыночной) и нестационарной (переходной) экономики исследованы в коллективной монографии343, где авторы рассматривают три вида эффективности: целевую (функциональную), технологическую и экономическую (ресурсную) эффективность и приводят основные модели оценки эффективности применительно к инвестициям в инновационную технологию. Интересный подход к оценке эффективности инвестиционных проектов предложен в работе С.А. Суспицина344, в которой рассматриваются ключевые показатели эффективности инвестиционного проекта: корпоративная эффективность, региональная эффективность и бюджетная эффективность. Однако и в этой работе автором больше делается упор на определении общего рей- 342 Бузырев, В.В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход / В.В. Бузырев, В.Д. Васильев, А.А. Зубарев. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 224 с. 343 Мезоэкономика переходного периода: рынки, отрасли, предприятия / под ред. Г.Б. Клейнера. – М. : Наука, 2001. – 516 с. 344 Суспицын, С.А. Подходы к оценке приоритетов региональной инвестиционной политики / С.А. Суспицын // Регион: экономика и социология. – 2002. – № 2. – С. 25–44. 314 Эффективность инвестирования реновационных процессов тинга проекта для определения приоритетов инвестиционной политики и оказания финансовой поддержки. Несмотря на серьезные исследования в этой области и попытку разработать методику оценки эффективности инвестиций в реконструкцию жилых зданий345, следует признать, что в настоящее время отсутствует методика экономического обоснования проектов реновации жилых зданий. Жилое здание представляет собой сложный объект управления, отличающийся значительными сроками функционирования. Система технико-экономических показателей, характеризующих состояние здания и определяющих необходимость и целесообразность осуществления реновационных проектов, изменяется на протяжении жизненного цикла здания. Поэтому попытки производить оценку эффективности инвестиций в реновацию жилого здания на основе простых, статических методов, в том числе метода минимизации приведенных затрат346, следует признать не вполне корректными. В основе экономического обоснования проектов реновации жилого здания должны лежать динамические методы оценки эффективности, учитывающие изменение временнóй стоимости денег, неравномерность и изменяемость во времени финансовых потоков. Использование динамических методов для оценки эффективности инвестиций в реновацию жилых зданий требует решения двух основных задач: 1) определение расчетного периода (горизонта расчета); 2) выявление и оценка потоков денежных средств (притоков и оттоков). 345 Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат / ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; АО Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии – ВНИИЭСМ.– М., 1998. – 32 с. 346 Техническая эксплуатация жилых зданий: учеб. для строит. вузов / С.Н. Нотенко[и др.] ; под ред. А.М. Стражникова. – М. : Высш. шк., 2000. – 429 с. 315 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответствии с упомянутыми выше «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов» расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл разработки и реализации проекта, вплоть до его прекращения. Такое требование оправдано при оценке инвестиционных проектов создания новых производств или внедрения новых технологий. Однако в целом ряде случаев не представляется возможным однозначно определить горизонт расчета, в частности при оценке инвестиций в создание объектов недвижимости длительного использования. Например, практически невозможно определить расчетный период как продолжительность жизненного цикла для жилых зданий, поскольку их жизненный цикл составляет по действующим нормам 100–150 лет. В решении данной проблемы следует, на наш взгляд, руководствоваться следующими соображениями. При оценке инвестиций в строительство нового жилого здания в качестве горизонта расчета можно принять первый безремонтный период эксплуатации здания в соответствии с нормативной периодичностью капитальных ремонтов, которая, в зависимости от капитальности здания, составляет от 9 до 25 лет. При оценке инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилых зданий в качестве расчетного периода следует принять остаточный срок службы этих зданий с учетом реновационных мероприятий, но не больше продолжительности периода до первого, после осуществления проекта, капитального ремонта. Выявление и оценка потоков денежных средств, связанных с осуществлением проектов реновации жилых зданий, представляется задачей более сложной и практически не решаемой с помощью существующих методик. Дело в том, что указанные выше методики позволяют учесть только явные потоки денежных средств, в то время как при реализации проектов социальной направленности возникают неявные, вмененные доходы и издержки. Более того, состав и значение учитываемых потоков де- 316 Эффективность инвестирования реновационных процессов нежных средств зависит от того, с позиций кого из участников проекта производится оценка эффективности. Эффективность как экономическая категория отражает систему экономических интересов. Соответственно, различные показатели эффективности инвестиций отражают экономические интересы разных субъектов. Показатели народно-хозяйственной (общественной) эффективности отражают экономические интересы всего общества, региональная эффективность отражает интересы региона и населения как территориального сообщества, коммерческая эффективность отражает корпоративные интересы и т.д. Показатели социальной эффективности отражают интересы населения или отдельных групп населения. Соответственно, у каждого субъекта – свои критерии эффективности. Следуя логике общепринятой методологии оценки эффективности инвестиций, эффективность проекта реновации жилого здания можно разделить на несколько составляющих, учитывающих эффективность проекта в целом и эффективность участия в данном проекте отдельных субъектов этого процесса (рис. 7.1). Все предлагаемые методики оценки эффективности инвестиций не позволяют учитывать экономические интересы населения, которое в той или иной степени становится участником (активным или пассивным) проектов реновации жилых зданий. Однако еще А. Маршалл подчеркивал, что экономическая наука имеет дело с «человеком как таковым, не с неким абстрактным или «экономическим» человеком, а с человеком из плоти и крови, … руководствующимся в большей мере эгоистическими мотивами и в такой же мере учитывающим эгоистические мотивы других…»347. 347 Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 83. 317 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Эффективность проекта реновации жилого здания Эффективность проекта в целом Общественная эффективность Коммерческая эффективность Эффективность улучшения качества жилья как потребительского блага Эффективность участия в проекте субъектов реновационного процесса Эффективность участия населения – социальная эффективность Эффективность участия муниципалитета (субъекта федерации) – бюджетная эффективность Эффективность повышения стоимости жилья как товара Эффективность участия коммерческих организаций – коммерческая эффективность Эффективность повышения доходности жилья как капитала Рис. 7.1. Схема оценки эффективности проекта реновации жилого здания 318 Эффективность инвестирования реновационных процессов Категория «социальная эффективность» появилась в экономической литературе во второй половине прошлого века как характеристика общественной значимости того или иного процесса и оценка его последствий для населения. В это же время проявился интерес и к исследованию социальной эффективности жилища 348 . Однако в последнее десятилетие отечественная экономическая наука отдает предпочтение исследованию коммерческих результатов инвестирования, оставив в стороне вопросы социально-экономических последствий реализации инвестиционных проектов. Между тем, проекты реновации жилищного фонда имеют непосредственное отношение к населению и затрагивают экономические интересы граждан. Поэтому оценка социальной составляющей эффективности инвестиций при обосновании проектов реновации жилых зданий представляется очень важной и в то же время чрезвычайно трудной задачей. 7.2. Разработка методики оценки социальноэкономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий Основными субъектами процесса реновации жилого здания являются население, проживающее или собирающееся проживать в данном жилом доме, коммерческие организации, осуществляющие данный проект и обслуживающие данное здание, и органы муниципального управления. Соответственно, при оценке эффективности проекта реновации необходимо учитывать эффективность участия в проекте каждого из этих субъектов: социальную 348 Альбанов, С.Д. Некоторые аспекты социальной эффективности жилища /С.Д. Альбанов // Социально-типологические проблемы жилой среды : сб. науч. трудов ЦНИИЭП жилища. – М., 1990. – С. 43–50; Боровков, И.И. Социально-экономическая эффективность жилищного строительства / И.И. Боровков. – М., Стройиздат, 1984. – 224 с.; Блех, Е.М. Проблемы социальноэкономической эффективности реконструкции кварталов и микрорайонов в больших городах / Е.М. Блех, А.Ю. Жданькова, Е.Я. Сокова // Обзорная информация. – 182. – № 11. – С. 2–20. 319 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище эффективность, коммерческую эффективность и бюджетную эффективность. Исходя из общего методологического принципа оценки эффективности – соизмерения доходов и расходов – необходимо определить основные денежные потоки, возникающие при осуществлении проектов реновации жилых зданий (табл. 7.1) Наибольшую сложность представляет собой выявление потоков денежных средств, возникающих в связи с осуществлением проектов реновации у населения, проживающего в данном жилом доме. В настоящее время в практике оценки инвестиционных проектов, связанных со строительством или реконструкцией жилья, эти потоки не учитываются. При оценке эффективности коммерческих инвестиционных проектов такой подход оправдан, так как частному инвестору, финансирующему инвестиционный проект, необходимо, прежде всего, оценить реальные денежные потоки, обеспечивающие окупаемость его вложений. Однако особенностью проектов реновации жилых зданий является то, что многие такие проекты априори являются коммерчески неэффективными. Например, при реализации проекта модернизации жилого здания, предусматривающего дополнительное благоустройство, перепланировку квартир, устройство лифтов, но без прироста жилой площади и без выселения проживающих ранее жильцов возникают дополнительные оттоки денежных средств: инвестиционные затраты на осуществление проекта и дополнительные текущие затраты (например, на эксплуатацию лифтового и инженерного оборудования). При этом реального притока денежных средств не возникает, следовательно, показатели эффективности, определяемые величиной превышения суммарных приведенных результатов от реализации проекта над суммарными приведенными затратами, будут отрицательными. 320 Эффективность инвестирования реновационных процессов Таблица 7.1 Потоки денежных средств при осуществлении проекта реновации жилого здания Субъекты процесса Потоки денежных средств приток отток Результат потребительЗатраты на реноваский, получаемый от цию жилья улучшения потребительЗатраты на переселеских свойств жилья как ние (включая экономиэкономического блага, в ческую оценку том числе в виде экономии социального ущерба от Население эксплуатационных затрат переселения в другой Прирост стоимости жи- район) лья как товара Дополнительные заРезультат от роста до- траты на оплату жилищходности жилья как капи- но-коммунальных услуг тала при сдаче жилья в Дополнительный аренду налог на имущество Доход (выручка) от выЗатраты на производполнения работ, оказания ство работ, оказание услуг услуг Доход от реализации доЗатраты на снос объполнительной жилой и не- ектов и сооружений жилой площади Затраты на переселеКоммерДоход от сдачи в аренду ние граждан или вредополнительной жилой и менное отселение ческие орнежилой площади Затраты по привлечеганизации Дотации (целевое фи- нию инвестиционных нансирование) на покрытие ресурсов (проценты по затрат по оказанию жи- займам, банковским лищно-коммунальных кредитам) услуг Дополнительные налоги и обязательные платежи. 321 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Окончание табл. 7.1 Субъекты процесса Поток денежных средств приток отток Дополнительные налоЗатраты на финансиговые поступления от дея- рование производства тельности коммерческих реновационных работ организаций Затраты на переселеДополнительные нало- ние граждан или вреОрганы говые поступления по менное отселение налогу на имущество Затраты на снос объекмунициграждан та пального Доход от реализации Дополнительные задополнительной жилой и траты на развитие город(субфеденежилой площади ской инфраструктуры, рального) Доход от сдачи в аренду связанные с реализацией дополнительной жилой и проекта управленежилой площади Дополнительные зания (бюдЭкономия расходов на траты на дотации расходотирование стоимости дов жилищно-эксплуажет) жилищно-эксплуатацион- тационных организаций ных услуг Дополнительные заЭкономия расходов на траты на выплаты жиликвидацию аварий в ин- лищных субсидий женерных системах зданий В то же время, очевидно, что осуществление проекта модернизации жилого здания позволяет достичь главную цель реновационного процесса – улучшить условия жизни граждан. Поэтому представляется чрезвычайно важным оценить последствия осуществления проекта реновации жилого здания для населения, проживающего (или предполагающего проживать) в этом здании. Однако, если оттоки денежных средств могут быть в той или иной степени точно оценены по сумме затрат, которые несет население при осуществлении проекта реновации жилого здания (взносы на капитальный ремонт, реконструкцию, модернизацию, 322 Эффективность инвестирования реновационных процессов затраты на переселение в другое жилье или в маневренный жилищный фонд, дополнительные платежи за эксплуатацию и техническое облуживание жилья и т.д.), то оценка притоков, отражающих социально-экономический эффект проекта, представляется очень сложной задачей. Социально-экономический эффект проекта реновации жилого здания, на наш взгляд, проявляется в трех формах, соответственно трем функциям жилья, которые были рассмотрены нами в первой главе: жилье как потребительское благо, удовлетворяющее потребности человека в жилище; жилье, как товар, который может стать объектом куплипродажи; жилье как капитал, который может приносить собственнику доход. Соответственно, в результате реновации жилого здания (например, его реконструкции), население может получить социально-экономический эффект, состоящий из трех эффектов: 1) эффект от улучшения качества жилья как экономического блага; 2) эффект от повышения стоимости жилья как товара; 3) эффект от повышения доходности жилья как капитала, в случае сдачи его в аренду. Заметим, что последние два эффекта возникают в том случае, если жилье находится в частной собственности граждан. В случае социального найма, этот эффект может быть получен собственником жилья – муниципальным образованием. Очевидно, что первый эффект существует в неявном виде и фактически представляет собой вмененный доход. Его невозможно выразить реальным потоком денежных средств, а можно выразить только опосредованно, через влияние качества жилья на качество жизни и здоровье граждан. А эффекты от повышения стоимости и доходности жилья, возникая сразу после реализации реновационных мероприятий, проявляются в виде реального потока 323 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище денежных средств только при совершении соответствующих операций. Социально-экономический эффект (результат), возникающий при участии населения в проектах реновации жилых зданий, можно, на наш взгляд, определить следующим образом: T T t 0 t 0 Рн Экt t 1t Эсtр 2t Эдt t 3t , где Рн (7.1) – социально-экономический результат (приток денежных средств), получаемый населением при осуществлении проекта реновации жилого здания; Экt – эффект потребительский, получаемый от улучшения качества, потребительских свойств жилья как экономического блага на шаге t; Эсtр – эффект, получаемый в результате роста стоимости жилья как товара на шаге tр; Эдt – эффект, получаемый в результате роста доходности жилья как капитала на шаге t; – коэффициент дисконтирования, приводящий приt ток денежных средств шага t к начальному моменту времени; – горизонт расчета (расчетный период); Т – шаг расчетного периода, на котором завершается tр реализация проекта реновации жилого здания; 1t – коэффициент, учитывающий использование жилья как потребительского блага на шаге t; 2t – коэффициент, учитывающий использование жилья как товара на шаге t; 3t – коэффициент, учитывающий использование жилья как капитального блага. 324 Эффективность инвестирования реновационных процессов Очевидно, что в формуле (7.1) все три слагаемые являются взаимоисключающими. Поэтому, если в каком-то периоде горизонта расчета учитывается потребительский эффект 1t 1 , то эффект от сдачи жилья в аренду равен нулю 3t 0 и наоборот. А при совершении сделки купли-продажи 2t 1 бывший собственник утрачивает возможность получения эффекта от использования жилья как экономического блага или капитала 1t 0,3t 0 . Эти условия и определяются коэффициентами: 1, если жилье используется как потребительское благо; 0, если жилье не используется как потребительское благо; 1t 1, если жилье используется как товар; 2t 3t 0, если жилье не используется как товар; 1, если жилье используется как капитальное благо; 0, если жилье не используется как капитальное благо. Наименьшую сложность представляет, на наш взгляд, определение второго и третьего слагаемых формулы (7.1) . Эффект, получаемый в результате роста стоимости жилья как товара349, и эффект, получаемый в результате роста доходности жилья как капитала, на шаге t могут быть определены следующим образом: 349 Предлагаемый в литературе подход к определению этой величины представляется нам дискуссионным, так как фактически основан на сопоставлении рыночной цены жилья после реконструкции и его восстановительной (инвентаризационной стоимостью) с учетом затрат на осуществление проекта: см. Мордовина В.С. Оценка эффективности реконструкции старой жилой застройки / В.С. Мордовина // Жилищное строительство. – 1998. – № 4. – С.17–18.; Чикишева Н.М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России и Тюменской области / Н.М. Чикишева. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 264 с. 325 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Эсtр Срt t Сн 1 i t , t (7.2) (7.3) Эдt (Срt к2t Снt к1t ) , где Сн, Срt – соответственно, начальная рыночная стоимость жилья и рыночная стоимость жилья после реновации; – уровень роста цен на данном сегменте рынка жилья i на каждом шаге расчетного периода; – коэффициенты капитализации, характеризующие к1t , к2t доходность жилья на соответствующем сегменте рынка недвижимости на шаге t , могут быть определены методом прямой капитализации, используемым при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости350. Потребительский эффект, получаемый от улучшения в результате реализации проекта потребительских качеств жилья, как раз и является неявной частью социально-экономического результата. Его невозможно определить в виде реального денежного потока. В то же время, влияние качества жилья и условий жизни человека на величину его денежных доходов очевидно, что можно оценить опосредованно. Во-первых, через влияние их на производительность труда и креативные способности человека, его возможности получения престижной и высокооплачиваемой работы. Во-вторых, через его затраты на поддержание здоровья и услуги на здравоохранение. В работе украинских ученых351 показана тесная зависимость между качеством жилищных условий и заболеваемостью людей, возможностью воспроизводства рабочей силы. Тогда потребительский эффект можно было бы определить как Эпt Дптt Эзt , (7.4) 350 Оценка рыночной стоимости недвижимости / Под ред. Рутгайзера В.М. – М.: Дело, 1998. – 165 с. 351 Мартынюк В.З. Гигиена планирования и оборудования жилища / Мартынюк В.З., Даценко И.И., Заривайская Х.А., Янко Н.М. – Киев, Здоров’я, 1978. – 212 с. 326 Эффективность инвестирования реновационных процессов где Дптt – дополнительные доходы, получаемые гражданами от повышения производительности труда, являющегося следствием улучшения качества жизни на шаге t ; Эзt – экономия затрат на поддержание здоровья и услуги здравоохранения как следствие снижения заболеваемости при улучшении жилищных условий на шаге t. Дополнительные доходы, которые могут быть получены населением за счет роста производительности труда, можно определить как где Зп Пзп – – Ппт – Пзп Ппт (7.5) Дпт Зп 1 , 100 средняя заработная плата в муниципальном образовании, в котором расположен объект реновации, руб.; прирост средней заработной платы на каждый процент роста производительности труда, %, определяется на основе статистических данных по муниципальному образованию; прирост средней производительности труда при улучшении качества жилья и условий жизни, %. Для определения показателя Ппт необходимо проведение широкого исследования влияния жилищных условий на трудоспособность населения. В настоящее время можно воспользоваться данными исследований, проведенных в середине 80-х годов352, или экспертны352 Соловьев, А.В. Внепроизводственные факторы в повышении производительности труда / А.В. Соловьев, Н.А. Груздева. – М, Знание, 1987. – 40 с 327 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ми оценками. Экономия затрат на поддержание здоровья и услуги здравоохранения может быть определена, по нашему мнению, как n Эз Сзi ( i где Сзi Кi , Крi Кi Крi ), 100 (7.6) – средняя стоимость услуг здравоохранения по лечению i-го вида заболевания, принимаемая по данным страховой медицины, руб.; – удельный вес населения, подверженного определенному виду заболевания, в старых жилищных условиях и в улучшенных после реновации, %. До проведения широкомасштабных социологических и санитарно-гигиенических исследований данные показатели можно принимать по результатам исследований прошлых лет. При определении суммарного социально-экономического результата, необходимо предложенные формулы скорректировать с учетом численности и структуры лиц, проживающих в жилом доме. Понимая некоторую условность измеряемого в денежном выражении социально-экономического результата, считаем, что предлагаемый подход позволит, в определенной степени, оценить социальную эффективность реализации проектов реновации жилых зданий. Аналогично выявлению и оценке притоков денежных средств должна быть произведена оценка денежных оттоков – как сумма инвестиционных и текущих затрат населения, включая неявные издержки, связанные с отселением граждан, сносом строений и сооружений и т.д.: 328 Эффективность инвестирования реновационных процессов T T Зн Зрt Зпt Зэt , t 0 где Зн Зрt Зпt Зэt (7.7) t 0 – совокупные затраты населения, связанные с реализацией проекта реновации жилого здания; – затраты населения на осуществление проекта реновации жилого здания на шаге t ; – затраты на временное отселение или переезд в связи с реновацией здания на шаге t ; – дополнительные затраты на эксплуатацию жилого здания, связанные с осуществлением проекта реновации на шаге t . Далее оценка социально-экономической эффективности осуществляется на основе общего принципа соизмерения совокупных результатов и совокупных затрат, связанных с осуществлением проекта реновации. Тогда социально-экономическая эффективность проекта реновации (эффективность участия в проекте населения) определится превышением суммарных приведенных результатов (притоков) над суммарными приведенными затратами (оттоками). Определение эффективности инвестиций для остальных участников проекта реновации жилых зданий также должно основываться на оценке притоков и оттоков денежных средств, которые приведены в табл. 7.1. 7.3. Оптимизация распределения инвестиционных ресурсов в рамках региональной (муниципальной) программы реновации жилищного фонда Важнейшим теоретическим направлением региональной инвестологии является исследование проблем оптимизации использования ограниченных инвестиционных ресурсов для дости329 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище жения целей инвестирования. Отечественными и зарубежными авторами разработано значительное количество оптимизационных моделей, связанных с решением задач формирования оптимального инвестиционного портфеля, выбора инвестиционного проекта, формирования оптимальной схемы финансирования, распределения целевых фондов и т.д. 353 . В последнее время стали появляться работы, рассматривающие задачи оптимального финансирования целевых инвестиционных программ 354. Все предлагаемые модели имеют схожий вид, различаясь экономическим содержанием целевой функции (максимизируемым или минимизируемым критерием оптимизации) и составом системы ограничений, описывающих количество или условия использования ограниченных инвестиционных ресурсов. При этом можно заметить, что если для экономических работ периода плановой экономики было характерно использование в качестве целевой функции, преимущественно, критерия минимизации совокупных (приведенных) затрат, то для работ периода развития рыночных отношений в России характерно использование в качестве критерия оптимизации максимизируемого значения некоторой функции полезности. В качестве функции полезности принимается показатель, характеризующий результативность, 353 Егорова, Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе / Н.Е. Егорова., С.Р. Хачатрян // Препринт # WP/98/059/ – М. : ЦЭМИ РАН, 1998. – 90 с. ; Бузырев, В.В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход // В.В. Бузырев, В.Д. Васильев, А.А.Зубарев. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 224 с.; Мицель А.А. Об одном алгоритме формирования оптимального портфеля инвестиционных проектов / А.А. Мицель, О.В.Каштанова // Экономика и математические методы. – 2001. – Т. 37. – № 4, с. 103–108; Беляков, Г.С. Экономическое обоснование программы распределения средств дорожного фонда // Экономика строительства. – 1999. – № 8. – С. 34–41; Матвеева, Е.В. Моделирование инвестиций в развитие города и разработка формализованных процедур отбора инвестиционных проектов : дис. …канд. экон. наук : 08.00.13. – М., 2000. – 162 с. и др. 354 Селютина, С.Г. Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях : автореф. дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб., ГИЭУ. – 34 с. 330 Эффективность инвестирования реновационных процессов эффективность, степень достижения главной цели инвестирования. Применительно к инвестициям в жилищную сферу это могут быть суммарная получаемая площадь жилья, показатель социально-экономической эффективности или даже такой показатель, как «уровень условий развития человеческого капитала»355 . Вместе с тем в практике регулирования инвестиционных процессов в жилищной сфере и управления инвестиционными программами возникает целый ряд задач, не нашедших отражения в экономической теории. Одной из таких задач является задача использования финансовых ресурсов целевых инвестиционных фондов, предназначенных для обеспечения жильем льготных категорий граждан. При разработке инвестиционного механизма муниципальной программы «Жилище» г. Томска автором, совместно с Д.К. Празукиным356, была предложена модель, позволяющая оптимизировать распределение средств целевых фондов. Инвестирование средств таких фондов может осуществляться по нескольким направлениям реновации жилищного фонда: новое строительство, модернизация и реконструкция, а также для приобретения жилья на вторичном рынке, формирования фондов для кредитования жилищного строительства и т.д. Очевидно, что эффективность инвестирования в жилищную сферу, зависит, в первую очередь, от соотношения цен и сроков реализации инвестиционных проектов по каждому из направлений. Таким образом, задача распределения средств фонда по направлениям инвестирования была представлена в виде эконо355 Соловей, Е.В. Регулирование инвестиционных процессов региона по критерию уровня условий развития человеческого капитала: методический аспект : автореф. дис. …канд. экон. наук : 08.00.04. – Курган, 2000. – 22 с. 356 Овсянникова, Т.Ю. Оптимизация моделей финансирования строительства и реконструкции жилья / Т.Ю. Овсянникова, Д.К. Празукин // Тезисы докладов 2 международного конгресса «Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве». – Новосибирск, 1999. – С. 67–68; Празукин, Д.К. Регулирование инвестиционных потоков на региональном рынке жилья (на примере Томской области) : дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – Новосибирск, 2000. – 148 с. (науч. рук. Т.Ю. Овсянникова) 331 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище мико-математической модели, имеющей в качестве целевой функции максимизацию общей площади жилья, получаемого в результате нового строительства, реконструкции или путем приобретения на вторичном рынке. При этом в целевой функции был учтен возврат части инвестируемых средств в виде налогов и других обязательных платежей при направлении средств в новое строительство или реконструкцию: n m S fij i 1 j 1 c j (1 d j p j ) max , (7.8) где S – j i – – fij – общая площадь жилья, построенного или приобретенного на средства целевого фонда, кв. м; направление инвестирования, j=1, 2, … m; номер субсчета (источника финансирования), i =1, 2, … n; часть фонда, образованная за счет i-го источника ин- – вестирования и направляемая на j-е направление инвестирования, руб.; расчетная стоимость 1 кв. м по j-му направлению ин- – вестирования, руб; доля налоговых отчислений в стоимости одного cj dj pj квадратного метра жилья по j-му направлению инвестирования, зачисляемая в региональный (муниципальный) бюджет; – доля налоговых поступлений, возвращаемых в целевой фонд. Модель была реализована при следующих ограничениях: 332 Эффективность инвестирования реновационных процессов m fij Fi , j 1 n fij i 1 cj Mj i 1, n , MM j , (7.9) j 1, m , fij 0. где Fi – величина i-го субсчета (источника финансирования) регионального фонда жилищного строительства, руб.; М j – минимально возможный ввод жилья по j-му направлению инвестирования, кв. м; MM j – мощность j-го направления инвестирования, определяется как номинальный потенциал строительного комплекса в регионе, кв. м. Другая оптимизационная задача связана с финансированием целевых инвестиционных программ реновации жилищного фонда. В связи с ограниченностью инвестиционных ресурсов, выделяемых на реализацию таких программ, возникает проблема отбора проектов, которые могут быть включены в целевую программу. Данная задача является многокритериальной, так как реализация таких программ позволяет достичь нескольких целей: социальных, экономических, градостроительных. Поэтому решение задачи должно быть поэтапным (рис. 7.2), с применением метода экономико-математической оптимизации на последнем этапе. 333 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Множество объектов жилищного фонда N Статья IV. Множество объектов жилищного фонда, подлежащих реновации Ni Множество проектов реновации жилых объектов Nij Титульный список проектов реновации жилых объектов, включаемых в инвестиционную программу года Nijt Рис. 7.2. Схема поэтапного решения задачи формирования целевой инвестиционной программы реновации жилищного фонда На первом этапе из всего множества объектов жилищного фонда формируется множество объектов, требующих осуществления реновационных проектов: капитального ремонта, реконструкции, модернизации, нового строительства, сноса. Этот отбор осуществляется на основе данных технической инвентаризации объектов жилищного фонда, генеральных планов развития территории, проектов детальной планировки районов. На втором этапе для каждого объекта из множества Ni определяется набор возможных методов реновации и формируется множество проектов реновации Nij . При этом предполагается, что на одном объекте могут быть реализованы разные варианты проектов реновации (капитальный ремонт отдельных частей здания, полный капитальный ремонт здания, реконструк334 N Эффективность инвестирования реновационных процессов ция, надстройка, пристройка и т.д.). Формирование такого множества представляет определенные трудности, так как критерии отбора могут быть определены только на основе проектных данных, а разработка даже эскизных проектов реновации жилых зданий требует значительных затрат времени и финансовых ресурсов. По нашему мнению, формирование такого множества проектов Nij возможно на основе метода анализа иерархий 357 , который позволяет разработать для каждого объекта иерархическое представление критериев и альтернатив и сформировать вектор приоритета. При этом дерево критериев должно включать технические критерии (износ, техническая возможность проведения реновационных работ и т.д.), экономические (стоимость работ, стоимость земельного участка, эффективность проекта и т.д.), градостроительные (требования и нормы градостроительных регламентов, перспективы генплана, возможности альтернативного использования земельного участка и т д.) и социальные (улучшение условий жизни граждан, увеличение обеспеченности жильем и т.д.). Критерии могут быть определены как на основе экспертных оценок, так и по объектам-аналогам или по укрупненным показателям. Множество проектов реновации Nij является основой для окончательного отбора проектов, включаемых в программу реновации жилищного фонда. На этом этапе отбор может осуществляться решением оптимизационной задачи, позволяющим найти такое множество проектов, включаемых в программу года, при котором достигается максимальное значение некоторой функции полезности: FX i Эij X ij max , (7. 10) j 357 Андрейчиков, А.В. Анализ, синтез, планирование решений в экономике / А.В. Андрейчиков, О.Н. Андрейчикова . – М. : Финансы и статистика, 2000. – 368 с. 335 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище где Эij – показатель социально-экономической эффективно- X ij сти реализации j-го проекта реновации на i-м объекте; – искомая переменная, принимающая значения: X ij = 1– если проект включается в программу, X ij = 0 – если проект не включается в программу. Таблица 7.2 Матрица исходных данных для формирования экономико-математической модели Объекты (жилые дома) i 1, I капремонт Проекты реновации j 1, J реконструкция j 1 j 2 j 3 j 4 j 5 j 6 … снос … … jJ Объект 1 X11 X12 X13 X14 X15 X16 … … X1 j Объект 2 X 21 X 22 X 23 X 24 X 25 X 26 … … X2 j … … … … … … X i2 X i3 X i4 X i5 X i6 … … … X i1 … … … Объект I X ij Расчет показателя социально-экономической эффективности, принятый в качестве целевой функции, может быть осуществлен по представленной выше методике с учетом эффективности проекта для других участников. Система ограничений данной модели должна включать требования финансовой реализуемости программы (достаточности финансовых ресурсов на каждом шаге реализации программы), а также условие включения в программу только одного варианта проекта реновации по одному объекту: 336 Эффективность инвестирования реновационных процессов n m Cij X ij B, i 1 j 1 (7.11) m X ij 1, j 1 где Cij – стоимость j -го варианта проекта реновации по i -му B объекту, руб. – фонд финансирования реновации жилищного фонда, руб. Поскольку сроки реализации проектов реновации жилых зданий могут превышать один год, и на начало программного периода могут быть задельные объекты (частично реализованные проекты реновации), которые должны быть обязательно включены в программу реновации для их заверешения, а также могут быть объекты, обязательное включение которых в программу реновации обусловлено не экономической эффективностью, а технической неотложностью (объекты, представляющие угрозу для жизни людей), система ограничений в модели примет вид: k m l m n m Cij X ij Cij X ij Cij X ij B, i 1 j 1 i k 1 j 1 X ij 1 для i 1, 2,...k ; X ij 1 для i k 1, k 2,...l; m X ij 1 для i l 1, i l 1 j 1 (7.12) l 2,...n, j где i 1, 2,...k – список проектов реновации, начатых в предыдущий пе 337 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище i k 1, k 2,...l – список аварийных объектов, обязательных для включения в программу в связи с технической неотложностью. Решением данной модели будет множество, определяющее перечень объектов, включаемых в программу реновации: X X1 j , X 2 j ,... X kj , X k 1 j , X k 2 j ,... X lj , X l 1 j , X l 2 j ,... X nj Однако не представляется возможным учесть в системе ограничений некоторые трудно формализуемые параметры (например, нарастание износа, а, следовательно, и эксплуатационных издержек по объектам, не включенным в инвестиционную программу данного периода). Выбор проектов реновации для включения в программу реновации на основе предложенной оптимизационной модели позволит, на наш взгляд, обоснованно формировать титульные списки к целевым инвестиционным программам и повысить эффективность инвестирования реновационных процессов в жилищном комплексе. 338 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. Абалкин, Л. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики / Л. Абалкин // Вопросы экономики. – 1997. – № 6. – С. 4–12. Авеков, В. Регулирование имущественных отношений в экономике / В. Авеков // Экономист. – 2004. – № 7. – С. 41–46. Азгальдов, Г.Г. О квалиметрии / Г.Г. Азгальдов, Э.П. Райхман. – М. : Изд.во стандартов, 1972. – 172 с. Акиндинова, Н. Склонность населения России к сбережению: тенденции 1990-х годов / Н. Акиндинова // Вопросы экономики. – 2001. – № 10. – С. 80–95. Андрейчиков, А.В. Анализ, синтез, планирование решений в экономике / А.В. Андрейчиков, О.Н. Андрейчикова . – М. : Финансы и статистика, 2000. – 368 с. Андросов, В.А. Регулирование инвестиционной деятельности в регионе / В.А. Андросов, А.Л. Шушарин. – Томск : ТГУ, 2000. – 172 с. Асаул, А.Н. Строительный кластер – новая региональная производственная система / А.Н. Асаул // Экономика строительства. – 2004. – № 6. – С. 16–25. Асаул, А.Н. Формирование мезоэкономических объединений в инвестиционно-строительном комплексе региона / А.Н. Асаул // Известия вузов. Строительство. – 2004. – № 1. – С. 38–44. Афонасова, М. А. Инвестиции в системе факторов устойчивого развития региона / М.А. Афонасова // Проблемы управления рыночной экономикой. Вып. 4 : региональный сборник научных трудов ; под ред. И.Е. Никулиной, М.А. Саленко. – СПб. : Питер, 2002. – С. 118-122. Аханов, С.А. Эффективность общественного производства: Три уровня анализа: народно-хозяйственный, региональный, хозрасчетный / С.А. Аханов. – М. : Мысль, 1987. – 165 с. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов. – М. : Финансы и статистика, 1996. – 192 с. Бард, В.С. Инвестиционные проблемы российской экономики / В.С. Бард. – М. : Экзамен, 2000. – 384 с. Белкина Т. Жилищный сектор в России / Т. Белкина // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 16–22. Беляев, М.К. Оценка адаптивности к инвестициям – залог успешной инвестиционной политики региона / М.К. Беляев // Экономика строительства. – 2002. – № 4. – С. 36–40. Беляков, Г.С. Экономическое обоснование программы распределения средств дорожного фонда /Г.С. Беляков // Экономика строительства. – 1999. – № 8. – С. 34–41. Березин, А.О. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных услови339 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 340 ях (на примере Санкт-Петербурга) : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – СПб. – 2002. – 19 с. Березин, М. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах / М. Березин, А. Мальгин // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 68–78. Бессонова, О.Э. Жилье. Рынок и раздача. / О.Э. Бессонова. – Новосибирск : Наука, 1993. – 159 с. Блауг, М. Экономическая мысль в ретроспективе : [пер с англ.] / М. Блауг. – Изд. 4-е. – М. : Дело ЛТД, 1994. – 720 с. Блинов, А. Управление инвестиционной привлекательностью региона / А. Блинов, И. Орлова // Инвестиции в России. – 2002. – № 12. – С. 3–6. Бобров, А.Л. Эколого-экономическая устойчивость регионов России / А.Л. Бобров. – М. : Наука , 1999. – 92 с. Бобылев, С. Россия на пути антиустойчивого развития / С. Бобылев // Вопросы экономики. – 2004. – № 2. – С. 43–54. Богомолов, О.Т. Роль государства в современной рыночной экономике / О.Т. Богомолов // Politeconom. – 1997. – № 3-4. – С. 17-20. Борисов, А. Города и реформы / А. Борисов, Н. Васютичев, Н. Головнина, П. Ореховский и [др.] ; под общ. ред. П. А. Ореховского. – Обнинск : Институт муниципального управления, 2002. – 254 с. [Электронный ресурс] : http://lab.obninsk.ru/goroda/goroda.php Бофилль, Р. Пространства для жизни : [пер. с франц.] / Р. Бофилль в сотрудничестве с Ж.-Луи Андре. – М. : Стройиздат, 1993. – 136 с. Бузырев, В.В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход / В.В. Бузырев, В.Д. Васильев, А.А. Зубарев. – СПб. : Издво СПбГУЭФ, 1999. – 224 с. Бузырев, В.В. Особенности организации экономического взаимодействия участников строительного комплекса / В.В. Бузырев, А.П. Суворова // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 14–26. Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы : учеб. пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин. – М. : ИНФРА-М, 2001. – 256 с. Булгаков, С.Н. Концепции жилой застройки / С.Н. Булгаков // Жильѐ: комплексный взгляд / под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 278–305. Бухонова, С.М. Управление инвестиционной деятельностью в регионе : дис… докт. экон. наук : 08.00.05. – Белгород, 1998. – 343 с. Васильева, Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития / Н.В. Васильева. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – 276 с. Вахнина, М. Строительство: чего стоит снизить его себестоимость / М. Вахнина // Стройинформ. – 2002. – № 1. – С. 95–117. Ветров, Г.Ю. Индикаторы социально-экономического развития муниципальных образований / Г.Ю. Ветров, Д.В. Визгалов, А.А. Шанин, Н.И. Библиографический список 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40. 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. Шевырова. – Изд. 2-е доп. – М. : Фонд «Институт экономики города», 2002. – 65 с. Вижина, И.А. Роль законодательства в привлечении инвестиций в регионы Сибири / И.А. Вижина // Регион: экономика и социология. – 1998. – № 9. – С. 147–160. Водянов, А. Инвестиционная политика: каким методам госрегулирования отдать предпочтение? / А. Водянов, А. Смирнов // Российский экономический журнал. – 2001. – № 11–12. – С. 3–10. Волкова, Е.С. Функционирование и эволюция социально-экологоэкономической системы региона с позиции устойчивого развития (на примере Томской области) : дис. … канд. геогр. наук : 25.00.36. – Томск, 2004. – 191 с. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования. – СПб.: Изд-во С.Пб. ун-та, 1998. – 528 с. Воркуев, Б.Л. Ценность, стоимость и цена / Б.Л. Воркуев. – М. : Изд-во МГУ, 1995. – 168 с. Галкина, Л. Областные облигации: средство развития региональных фондовых рынков / Л. Галкина, Е. Медников // Рынок ценных бумаг. – 1997. – № 4. – С. 31–33. Гальперин, В.В. Порядковая полезность и спрос / В.В. Гальперин // Экономическая школа. – 1992. – Вып. 2. – 345 с. Гарибов, Г. Нам очень хочется заставить работать механизм лизинга на полную мощность / Генрих Гарибов // Строительная газета. – 2000. – № 39. – С. 11. Гейтс, Б. Дорога в будущее / Б. Гейтс. – М. : Русская редакция, 1996. – 312 с. Головина, Л.А. Экономическое развитие региона и особенности формирования эффективной региональной инвестиционной политики / Л.А. Головнина, А.А. Зубарев. – М. : МГИУ. – 152 с. Горбунов, А.А. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике / А.А. Горбунов, С.Н. Иванов, А.Н. Асаул. – СПб. : Петровский фонд, 1999. – 160 с. Горячкин, П. В. Резервы сокращения стоимости строительства и продажи жилья / П.В. Горячкин // Строительная газета. – 2004. – № 14. – С.1–4. Гребенников, П.И. Приглашение к историческому поиску / П.И. Гребенников // Экономическая школа. – 1992. – Вып. 2. – 345 с. Гришина, И. В. Применение интегрального показателя инвестиционной привлекательности региона для среднесрочного прогнозирования инвестиционной активности в субъектах РФ / И.В. Гришина // Инвестиции в России. – 2002. – № 3. – С. 3–11. Гришина, И. Комплексная оценка инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности российских регионов: методика определения 341 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 49. 50. 51. 52. 53. 54. 55. 56. 57. 58. 59. 60. 61. 342 и анализ взаимосвязей / И. Гришина, А. Шахназаров, И. Ройзман // Инвестиции в России. – 2001. – № 4. – С. 5–16. Губернский, Ю.Д. Жилье как жизненная среда человека: экология и гигиена жилой среды / Ю.Д. Губернский // Жильѐ: комплексный взгляд / под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 22–66. Гузнер, С.С. Внутрирегиональная дифференциация инвестиционного климата: рейтинговая оценка / С.С. Гузнер, В.Н. Харитонова, И.А. Вижина // Регион: экономика и социология. – 1997. – № 2. – С. 109–123. Гурова, Т. Территория обитания / Т. Гурова, А. Привалов, В. Фадеев // Эксперт. – 2003. – № 21 (375). – С. 50–55. Гэлбрейт, Дж. Новое индустриальное общество : [пер. с англ. Л.Я. Розовского и др.] / Дж. Гэлбрейт. – М. : Прогресс, 1969. – 480 с. Данилов, Ю.А. Роль и место синергетики в современной науке / Рос. научн. центр «Курчатовский институт» [Электронный ресурс] : http://www.synergetic.ru/science/index.php?article=dan2 Данилов-Данильян, В.И. Математика и кибернетика в экономике : словарь-справочник / В.И. Данилов-Данильян, М.Г. Завельский. – Изд. 2-е, перераб. и доп. – М., Экономика, 1975. – 700 с. Декларация о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии [Электронный ресурс] : http://www.gosstroy.gov.ru/txt/strukt28_1.doc Джевонс, У.С. Краткое сообщение об общей математической теории политической экономии / У.С. Джевонс / Вехи экономической мысли. В 3 т. Т.1. Теория потребительского поведения и спроса ; под ред. В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа, 2000. – 380 с. Дмитриев, С.В. Проектирование жилища в условиях рыночной экономики : учеб. пособие / С.В. Дмитриев, К.Н. Кузьмина, И.В. Швецова. – Новосибирск : НГАХА, 1996. – 76 с. Довдиенко, И.В. Реконструкция зданий путем строительства мансард / И.В. Довдиенко // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М.Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – 976 с. Дойч, Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества: межпоколенный аспект : [пер. с нем. Н.В. Павлова] / Э. Дойч. – Вена, 1999 : М., 2000. – 132 с. Доклад Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам на 35-й сессии Статистической комиссии 2–5 марта 2004 г. [Электронный ресурс] : http://unstats.un.org/unsd/statcom/doc04/2004-5r.pdf Долан, Э.Д. Рынок: микроэкономическая модель : [пер с англ. В. Лукашевича] [и др.] / Э.Д. Долан, Д.Е. Линдсей ; под общ. ред. Б. Лисовика и В. Лукашевича. – СПб., 1992. – 496 с. Библиографический список 62. Доничев, О.А. Инвестиционные риски как сдерживающий фактор развития экономики // Экономика строительства. – 2002. – № 11. – С. 28–32. 63. Доничев, О.А. Становление и развитие рынка инвестиций в условиях реформирования экономики (региональный аспект) : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – М., 1996. – 368 с. 64. Дубинин, Н.П. Некоторые вопросы биосоциальной природы человека / Н.П. Дубинин, Ю.Г. Шевченко. – М. : Наука, 1976. – 245 с. 65. Егорова, Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе / Н.Е. Егорова., С.Р. Хачатрян // Препринт # WP/98/059/ –М. : ЦЭМИ РАН, 1998. – 90 с. 66. Ершова, С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов / С.А. Ершова. – СПб. : СПбГИЭА, 1999. – 172 с. 67. Жилище. Муниципальная программа : утв. Пост. мэра г. Томска от 19.06.97 № 296 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 68. Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.] – М. : Дело, 1996. – 224 с. 69. Жилищное строительство в Российской Федерации в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 40–58. 70. Жилищный кодекс прошел второе чтение // Строительная газета. – 2004. – № 49. – С.1. 71. Жильѐ: комплексный взгляд / под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – 976 с. 72. Журавлев, В. «Интеллектуальная» оснащенность зданий. HI-TECH HOUSE 2004 / В. Журавлев // Строительная газета. – 2004. – № 49. – С. 10. 73. Знак качества жизни // Архитектура и строительство Сибири. – 2002. – № 8 (10). – С. 41-43. 74. Зоколей, С.В. Архитектурное проектирование, эксплуатация объектов, их связь с окружающей средой : [пер. с англ.] / С.В. Зоколей. – М. : Стройиздат, 1984. – 670 с. 75. Зотов, В.Б. Организация управления жилищным комплексом в новых условиях / В.Б. Зотов. – М., 1995. – 156 с. 76. Зотов, В.Б. Совершенствование территориального управления жилищнокоммунальным комплексом (ЖКК) в крупном городе / В.Б. Зотов. – М. , 1995. – 380 с. 77. Иванов, А.П. Инвестиционная активность и доходы населения / А.П. Иванов, Е.М. Бунина // Финансы. – 2002. – № 1. – С. 62–66. 78. Иванов, В. Техническое регулирование: семь лет до совершенства / В. Иванов // Строительные ведомости. – 2003. – № 18 (182). – С. 1,13. 343 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 79. Игнатов, В.Г. Экономика социальной сферы : учеб. пособие / В.Г. Игнатов, Л.А. Батурин, В.И. Бутов, Г.Г. Уварова, С.В. Ходарев, Ю.Г. Элланский. – Ростов н/Д : Издат. центр «МарТ», 2001. – 416 с. 80. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 году // Строительная газета. – 2004. – № 7. – С. 5. 81. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 г. и январе 2004 // Строительная газета. – 2004. – № 12. – С. 6. 82. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2001 г. и январе 2002 г. // Строительная газета . – № 10. – С. 5. 83. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2001 году // Строительная газета. – 2002. – № 11. – С. 6. 84. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2003 г. // Строительная газета. – 2004. – № 8. – С. 6. 85. Инвестиционный климат и его составляющие // Эксперт. – 1996. – № 47. – С. 30–37 86. Инструкция по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде» : утв. Постановлением Госкомстата России 05.11.2001 № 81 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая системаэ. 87. Ипотека : Опыт регионов [Электронный ресурс] : http://www.ipoteca.ru 88. Итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2003 г. // Экономика строительства. – 2004. – № 3. – С. 2–35. 89. Каганова, О. Что происходит на жилищном рынке С.Петербурга / О. Каганова, А. Мальгин // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 120–130. 90. Казакова, О.Г. Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья : дис. … канд. экон. наук. 08.00.05. – Новосибирск, 2004. – 220 с. 91. Капица, С.П. Сколько людей жило, живет и будет жить на Земле. Очерк теории роста человечества / С.П. Капица. – Москва, 1999 [Электронный ресурс] : http://www.synergetic.ru/sections/index.php?article=books/kapitza/k2.htm. 92. Кибалов, Е.Б. Механизм решения жилищной проблемы в районах освоения (на примере Нижнего Приангарья) / Е.Б. Кибалов, В.И. Горячкин // Жильѐ: комплексный взгляд / под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – 976 с. 93. Кириллова, А.Н. Методологические подходы к определению индекса доступности жилья / А.Н. Кириллова, С.Р. Хачатрян // Экономика строительства. – 2000. – № 9. – С. 9–21. 94. Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : учеб. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда: ВоГТУ, 2002. – 159 с. 344 Библиографический список 95. Кияненко, К.В. Жилище в США: принципы, цели и направления развития / К.В. Кияненко // Жилищное строительство. – 2003. – № 11. – С. 21–22. 96. Климова, Н.И. Инвестиционные параметры регионального развития: теоретико-методологические основы оценки / Н.И. Климова // Регион: экономика и социология, – 2000. – № 3. – С.24–41. 97. Климова, Н.И. Научные основы инвестиционного обеспечения регионального развития : дис. … докт. экон. наук : 08.00.04. – Екатеринбург, 1999. – 368 с. 98. Клисторин, В.И. Подходы к оценке инвестиционной активности в регионах России / В.И. Клисторин, Д.С. Сандер // Регион: экономика и социология. – 2003. – № 1. – С. 113–132. 99. Кнехтель, Э. Привлечение частных инвестиций для создания объектов инфраструктуры / Э. Кнехтель // Проблемы привлечения инвестиций в экономику России и более эффективного их использования. – М., МАИЭС, 1999. – С. 47–48. 100. Князева, Е.Н. Синергетика и принципы коэволюции сложных систем / Е.Н. Князева, С.П. Курдюмов [Электронный ресурс] : http://www.synergetic.ru/science/index.php?article=kurdumov 101. Коломиец, Т.И. Социально-экономическое развитие региона: теория и современное состояние / Т.И. Коломиец // Вестник ТГУ. – 2003. – № 279. – С. 173–179. 102. Комаров, И. Инвестиционный комплекс России. Проблемы и перспективы. / И. Комаров // Инвестиции в России. – 1998. – № 11. – С. 1–7. 103. Комплексное региональное планирование : вопросы методологии / Р. И. Шнипер, А. С. Маршалова, В. Л. Лысенко [и др.]; отв. ред. Д. М. Казакевич, Р. И. Шнипер / АН СССР, Сиб. отд-ние, Ин-т экономики и орг. пром. пр-ва. – Новосибирск : Наука. Сибирское отделение, 1988. – 330 с. 104. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации : утв. Постановлением Правительства РФ 11.01.2000 № 28 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 105. Копейкин, А. Американская модель ипотеки. Развитие ипотечного кредитования в России / А. Копейкин, Л. Стебенев, Б. Скоробогатько, И. Пенкина // Рынок ценных бумаг. – 1999. – № 8. – С. 18–29. 106. Копелев, В. Заповеди Владимира Копелева / В. Копелев, В. Журавлев // Строительная газета. – 2004. – № 17. – С. 11. 107. Косарева, Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России / Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожина // Вопросы экономики. – 2001. – № 5. – С. 89–106. 108. Костецкий, Н.Ф. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства / Н.ф. Костецкий, В.Т. Черемисин // Экономика строительства. – 2002. – № 12. – С. 33–45. 345 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 109. Котов, В.В. О взаимодействии и соотношении платежеспособного спроса и потребности / В.В. Котов // Маркетинг. – 2001. – № 3 (58). – С. 11–16. 110. Кочетков, Ю. Новостройки российских городов: что управляет ценами? / Ю. Кочетков [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/lib_50.htm 111. Кудрявцев, А.П. Жизнь настойчиво заставляет создавать комфортную среду обитания / А.П. Кудрявцев // Строительная газета. – 2004. – № 17. – С.19. 112. Кудрявцев, А.П. О проекте «Стратегия развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года» / А.П. Кудрявцев // Архитектура и строительство Сибири. – 2003. – № 12 (27). – С. 6–7. 113. Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования : учеб. пособие / В.А. Кудрявцев, Е.В Кудрявцева. – М. : Высшая школа, 1998. – 64 с. 114. Кузьминский, А.Г. Систематика методов и моделей формирования сметных цен на строительную продукцию : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – Новосибирск, 2002. – 489 с. 115. Кутузов, В.В. Воспроизводство жилья в условиях социально ориентированной рыночной экономики (Жилье для всех и рынок) / В.В. Кутузов. – М. : ЦНИИЭП жилища, 1994. – 290 с. 116. Кучер, Н. Квартирный вопрос: поиск путей к доступному жилью / Н. Кучер // Строительная газета.– 2004. – № 27. – С. 5. 117. Ларионов, А.Н. Стратегия развития рынка жилья Волгоградской области / А.Н. Ларионов. –– Волгоград : ВолгГАСА, 2002. – 456 с. 118. Лебединская, Т. Развитие взаимоотношений населения и банковской системы – основа активизации инвестиционного процесса в России / Т. Лебединская // Инвестиции в России. – 2002. – № 8. – С. 14–17. 119. Лейбенстайн, Х. Эффект присоединения к большинству, эффект сноба и эффект Веблена в теории покупательского спроса / Х. Лейбенстайн // Вехи экономической мысли. В 3 т. Т. 1. Теория потребительского поведения и спроса ; под ред В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа, 2000. – 380 с. 120. Леонтьев, В. Экономические эссе. Теории, исследования, факты и политика: [пер. с англ.] / В. Леонтьев. – М. : Политиздат, 1990. – 415 с. 121. Лимаренко, В.И. Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики : автореф. дис. … докт. экон. наук : 08.00.05, 08.00.10. – М., 2000. – 40 с. 122. Литвинцева, Г.П. Кризис инвестиций как результат несоответствия структурно-технологических характеристик экономики ее институциональному устройству / Г.П. Литвинцева // Проблемы прогнозирования. – 2003. – № 6. – С 23–40. 346 Библиографический список 123. Литвинцева, Г.П. Парадокс российской экономики: избыток денег и кризис инвестиций / Г.П. Литвинцева // ЭКО. – 2002. – № 5. – С. 23–37. 124. Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М.П. Логинов // Деньги и кредит. – 2002. – № 4. – С. 22–30. 125. Логунов, В.Н. Информационные основы потребительского поведения / В.Н. Логунов. – Воронеж, 1999. – 203 с. 126. Лозовская, М. Дорогостоящий фасад России / М. Лозовская // Экономика России. XXI век. – 2002. – № 1(6) [Электронный ресурс] : http://ruseconomy.w-m.ru/nomer6_200203/ec21.html 127. Ломовцева, О.А. Воспроизводство региональной социоприродохозяйственной системы : дис.… докт. экон. наук : 08.00.01, 08.00.04. – Волгоград, 1999 г. – 363 с. 128. Лукманова, И.Г. Зависимость цены строительной продукции от ее качества / И.Г. Лукманова // Экономика строительства. – 2001. – № 2. – С. 32–36. 129. Лушин, С.И. Ценность. Цена. Стоимость. / С.И. Лушин. – М. : Юристъ, 2001. – 80 с. 130. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С.Н. Максимов. – СПб. : Питер, 2000. – 272 с. 131. Малышев, А.В. Жилищная проблема как приоритетный фактор социальной политики России в условиях ее реформирования и вхождения в рынок (по материалам Верхне-Волжского региона) : автореф. дис. ... канд. соц. наук : 22.00.05. – Ярославль, 2000. – 23 с. 132. Маркс, К. Капитал. Критика политической экономии. В 4 т. Т.1. Кн.1. Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – 905 с. 133. Маркс, К. Сочинения : Т. 6. Наемный труд и капитал / К. Маркс, Ф. Энгельс ; под ред. Е.А. Степанова. – Изд. 2-е. – М. : Госполитиздат, 1957. – 761 с. 134. Мартынюк В.З. Гигиена планирования и оборудования жилища / В.З. Мартынюк, И.И. Даценко, Х.А. Заривайская, Н.М. Янко. – Киев, Здоров’я, 1978. – 212 с. 135. Марченко, Г. Исследование инвестиционного климата регионов России: проблемы и результаты / Г. Марченко // Вопросы экономики. – 1999. – № 9. – С. 69–79. 136. Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издат. группа «Прогресс» «Универс», 1993. – 416 с. 137. Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 2. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – 310 с. 347 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 138. Маршалова, А.С. Основы теории регионального воспроизводства : курс лекций / А.С. Маршалова, А.С Новоселов / НГАЭиУ. – М. : ОАО Изд-во «Экономика», 1998. – 192 с. 139. Матвеева, Е.В. Моделирование инвестиций в развитие города и разработка формализованных процедур отбора инвестиционных проектов : дис. …канд. экон. наук : 08.00.13. – М., 2000. – 162 с. 140. Меерович, М.Г. Градостроительная доктрина. Опыт истории / М.Г. Меерович // Архитектура и строительство Сибири. – 2002. – № 1–2(3–4). – С. 30–31. 141. Меерович, М.Г. Жилищная политика в СССР. Уроки истории / М.Г. Меерович // Проектирование и строительство в Сибири. – 2004. – № 1 (19). – С. 41–44. 142. Мезоэкономика : учеб. пособие ; под ред. проф. И.К. Ларионова. – М. : Издательский дом «Дашков и Ко», 2001. – 444 с. 143. Мержанов, Б.М. О типологии жилища / Б.М. Мержанов // Жилищное строительство. – 2001. – № 12. – С. 3–7. 144. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской федерации МДС 81-35.2004 : принята и введена в действие пост. Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1. – М., 2004. – 72 с. 145. Методика расчета основных социально – экономических индикаторов уровня жизни населения : утв. Постановлением Госкомстата России 16.07.96 № 61 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 146. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ., М-во фин. РФ, ГК по стрву, архит. и жил. политике ; рук. авт. кол. Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. – М. : ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000. – 421 с. 147. Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат / ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; АО Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии – ВНИИЭСМ. – М., 1998. – 32 с. 148. Министерство финансов РФ. Выпуск ценных бумаг [Электронный ресурс] : http://www.minfin.ru/vcb/vcb_main.htm 149. Мицель А.А. Об одном алгоритме формирования оптимального портфеля инвестиционных проектов / А.А. Мицель, О.В.Каштанова // Экономика и математические методы. – 2001. – Т. 37. – № 4. – С. 103–108. 150. Мордовина, В.С. Оценка эффективности реконструкции старой жилой застройки / В.С. Мордовина // Жилищное строительство. – 1998. – № 4. – С. 17–18. 348 Библиографический список 151. Морозов, В.В. Условия и факторы роста инвестиционной активности в территориальных экономических системах / В.В. Морозов // Экономика строительства. – 2004. – № 5. – С. 14 –33. 152. Московский, А.И. О предмете и методе современной экономической науки / А.И. Московский. – Вестник МГУ. Серия Экономика. – 2002. – № 3. – С. 21–39. 153. Московченко, А.Д. Проблема интеграции фундаментального и технологического знания / А.Д. Московченко; под ред. В.А. Дмитриенко. – Томск : Томск. гос. ун-т систем управления и радиоэлектроники, 2001. – 192 с. 154. Муниципальные займы: материалы доклада группы мониторинга фондового рынка ФКЦБ // Экономика и жизнь. – 1995. – № 49. – С. 38. 155. Некипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной полезности: Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов // Проблемы прогнозирования. – 1996. – № 1. – С. 6–21. 156. Новиков, А. Инструменты рынка муниципальных ценных бумаг за рубежом / А. Новиков // Рынок ценных бумаг. – 1997. – № 4. – С. 25–30. 157. Ноздрина, Н.Н. Типизация жилья Москвы по качеству / Н.Н. Ноздрина, А.Ю. Сапожников, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник [Электронный ресурс] : http://www.realtymarket.org/. 158. О стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года / Доклад председателя Госстроя России Н.П. Кошмана на зональном совещании 27-28 октября 2003 г. в г. Новосибирске // Архитектура и строительство Сибири. – 2003. – № 10 / 11. – С. 6–10. 159. Овсянникова, Т.Ю. Анализ рынка кредитных услуг и оценка перспектив развития жилищного кредитования в Томской области / Т.Ю.Овсянникова // Вестник Томск. гос. архит.-строит. ун-та. – Томск. – 2001. – № 1. – С. 205–216. 160. Овсянникова, Т.Ю. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья / Т.Ю. Овсянникова, Д.К. Празукин // Вопросы экономики. – 2001.– № 5. – С. 107–112. 161. Овсянникова, Т.Ю. Оптимизация моделей финансирования строительства и реконструкции жилья / Т.Ю. Овсянникова, Д.К. Празукин // Тезисы докл. 2 международ. конгресса «Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве». – Новосибирск, 1999. – С. 67–68. 162. Овсянникова, Т.Ю. Потребительские свойства объекта как ценообразующий фактор на рынке жилья / Т.Ю. Овсянникова, О.Г. Казакова // Азиатско-Тихоокеанский регион в глобальной политике, экономике и культуре XXI века. – Хабаровск, 2002. – С. 300–304. 163. Овсянникова, Т.Ю. Региональные инвестиционные программы: поиск эффективных решений / Т.Ю. Овсянникова // Жилищное строительство. – 2002. – № 7. – С. 2–7. 349 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 164. Овсянникова, Т.Ю. Экономика строительного комплекса: Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: учеб. пособие / Т.Ю. Овсянникова. – Томск : Изд-во Томск. гос. архит.-строит. ун-та, 2004. – 239 с. 165. Ореховский, П.А. Анализ и социально-экономическое прогнозирование развития города / П.А. Ореховский [Электронный ресурс] : http://lab.obninsk.ru/public/articles.php?htmlfile=orekhovsky-05.htm 166. Ореховский, П.А. Жилищный вопрос в экономике переходного периода / П.А. Ореховский [Электронный ресурс] : http://lab.obninsk.ru/public/articles.php?htmlfile=orekhovsky-05.htm 167. Орлова, Э. А. Современная городская культура и человек / Э.А. Орлова ; отв. ред. А.И. Арнольдов / АН СССР, Институт философии. – М. : Наука, 1987. – 191 с. 168. От опасного дома к здоровому дому // Архитектура и строительство России. – 2001. – № 5. – С.10–30. 169. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных кредитов (на примере Москвы). – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – 213 с. [Электронный ресурс] : http://www.urbaneconomics.ru 170. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. – М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. – 21 с. 171. Оценка рыночной стоимости недвижимости ; под ред. В.М. Рутгайзера. – М. : Дело, 1998. – 384 с. 172. Патцак, Г. Парадигма управления проектами / Г. Патцак // Мир управления проектами ; под ред. Х. Решке, Х. Шелле : [пер с англ.]. – М. : Аланс, 1993. – 304 с. 173. Перовская, Е.И. Модель финансово-инвестиционного механизма / Е.И. Перовская, Е.И. Мельникова // Страховое дело. – 2002. – № 5. – С. 14–18. 174. Петрученко О. Латинско-русский словарь / Репринт IX-го издания 1914 г. / О. Петрученко. – М. : Греко-латинский кабинет Ю.А. Шичалина, 1994. – 810 с. 175. Пешкова, Е.П. Регулирующая экономическая способность государства как фактор производства в региональной экономике / Е. П. Пешкова. – Ростов н/Д. – 2002. – 88 с. 176. Пиндайк, Р. Микроэкономика : [сокр. перевод с англ.] / Р. Пиндайк, Д. Рубинфельд ; науч. ред. В.Т. Борисович, В.М. Полтерович, В.И.Данилов [и др.] – М. : Экономика, Дело, 1992. – 510 с. 177. Письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80 (ред. от 11.02.1986). Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 350 Библиографический список 178. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов : утв. Указом Президента РФ 10.06.1994 г. № 1182 (в ред. Указа Президента РФ от 24.08.2004 № 1103) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 179. Поляков, Л.А. Теория мультипликатора и экономический механизм регулирования рынка жилья : дис. … канд. экон. наук : 08.00.01. – Ярославль, 2000. – 186 с. 180. Полякова, М.Б. Модель жилищно-строительного индекса – индикатора макроэкономической конъюнктуры / М.Б. Полякова // Экономика строительства. – 2003. – № 3. – С. 39–46. 181. Полянский, А.И. Систематизация механизмов государственного регулирования на рынках недвижимости / А.И. Полянский, М.М. Соловьев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2001. – № 4(9) [Электронный ресурс] : http://dpr.ru/journal/journal_about.html. 182. Попов, Л.Е. Человек, биосфера и естественные технологии познания / Л.Е. Попов, М.И. Слободской, С.Н. Постников // Физическая мезомеханика. – 2004. – № 2. – Т. 7. – С. 117–120. 183. Попов, С.И. Проблема «качества жизни» в современной идеологической борьбе / С.И. Попов. – М.: Политиздат, 1977. – 279 с. 184. Порядок проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарных рынках : утв. Приказом МАП России от 20.12.96 № 169 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная система. 185. Постановление Госкомстата РФ от 02.08.2002 № 164 (ред. от 27.06.2003). Об утверждении статистического инструментария для организации статистического наблюдения за ценами и финансами на 2003 год. Форма 1–РЖ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 186. Постановление Правительства РФ от 21.03.2002 № 174. О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства // Экономика строительства. – 2002. – № 7. – С. 51–64. 187. Празукин, Д.К. Регулирование инвестиционных потоков на региональном рынке жилья (на примере Томской области) : дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – Новосибирск, 2000. – 148 с. 188. Проблемы социально-экономической эффективности реконструкции кварталов и микрорайонов в больших городах / Проблемы больших городов : Обзорная информация / Составители : Блех Е.М., Жданькова А.Ю., Сокова Е.Я. М.: МГЦНТИ, 1982. – 23 с. 189. Простнева, О.В. Реформирование жилищных отношений в условиях смены общественных систем : дис. … канд. экон. наук : 08.00.01. – Тюмень, 1999. – 179 с. 351 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 190. Пчелинцев, О. Жилищная ситуация и перспективы институциональных изменений / О. Пчелинцев // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 10–15. 191. Пчелинцев, О.С. Исследование возможностей перехода регионов России к устойчивому социально-экономическому развитию / О.С. Пчелинцев, А.Н. Арянин, М.М. Минченко, Е.М. Щербакова // Вестник Российского гуманитарного научного фонда. – 2003. – № 1 (30). – С. 62–77. 192. Пчелинцева, Л.М. О понятиях «жилище» и «жилищный фонд»: теоретические аспекты / Л.М. Пчелинцева // Жилищное строительство. – 2004. – № 2. – С. 9–11. 193. Разработка инвестиционного механизма жилищного строительства в г. Томске : отчет о НИР / Томск. гос. архит.-строит. ун-т ; рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск, 1998. – 124 с. – № ГР 02.2.00105027. 194. Разработка организационно-экономического механизма удешевления жилищного строительства и обеспечение доступности жилья для населения Томской области : отчет о НИР / Томск. гос. архит..-строит. ун-т ; рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск, 2003. – 89 с. 195. Разработка предложений по развитию жилищного ипотечного кредитования в г. Томске : отчет о НИР / Томск. гос. архит.-строит ун-т ; рук. Овсянникова Т.Ю. – Томск, 2000. – 95 с.– № ГР 02.2.00105028. 196. Райзберг, Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. – Изд. 2-е. – М. : ИНФРА-М, 1999. – 479 с. 197. Рекитар, Я. В развитии отрасли опираться на достижения мировой науки и практики / Я. Рекитар // Строительная газета. – 1999. – № 30. – С. 15. 198. Рекитар, Я.А. Факторы реализации инвестиционного потенциала России / Я.А. Рекитар // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 226– 238. 199. Рикардо, Д. Начала политической экономии / Классика экономической мысли : Сочинения / В. Петти, А. Смит, Д. Рикардо, Дж. Кейнс, М. Фридмен. – М. : Изд-во ЭКСМО-Пресс, 2000. – С. 403–479. 200. Ройзман, И. Оценка эффективности инвестиционных проектов: учет региональных рисков / И. Ройзман, А. Шахназаров, И. Гришина // Инвестиции в России. – 1998. – № 10. – С. 13–20 201. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004). Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 202. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 352 Библиографический список 203. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I, II. – М. : «Новая волна», 1997. – 511 с. 204. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004 № 188-ФЗ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 205. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 206. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации. Ч. II. 05.08.2000 № 117-ФЗ [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 207. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон № 39 от 25.02.1999. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 208. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 22.04.1996 г. № 39-ФЗ. О рынке ценных бумаг [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 209. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 9 июля 1999 года № 160-ФЗ в ред. ФЗ от 21.03.2002 №31-ФЗ. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 210. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 20.08.2004 № 109ФЗ. О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 211. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ в ред. ФЗ от 02.01.2000 № 22-ФЗ. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 212. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 27.12.02 №184-ФЗ. О техническом регулировании [Электронный ресурс]// Консультант Плюс : Справочная правовая система. 213. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 136-ФЗ. Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 214. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164ФЗ (ред. от 22.08.2004). О финансовой аренде (лизинге) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 353 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 215. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ. О жилищных накопительных кооперативах [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 216. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 217. Российский рынок недвижимости в 2000 г.: от депрессивной стабилизации к росту [Электронный ресурс] : http://www.iet.ru/trend/2000/raz_4_5.html 218. Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с. 219. Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2003. – 705 с. 220. Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2001. – 679 с. 221. Россияне с нетерпением ждут решения жилищной проблемы // Строительная газета. – 2004. – № 21. – С. 1. 222. Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с. 223. Русский фокус // Еженедельный деловой журнал. 2001. – № 24. – С. 7, 12. 224. Савченко, П. Уровень и качество жизни: понятия, индикаторы, современное состояние в России (материалы к лекциям и семинарам) / П. Савченко, М. Федорова, Е. Шелкова // Российский экономический журнал. – 2000. – № 7. – С. 66–73. 225. Самуэльсон, П. Экономика. В 2 т. Т. 2. / П. Самуэльсон. – М. : НПО «АЛГОН», ВНИИСИ, 1992. – 416 с. 226. Селютина, Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях / Л.Г. Селютина. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – 234 с. 227. Селютина, С.Г. Методологические проблемы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях : автореф. дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб., ГИЭУ. – 34 с. 228. Сергеев, Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта / Д. Сергеев // Рынок ценных бумаг. – 2003. – № 4. – С. 28–33. 354 Библиографический список 229. Сидорин, А.М. Взгляд на жилищную проблему сквозь призму прав человека / А.М. Сидорин // Архитектура и строительство России. – 1999. – № 4-5. – С. 5–22 230. Симионов, Ю.Ф. Жилье и экономический рост / Ю.Ф. Симионов, Е.В. Скрипченко. – Воронеж : Изд-во Воронежского гос. ун-та, 1999. – 72 с. 231. Системный анализ и структуры управления ; под общей ред. В.Г. Шорина. – М. : Знание, 1975. – 304 с. 232. Системный подход к организации управления / Б.З. Мильнер, Л.И. Евенко, В.С. Раппопорт. – М. : Экономика, 1983. – 224 с. 233. Смирнов, В. А. Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб, 1999. – 242 с. 234. Смирнов, В.В. Ипотечное жилищное кредитование / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. – М. : Издательский дом «Аудитор», 1999. – 112 с. 235. Смирнов, Е.Б. Методологические и методические основы воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях экономики переходного периода : дис. … докт. экон. наук. : 08.00.05. – СПб., 1998. – 421 с. 236. Смит, А. Исследование о природе и причинах богатства народов / Классика экономической мысли : Сочинения / В. Петти, А. Смит, Д. Рикардо, Дж. Кейнс, М. Фридмен. – М. : Изд-во «ЭКСМО-Пресс», 2000. – С. 77– 402. 237. СНиП 10-01-94 Система нормативных документов в строительстве. Основные положения. Издание официальное : введены в действие постановлением Госстроя России от 17.05.1994 г. № 18-38. 238. Современный словарь иностранных слов. – СПб. : Дуэт, 1994. – 752 с. 239. Соловей, Е.В. Регулирование инвестиционных процессов региона по критерию уровня условий развития человеческого капитала: методический аспект : автореферат дис. …канд. экон. наук : 08.00.04. – Курган, 2000. – 22 с. 240. Соловьев, А.В. Внепроизводственные факторы в повышении производительности труда / А.В. Соловьев, Н.А. Груздева. – М. : Знание, 1987. – 40 с. 241. Соммер, А. 10 тезисов об особенности товара «жилье» / А. Соммер // Евроград, 1999. – № 11. – С. 42–43. 242. Состояние городов России. Национальный доклад для специальной сессии Генеральной Ассамблеи ООН для обзора и оценки осуществления Повестки дня Хабитат. – М., 2000. – 39 с. 243. Состояние жилищного строительства в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2003. – № 12. – С. 42–57. 244. Стамбульская Декларация по населенным пунктам. Хабитат –II // Архитектура и строительство России. Москва. – 2001.– № 9.– С. 24–25. 355 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 245. Стерник, Г.М. Мировая политическая и экономическая ситуация и ее влияние на рынок недвижимости / Г.М. Стерник [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/anl_37.htm 246. Стерник, Г.М. Рынок жилья в России на рубеже 2002–2003 годов [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru 247. Столяров, А.И. Российский финансовый рынок: современное состояние и перспективы развития / А.И. Столяров // Финансы. – 2004. – № 2. – С. 11– 14. 248. Страйк, Р. Исследование рынков городского жилья в России / Р. Страйк // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 4–9. 249. Стратегия развития строительного комплекса Российской Федерации до 2010 года // Архитектура и строительство Сибири. – 2003. – № 10–11. – С. 17–23. 250. Строительный комплекс России: пять нелегких лет // Строительная газета. – 1996. – № 8. – С. 5. 251. Суспицын, С.А. Подходы к оценке приоритетов региональной инвестиционной политики / С.А. Суспицын // Регион: экономика и социология. – 2002. – № 2. – С. 25–44. 252. Сухих, В.А. Формирование и регулирование качества жизни населения в крупнейших городах России : дис. … канд. экон. наук : 08.00.04. – Екатеринбург, 2000. – 167 с. 253. Тарасевич, В. М. Ценовая политика предприятия / В.М. Тарасевич. – Изд. 2-е. – СПб. : Питер, 2003. – 288 с. 254. Техническая эксплуатация жилых зданий: учеб. для строит. вузов / С.Н. Нотенко [и др.] ; под ред. А.М. Стражникова. – М. : Высш. шк., 2000. – 429 с. 255. Тимербулатов, Т.Р. Формирование и развитие социально-жилищного комплекса в системе общественного воспроизводства : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – М., 2001. – 492 с. 256. Ткаченко, В. Г. Социально-экономическое развитие региона в условиях становления рыночных отношений : дис….докт. экон. наук : 08.00.01. – СПб., 1995. – 293 с. 257. Тобин, Дж. Теорема о «невидимой руке» должна быть модифицирована / Дж. Тобин // Российский экономический журнал. – 2002. – № 3. – С. 42– 45. 258. Трофимов, А.М. Социо-эколого-экономические системы как объект региональной политики / А.М. Трофимов, Р.С. Петрова // Регионология. – 2000. – № 2. – С. 290–296. 259. Трубицина, О.С. Регулирование региональной ипотечной системы в жилищном секторе : дис. канд. экон. наук : 08.00.05. – Томск, 2003. – 192 с. 356 Библиографический список 260. Указания по составлению сводной текущей отчетности по строительной и инвестиционной деятельности в 2003 году. № МС-10-24/202 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 261. Ульянова, О.Ю. Формирование методических основ лизинговых операций в жилищной сфере (на примере Волгоградской области) : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – Санкт- Петербург, 2003. – 26 с. 262. Урбанизация и глобализация. Картина 2001 года // Архитектура и строительство России. Москва. – 2001.– № 9.– С. 4–17. 263. Уровень цен на рынке жилья г. Томска в 2003 г. : аналитическая записка / Томск. обл. ком. гос. стат. – Томск, 2004. – 20 с. 264. Устойчивое развитие и эволюция: Наш быстро меняющийся мир // Архитектура и строительство России. – 2003. – № 6. – С. 3–31. 265. Ушакова, Э.Т. Регулируемость рыночной экономики / Э.Т. Ушакова. – Томск : Изд-во НТЛ, 2000. – 308 с. 266. Фаерман, Е.Ю. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) / Е.Ю. Фаерман, С.Р. Хачатрян, Н.Л. Федорова, А.Н. Кириллова // Аудит и финансовый анализ. – № 4. – 2000. – С. 112–135. 267. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы : утв. Пост. Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 268. Федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на 2005 г. : утв. Пост. Правительства РФ 26.08.2004 № 441 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 269. Федоров, А.А. Системы оценки качества жизни и устойчивого развития / А.А. Федоров // Архитектура и строительство России. – 1999. – № 4–5. – С. 23–30, № 7–8. – С. 5–30. 270. Филин, С. Стратегическое планирование как инструмент управления и активизации роста государственных инвестиций в реальный сектор экономики / С. Филин, О. Багинова // Инвестиции в России. – 2002. – № 10. – С. 34–48. 271. Фоломьев, А. Инвестиционный климат регионов России и пути его улучшения / А. Фоломьев, В. Ревазов // Вопросы экономики. – 1999.– № 9. – С. 57–68. 272. Хачатрян, С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения / С.Р. Хачатрян // Аудит и финансовый анализ. – 2001. – № 3. – С. 95– 105. 273. Хачатрян, С.Р. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Моск- 357 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 274. 275. 276. 277. 278. 279. 280. 281. 282. 283. 284. 285. 286. 287. 358 вы) / С.Р. Хачатрян, Е.Ю. Фаерман, Н.Л. Федорова, А.Н. Кириллова // Аудит и финансовый анализ. – 2000. – № 4 – С. 112–135. Хикс, Дж. Р. Пересмотр теории ценности / Дж. Р. Хикс, Р.Г. Аллен // Вехи экономической мысли. В 3 т. Т.1. Теория потребительского поведения и спроса ; под ред. В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа. – 2000. – С. 115–141 Хикс, Дж. Р. Стоимость и капитал : [пер. с англ.] / Дж. Р. Хикс ; общ. ред. и вступ. ст. Р.М. Энтова. – М. : Издат. группа «Прогресс», 1988 – 488 с. Ходов, Л.Г. Задачи российской государственной политики в области жилищного строительства / Л.Г. Ходов // Жилищное право. – 2003. – № 1. – С.3–7. Центральный банк России [Электронный ресурс] : http://www.cbr.ru. Цены и ценообразование ; под ред. В.Е. Есипова : учебник для вузов. – Изд. 3-е. – СПб : Изд-во «Питер», 1999. – 464 с. Цылина, Г.А. Ипотека: Жилье в кредит / Г.А. Цылина. – М. : ЗАО «Изд-во «Экономика», 2001. – 360 с. Чекалин, В.С. Методологические основы комплексного регулирования капитального ремонта и реконструкции основных фондов муниципального хозяйства : дис. …докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб, 1993. – 322 с. Черников, А.П. Формирование стратегии развития региональных социально-экономических систем : дис…. докт. экон. наук : 08.00.05. – Иркутск, 2001. – 300 с. Черняк, А.В. Методы экономической оценки реконструкции и модернизации зданий с сохранением функций и перепрофилированием / А.В. Черняк // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 398–411. Черняк, А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 332–394. Черняк, А.В. Маркетинговые исследования на рынке типовых объектов / А.В. Черняк, В.З. Черняк // Жильѐ: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 88–101. Четыркин, Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов / Е.М. Четыркин. – Изд. 2-е, испр. и доп. – М. : «Дело Лтд», 1995. – 320 с. Чикишева, Н.М. Формирование институциональной структуры управления жилищным строительством : дис. … докт. экон. наук : 08.00.05. – СПб., 2000. – 371 с. Чикишева, Н.М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России и Тюменской области / Н.М. Чикишева. – СПб. : Изд-во СПбГУЭФ, 1999. – 264 с. Библиографический список 288. Чубаков, Г.Г. Эластичность спроса и предложения. Зависимость эластичности и цены от дохода / Г.Г. Чубаков // Консультант директора. – 1996. – № 7. – С. 21–30. 289. Шадрин, А. Рейтинг муниципальных облигаций / А. Шадрин, Л. Богданов // Рынок ценных бумаг. – 1997. – № 4. – С. 34–36. 290. Шахназаров, А. Национальная система гарантирования инвестиций на региональном уровне / И. Ройзман, А. Шахназаров, И. Гришина // Инвестиции в России. – 1999. – № 12. – С. 3–5. 291. Шилина, Г. Субфедеральные займы разных уровней / Г. Шилина, В. Кравченко, М. Натурина // Рынок ценных бумаг. – 1996. – № 6. – С. 42–49. 292. Шилина, Г. Субфедеральные займы: популярные модели / Г. Шилина, В. Кравченко, М. Натурина // Рынок ценных бумаг. – 1996. – № 7. – С. 46– 48. 293. Щанова, О.С. Основы формирования инвестиционной стратегии строительных предприятий / О.С. Щанова // Жилищное строительство. – 2002. – № 3. – С. 2–6. 294. Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов ; под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск : Изд-во «Смолин Плюс», М. : Изд-во «АСВ», 1999. – 567 с. 295. Экономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы / По материалам международного симпозиума, июнь 2004 г. // Вопросы экономики. – 2004. – № 8. – С. 152–156. 296. Яськова, Н.Ю. Незавершенное строительство и виртуальный рост / Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев, А.А. Полинов // Экономика строительства. – 2004. – № 8. – С. 2–13; № 9. – С. 2–10. 297. Яськова, Н.Ю. Экономическая безопасность инвестиционностроительной деятельности / Н.Ю. Яськова, И.М. Сергеев // Экономика строительства. – 2003. – № 5. – С. 11–18. 298. 2001 National Data Chart for Total Occupied Housing Units [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/hhes/www/housing/ahs/01dtchrt/ahs01.html. 299. 2003 Canadian Housing Observer – Key Findings. Portrait of Canada's Housing [Электронный ресурс] : http://www.cmhcchl.gc.ca/en/News/nere/2003/2003-03-31-1000.cfm 300. Allen, Andrew T. Prospects for the Development of a Residential Housing Market in Russia / Andrew T. Allen, Tatyana Y. Ovsyannikova, Denis K. Prazukin, Elaine Worzala // Journal of Real Estate Literature. – 2004. – Vol. 12. – № 3. – P.363–374. 301. Book Review. The State Of The World's Cities Report 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm 302. City Development Index [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/Istanbul+5/116.pdf. 359 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 303. Declaration on Cities and Other Human Settlements in the New Millennium / UN-HABITAT, General Assembly, New York, 6-8 June 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/declaration_cities.htm. 304. Glossary Definitions Of Rent Regulation Terms [Электронный ресурс] : http://www.housingnyc.com/glossary_defs.html#department 305. International Centre for Sustainable Cities [Электронный ресурс] : http://www.icsc.ca 306. Jamie Lane. Housing Barriers and Resources for African Americans in East St. Paul / Lane Jamie [Электронный ресурс] : http://www.npcr.org/copc/reports/copc28/copc28.html 307. Malhotra, M. Micro-Finance for the Urban Poor. UN-HABITAT.; A. Tibaijuka [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/hd/hdv9n1/default.asp. 308. Mansur, E. Examining Policies to Reduce Homelessness Using a General Equilibrium Model of the Housing Market / E. Mansur, J.M. Quigley, S. Raphael, E. Smolensky // Berkley Program on Housing and Urban Policy [Электронный ресурс]: http://repositories.cdlib.org/cgi/viewpdf.cgi?article=1017&context=iber/bphup &preview_mode. 309. Population Profile of the United States / U.S. Census Bureau, 2000 : Internet Release. Ch. 7. The Places People Live. P. 7-1 [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/ pdf 310. Savage,. Howard A. Who Could Afford to Buy a House in 1995? / Current Housing Reports [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/prod/99pubs/h121-991.pdf 311. Smith, Halbert C. Real estate perspectives: an Introduction to Real Estate / Halbert C. Smith, John B. Corgel. – 2nd ed. – IRWIN, INC, 1992. – 747 p. 312. Social indicators/ Statistics Division of the United Nations Secretariat and United Nations Centre for Human Settlements (Habitat) [Электронный ресурс] : http://unstats.un.org/unsd/demographic/products/socind/housing.htm 313. State of the City: Urban Indicators [Электронный ресурс] : http://www.unchs.org/programmes/guo/guo_guide.asp 314. The Dictionary of Real Estate Appraisal – 3rd edition. / Appraisal Institute. – Chicago, Illinois. – 527 p. 315. The Global Urban Observatory Databases [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/programmes/guo/guo_analysis.asp.; 316. The Global Urban Observatory Databases. Monitoring the Implementation of the Habitat Agenda. Analysis Of Urban Indicators : Report prepared by Joe Flood. – April 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/programmes/guo/guo_analysis.asp 317. The Global Urban Observatory : Statistical Annexes to the Global Report on Human Settlements 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/habrdd/statannexes.htm 360 Библиографический список 318. The State of the World's Cities Report / Published by the UN-HABITAT. – Nairobi, 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm 319. U.S. Census Bureau : American Housing Survey [Электронный ресурс] : http://www.census.gov/hhes/www/ahs.html.http://www.census.gov/hhes/www/ housing/ahs/01dtchrt/tab2-1.html ; http://www.census.gov/hhes/www/housing/hsgaffrd/afford95/aff95src.html 320. UN-HABITAT: GUO Human Settlements Statistics [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/programmes/guo/guo_hsdb4.asp 321. VII Национальный Конгресс по недвижимости [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/docs/lib_43.htm 361 ПРИЛОЖЕНИЯ Приложение 1 Таблица П.1.1 Система индикаторов оценки реализации Федеральной целевой 358 программы «Жилище» на 2002-2010 годы Предмет оценки Индикаторы 1. Жилищно-коммунальное хозяйство Повышение эффективности Динамика себестоимости и тарифов на функционирования жилищуслуги жилищно-коммунального хозяйства но-коммунального хозяйства Качество жилищного фонда Доля жилищного фонда, оборудованного основными системами инженерного обеспечения (водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение) в общем объеме жилищного фонда Количественная оценка аварийности в жилых зданиях и системах инженерного обеспечения Количественная оценка наличия ветхого и аварийного жилищного фонда Площадь капитально отремонтированного и реконструированного жилищного фонда Уровень оплаты населением Доля платежей населения в общих затратах жилья и коммунальных на производство коммунальных услуг услуг Доля платежей населения в общих затратах на текущее содержание и капитальный ремонт жилищного фонда Финансирование субсидий Объем средств, выделенных из бюджетов по оплате жилья и коммувсех уровней на предоставление субсидий нальных услуг населению Число получателей субсидий Финансирование объектов Общий объем инвестиций в системы тепкоммунальной инфраструклоснабжения, водоснабжения и водоотведетуры ния за счет бюджетных средств всех уровней и внебюджетных средств 358 Федеральная целевая программа «Жилище». Приложение 4 : утв. Пост. Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система. 362 Приложение 1 Продолжение табл. П. 1.1 Индикаторы Сведения об установке приборов учета в системах холодного и горячего водоснабжения, тепло- и газоснабжения Развитие концессионных меКоличество и перечень концессионных соханизмов управления комму- глашений нальной инфраструктурой Переход на конкурсное Количество проведенных конкурсов по выуправление муниципальным бору управляющих жилищных компаний и государственным жилищДоля жилищного фонда, обслуживаемого ным фондом частными организациями в общем объеме жилищного фонда 2. Обеспечение доступности жилья Доступность приобретения Отношение средней рыночной стоимости жилья стандартной квартиры (общая площадь 54 кв.м.) к среднему совокупному доходу семьи из трех человек Доступность социального Количество граждан, имеющих право на жилья получение социального жилья Время ожидания в очереди Установление единых осноСведения о принятии органами исполниваний признания граждан тельной власти субъектов Российской Феденуждающимися в улучшерации и органами местного самоуправления нии жилищных условий соответствующих нормативных документов, предусмотренных федеральным законодательством Доля семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий от общего числа семей; Эффективность функциониДоля жилья, вовлеченного в сделки на рования рынка жилья рынке жилья в течение года в общем объеме частного жилищного фонда Предмет оценки Внедрение приборов учета потребляемых ресурсов 363 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Предмет оценки Развитие частного арендного сектора, а также найма и аренды жилья в государственном и муниципальном фондах Упорядочение прав членов семьи собственника жилого помещения Установление оптимальной структуры жилищного фонда по формам собственности, внесение изменений в порядок приватизации жилья Развитие системы субсидий на приобретение жилья Продолжение табл. П.1.1 Индикаторы Доля частного арендного фонда в общем объеме жилищного фонда Доля жилья, предоставляемого по договорам найма или аренды в общем объеме государственного и муниципального жилищного фонда Данные об исполнении федерального законодательства органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления Количество судебных дел, связанных с нарушением прав нанимателей (арендаторов) жилья Данные об исполнении федерального законодательства органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления Количество судебных дел, связанных с нарушением прав членов семьи собственника жилья Структура жилищного фонда по формам собственности Объем приватизированного жилья Количество выделенных субсидий на приобретение жилья на 1000 семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий Развитие ипотечного жиОбщее количество выданных ипотечных лищного кредитования кредитов Количество выданных ипотечных кредитов на 10000 человек 3. Жилищное строительство Объем ввода жилья и реконДинамика ввода жилья и реконструкции струкции жилищного фонда жилищного фонда (абсолютные и относительные показатели) 364 Приложение 1 Предмет оценки Инвестиции в жилищное строительство Открытые торги на получение долгосрочных прав на земельные участки Конкурсный отбор строительных организаций и предприятий-поставщиков Демонополизация в строительном комплексе Перепрофилирование или модернизация производств Окончание табл. П.1.1 Индикаторы Объем инвестиций в жилищное строительство на 1000 жителей Общий объем кредитов, выданных застройщикам Доля жилья, построенного за счет кредитных ресурсов в общем объеме жилья, введенного в эксплуатацию Количество проведенных торгов Количество проведенных конкурсов Доля жилья, построенного в текущем году пятью крупнейшими подрядчиками, в общем объеме жилья. введенного в эксплуатацию Перечень предприятий, на которых были произведены модернизация производства и перепрофилирование для выпуска новой продукции Средняя продолжительность сроков подготовки исходно-разрешительной документации и средние расходы на ее согласование Упрощение порядка оформления исходноразрешительной документации Открытость системы градоколичество общественных обсуждений регулирования градостроительных решений 4. Текущие обязательства государства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан Объем выполнения государДоля граждан, улучшивших жилищные ственных обязательств условия, в общем количестве граждан, имеющих право на поддержку за счет средств федерального бюджета, по отдельным категориям граждан Эффективность выполнения Удельные бюджетные расходы на обеспегосударственных обязачение жильем одного получателя субсидий тельств по отдельным категориям граждан 365 Приложение 2 Из «Декларации о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии», принятой Генеральной Ассамблеей ООН359: … подтверждаем, что в вопросах устойчивого развития в центре нашего внимания находятся интересы людей, и что именно они лежат в основе наших действий по осуществлению Повестки дня Хабитат; … мы живем в особое время развития населенных пунктов, когда половина населения мира, составляющего шесть миллиардов человек, будут жить в городах, и перед миром встает проблема беспрецедентного роста городского населения, главным образом в развивающихся странах. Многие города, сталкивающиеся с проблемой быстрого роста населения, экологическими проблемами, а также медленными темпами экономического развития, не имеют возможности решить задачи обеспечения достаточной занятости населения, надлежащего жилья360 и удовлетворения основных потребностей граждан; ... вновь подтверждаем закрепленные в Повестке дня Хабитат361 цели и принципы обеспечения надлежащего жилья для всех и устойчивого развития населенных пунктов в урбанизирующемся мире, которые лежат в основе наших обязательств; … принимаем к сведению разработку комплексных и совместных подходов к планированию охраны и рациональному использова359 Декларация о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии : [Электронный ресурс] : http://www.gosstroy.gov.ru/txt/strukt28_1.doc 360 В оригинальном тексте используется термин «адекватное жилище» – «adequate shelter» : см. Declaration on Cities and Other Human Settlements in the New Millennium /UN-HABITAT, General Assembly, New York, 6-8 June 2001 : [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/declaration_cities.htm 361 Доклад Конференции Организации Объединенных Наций по населенным пунктам (Хабитат II), Стамбул, 3–14 июня 1996 года (издание Организации Объединенных Наций, в продаже под № R.97.IV.6). 366 Приложение 2 нию городской окружающей среды в связи с осуществлением Повестки дня на XXI век. … общее направление нового стратегического видения Центра Организации Объединенных Наций по населенным пунктам (Хабитат) и его акцент на две глобальные кампании по обеспечению гарантий владения жильем и по обеспечению рационального руководства городами представляют собой стратегические факторы для эффективного осуществления Повестки дня Хабитат… ... критическим моментом является то, что большинство людей, живущих в нищете, по-прежнему не имеют правовых гарантий владения своим жильем, а другие не обеспечены даже элементарным жильем. Соответственно, серьезные препятствия на пути обеспечения устойчивого развития населенных пунктов до сих пор сохраняются; … многие страны не смогли в достаточной степени использовать рыночные механизмы для удовлетворения своих финансовых потребностей в развитии жилья и населенных пунктов; … жилая среда, в которой проживают многие люди, не улучшилась, а ухудшилась. Недостатки и препятствия, с которыми пришлось столкнуться за последние пять лет, замедлили глобальный прогресс на пути устойчивого развития населенных пунктов. … содействовать расширенному и равному доступу всех людей к открытому, эффективному, рациональному и надлежащему финансированию в области жилья, содействовать механизмам накопления средств в неформальном секторе, где это целесообразно, и укреплять нормативные и правовые рамки и потенциал финансового управления на всех соответствующих уровнях; … в интересах обеспечения доступного жилья для бедных слоев населения необходимо поощрять сотрудничество между странами для популяризации применения надлежащих недорогостоящих и устойчивых строительных материалов и соответствующей технологии для строительства надлежащих недорогостоящих домов и обеспечения услуг, которые были бы доступны для бедных слоев населения, особенно в трущобах и незапланированных поселениях; 367 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище … Мы преисполнены решимости осуществить законодательные и административные реформы, необходимые для поддержки индивидуальных и коллективных усилий людей по производству доступного жилья, началу активного планирования в отношении обеспечения землей, поощрению эффективного функционирования рынков земли и регулирования земельных ресурсов, искоренению правовых и социальных барьеров на пути равного и справедливого доступа к земле и обеспечению законодательной защиты равных прав женщин и мужчин на землю и собственность. 368 Приложение 3 Расчет индекса доступности жилья в г. Томске Оценка доступности жилья в Томской области произведена на основе анализа динамики цен на жилье и доходов населения. Расчеты индекса доступности выполнены на основе статистических данных по Томской области для условной семьи из N человек и стандартной квартиры площадью N 18 кв. м, (из расчета средней нормы обеспеченности жильем 18 кв. м на человека) по формуле: Ид Cср S Д сд N , (П.3.1) где Сср – средняя стоимость 1 кв. м. жилья на первичном и вторичном рынках, руб./кв. м; S – площадь условной квартиры ( N 18 ), кв. м; Д сд – среднедушевой годовой доход семьи, руб./чел. в год; N – количество человек в семье, чел.. Динамика индекса доступности жилья для условной семьи в Томской области показана на рис. П.3.1 Учитывая значительную дифференциацию населения по уровню доходов, оценка доступности производилась для различных доходных групп. Такой расчет выполнен на основе статистических данных о распределении населения Томской области по уровню доходов в 2002 г. (рис. П.3.2.) Из расчета были исключены группы населения с доходом менее 2500 руб./чел в мес. Несмотря на то, что в эти группы попадает 38 % населения Томской области, расчет индекса доходности при доходе ниже этого уровня, как будет показано далее, лишен экономического смысла. 369 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище 5,0 4,55 индекс доступности, лет 4,5 3,23 3,5 2,86 3,0 2,5 3,70 3,70 3,33 3,33 3,33 3,70 4,0 2,38 2,08 2,00 1,85 2,0 1,28 1,5 1,0 0,5 0,0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Рис. П.3.1. Изменение индекса доступности жилья в Томской области индекс доступности, лет 6 5 4 3 2 1 17500 16500 15500 14500 13500 12500 11500 10500 9500 8500 7500 6500 5500 4500 3500 2500 0 среднедушевой доход, руб./чел в мес. Рис. П.3.2. Изменение индекса доступности жилья в зависимости от уровня среднедушевых доходов населения Представленный на рис. П.3.1 показатель, как было показано выше, является достаточно условной характеристикой ре370 Приложение 3 17500 16500 15500 14500 13500 12500 11500 10500 9500 8500 7500 6500 5500 4500 3500 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2500 индекс доступности, лет альной платежеспособности населения, так как рассчитывается без учета потребительских расходов домохозяйств. Реально же домохозяйства могут накапливать лишь часть своего дохода, остающуюся после конечного потребления. По данным статистики,362 за последние пять лет доля средств, направляемых населением Томской области на накопления, составляла в среднем 22 - 24 % от совокупных доходов населения. На графике рис. П.3.3 показано изменение индекса доступности от уровня дохода при постоянной норме накопления 23 % и при переменной норме накопления, так как сберегательное поведение населения зависит от уровня доходов. среднедушевой доход, руб./чел в мес. индекс доступности при средней норме сбережений 23% индекс доступности при переменной норме сбережений 5%- 35%" Рис. П.3.3. Зависимость индекса доступности жилья от уровня среднедушевых доходов населения и доли сбережений В расчете принято, что при среднедушевом доходе 3500 руб./ чел. в месяц возможно сбережение 5 % дохода, и при увеличении среднедушевых доходов в месяц на 1000 руб. норма накопления увеличивается на 2 %. На графиках видно, что реаль362 Баланс доходов и расходов населения Томской области : Стат. сборник. – Томскоблкомстат, 2002 г. 371 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище но накопить средства для приобретения среднего по стоимости жилья за период времени меньше пяти лет можно лишь при среднедушевых доходах более 11000 руб./ чел. в месяц. В Томской области в 2002 г. доля населения с таким уровнем доходов составляла лишь 3,3%. Расчет индекса доступности жилья позволяет разделить население на группы по степени доступности жилья и возможности приобретения или аренды жилья (табл. П.3.1). Таблица П.3.1 Распределение населения Томской области по уровню доходов и возможностям строительства или приобретения жилья Уровень Индекс доходов доступности населения, жилья при руб./чел. переменной норме в месяц сбережений менее более 4000 50 лет 4100 7000 16 - 50 лет 7100 15000 3 - 15 лет Более 15100 до 3 лет Возможности приобретения или использования жилья Использование жилья на условиях социального найма. Возможности строительства, приобретения или коммерческой аренды жилья отсутствуют Использование жилья на условиях коммерческой аренды. Возможности строительства или приобретения жилья отсутствуют Строительство или покупка жилья при условии финансовой поддержки (долгосрочные кредиты, субсидии, жилищные сертификаты) Строительство или покупка жилья на собственные средства Доля от общей численности населения Томской области, % 63,5 24,5 11,0 1,0 Несмотря на некоторую условность граничных параметров по каждой группе, эти данные свидетельствует о чрезвычайно низкой платежеспособности населения на рынке жилья и рынке жилищных услуг. 372 Приложение 4 Таблица П.4.1 Государственные целевые программы и подпрограммы для жилищного комплекса Наименование программ, подпрограмм Государственная целевая программа «Жилище» Государственная программа обеспечения в 1993 – 1995 годах жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей Подпрограмма Федеральной целевой программы «Жилище» – «Структурная перестройка производственной базы жилищного строительства» Федеральная целевая программа по обеспечению жильем участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС В 1995 – 1997 годах Федеральная целевая программа «Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» Федеральная целевая программы «Свой дом» Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» Дата утверждения Утверждена Постановлением Правительства РФ от 20.06.1993 № 595 (ред. от 26.11.1993, с изм. от 30.12.2000, ред. от 17.09.2001, ред. от 24.01.2002) Утверждена Постановлением ВС РФ от 20.07.1993 № 5467 Утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.1994 № 708 Утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.05.1995 № 511 Утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.07.1995 №700 (ред. от 09.09.1996) Разработана в соответствии с указом президента РФ от 23.03.1996 №420 (ред. от 02.04.1997) Утверждены указом президента РФ от 29.03.1996 № 431 373 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Окончание табл. П.4.1 Наименование программ, подпрограмм Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты» Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 годы Подпрограмма Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Подпрограмма Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» Подпрограмма Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур» 374 Дата утверждения Утверждена постановлением Правительства РФ от 20.01.1998 № 71 (с изм. от 28.01.1998, ред. от 08.04.2000, с изм. от 17.09.2001, ред. от 19.03.2002, с изм. от 21.06.2002) Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 (ред. от 14.02.2002) Утверждена Постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 №797 Утверждена Постановлением правительства РФ от 22.01.2002 № 33 Утверждена Постановлением Правительства РФ от 20.05.2002 № 325 Приложение 4 Таблица П.4.2 Ожидаемые результаты обеспечения жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, по соответствующим программам, подпрограммам и мероприятиям в составе Федеральной целевой Программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы за счет средств федерального бюджета (тыс. квартир *) Всего В том числе 20022002 2003 2004 20052010 2010 Программа «Государственные жилищные сертификаты» 287 15 18 21 233 Подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» 2,45 0,15 0,2 0,2 1,9 Подпрограмма «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф» 3,4 0,2 0,2 0,2 2,8 Подпрограмма «Обеспечение жи0,4 0,02 0,02 0,03 0,33 льем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур» Подпрограмма «Обеспечение жи22,2 1,2 1,3 1,5 18,2 льем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации» Подпрограмма «Обеспечение жи1,5 0,1 0,1 1,3 льем молодых семей» Субсидии для граждан, выезжаю39,4 2,1 2,4 2,8 32,1 щих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей Обеспечение жильем отдельных 12,6 4,6 0,5 0,6 6,9 категорий граждан Всего по Программе «Жилище» 368,95 23,27 22,72 26,43 293,53 * Количество квартир определено исходя из среднего размера 54 кв. м 375 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Таблица П.4.2 Объемы финансирования Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы за счет средств федерального бюджета Всего, В том числе: Государственные вложения млрд. руб. в ценах соответствующих лет Всего В том числе 20022002 2003 2004 20052010 2010 137,5 8,4 8,5 10,1 110,5 капитальные 136,6 8,2 8,3 9,8 110,2 НИОКР 0,07 0,007 0,008 0,01 0,045 Прочие нужды Софинансирование инвестиционных проектов международных финансовых организаций Из общего объема финансирования: Программа «Государственные жилищные сертификаты» В том числе: государственные капитальные вложения Подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» В том числе: государственные капитальные вложения 0,06 - 0,017 0,023 0,020 0,8 0,20 0,18 0,21 0,23 103,1 5,4 6,3 7,5 83,8 103,1 5,4 6,3 7,5 83,8 0,845 0,05 0,06 0,07 0,667 0,845 0,05 0,06 0,07 0,67 376 Приложение 4 Продолжение табл. П.4.2. Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищнокоммунального комплекса Российской Федерации» В том числе: государственные капитальные вложения Софинансирование инвестиционных проектов международных финансовых организаций Подпрограмма «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф» В том числе: государственные капитальные вложения Подпрограмма «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур» В том числе: государственные капитальные вложения Подпрограмма «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации» В том числе: государственные капитальные вложения Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» В том числе: государственные капитальные вложения Всего 20022010 2002 В том числе 2003 2004 4,9 0,20 0,43 0,51 3,79 4,1 - 0,25 0,3 3,56 0,82 0,2 0,18 0,21 0,23 1,24 0,07 0,08 0,09 1,0 1,24 0,07 0,08 0,09 1,0 0,14 0,007 0,008 0,009 117 0,14 0,007 0,008 0,009 117 7,99 0,42 0,48 0,55 6,55 7,99 0,42 0,48 0,55 6,55 0,54 - 0,035 0,04 0,46 0,54 - 0,035 0,04 0,46 20052010 377 Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Продолжение табл. 4.2. Всего 20022010 2002 В том числе 2003 2004 20052010 Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей 14,23 0,76 0,88 1,01 11,58 В том числе: государственные капитальные вложения 14,23 0,76 0,88 1,01 11,58 Обеспечение жильем отдельных 4,40 1,51 0,19 0,22 2,48 категорий граждан В том числе: государственные капитальные вложения 4,4 1,51 0,19 0,22 2,48 Из них: на обеспечение жильем молодых ученых 1,26 0,097 0,076 0,087 0,999 Подпрограмма «Свой дом», предоставление государственных гарантий по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жидо до до до лищному кредитованию»* 9,0 3,0 3,0 3,0 *финансирование осуществляется сверх сумм, указанных в строке Всего 378 Научное издание ТАТЬЯНА ЮРЬЕВНА ОВСЯННИКОВА ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩЕ Редактор Г.Г. Семухина Компьютерная верстка Н.В. Удлер Издательская лицензия ЛР 021253 от 31.10.97 Подписано в печать 11.04.2005. Формат 60 84 1/16 Бумага офсетная. Печать офсетная. Гарнитура «Таймс» Усл. печ. л. 23,3 Уч. изд. л. 21,1 Тираж 1000 экз. Заказ № 153 Изд-во ТГАСУ, 634003, Томск, пл. Соляная, 2 Отпечатано с оригинал-макета в типографии ООО «ФАРТ-ПЛЮС» г. Томск, ул Высоцкого, 28, корп.7
