Характеристика предложения количественно отстают в своем развитии от стран Рынок компаний в этих отраслях. А ведь эти компании в Европы, что сразу сказывается на общем количестве офисной недвижимости Екатеринбурга на сегодняшний день активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы. На рис. 1 представлена динамика общего количества офисных центров в Екатеринбурге в 2006-2012 гг. (здесь и далее используется информационная база консалтинговой компании «УралГермес», информация Администрации города Екатеринбурга, информация из открытых источников). основном и формируют спрос на офисные помещения. В будущем при комплексном развитии страны и ее глобализации (вступление в ВТО приводит к постепенной интеграции европейского и российского рынка) ситуация может улучшиться, что увеличит и спрос на офисы. Рисунок 2 Обеспеченност ь город ов России и Европы офисными площад ями, кв. м на 1000 ж ит елей Рисунок 1 Динамика роста количества зданий офисных центров в Екатеринбурге, ед. Франкфу рт 100 90 Мюнхен 80 Милан 70 60 Париж 50 91 40 30 64 59 76 73 65 Амстердам 45 20 Лондон 33 Мадрид 10 0 Прага 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2020 прогноз Варшав а Из анализа рис. 1 видно, что среднегодовые Москв а темпы прироста количества современных офисных цен- Екатеринбу рг тров (бизнес-центров) достаточно высоки, за 2006-2012 Санкт-Петербу рг гг. они составили ≈17% в год. В 2012 году были введены в эксплуатацию только три качественных Нов осибирск объекта офисной недвижимости («Суворов», «ДЦ по ул. М. Авейде», «Континент»). При этом эти объекты были открыты в первом полугодии 2012 года, что обуславливает сохранение структуры рынка офисных центров Екатеринбурга и многих его тенденций на уровне середины года. Сроки сдачи еще двух объектов классов А и В («Президент» и «Карнеол» соответственно) были перенесены на 2013 год. Таким образом, количество офисных центров классов «А», «В» и «С» в Екатеринбурге на конец 2012 года составило 76 объектов, общей площадью около 1039 тыс. кв. м (с 2007 года объем качественных офисных площадей в городе вырос более чем в 3 раза). Следует отметить, что Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями офисных центров на 1000 человек по-прежнему существенно отстает от Москвы и городов деловой активности Европы (см. рис. 2). Обусловлено данное обстоятельство, в большей мере, сырьевым вектором развития российской экономики – прочие отрасли, базирующиеся преимущественно на среднем и малом бизнесе, существенно качественно и 0 3000 6000 9000 12000 15000 18000 По прогнозам Администрации Екатеринбурга к 2020 году объем офисной недвижимости должен увеличиться до 1,65 млн. кв. м, а количество современных бизнес-центров составить 91 объект. По мнению специалистов консалтинговой компании «Урал-Гермес», в ближайшие 2-3 года следует ожидать замедления темпов развития рынка офисных центров. Связано это с тем, что в настоящее время вводятся объекты, начатые преимущественно до 2008 года, в кризисные же годы новые проекты практически не появлялись. Учитывая средний срок реализации проектов офисных центров (3-5 лет), логично предположить, что падение ввода новых офисных площадей ожидается в 2014-2015 гг. По мнению ряда аналитиков, такая ситуация даже может вызвать дефицит предложения офисных площадей в этот период. Однако следует отметить, что для создания дефицита необходимым условием является арендующих появление офисные площади, новых и компаний, расширение площадей существующих арендаторов, что возможно 2 достичь только при условии высоких темпов развития (Железнодорожный, Чкаловский и Орджоникидзевский) экономики России. Также о замедлении темпов развития располагаются от 2 до 4 бизнес-центров (3-5%) в каж- рынка опосредованно свидетельствует длительный срок дом. заселения новых объектов арендаторами. Данное распределение говорит о том, что рынок Соотношение офисных центров в Екатеринбурге офисной недвижимости в Екатеринбурге находится в на август 2012 года по классам представлено на рис. 3 стадии формирования (в первую очередь осваиваются (на данном рисунке и далее приведены данные по клас- более привлекательные, с точки зрения бизнеса, цен- сифицированным объектам). Как видно из диаграммы, в тральные районы города). Екатеринбурге на сегодняшний день преобладают биз- Тем не менее, следует отметить, что в централь- нес-центры класса «В» (≈64%). Кроме того, большин- ной части города количество свободных площадок огра- ство строящихся и вводимых в эксплуатацию объектов ничено, а земля постепенно дорожает. Эти два фактора также относятся к данному классу, что свидетельствует оказывают влияние на расширение географии мест раз- о дальнейшем усилении конкуренции в данном сегменте мещения офисных центров (районы расширенного цен- рынка офисной недвижимости. Доля офисных центров тра, бэк-офисы вблизи крупных транспортных развязок класса «А» составляет ≈12%, на бизнес-центры класса в отдаленных районах города и др.). «В+» приходится ≈9%, доля офисных центров класса В то же время, в центральной части города с це- «С» находится на уровне ≈15% (существенная доля лью наиболее эффективного использования земельных офисных центров класса «С» не была классифициро- участков город в целом и офисные здания в частности вана). (в т.ч., создаваемые на базе многофункциональных Рисунок 3 Структура рынка офисных центров в Екатеринбурге по классам на август 2012 г., % 15% 12% комплексов) все больше приобретают вертикальную (высотную) интеграцию развития. Характеристика спроса 9% Класс А Класс В+ Класс В Клас С 64% В целом, в уральской столице сегодня нет дефицита предложения, напротив доля вакантных площадей на конец 2012 года составила ≈10-15% (см. рис. 5). В течение нескольких ближайших лет доля свободных Источник: Администрация Екатеринбурга Несмотря на бурное развитие рынка деловых центров, их распределение по административным районам города является весьма неравномерным (см. рис. 4). Рисунок 4 Структура рынка деловых центров в разрезе административных районов Екатеринбурга, % 3% 3% циалистов (при сохранении стабильности экономической ситуации), к 2014 году может достичь докризисного уровня (5-7%). Рисунок 5 Доля вакантных площадей в офисных центрах Екатеринбурга различных классов, % 50 5% 21% 16% Октябрьский Ленинский 40 Кировский Верх-Исетский 23% помещений постепенно снизится и, по прогнозам спе- 29% 30 Орджоникидзевский Чкаловский Железнодорожный 20 10 Источник: Администрация Екатеринбурга Как видно из анализа рис. 4 наибольшее количество бизнес-центров современного уровня сосредото- 0 4 кв. 2009 4 кв. 2010 Класс А Класс В+ 4 кв. 2011 4 кв. 2012 Класс В чено в районах, формирующих центральную часть Ека- Из рис. 5 видно, что основные кризисные тенден- теринбурга, – Ленинском ≈29% (22 объекта, общей пло- ции рынок офисной недвижимости Екатеринбурга пре- щадью 268,7 тыс. кв. м.), Кировском ≈23% (17 объек- терпел в 2009-2010 гг. В 2011 году началось постепен- тов, 237,8 тыс. кв. м), Октябрьском ≈21% (16 объектов, ное восстановление рынка, которое продолжилось и в 307 тыс. кв. м) и Верх-Исетском ≈16% (12 объектов, 2012 году. Следует отметить, что активное восстанов- 126,2 тыс. кв. м). На территории окраинных районов ление рынка в сегментах классов «В» и «В+» во многом 3 сдерживается большим объемом, введенных в 2011 мику, что вызвано, с одной стороны, повышением ком- году, площадей офисных центров (настоящие показа- мунальных тарифов, а, с другой стороны, идущим вос- тели вакантных площадей характерны для неустоявше- становлением рынка. Вместе с этим рост данных ставок гося рынка). сдерживается обостряющейся конкуренцией и посто- Оценивая уровень спроса на офисные площади в разрезе их классов, необходимо заметить, что в настоя- янно возрастающими объемами офисных площадей на рынке Екатеринбурга. щее время активно восстанавливается спрос на качест- Таким образом, в целом можно отметить тенден- венные офисные площади (классы «А» и «В»). При этом цию повышения арендных ставок на рынке, однако дос- среди качественных объектов наиболее востребованы тичь параметров докризисного уровня, по мнению спе- офисные центры класса «В», поскольку ценовые харак- циалистов, удастся не раньше 2014-2015 гг. (при усло- теристики данных объектов более привлекательны, а вии сохранения благоприятной экономической ситуации международных и крупных федеральных компаний, яв- в стране). ляющихся основными потребителями офисов класса «А», и для которых важен статус объекта, в Екатеринбурге ограниченное количество. Сегменты, имеющие больший спрос, и развиваются на рынке интенсивнее (см. рис. 2). Арендные ставки Размер арендных ставок в офисных центрах за- висит от следующих основных факторов: ▪ месторасположение и транспортная доступность объекта; ▪ класс и качество объекта, уровень профессиона- лизма управляющей компании; ▪ конструктивные параметры бизнес-центра (характеристики здания и парковочной зоны, инженерная оснащенность и др.); ▪ характеристика арендопригодных площадей (размер, планировка, отделка, этаж, оснащенность и др.); ▪ наличие Тенденции рынка развитой инфраструктуры предприятий услуг и торговли бизнес-центра и др. На рис. 6 представлен диапазон средних арендных ставок в офисных центрах различных классов на 31.12.2012 года. Рисунок 6 Диапазон средних арендных ставок в офисных центрах различных классов, руб./кв. м/мес. (включая НДС) Класс А 1200 Класс В, В+ 800 Класс С 600 0 500 1500 Среди рынке 1500 2000 центров Екатеринбурга, можно ▪ усиление концептуализации офисных центров на фоне дальнейшего обострения конкурентной обстановки и перехода рынка в качественный период развития; ▪ постепенное увеличение спроса на качественные офисные центры (классы «А» и «В»), в том числе, и на большие площади в данных объектах; ▪ из-за недостатка инвестиций увеличивается количество объектов долевой собственности и, соответственно, происходит расслоение арендных ставок даже в рамках одного объекта; ▪ перспективное развитие сегмента back-office; 800 1000 офисных отметить следующие: 1100 В течение 2012 года арендные ставки на качест- основных тенденций, действующих на венные офисные площади имели положительную дина4 ▪ ▪ ▪ ▪ Прогнозы повышение значения обеспеченности парковочными местами в общей конкурентоспособности офисных центров (повышение штрафов за неправильную парковку); технологии интеллектуальных зданий и зеленые (экологичные) технологии начинают становиться значимыми конкурентными преимуществами офисных центров; создание офисных центров для диверсификации рисков и повышения доходности на базе многофункциональных комплексов, в т.ч. значительной площади («Высоцкий», «Манхэттен», «Европа», «Азия» и др.); эффективный комплекс услуг, предоставляемый арендаторам в бизнес-центре, становится одним из ключевых факторов их конкурентоспособности. При сохранении благоприятной экономической ситуации в стране и регионе рынок офисных центров Екатеринбурга продолжит наращивать свои объемы. При этом девелоперы начнут больше внимания уделять качественным Арендные характеристикам ставки в 2013 своих году объектов. сохранят свою стабильность и повысятся незначительно, доля вакантных площадей несколько снизится – в большей степени это коснется офисов класса В. Учитывая, что рынок офисных центров перешел от экстенсивного периода своего развития к качественному, в зоне риска окажутся устаревшие офисные центры класса «С». При Также необходимо отметить, что последние этом в среднесрочной перспективе годы наблюдается тенденция увеличения сроков запол- ожидается усиление, уже действующих на рынке офис- нения новых объектов офисной недвижимости, что свя- ных центров Екатеринбурга, тенденций. Прежде всего, зано с увеличивающейся конкуренцией в этом секторе это усиление концептуализации объектов и поиск деве- рынка и с вводом значительного количества офисных лоперами новых, включая оригинальные, элементов площадей на рынок (рекордные 2008 и 2011 годы). конкурентоспособности. Данные подходы не требуют С другой стороны, увеличение сроков заполне- значительных капитальных при достаточной концептуальной проработкой. Практически повысить конкурентоспособность объекта. Не потеряет все новые офисные центры имеют ошибки и недора- своей ботки в концепции (отсутствие учета реально сущест- парковочными местами в бизнес-центрах (особенно в вующих рыночных потребностей арендаторов, непра- свете вильная планировка офисных и общественных зон, не- парковку достаточное количество парковочных мест (нормативы установки парковочных автоматов). актуальности ужесточения и Касаемо и способны но ния новых объектов главным образом связано с их не- ГУД устарели), нарезка офисных площадей часто не организации вложений, грамотной решение наказания планируемой географии существенно проблемы за неправильную Администрацией развития с города бизнес-центров, обладает должной кризисоустойчивостью, отсутствие можно отметить, что в ближайшие несколько лет разви- или узость спектра дополнительных услуг для арендато- тие офисов в центральной части города будет преиму- ров, недостатки управления объектами и др.). Естест- щественно происходить за счет участков, исчерпавших венно, что в таких условиях арендаторы не спешат пе- свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок реезжать из существующих объектов в новые, а концеп- бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Сре- туально развитые объекты имеют преимущество перед динного транспортного кольца. прочими на рынке. Необходимо также отметить, что катализатором увеличения спроса на офисы в городе выступит, помимо прочего, проведение Чемпионата мира по футболу 2018 года и возможное проведение ЭКСПО-2020. 5 Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес» Федеральная консалтинговая компания «Урал-Гер- мес» работает на рынке маркетинговых и консалтинговых услуг с 1994 года и выполняет работы в Уральском регионе, на территории России и за рубежом. Компания специализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые и развлекательные центры, офисные центры, гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.). Штат компании «Урал-Гермес» составляют опытные и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие ученые степени и научные работы в сфере маркетинга. Компания активно сотрудничает с известными научными и учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др. Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является членом рабочей группы по разработке стратегии развития г. Екатеринбурга, непосредственным разработчиком ряда крупных стратегических проектов в области коммерческой недвижимости городского и регионального уровня («Центральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга», «Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области», «Стратегия развития рынков на территории Екатеринбурга»). Стратегическими партнерами компании в освоении рынка коммерческой недвижимости являются международная компания OKIN (Чехия) и федеральная компания «Бестъ» (Санкт-Петербург). Директор компании Засухин Александр Иванович входит в состав региональных экспертов журналов Commercial Real Estate и «МОЛЛ». Работы фирмы «УралГермес» неоднократно Администрации г. отмечались Екатеринбурга и наградами Правительства Свердловской области. Компания является номинантом всероссийской премии «Российский национальный Олимп», официальным представителем программ Российского Совета торговых центров в Уральском Федеральном округе. 6