Принцип НЭИ и практическая оценка

А.Н. Фоменко,
практикующий оценщик, ктн
e-mail: anf-ocenka@mail.ru
Принцип НЭИ и практическая оценка
(в порядке обсуждения)
В настоящее время активно разрабатываются Федеральные стандарты оценки (ФСО), в
том числе и ФСО №6 «Оценка недвижимости». В связи с этим оценочному сообществу не
безразлично какие требования будут включены в разрабатываемый документ. Одним из
вопросов, который вызывал и продолжает вызывать многочисленные дискуссии – это
вопрос, связанный с определением наиболее эффективного использования (НЭИ)
земельного участка и объекта недвижимости в целом.
Идеи НЭИ имеют давнюю историю. Текущая база и теория оценки по существу
являются продуктом неоклассической экономической теории и состояния дел в оценке
стоимости в конце двадцатых – начале тридцатых годов ХХ века [1]. Неоклассический
подход
основан
на
совершенной
конкуренции,
максимизации
прибыли,
индивидуалистическом взгляде со стороны «экономического» человека на экономические
принципы. Центральной фигурой в экономике, в соответствии с теорией, является
«экономически рациональный агент» (homo economicus), который представляет собой
безжалостного «максимизатора» собственного благосостояния, в основу деятельности
которого положена максимизация чистого дохода. Именно этот взгляд на деятельность
такого максимизатора (типичного покупателя) поставил во главу угла при оценке
стоимости земли и объектов недвижимости принцип наиболее эффективного
использования (НЭИ), основанный на выборе максимальной финансовой эффективности
реализации любого проекта по улучшению земельного участка. При этом единственными
ограничениями на этом пути признаются юридическая разрешенность и физическая
осуществимость.
Поскольку в реальной жизни далеко не редки случаи изменения юридического статуса
земельного участка, то это порождает в практической оценке возможности для
«безудержной максимизации» доходов.
Классический пример такой максимизации описан, например, в произведении
И. Ильфа и Е. Петрова «12 стульев». Устами Остапа Бендера излагается НЭИ по
преобразованию деревни Васюки в межпланетный шахматный центр «Нью-Васюки». Ну
если насчет межпланетности допущен некоторый перехлест, поскольку технические
возможности пока не позволяют это реализовать, то все остальное вполне реально. Разве
не был построен в чистом поле г. Зеленоград, имеющий статус административного округа
г. Москвы, или похожее строительство г. Набережные Челны и завода КАМАЗ? Но
следует ли из этого, что при оценке любого земельного участка сельскохозяйственного
назначения достаточно большого по площади оценщик должен исходить из подобного
НЭИ, которое вне всякого сомнения даст наибольшую стоимость такого земельного
участка? Вполне очевидно, что здравый смысл подсказывает - не должен. Вполне
очевидно, что должен быть какой-то ограничитель в принятии подобных решений. Но в
неоклассической экономической теории подобного ограничителя не предусмотрено.
В связи с очевидным несовпадением рыночных реалий и теоретических построений,
все громче слышна критика как самой неоклассической теории в целом (см. например,
статью содержащую ссылки на такие публикации [2]), так и принципа НЭИ в частности
[1, 3]. Отмечается, что современный взгляд специалистов в области инвестиций и оценки
недвижимого имущества все больше склоняется к тому, что максимальная прибыль
служит, по крайней мере, не единственным критерием при принятии решений. По сути,
при принятии решений об инвестициях типичным покупателем речь идет не о НЭИ, а об
оптимальном решении, которое обеспечивает удовлетворение насущных потребностей
при обеспечении не максимального, а достаточного (разумного) уровня доходности. В
результате НЭИ начинает рассматриваться как некий эталон, недостижимый стандарт для
измерения рыночного поведения или при анализе принятия индивидуальных решений.
Некоторые авторы обращают внимание на также концептуальные отличия в
профессиональной стоимостной оценке и инвестиционно-финансовой оценке [2, 4], в
которых понятие НЭИ несколько различается.
Указанная тенденция нашла отражение в Международных стандартах оценки (МСО)
[5].
В частности п. 3.4 МСО-1 (МСО-2005) дает следующее определение НЭИ:
Наиболее эффективное использование: - наиболее вероятное (most likely – наиболее
вероятный, подходящий) использование
имущества, которое является физически
возможным,
надлежащим
образом
оправданным,
юридически
допустимым,
осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость
оцениваемого имущества является наивысшей (здесь и далее подчеркнуто мною, АФ).
Вот они ограничители «безудержной максимизации» - это наиболее вероятное
использование, которое надлежащим образом оправдано. Понятно, что под вероятным
использованием понимается не вероятность в математическом смысле, а наиболее
характерная, часто встречающееся ситуация на рассматриваемом рынке.
Не случайно в Международном руководстве по оценке 1 (МР-1 МСО-2005) в п. 5.8.2,
где определен порядок проведения НЭИ, сказано:
«Основные детерминанты НЭИ включают в себя ответы на следующие вопросы:
- Является ли предполагаемое использование рациональным и вероятным?
- Является ли это использование законным, иначе говоря, существует ли
разумная вероятность того, что можно получить юридическое право на такое
использование?
- Является ли имущество физически пригодным для выбранного использования
или же его можно приспособить для использования?
- Является ли предлагаемое использование финансово осуществимым?
- Из вариантов использования, которое удовлетворяет первым четырем тестам,
является ли выбранное НЭИ максимально продуктивным использованием
земли?»
Если называть вещи своими именами, то принцип НЭИ по сути трансформировался в
принцип наиболее вероятного использования (НВИ), обеспечивающего максимальную
продуктивность земельного участка.
В Российских нормативных документах по вопросам оценки пока нет определения
того, что понимать под термином НЭИ.
В существующих учебниках по оценке недвижимости к сожалению игнорируется
критерий, который в п. 5.8.2 МР-1 стоит на первом месте. Даже в только что изданном
учебном пособии весьма уважаемого автора [6], несмотря на наличие приведенного выше
определения НЭИ, этот критерий исключен из числа критериев, подлежащих
рассмотрению при анализе НЭИ (стр. 46). Справедливости ради, нужно отметить, что в
дальнейшем автор призывает не ориентироваться «на какие-то экзотические варианты
использования» (стр. 47), оценщик «должен рассматривать только наиболее типичный,
соответствующий рынку вариант реализации проекта» (стр. 227). Однако все это
воспринимается как второстепенные слова, поскольку не имеют статус первоочередного
критерия.
Возможно такой подход к анализу НЭИ связан со спецификой служебной
деятельности автора, которая в основном связана с привлечением инвестиций и
реализацией инвестиционных проектов. Но следует отметить, что в городах приобретение
недвижимости для целей девелопмента представляет собой очень незначительный по
объему сегмент рынка. В этом нет ничего удивительного, потому что количество
девелоперов не так уж велико, мощности строительной отрасли не бесконечны, не каждый
объект, на котором существует потенциальная возможность изменения НЭИ застроенного
земельного участка, представляет интерес для девелопмента, поскольку доходность
проекта не единственный критерий при принятии инвестиционного решения.
Коммерческая недвижимость в подавляющем большинстве приобретается для ведения
бизнеса отличного от строительного. Бизнесменам просто нужны офисные, торговые и
складские помещения для ведения своего бизнеса. Поэтому, если они и предполагают
какие-то изменения в приобретенной ими недвижимости, то в основном на уровне
косметического ремонта. Именно поэтому в общем объеме сделок с недвижимостью, доля
сделок совершаемых с целью последующей реконструкции или сноса улучшений
земельного участка ничтожно мала. Подавляющее число сделок купли-продажи объектов
недвижимости совершается с сохранением текущего использования.
Однако учебная литература, используемая российскими оценщиками, сформировала
устойчивое восприятие того, что любая сделка с недвижимостью совершается
исключительно с целью девелопмента. Покупателем недвижимости обязательно является
инвестор, все мысли которого сосредоточены на том, чтобы в приобретаемой
недвижимости что-то реконструировать или реализовать какой-то инвестиционный
проект, связанный со строительными работами. Использование недвижимости в текущем
состоянии представляется чем-то не типичным, аномальным. Тогда как реалии на рынке
недвижимости демонстрируют обратное.
Так же сформировалось мнение, что среди субъектов оценочной деятельности есть
«глупые» заказчики оценки (продавцы-собственники или покупатели), которые понятия
не имеют для чего им нужна недвижимость, и «умный» оценщик, который узнал о
существовании этой недвижимости всего неделю назад, но точно знает, что с ней нужно
сделать.
При этом как-то упускается из вида, что для того чтобы обосновать изменение
варианта использования в соответствии с предложенным оценщиком НЭИ, нужно быть
уверенным в возможности получения юридического разрешения на новое использование
и быть уверенным в возможности согласования с многочисленными инстанциями всего,
что связано с реконструкцией и строительством. Да просто нужно быть уверенным, что
типичный покупатель захочет заниматься изменением текущего использования. Иначе
получается не совсем логично, когда маловероятное использование, направленное на
реализацию НЭИ, является основой для определения рыночной стоимости, как наиболее
вероятной цены объекта оценки.
Для того, чтобы обосновать «разумную вероятность того, что можно получить
юридическое право на такое (измененное) использование», необходима доступная любому
оценщику достаточно детализированная обновляемая база данных по недвижимости. К
сожалению, в настоящее время в России даже Градостроительные регламенты, в
основном, находятся в зачаточном состоянии и никто из компетентных органов в области
градостроительства не обязан предоставлять оценщику какую-либо информацию.
Вместе с тем, поскольку все субъекты оценочной деятельности, как предполагается,
заинтересованы в адекватной оценке объектов недвижимости, целесообразно выработать
общие правила (концепцию) анализа НЭИ, основанные на документальном
подтверждении основных фактов и намерений.
В качестве некоторого аналога могут рассматриваться основные правила принятые при
оценке транспортных средств. Возможно, у некоторых это вызовет недоумение, причем
здесь транспортные средства и объекты недвижимости? Дело в том, что в Российской
действительности оценка, связанная с транспортными средствами, является одним из
старейших видов оценки. ДТП с участием транспортных средств происходили во все
времена и величину ущерба (убытков) приходилось оценивать еще в советские времена. А
поскольку при ДТП всегда присутствуют две стороны: виновная и потерпевшая, у
которых различаются экономические интересы, то были выработаны определенные
правила оценки, которые отражены в соответствующих методических руководствах.
Многие из этих правил со временем вошли и в практику оценки стоимости транспортных
средств. Например, если собственник транспортного средства утверждает, что им был
проведен ремонт с заменой каких-то деталей, что вполне естественно повысило стоимость
объекта оценки за счет его обновления и снижения общего износа, то эти утверждения
принимаются к учету оценщиком только в случае документального подтверждения этого
факта. Если на транспортное средство установлено дополнительное оборудование,
например противоугонная система, то оно безусловно повышает стоимость транспортного
средства. Но поскольку в стоимости оборудования должен быть учтен износ, то его
величина начисляется с момента реальной установки только при условии, что есть
документальное подтверждение срока установки, в противном случае считается, что
система была установлена в начале эксплуатации транспортного средства. Все это
повышает объективность оценки и уменьшает возможности признания результатов
оценки недостоверными.
Проецируя эти правила на оценку недвижимости, следует уйти от ситуации при
которой оценщик поставлен в условия необходимости подвергать сомнению, что текущее
использование не соответствует НЭИ и что необходима реконструкция или новое
строительство со сносом старого объекта. На самом деле, с юридической точки зрения и с
позиций физической реализуемости именно текущее использование объекта
недвижимости является на 100% реализуемым и поэтому именно оно является наиболее
вероятным. Не случайно для целей залога банки интересует только стоимость в текущем
использовании. Учитывая вмененную законом материальную ответственность оценщика,
он не должен навязывать заказчику свое видение НЭИ, поскольку в случае невозможности
совершения сделки по стоимости определенной с учетом нового использования,
неизбежно возникнут претензии к результатам оценки. Исходя из этого, нужно перейти от
практики абстрактных фантазий оценщика на тему НЭИ, к практике рассмотрения
конкретных документов проектного и разрешительного характера, относящихся к
конкретному объекту оценки.
На основе изложенного напрашиваются следующие правила анализа НЭИ.
При отсутствии документального обоснования иного использования, в качестве НЭИ
должно рассматриваться текущее использование объекта недвижимости, как наиболее
вероятное с точки зрения осуществимости.
Анализ НЭИ с рассмотрением возможности изменения текущего использования
должен проводиться в случаях, когда заказчик оценки или другие заинтересованные лица
способны предоставить оценщику убедительные доказательства возможности изменения
юридической разрешенности на иное использование объекта оценки или документы
подтверждающие серьезность намерений в изменении варианта использования объекта
недвижимости. Но даже в этом случае должны рассматриваться лишь те варианты,
которые могут быть реализованы в рамках предоставленной информации.
Анализ НЭИ с рассмотрением альтернативных вариантов использования обязательно
должен проводиться для незастроенных земельных участков (при отсутствии
заключенного инвестиционного контракта или разработанной ИРД), и для недостроенных
объектов (замороженном строительстве), когда существуют предпосылки и реальные
возможности для изменения исходного варианта использования.
Анализ НЭИ целесообразно проводить по требованию заказчика, готового реализовать
измененное использование объекта оценки, что обязательно должно быть отражено в
задании на оценку (например, в цели оценки: определение рыночной стоимости объекта
оценки с учетом альтернативных вариантов использования).
Анализ НЭИ обязателен при оценке выставляемого на торги объекта недвижимости
предполагающего свободу выбора инвестиционного проекта.
Вместо заключения
Все изложенное выше не представляет собой попытку ревизии или разрушения
укоренившегося в оценке недвижимости принципа НЭИ, а лишь предлагает взглянуть на
проблему анализа НЭИ не предвзято, с учетом современных рыночных реалий, которые,
если внимательно присмотреться, не противоречат существующим МСО-2005. При этом
не стоит рассматривать МСО-2005 как догму, поскольку это развивающийся документ,
который сориентирован на отражение рыночных реалий и попытку приближения этих
реалий к правилам бухучета (МСФО), о чем свидетельствуют некоторые изменения в
новой редакции МСО-2007. При этом МСО не отвергает того, что в отдельных странах
могут быть свои стандарты, детально отражающие местные особенности.
Некоторые фрагменты МСО-2005, приведенные ниже [5].
Общие понятия и принципы оценки (ОППО МСО-2005)
6.4. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное,
не может рассматриваться как наиболее эффективное. Даже в случае юридически
допустимого и физически возможного использования от оценщика может потребоваться
объяснение его мнения о том, что по разумным соображениям подобное использование
является вероятным. После того как анализ покажет, что по разумным соображениям один
или несколько вариантов являются вероятными, проверяется их обоснованность с
финансовой точки зрения. То использование, при котором оцениваемое имущество будет
иметь максимальную стоимость и которое отвечает другим требованиям, считается
наиболее эффективным.
6.6. На рынках, характеризующихся чрезвычайной неустойчивостью или
значительным неравновесием между спросом и предложением, наиболее эффективным
использованием имущества может быть его сохранение для будущего использования. В
других случаях, когда можно выявить несколько типов потенциально наиболее
эффективного использования, оценщику следует рассмотреть такие альтернативные
варианты использования и ожидаемые уровни доходов и расходов. Там, где
использование земли и зонирование находятся в состоянии изменения, наиболее
эффективное использование имущества в настоящий момент может быть промежуточным
использованием.
Международное руководство по оценке 1 (МР-1 МСО-2005)
5.24.2. Во многих государствах необходимо провести расчет стоимости земельного
участка, основанной на НЭИ в предположении отсутствия улучшений на земельном
участке. Это определение НЭИ, конечно, необходимо, если земельный участок является
свободным, однако оно дает и экономическую основу для суждения о продуктивности
улучшений при их наличии. Эта практика также включает анализ рыночной информации
для определения степени накопленной амортизации, которая может иметься в
улучшениях. В других государствах или в ситуациях, когда имеется мало или вообще не
имеется информации по продажам свободных земельных участков, возможно, что
стоимость земли можно не рассчитывать. Действия в подобных ситуациях
предписываются местными стандартами в каждом государстве, однако в любом случае
эти ограничения должны быть полностью и ясно понимаемыми.
Определенная сдержанность в отношении НЭИ проявлена и в некоторых документах
«Российского масштаба», с указанием на важность документального обоснования
принятого решения. Так в разработанном Росимуществом «Техническом задании на
проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности
объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных
условиях» [7]:
9. Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективным использованием является вероятное использование,
приводящее в рамках существующих ограничений, к максимальной стоимости объекта.
В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического
характера, характеризующиеся разрешенным использованием земельного участка.
Документом, содержащим исчерпывающий перечень ограничений юридического
характера, в том числе информацию о разрешенном использовании земельного участка,
требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального
строительства на указанном земельном участке, является градостроительный план
земельного участка . В г. Москве с 01.07.07 данный документ заменяет ранее
действующий Акт разрешенного использования .
Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности
использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при
проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением
этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием
существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию
технического состояния конструкций…
При наличии проектной документации по объекту оценки, не противоречащей
выявленным градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике
целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной документации
вариант развития объекта как основной.
Поскольку разрабатываемые ФСО №6 на долгие годы определят правила оценки
недвижимости, то хотелось чтобы негативный опыт подготовки первых трех ФСО был
учтен. Отечественная оценка, в основном, концептуально ориентируется на МСО, в
соответствии с которыми принцип НЭИ лежит в основе определения рыночной стоимости
объектов недвижимости. Вместе с тем, МСО требует от оценщика «надлежащего
обоснования» предлагаемого использования с позиций вероятности (подтверждения
реальной возможности) его реализации и, при этом, концептуально, допускает учет
особенностей законодательства отдельных стран.
В связи с этим при разработке ФСО хотелось бы отойти от укоренившегося
ортодоксального взгляда на НЭИ. Возможно, как компромиссный вариант, предусмотреть
разные подходы к анализу НЭИ при разных назначениях оценки. По крайней мере, нужно
уйти от абсурдной ситуации, когда при оценке для целей залога оценщик обязан
выполнять «объективный» анализ НЭИ, но при этом не вправе обосновать использование,
которое отличается от текущего.
Литература
1.
В. Киннард. Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества. - Вопросы оценки №1,
2008
2.
А.И. Артеменков, В.В. Михайлец. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории
оценки стоимости. - http://www.valuer.ru/seedeppubl.asp?ID=6030&PAGE=1
3.
А. Пирсон. Набор знаний, необходимых оценщикам. - Вопросы оценки №4, 2008
4.
Г.И. Микерин, А.И. Артеменков. О различии между профессиональной стоимостной оценкой и
инвестиционно-финансовой оценкой: возможные объяснения с учетом происходящего
«пересмотра понятий». - Вопросы оценки №2, 2007
5.
Международные стандарты оценки. Седьмое издание. 2005. МСО 2005. – М.: Российское
общество оценщиков, 2006
6.
С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009
7.
Техническом задании на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной
собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на
инвестиционных условиях. - http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=535