Предложения ФСО7 Н.Воловича авг.2013

Уважаемые коллеги,
мне представляется невозможным опубликование проекта
ФСО по
недвижимости по предложенному варианту.
Данный вариант имеет
внутренние противоречия, отражающие, безусловно, реальную сложность
оценки недвижимости в современных условиях. Он не соответствует и
общей направленности современного развития теории оценки на разделение
определения инвестиционной и рыночной стоимостей. В итоге, мы не
наделяем оценщика надежным инструментом обработки рыночной и иной
информации при очевидных широких возможностях манипулирования
суждениями оценщиков при одновременном резком возрастании их
имущественной и иной ответственности.
Основное, что существенно отразится на качестве работ Оценщика – это
гипертрофированное требования по НЭИ в ущерб анализу конкретного
сегмента рынка и сбору собственно рыночной информации. Мы и так в
качестве исходной информации увлеклись сбором и анализом не реальных
сделок, а цен предложений, что само по себе снизило достоверность оценки.
При этом очевидно, что возможности прогнозирования ценовой информации
в российских условиях вообще малопродуктивны. В реальной практической
работе оценщика НЭИ приводит к излишнему оптимизму относительно
перспектив земельного участка или др. объектов недвижимости. Это очень
выгодно используют Заказчики, но на практике приводит по мере реализации
инвестиционных проектов (дополняемые сложностями расчетов сроков
изменений в виде разрешенного использования участка или его плотности
застройки) к неэффективному расходованию средств кредиторов и
раздуванию «пузыря» на рынке. Классический пример – «Дело Батуриной»,
хотя очевидно, что в этом случае и Банк Москвы не страховла себя (как
делают обычно банки путем существенного снижения залоговой стоимости),
что привело к потерям бюджета. Кризис на рынке недвижимости во всех
странах,
прежде
всего,
проявившийся
в
расхождении
между
перекредитованными ожидаемыми и реальными стоимостными показателями
рынка, показывает, что даже среднесрочное прогнозирование экономических
показателей на рынке и недвижимости, и финансов как основная база для
определения рыночной стоимости заведомо ошибочно. Ибо расчет
вероятности наступления таких событий есть всегда предмет спекуляций.
Принцип НЭИ на практике же это, наоборот, оправдывает и формально
придает видимость надежности таких расчетов.
При этом российское определение рыночной стоимости как наиболее
вероятной цены продажи на открытом рынке само по себе отражает
наилучшую мировую практику оценки, отступление от которого лишает
оценку смысла. Если ссылаться на МСО, то дискуссии в этой части только
нарастают
Сам по себе анализ НЭИ, как анализ градостроительной документации,
документов территориального планирования и градостроительного
зонирования, а также состояния объекта недвижимости и рынка, необходим
(оценщик это и так делает в соответствующих разделах Отчета об оценке).
Однако строить все расчеты на основе результатов НЭИ при том, что в
качестве НЭИ фиксируется тот вид использования, при котором его
стоимость будет наибольшей, не соответствует реальной практике и рынка, и
оценки. В стандартах RIGS, где высокий качественный уровень частных
девелоперов и консультантов на рынке недвижимости заставляет продавцов
– покупателей на рынке считаться с их профессиональными суждениями, в
качестве рыночной стоимости принимается «наилучшая цена, на получение
которой может рассчитывать продавец, и наиболее выгодная цена, которую
может рассчитывать уплатить покупатель»1, что при этом дополняет
понимание рыночной стоимости, но даже в таком виде (в отличие от
российского понимания НЭИ) не является основной для ее установления.
Если оценщик прогнозирует изменение вида разрешенного использования, то
он должен определить вероятность наступления тех или иных изменений с
рынком (прежде всего сложность вызывает срок, когда эти параметры
реально будут достигнуты), что при всей условности предвидения и
инфляции на рынке, лишает любые долгосрочные прогнозы практического
смысла. Не случайно даже RIGS пошло на четкое ограничение таких
прогнозов - «при оценке для целей ипотечного кредитования не должны
учитываться возможности спекуляции имуществом»2.
Почему в МСО в рамках стандартов недвижимости НЭИ упоминается.
Во-первых, – потому что это отражает интересы основных заказчиков этих
стандартов – международных инвесторов, которые могут, таким образом,
манипулировать любыми цифрами соразмерно своим представлением о
1
2
См: Стандарты оценки RIGS /Пер с анг.-, 2011, с 86
Там же , с. 26
ценности и будущей выгоде. В то же время инвесторы, приобретающие
недвижимость для налаживания собственного производства , приобретут его
только в соответствии с уже разрешенным видом его использования –
слишком велики риски. Во-вторых, большинство успешных оценщиков в
мире активно используют предоставленные возможности НЭИ для
упрощения своей работы при минимизации ответственности. Но если
российские оценщики не забыли, то в прошлом речь всегда шла о ННЭИ, что
свидетельствует об очевидном направлении разделения рыночной и
инвестиционной оценки и постепенном отказе в пользу реальной рыночной
информации.
При этом нельзя не видеть очевидное, использование НЭИ (в силу его
обоснования субъективным представлением оценщика или «экспертов»
рынка, что также нашими стандартами в принципе запрещено) в ущерб
оценки на основе текущего вида разрешенного использования объектов
недвижимости в реальности и в российской практике все больше
ограничивается нормативно. Обоснование рыночной стоимости на основе
прогнозирования изменения вида разрешенного использования исключено:
- при ипотеке (залоге недвижимости);
-при кадастровой оценке (и при ее оспаривании);
- при изъятии для государственных или муниципальных нужд
При оценке в рамках процедур банкротства предприятий или
приватизации публичной собственности этого НЭИ тоже нет - продать бы за
цену хотя бы по фактическому использованию земельных участков и единых
объектов недвижимости.
И в самом рассматриваемом проекте стандартов приходится
оговаривать, что и при определении рыночной стоимости при внесении ее в
государственный кадастр недвижимости и при определении рыночной
арендной платы эти величины определяются на основе фактического вида
использования (автоматически это распространяется и на случаи
приватизации объектов недвижимости для малого и среднего бизнеса).
Почему же вообще не заменить понятие НЭИ с его упором на
максимальную цену просто дополнительным указанием на необходимость
анализа и отражения в Отчете документов территориального планировании
и градостроительного зонирования, другой градостроительной документации
как важнейших факторов влиянии на рынок недвижимости, что уже
отражено в судебной практике? Ранее это не было так очевидным в силу
отсутствия самих этих документов в большинстве городов и регионов
России, поэтому возможность более качественной сегментации рынка при
накапливании баз данных по сделкам позволяет сделать раздел анализа
рынка в Отчетах основным.
Само упоминание НЭИ в проектах ФСО по недвижимости в какой-то
степени дань традиции и пока не противоречит реальным расчетам, оно не
мешает практике. Но конфликт с практикой очевиден. И это подтверждается
требованием по его ограничению рыночной оценки фактическими данными с
рынка, а не субъективными прогнозами оценщиков не только для
вышеназванных случаев, но в целом противоречиями внутри основного
содержания данных ФСО – описанию и конкретизации подходов к оценке
недвижимости. Упор на НЭИ для большинства оставшихся случаев
приведет к искажению расчетов, тк. п.12- «При определении рыночной
стоимости объекта оценки применение подходов к его оценке должно
основываться на результатах анализа наиболее эффективного использования
этого объекта» - автоматически приводит к коллапсу расчетов уже в рамках
данного проекта ФСО.
Рассмотрим описание каждого из подходов конкретнее.
Доходный подход основан на использовании двух основных базовых методов
- методов прямой капитализации
- методов дисконтирования прогнозируемых денежных потоков.
Основной сложностью является установление применительно к
конкретному объекту недвижимости соответствующих ставок в силу
существенной зависимости итогового результата от их значений. Ставки
капитализации и ставки дисконтирования отражают сложившееся в обычном
деловом обороте
соотношение доходов от сдачи в аренду или от
использования самими собственниками объектов недвижимости, выраженное
в процентах к их рыночной стоимости на конкретную дату с учетом
возможности в дальнейшем реализации данного объекта недвижимости.
Вопрос стоит только в том, как их формализовать – в каждой стране
это делается по - разному. Тем не менее, вариант в рамках первой группы
(методов прямой капитализации) только 2 варианта – или расчет с учетом
ограниченного срока жизни зданий и сооружений (Германия), или при
бесконечных сроках (США и Великобритания). Представляется, что
российской рабочей группе удалось создать оптимальный вариант при
определении ставки прямой капитализации – при котором ставка
капитализации определяется на основе анализа рыночных данных о
соотношение между годовым арендным доходом и рыночной стоимостью
объекта оценки, аналогичных оцениваемому объекту (что учитывает и вид
использования, и состояние объекта и другие факторы сравнения). Попытка
же добавить в эти расчеты указания на необходимость соответствия наиболее
эффективному использованию абсолютно излишни. Если арендные договоры
есть, то исходя из п. 15 Проекта ФСО рассматривается фактический вид
использования. Если же объект используется собственником самостоятельно,
то проблем для оценщика и без этого хватит с идентификацией объекта на
конкретном сегменте рынка с целью уточнения ставки капитализации
применительно к конкретному объекту, если считать , что есть информация о
величинах арендной платы на данном сегменте рынка.
Относительно второй группы методов (ДДП) всегда идут очень
оживленные споры в каждой стране в зависимости от широкого диапазона
формализованных или неформализованных вариантов расчетов и ставки
дисконтирования, и прогнозируемых в предстоящие периоды изменения цен
и других показателей. Однако даже МСО четко указали, что методы по
ставкам отдачи на капитал или средневзвешенных затрат на капитал
являются методами определения инвестиционной, а не рыночной стоимости.
Так оно и есть – эти параметры задает сам инвестор с учетом стоимости
собственного капитала. Теоретически такие методы никак не проработаны в
России и в рамках даже этого проекта ФСО не формализованы. Зачем в
Проект наших стандартов вносить такую очевидную ошибку смешения
инвестиционной и рыночной стоимости? Соответственно, можно говорить
только о методе ДДП как о методе, основанном не на фактическом
соотношении на дату оценки ставок арендной платы и рыночной стоимости
имущества, а на приведении к дате оценки прогнозируемых в предстоящие
годы доходах.
Для исключения при применении такого метода в России
злоупотреблений и очевидного широкого субъективного толкования
требуется:
Во-первых, ограничить использования такого подхода только теми
объектами, по которым действуют долгосрочные договоры аренды.
Во-вторых, ставку дисконтирования в рамках данного метода также
ограничить использованием показателя, рассчитанного из аналогичных
контрактов. В случае отсутствия у оценщика информации о таких контрактах
считаю возможным использовать в качестве ставки дисконтирования
обычные ставки кредитования для целей приобретения аналогичных
объектов.
Тем не менее, несмотря на то, что в стандартах и ставка капитализации
и ставка дисконтирования определяются в общем виде и оценщик сам
выберет в соответствии с п.16 е) структуру учитываемых доходов и расходов,
необходимо четко формализовать само содержание этих ставок. Должно
быть единообразие систематизации (выведения) цен между различными
экспертными сообществами. Например, уже сейчас требуется отфильтровать
рыночные показатели в рамках систематизации цен сделок в рамках
программы «Мониторинг рынка недвижимости». Для этого нужно признать,
как мы будем учитывать арендные доходы 3 – по чистой доходности с
учетом рисков не сдачи и неполучения арендной платы или по валовому
доходу.
Мое мнение - ставка капитализации рассчитывается в соответствии с
условиями рынка по соотношению годового чистого операционного
дохода от сдачи объектов в аренду и цен сопоставимых сделок за
аналогичные (однородные) объекты недвижимости, т.е. объектов со
сходными характеристиками, позволяющие им выполнять одни и те же
функции и являющиеся взаимозаменяемыми с точки зрения получения
доходов с учетом остаточного срока использования объекта
недвижимости и его составных частей. При определении величины
чистого операционного дохода из общей величины обычно уплачиваемой на
данном сегменте рынка арендной платы с учетом обычного срока поиска
арендаторов (риск несдачи в аренду), исключаются обычные для данного
сегмента рынка расходы на заключение и расторжение договора аренды,
расходы собственника на оплату коммунальных услуг, техническое
обслуживание и управление объектом аренды, а также риски неуплаты
арендной платы.
Ставка дисконтирования отражает соотношение на конкретную дату
между будущими доходами от сдачи в аренду или эксплуатации
аналогичных объектов недвижимости, а также последующей продажей
данного имущества и сложившейся рыночной стоимостью этого имущества.
Она характеризует приведение (дисконтирование) относящихся к разным
Знаменатель – показатель рыночной стоимости объектов на конкретную дату на основе данных по
аналогичному сегменту рынка – рассчитать проще, хотя и здесь необходима формализация в части
включения или исключения косвенных затрат на приобретение объекта.
3
периодам времени таких денежных потоков, в том числе от возможной
продажи в будущем этих объектов. Ставка дисконтирования отличается от
ставки капитализации по недвижимости на ожидаемую на дату оценки
инфляцию (изменение цен) на сопоставимые объекты недвижимости в
соответствующем периоде получения дохода и должна определяться на
основе действующих на дату оценки заключенных сделок с объектами
недвижимости.
Выведение ставок капитализации и ставок дисконтирования должно
быть различным для наиболее типичных объектов недвижимости по их
местоположению и виду использования, размеру, техническому состоянию и
сроку дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений, а также срокам
действующих и заключаемых договоров аренды и их условий. К таким
характеристикам относятся размер, техническое состояние, срок дальнейшей
эксплуатации, местоположение и вид текущего и наилучшего использования.
В ставке дисконтирования или капитализации учитываются только те риски,
которые не учтены в самих денежных потоках (доходах) от использования
или продажи этого имущества.
Ставки дисконтирования и капитализации должны всегда
рассчитываться исходя из имеющейся рыночной информации о соотношении
чистых годовых доходов от объекта недвижимости и его рыночной
стоимости.
Использования
аналитических
методов,
включая
прогнозирование доходов в зависимости от рисков инвестирования, может
рассматриваться как дополнительный инструмент, объясняющий поведение
инвесторов на анализируемом сегменте рынка.
Затратный подход
По моему мнению, в проекте ФСО заложены две очевидные уже ошибки.
Попытки рассчитать по единым объектам недвижимости рыночную
стоимость при расчете стоимости земельного участка на основе его НЭИ и
включение в расчет по зданиям прибыли предпринимателя необоснованно.
Относительно прибыли предпринимателя:
Во-первых, данная величина надумана. Какая прибыль предпринимателя?
Продать по нашим затратам невозможно, тут еще и земельный участок по
НЭИ. Исключение понятия прибыль предпринимателя (которое близко по
смыслу прибыль инвестора в рамках
определения инвестиционной
стоимости),
упростит расчет и экономического износа, который в
большинстве и так трудно определить.
Во-вторых, затратный подход используется часто всего для расчета
стоимости
при бюджетном финансировании или финансировании
естественных монополий. Говорить о прибыли предпринимателя в данном
случае также невозможно.
В-третьих, теоретически уже в МСО отражено, что кроме собственно
прямых расходом на строительство затраты «должны отражать все
сопутствующие расходы, такие как стоимость земли, инфраструктуры,
затраты на проектировку и затраты на финансирование, которые были бы
понесены рыночными участниками при создании эквивалентного актива»4. В
данном случае расчет затрат на финансирование объективно основан на
ставке кредитования аналогичных проектов (в случае распространение не
бюджетного финансирования), что позволит иметь сопоставимость с
доходным подходом.
Относительно идентификации земельного участка в рамках затратного
подхода. Необходимо указать, что в данном случае определяется стоимость
земельного участка, подготовленного под застройку в соответствии с
фактическим видом его использования. По своему состоянию это земельные
участки, для которых действует разрешение на строительство, выданное
уполномоченным органом, либо
такое разрешение не требуется, а
строительство или реконструкция соответствующих объектов может быть
начаты на дату оценки.
В отношении земельного участка, подготовленного под застройку:
- проведены инженерные изыскания для подготовки проектной
документации, строительства, реконструкции объектов капитального
строительства;
- получены технические условия, предусматривающие максимальную
нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям
и другим объектам инженерно-технического обеспечения, срок действия
технических условий, а также информация о плате за подключение;
- плата за подключение к таким сетям объектам внесена или такая плата
не требуется;
- подготовлена проектная документация применительно к объектам
капитального строительства и их частям, строящимся и реконструируемым в
границах оцениваемого земельного участка, а также в случаях проведения
капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его
проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики
надежности и безопасности таких объектов
- получено разрешение на строительство.
4
МСО 2011 – С 22
Сравнительный подход
Жесткое указание на необходимость при формировании однородной
выборки объектов-аналогов в том виде как это сейчас указано в п. 17б)
«Однородной признается выборка, в составе которой все объекты, включая
оцениваемый, относятся к одному сегменту рынка, имеют единый вид НЭИ,
единый набор ценообразующих факторов и единообразное влияние каждого
из факторов на определяемую расчетную величину» контрпродуктивно. Это
не позволяет добросовестным оценщикам использовать и так ограниченную
информацию о рыночных сделках.
В стандартах необходимо указать на то, что оценщик может
использовать в качестве объектов аналогов объекты, отличающиеся по своим
характеристикам от объектов-аналогам, если существует возможность на
основе анализа рыночных данных обосновать необходимые корректировки к
ценам их продаж. При использовании метода сравнения стоимости
необходимо привлекать цены сделок с земельными участками и другими
объектами недвижимости, которые по своим характеристикам, влияющих
на их стоимость, в достаточной мере сопоставимы с объектом оценки, т.е.
являются относительно объекта оценки объектами-аналогами (однородные
объекты недвижимости). Различие между такими объектами и объектами
оценки, близких по местоположению, или незначительно влияет на
различие в ценах на них, либо оно может быть учтено с помощью
поправок на соответствующие факторы сравнения. Если в месте
расположения земельного участка как объекта оценки не находится
достаточно таких цен, можно привлечь также цены сделок по однородным
по своим основным характеристикам объектам недвижимости из
сопоставимых районов. Данные показатели могут использоваться, если они
в достаточной мере определены по своим параметрам (признакам),
обобщены в соответствии с местными условиями и состоянием рынка,
а также с учетом местоположения и состояния объектов недвижимости.
В целом, при написании
соответствующего ФСО надо
руководствоваться необходимостью решения основных для рынка оценки
задач.
Во-первых, очевидно, что в большинстве своем рынок недвижимости в
России сильно перегрет и в ближайшие годы можно ожидать как
существенного его падения, так и списания значительных убытков по уже
приобретенным активам и выданным кредитам.
Во-вторых, за последние годы необходимость придания отчетам об
оценке не заказного, а реально доказательного значения перешла в
практическую плоскость судебных прецедентов на основе толкования
градостроительного, земельного и гражданского законодательства.
В-третьих, произошло реальное наполнение баз данных по
фактическим сделкам, а публичность многих из них позволяет переходить не
от формально-методологической к стоимостной экспертизе.