Информация по земельно-имущественным вопросам

Информация
по земельно-имущественным вопросам,
высказанным главами муниципальных
образований.
С 1 марта 2015 года вступили в действие изменения и
дополнения в Земельный кодекс Российской Федерации и другие
федеральные законы.
Таким образом, установлен принципиально новый порядок
предоставления
земельных
участков,
находящихся
в
государственной и муниципальной собственности, также, изменено
правовое регулирование возникновения, прекращения и реализации
прав на земельные участки.
Установлен единый порядок предоставления земельных
участков: для строительства и для целей, не связанных со
строительством.
Порядок предоставления земельных участков в большей мере
стал опираться на градостроительную документацию: генеральные
планы, правила землепользования и застройки, документацию по
планировке территории, которая, надо отметить, принята не во всех
муниципальных образованиях.
Новое в Земельном кодексе РФ касается предоставления
земельных участков на торгах, прежде всего это запрет на продажу
в собственность земельных участков за некоторыми исключениями,
а также прямой запрет на изменение разрешенного использования
земельного участка, приобретенного в аренду по результатам
аукциона.
Законом
установлен
закрытый
перечень
случаев
предоставления земельных участков без проведения торгов, и
категории лиц, имеющих право на приобретение земельных
участков без проведения аукциона.
Закон устанавливает закрытый перечень случаев, являющихся
основанием для отказа в предоставлении земельных участков.
Таким образом, действия органов, уполномоченных на
распоряжение
земельными
участками,
по
принятию
соответствующих решений четко ограничены рамками правового
поля.
Новеллой является возможность приобретения земель,
находящихся в государственной и муниципальной собственности, в
результате их перераспределения с земельными участками,
находящимися в частной собственности.
Законом, по существу, упразднено преимущественное право
заключения договора аренды земельного участка на новый срок.
Изменения коснулись и порядка установления сервитута,
принципиальным отличием стало то, что теперь сервитут может
быть установлен по соглашению с законным владельцем
земельного участка (правообладателем).
При этом в случае заключения соглашения об установлении
сервитута в отношении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, на срок до
трех лет допускается по соглашению сторон, установление
сервитута без проведения кадастрового учета части земельного
участка в отношении которой устанавливается сервитут и без
государственной
регистрации
ограничения
(обременения),
возникающего в связи с установлением сервитута.
Примечательным новшеством является норма, позволяющая
использование земель без предоставления земельного участка или
установления сервитута.
Изменения
затронули
и
вопрос
перераспределения
полномочий по распоряжению земельными участками.
В целях реализации Земельного кодекса РФ Правительством
Кировской области приняты ряд нормативных правовых актов
регулирующих отдельные положения земельных отношений. Все
они опубликованы в СМИ.
В результате изменений, относящихся к новым положениям
земельного законодательства, у специалистов органов местного
самоуправления возникает ряд вопросов, ответы на некоторые из
них подготовлены министерством государственного имущества
Кировской области (далее – министерство).
1. 21.05.2015 министерством с участием глав и специалистов
муниципальных образований Кировской области проведен семинар
«О вопросах по управлению и распоряжению муниципальной
собственностью», на котором были рассмотрены нововведения в
земельном законодательстве. Материалы семинара и ответы на
поступившие вопросы от органов местного самоуправления
размещены
на
официальном
сайте
министерства
(http://www.dgs.kirovreg.ru/activities/andmanagement/regulatory/semin
ary/).
2. О переоценке кадастровой стоимости.
Вопросы определения кадастровой стоимости земельных
участков регламентированы Федеральным законом № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон).
Поскольку, определение кадастровой стоимости земельных
участков проводится методом массовой оценки, без учета
особенностей
конкретного
земельного
участка,
Законом
предусмотрена процедура установления кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В связи с актуализацией кадастровой стоимости земель
населенных пунктов, основная масса заявлений по результатам
кадастровой оценки земель приходится на земельные участки из
состава земель населенных пунктов.
Решение об установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости принимается комиссией
по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости или в судебном порядке. В том и в другом случае
приглашаются заинтересованные лица, в том числе представители
органов местного самоуправления, на территории которых
расположен земельный участок.
Однако органами местного самоуправления не только не
обеспечивается явка своих представителей, но также, не
представляются отзывы, содержащие мотивированную позицию
органа местного самоуправления в отношении стоимости
земельного участка.
3. О постановке на учет улично-дорожной сети в населенных
пунктах в грунтовом исполнении.
Министерство
экономического
развития
Российской
Федерации по вопросу регистрации права собственности
и
постановки на кадастровый учет гравийных и щебеночных дорог в
письме от 30.04.2014 № № Д23и-1518 сообщает следующее.
Федеральным законом № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах
и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации» (пункт 1 статьи 3) устанавлено, что автомобильная
дорога
это
объект
транспортной
инфраструктуры,
предназначенный для движения транспортных средств и
включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода
автомобильной дороги и расположенные на них или под ними
конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие
и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее
технологической частью, - защитные дорожные сооружения,
искусственные дорожные сооружения, производственные объекты,
элементы обустройства автомобильных дорог.
Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса
Российской Федерации автомобильные дороги являются
линейными объектами.
В силу положений части 5 статьи 1 Федерального закона
№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» органом
кадастрового учета осуществляется государственный кадастровый
учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений,
объектов незавершенного строительства. В случае если имущество,
о кадастровом учете которого представлено заявление, не является
объектом недвижимости, орган кадастрового учета принимает
решение об отказе в осуществлении кадастрового учета.
Таким образом, вопрос отнесения автодороги к объектам
недвижимости может быть решен путем проведения кадастровых
работ.
Вместе с тем позиция судов по указанному вопросу сводится к
тому, что вопрос о том, является ли конкретное имущество
недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого
имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.
При этом замощение из щебня или гравия и других твердых
материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги,
обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не
обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь
улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно
находится. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое
покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть
разрушены при перемещении объекта. Дорожные покрытия из
гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов
непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную
связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых
для дальнейшего использования.
В связи с этим указанные объекты не являются сооружениями,
перемещение которых причинит несоразмерный их назначению
ущерб, то есть не обладают признаками, указанными в статье 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно,
права на такие объекты государственной регистрации не подлежат.
При этом, по информации Управления Росреестра по
Кировской области, государственная регистрации прав на
указанные объекты возможна в случае, если дорога поставлена на
кадастровый учет, то есть является ранее учтенным объектом
недвижимости, а также при представлении документов,
подтверждающих факт создания таких автодорог как объектов
недвижимости.
По информации филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая
палата Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии» по Кировской области, постановка на
кадастровый учет автодороги в грунтовом исполнении возможна в
случае постановки объекта в виде земельного участка.
4. О межмуниципальных службах кадастровых инженеров.
В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ «О
государственном
кадастре
недвижимости»
кадастровую
деятельность вправе осуществлять физическое лицо, которое имеет
действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.
Кадастровый инженер может осуществлять свою деятельность в
качестве работника юридического лица или индивидуального
предпринимателя.
Обеспечение проведения кадастровых работ органами
местного самоуправления возможно путем закупки услуг для
обеспечения муниципальных нужд в соответствии с Федеральным
законом № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров,
работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных
нужд».
Таким образом, создание межмуниципальных служб
кадастровых инженеров не предусмотрено
федеральным
законодательством.
5. О приобретении права муниципальной собственности на
бесхозяйное имущество.
Понятие бесхозяйной вещи приводится в пункте 1.3
статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника
или собственник которой неизвестен, либо, если иное не
предусмотрено законами, от права собственности, на которую
собственник отказался.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет
органом, осуществляющим государственную регистрацию права на
недвижимое имущество, по заявлению органа местного
самоуправления, на территории которого они находятся.
В соответствии с пунктом 3 статьи 225 Гражданского кодекса
Российской Федерации по истечении года со дня постановки
бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный
управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с
требованием о признании права муниципальной собственности на
эту вещь.
6. О регистрации права на невостребованные доли.
Порядок приобретения права муниципальной собственности
на невостребованные земельные доли в праве общей собственности
на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
установлен статьей 12.1 Федерального закона N 101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Основанием для государственной регистрации права
муниципальной собственности является судебное решение о
признании права муниципальной собственности на земельные
доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке
невостребованными.
На территории Кировской области выполнение всего
комплекса мероприятий по оформлению права муниципальной
собственности на земельные участки, выделенные в счет
невостребованных
земельных
долей
осуществляется
КОГУП «Вятское поле».
При размещении органом местного самоуправления
соответствующего
муниципального
заказа
указанным
предприятием могут быть обеспечены работы по оформлению
права муниципальной собственности на невостребованные
земельные доли.
Также право муниципальной собственности возникает в
случае отказа собственника от права собственности на земельную
долю. При этом право муниципальной собственности возникает
одновременно с государственной регистрации о прекращении
такого права на земельную долю.
7. Об оформлении прав собственности на объекты,
находящиеся в казне.
В целях оформления права собственности на такие объекты
необходимо,
чтобы
данные
объекты
учитывались
на
государственном кадастровом учете, в соответствии с
требованиями, установленными Федеральным законом № 221-ФЗ
«О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон).
В соответствии со статьей 21 Закона в целях постановки
объекта недвижимого имущества, возведенного после 01.04.2012,
на государственный кадастровый учет необходимо представить
заявление и технический план в форме электронного документа,
заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью
кадастрового инженера.
В отношении объектов недвижимого имущества, построенных
до 01.04.2012, и на которые имеются технические паспорта,
выполненные до указанной даты, государственный кадастровый
учет осуществляется как, ранее учтенные на объекты.
После
постановки
объектов
недвижимости
на
государственный
кадастровый
учет
осуществляется
государственная регистрация права собственности в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав в порядке,
установленном
Федеральным
законом
№
122-ФЗ
«О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» с предоставлением правоустанавливающих
документов на объекты недвижимого имущества.
8. Передача имущества, находящегося в муниципальной
собственности поселений района в аренду предприятиям.
При передаче имущества от одного муниципального
образования другому оценка передаваемого имущества является
обязательным условием, что подтверждается статьей 8
Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»:
«определение рыночной стоимости объектов оценки является
обязательным в случае вовлечения этих объектов в сделку,
принадлежащих полностью или частично Российской Федерации,
субъектам
Российской
Федерации
либо
муниципальным
образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении
данных объектов».
В соответствии со статьей 131 Федерального закона № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника,
имеющееся на дату открытия конкурсного производства и
выявленное в ходе конкурсного производства, составляет
конкурсную массу. Имущество, переданное по договору аренды
предприятию – должнику в конкурсную массу не включается.
Действующим законодательством предусмотрена судебная
форма защиты имущественных прав собственников.
9. О предоставлении земельных участков для огородничества.
В статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации
однозначно приводится понятие земельного участка как объекта
права и недвижимой вещи.
Таким образом, предметом аренды может быть земельный
участок, образованный в соответствии с требованиями,
установленными
Федеральным
законом
№ 221-ФЗ
«О
государственном кадастре недвижимости». При этом требование о
проведении государственного кадастрового учета предоставляемых
земельных участков не является нововведением земельного
законодательства, так как имела место в прежней редакции
Земельного кодекса Российской Федерации, принятой в 2001 году.