«ФИНАНСОВАЯ АКАДЕМИЯ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«ФИНАНСОВАЯ АКАДЕМИЯ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Кафедра «Оценка и управление собственностью»
И.В. Раева
ПРАКТИКА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методический комплекс
Для студентов, обучающихся по специальности 080105.65
«Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности»
Москва 2010
Федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«ФИНАНСОВАЯ АКАДЕМИЯ ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Кафедра «Оценка и управление собственностью»
УТВЕРЖДАЮ
Ректор
_____________М.А. Эскиндаров
«____» _________________2010 года
И.В. Раева
ПРАКТИКА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методический комплекс
Для студентов, обучающихся по специальности 080105.65
«Финансы и кредит», специализация «Оценка собственности»
Рекомендовано Ученым советом по специальности «Финансы и кредит»,
протокол № 2 от 18.12.2009г.
Одобрено кафедрой «Оценка и управление собственностью»,
протокол № 2 от 09.09.2009г.
Москва 2010
1
УДК 332.62(078)
ББК 65.223я73
Р16
140192
Рецензенты:
Е.Н. Иванова – кандидат экономических наук, доцент
А.А. Бакулина – кандидат экономических наук
Раева И.В.
Практика оценки стоимости недвижимости: Учебно-методический
комплекс. — М.: Финакадемия, кафедра «Оценка и
управление
собственностью», 2010. -30с.
Учебно-методический комплекс включает программу, планы проведения
семинарских и практических занятий, практикум и литературу, и рекомендуется для
преподавателей и студентов, обучающихся по специальности 080105.65 «Финансы и
кредит», (специализация «Оценка собственности»). Дисциплина «Практика оценки
стоимости недвижимости» является дисциплиной специализации.
УДК 332.62(078)
ББК65.223я73
Учебное издание
Раева Инна Валерьевна
ПРАКТИКА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебно-методический комплекс
Компьютерный набор, верстка
И.В. Раева
Формат 60х90/16. Гарнитура Times New Roman
Усл. п.л. 1,9 Изд. № 25.12 - 2010. Тираж 20
Отпечатано в финансовой академии при Правительстве Российской Федерации
© Раева И.В.
© Финансовая академия при Правительстве
Российской Федерации, 2010
2
Содержание
1. Организационно-методический раздел…………………………………….4
2. Объем дисциплины (в часах) и виды учебной работы………… …………6
3. Учебно-тематический план…………………………………………………7
4. Программа дисциплины……………………………………………………7
5. Тематика и планы проведения семинарских занятий…………………… 10
6. Самостоятельная работа студентов…………………………..................... 12
7. Используемые инновационные методы в процессе преподавания……..13
8. Методические рекомендации по изучению дисциплины…...................... 14
9. Текущий контроль и промежуточная аттестация………………………...19
10. Учебно-методическое обеспечение дисциплины…………..................... 25
3
1. Организационно-методический раздел
1.1. Цель дисциплины. Задачи дисциплины. Место дисциплины в
системе образования
В условиях рыночной экономики одной из важнейших проблем
является определение стоимости имущества.
Цель дисциплины «Практика оценки стоимости недвижимости» –
закрепление
современных
фундаментальных
знаний
по
оценке
недвижимости и формирование практических навыков в области оценки
различных объектов недвижимости у будущих специалистов.
Задачами дисциплины «Практика оценки стоимости недвижимости»
являются:
 ознакомление с объектами оценки, их типизация по видам
коммерческой недвижимости;
 раскрытие
особенностей
оценки
различных
объектов
недвижимости;
 изучение методов затратного, сравнительного и доходного
подходов к оценке стоимости недвижимости на практике;
 ознакомление с методами оценки отдельных типов недвижимости
на практике;
 определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
 рассмотрение конкретных примеров оценки стоимости объектов
недвижимости.
Особое внимание при изучении дисциплины уделяется выработке и
закреплению у будущих специалистов навыков по расчету стоимости
недвижимости тремя подходами, по учету прогнозов и тенденций рынка
недвижимости для расчетов в рамках доходного подхода к оценке, по
определению физического, функционального и экономического износа,
4
учету их влияния на стоимость объекта оценки при различных методах
оценки, по достижению логики выведения итоговой стоимости объекта
недвижимости.
По
содержанию
недвижимости»
дисциплина
соответствует
«Практика
оценки
государственному
стоимости
образовательному
стандарту, согласуется со Стандартами оценки в Российской Федерации.
Для успешного освоения данной дисциплины студенты должны
обладать знаниями в области макро- и микроэкономики, теоретических
основ финансов, денежного обращения и кредита, гражданского права,
экономической статистики, бухгалтерского учета и налогообложения,
ценообразования в строительстве, экономико-математических методов.
К
изучению
дисциплины
недвижимости»
целесообразно
дисциплинами
«Оценка
«Практика
приступать
стоимости
оценки
после
стоимости
ознакомления
недвижимости»,
с
«Управление
портфелем недвижимости».
Материалы для проведения семинарских занятий включают не
только вопросы для обсуждения, но и задачи, практические ситуации,
решение которых позволит студентам на практике овладеть методами
определения стоимости объектов недвижимости.
Изучение дисциплины «Практика оценки стоимости недвижимости»
предусматривает чтение лекций, проведение семинаров, самостоятельное
изучение специальной литературы, а также выполнение курсовой работы,
выполнение заданий из соответствующего практикума.
В результате изучения данной дисциплины студенты должны:
 знать особенности оценки стоимости различных типов объектов
недвижимости;
 владеть теоретическими основами и практическими навыками
оценки стоимости недвижимости;
5
 владеть навыками для составления задания на оценку объекта
недвижимости;
 уметь составить перечень запрашиваемых сведений для сбора
внутренней информации по объекту оценки;
 уметь осуществлять поиск внешней информации для оценки
объекта недвижимости;
 уметь провести оценку различных объектов коммерческой
недвижимости (офисы, торговые помещения, склады и т.д.) с помощью
трех подходов к оценке;
 уметь составлять отчет об оценке объекта недвижимости в
соответствии с требованиями федерального законодательства РФ –
вводную
часть,
часть,
посвященную
обзорам,
оценочную
часть,
необходимые разделы приложения.
По окончании изучения дисциплины «Практика оценки стоимости
недвижимости» студенты сдают выполненную курсовую работу.
Защита курсовой работы осуществляется в аудиторной форме.
По окончании изучения дисциплины «Практика оценки стоимости
недвижимости» студенты сдают экзамен. Прием экзамена осуществляется
в письменной форме.
2. Объем дисциплины (в часах) и виды учебной работы
Виды занятий
Всего часов
Общая трудоемкость дисциплины
Аудиторная работа
Лекции (Л)
Семинары (С)
Самостоятельная работа
Форма итогового контроля
6
24
16
8
7
9
экзамен
3. Учебно-тематический план
Распределение часов по темам и видам занятий
№
п/п
1
1
2
3
4
Всего
(часов)
Наименование тем и разделов
2
Специфика проведения оценки
стоимости недвижимости и
составления отчета об оценке в
современных российских условиях.
Особенности применения
затратного подхода к оценке
стоимости недвижимости на
практике
Практические аспекты доходного
подхода к оценке стоимости
недвижимости, информационное
обеспечение, применяемые
методы.
Сравнительный подход к оценке
стоимости недвижимости,
информационные обеспечение.
Итого
3
Аудиторные Самостояте
занятия, в т.ч.:
льная
работа
Л
С
студентов
4
5
6
6
2
1
3
6
2
2
(ДИ)
2
6
2
2 (РК)
2
6
2
2
2
24
8
7
9
4. Программа дисциплины
«Практика оценки стоимости недвижимости»
Тема 1. Специфика проведения оценки стоимости недвижимости
и составления отчета об оценке в современных российских условиях.
Составление задания на оценку. Проблемы определения объекта
оценки. Классификация объектов недвижимости и видов стоимости
недвижимости в соответствии с российским законодательством и
стандартами оценки. Проблемы формулировки целей оценки. Задачи
оценщика недвижимости в условиях современного финансового рынка
России.
7
Наличие, классификация и анализ состояния рынков недвижимости в
России. Влияние состояния рынка и рыночной инфраструктуры на
процедуру оценки объекта недвижимости: проблема нормативного
регулирования рынка недвижимости в России, проблемы согласования
проводимой оценки с российскими и международными стандартами, учет
особенностей налогообложения и амортизации объектов недвижимости,
рыночная стоимость объекта недвижимости и НДС.
Требования федерального законодательства к отчетам по оценке
объектов недвижимости. Сложившаяся практика написания отчетов –
структура, состав разделов, особенности, основные ошибки, недочеты и
неточности, допускаемые российскими оценщиками.
Основные этапы сбора и обработки информации для целей оценки
стоимости объекта недвижимости. Классификация основных видов
информации по источникам получения. Составление перечня сведений,
запрашиваемых у заказчика и сторонних организаций.
Внешняя информация. Обязательная и дополнительная информация.
Текущие и прогнозные данные о состоянии исследуемого сегмента рынка
недвижимости. Информация о ценах сделок, а также ценах предложения и
спроса в данном сегменте рынка. Используемые на практике методы сбора
и обработки такой информации. Основные источники получения внешней
информации, работа с информационными агентствами и составление
собственных исследований рынка.
Внутренняя информация. Общие сведения об оцениваемом объекте
недвижимости.
Юридическая
информация.
Финансово-бухгалтерская
информация. Инженерно-техническая информация и использование смет
строительства. Проблемы, возникающие при контактах с заказчиком по
поводу получения информации об оцениваемом объекте недвижимости.
Ответственность за неиспользование информации, имеющей существенное
значение для определения стоимости объекта.
8
Влияние наличия и достоверности необходимой для оценки
информации на дальнейшую процедуру оценки стоимости объекта
недвижимости.
Тема 2. Особенности применения затратного подхода к оценке
стоимости недвижимости на практике.
Затратный подход к оценке стоимости недвижимости. Основные
проблемы и ограничения, связанные с практическим применением методов
оценки недвижимости, основанных на затратном (имущественном)
подходе к оценке. Некоторые особенности проведения осмотра объекта
недвижимости. Практическое применение методических и справочных
материалов министерств и ведомств РФ, а также информационных
агентств (КоИнвест и др.). Использование ценностных коэффициентов.
Случаи привлечения сторонних организаций для составления смет
строительно-монтажных работ. Интерпретация полученного результата.
Тема 3. Практические аспекты доходного подхода к оценке
стоимости
недвижимости,
информационное
обеспечение,
применяемые методы.
Доходный подход к оценке недвижимости. Основные ограничения в
применении. Метод капитализации для недвижимости. Ключевые вопросы
определения чистого операционного дохода. Возможность и практика
использования в качестве базы капитализации других уровней дохода от
объекта недвижимости. Основные подходы к определению ставки
капитализации: применяемые варианты определения безрисковой ставки
доходности для российского рынка, способы расчета и возможности
практического применения различных методов расчета надбавок за риск,
проблема
адекватного
определения
требуемой
ставки
дохода
на
инвестиции, типичные ошибки при выведении ставки капитализации.
Особенности применения метода ДДП для недвижимости в
современных
российских
условиях.
9
Объективные
и
субъективные
факторы, определяющие величину ставки дисконта. Возможность и
способы прогнозирования движения элементов денежного потока в
условиях неопределенности, типичные ошибки практикующих оценщиков.
Интерпретация
полученных
в
рамках
доходного
подхода
результатов, проблемы и применяемые на практике способы согласования
результатов применения методов оценки в рамках трех основных подходов
к оценке.
Влияние на результаты оценки ограничений в праве собственности
на недвижимость. Особенности оценки стоимости прав аренды на
недвижимость. Применяемые в России методы оценки стоимости прав
аренды и размера арендных платежей.
Тема
4.
Сравнительный
подход
к
оценке
стоимости
к
оценке
стоимости
недвижимости, информационные обеспечение.
Сравнительный
(рыночный)
подход
недвижимости. Методы и критерии отбора аналогов, используемые на
практике. Анализ информации об объектах-аналогах и внесение ценовых
корректировок. Отбор основных параметров сравнения и определение
порядка проведения корректировок. Практическое применение методов
внесения
корректировок:
аналитические,
графико-аналитические,
статистические (метод анализа иерархий). Наиболее распространенные
ошибки в проведении расчетов в рамках сравнительного подхода, ведущие
к искажению итогового результата. Интерпретация полученной величины
стоимости оцениваемого объекта.
5. Тематика и планы проведения семинарских занятий
Тема 1. Специфика проведения оценки стоимости недвижимости
и составления отчета об оценке в современных российских условиях.
1. Практический
пример
составления
перечня
запрашиваемых
сведений, направляемого заказчику на основе анализа особенностей
оцениваемого объекта недвижимости.
10
2. Пример составления информационной базы данных по сделкам в
различных сегментах рынка недвижимости.
Нормативно-правовые акты: [1, 2, 3, 4, 5].
Основная литература: [2].
Дополнительная литература: [1, 4, 5, 6, 7, 9].
Литература для самостоятельной работы студентов: [1, 3].
Тема 2. Особенности применения затратного подхода к оценке
стоимости недвижимости на практике.
1. Решение
практических
задач,
связанных
с
определением
стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.
2. Деловая игра: «Выявление слабых и уязвимых мест в отчете об
оценке стоимости недвижимости».
Нормативно-правовые акты: [2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9].
Основная литература: [1, 2, 3].
Дополнительная литература: [1, 3, 4, 5, 6, 8, 9].
Литература для самостоятельной работы студентов: [2].
Тема 3. Практические аспекты доходного подхода к оценке
стоимости
недвижимости,
информационное
обеспечение,
применяемые методы.
1. Решение
практических
задач,
связанных
с
определением
стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода к оценке.
2. Рассмотрение кейс-стади - фрагмент отчета об оценке объекта
недвижимости, включающий расчеты в рамках доходного подхода к
оценке
недвижимости
(расчет
чистого
операционного
прогнозирование и расчет операционных расходов).
Нормативно-правовые акты: [2, 3, 4, 5, 6, 10].
Основная литература: [1, 2, 3].
Дополнительная литература: [2, 3, 4, 5, 6, 7, 9].
Литература для самостоятельной работы студентов: [1, 3].
11
дохода,
Тема
4.
Сравнительный
подход
к
оценке
стоимости
недвижимости, информационные обеспечение.
1. Решение
практических
задач,
связанных
с
определением
стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода к
оценке.
2. Практический пример составления отчета об оценке объекта
недвижимости, включающего расчеты в рамках сравнительного подхода к
оценке недвижимости (расчет стоимости объекта через корректировки цен
объектов-аналогов).
Нормативно-правовые акты: [2, 3, 4, 5, 6].
Основная литература: [1, 2, 3].
Дополнительная литература: [1, 3, 7, 8, 9].
Литература для самостоятельной работы студентов: [3].
6. Самостоятельная работа студентов
Самостоятельная работа студентов предполагает изучение трех
групп источников: официальные документы российского правительства
(федеральные законы, федеральные стандарты оценки); монографии,
научные сборники, справочники; материалы периодической печати
(газетные и журнальные статьи, статистические справочники).
Кроме того, самостоятельно студенты готовятся к семинарским
занятиям, к проведению деловой игры, рассматривают предложенные
преподавателем кейсы (кейс-стади), изучают дополнительную литературу,
проблемные (дискуссионные) статьи по тематике оценки недвижимости.
При подготовке курсовой работы студенты должны представить не
только теоретически проанализированный материал по выбранной теме, но
и выполнить оценку определенного объекта коммерческой недвижимости
(объект идентифицируется преподавателем). Студентам выдается задание
и необходимые материалы для проведения расчетов стоимости трех
объектов недвижимости (по группам) с целью дальнейшего оформления в
12
виде полного отчета об оценке (вводная часть, общая часть, принцип
наилучшего наиболее эффективного использования, оценочная часть,
выведение итоговой стоимости, разделы приложения).
Выделяется время для осмотра объекта оценки, сбора внешней
информации (сайты Интернет, периодическая печать, т.п.), а также для
проведения оценочных расчетов.
Защита курсовых работ осуществляется аудиторным способом по
группам студентов.
Полностью оформленные курсовые работы «Оценка ххх (объекта
недвижимости), расположенного по адресу: ххх по состоянию на … (дата
оценки)» после прохождения этапа защиты сдаются на кафедру.
В программе предусмотрены часы для выезда на осмотр и
фотографирование объекта, для составления обзора соответствующего
сегмента рынка коммерческой недвижимости г. Москва, для проведения
расчетов в рамках трех подходов к оценке, а также для формирования и
составления отчета об оценке в соответствии с требованиями федеральных
стандартов оценки (№№ 1, 2, 3) и федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» (ст.11 «Требования к составлению
отчета об оценке»).
При защите курсовой работы студенты опрашиваются и по
теоретической, и по практической частям работы.
7.
Используемые
инновационные
методы
в
процессе
преподавания
В процессе преподавания дисциплины «Практика оценки стоимости
недвижимости» используются интерактивные методы (деловая игра,
разбор кейсов, дискуссии), предусматривающие актуализацию творческого
потенциала и самостоятельности студентов.
Для повышения качества подготовки и развития самостоятельности
студентам
предлагается
в
практической
13
части
курсовой
работы
сформировать все необходимые разделы и подразделы Отчета об оценке,
составляемого
в
соответствии
с
требованиями
федерального
законодательства в области оценочной деятельности.
Защита
практической
сопровождаться
части
презентацией
курсовой
(компьютер,
работы
Power
должна
Point)
–
для
демонстрации студентами владением современной техникой.
8. Методические рекомендации по изучению дисциплины
8.1. Рекомендации для преподавателей
Дисциплина является составной частью комплексного обучения
дисциплинам
«Оценка
стоимости
недвижимости»,
«Управление
портфелем недвижимости»; направлена на формирование практических
навыков по поиску, обработке информации, осуществлению расчетов,
обоснованию логике произведенных действий и делаемых предположений
и оценочных ограничений.
Дисциплина
предполагает
экономического
цикла,
экономической
теории;
а
знание
также
основных
успешное
инвестиционного
дисциплин
овладение
менеджмента;
основами
экономико-
математических и статистических методов; гражданского и финансового
права и др.
Освоение
содержания
дисциплины
предполагает
проведение
текущего и промежуточного контроля знаний. Текущий контроль
осуществляется на практических занятиях в процессе проведения деловой
игры,
обсуждения
выполненных
кейс-стади,
дискуссий,
решения
практических задач, на защите курсовой работы.
Объекты недвижимости представляются достаточно важными и
сложными объектами экономической оценки в современных российских
условиях. Недвижимость (строения – здания и сооружения) зачастую
формируют значительную часть внеоборотных активов предприятий
(стр.120 актива баланса). Также объекты недвижимости часто выступают в
14
качестве самостоятельных объектов оценки – при сделках купли-продажи,
при кредитовании предприятий под залог основных фондов, при взносе в
уставный капитала и т.д.
Поэтому
стоимости
при
изложении
недвижимости»
дисциплины
«Практика
преподавателю
оценки
необходимо
чётко
обозначить пути решения проблем, возникающих на практике перед
специалистами-оценщиками.
Ежегодно принимаются новые нормативные акты и вносятся
изменения в действующие законы (ГК РФ, законодательство по
земельным правоотношениям и т.п.). В этой связи необходимо
постоянно отслеживать все изменения, которые происходят в экономике
страны, и отражать их в лекционном и практическом курсах.
Также
при
изучении
дисциплины
«Практика
оценки
стоимости недвижимости» необходимо учитывать типы коммерческой
недвижимости, тщательно анализировать различные сегменты рынка
недвижимости, обоснованно отражать идентифицируемые особенности
при процедуре оценки.
Большое значение для изучения текущей ситуации имеет анализ
статистического и
практического
материала,
однако
перечень
возможных источников ограничивается неразвитостью соответствующих
институтов и контрагентов рынка.
В мировой практике для оценки стоимости
недвижимости
применяются три подхода:
 доходный подход;
 сравнительный подход;
 затратный подход.
При раскрытии практических аспектов расчетов в рамках каждого
подхода к оценке целесообразно отмечать особенности применения
методов оценки и использования инструментария оценки.
15
При применении доходного подхода к оценке оценка недвижимости в
зависимости от типа и вида объекта недвижимости осуществляется методами
капитализации
(дохода,
денежного
потока
от
недвижимости)
и
дисконтированных денежных потоков.
При
рассмотрении
денежных
потоков
целесообразно
показать
студентам практический механизм расчета всех элементов денежного потока,
предварительно
выявив и
обсудив
отличия от денежного
потока,
генерируемого деятельностью предприятия (бизнесом).
При расчете ставок дисконтирования и капитализации различными
методами важно познакомить студентов с источниками информации,
которые используются специалистами на практике.
При расчете стоимости недвижимости сравнительным подходом
следует особое внимание уделить поиску потенциальных аналогов, расчету
корректировок по аналогам.
При рассмотрении затратного подхода к оценке следует обращать
внимание на определение стоимости самого здания (сооружения) и
определение стоимости прав на земельный участок под рассматриваемым
строением.
При
выведении
итоговой
стоимости,
согласовании
итоговых
результатов необходимо анализировать получившиеся диапазоны значений,
объясняя их природу, основываясь на имевшейся исходной информации,
цели и задачи оценки, особенностях самого объекта недвижимости,
специфике сегмента рынка, к которому он принадлежит.
Существенное значение для изучения дисциплины «Практика оценки
стоимости
недвижимости»
имеет
использование
накопленного
отечественного опыта, знакомство с дискуссионными статьями ведущих
специалистов – оценщиков.
8.2. Рекомендации для студентов
16
Изучение
дисциплины
«Практика
оценки
стоимости
недвижимости» предусматривает посещение лекций и семинарских
занятий, решение кейс-стади, участие в деловой игре, написание и защиту
курсовой работы.
В процессе изучения учебной дисциплины студентам предлагается ряд
кейс-стади.
Вначале студентам выдаются материалы для самостоятельного
внеаудиторного изучения, с вопросами по ситуации. После этого
происходит обсуждение кейса с группой (study group). Затем на занятиях
преподаватель начинает обсуждение кейса с того, что предлагает одному
из студентов, «открыть» кейс, то есть описать ситуацию и в некоторых
случаях предложить стратегию. Этот процесс неожиданного вызова «к
доске» называется cold call и является большим стимулом для хорошей
подготовки к занятиям.
В процессе обсуждения кейса преподаватель воздерживается от
ответов на вопросы. Вместо этого он задает вопросы аудитории и дает
слово студентам. В конце обсуждения кейса преподаватель может
рассказать о том, что действительно произошло в реальной ситуации, если
кейс был основан на реальном событии или ситуации, и какие выводы
можно сделать. Метод кейсов делает основной акцент на самостоятельное
мышление,
способность
доносить
свои
мысли
до
аудитории
и
конструктивно отвечать на критику своих коллег.
Кроме новых знаний, в процессе обсуждения кейса студенты
обучаются обосновывать и аргументировать свои высказывания, отвечать
в реальном режиме времени на критические замечания.
Для повышения качества подготовки и развития самостоятельности
студентам предлагается участвовать в деловой игре ««Выявление слабых и
уязвимых мест в отчете об оценке стоимости недвижимости» – с целью
задействовать личностное развитие творческих способностей, умение
17
работать с основной и дополнительной литературой для подготовки к
семинару (исследовательские методы обучения).
Группа из расчета в 20 человек делится на следующие подгруппы:
- 10 человек эксперты – оценщики, в том числе генеральный
директор оценочной фирмы, которые подготовили рассматриваемый отчет
об оценке;
- 2 человека – представители Заказчика (главный бухгалтер и
финансовый директор/генеральный директор);
- 4 человека – представители конкурирующей оценочной фирмы;
- 4 человека – представители экспертного совета саморегулируемой
организации оценщиков (СРО).
Деловая игра проводится в несколько этапов и требует тщательной
подготовки.
Этап 1 (внеаудиторный). Всем участникам необходимо ознакомиться
с представленным преподавателем отчетом об оценке (для этого отчет в
электронном виде высылается на общий электронный ящик группы
студентов).
Этап 2 (аудиторный). Проводится поиск слабых и уязвимых мест в
отчете об оценке в соответствии с распределенными ролями.
Цели студентов, выступающих в различных ролях
Цель экспертов – оценщиков – приготовить и провести презентацию
отчета об оценке, рассказать основные ключевые моменты оценки,
отвечать на возникающие вопросы.
Цель генерального директора экспертов – оценщиков – подытожить
данный проект по оценке, суммировать постановку задания на оценку и
основные результаты, полученные в рамках расчетов.
Цель
представителей
заказчика
(бухгалтера
и
финансового
директора) – задавать вопросы по процедурам оценки, убедиться, что все
18
прогнозы
оценщиков
обоснованны
и
подкреплены
источниками
информации и расчетами.
Цель представителей экспертного совета СРО – провести экспертизу
отчета об оценке, то есть проверить соблюдение экспертами - оценщиками
при
проведении
оценки
требований
законодательства
Российской
Федерации об оценочной деятельности, а также достаточность и
достоверность используемой информации, обоснованность сделанных
допущений, использование или отказа от использования подходов к
оценке.
Цель
представителей
конкурирующей
оценочной
фирмы
–
сопоставить обзор, составленный экспертами-оценщиками с основными
тенденциями рынка и отрасли, подтвердить (или нет) достоверность
данных и их источников, дать заключение о проведении оценки,
сопоставить с основными тенденциями рынка соответствующего сегмента
коммерческой недвижимости.
Преподаватель подводит итог, делает заключение об успешности
проведенной защиты отчета об оценке и об активном участии всех сторон
процесса оценки.
9. Текущий контроль и промежуточная аттестация
В результате изучения дисциплины «Практика оценки стоимости
недвижимости» студенты должны:
 владеть особенностями оценки и практическими навыками оценки
стоимости объектов недвижимости;
 уметь составить перечень запрашиваемых сведений для сбора
внутренней информации по объекту оценки;
 уметь осуществлять поиск внешней информации для оценки, а
также уметь определить достоверность и качество информации;
 приобрести навыки самостоятельного применения методов оценки
стоимости недвижимости в рамках трех подходов к оценке.
19
При
изучении
дисциплины
«Практика
оценки
стоимости
недвижимости» студенты сдают выполненную самостоятельную работу.
Защита выполненной работы осуществляется в аудиторной устной
форме.
По окончании изучения дисциплины «Практика оценки стоимости
недвижимости » студенты сдают экзамен. Прием экзамена осуществляется
в письменной форме.
9.1. Примерный перечень вопросов для текущего контроля
знаний (аттестации)
1. Приемы
расчета
операционных
расходов
от
объекта
недвижимости.
2. Способы
возмещения
инвестированного
капитала
(учет
в
коэффициенте капитализации).
3. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной
группы.
4. Виды, способы расчета и внесения поправок в методе сравнения
продаж при определении стоимости недвижимости.
5. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
6. Примеры применения корелляционно-регрессионного анализа в
практике оценки недвижимости.
7. Прокомментируйте
порядок
выведения
итоговой
величины
рыночной стоимости, если результаты по затратному и сравнительному
подходам сильно разнятся (при условии, что исходная информация была
достоверна).
8. Расчет ставки капитализации для оценки земельных участков.
9. Срок
экономической
жизни
у
земельных
участков,
использующихся в сельскохозяйственных целях, с высоким уровнем
урожайности.
10. Внешний износ. Примеры расчета и использования на практике.
20
11. Порядок расчета стоимости зданий и сооружений с помощью
УПСС.
12. Сравнительная
характеристика
ставки
дисконтирования
и
коэффициента капитализации при оценке недвижимости.
13. Требования федерального законодательства к написанию отчетов
об оценке объектов недвижимости. Особенности по сравнению с отчетами
об оценке бизнеса.
14. Проведение
оценки
объектов
недвижимости
методом
дисконтированных денежных потоков – особенности и отличия по
сравнению с оценкой бизнеса.
15. Современные
тенденции
на
рынке
производственной
недвижимости. Прокомментируйте, с чем это связано.
16. Современные тенденции на рынке офисной недвижимости.
Прокомментируйте, с чем это связано.
17. Современные тенденции на рынке торговой недвижимости.
Прокомментируйте, с чем это связано.
18. Современные тенденции на рынке складской недвижимости.
Прокомментируйте, с чем это связано.
19. Примеры
практического
применения
принципа
наилучшего
наиболее эффективного использования.
20. Расчет
чистого
операционного
дохода,
какие
при
этом
используются источники информации.
21. Подбор аналогов при применении сравнительного подхода и
аналогов для определения ставки арендной платы для определения
стоимости объекта недвижимости доходным подходом.
9.3.
Примерный
перечень
вопросов
для
проведения
промежуточной аттестации (экзамена)
1. Характеристика недвижимости как объекта оценки. Особенности
функционирования российского рынка недвижимости
21
2. Рынок недвижимости как информационная основа трех подходов
к оценке объектов недвижимости различного назначения
3. Правовая база оценки объектов недвижимости
4. Информационная база оценки объектов недвижимости
5. Система внутренней и внешней информации для оценки объектов
недвижимости
6. Компьютеризация процесса оценки объектов недвижимости
7. Примеры практического применения принципа наилучшего и
наиболее эффективного использования (ПННЭИ) в процессе оценки
объектов недвижимости
8. Затратный подход к оценке зданий и сооружений. Методы
определения полной восстановительной стоимости зданий и сооружений
9. Понятие
износа.
Расчет
общего
накопленного
износа.
Информационная база для определения всех видов износа
10. Физический износ объектов недвижимости. Его виды и методы
оценки
11. Внешний (экономический) износ и методы его расчета. Примеры
расчета и использования на практике
12. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
13. Расчет ставки капитализации для оценки земельных участков
14. Практические аспекты применения затратного подхода к оценке
объектов недвижимости различных сегментов рынка
15. Проведение
оценки
объектов
недвижимости
методом
дисконтированных денежных потоков
16. Сравнительная характеристика денежных потоков в процессе
оценки бизнеса и объектов недвижимости
17. Прогноз доходов от объекта недвижимости и нормализующие
корректировки
22
18. Источники информации, используемые при расчете чистого
операционного дохода
19. Прогнозирование и расчет чистого операционного дохода
20. Коэффициент
капитализации.
Методы
его
расчета
и
необходимые условия для применения методов
21. Коэффициент капитализации. Российская практика расчета для
оценки различных объектов недвижимости
22. Расчет ставки капитализации и дисконтирования в процессе
оценки объектов недвижимости
23. Сравнительная
характеристика
ставки
дисконтирования
и
коэффициента капитализации при оценке недвижимости
24. Практика применения доходного подхода к оценке объектов
коммерческой недвижимости
25. Коэффициент капитализации: методы его расчета и необходимые
условия для применения методов
26. Российская практика расчета коэффициента капитализации для
оценки различных объектов недвижимости
27. Прогноз доходов от объекта недвижимости и нормализующие
корректировки
28. Сравнительная характеристика ставок капитализации при оценке
объектов недвижимости и бизнеса
29. Особенности оценки объекта недвижимости для целей залога
30. Особенности оценки объектов производственной недвижимости
31. Сравнительный подход к оценке недвижимости. Способы расчета
и внесения поправок в цену объекта - аналога
32. Методы подбора объектов-аналогов в рамках сравнительного
подхода
33. Примеры применения корелляционно-регрессионного анализа в
практике оценки недвижимости
23
34. Практические аспекты применения сравнительного подхода к
оценке недвижимости. Способы расчета и внесения поправок в цену
объекта – аналога
35. Выведение
итоговой
величины
стоимости
объекта
недвижимости: теоретические подходы и практика
36. Сравнительная характеристика денежных потоков в процессе
оценки бизнеса и объектов недвижимости
37. Сравнительная характеристика приемов оценки приносящей
доход недвижимости и недвижимости, функционирующей в составе
имущественного комплекса
38. Особенности
расчета
ликвидационной
стоимости
объекта
недвижимости
39. Ликвидность недвижимости, определяющие ее факторы. Методы
расчета поправки на уровень ликвидности объектов недвижимости
40. Требования законодательства к оформлению отчетов об оценке
недвижимости. Особенности по сравнению с оценкой бизнеса
41. Приемы прогнозирования и расчета операционных расходов от
объекта недвижимости
42. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной
группы
43. Современные
тенденции
на
рынке
производственной
недвижимости
44. Современные тенденции на рынке офисной недвижимости
45. Современные тенденции на рынке торговой недвижимости
46. Современные тенденции на рынке складской недвижимости
47. Подбор аналогов по продажам и по ставке аренды
9.4. Уровень требований и критерии оценок
24
Текущий контроль осуществляется в ходе учебного процесса и
консультирования
студентов,
по
результатам
выполнения
самостоятельных работ.
Промежуточный контроль проводится в форме экзамена, который
проводится в письменной форме в виде ответов на вопросы билета.
При этом оценка знаний студентов осуществляется в баллах в
комплексной форме с учетом:
 оценки по итогам текущего контроля (аттестация)
 оценки за работу в семестре (оценки за обсуждение теоретических
вопросов, решение задач, выполнение контрольных работ и т.д.)
 оценки итоговых знаний в ходе экзамена.
Ориентировочное распределение максимальных баллов по видам
отчетности представлено в таблице.
Виды отчетности
Баллы
1
Текущий контроль
10
2
Оценка работ в семестре
10
3
Результаты экзамена (зачета)
80
Итого
100
Оценка знаний по 100-балльной шкале в соответствии с критериями
Финансовой академии реализуется следующим образом:
 менее 51 балла
- «неудовлетворительно»,
 от 51 до 69 баллов - «удовлетворительно»,
 от 70 до 85 баллов  свыше 86 баллов
«хорошо»,
- «отлично».
10. Учебно-методическое обеспечение дисциплины
Нормативно-правовые акты
25
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Раздел I. Общие
положения – гл.6, 9; Раздел II. Право собственности и другие вещные
права – гл.13-19)
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» № 135 - ФЗ от 29 июля 1998г.
3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы
и требования к проведению оценки» (ФСО N1), утвержденный Приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256.
4. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости»
(ФСО N2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20
июля 2007 г. N 255.
5. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке»
(ФСО N3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20
июля 2007 г. N 254.
6. Индексы цен в строительстве (межрегиональный информационноаналитический бюллетень) КО-ИНВЕСТ.
7. «Правила оценки физического износа» ВСН 53-86 (р), Приказ
Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446. Госгражданстрой, М., 1990;
8. Единые
восстановление
нормы
амортизационных
основных
фондов
отчислений
народного
на
полное
хозяйства
СССР,
утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября
1990 г. № 1072;
9. Строительные нормы и правила, утвержденные Госстроем РФ;
10.
Международные стандарты оценки.
Рекомендуемая литература
а) основная:
1. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие /
Под ред. М.А. Федотовой.-3 изд., стереотип. — М.: КноРус, 2009.
26
2. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А.
Федотовой. -2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2007.
3. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А.
Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. — М.: Финансы
и статистика, 2008.
б) дополнительная:
1. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. — М.:
Маросейка, 2009.
2. Коростелев
С.П.
Теория
и
практика
оценки
для
целей
девелопмента и управления недвижимостью. — М.: Маросейка, 2009.
3. Шевчук
Д.А.
Оценка
недвижимости
и
управление
собственностью. — М.: Феникс, 2007.
4. Статьи по оценочной деятельности в Сборниках научных трудов
по оценочной деятельности и антикризисному управлению Финансовой
академии при Правительстве РФ. — М., 1998 - 2009гг.
5. Вопросы оценки: журнал – аналитические статьи, РОО, 19992009гг.:
 Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. «О требованиях к
числу сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным
подходом» - «Вопросы оценки», №1, 2007г.
 Рослов
В.Ю.,
Мышанов
А.И.,
Подколзин
И.А.
«Расчет
ликвидационной стоимости объектов с неэластичным спросом»
-
«Вопросы оценки», №1, 2003г.
 Карев
В.П.,
Карев
Д.В.
«Особенности
оценки
торговой
недвижимости на примере г.Москвы» - «Вопросы оценки», №2, 2004г.
 Прорвич
В.А.,
Семенова
Е.А.
«Особенности
определения
рыночной стоимости объектов земельно-имущественных отношений» «Вопросы оценки», №4, 2004г. и др.
6. Московский оценщик: журнал, МОО, 1999 – 2009гг.
27
7. R-WAY: журнал - аналитические статьи, регулярные обзоры
рынка коммерческой недвижимости г.Москвы, обзоры земельного рынка,
1999-2009гг.
Литература, рекомендуемая для самостоятельной работы
1. Дамодаран А. «Инвестиционная оценка: Инструменты и методы
оценки любых активов / Асват Дамодаран; пер. с англ. -5-е изд. — М.:
Альпина Бизнес Букс, 2008.
2. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная
оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости.
Ассоциации строительных вузов, 2006.
3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособ. / Л.Н. Тэпман;
Под ред. В.А. Швандара. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
Перечень обучающих, контролирующих компьютерных программ,
диафильмов, кино- и телефильмов
Компьютерные программы
При изучении курса «Практика оценки стоимости недвижимости»
могут быть использованы следующие компьютерные программы и
средства Microsoft Office:
1. Microsoft Word;
2. Microsoft Excel;
3. Microsoft Access 2.0;
4. Project Expert 7.0.
5. программы КО-ИНВЕСТ;
6. сборники УПСС в электронном виде;
7. специальные программы по составлению смет.
28