7. Согласование результатов оценки

ОТЧЕТ
№ 37/01
ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ
НА УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЕМ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ
34,5 КВ. М, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: 141552,
МОСКОВСКАЯ ОБЛ., СОЛНЕЧНОГОРСКИЙ РАЙОН,
ПОС. РЖАВКИ, 1-Й МКР., КОРП. 1, КОМН. 25.
Г. МОСКВА, 2014 ГОД
РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ
Объект оценки
Право пользования на условиях аренды помещением общей площадью
34,5 кв. м, расположенного по адресу: 141552, Московская обл.,
Солнечногорский район, пос. Ржавки, 1-й мкр., корп. 1, комн. 25.
Имущественные права на
здание
Право собственности принадлежит Государственное научное учреждение
Всероссийский
научно-исследовательский
институт
птицеперерабатывающей
промышленности Российской академии
сельскохозяйственных наук
Заказчик оценки
Цель оценки и предполагаемое
использование результатов
оценки и связанные с этим
ограничения
Определение рыночной стоимости Объекта оценкидля заключения
договора аренды
Дата проведения оценки
25февраля2014 года
Дата составления отчета
28 февраля 2014 года
Порядковый номер отчета
37/01
Рыночная стоимостьобъекта оценки по состоянию на дату проведения оценки составляет:
3205 (Три тысячи двести пять) рублейв годза 1 кв. м без учета НДС
Лезнев Н.Е.,генеральный директор
Скакалин С.В.,оценщик
_________________
_________________
3
СОДЕРЖАНИЕ
1. ВВЕДЕНИЕ ..................................................................................................................................................... 4
1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ................................................................................................................... 4
1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ .................................................................................................................................. 4
1.3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКАХ ............................................................................... 5
1.4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ........................................................................................................................................ 5
1.5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ........................................................................................................ 6
1.6. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ......................................................................................... 7
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ........................................................................................................... 8
3. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОКРУЖЕНИЕ ....................................................................................... 11
3.1. ОБЩИЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЗОР ............................................................................................................. 11
3.2. ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ .............................................................................................. 14
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ..................................................... 19
5. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ .............................................................................................................................. 20
5.1. ПРИНЦИПИАЛЬНАЯ СХЕМА ОЦЕНКИ ........................................................................................................ 20
5.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ....................................................................................................................... 20
5.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ................................................................................................................................. 21
5.4. ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ ПОДХОДОВ И ВЫБОР МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ..................... 21
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ НА
УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ ................................................................................................................................... 22
6.1. ВЫБОР ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ .................................................................................................................. 22
6.2. ПРИМЕНЕНИЕ НЕОБХОДИМЫХ КОРРЕКТИРОВОК ..................................................................................... 22
6.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ НА УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ .................................. 25
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ..................................................................................... 27
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ
ДАННЫХ .......................................................................................................................................................... 28
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ЦЕНОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ СЕТИ ИНТЕРНЕТ .................................................. 29
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ОЦЕНЩИКОМ
И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ................................................................................................................. 32
4
1. ВВЕДЕНИЕ
1.1. Основные факты и выводы
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки
Право пользования на условиях аренды помещением общей площадью
34,5 кв. м, расположенного по адресу: 141552, Московская обл.,
Солнечногорский район, пос. Ржавки, 1-й мкр., корп. 1, комн. 25.
Адрес объекта оценки
141552, Московская обл., Солнечногорский район, пос. Ржавки, 1-й мкр.,
корп. 1, комн. 25
Собственник объекта оценки
Право собственности принадлежит Государственное научное учреждение
Всероссийский
научно-исследовательский
институт
птицеперерабатывающей
промышленности
Российской
академии
сельскохозяйственных наук
Оцениваемые права
Право пользования на условиях аренды
НЭИ
Объект коммерческого (офисного) назначения
Год строительства
1972
Техническое состояние
Хорошее
Обременения (ограничения)
Отсутствуют
Дата оценки
25 февраля 2014 года
Дата составления отчета об оценке
28 февраля 2014 года
Основание для проведения оценки
Договор № 25-02-Дна проведение оценочных работ от 25февраля 2014
года, заключенного между ООО «Санбэй» и ООО «ЗелЭксперт-сервис»
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Предполагаемое использование
результатов
Для заключения договора аренды
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Рыночная стоимость объекта
оценки по затратному подходу без
учета НДС, руб. / год за 1 кв. м
Не применялся
Рыночная стоимость объекта
оценки по сравнительному
подходу без учета НДС, руб. / год
за 1 кв. м
3 205
Рыночная стоимость объекта
оценки по доходному подходу без
учета НДС, руб. / год за 1 кв. м
Не применялся
Итоговая величина стоимости объекта оценки
Итоговая величина стоимости
объекта оценки без учета НДС,
руб. / год за 1 кв. м
3 205
Итоговая величина стоимости
объекта оценки на единицу
измерения без учета НДС, руб. /
год за 1 кв. м
3 205
1.2. Задание на оценку
Объект оценки
Право пользования на условиях аренды помещением общей
площадью 34,5 кв. м, расположенного по адресу: 141552, Московская
обл., Солнечногорский район, пос. Ржавки, 1-й мкр., корп. 1, комн. 25.
5
Имущественные права на объект
оценки
Право собственности принадлежит Государственное научное
учреждение Всероссийский научно-исследовательский институт
птицеперерабатывающей промышленности Российской академии
сельскохозяйственных наук
Цель оценки
Определение рыночной стоимости Объекта оценки
Предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с
этим ограничения
Для заключения договора аренды
Вид определяемой стоимости
Рыночная
Дата проведения оценки
25 февраля 2014 года
Срок проведения оценки
В течение 5 рабочих дней с момента представления Заказчиком
Исполнителю необходимой для оказания Услуг информации и
документов
Допущения и ограничения,
на которых должна основываться
оценка
Оценка производится в предложении отсутствия каких-либо
обременений оцениваемых прав. Оценка производится в
предположении предоставления
Заказчиком достаточной и
достоверной информации по объекту оценки.Прочие допущения и
ограничения, возникающие в процессе оценки будут проведены в
отчете об оценке
1.3. Сведения о заказчике оценки и об оценщиках
Оценка выполнена на основании Договора № 25-02-Д на оказание услуг по оценке от 25
февраля 2014 года, заключенного между ООО «Санбэй» и ООО «ЗелЭксперт-сервис».
Заказчиком оценки является ООО «Санбэй» в лице Директора Недогреева А. В., Адрес ООО
«Санбэй»: 115419, Москва, 5-ый Верхний Михайловский пр. д.6. ОГРН 1107746433673.
Оценщиком является:
Скакалин Сергей Валерьевич. Информация о членстве в саморегулируемой организации
оценщиков: состоит в Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации –
Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков»,
юридический и фактический адрес: 125167, г. Москва, 4-я ул. 8-го марта, д. 6А. ИНН
7719285541. Тел/факс: (495)-797-55-96. Регистрационный номер 1093.77 от 12.12.2007 г.
Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в
области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 961408
по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выданный 15.06.2010 г.
Московским государственным техническим университетом «МАМИ». Сведения о
страховании гражданской ответственности оценщика: Гражданская ответственность
Скакалина Сергея Валерьевича, связанная с осуществлением оценочной деятельности,
застрахована в ОСАО «Ингосстрах», Полис (договор) № 433-035882/13 от 20.05.2013. Стаж
работы в оценочной деятельности: свыше 5 лет.
Наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: ООО
«ЗелЭксперт Сервис». Место нахождения и почтовый адрес юридического лица, с которым
оценщик заключил трудовой договор: 141591, Московская обл., Солнечногорский район, д.
Бережки, д. 130.
1.4. Допущения и ограничительные условия, использованные
оценщиком при проведении оценки
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.
Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является
некорректным и может привести к искажению результатов оценки.
6
2. Оценка производится в предположении отсутствия каких-либо обременений
оцениваемых прав.
3. Оценка производится в предположении предоставления заказчиком достаточной и
достоверной информации по объекту оценки
4. Исходные данные об объекте оценки, использованные при подготовке отчета,
получены, по мнению оценщика, из надежных источников и считаются достоверными.
Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому в
отчете делаются ссылки на источники информации.
5. При определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик исходил из того, что у
владельца объекта оценки имелись права собственности на него.
6. Оценка выполнена на основе результатов анализа наиболее эффективного
использования объекта оценки.
7. Оценщик не обязан приводить подробные обзорные материалы (фотографии, планы и т.
п.) по объекту оценки. Все подобные материалы включены в отчет исключительно для
того, чтобы помочь пользователю отчета получить представление об объекте оценки.
8. Оценщик не несет ответственности за наличие скрытых факторов, которые могут
оказать влияние на стоимость объекта оценки, ни за необходимость выявления таковых.
Для выявления наличия или отсутствия подобных неблагоприятных факторов
необходимо специальное экспертное исследование, не входящее в задачу данного
отчета.
9. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено
договором на оценку. Отчет является конфиденциальным для оценщика. Оценщик не
несет никакой ответственности в том случае, если какая-либо третья сторона будет
опираться в своих заключениях на отчет.
10. Публикация отчета целиком или по частям, или ссылок на отчет, а также данных,
содержащихся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика
запрещена без письменного согласия оценщика.
11. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценщик
предоставляет
копии
хранящегося
отчета
или
информацию
из
него
правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам
либо органам местного самоуправления.
12. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по
поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
13. Мнение оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки
действительно исключительно на дату проведения оценки. Поэтому непредусмотренное
в отчете изменение самого объекта и его окружения, равно как изменение
политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут
возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию и, следовательно, на
величину рыночной стоимости, находятся вне рамок данного исследования.
14. Все расчеты проведены с компьютерной точностью без учета округления, или с учетом
такового, если это специально указывается в тексте. Следовательно, воспроизведение
расчетов по представленным числовым данным должно учитывать эффект ограничения
значений после запятой на бумажном носителе для всех промежуточных вычислений.
1.5. Применяемые стандарты оценки
Оценка проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии с действующими
законодательными и нормативными документами:
1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
№ 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции.
7
2. Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 (утверждены
Приказами Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года №№ 254 – 256).
3. «Международные стандарты оценки» Международного комитета по стандартам оценки
МСО 2011.1
4. «Европейские стандарты оценки» Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕСО
2012.2
5. Стандарты организации № СТ/1-ССПОД, СТ/2-ССПОД, СТ/4-ССПОД ОПЭО
«Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности»,
«Кодекс профессиональной деятельности оценщика», «Общие положения о порядке
проведения оценки» (утверждены Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО» от 4
июля 2008 года № 28/08).
1.6. Последовательность проведения оценки
Проведение настоящей оценки включало в себя следующие этапы: 3
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление
необходимых расчетов.
4. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение
итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Составление отчета об оценке.
В части, не противоречащей Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №
135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции и Федеральным стандартам оценки (ФСО)
2
То же.
3
Источник: Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки» (ФСО № 1), утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256
1
8
2. ОПИСАНИЕОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В соответствии с Заданием на оценку, оценки подлежит рыночная стоимость права
пользования на условиях аренды помещением общей площадью 34,5 кв. м, расположенного по
адресу: 141552, Московская обл., Солнечногорский район, пос. Ржавки, 1-й мкр., корп. 1,
комн. 25.
Право собственности принадлежит Государственное научное учреждение Всероссийский
научно-исследовательский институт птицеперерабатывающей промышленности Российской
академии сельскохозяйственных наук
По состоянию на дату проведения оценки помещение используется в качестве офиса.
Ограничения по использованию объекта оценки обусловлены исключительно его
техническими параметрами и функциональным назначением, сервитутов не зарегистрировано.
Копии правоустанавливающих документов, а также устанавливающих количественные и
качественные характеристики объекта оценки представлены в Приложении 3 к настоящему
отчету.
Рисунки 2.1. – 2.4. Фотографии объекта оценки
9
10
11
3. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОКРУЖЕНИЕ
3.1. Общий экономический обзор
Обзор макроэкономических показателей имеет особое значение при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости. При этом не требуется приводить в отчете полного
макроэкономического обзора экономики, а достаточно ограничиться анализом наиболее
значимых показателей.
По мнению западных аналитиков4 к таким показателям относятся: реальные темпы прироста
валового внутреннего продукта, инвестиционная активность, динамика промышленного
производства, динамика экспорта и импорта, динамика инфляции, реальные доходы
населения.
Данный обзор подготовлен на основе
Министерством экономического развития РФ.5
статистических
данных,
подготовленных
Ситуация в экономике в 2008 – 2012 годах
Таблица 3.1.1. Основные показатели развития экономики
Российской Федерации в 2008 – 2012 годах, в % к предыдущему периоду
Наименование показателя
2008
2009
2010
2011
2012
Валовой внутренний продукт
105,6
92,2
104,3
104,3
103,4
Потребительские цены за период
113,3
108,8
108,8
106,1
106,6
Индекс промышленного производства
102,1
90,7
108,2
104,7
102,6
Индекс производства продукции сельского хозяйства
110,8
101,4
88,7
122,1
95,3
Инвестиции в основной капитал
109,8
83,8
106,0
106,2
106,6
Реальные располагаемые денежные доходы населения
101,9
102,1
105,1
100,8
104,2
Оборот розничной торговли
113,5
95,1
106,3
107,2
105,9
Объем платных услуг населению
104,8
97,5
101,5
102,9
103,7
Экспорт товаров
132,8
64,3
132,0
130,2
130,9
Импорт товаров
130,4
66,0
129,7
130,0
118,6
Текущая ситуация в экономике.
В сентябре, по оценке Минэкономразвития России, помесячная динамика ВВП с исключением
сезонного и календарного факторов снизилась второй месяц подряд на 0,1 процента. За этим
снижением стояла отрицательная (с исключением фактора сезонности) динамика
строительства, сельского хозяйства, торговли и платных услуг населению. Возобновившийся,
в связи с осенним похолоданием, рост производства и распределения электроэнергии, газа и
воды не смог компенсировать нулевые темпы добычи полезных ископаемых и усиление спада
обрабатывающих производств, что повлияло на прекращение роста промышленного
производства в целом (фактор сезонности исключен). Второй месяц подряд отрицательную
динамику с исключением сезонного и календарного фактора показал инвестиционный спрос.
Минэкономразвития России пересмотрело в сторону понижения сезонные оценки темпов
прироста ВВП за июль-август текущего года в связи с понижающей коррекцией
сезонновыровненной динамики оборота оптовой торговли. Объем ВВП с исключением
сезонного и календарного факторов в июле составил 0,1% против 0,2% по предыдущей оценке,
4
Источник: TheMcKinseyQuarterly, 2000, № 4
5
Источник: www.economy.gov.ru
12
в августе -0,1% против 0,0% соответственно. В III квартале сезонноочищенная динамика ВВП
снизилась на 0,2 процента.
Минэкономразвития России также скорректировало в сторону понижения годовую динамику
ВВП за июль (до 1,5% против 1,8% по предыдущей оценке) и за август (до 1,1% против 1,6
процента). В III квартале текущего года темпы прироста ВВП оцениваются в 1,2%, в целом за
девять месяцев текущего года – в 1,3 процента. Вместе с тем, низкая динамика оптовой
торговли накладывает негативный риск на оценку ВВП в III квартале. При этом ускорение
роста экспорта нефти и газа и соответственно экспортных пошлин, которые должны
учитываться в динамике ВВП, могут обеспечить более высокую траекторию роста экономики
в III квартале.
По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной
составляющих после сокращения производства в июле, в августе-сентябре наблюдается
стагнация (июль – -0,9%, август – 0,1%, сентябрь – 0,0 процентов). В добыче полезных
ископаемых после спада в июле, в августе рост продолжился, а в сентябре стабилизировался
(июль – -0,6%, август – 0,8%, сентябрь – 0,0 процентов). В производстве и распределении
электроэнергии, газа и воды после спада в июле, в августе сокращение продолжилось, а в
сентябре возобновился рост производства (июль – -1,1%, август – -0,5%, сентябрь – 1,7
процента).
В обрабатывающих производствах после стабилизации роста в июне, в июле производство
сократилось, в августе-сентябре сокращение продолжилось (июль – -1,1%, август – -0,1%,
сентябрь – -0,2 процента).
В отраслях промежуточного спроса в сентябре возобновился рост с исключением сезонного и
календарного факторов в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в
целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности, в
производстве прочих неметаллических минеральных продуктов. Спад отмечается в
производстве кокса и нефтепродуктов, химическом производстве, в производстве резиновых и
пластмассовых изделий, и шестой месяц подряд сокращается металлургическое производство
и производство готовых металлических изделий.
В потребительских отраслях продолжился рост производства пищевых продуктов, включая
напитки, и табака; сократилось текстильное и швейное производство и производство кожи,
изделий из кожи и производство обуви.
В отраслях машиностроительного комплекса продолжился рост производства машин и
оборудования, производства транспортных средств и оборудования и сократилось
производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования.
Отрицательный вклад в динамику ВВП внесло сельское хозяйство, снижение которого
продолжается второй месяц подряд: в сентябре на 1,0% по сравнению с предыдущим месяцем,
в августе – на 0,4% соответственно (с исключением фактора сезонности).
Замедление динамики оборота розничной торговли, наблюдавшееся в июле-августе, в
сентябре сменилось спадом – на 0,2% с исключением сезонного фактора. Спрос на платные
услуги населению также упал – на 0,5% после роста в июле-августе.
Прирост реальной заработной платы с исключением сезонности составил в сентябре 0,6
процента. Реальные располагаемые доходы снизились на 1,2 процента.
Инвестиционная активность продолжает оказывать негативное влияние на экономический
рост, несмотря на замедление спада по сравнению с августом. С исключением сезонной и
календарной составляющей инвестиции в основной капитал в сентябре по отношению к
августу сократились на 0,6% против снижения на 1,8% в августе к июлю. Объемы работ по
виду деятельности «Строительство» снизились на 1,5% против снижения на 2,3% в
предыдущем месяце.
13
Безработица (очищенная от сезонности), по оценке Минэкономразвития России, второй месяц
остается на отметке 5,6 процента.
Экспорт товаров в сентябре 2013 г., по оценке, составил 44,5 млрд. долл. США (103,1% к
сентябрю 2012 г. и 105,4 % к августу 2013 года). Импорт товаров в сентябре текущего года, по
оценке, составил 28,8 млрд. долл. США (105,4% к сентябрю 2012 г. и 101,7% к августу 2013
года). Положительное сальдо торгового баланса в сентябре 2013 г., по оценке, снизилось по
сравнению с сентябрем прошлого года на 0,7% и составило 15,6 млрд. долл. США.
В сентябре 2013 г. инфляция составила 0,2%, с начала года – 4,7% (в сентябре 2012 г. – 0,6%, с
начала года – 5,2%). За годовой период показатель инфляции снизился до 6,1% с 6,5% в
августе.
Таблица 3.1.2. Основные показатели развития экономики, в % к соответствующему периоду предыдущего года
2013
Наименование показателя
июль
сентябрь
январьсентябрь
ВВП
101,1
101,0
101,3
Индекс потребительских цен, на конец периода2)
100,1
100,2
104,7
Индекс промышленного производства 3)
100,1
100,3
100,1
Обрабатывающие производства4)
99,8
99,3
99,7
Индекс производства продукции сельского хозяйства
103,3
98,6
101,8
Инвестиции в основной капитал
96,15)
98,45)
98,65)
Объемы работ по виду деятельности «Строительство»
96,9
97,1
98,9
Ввод в действие жилых домов
118,8
134,8
112,0
Реальные располагаемые денежные доходы населения
102,1
98,7
103,6
Реальная заработная плата
106,8
108,25)
105,95)
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб.
29226
298115)
291025)
5,2
5,3
Оборот розничной торговли
104,0
103,0
103,8
Объем платных услуг населению
103,9
102,8
102,4
Экспорт товаров, млрд. долл. США
42,2
44,51)
382,76)
Импорт товаров,млрд. долл. США
28,4
28,81)
249,26)
Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель
111,1
110,9
107,7
Уровень безработицы к экономически активному населению
Примечание к таблице 3.1.2:
1) Оценка Минэкономразвития России.
2) Август и сентябрь – в % к предыдущему месяцу, январь-сентябрь – в % к декабрю предыдущего
года.
3) Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых»,
«Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды».
С учетом поправки на неформальную деятельность.
4) С учетом поправки на неформальную деятельность.
5) Оценка Росстата.
6) Оценка.
14
3.2. Обзор рынка офисной недвижимости6
Наблюдается снижение общего объема заключаемых сделок аренды и куплю-продажи офисов
В III квартале 2013 г. рынок продолжает оставаться активным, спрос и предложение
сбалансированы, ставки аренды стабильны. Тенденция ослабления рынка офисной
недвижимости, отмеченная впервые в предыдущем квартале, подкрепляется новыми фактами:



Продолжилось снижение общего объема заключаемых сделок аренды и покупки: в III
квартале общий объем заключенных сделок составил 385 836 кв. м, что на 20% ниже
среднего уровня 2011-2012 гг.
Даже небольшой рост объема вывода на рынок новых помещений приводит к
увеличению доли свободных помещений. За счет одного крупного объекта (Башня
Меркурий в Москва-Сити, арендуемой площадью 87 547 кв. м) объемы ввода в
эксплуатацию офисных площадей класса А в III квартале увеличились вдвое
относительно средних объемов строительства последних трех лет. В результате уровень
свободных помещений в классе А в среднем по Москве увеличился на 3,5 пп, а в районе
Москва-Сити — на 15,6 пп.
Средняя ставка аренды не изменяется в течение последних трех кварталов, в то время
как инфляции в России за январь-май 2013 превысила уровень 7%.
ИНДИКАТОРЫ ОФИСНОГО РЫНКА МОСКВЫ
ПОГЛОЩЕНИЕ И НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КЛАССЫ А И В (МЛН. КВ.М)
По состоянию на конец III квартала 2013 года в Москве насчитывалось 13,6 млн кв. м
качественных офисов. В III квартале было введено в эксплуатацию 9 офисных зданий общей
Источникhttp://zdanie.info/2393/2420/news/4249
6
15
арендуемой площадью 244 587 кв. м. Объемы нового строительства продолжают оставаться
умеренными.
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ТЫС. КВ.М
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В 1 - 3 КВАРТАЛАХ 2013 Г., ТЫС. КВ.М
Около 50% новых офисных площадей, вышедших на рынок в 2013 году, находятся в удаленных
от центра города районах (за пределами ТТК). В то же время спрос продолжает тяготеть к
центру города. В результате на окраинах города наблюдается тенденция к росту избыточности
предложения. Так, в течение 4-х последних кварталов уровень свободных помещений в
районах за пределам ТТК увеличился на 5,8 пп: с 11% (III кв. 2012) до 16,8% (III кв. 2013).
Внутри ТТК уровень свободных помещений стабилен, а в некоторых субрынках (Таганском,
Фрунзенском, Новослободском) свободных помещений становится меньше. Исключение
составляет субрынок Москва-Сити, где после ввода в эксплуатацию Башни Меркурий,
площадью 87 547 кв. м, объем свободных помещений удвоился, что немедленно привело к
росту уровня свободных помещений на 15,6 пп до уровня 32,7%.
Всего в Москве предлагается в аренду или на продажу 1,54 млн. кв. м в существующих и 3,5
млн. кв. м в строящихся зданиях.
16
УРОВЕНЬ СВОБОДНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ПРЕДЛОЖЕНИЯ В СУЩЕСТВУЮЩИХ И СТРОЯЩИХСЯ ЗДАНИЯХ (МЛН. КВ.М НА
КОНЕЦ ПЕРИОДА), КЛАССЫ А И В
Спрос на офисную недвижимость
Всего за три квартала 2013 года было арендовано и куплено 1,2 миллиона кв. м качественных
офисных помещений. Второй квартал подряд наблюдается снижение общего объема сделок. В
III квартале общий объем сделок составил 385 836 кв. м, что на 20% ниже среднего уровня
2011-2012 годов. Бюджеты на недвижимость и переезды ограничены, арендаторы и
арендодатели все чаще находят компромиссы, приводящие к продлению текущих договоров
аренды, а не заключению новых сделок в новых зданиях.
АРЕНДОВАННЫЕ И КУПЛЕННЫЕ ПЛОЩАДИ (МЛН. КВ.М)
17
ОБЪЕМ (МЛН. КВ.М) И КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК
Арендаторы продолжают интересоваться главным образом введенными в эксплуатацию
зданиями – в 2013 году (1-III кв.) доля договоров предварительной аренды* составила менее
6,3% (в III кв. – 2,3%) от всех арендованных площадей. Доля сделок продажи также
продолжает оставаться низкой и составляет не более 10% от всего объема офисных сделок.
Продолжает снижаться количество крупных сделок (размером более 2 000 кв. м). Средний
размер транзакции снизился на 10% относительно предыдущего квартала и в III квартале
составил 528 кв. м, учитывая только сделки аренды.
Ставки аренды
В классе А средняя запрашиваемая арендная ставка составляет 860 долларов США. В классе Б
средняя ставка аренды стабильна на уровне 520 долларов США. Ставки аренды для Прайм
офисов продолжают находиться на уровне 1 200 долларов США за кв. м в год (без НДС и
операционных расходов).
СРЕДНИЕ СТАВКИ АРЕНДЫ ($)
18
СРЕДНИЕ БАЗОВЫЕ СТАВКИ АРЕНДЫ В 3 КВ. 2013 Г. ПО БИЗНЕС РАЙОНАМ
Прогноз
Несмотря на то, что по заявлениям девелоперов более 400 тыс. кв. м площадей планируется к
вводу во IV кв. 2013 года, мы ожидаем, что до конца года будет введено в эксплуатацию
дополнительно не более 150–200 тыс. кв. м новых офисов. Таким образом, в 2013 году
сохранится баланс спроса и предложения в большинстве офисных субрынков.
Высокие объемы строительства на окраинах города и вМосква-Сити не окажут существенного
дестабилизирующего влияния на центральные районы. До конца 2013 года, а также в 2014 году
в центральных районах ставки аренды будут стабильны, возможен рост в соответствии
вуровнем инфляции.
Обзор подготовлен компанией Cushman&Wakefield
19
4. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика в отношении
наилучшего использования недвижимого имущества, исходя из анализа рынка. Понятие
«наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое
использование, которое из всех рациональных, юридически допустимых, физически
осуществимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом
максимально высокую стоимость объекта оценки.
Правомочность – это рассмотрение законных способов использования, которые не
противоречат действующим нормативным документам о зонировании, об исторических зонах
и памятниках, экологическому законодательству.
Физическая осуществимость – это рассмотрение законных способов технологически реальных
для данного объекта способов использования.
Финансовая оправданность – рассмотрение тех разрешенных законом и физически
осуществимых вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу объекта.
Максимальная эффективность– рассмотрение того, какой из правомочных, физически
осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить
максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Законодательная разрешенность
В соответствии со свидетельством на право собственности, оцениваемое помещение имеет
нежилое назначение, следовательно, еговозможно использовать в офисных, торговых,
складских или иных целей, не связанных с проживанием.
Физическая осуществимость
Физических ограничений относительно использования объекта оценки в офисных, торговых,
складских или иных целей, не связанных с проживанием, оценщиком не обнаружено.
Финансовая осуществимость и максимальная эффективность
Эксплуатация объекта оценки в качестве офисной недвижимости, по мнению оценщика,
принесет большую доходность, чем его использование в прочих целях, указанных выше.
Таким образом, можно сделать вывод, что с точки зрения финансовой целесообразности и
максимальной эффективности, объект оценки необходимо использовать в качестве офисной
недвижимости.
20
5. МЕТОДИКА ОЦЕНКИ
5.1. Принципиальная схема оценки
В рамках настоящей оценки определяется рыночная стоимость права пользования на условиях
аренды за нежилое помещение.
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, итоговая стоимость объекта оценки
определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке
и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках
применения различных подходов к оценке.
Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей
методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на
основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в
рамках одного из подходов к оценке.
Согласно ФСО № 1, а также российской и мировой оценочной практики, всего применяются
три подхода к оценке рыночной стоимости: затратный, доходный и сравнительный.
Вместе с тем, для определения рыночного уровня арендной платы за объекты недвижимости
затратный подход не применим, поскольку основан на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. На рынке
коммерческой недвижимости уровень арендной платы определяется в результате соотношения
спроса и предложения объектов недвижимости и не связан с ранее понесенными
собственником объекта (арендодателем) затратами на его строительство (воспроизводство).
Таким образом, для оценки рыночного уровня арендной платы применимы только
сравнительный и доходный подходы.
5.2. Сравнительный подход
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, сравнительный подход определяется
как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект,
сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный
инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется
приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью, а продавец
не продаст данную собственность ниже цены, за которую продают на рынке аналогичный
объект. Поэтому цены, уплачиваемые за сходные или сопоставимые объекты, должны
отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.
При сравнительном подходе оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые
продаются на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на различия между
оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена
каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные
характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет
оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого
объекта на рынке.
Порядок оценки рыночной стоимости права пользования на условиях аренды сравнительным
подходом:
1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках по сдаче в
аренду объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
21
2. Подбор подходящих единиц измерения и проведения сравнительного анализа для
каждой выбранной единицы измерения. Наиболее широко используемой при оценке
недвижимости является такая единица, как стоимость одного квадратного метра общей
площади.
3. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных аналогичных объектов, сданных в
аренду или сдаваемых в аренду на рынке по отдельным элементам, корректировка цен
объектов-аналогов.
4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных
характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе
показателей.
5.3. Доходный подход
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1, доходный подход определяется как
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Порядок оценки рыночной стоимости права пользования на условиях аренды доходным
подходом:
1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату
оценки.
2. Определение на основе рыночных данных коэффициента капитализации дохода от
объекта недвижимости.
3. Определение рыночной стоимости права пользования на условиях аренды за объект
недвижимости путем капитализации рыночной стоимости объекта недвижимости с
последующим расчетом потенциального дохода.
5.4. Обоснование использования оценочных подходов и выбор
методов оценки
Рыночная стоимость права пользования на условиях аренды может быть определена с
использованием, как было сказано выше,только двух подходов – сравнительного и доходного.
Проанализировав имеющуюся информацию на рынке аренды офисных помещений, Оценщик
пришел к выводу, что сравнительный подход может быть реализован с достаточной степенью
достоверности.
Методы доходного подхода для оценки рыночной стоимости права пользования на условиях
аренды (например, метод обратной капитализации) являются косвенными. В процессе
расчетов доходным подходом определяются коэффициенты капитализации методом рыночной
экстракции. В результате возникает прямая зависимость между сравнительным и доходным
подходами. По этой причине, при наличии достаточной информации, позволяющей
реализовать сравнительный подход, применение доходного подхода для расчета рыночной
стоимости права пользования на условиях аренды не представляется целесообразным.
Таким образом, для расчета рыночной стоимости права пользования на условиях аренды был
использован только сравнительный подход.
22
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА
ПОЛЬЗОВАНИЯ НА УСЛОВИЯХ АРЕНДЫ
6.1. Выбор объектов-аналогов
Объектом оценки является рыночная стоимость права пользования на условиях аренды
помещением общей площадью 34,5 кв. м, расположенного по адресу: 141552, Московская обл.,
Солнечногорский район, пос. Ржавки, 1-й мкр., корп. 1, комн. 25.
Так как при определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды
арендодатель ориентируется на предложения по сдачи в аренду сопоставимой недвижимости,
в качестве аналогов были выбраны предложения по аренде офисных помещений.
Как показывает анализ рынка аренды нежилых помещений, определяющими факторами,
формирующими стоимость торговой недвижимости, являются: расположение объекта, его
площадь и уровень отделки.
В результате исследования рынка коммерческой недвижимости Московской области были
выявлены объекты, аналогичные по своим конструктивным и потребительским
характеристикам объекту оценки.
Информация о выбранных аналогах представлена в таблице 6.3.1. Выбор объектов-аналогов
осуществлялся, исходя из следующих принципов:

все объекты-аналоги расположены в Московской области, вСолнечногорском районе;

все объекты-аналоги офисного назначения;

площадь объектов-аналогов сопоставима с оцениваемыми;

все объекты-аналоги представлены на рынке в виде публичной оферты;

информация по всем объектам-аналогам актуальна и максимально приближена к дате
проведения оценки.
За единицу сравнения объекта оценки и объектов-аналогов принята годовая ставка аренды за 1
кв. м общей площади помещений.
6.2. Применение необходимых корректировок
В целях достижения наибольшей степени сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемых
объектов недвижимости в настоящем отчете определены основные элементы сравнения,
посредством которых оцениваемые объекты сравнивались с рыночными аналогами и
вносились соответствующие корректировки в цены рыночных предложений.
Корректировки вносятся в процентном, либо в денежном выражении в цену предложения
аналога.
Если по какому-либо элементу сравнения аналогичный объект лучше, чем оцениваемый, то
поправка вносится со знаком минус, исходя из того, за сколько был бы сдан в аренду объект
сравнения, если бы по данной характеристике он был бы аналогичен оцениваемому объекту и
наоборот.
При определении ставки аренды объекта оценки с использованием сравнительного подхода
выделены следующие элементы сравнения:

рыночные условия;

условия финансирования;

условия аренды (торг);

функциональное назначение;
23

местоположение;

площадь объекта;

техническое состояние и наличие необходимых коммуникаций.
Корректировка на рыночные условия
Даты рыночных объявлений максимально приближены к дате проведения оценки, актуальны
по состоянию на дату проведения оценочных работ, а ценовая информация соответствует
действительности. В соответствии с этим, данная корректировка не применялась.
Корректировка на условия финансирования
На условия финансирования корректировки не проводились, так как они совпадают у
анализируемого объекта и аналогов и соответствуют приобретению за наличный/безналичный
расчет денежными средствами.
Корректировка на торг
При совершении сделки купли-продажи или заключения договора аренды первоначальная
цена предложения объекта может быть снижена в процессе уторговывания между продавцом и
покупателем. На растущем рынке подобная скидка, как правило, находится на уровне 10% от
первоначальной цены предложения аренды.
Корректировка на функциональное назначение
Все подобранные объекты-аналоги заявлены риэлторами как офисные помещения. В
соответствии с этим, корректировка на различие функциональное назначения не применялась.
Корректировка на местоположение
Местоположение является одной из ценообразующих характеристик объектов недвижимости.
Корректировка ставки аренды 1 кв. м сходного объекта на местоположение осуществляется с
целью сглаживания различий между сходным объектом и оцениваемым объектом вследствие
его более или менее выгодного в сравнении с оцениваемым объектом расположения.
Все объекты-аналоги расположены в Московской области, Солнечногорском районе. В связи с
этим, корректировка на местоположение не применялась.
Корректировка на общую площадь
Площадь объекта недвижимости играет важную роль, по причине того, что, бо́льшие площади,
как правило, в удельном выражении стоят дешевле (аналог скидки на «опт»).
Площади подобранных аналогов находятся примерно в одном количественном диапазоне от
оцениваемого объекта, поэтому данная корректировка не использовалась.
Корректировка на техническое состояние и наличие необходимых коммуникаций
В данной корректировке фактически учитывается физический износ объекта-аналога. Для
оценки степени износа необходимо освидетельствование и изучение состояние
конструктивных элементов объектов-аналогов (фундамента, несущих конструкций,
перекрытий, кровли, внутренней отделки зданий и инженерных коммуникаций). В силу
объективных обстоятельств доступ внутрь объектов-аналогов для оценщика ограничен,
поэтому провести оценку износа по конструктивным элементам не представляется
возможным. Проведение корректировки на износ методом срока жизни является
некорректным, так как данный метод, как правило, применяется при оценке вновь
построенных зданий и не учитывает проведенные реконструкции и капитальные ремонты
старых зданий.
В то же время продавцы зданий дают общую характеристику физического состояния
(готовности), которая в совокупности с изучением внешнего вида (фотографии здания)
позволяет сделать общую (укрупненную) оценку физического износа. Поэтому оценщик
24
посчитал возможным провести корректировку их стоимости на физическое состояние по
укрупненному сценарию, воспользовавшись балльной шкалой физического состояния,
представленной в таблице 6.2.1.
Эта шкала в целом соответствует при допущениях укрупнения анализируемых объектов
Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86р, утвержденных Приказом
Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года № 446. Отличием является
только то, что в Правилах износ определяется по конструктивным элементам, а шкала
предназначена для экспертной оценки помещения целиком.
Таблица 6.2.1. Бальная экспертная шкала оценки физического состояния объектов недвижимости
Характеристика
Описание
Физический
износ
Отличное
Новое без повреждений и дефектов
10%
Хорошее
В хорошем состоянии. Имеются отдельные, устраняемые
при текущем ремонте, повреждения и дефекты
30%
Среднее (удовлетворительное)
Имеются устраняемые при незначительном капитальном
ремонте повреждения и дефекты
50%
Неудовлетворительное
Эксплуатация возможна только после капитального
ремонта
70%
Аварийное
Эксплуатация
возможна
только
после
полной
реконструкции с заменой несущих конструкций и
инженерных коммуникаций
90%
Как показал визуальный осмотр оцениваемого помещения, помещение находится в хорошем
состоянии и не требует капитального ремонта.
Объекты аналоги, по данным контактных лиц объявления, находятся также в хорошем
состоянии. В связи с этим данная корректировка не применялась.
Все объекты-аналоги, как и объект оценки, подключены к необходимым инженерным
коммуникациям и,следовательно, по данному параметру корректировка не производилась.
Таким образом, в целях настоящей оценки, к ценам предложения к продаже объектов-аналогов
была примененаодна корректировка: корректировка на торг.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице 6.3.1 настоящего отчета.
25
6.3. Расчет рыночной стоимости права пользования на условиях аренды
Таблица 6.3.1. Расчет рыночной стоимости права пользования на условиях аренды7
Наименование
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
http://www.restate.ru
/base/4099319.html
http://www.arendator
.ru/officerent/zelenograd/id67
1263/
http://www.rientel.ru
/cgibin/space_dop_view.
cgi?id=&sid=203919
3
http://www.rientel.ru
/cgibin/space_dop_view.
cgi?id=&sid=197613
6
http://www.rientel.ru
/cgibin/space_dop_view.
cgi?id=&sid=196815
4
(903) 681-03-33
+7 495 364 7773
www.rientel.ru 9535555, 953-7557, 5439819
www.rientel.ru 9535555, 953-7557, 5439819
www.rientel.ru 9535555, 953-7557, 5439819
141552, Московская
обл.,
Солнечногорский
район, пос. Ржавки,
1-й мкр., корп. 1,
комн. 25
Ржавки, 1-й
микрорайон, к.
стр.7
Зеленоград,
Панфиловский
проспект
Зеленоград,Ленингр
адское шоссе
Зеленоград, Проезд
4806
Зеленоград,Ленингр
адское шоссе
Назначение
Офисное
Офисное
Офисное
Офисное
Офисное
Офисное
Техническое состояние
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Хорошее
Хорошее
360
-
175
288
288
93,8
150
30
50
80
Цена аренды 1 кв. м, руб. / год
4 320
4 473
2 100
3456
3456
Корректировка на рыночные
условия, %
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Скорректированная ставка аренды,
руб. / кв. м в год
4 320
4 473
2 100
3456
3456
Корректировка на условия
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Источник информации
Контакты
Местоположение
Цена аренды1 кв. м, руб. / месяц
Общая площадь помещений, кв. м
7
34,5
Скриншоты объектов-аналогов представленыв Приложении 2 настоящего отчета
26
Наименование
финансирования, %
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
Скорректированная ставка аренды,
руб. / кв. м в год
4 320
4 473
2 100
3456
3456
Корректировка на торг, %
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
Скорректированная ставка аренды,
руб. / кв. м в год
3888
4025,7
1 890
3110,4
3110,4
Корректировка на функциональное
назначение, %
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Скорректированная ставка аренды,
руб. / кв. м в год
3888
4025,7
1 890
3110,4
3110,4
Корректировка на
местоположение, %
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Скорректированная ставка аренды,
руб. / кв. м в месяц
3888
4025,7
1 890
3110,4
3110,4
Корректировка на площадь, %
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Скорректированная ставка аренды,
руб. / кв. м в год
3888
4025,7
1 890
3110,4
3110,4
Корректировка на техническое
состояние, %
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Скорректированная ставка аренды,
руб. / кв. м в год
3888
4025,7
1 890
3110,4
3110,4
Рыночная величина арендной
ставки с учетом НДС, руб. / кв. м в
год
3 205
Рыночная величина арендной
ставки без учета НДС, руб. / кв. м
в год
3 205
27
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
В соответствии с Федеральным стандартом оценки ФСО № 1, итоговая величина рыночной
стоимости объекта оценки определяется на основе обобщения (согласования) результатов,
полученных в рамках каждого из подходов.
Как правило, итоговая величина стоимости рассчитывается путем математического
взвешивания результатов оценки, полученных различными подходами.
Рыночная стоимость объекта оценки определена в настоящем отчете с использованием одного
оценочного подхода – сравнительного.
В соответствии с этим, необходимость в согласовании результатов оценки отпадает.
В результате проведенных расчетов рыночная стоимость объекта оценки за 1 кв. м в годбез
учета НДС составляет:
3 205 (Три тысячи двести пять) рублей.
28
ПРИЛОЖЕНИЕ 1.ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННЫХ
Правовая информация и стандарты
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ
от 29 июля 1998 года (в редакции, действующей на дату проведения оценки).
2. Федеральные стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденные
приказами МЭРТ № 256, №255, №254 от 20 июля 2007 г.
3.
«Международные стандарты оценки» Международного комитета по стандартам
оценки МСО 2011.
4. «Европейские стандарты оценки» Европейской группы ассоциаций оценщиков, ЕСО
2012.
5. Стандарты организации № СТ/1-ССПОД, СТ/2-ССПОД, СТ/4-ССПОД ОПЭО
«Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности»,
«Кодекс профессиональной деятельности оценщика», «Общие положения о порядке
проведения оценки» (утверждены Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО» от 4
июля 2008 года № 28/08).
Методическая литература
1. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. – М.: «Олимп-Бизнес»,
1997.
2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. – М.: 1999.
3. Ковалев А.П. Оценка стоимости активной части основных фондов. – М. 1997.
4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы любых активов. – М.:
«Альпина Бизнес Букс», 2004.
5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: учебник. – М.: 2002.
6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.:
1996.
7. Харрисон Г. Оценка недвижимости. – М.: 1994.
29
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ЦЕНОВАЯ ИНФОРМАЦИЯ СЕТИ ИНТЕРНЕТ
30
31
32
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ,
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
ОБЪЕКТА
1. Задание на оценку
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
3. Технический паспорт.