Обзор рынка нового строительства за 9 месяцев 2004 года

Обзор первичного рынка жилья Санкт-Петербурга
в I полугодии 2005 г.
Источники информации:
• данные ГК «Петербургская Недвижимость» (www.spbrealty.ru);
• «Ведомости» № 126/12.06.05;
• «Жилая среда» № 6/2005 г.;
• «Квартиры в строящихся домах» № 29/01.08.05;
• «Мир и дом» № 8/2005 г.;
• «Недвижимость и строительство Петербурга» № 29/01.08.05;
• «Предприниматель Петербурга» № 27/01.08.05;
• «Строительный Еженедельник» № 26/11.07.05, № 30/08.08.05.
Итоги работы строительного комплекса в I полугодии 2005 г.
По данным Комитета по строительству в I полугодии 2005 г. в Санкт-Петербурге сдано
817 925 кв. м жилой площади. В целом до конца текущего года застройщики готовы
ввести в эксплуатацию 2,3 млн кв. м, против 3,2 млн, которые планировались
постановлениями правительства ранее (см. рис. 1).
2300
2300
2032
Площадь, тыс. кв. м
2100
1758
1900
1700
1500
1300
1081
1118
1214
1100
900
700
500
2000
2001
2002
2003
2004
2005
(прогноз)
Рис. 1. Ввод жилья в Санкт-Петербурге по годам
(по данным Комитета по строительству)
Всего в I полугодии 2005 г. в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 190 жилых домов
на 11 288 квартир, в том числе:
• новое строительство – 764 тыс. 106,3 кв. м. (59 домов или 10 тыс. 991 квартира);
• реконструкция – 14 тыс. 620,9 кв. м (8 домов или 170 квартир);
• индивидуальное жилое строительство (ИЖС) – 39 тыс. 198,0 кв. м (123 дома или
127 квартир).
Как видно из диаграммы на рис. 2, доля нового многоквартирного домостроения в общем
объеме сданного жилья составила 93,4%, на реконструкцию пришлось 4,8%,
на индивидуальное строительство – 1,8%.
Реконстр.
1,8%
ИЖС
4,8%
Новое стр-во
93,4%
Рис. 2. Доли нового строительства, реконструкции и ИЖС в объеме
введенного в I полугодии 2005 г. жилья
Объемы введенного на 1 июля 2005 г. жилья (с учетом нового строительства,
реконструкции и ИЖС) по районам Санкт-Петербурга представлены на рис. 3.
Красносельский
1862,2
Кронштадский
1966,8
Центральный
2590,6
Адмиралтейский
2755,5
Петродв орцов ый
8168,0
Павлов ск и Пушкин
14933,5
Колпинский
24448,5
Фрунзенский
26409,3
Курортный
27623,7
Василеостров ский
28559,2
Нев ский
32473,8
Красногв ардейский
36918,6
Киров ский
41712,8
Петроградский
42423,2
Выборгский
107654,1
Калининский
129356,1
Москов ский
130541,4
Приморский
157527,9
0
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
180000
Объем ввода жилья, кв. м
Рис. 3. Объемы законченного строительством и реконструкцией жилья в I полугодии
2005 г. по районам С.-Петербурга (по данным Комитета по строительству на 01.07.05)
Лидером по количеству введенного в I полугодии 2005 г. жилья, как и по итогам 2004 г.
в целом, стал Приморский район (более 157,5 тыс. кв. м). Его доля в общем объеме
составила 19,3% (см. рис. 4). На второе место, переместившись с седьмой позиции
по итогам прошлого года, вышел Московский район – более 130,5 тыс. кв. м и 16,07%
общего объема. Третьим стал Калининский район – 129,4 тыс. кв. м и 15,8%. К тройке
лидеров примкнул Выборгский район (107,7 тыс. кв. м и 13,2%). Далее, с довольно
большим отставанием, следуют Петроградский (42,4 тыс. кв. м, 5,2%), Кировский
(41,7 тыс. кв. м, 5,1%) Красногвардейский (36,9 тыс. кв. м, 4,5%) и Невский
(32,5 тыс. кв. м, 4,0%) районы. От 3,5 до 3,0% общего объема составляют доли
Василеостровского, Курортного, Фрунзенского и Колпинского районов. 1,8–1,0% – вклад
в общий объем Павловска и Пушкина и Петродворцового района, менее 1% приходится
на Адмиралтейский, Центральный, Кронштадский и Красносельский районы.
В Ломоносове жилье за рассматриваемый период вообще не сдавалось.
Невский
4,0%
Другие районы
17,0%
Красногвард.
4,5%
Кировский
5,1%
Приморский
19,3%
Московский
16,0%
Петроградский
5,2%
Выборгский
13,2%
Калининский
15,8%
Рис. 4. Доли районов в общем объеме введенного жилья
(по данным Комитета по строительству на 01.07.05)
Объем введенного в эксплуатацию нового жилья в многоквартирных домах в I полугодии
2005 г. составил 764 106 кв. м. Две трети этого объема приходится на четыре городских
района (см. рис. 5): Приморский (149,9 тыс. кв. м, 19,6% всего объема нового
строительства), Московский (130,5 тыс. кв. м, 17,1%), Калининский (129,4 тыс. кв. м,
16,9%) и Выборгский (99,0 тыс. кв. м, 13,0%).
Невский
4,2%
Красногв.
4,6%
Другие районы
13,6%
Приморский
19,6%
Кировский
5,5%
Московский
17,1%
Петроград.
5,5%
Выборгский
13,0%
Калининский
16,9%
Рис. 5. Доли районов в общем объеме нового строительства (многоквартирные дома)
(по данным Комитета по строительству на 01.07.05)
От 5,6% до 4,2% составляют доли Петроградского, Кировского, Красногвардейского
и Невского районов, 3,7–3,1% – Василеостровского, Фрунзенского и Колпинского, 1,4%
приходится на Пушкин и Павловск, мене 1% – на Курортный, Петродворцовый
и Центральный районы. Не сдавались новые дома в Адмиралтейском, Красносельском,
Кронштадском районах и Ломоносове.
Анализ предложения строящегося жилья
В первой половине 2005 г. объем первичного рынка оставался практически неизменным.
Суммарная общая площадь квартир в строящихся домах (без учета объектов, в которых
продажи уже завершены или еще на начаты) составила 5,76 млн кв. м в I квартале
и 5,72 млн кв. м – во II-м (см. рис. 6). Это всего на 3,3% ниже уровня IV квартала 2004 г.,
когда по этому показателю был достигнут максимум.
7
5,92
Площадь, млн кв. м
6
5
4,59
4,87
5,31
5,76
5,72
4
3
2
1
0
I кв. 2004 г. II кв. 2004 г. III кв. 2004 г. IV кв. 2004 г. I кв. 2005 г. II кв. 2005 г.
Рис. 6. Суммарная площадь квартир в строящихся домах в 2004 г. и I полугодии
2005 г. (по данные корпорации «Петербургская Недвижимость»)
По оценкам специалистов корпорации «Петербургская Недвижимость», объем
предложения строящегося жилья возрос в I квартале 2005 г. за счет увеличения доли
непроданных квартир и составил 3,2 млн кв. м. (см. рис. 7). Во II квартале объем
предложения не изменился.
Площадь, млн кв. м
3,5
3,1
3,0
3,2
3,2
2,7
2,5
2,3
1,9
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
I кв. 2004 г. II кв. 2004 г. III кв. 2004 г. IV кв. 2004 г. I кв. 2005 г. II кв. 2005 г.
Рис. 7. Оценка объемов предложения строящегося жилья в 2004 г.
и I полугодии 2005 г. (по данным корпорации «Петербургская Недвижимость»)
По данным корпорации «Петербургская Недвижимость», вывод на рынок новых объектов
в I–II кварталах текущего года достиг минимума за последние три года. Так, в IV квартале
прошлого года было зафиксировано поступление в продажу 980 000 кв. м жилья.
В I квартале 2005 г. этот показатель равнялся 370 000 кв. м, а во II – 270 000 кв. м.
(см. рис. 8).
Площадь, тыс. кв. м
1200
1000
980
800
600
370
400
270
200
0
IV кв. 2004 г.
I кв. 2005 г.
II кв. 2005 г.
Рис. 8. Динамика вывода в продажу новых объектов
(по данные корпорации «Петербургская Недвижимость»)
Снижение активности строителей вызвано низким уровнем продаж, а также нехваткой
средств для запуска новых объектов. Среди других причин называется также дефицит
участков: прекращение деятельности Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК),
выдававшей участки целевым назначением, привело к росту цен на землю,
распределяемую через открытые торги. Участники рынка винят в своих проблемах
и закон о дольщиках, вступивший в силу в апреле текущего года. Этот закон запрещает
привлечение средств дольщиков на нулевой стадии, устанавливает штрафы за просрочку
сдачи объекта и т.п. В такой ситуации строители предпочитают не торопиться с запуском
объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г., т.е.
попадающих под действие нового закона.
Оценку структуры предложения по конструктивным типам строящегося жилья позволяет
сделать одномоментный срез рынка, т.е. распределение площадей всех продающихся
на текущий момент объектов. Необходимо подчеркнуть, что структура ввода, как правило,
отличается от структуры предложения. Как отмечают аналитики рынка, в 2005 г.
произошли изменения в распределении предложения по конструктивным типам нового
жилья. После сдачи в конце прошлого года ряда объектов сократилась доля кирпичного
домостроения:12% против 20% в конце 2004 г. (см. рис. 9).
Панель
17,3%
Малоэт.
0,9%
Реконстр.
0,7%
Кирпич
12,2%
Монолит
68,9%
Рис. 9. Структура предложения по конструктивным типам домов
(по данные корпорации «Петербургская Недвижимость»)
Кирпичные дома вытесняются с рынка монолитной и смешанной технологиями, доля
которых составляет более двух третей. На уровне 17% сохраняет свою долю панель.
Структура предложения по типам квартир в строящихся объектах соответствует структуре
спроса и за последние два года практически не изменилась. Наиболее распространенное
соотношение 1-2-3-комнатных квартир сохраняется на уровне 50–30–20% (см. рис. 10).
Панельные дома
Кирпичные и монолитные дома
3-к. кв.
21,2%
2-к. кв.
24,6%
4-к. кв. и
более
3,8%
3-к. кв.
17,4%
1-к. кв.
50,4%
1-к. кв.
48,4%
2-к. кв.
34,2%
Рис. 10. Структура предложения по типам квартир
(по данные корпорации «Петербургская Недвижимость»)
Анализ спроса на первичном рынке жилья
За последние три года объем жилищного строительства в Санкт-Петербурге увеличился
в 1,5 раза. Рост объемов возводимого жилья совпал с не самой благоприятной
конъюнктурой первичного рынка недвижимости. Вторая половина 2004 г. ознаменовалась
стагнацией, которую большинство специалистов в первую очередь связывают с тем, что
темпы ценового роста в какой-то момент опередили финансовые возможности
потребителей.
В I квартале 2005 г. в Санкт-Петербурге объем предлагавшегося к продаже жилья
в строящихся домах составлял 5,7 млн. кв. м. Однако активность продаж ежемесячно
снижалась на 3–4%. По предварительным оценкам, в первом полугодии 2005 г.
нереализованными остались 400 000 кв. м жилья. В строящихся объектах количество
непроданных квартир составляет от 40 до 50%. В готовых к сдаче домах непроданными
остаются 20–25% площадей, а на отдельных объектах этот показатель достигает 40%.
Падает спрос на квартиры для среднего класса улучшенной планировки, а именно они
преобладают сейчас на строящихся объектах.
Что касается структуры спроса, то наиболее востребованными остаются однокомнатные
квартиры. По-прежнему котируются наиболее дорогие северные районы города. Купчино
и Юго-Запад – менее престижны. В Красногвардейском и Невском районах статус и цены
средние.
Согласно скорректированным планам, в 2005 г. застройщики введут 2,3 млн. кв. м жилья,
однако, по оценкам специалистов, платежеспособный спрос не превысит 1,7 млн. кв. м.
На текущий момент предложение на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга
существенно превышает спрос.
Динамика цен нового строительства
В конце весны 2004 г. года первичный рынок жилья Санкт-Петербурга вошел в период
стагнации, который до сих пор не закончился. Произошедшее прошлой осенью небольшое
повышение цен вызвало снижение спроса, что затормозило их дальнейший рост.
С декабря 2004 г. по февраль 2005 г. наблюдалась стабилизация. Сезонное снижение
спроса в начале года вынудило многих застройщиков пойти на меры по ценовому
стимулированию продаж. В результате среднерыночная цена квадратного метра в марте
снизилась и стабилизировалась на более низкой отметке (см. рис. 11).
Стоимость жилья, $/кв. м
1050
1019 10191019
1000
964
979 974 976 982
1002
1010
1008
1009
1003
1002
973
950
933
900
886
850
827
июн.05
май.05
апр.05
мар.05
фев.05
янв.05
дек.04
ноя.04
окт.04
сен.04
авг.04
июл.04
июн.04
май.04
апр.04
мар.04
фев.04
янв.04
800
Рис. 11. Динамика цен на жилье массового спроса в 2004 г. и I полугодии 2005 г.
(по данные корпорации «Петербургская Недвижимость»)
В целом, в I квартале 2005 г. ценовую ситуацию на первичном рынке жилья СанктПетербурга можно охарактеризовать как стабильную.
По данным корпорации «Петербургская Недвижимость», среднерыночная цена на жилье
массового спроса находилась в диапазоне $1005–1020 за квадратный метр.
По материалам исследования, проводившегося по десяти районам Санкт-Петербурга
ЗАО «Инвестторг» и ООО «Евросиб-Девелопмент», цены первичного рынка летом
текущего года продолжали плавно снижаться. В июне средняя стоимость квадратного
метра жилья в зависимости от типа дома составила:
 в кирпичных домах – $1002/кв. м;
 в кирпично-монолитных домах – $995/кв. м;
 в панельных и панельно-монолитных домах – $911/кв. м.
В течение нескольких последних лет себестоимость строительства ежегодно
увеличивалась на 16–23%. По некоторым оценкам, в 2004 г. рост составил более 30%.
Инфляционные ожидания текущего года – 12%.
Среди причин неуклонного повышения себестоимости в первую очередь называют рост
цен на строительные материалы. Так, на исходе I квартала текущего года подорожал
цемент: монополист рынка «Евроцемент» поднял отпускные цены на 20–60%, а удельный
вес цемента в себестоимости составляет 10–15%. Однако есть товары, цены на которые
снижаются. Группа ЛРС, оптимизировав производство, на 7–15% снизила отпускные цены
на кирпич. Дешевеет арматура. Тем не менее, все это не оказало значительного влияния
на цены в строящихся домах. Свою лепту в удорожание строительства вносит и низкий
уровень организации работ: потери от брака и простоев составляют в себестоимости 12–
15%. Нередки ошибки при проектировании, исправление которых увеличивает цену на 4–
8%. Примерно 8% сметной стоимости проекта девелопер тратит на согласования
в различных инстанциях.
По мнению авторитетных специалистов строительной отрасли, на сегодняшний день
себестоимость строительства в Санкт-Петербурге составляет $700–900. Ориентируясь
на спрос, строители не поднимают цены за счет снижения издержек и собственной
прибыли.
Анализируя состояние первичного рынка недвижимости в I полугодии 2005 г., можно
сказать, что в настоящий момент предпосылок для увеличения цен нет, поскольку
образовался излишек выставленного на продажу жилья. Ожидания плавного роста цен
с осени текущего года не обоснованы и не подкреплены доходами населения.
Выводы и прогнозы
В I полугодии 2005 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 817 тыс. 925 кв. м
жилой площади. Наибольшие объемы сданного жилья отмечены в Приморском,
Московском, Калининском и Выборгском районах города.
В целом в I полугодии 2005 г. первичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга
не претерпел существенных изменений.
Объем предложения строящегося жилья возрос в I квартале 2005 г. за счет увеличения
доли непроданных квартир. Сократился вывод на рынок новых объектов.
На текущий момент предложение на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга
существенно превышает спрос. В 2005 г. застройщики планируют ввести 2,3 млн. кв. м
жилья. Однако, по оценкам специалистов, платежеспособный спрос не превысит
1,7 млн. кв. м.
Цены на новое жилье массового спроса в I полугодии равномерно снижались по всем
типам домов. Предпосылок для значительного роста цен до конца 2005 г. нет.
В дальнейшем возможен плавный рост на 1–1,5% в месяц.
При снижении темпов ввода новых объектов произойдет постепенное сокращение объема
нереализованного предложения. Это приведет к восстановлению спроса и активности
застройщиков.
В 2007–2008 гг. аналитики прогнозируют уменьшение ежегодных объемов ввода жилья
примерно до 1 млн кв. м в и, как следствие, резкий рост стоимости квадратного метра.