Обзор Постановлений Президиума Высшего Арбитражного ... Российской Федерации по спорам в ...

Обзор Постановлений Президиума Высшего Арбитражного суда
Российской Федерации по спорам в сфере земли, недвижимости и
строительства
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12 по делу № А216529/2010*
Участники спора: Администрация муниципального образования «Балтийский
муниципальный район» Калининградской области (далее –Администрация) vs ООО
«Балтийский курорт» (далее – Общество), Управления Росреестра по Калиниградской области.
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 01.06.2013;
Суть спора: Обществу передан в аренду на 49 лет земельный участок площадью 44
гектара, расположенный в городе Балтийске в районе Северного мола до Центрального пляжа,
под обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией пляжной зоны. На основании
указанного постановления администрация и общество заключили договор от 02.04.2001 аренды
земельного участка (далее –договор аренды), согласно пункту 1.3 которого участок
предоставлен обществу для «поэтапного обустройства курортно-рекреационной зоны с
организацией пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов,
променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов
аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан».
Затем Администрацией, были внесены изменения в Постановление и договор аренды и
цель использования земельного участка была изменена на «под строительство, обустройство
прибрежной зоны в соответствии с проектом детальной планировки и эскиза застройки
прибрежной зоны отдыха».
В период с 2007 по 2009 года на земельном участке Обществом был построен ряд
объектов вспомогательного использования (водопровод, канализация, 2 трансформаторные
подстанции и т.д.). Общество зарегистрировало на них право собственности в ЕГРП. После чего
в 2009 в порядке ст. 36 ЗК РФ обратилось за приобретение в собственность земельного участка.
Межу Администрацией и Обществом был заключен договор купли-продажи земельного
участка и произведена государственная регистрация права собсвтенности Общества на
земельный участок.
Впоследствии, Администрация обратилась в Арбитражный суд Калининградской
области с требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи
земельного участка с момента заключения; применении последствий недействительности
ничтожной сделки и восстановлении за обществом ранее имевшегося права аренды земельного
участка сроком до 01.04.2050; обязании Управления Росреестра аннулировать запись о
государственной регистрации права собственности Общества и восстановить запись о
государственной регистрации права аренды этого земельного участка.
Решением суда Калининградской области, оставленным без изменения судами
апелляционной и кассационной инстанции, в удовлетворении требований Админситрации было
отказано. Суды мотивировали свою позицию тем, что Общество как собственник объектов
недвижимости правомерно реализовал свое исключительное право на приватизацию
земельного участка согласно ст. 36 ЗК РФ.
Позиция ВАС РФ: Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества,
могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36
Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и
сооружений.
Общество является собственником зданий и сооружений, необходимых для
благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в
установленных границах, то есть объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер
по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на
нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Строительство объектов
недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен
обществу в аренду и которые были предусмотрены утвержденным проектом детальной
планировки, эскизом застройки и обозначены в договоре, не завершено. Возведение на
земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной
регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права
на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36
Земельного кодекса. При таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен
быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения
последствий недействительности такой сделки (статья 167 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Судебные акты нижестоящих судов по делу отменены, требование Администрации в
части признания договора недействительным удовлетворено, в остальной части направлено на
новое рассмотрение.
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 14182/12 по делу А5640992/2011*
Участники спора: Военный прокурор Западного военного округа (далее – прокурор) vs
ООО «ТрансСтрой» (далее – Общество) и Министерства обороны РФ (далее – министерство)
Дата публикации на сайте ВАС РФ: 01.06.2013
Суть спора: Между министерством (продавцом) и обществом (покупателем) 17.09.2010
заключен договор № 141/1016/2 купли-продажи (далее – договор от 17.09.2010, оспариваемый
договор) высвобождаемого недвижимого военного имущества – имущественного комплекса, в
состав которого вошел земельный участок с кадастровым номером 78:6:2125:16 общей
площадью 48 489 кв. метров.
Ссылаясь на то, что часть земельного участка, проданного по договору от 17.09.2010,
является береговой полосой водного объекта, приватизация которой в соответствии с пунктом 8
статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пунктом 8
статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и
муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) запрещена, прокурор обратился в
арбитражный суд с настоящим иском.
В процессе рассмотрения спора судом первой инстанции установлено, что земельный
участок, являющийся предметом договора договора от 17.09.2010, передан Обществом в
собственность другого общества «Новый дом» по договору купли-продажи от 20.06.2011 №
06/11-3. Переход права собственности зарегистрирован 14.07.2011. Впоследствии указанный
2
земельный участок разделен на два участка: земельный участок с кадастровым номером
78:6:2125:22 площадью 37 420 кв. метров и земельный участок с кадастровым номером
78:6:2125:23 площадью 11 069 кв. метров (спорный земельный участок), в отношении которого
зарегистрированы ограничения прав как на береговую полосу водного объекта.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований прокурора, сославшись,
что прокурор выбран ненадлежащий способ защиты, который не направлен на восстановления
нарушенного права РФ, в защиту интересов которой прокурор обратился в суд.
Позиция ВАС РФ:
1.
Споры по требованиям о признании недействительной ничтожной сделки
подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица,
поскольку Гражданский кодекс не исключает возможность предъявления таких исков. Позиция
о возможности применения такого способа защиты, как признание недействительными
ничтожных сделок без заявления требования о применении последствий их недействительности
неоднократно высказывалась Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации (постановления от 27.05.2008 № 4267/08, от 05.04.2011 № 15278/10).
Целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования
или отсутствия правоотношений (иск о признании), к числу которых относится иск о признании
недействительной сделки.
Целью обращения прокурора с настоящим иском в суд, как следует из содержания
искового заявления, является пресечение нарушений требований закона при совершении
министерством оспариваемой сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов
юридических и физических лиц, Российской Федерации в целом. Отказ в удовлетворении
искового требования прокурора о признании недействительным договора от 17.09.2010 по
мотиву избрания им ненадлежащего способа защиты нарушенного права не основан на законе и
противоречит сложившейся судебной практике, а потому обжалуемые судебные акты в этой
части подлежат отмене.
2.
Спорный земельный участок полностью располагается в границах береговой
полосы водного объекта. Запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой
полосы установлен пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса.
Таким образом, оспариваемый договор в части включения в состав отчуждаемого
имущества спорного земельного участка, приватизация которого запрещена, не соответствует
закону, а потому в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным. Требование
прокурора о признании договора от 17.09.2010 недействительным в этой части подлежит
удовлетворению.
*Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со
схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в
истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием,
могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.
3