Теория инвестиционной деятельности Способы инвестирования в строительство, предусмотренные законодательством РФ 1.По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» 2.По закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 3.Путем образования жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативов на основании Жилищного Кодекса РФ и Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» 4.Путем заключения договора предварительной купли-продажи По закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» в ст. 1 предусматривает, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Капитальное строительство является распространенной сферой вложения инвестиций. При этом инвестиции в строительство признаются капитальными вложениями, то есть инвестициями в основные средства (Объекты недвижимости жилого назначения относятся к числу основных средств (код 13 0000000) в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1). Необходимо отметить, что Закон не дает определения договора, регулирующего инвестиционную деятельность, указывая лишь в ч. 1 ст. 8, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на договорной основе в соответствии с Гражданским кодексом РФ. «Инвестиционный» договор в Гражданском кодексе РФ не предусмотрен. Договоры в данной области именуются различным образом: долевого финансирования строительства, инвестиционной деятельности, долевого соинвестирования, совместной деятельности и др. Рассмотрим основные характеристики инвестиционного договора. По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (инвестор) обязуется передать инвестиции, а другая сторона (заказчик), за соответствующее вознаграждение, обязуется осуществить их вложение на основе инвестиционного проекта с целью строительства объекта недвижимости и последующей передачи его в собственность инвестору в срок, установленный договором. Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе, либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных. Под ней понимается графическое пояснение расположения всего объекта и поэтажное - конкретных помещений. Цена также является существенным условием инвестиционного договора. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Под инвестициями, в частности, понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество и т.д., имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Возможны случаи, когда финансирование осуществляется путем предоставления, например, стройматериалов. Однако чаще всего «цена» такого договора носит денежный характер, то есть инвестор передает денежные средства. Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, может быть двух видов. Во-первых, это твердая цена, неизменная сумма на весь период строительства. Она учитывает и возможное вознаграждение заказчика, цены на материалы и оборудование, соответствующие тарифы, возможные риски при строительстве. Во-вторых, это приблизительная цена, определяемая в установленном порядке, который необходимо закрепить в договоре. Наиболее распространенным является индексный метод расчета, когда первоначальная стоимость предмета инвестиционного договора корректируется индексами, учитывающими текущие изменения цен на используемые в строительстве ресурсы. Срок также является обязательным условием инвестиционного договора. Срок служит определенной точкой отсчета для установления ответственности. На практике нарушение исполнения обязательства в срок по инвестиционному договору - одно из самых распространенных. Срок исполнения может устанавливаться в отношении сдачи объекта государственной приемной комиссии и передачей его вместе с необходимыми сопроводительными документами либо моментом оформления права собственности на недвижимость инвестору, в зависимости от того, как договорились стороны. Срок может устанавливаться конкретной датой, месяцем, кварталом, хотя, как правило, устанавливается не конкретной календарной датой, а определенным кварталом установленного года. Передача объекта недвижимости инвестору представляет собой подписание акта сдачи - приемки либо иного документа о передаче, а также передача всех правоустанавливающих документов (в том числе, в некоторых случаях, переоформленные правоустанавливающие документы на землю). Потенциальным инвесторам важно не только знать, как заключать инвестиционные договоры, в которых будут указаны предмет, конкретные инвестиции, конкретные практические действия, четкая цель инвестирования, сроки выполнения обязательств. Для практиков важно получить инструмент, который позволит им защитить свои инвестиции. В этой связи мы рассмотрим наиболее типовые примеры нарушения прав инвестора его контрагентами и способы защиты его прав в суде. 1). В случае существенного нарушения контрагентами инвестора срока выполнения обязательств (например, срока строительства и ввода в эксплуатацию здания) целесообразно предъявить иск о расторжении договора, взыскании убытков. Расторжение договора: Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами (поскольку инвестиционный договор не предусмотрен гражданским законодательством, расторжение по этому подпункту невозможно) или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора инвестор рассчитывал получить в собственность объект, однако не получил его, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения контрагентом договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств контрагентом, в частности ввиду несоблюдения срока предоставления объекта. Возмещение убытков: Согласно п. 10 информационного письма ВАС РФ от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве», если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир. Возможность требовать убытки в сумме стоимости аналогичного объекта гарантирует инвестору возможность приобрести равноценный объект. То есть согласно ст. 393 Гражданского кодекса РФ инвестору необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости объекта на день вынесения решения, как если бы он был построен. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами (например, предварительный договор аренды данного жилого помещения и т.д.). 2). В случае отказа от передачи в собственность инвестора объекта инвестирования целесообразно предъявлять в суд иски о признании права собственности за инвестором на объект инвестирования. При предъявлении такого иска следует учитывать следующее. В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, здание). Если здание на момент рассмотрения спора не построено (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию) - отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. В случае если инвестору изначально известно, что у его контрагентов нет никакого имущества, на которое можно обратить взыскание, а объект инвестирования частично построен, но не введен в эксплуатацию можно предъявить иск о признании права долевой собственности на незаконченный объект инвестиционной деятельности. Согласно п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Как указал арбитражный суд в одном из своих решений, поскольку объект инвестиционной деятельности не принят в эксплуатацию, субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности. 3) В случае если в нарушение инвестиционного контракта объект инвестирования был передан (пусть даже многократно) иным лицам, инвестору следует предъявить иск об истребовании объекта инвестиционной деятельности. Тут возникает один нюанс. Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Указанный иск может быть заявлен только собственником, и в связи с этим на практике возникает вопрос: может ли предъявить такой иск инвестор. Поскольку, как было указано выше, инвестор имеет право долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности, соответственно он наделен правом заявлять такие иски. При таком положении истец в силу ст. 4 АПК РФ и ст. 11 ГК РФ вправе обратиться с таким иском в суд для защиты своего нарушенного права, несмотря на то что его право собственности на объект не было зарегистрировано. В заключение необходимо сказать, что инвестиционный договор является самостоятельным видом гражданско-правового договора, пробелы законодательства, не позволяющие четко определить существенные условия инвестиционного договора, в настоящее время должным образом восполнены судебной практикой. Инвестор наделен обширными правами. Насколько эффективно он сможет этими правами пользоваться, зависит от того договора, который он подписывает, от того способа защиты, который выбирает.