Квалиметрия в оценке собственности

Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор-программист
КВАЛИМЕТРИЯ В ОЦЕНКЕ СОБСТВЕННОСТИ
ПЛАН – ПРОСПЕКТ НОВОЙ КНИГИ
Для чего предназначена эта книга
В современной экономической теории и практике одной из основных тенденций
является постоянное стремление к более точному количественному описанию исследуемых
объектов (процессов, явлений). Сказанное в полной мере относится и к такому,
приобретающему все большее значение, виду деятельности, как оценка собственности
(оценка
недвижимости,
оценка
машин
и
механизмов,
оценка
интеллектуальной
собственности, оценка инвестиционных проектов, оценка ценных бумаг и бизнеса).
Некоторые из этих направлений оценки разработаны относительно хорошо
(например, оценка недвижимости). Другие - значительно хуже (например, оценка
интеллектуальной собственности). Но для всех направлений оценки свойственен общий
недостаток: неумение на достаточно приемлемом уровне точности включать в расчет те
характеристики оцениваемого объекта (или характеристики окружающей объект среды),
которые носят качественный характер и для количественного выражения которых, до
недавнего времени, не было надежных методов.
Для таких характеристик (а общее их число иногда может доходить до нескольких
десятков и сотен) традиционно считалось возможным давать им количественные оценки,
опираясь только на мнение самого оценщика (эксперта). Естественно, что при этом вообще
невозможно было соблюсти требования, общепринятые в любых достоверных техникоэкономических расчетах. Эти требования суть:
А) результаты оценки одного и того же объекта должны быть сходными (в
приемлемой степени) у разных оценщиков;
Б) результаты оценки желательно сопровождать информацией о точности и
надежности, которой они характеризуются;
В) заказчик (или другое лицо, имеющее право знакомиться с результатами оценки)
должен иметь возможность проверить расчеты, представленные оценщиком (включая и
расчеты численных значений качественных характеристик).
В результате такого положения, оценки различных видов собственности, даже
даваемые квалифицированными оценщиками, зачастую оказываются слишком неточными,
редко подтверждаемыми другими оценщиками и не всегда убедительными для заказчика или
третьей стороны, для которых эти оценки предназначаются (для налоговых или судебных
органов, кредитных или страховых учреждений, для партнеров по совместным предприятиям
и т.д.).
Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор. Квалиметрия в оценке собственности // план-проспект книги
Однако, в последние годы появился инструмент, с помощью которого оказывается
возможным если не полностью, то в значительной степени избавиться от тех недостатков, о
которых говорилось выше. Этот инструмент вырабатывается (и совершенствуется) в рамках
сравнительно новой научной дисциплины - "квалиметрии". К сожалению, большинство
оценщиков (не говоря уже об их заказчиках) или вообще ничего не знают о возможностях
использования квалиметрии в оценочной деятельности, или имеют такие знания в сильно
искаженном виде. В результате, выносимые оценщиками суждения о величине стоимости
прав собственности на объект оценки оказываются менее достоверными и менее
убедительными, чем этого можно было бы достичь, если бы оценщики включили в свой
арсенал метод квалиметрии.
Анонсируемая книга предназначена для того, чтобы снабдить оценщиков (а также
потребителей результатов проведенных оценок) минимально необходимыми знаниями о
квалиметрии вообще, о принципиальной возможности ее практического применения к
задачам оценки различных видов собственности (для обеспечения большей достоверности и
убедительности отчетов об оценке или выносимых суждений о величине стоимости), а также
инструментарием – программным обеспечением, позволяющим эффективно и быстро
использовать аппарат квалиметрии в оценочной деятельности.
Естественно, в данной книге речь будет идти, главным образом, только о
принципиальной возможности использования инструментария квалиметрии, а не о всех
рабочих алгоритмах такого использования. Во-первых, потому, что прежде, чем применять
аппарат квалиметрии, оценщик должен узнать – что же дает его использование (образно
говоря – стоит ли овчинка выделки?). И, во-вторых, подробное изложение всей технологии
квалиметрии, достаточное для того, чтобы с максимальной точностью и надежностью ее
практически мог применить оценщик, требует значительно большего объема излагаемого
материала (по сравнению с размерами данной работы).
Это противоречие между желаемым и реально возможным авторы постараются
преодолеть двумя способами. Что касается сегодняшних, самых первоначальных сведений, о
технологии квалиметрии, дающих возможность ее практического использования в работе
оценщика, то авторы иногда будут ссылаться на некоторые публикации по прикладной
квалиметрии, которые хотя и не относятся непосредственно к сфере оценки собственности,
но могут быть сравнительно легко адаптированы для решения оценочных задач.
Книга задумывается как практическое пособие по использованию квалиметрии в
оценке стоимости различных объектов оценки. Однако, представляется, что изложенные в
ней сведения о квалиметрии могут быть полезным справочным пособием не только для
оценщиков. Они предназначаются и для еще более многочисленной группы лиц, на
постоянной основе оценкой собственности не занимающихся, но профессиональные
Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор. Квалиметрия в оценке собственности // план-проспект книги
интересы которых в той или иной степени требуют от них понимания сущности учета при
оценке качественных характеристик собственности. (Имеются в виду аудиторы, бухгалтеры,
менеджеры по экономике предприятий, посредники в коммерческих операциях, работники
аналитических подразделений кредитных и страховых учреждений, работники налоговых
органов, специализирующиеся на операциях с собственностью юристы).
Кроме того, сведения о квалиметрии могут быть небезынтересны всем тем
экономистам, чья деятельность связана с теорией и практикой получения и использования
информации о стоимости различных видов собственности (работники статистических,
учетных, планирующих и аналитических органов).
При написании данной работы авторы исходили из учета того обстоятельства
(подтверждающегося
их
многолетним
опытом
занятий
квалиметрией),
что
для
подавляющего большинства возможных читателей основные сведения о квалиметрии
являются совершенно новыми и, в определенной степени, - непривычными. (Даже сама
концепция - "количественная оценка качества" - для многих, особенно гуманитариев,
психологически воспринимается как противоречивая). Поэтому, им представляется
необходимым из всех многочисленных методов, используемых в квалиметрии, ознакомить
читателей только с одним из наиболее распространенных (и наиболее простых) из их числа
(в теории квалиметрии он называется «упрощенный»).
Причем, в начале будут кратко, в общих чертах описаны те действия, которые
должны быть выполнены при любом квалиметрическом анализе (в том числе – и при анализе
с целью повышения достоверности получаемых оценщиком результатов).
А затем будут изложены те наиболее часто встречающиеся (типовые) ситуации,
которые возникают при оценке различных видов собственности и в которых целесообразно
применять инструментарий квалиметрии.
Главное
преимущество,
обеспечиваемое
применением
аппарата
квалиметрии,
заключается в возможности уточнения (иногда – очень существенного) социальноэкономической информации.
Возможность такого уточнения базируется на учете следующих обстоятельств. Как
известно, любой процесс производства (товаров, услуг, энергии, информации) может быть
охарактеризован тремя компонентами:
1) количеством единиц того, что производится;
2) полными производственными затратами на одну единицу количества;
3) качеством одной единицы количества.
Первую компоненту (“количество”) человечество достаточно точно учитывает уже
сотни (а иногда - и тысячи) лет. Вторая компонента (“затраты”) учитывается гораздо менее
точно, но погрешность в расчете затрат постепенно уменьшается. Третья же компонента
Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор. Квалиметрия в оценке собственности // план-проспект книги
(“качество”) в экономических расчетах практически не используется, а если используется то очень неточно (по причинам, указанным выше).
Аналогичные соображения касаются не только процессов производства, но и
процессов потребления. Не учет качества можно проиллюстрировать примером из недавнего
прошлого: в СССР, в условиях плановой экономики, в публиковавшихся Государственным
комитетом по статистике в печати итогах выполнения народнохозяйственного плана
содержалось свыше 1000 числовых показателей, касающихся количества и затрат. И ни
одного, относящегося к качеству!
Таким образом, одним из важных преимуществ применения квалиметрии является то,
что она позволяет включить в число факторов, на которых при оценке базируется
значительная доля социально-экономической информации, еще один фактор (кроме двух,
уже учитываемых).
Как уже говорилось, на сегодняшний день в квалиметрии разработано несколько
подходов к количественной оценке качества. Наиболее употребительный (и наименее
трудоемкий) из них («упрощенный метод квалиметрии») и будет описан в книге.
Некоторые основные направления использования квалиметрии с целью
уточнения результатов, получаемых при оценке собственности
Анализ литературы по оценке недвижимости, бизнеса, машин и механизмов,
интеллектуальной собственности (Фридман, Харрисон, Тарасевич, Попов, Цукерман, Эккерт
Пратт, Мут и Ллойд, Козырев, Ковалев, Алико, Подвальный и Рэтэр, Ревуцкий, Федотова,
Григорьев, Козырь, разработки Российского Государственного Института Интеллектуальной
Собственности) выявил около 50 локальных ситуаций, когда оценщик принимает решение по
внесению в свои расчеты некоторых количественных величин, в отношении которых у него
нет каких-либо статистических или аналитических обоснований, а есть только его
единоличное интуитивное мнение.
Для этих ситуаций, в случае если существует потребность в увеличении точности
оценки (например, объект оценки достаточно дорогой или заказчик очень строго подходит к
обоснованию различных принятых оценщиком эвристических допущений) целесообразно
использовать упомянутый выше инструментарий квалиметрии (в том числе и применяемого
в квалиметрии экспертного метода).
Ниже перечисляются некоторые из этих 50 локальных ситуаций, в которых может
оказаться желательным применить аппарат квалиметрии (в том числе и в основном экспертного метода) для более точного определения значений показателей, закладываемых в
расчет оценки собственности.
1.Стоимость реверсии в некоторый момент в будущем.
Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор. Квалиметрия в оценке собственности // план-проспект книги
2.Продолжительность экономически полезной жизни объекта собственности.
3.Величина изменения арендной ставки в некоторые периоды в будущем.
4.Прогнозируемый период от приобретения собственности до ее перепродажи.
5.Определение одинаковых полезностей в технике замещения (например, для оценки
затратным методом стоимости технологических процессов).
6.Оценка ситуса или общей полезности недвижимости с целью выбора лучшего
варианта.
7.Величина поправки, вносимой в затратном методе на эстетическую или
историческую уникальность объекта недвижимости.
8.Определение процента от арендной платы, предназначенного для оплаты
управляющего.
9.Величина резерва, который нужно иметь на возмещение быстроизнашивающихся
активов.
10.Величина различных видов рисков для данного объекта собственности - допустим,
для данного объекта интеллектуальной собственности, являющегося предметом
лицензионного соглашения (например, представляющего собой ноу-хау на новый
технологический процесс или патент на изобретение в виде устройства).
11.Сравнение потенциала местоположения или ресурсного качества двух или более
участков земли.
12.Определение вклада, вносимого оценками собственности, полученными доходным,
рыночным или затратным методами, в общую итоговую оценку.
13. Величина изменения паушальной ставки в некоторые периоды в будущем.
14. Анализ качества отечественной продукции с точки зрения возможности ее сбыта
на внутреннем рынке (например, применительно к некоторым товарам легкой
промышленности). В частности, такой предварительный анализ качества на стадии
подготовки к выпуску позволит избежать явления затоваривания торговой сети неходовой
продукцией.
15. Анализ конкурентоспособности (по качеству) продукции на внешнем рынке при
решении вопроса о возможности ее реализации.
16. Выбор объектов-аналогов, сопоставимых по полезности с оцениваемым.
17. Прогнозирование изменения стоимости собственности.
18. Прогнозирование изменения цен на объекты собственности, аналогичные с
оцениваемым.
19. Квантификация отдельных качественных параметров оцениваемого объекта
собственности.
Повторяем, перечисленные выше наборы ситуаций, в которых целесообразно
использовать квалиметрию, является далеко не полными.
Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор. Квалиметрия в оценке собственности // план-проспект книги
6
КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КНИГИ
Раздел 1. Основные сведения о квалиметрии
1.1. Сущность качества и управления им
1.2. Понятие “управление” и его отличие от других сходных понятий
1.3. Зарождение, развитие и будущее квалиметрии
1.4. Квалиметрия – самостоятельная научная дисциплина
1.5. Взаимосвязи квалиметрии
Раздел 2. Основные методы квалиметрии
2.1. Базовая квалиметрическая терминология
2.2. Особенности и сферы применения основных методов квалиметрии
2.3. Плюсы и минусы экспертных и неэкспертных методов оценивания качества
2.4. Квалиметрические шкалы
Раздел 3. Подготовка к оцениванию качества
3.1. Вопросы, касающиеся особенностей процесса применения
(эксплуатации,
потребления) объектов оцениваемого вида
3.2. Вопросы, касающиеся особенностей процесса использования значения показателя
качества
3.3. Вопросы, касающиеся особенностей процесса разработки методики оценки качества
(МОК)
Раздел 4. Построение дерева свойств и выявление оцениваемых показателей
4.1. Терминология
4.2. Способы изображения деревьев
4.3. Правила синтеза ( построения ) деревьев
4.4. Завершение построения дерева свойств
Раздел 5. Непосредственное оценивание качества
5.1. Определение значений коэффициентов важности
5.2. Определение эталонных и браковочных значений показателей
5.3. Определение значений показателей свойств и качества в целом
5.4. Свертка показателей
Раздел 6. Технология экспертного метода в квалиметрии
6.1. Отбор экспертов и формирование экспертной группы
6.2. Проведение экспертного опроса
6.3. Обработка результатов опроса
6.4. Определение точности и достоверности полученных результатов
Раздел 7.. Основные ошибки, совершаемые при неправильной методологии
7.1. Ошибки в выборе показателей свойств
7.2. Ошибки в определении коэффициентов важности
7.3. Ошибки в определении значений относительных показателей
7.4. Ошибки в свертке значений показателей
Раздел 8. Типовые ситуации, в которых полезна квалиметрия
8.1. Квалиметрия при оценке бизнеса
8.2. Квалиметрия при оценке недвижимости
8.3. Квалиметрия при оценке машин и механизмов
8.4. Квалиметрия при оценке интеллектуальной собственности
8.5. Практическое использование квалиметрии в бизнесе
Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор-программист. Квалиметрия в оценке собственности // план-проспект книги
7
Общие замечания:
1) в книге будет использовано около 350 литературных источников;
2) общий объём книги – приблизительно 35 - 40 печатных листов;
3) к книге готовиться электронное приложение (CD-ROM) с программным обеспечением и
библиотеками свойств и типовых деревьев свойств для оценщиков;
4) общие сведения об авторах:
o Гарри Гайкович Азгальдов - доктор экономических наук, профессор, главный
научный сотрудник Центрального экономико-математического института
Российской академии наук, основатель научной дисциплины «КВАЛИМЕТРИЯ»,
автор первого учебного курса в РФ по оценке интеллектуальной собственности и
нематериальных активов.
o Костин Александр Валерьевич – кандидат экономических наук, автор и создатель
он-лайн библиотеки оценщика LABRATE.RU.
o + соавтор-программист, обеспечивающий визуализацию и интерпретацию в
программной среде квалиметрических правил, алгоритмов и примеров. Поскольку к
книге будет прилагаться CD-ROM с программным обеспечением, то задача
соавтора-программиста создать дружественный интерфейс и описать работу
программы (и примеры) в книге.
Для контактов:
+7(495) 614-30-24
Азгальдов Г.Г.
http://www.labrate.ru/azgaldov
+7(495) 754-93-37, +7(916) 105-81-04
Костин А.В.
http://www.labrate.ru/kostin
Cеминар "Квалиметрия в оценке собственности"
Семинар будет проходить в Москве (по мере комплектации группы).
Участники семинара "Квалиметрия в оценке собственности" получат базовые сведения о
применении квалиметрии в оценочной деятельности от основателя научной дисциплины
КВАЛИМЕТРИЯ - д.э.н., профессора Гарри Гайковича Азгальдова. Особенностью семинара
является разбор практических ситуаций (в т.ч. предложенных слушателями) применения аппарата
КВАЛИМЕТРИИ из реальных проектов (оценка, консалтинг, управление, экспертиза и пр.).
Заявку на семинар Г.Г.Азгальдова "Квалиметрия в оценке собственности" можно направить по
эл.почте kostin@labrate.ru
Авторы с благодарностью примут спонсорскую или любую другую помощь, которая содействует
скорейшему выходу книги в свет.
Азгальдов Г.Г., Костин А.В. + соавтор-программист. Квалиметрия в оценке собственности // план-проспект книги