Управляющая организация

Управляющая организация
Вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предусмотрел
серьезные изменения в организации управления многоквартирными домами. Жилищный
кодекс РФ предоставил гражданам право выбора способа управления многоквартирным
домом:
управляющей
организацией,
товариществом
собственников
жилья,
непосредственное управление собственниками. Управление многоквартирным домом –
это профессиональная управленческая деятельность. И тема данной статьи - управление
специализированными организациями (управляющими компаниями).
Кто будет управлять?
Собственники жилых и нежилых помещений могут решать вопросы
«жизнедеятельности» дома, привлекая для управления юридическое лицо любой
организационно-правовой формы (управляющую организацию) или предпринимателя без
образования юридического лица (управляющего). Это означает, что если раньше,
собственники помещений (граждане и организации) практически были отстранены от
управления многоквартирными домами и городская власть осуществляла единоличный
выбор способа управления многоквартирными домами и «назначала» управлять ими свои
организации, то с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации собственники
помещений получили реальную возможность самостоятельно выбирать способ
управления
многоквартирными
домами.
Орган
местного
самоуправления
(муниципалитет), как один из собственников помещений в многоквартирных домах, не
имеет при решении вопросов управления домами преимуществ перед другими
собственниками помещений.
Перед проведением общего собрания по выбору управляющей организации или
управляющего собственники помещений дома должны определиться с кем именно они
заключат договор управления, кто выполнит необходимые работы по содержанию и
ремонту общего имущества лучше. То есть, изучить условия договора управления одной
или нескольких управляющих компаний. Сравнить их, проанализировать. Общим
собранием собственников помещений выбирается одна управляющая организация, а так
же принимается решение об условиях договора управления: (перечень работ и услуг,
перечень коммунальных услуг, состав и размер платы, порядок ее внесения сам состав
общего имущества и т.д.). По результатам принятого собранием решения с управляющей
организацией заключается договор управления общим имуществом дома.
Управляющая организация в процессе своей деятельности играет активную роль, во
многих случаях выступает инициатором, например, при заключении договора управления
именно со стороны управляющей организации направляется предварительный договор для
последующего его подписания собственниками помещений дома. Также:
- формулирует и предлагает условия управления конкретным многоквартирным домом;
- доказывает преимущества предложенных условий управления многоквартирным домом;
- заключает договор управления на согласованных с собственниками условиях;
- управляет многоквартирным домом на основании договора, заключенного с
собственниками помещений.
Зачем управлять?
Собственники обязаны нести бремя расходов на жилье и вносить плату за
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах. При этом доля
обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей каждого
собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном
многоквартирном доме. Зачастую, у собственника хватает и своих забот, и на грамотное
управление у него просто не остается времени. Поэтому вопросы по управлению домом
он может возложить на управляющую организацию (при условии принятия такого
решения общим собранием собственников) путем заключения договора управления.
По договору управления управляющая организация (управляющий) по заданию
собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за
плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и
ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги (ч. 2 ст.
162 ЖК РФ).
Сколько стоит управление?
Для собственников основным способом установить размер платы является принятие
решения об этом на общем собрании собственников помещений. На таком собрании
собственники решают, что надо делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет
осуществлять эту деятельность, сколько они предполагают за это платить. Если
собственники выбрали способ управления многоквартирным домом управляющую
организацию, то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом
предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один
год.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об
оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, так же принимается с
учетом предложений управляющей организации, а именно: о сроке начала капитального
ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования
ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями
проведения капитального ремонта (ч. 2 ст.158 ЖК РФ).
Плата за содержание общего имущества, для собственников помещений, выбравших
управляющую организацию, включает:
- плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества дома,
- плату за услуги и работы по управлению домом.
Плата за содержание и ремонт должна устанавливаться в размере, обеспечивающем
содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями
законодательства (ст. 158 ЖК РФ), так как, не выполнение необходимых работ, ухудшит
состояние дома. Такая плата включает все затраты управляющей организации либо
привлеченных подрядных организаций, возникающие при выполнение работ по
управлению, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту общего имущества
дома (оплата труда, отчисления в социальные фонды, стоимость материалов и
механизмов, общеэксплуатационные расходы, оплата налогов и отчисления в фонд
экономического развития предприятия (прибыль), а так же оплата работ и услуг по
договорам со сторонними организациями на отдельные виды работ и т.д.).
Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех
собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме: как для граждан,
так и для муниципалитета (ч. 4 ст. 162 ЖК). Муниципалитет может устанавливать размер
платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых
помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным
домом в установленный срок (до 1 марта 2006 года) или принятое собственниками
решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать в письменной
форме соответственно нанимателей жилых помещений муниципального жилищного
фонда и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера
платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до
даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата
за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не
установлен договором управления. Граждане, являющиеся собственниками помещений,
не имеющие возможности полностью производить оплату, вправе обратиться с
заявлением о предоставлении им субсидии.
А если не управлять?
Если собственники помещений в многоквартирном доме не выполнили обязанность
по выбору способа управления или, выбрав способ управления управляющую
организацию, не реализовали это решение (не заключили договор управления), орган
местного самоуправления в соответствии с положениями ч. 4 ст.161 ЖК РФ в первый раз
обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
На конкурсе определяются все условия договора управления домом (в том числе
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме) и тогда муниципалитет может установить свои цены на содержание и ремонт для
каждого отдельного многоквартирного дома. Открытый конкурс по выбору управляющей
организации проводится с целью признания за победителем права на заключение договора
управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме, в
отношении каждого отдельного многоквартирного дома.
В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного
самоуправления уведомляет собственников об его итогах и об условиях договора
управления. То есть, после 1 марта 2006 года собственники, не выбравшие один из
способов управления, должны будут заключить не менее чем на год договор управления с
той управляющей организацией, которая победит на конкурсе и оплачивать ей работы и
услуги по управлению и содержанию общего имущества дома согласно цене договора
управления.
Заключение договора управления домом без проведения конкурса допускается, если
конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся (например, всего
одна управляющая организация заявила о своем желание участвовать в конкурсе по
управлению домом).
Чем управляет управляющая компания?
Объектом управления является общее имущество в многоквартирном доме,
принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
Только собственники помещений в отдельном многоквартирном доме обязаны содержать
это имущество и имеют право владеть, пользоваться и в установленных пределах
распоряжаться им.
Каждый дом индивидуален из-за различных конструктивных и технических
параметров (степень износа, этажность, материал стен и кровли и т. д.), уровня
благоустройства дома (наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг
холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления;
оборудование лифтом и мусоропроводом), степени благоустройства придомовой
территории. И в зависимости от состояния общего имущества определяется перечень
работ и размер платы по содержанию и ремонту данного имущества для каждого
многоквартирного дома.
Что такое договор управления?
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений
дома, на условиях, указанных в решении данного общего собрания, с управляющей
организацией заключается договор управления. Договор заключается в письменной форме
путем составления одного документа, подписывается одним управляющим отдельно с
каждым собственником на одинаковых условиях. Поэтому, очень важно, самим
собственникам выбрать управляющую организацию (управляющего), так как от этого
напрямую зависит, как будут учитываться их интересы в условиях договора управления.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать:
- благоприятные и безопасные условия проживания;
- надлежащее содержание дома и земельного участка, на котором расположен дом и
связанные с ним объекты недвижимости;
- своевременный ремонт общего имущества многоквартирного дома и расположенных на
земельном участке объектов;
- решение вопросов владения, пользования, и в установленных законодательством
пределах, распоряжения указанным имуществом;
- предоставление коммунальных услуг (пункт 1 статьи 161 ЖК РФ).
Баланс интересов собственников и управляющей организации по исполнению
вышеуказанных условий, оформленных документально и есть, по сути, договор
управления. Сторонами договора управления являются управляющая организация (одна
сторона) и собственники помещений в многоквартирном доме или орган управления
ТСЖ, ЖСК, ЖК, иного объединения (другая сторона). В договоре указывается, что в
течение согласованного срока (от 1 года до 5 лет) управляющая организация
(управляющий) за плату:
- выполняет работы и оказывает услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме;
- предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся
помещениями в этом доме;
- осуществляет иную деятельность, направленную на достижение целей управления.
Управление жилым многоквартирным домом должно осуществляться на единых
условиях. Управление должно обеспечивать выполнение установленных требований к
состоянию многоквартирного дома.
Способ управления может быть в любое время изменен собственниками помещений.
Условия управления домом (условия договора управления) определяются собственниками
помещений в этом доме, а именно:
Состав общего имущества этого дома.
Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
многоквартирного дома (в том числе по предотвращению и ликвидации аварий) и порядок
его изменения, а также перечень коммунальных услуг, за обеспечение которых отвечает
управляющая организация (управляющий). Порядок определения цены договора и
составляющей ее платы собственников в многоквартирном доме за содержание и ремонт
жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения.
Порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации
(управляющего).
В договоре управления рекомендуется учесть такие условия, как обязанность
управляющего:
1. Передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы,
связанные с управлением домом, вновь выбранному управляющему, ТСЖ, а при
непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений,
одному из собственников.
Ежегодно в течение первого квартала текущего года представить отчет о выполнении
условий договора управления собственникам помещений в многоквартирном доме.
В настоящее время, в ЗАТО Северск существует только одна управляющая
организация, готовая заключить договоры управления со всеми желающими
собственниками помещений – МП Управляющая компания «Жилищное хозяйство».
Важным условием для успешной реализации собственниками своих прав и
обязанностей по управлению общим имуществом дома является наличие в жилищной
сфере конкурентной среды. Вовлечение частного сектора создаст условия для развития
рынка профессиональных жилищных услуг. Администрация города надеется на то, что,
как и в других городах страны, в ЗАТО Северск появится гораздо большее число
управляющих организаций, деятельность которых, создаст конкурентную среду с
рыночными механизмами хозяйствования на рынке жилищных услуг.
Рано или поздно сами собственники поймут пользу от профессиональных
управленцев. И как следствие, спрос на услуги управляющих организаций начнет расти.
А спрос, как известно, рождает предложение. И недостаток в опытных профессиональных
управляющих это недостаток всего лишь временного характера. Доверие собственников к
какой бы то ни было управляющей компании сделает рынок по управлению
недвижимостью
перспективным. Все больше собственников осознают удобство
обращения к специалистам и захотят довериться профессионалам. А те, в свою очередь,
честно будут выполнять условия договора, в ином случае они могут потерять авторитет, не
говоря уже о клиентах. Ведь задача управляющей организации – за определенную плату
оптимально организовать техническое обслуживание и эксплуатацию дома, обеспечивая
достойные условия проживания, постоянно контролируя и отслеживая
качество
выполняемых работ и оказываемых подрядчиками услуг. А это значит:
- поддержание в надлежащем состоянии и модернизация на основе современных
технологий и материалов, имущества, принятого от собственника в управление, в
соответствии с требованиями собственника и государственными стандартами качества
предоставляемых жилищно-коммунальных услуг,
- выбор на конкурентной основе эксплуатационной организации по выполнению работ,
связанных с обслуживанием переданного ей в управление жилищного фонда и ремонтом
общего имущества этого жилищного фонда,
- заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, для оказания
коммунальных услуг,
- осуществление системы контроля за выполнением договоров,
- защиту прав собственников, арендаторов и нанимателей помещений в переданном ей в
управление жилищном фонде,
- отработка системы взаимоотношений с собственниками в доме,
- проведение работы, связанной с получением собственниками субсидий и льгот,
- проведение различных мероприятий с собственниками дома,
- предоставление различной отчетности,
- повышение квалификации кадров и обучение персонала и т.д., а также решение иных
технических, экономических, юридических и финансовых задач.
Соблюдение интересов собственников в жилищно-коммунальной сфере, путем
обеспечения качественными услугами, минимизация издержек, модернизация систем и
получение за счет этого прибыли – вот основа формирования рынка управляющих
организаций. Конкуренция за право управления жилищным фондом в перспективе должна
обеспечить баланс интересов предприятий ЖКХ, государства в лице местных органов
власти и, конечно, потребителей жилищно-коммунальных услуг путем улучшения
состояния жилищного фонда и снижения стоимости этих услуг.
Опыт и профессионализм «управленцев» и активность самих собственников,
поможет приблизиться к тому "коммунальному раю", который они сами захотят создать,
ведь никто так не заинтересован в благополучном состоянии жилого дома, как сами
жители. А хозяйский «присмотр» (в виде управляющей организации) может
гарантировать эффективное управление общим имуществом дома. В целях содействия
появлению и развитию конкуренции рынка управляющих организаций администрация
города проводит работу по информированию и обучению общественности в сфере
организации профессионального и эффективного управления жилищным фондом.
Власть также пока ещё помогает своим гражданам содержать их собственность. Но
ведь скоро (после 1 марта 2006 года) это должно закончиться. По итогам проведенного
конкурса с собственниками помещений, не выбравших способ управления, будут
заключены договоры управления в обязательном порядке. А выглядеть это будет так:
управляющая организация, выигравшая конкурс предложит заключить договор на
условиях, выработанных на открытом конкурсе. Собственники помещений в течение 30
дней со дня получения проекта договора вправе: подписать договор; отказаться от
подписания договора; предложить подписать договор на иных условиях (протокол
разногласий). Управляющая организация, в течение 30 дней со дня получения
предложения собственников подписать договор на иных условиях, вправе: подписать
договор; передать разногласия на рассмотрение суда.
Если собственники помещений уклонятся от заключения договора управления,
управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна будет возместить
другой стороне причиненные этим убытки (ст. 445 Гражданского кодекса Российской
Федерации). Так не лучше ли, уважаемые собственники, самим сделать свой выбор, а не
ждать пока этот выбор сделают за вас? Ведь нет гарантии, что то, что для вас выберут,
будет отражать ваши реальные желания и интересы.
Так же, в целях информирования граждан и содействия собственникам в выборе
способа управления общим имуществом дома управление жилищно-коммунального
хозяйства, транспорта и связи обращается с просьбой к действующим на территории
ЗАТО Северск управляющим организациям (любой организационно-правовой формы),
управляющим (предпринимателям без образования юридического лица) и иным
организациям, выполняющим работы и услуги по содержанию, техническому
обслуживанию и ремонту жилищного фонда заявить о своих намерениях и возможностях
осуществлять деятельность в жилищной сфере по телефону: 54-10-32 или по адресу:
Мира, 4а, каб. 204, 206, E-mail: bim@sibmail.com
Ирина Баталова,
ведущий специалист управления ЖКХ, транспорта и связи