СОВРЕМЕННОЕ РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ А.А.Лунёва

УДК. 625.7/8:001.895
СОВРЕМЕННОЕ РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ИРКУТСКОЙ
ОБЛАСТИ
А.А.Лунёва1, С.В. Боровская2
Национальный исследовательский Иркутский государственный технический университет,
664074,г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Приведена актуальная информация о состоянии рынка жилой недвижимости в Иркутской области, его
особенности и перспективы развития. Рассмотрены нормативно-правовые основы и методы государственного регулирования жилищного сектора недвижимости в современных условиях перехода от
трансформации к модернизации. Предлагается создать инновационный комплекс массового строительства жилья через систему особого ипотечного кредитования и целевых муниципальных программ.
Ил.1. Библиогр.5 назв.
Ключевые слова: жилищная схема; ипотечный рынок; кредитный и процентный риск; целевые программы доступного жилья; инновационное развитие; недвижимая собственность.
MODERN DEVELOPMENT OF RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET IN IRKUTSK REGION
Luniova A., Borovskaya S.
National Research Irkutsk State Technical University,
83 Lermontov St., Irkutsk, 664074
Abstract: The paper presents information about the state of residential real estate market in Irkutsk region,
its characteristics and prospects for development. The authors analyze normative legal framework and
methods of state regulation of residential real estate sector in the current period of transition from transformation and modernization. They suggest creating an innovative range of mass housing construction through
a special mortgage and target municipal programs.
Keywords: housing scheme, mortgage market, credit and interest rate risk, targeted programs for affordable
housing, innovative development, chattel real
Рынок жилищного строительства Иркутской области по данным Иркутскстата развивается
следующим образом. По состоянию на 1 января 2012 года в Иркутской области проживает 2 501 570
человек. По численности населения Иркутская область находится на 4 месте среди регионов Сибирского федерального округа. Общая площадь жилищного фонда Иркутской области по данным Иркутскстата на 1 января 2012 года составляет 51 372 100 м2, из них площадь, занимаемая ветхим и
аварийным жилищным фондом, составляет 8,1 % от общего объема жилищного фонда Иркутской области.
Из всего жилищного фонда 76 % находится в многоквартирных жилых домах, 22 % – в индивидуальных одноквартирных домах. По данным Иркускстата на 1 января 2012 года насчитывается
297 тысяч жилых зданий, из них 90 % – деревянные. Только 6 % домов построено после 1995 года, 45
% – в период с 1946 по 1970 гг., 32 % – с 1971 по 1995 гг.
Обеспеченность населения жильем составляет 20,5 м2 на человека.
В очереди на улучшение жилищных условий – более 45 тысяч семей.
Общее число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в Иркутской области,
составляет более 300 000 человек.
Объемы жилищного строительства в Иркутской области с 2000 по 2008 годы осуществлялись
низкими темпами, что повлияло на высокий процент нуждающихся в улучшении жилищных условий
граждан.
Основными проблемами развития рынка жилья являются:
• отсутствие документов территориального планирования, которые позволяют своевременно
означить территории под жилую застройку;
Лунёва Анастасия Александровна, магистрант, 2 курс, гр. ЭУНм 10-01 ,e-mail:asya19.86@mail.ru
Luniova Anastasia, a second-year undergraduate student, e-mail: asya19.86@mail.ru
2 Боровская Светлана Васильевна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 405412.
Borovskaya Svetlana, Associate Professor of Economics and Property Administration Department , tel.: 405412
1
1
• отсутствие муниципальных программ развития инженерных коммуникаций и, как следствие,
отсутствие технических условий для размещения новых микрорайонов массовой жилой застройки, а
также производственных мощностей;
• снижение потребительского спроса населения на жилье вследствие ужесточения требований
кредитных организаций по условиям предоставления ипотечных жилищных кредитов;
• дефицит профессиональных кадров в строительной отрасли.
К дополнительным проблемам относятся:
• высокая цена за приобретение права аренды земельных участков под комплексное жилищное строительство, а также отсутствие возможности жилищным некоммерческим объединениям
граждан предоставления земельных участков без аукциона;
•отсутствие земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой;
• слаборазвитая система ипотечного кредитования участия в долевом строительстве малоэтажного жилищного домостроения;
• недостаточный объем выпуска основных строительных материалов;
• отсутствие на территории областного центра разработанных механизмов развития застроенных территорий.
Отсюда следует, что развитие жилищного строительства в Иркутской области возможно только путем устранения или минимизации выше обозначенных проблем.
До 2015 года в Иркутской области планируется ввести 870 тыс. м2 общей площади жилья или
115,8 %. По данным Иркутскстата за январь–март 2012 года введено 148,0 тыс. м2 жилья (17 % от
плана), что составило 72,1 % к аналогичному периоду 2011 года (диаграмма).
Ввод жилья по годам, тыс. м2
1400
1250
1150
1200
1000
1000
800
870
750
600
400
200
0
2011
2012
2013
2014
2015
Наибольший удельный вес – 96,2 % – во вводе жилья приходится на предприятия частной
формы собственности. На государственное и муниципальное жилье приходится 3,8 %.
Для обеспечения заданных темпов ввода жилья министерством строительства, дорожного хозяйства Иркутской области заключаются соглашения с муниципальными образованиями Иркутской
области по реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», подготовлен перечень объектов, планируемых к вводу в 2012 году.
Мероприятия в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуются в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на
2011–2015 годы, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 1050 от 17 декабря 2011 года.
В целях создания условий для развития массового строительства жилья эконом-класса, повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья, Постановлением Правительства
Иркутской области от 11 августа 2011 года № 249-пп утверждена долгосрочная целевая программа
Иркутской области «Стимулирование жилищного строительства в Иркутской области на 2011–2015
годы».
2
Основой развития рынка жилищного строительства является ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья
под залог самого приобретаемого жилья. Ипотечное кредитование дает возможность приобрести
квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости.
Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет
своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов – все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними и низкими доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
В нашей стране механизм процентной ставки служит основным регулятором доступности ипотечного кредитования. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальных потерь. Ипотечные кредиты под наиболее низкие ставки, от 7,9 % годовых, сегодня можно получить по программам жилищного кредитования с государственной поддержкой. Ипотека данного формата реализуется
через АИЖК – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Для определенных групп
населения ставки по госпрограммам могут оказаться еще выгоднее. Так, для участников программы
«Материнский капитал» отсчет начинается с 7,65 % годовых. На такую же величину – 0,25 % – снижается базовая процентная ставка для заемщиков, участвующих в подпрограмме «Обеспечение жильем
молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» или в подпрограмме «Выполнение
государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Такую же преференцию получают покупатели квартир в домах, которые возводятся в рамках программы АИЖК «Стимул».
Ипотечным кредитам свойственны два вида рисков: кредитный и процентный. Кредитный риск
– это риск неспособности заемщика погасить долг и выплатить проценты или недостаточности заложенного имущества для выполнения обязательств заемщика перед кредитором.
Под процентным риском понимается риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам.
Причиной возникновения отрицательной разницы, прежде всего, является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском.
Цены на недвижимость в течение мая выросли во всех основных городах Иркутской области,
кроме Слюдянки, сообщает портал RealtyVision.ru. Заметнее всего – почти на два процента – подорожало жилье в Братске, на втором месте Шелехов, на третьем – Иркутск. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, т. е. рост объемов строительства жилья.
Однако предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности. Специфика отечественного рынка жилой недвижимости отличается действием ряда факторов,
негативно влияющих на рост предложения жилья.
Во-первых, строительство жилья – это длительный производственный цикл.
Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено.
В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой: водой, теплом, электричеством, канализацией и т.д.
В-четвертых, строительство жилья невозможно без привлечения значительных финансовых
ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств.
Вместе с тем без принятия специальных мер рост цен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предложения, т. е. наращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора
в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются нестабильными. В результате уменьшается как доступность жилья для населения, так и устойчивость экономики.
Для того чтобы обеспечить жильем малообеспеченных граждан предложено запустить в действие систему особого ипотечного кредитования, которая позволит брать кредит людям с низкими
доходами под государственные гарантии. Специальные ипотечные кредиты должны быть с пониженным первоначальным взносом и невысокой процентной ставкой.
В Иркутске сейчас действуют областная целевая программа «Развитие ипотечного жилищного
кредитования в Иркутской области на 2011–2013 годы», областная государственная целевая про-
3
грамма «Молодым семьям – доступное жилье на 2005–2019 годы», целевая муниципальная программа в г. Иркутске «Молодым семьям – доступное жилье на 2005-2012 годы». Областная государственная социальная программа «Молодым семьям – доступное жильё» на 2005–2019 годы утверждена
постановлением Законодательного собрания Иркутской области от 16 марта 2005 года № 7/26-ЗС
(далее – Программа).
К концу 2011 году в Иркутской области 3 тыс. молодых семей получили помощь региональных
властей при покупке жилья. Речь идет о реализации областной программы "Молодым семьям – доступное жилье", предполагающей выделение молодым семьям социальных выплат для погашения
части кредита или займа, компенсации затраченных собственных средств на приобретение или строительство жилья, погашения процентной ставки по полученным кредитам.
Между тем участниками программы могут стать молодые семьи, состоящие как из одного, так
и двух родителей. При этом возраст родителей или супругов не должен превышать 35 лет. Сама семья должна нуждаться в жилом помещении и иметь доход позволяющей ей взять банковский кредит.
На этом фоне общий объем финансирования программы рассчитанной на 2005–2019 годы составляет 900 млн рублей.
Для подтверждения своих доходов молодая семья, соответствующая условиям, предусмотренным для участия в Программе, представляет в орган местного самоуправления следующие документы:
1) документ, подтверждающий наличие денежных средств на лицевых счетах супругов либо
родителя в неполной семье в кредитных организациях, либо нотариально заверенную копию данного
документа;
2) документы, подтверждающие принятие решения кредитной организацией, предоставляющей кредиты или займы на приобретение (строительство) жилья, о возможности получения одним из
супругов либо родителем в неполной семье кредита или займа на приобретение (строительство) жилья с указанием возможного размера кредита или займа,
3) документы, подтверждающие доходы молодой семьи.
Орган местного самоуправления проводит регистрацию вышеуказанных документов и принимает решение о признании молодой семьи имеющей достаточные доходы, если объем средств кредита (займа) и (или) размер денежных средств на лицевых счетах супругов либо родителя в неполной
семье больше или равны расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер социальной выплаты, либо об отказе в признании молодой семьи имеющей достаточные доходы, если
объем средств кредита (займа) и (или) размер денежных средств на лицевых счетах супругов либо
родителя в неполной семье меньше расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей
размер социальной выплаты.
Механизм реализации муниципальной программы осуществляется в соответствии с условиями Подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011–2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от
17 декабря 2010 года № 1050. Согласно пункту 15(1) Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования, являющихся приложением № 3 к указанной Подпрограмме, для участия в Подпрограмме в целях использования социальной
выплаты молодая семья подает в орган местного самоуправления по месту жительства следующие
документы:
а) заявление;
б) копии документов, удостоверяющих личность каждого члена семьи;
в) копию свидетельства о браке (на неполную семью не распространяется);
г) документ, подтверждающий признание молодой семьи нуждающейся в жилых помещениях;
д) документы, подтверждающие признание молодой семьи как семьи, имеющей доходы, позволяющие получить кредит, либо иные денежные средства для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.
В случае если молодая семья хочет использовать социальную выплату для погашения основной суммы долга и уплаты процентов по жилищным кредитам, вместо документов о доходах, молодая
семья представляет следующие документы:
а) копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное (построенное) с использованием средств ипотечного жилищного кредита
(займа) (при незавершенном строительстве индивидуального жилого дома представляются документы на строительство);
б) копия кредитного договора (договор займа
в) документ, подтверждающий, что молодая семья была признана нуждающейся в жилом помещении на момент заключения кредитного договора (договора займа);
4
г) справка кредитора (заимодавца) о сумме остатка основного долга и сумме задолженности
по выплате процентов за пользование ипотечным жилищным кредитом (займом).
Порядок принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, установлен статьей 52 Жилищного кодекса Российской
Федерации и Законом Иркутской области от 17 декабря 2008 года № 127-оз «О порядке ведения органами местного самоуправления муниципальных образований Иркутской области учета граждан в
качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и
отдельных вопросах определения общей площади жилого помещения, предоставляемого гражданину
по договору социального найма».
Библиографический список
1. Белокрылова О.С. Экономика недвижимости: учебник. ─ Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 378 с.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.– 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее
образование, 2008. – 808 с.
3. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учеб. пособие. – СПб.: Изд-во ГИЭУ, 2008.
4. Электронный ресурс. – Режим доступа: http://irkutskstat.gks.r
5. Электронный ресурс. – Режим доступа: http://www.realtyvision.ru
5