Оценка недвижимости (теория и практика)

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
« ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ »
Кафедра оценка недвижимости
РАБОЧАЯ ПРОГРАММА УЧЕБНОЙ ДИСЦИПЛИНЫ
Оценка недвижимости (теория и практика)
СОГЛАСОВАНО:
УТВЕРЖДАЮ:
Проректор по научно – методической
работе_________________М.В.Кузнецова
(подпись, расшифровка подписи)
«_29_»__августа___2015 г.
на заседании кафедры оценка недвижимости
Заведующий
кафедрой
оценка
недвижимости
__________________________А.А.Белан
(подпись, расшифровка подписи)
протокол №__1__от «_29_»августа 2015 г.
Специальности:080109.65«Бухгалтерский учет, анализ и аудит»
Форма обучения: заочная
Курск – 2015
1
Рабочая учебная программа по дисциплине Оценка недвижимости (теория и практика)
разработана в соответствии с Федеральным государственным образовательным
стандартом высшего профессионального образования и учебным планом,
рекомендациями и ПрООП ВПО по направлению 080109.65 Бухгалтерский учет, анализ и
аудит
Рабочая программа утверждена на заседании кафедры оценка недвижимости протокол № 1
от «29» августа 2015 г.
Заведующий кафедрой оценка недвижимости
_________________ А.А.Белан
2
СОДЕРЖАНИЕ
ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИЗУЧЕНИЯ ДИСЦИПЛИНЫ……………………………………… 4
СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ………………………………………………………
5
УЧЕБНО - МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ КУРСА……………………………..
8
ТРЕБОВАНИЯ К УРОВНЮ ОСВОЕНИЯ ПРОГРАММЫ И ФОРМЫ ТЕКУЩЕГО, 10
ПРОМЕЖУТОЧНОГО И ИТОГОВОГО КОНТРОЛЯ…………………………………
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ (МАТЕРИАЛЫ) ПРЕПОДАВАТЕЛЮ……
11
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ СТУДЕНТАМ……………………………………….. 11
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ИНФОРМАЦИОННЫХ
ТЕХНОЛОГИЙ…………………………………………………………………………… 12
3
ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИЗУЧЕНИЯ ДИСЦИПЛИНЫ
Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта
собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а
зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом.
Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов
собственности
Предметом учебной дисциплины «Оценка недвижимости (теория и практика)» как
научной дисциплины является изучение теории и практики оценки недвижимости. Оценка
недвижимости (теория и практика) является дисциплиной, которая формирует знания и
практические навыки в области оценки стоимости реальных активов и опирается на
знания, полученные при изучении таких дисциплин как: математические методы анализа
экономики, финансовые вычисления, статистика, экономическая теория, право,
маркетинг, финансовый менеджмент и инвестиционный анализ.
Основной материал курса «Оценка недвижимости (теория и практика)» представлен
двумя частями: основы оценки недвижимости и основы ипотечно-инвестиционного
анализа. В первой части основное внимание уделяется принципам и методам оценки
объектов недвижимости, как самостоятельных объектов, во второй принципам и методам
оценки проектов, связанных с инвестициями в недвижимость.
Освоение учебной дисциплины осуществляется в процессе лекций, практических и
самостоятельных занятий. Особое внимание на практических занятиях уделяется практике
расчета стоимости недвижимости и ипотечно-инвестиционного анализа (решение задач и
рассмотрение практических примеров).
В процессе самостоятельной работы студенты ориентируются на активную работу с
нормативно-правовой литературой по оценке активов, а также периодическими
изданиями, освещающими опыт современной оценки недвижимости, электронными СМИ.
Цель преподавания дисциплины:
1. Сформировать у студентов системное представление об особой сфере
профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества - оценка
недвижимости (теория и практика), как неотъемлемой части практически любых операций
с недвижимостью.
2. Овладеть терминологией и методикой оценки недвижимости.
3. Раскрыть взаимосвязь всех понятий, их внутреннюю логику и экономикоматематическую модель операций с недвижимостью.
Задачи изучения дисциплины:
1. Дать студентам необходимые теоретические знания, позволяющие понять
значение оценочной деятельности, основные термины, принципы и методы оценки
недвижимости.
2. Привить студентам практические навыки для проведения операций с
недвижимостью.
Специалист должен:
1. Особенности недвижимости в качестве объекта оценки;
2. Принципы оценки недвижимости и стандарты оценки,
принятые в российской и международной практике;
4
Знать
Уметь
Быть
ознакомленным
3. Методы оценки недвижимости;
4. Методы оценки инвестиционной привлекательности проектов,
связанных с вложениями в недвижимость.
1. Поставить задачу на оценку и проанализировать отчет об
оценке стоимости недвижимости с точки зрения соответствия
стандартам и действующему законодательству;
2. Правильно применять принципы и методы оценки
недвижимости при расчете ее рыночной стоимости;
3. Оценить привлекательность инвестиционного проекта,
связанного с инвестициями в недвижимость.
1. С основными нормативно-правовыми актами, регулирующими
оценочную деятельность в РФ и, в частности, оценку
недвижимости;
2. С видами и формами ответственности оценщика за качество
выполненных работ;
3. С подходами к оценке стоимости недвижимости, отличной от
рыночной (залоговой, ликвидационной и других видов
стоимости).
Дисциплина «Оценка недвижимости (теория и практика)» базируется на знаниях,
умениях и навыках, полученных студентами при изучении социально-экономических
дисциплин, и в первую очередь «Основ экономической теории».
В процессе изучения предмета «Оценка недвижимости (теория и практика)»
необходимо формировать у студентов экономическое мышление с учетом качественных
изменений, происходящих в стране в условиях становления рыночно экономики.
Изучение материла необходимо вести в форме, доступной для понимания студентов.
Важным элементом организации учебного процесса является активное использование
регионального компонента. Для этого при проведении практических занятий следует
широко применять конкретные данные, опубликованные Курским областным комитетом
статистики, которые могут быть использованы для социально-экономического анализа
региона, для межобластных сопоставлений, а также данные отчетности торговых
предприятий г. Курска и области.
СОДЕРЖАНИЕ ДИСЦИПЛИНЫ
Тема 1. Правовые аспекты оценки недвижимости
Характеристика законодательных актов, регулирующих оценочную деятельность –
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г., №135- ФЗ;
Федеральный закон от 27 июля 2006г. №157-ФЗ О внесении изменений в федеральный
закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Национальные и
международные стандарты оценки. Определение недвижимого имущества. Виды
операций (сделок) с недвижимостью: купля-продажа, мена, дарение, рента, аренда. Право
собственности на объект недвижимости и его ограничения. Связь недвижимости с землей.
Тема 2. Предмет и объекты оценки недвижимости
Понятие объекта недвижимости. Основные характеристики приносящей доход
недвижимости. Определение категорий стоимости, цены и затрат применительно к
объекту недвижимости. Виды стоимости и факторы влияющие на рыночную стоимость.
Рынок недвижимости: структура и особенности.
Тема 3. Принципы оценки недвижимости. Процесс оценки
5
Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принципы, связанные с
землей и сооружениями на ней. Принципы, связанные с рыночной средой. Принцип
наилучшего и наиболее эффективного использования (земли, зданий и сооружений).
Законодательные требования к процессу независимой оценки. Кодекс
профессиональной этики оценщика недвижимости. Этапы и процедуры оценки
недвижимости. Выбор преимущественного метода оценки. Источники информации,
Согласование результатов оценки.
Тема 4. Основы теории стоимости денег во времени
Простые и сложные проценты. Аккумулирование и дисконтирование. Ставка
дисконта. Будущая стоимость единицы, текущая стоимость реверсии. Текущая стоимость
аннуитета, взнос на амортизацию единицы. Накопление единицы за период, фактор фонда
возмещения. Взаимосвязи между различными функциями.
Тема 5. Доходный подход в оценке недвижимости
Назначение и сущность подхода. Методы доходного подхода. Этапы применения
доходного метода. Оценка величины и структуры будущих доходных потоков. Ренты.
Понятие текущей и конечной отдачи. Общий коэффициент капитализации и общая норма
отдачи. Оценка норм капитализации и дисконтирования.
Методы капитализации дохода: а) методы прямой капитализации (кумулятивного
построения, рыночной выжимки, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга,
техника остатка); б) методы капитализации по норме отдачи; в) метод дисконтированных
денежных потоков.
Тема 6. Сравнительный подход в оценке недвижимости
Назначение и сущность сравнительного подхода в оценке недвижимости, метода
сравнительного подхода. Этапы применения метода рыночных сравнений. Различные
способы расчета. Расчет стоимости недвижимости через сравнительную единицу. Расчет
через корректировки цен продажи сопоставимых аналогов. Расчет через корректировки
цен продажи сопоставимых аналогов (с использованием валового рентного
мультипликатора и коэффициента капитализации). Единицы сравнения.
Тема 7. Затратный подход к оценке недвижимости
Сущность затратного подхода. Области применения затратного подхода. Процедура
оценки недвижимости затратным подходом. Методы расчета: а) полной стоимости
воспроизводства (замещения) зданий и сооружений, б) полного накопленного износа по
зданиям и сооружениям, в) стоимости земельных участков.
Тема 8. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Цели, задачи и варианты анализа наилучшего и наиболее эффективного
использования. Техника остатка для земли и для зданий и сооружений. Факторы,
анализируемые в процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования
земельного участка. Анализ объекта оценки как незастроенного участка и как
застроенного участка.
Тема 9. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
Понятие ипотеки и законодательное регулирование ипотеки в РФ. Виды ипотечных
кредитов и залоговое законодательство. Этапы реализации ипотечной сделки.
Тема 10. Техника ипотечно-инвестиционного анализа
6
Расчет стоимости объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита.
Расчет стоимости проекта, связанного с инвестициями в недвижимость.
Расчет показателей инвестиционной привлекательности проектов - настоящей
текущей стоимости, периода окупаемости, внутренней нормы отдачи, модифицированной
внутренней ставки дохода и ставки дохода финансового менеджмента.
Тема 11. Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
Основные технологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
Стоимостная структура экономического ущерба от загрязнения окружающей среды.
Методики для определения экономического ущерба от загрязнения – методика «валовых
выбросов», методика «концентраций».
Учебный план
для специальности 080109 «Бухгалтерский учет, анализ и аудит»
(форма обучения заочная)
Организационные формы обучения и виды учебной работы
Аудиторные занятия
Всего часов
12
Лекции
6
Практические занятия
6
Самостоятельная работа
88
Итоговый контроль (зачет, экзамен)
зачет
Общая трудоемкость дисциплины
100
7
№
п/п
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
5. Тематический план
(форма обучения заочная)
Всего часов в
Аудиторные занятия
трудоемкости
(час.)
Темы дисциплины
В том числе
Всего
Лек.
Пр.
Правовые аспекты оценки
8
1
1
недвижимости
Предмет и объекты оценки
7
недвижимости
Принципы оценки
недвижимости. Процесс
7
оценки
Основы теории стоимости
9
2
1
1
денег во времени
Доходный подход в оценке
9
2
1
1
недвижимости
Сравнений подход в
9
2
1
1
оценке недвижимости
Затратный подход к оценке
9
2
1
1
недвижимости
Анализ наилучшего и
наиболее эффективного
9
2
1
1
использования
Основы ипотечно7
инвестиционного анализа
Техника ипотечно8
1
1
инвестиционного анализа
Оценка влияния
экологических факторов на
6
стоимость недвижимости
Особенности оценки
рыночной стоимости
объектов недвижимости,
6
не завершенных
строительством
Организация и
моделирование массовой
6
оценки недвижимости
Итого
100
12
6
6
Самост.
работа
7
7
7
7
7
7
7
7
7
7
6
6
6
88
УЧЕБНО - МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ КУРСА
Основная литература
1. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие – М.:
Маросейка, 2010 – 432 с.
2. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие - М.:КноРус,
2010 - 344 с.
3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: сборник задач. – М.:КноРус, 2010
– 272 с.
8
4. Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости: учебник. – М.: Финансы и
статистика, 2010 – 560 с.
5. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г.Касьяненко, Г.А.Маховикова,
В.Е.Есипов, С.К.Мирзажанов. – 2-4 изд., стер. – М.:КНОРУС, 2011 – 752 с.
6. Севастьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиций: учебное
пособие- М.: Академия, 2010 – 304 с.
Дополнительная литература
1. Оценка недвижимости (теория и практика): Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой,
М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.
Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 2007. -480 с.
7.2. Дополнительная литература
1. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции
развития. – Учебное пособие. М.: 1995.
2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости (теория и практика). Учебное пособие.
Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. -231 с.
3. Организация оценки и налогооблажения недвижимости. Том 1 и 2. Под ред.
Дж.К.Эккерта. –М.: 1997.
4. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред
В.В. Григорьева –М.: ИНФРА-М,1997,-320 с.
5. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки
недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. Второе. –М.:1998.-330 с.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Серия № Оценочная деятельность».
Учебное и практическое пособие. –М.: Дело, 1998.-384 с.
7. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова.
–СПб.:Изд-во СПбГУЭФ
Периодические издания
Журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации»
Журнал «Вопросы оценки»
Журнал «Финансы»
Журнал «Рынок ценных бумаг»
Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование»
Журнал «Российское предпринимательство»
Журнал «Финансы и бизнес»
ИНТЕРНЕТ-РЕСУРСЫ.
1
2
3
4
5
Официальный сайт Министерства финансов РФ http://www.minfin.ru
Официальный сайт Центрального банка РФ http://www.cbr.ru
Официальный сайт Федеральной службы по финансовым рынкам РФ
http://www.fcsm.ru
Официальный сайт Справочно-правовой системы Гарант http://www.garant.ru
Официальный
сайт
Справочно-правовой
системы
Консультант-Плюс
http://www.consultant.ru
9
ТРЕБОВАНИЯ К УРОВНЮ ОСВОЕНИЯ ПРОГРАММЫ И
ТЕКУЩЕГО, ПРОМЕЖУТОЧНОГО И ИТОГОВОГО КОНТРОЛЯ
ФОРМЫ
Формами самостоятельной внеаудиторной работы студентов могут быть:
- изучение материала периодических изданий по проблемам экономики и выполнение
реферата на заданную тему;
- составление конспекта ответа на вопросы тематического плана, не изученные в
период аудиторной работы с использованием базового учебника;
- решение конкретных практических ситуаций;
- составление структурно-логических схем по отдельным темам курса.
Итоговой формой контроля знаний, умений и навыков по дисциплине «Оценка
недвижимости (теория и практика)» является зачет.
Оценка знаний студентов производится по следующим критериям:
«Зачтено» - заслуживает студент, который: регулярно посещал лекции и
семинарские занятия, учился на положительные оценки, выполнял требования
преподавателя по дисциплине, выступал с докладами, принимал участие в научностуденческих конференциях, отвечал на все поставленные перед ним вопросы по
дисциплине,
показал
экономическую
эрудицию, оперирует современной
терминологией по изученному курсу, может делать обоснованные выводы и
обобщения.
«Незачтено» - студент получает в том случае, если он не справился с поставленными
перед ним преподавателем вопросами, показал низкий уровень знаний и отсутствие
понимания развития экономической мысли.
Примерный перечень вопросов к зачету
1. Оценка активов, как вид профессиональной деятельности. Основные виды
рыночной оценки. Стандарты и кодекс этики оценщика.
2. Регулирование оценочной деятельности. Законодательная база рыночной оценки.
ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Обучение и
лицензирование
оценщиков. Саморегулируемые организации на рынке оценочных услуг.
3. Цели и области рыночной оценки недвижимости. Стандарты оценки
недвижимости.
Оценка недвижимости (теория и практика) в сравнении с оценкой бизнеса,
оборудования и нематериальных активов.
4. Процесс оценки недвижимости. Формы оценочных отчетов. Требования к отчету.
Ответственность оценщика. Оспоримость оценочного отчета.
5. Понятие объекта недвижимости. Недвижимость, как объект оценки и объект
инвестиций. Рынки недвижимости: структура и особенности.
6. Принципы оценки недвижимости и области их применения.
7. Метод сравнительного анализа продаж в оценке недвижимости: сущность и
назначение. Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.
8. Виды корректировок и способы расчета. Последовательность внесения
корректировок. Учет поправки на права собственности и финансирование.
9. Расчет стоимости недвижимости через соотношения дохода и цены продажи
аналогов. Ограничения по применению.
10. Затратный метод в оценке недвижимости: сущность и назначение. Этапы расчета
стоимости. Ограничения по применению.
10
11. Методы оценки полной стоимости воспроизводства и полной стоимости
замещения улучшений.
12. Методы оценки полного накопленного износа.
13. Методы оценки земельных участков.
14. Кадастровая оценка земель. Назначение и методы. Состав сведений,
составляющий земельный кадастр РФ. Технология кадастровой оценки.
15. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Назначение и
этапы расчета. Ограничения по применению.
16. Метод капитализации дохода в оценке недвижимости: сущность и назначение.
Этапы расчета стоимости. Ограничения по применению.
17. Методы прямой капитализации.
18. Методы капитализации дохода по норме отдачи, отражающей норму дохода и
норму возврата капитала.
19. Метод дисконтированных денежных потоков.
20. Ипотека: понятие и формы. Модели ипотеки. Этапы ипотечной сделки.
Преимущества ипотеки и причины, тормозящие ее развитие в РФ.
21. Регулирование ипотеки в России. Закладная. Обращение закладных в РФ.
Особенности ипотеки предприятия, жилых домов, земельных участков.
22. Оценка недвижимости (теория и практика), обремененной ипотекой. Формы
ипотечных контрактов и их влияние на расчет стоимости недвижимости.
23. Особенности оценки проектов, обремененных ипотекой. Стоимость объекта и
стоимость проекта, обремененных ипотекой: разница подходов к оценке.
24. Основные показатели оценки инвестиционной привлекательности проектов,
связанных с инвестициями в недвижимость.
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ (МАТЕРИАЛЫ) ПРЕПОДАВАТЕЛЮ
Знания, полученные будущими специалистами
при изучении «Оценки
недвижимости» имеют значение только в случаях, когда данные специалисты будут
работать в таких организациях как Комитет по управлению имущества, налоговая
служба, Комитет по экономике. В других случаях - это дополнительная информация,
которая при необходимости может быть усвоена специалистом, как, например,
специальные технические знания, когда во время работы возникает необходимость
участия в каких-либо технических комиссиях.
Именно это обстоятельство и определяет особый статус дисциплины «курс по
выбору».
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ СТУДЕНТАМ
Указанные в теме вопросы, представленные преподавателем на лекции,
необходимо изучить и по лекционному материалу, и по литературным источникам, в
т. ч. в учебниках, справочных пособиях, научных изданиях. Это необходимо, чтобы
понять смысл обозначенных в теме вопросов, составить представление о проблемных
ситуациях, которые достаточно часто имеют место в реальности.
Необходимо также видеть связь рассматриваемого вопроса с предметом
дисциплины.
Важно определить круг вопросов, вызывающих недостаточную ясность в
понимании изучаемого явления. Эти вопросы могут быть заданы преподавателю во время
семинарского занятия.
В процессе подготовки к семинарским занятиям необходимо обратить
внимание на различные подходы к изучаемым явлениям в разных научных школах.
И, наконец, должно складываться чёткое представление о практическом
11
применении полученных знаний.
Если возникает желание творчески обсудить изучаемый вопрос, необходимо
предварительно обратиться к преподавателю с просьбой предоставить возможность для
специального выступления, чтобы это было предусмотрено в плане семинарского
занятия.
Для большей уверенности во время ответов на вопросы необходимо
предварительно по каждой теме подготовить в кратком виде специальный
материал. Это могут быть схемы, перечень информации, примеры ситуаций,
отражающих изучаемую тему.
Выступающий на семинаре не должен механически перечитывать лекционный
материал. Это свидетельствует о пренебрежительном отношении к процессу
подготовки. Необходимо выработать краткую форму выступления, ибо время
семинарского занятия ограничено.
Если у студента есть информация, которая не прозвучала у выступавших, он
может дополнить своим выступлением представление присутствующих на семинаре.
Если выступление на семинаре было неудачным, студент может подготовить
письменную работу по вопросам семинара.
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО
ИСПОЛЬЗОВАНИЮ
ИНФОРМАЦИОННЫХ
ТЕХНОЛОГИЙ
1. Компьютеры Kraftway Credo KC36Vista Business/E7400/2*1024Mb DDR800/T
160G/DVDRW/500W/CARE3/Монитор 20" LG W2043S-PFpf
2. Компьютеры RAMEC +Монитор 17" PRQVIEW TFT
3. Ноутбук ASUS "Eee PC 1008P"
4. Копир Canon FC-226
5. Сканер EPSON PERFECTION V200 PHOTO А4
6. Проектор LG PD-JT90, DLP, 2200 ANSI Lm
7. Экран настенный Screen Media 153*203
8. Мультимедийный проектор с потолочным креплением и экраном BenQ MP.
12