Право аренды

Право аренды
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый
учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе
земельные участки, находящиеся в долевой собственности на срок не более 49 лет.
Минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от
разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в
аренду (п. 3 ст. 9 Закона N 101-ФЗ). С 2014 года согласно поправок в
Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
договор аренды земельного участка из земель сельхозназначения, находящихся в
муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок
от 3 до 49 лет, за исключением случаев предоставления участков для сенокошения
и выпаса сельхозживотных. В данном случае договор заключается на срок до 3 лет.
Договоры аренды, субаренды, заключенные на срок более года, подлежат
обязательной государственной регистрации в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ.
Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно
заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного
опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных
участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При
этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при
условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили
иные заявления.
Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения, они предоставляются в аренду на торгах
(конкурсах, аукционах). Правила проведения торгов установлены ст. ст. 447 - 449
ГК РФ и Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации
и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных участков или права на заключение
договоров аренды таких земельных участков".
Общие принципы определения суммы арендной платы за земельные участки,
находящиеся в государственной или муниципальной собственности, утверждены
Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах
определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения
размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной
платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Передать землю, находящуюся в аренде, в пользование другой организации
можно двумя способами: заключить договор субаренды по цене, которая как
минимум бы компенсировала стоимость аренды, либо продать право аренды с
соответствующей передачей всех обязанностей по договору новому арендатору.
Обе эти возможности прописаны в ст. 22 ЗК РФ.
Пунктом 9 ст. 22 установлено, что при аренде земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более
чем пять лет арендатор имеет право в пределах этого срока передавать свои права и
обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления. При этом изменение условий договора аренды
земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных
договором прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора
аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по
требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при
существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно новой редакции п. 3 ст. 14 Закона об обороте земель (в ред. от 29
декабря 2010 г.) участники долевой собственности на общем собрании могут
принять решение не только об условиях договора аренды земельного участка,
находящегося в долевой собственности, но и о лице, уполномоченном от имени
участников долевой собственности без доверенности заключать договоры аренды
данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в
отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием
лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий. Законом допускается
практически неограниченный выдел земельных долей из земельного участка,
переданного в аренду, по желанию арендодателей - владельцев земельных долей
(участников общей собственности). Согласно п.5 ст.14 Закона об обороте земель в
целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в
долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной
доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой
собственности не требуется. От имени участников долевой собственности
дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает
уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий
которого не истек.