МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)
Кафедра
экономики
строительства
и инвестиций
ОБОСНОВАНИЕ
ЗАЕМНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
ПОД ОБЕСПЕЧЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Методические указания
к курсовому проекту по дисциплине
«Экономика недвижимости»
для студентов специальности 291500
«Экспертиза и управление недвижимостью»
НОВОСИБИРСК 2004
1
Методические указания разработаны ст. преподавателями
С.А. Гариной и Е.Б. Денисенко
Утверждены методической комиссией
Института экономики и менеджмента
1 июня 2004 г.
Рецензенты:
 А.Б. Коган, канд. экон. наук, доцент (НГАСУ);
 А.Л. Кунц, доцент (НГАСУ)
©
Новосибирский государственный
архитектурно-строительный
университет (Сибстрин), 2004
2
ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ………………………………………
2. СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ ПРОЕКТА ...
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ
ГРАФИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ………………………….....
4. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ
КУРСОВОГО ПРОЕКТА И МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ………………….
4.1. Введение……………………………………….....
4.2. Постановка задачи оценки………………………
4.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости…………………..
4.4. Определение стоимости здания различными
подходами к оценке недвижимости…………….
4.4.1. Использование затратного подхода………
4.4.2. Использование сравнительного подхода….
4.4.3. Использование доходного подхода……….
4.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую
оценку стоимости недвижимости………………
4.6. Расчет кредита и обязательств под залог
оцененного объекта недвижимости …………………
4.7. Заключение……………………………………….
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Общие сведения
об оцениваемом объекте…………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Характеристики здания…………
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Количественная оценка износа …
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Цены продаж сопоставимых
объектов……………………………………………….
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Стоимость оборудования, входящего в состав объектов аналогов…………………
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Примеры диаграмм
с различными вариантами графиков выплат
по кредиту ……………………………………………
ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Образец поэтажного плана ……
3
2
3
4
5
5
5
7
9
9
17
21
24
25
27
28
30
31
32
35
37
38
39
1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ
Методические указания составлены для выполнения курсового проекта при изучении дисциплины «Экономика недвижимости».
Настоящий курсовой проект предусмотрен учебными планами подготовки студентов по специальности 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью».
Целью данного курсового проекта является закрепление
теоретических знаний и приобретение практических навыков в
области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению
стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию
выплат по кредиту под залог недвижимости.
Итоги экономического развития России на протяжении последних лет позволяют делать вывод об улучшении ситуации в
экономике и ее стабилизации. В этих условиях для предприятий
и организаций, которые планируют расширять и укреплять свои
позиции, важным моментом становится привлечение заемного
финансирования в виде банковских кредитов. Получение банковских кредитов на покупку дорогостоящих товаров становится привлекательным и для населения. При получении кредита в
банке особую роль может играть залоговое обеспечение, которым часто становится недвижимость.
Важными этапами при разработке схемы кредитования является оценка суммы залога и выплат по кредиту. В связи с этим
в курсовом проекте студенту предлагается оценить залоговую
стоимость объекта недвижимости, предполагаемого в качестве
обеспечения кредита.
Курсовой проект должен выполняться в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящих методических указаниях, с использованием содержащихся в составе задания исходных данных.
4
2. СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ ПРОЕКТА
Курсовой проект состоит из графической части и пояснительной записки. Состав пояснительной записки: введение, пять
разделов, заключение и список литературы.
Примерная трудоемкость выполнения курсового проекта по
отдельным разделам приведена в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Примерная трудоемкость
выполнения разделов курсового проекта
Наименование разделов
Трудоемкость, %
Введение
1. Постановка задачи оценки
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости
3. Определение стоимости здания различными
подходами к оценке недвижимости
3.1. Использование затратного подхода
3.2. Использование сравнительного подхода
3.3. Использование доходного подхода
4. Сведение стоимостных показателей в итоговую
оценку стоимости недвижимости
5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости
Заключение
Список литературы
3
5
10
30
15
15
7
10
3
2
Пояснительная записка курсового проекта должна выполняться в соответствии с требованиями стандарта НГАСУ по
оформлению курсовых проектов 10.
В курсовом проекте необходимо раскрыть используемый
понятийный аппарат. Таблицы и рисунки, содержащиеся в проекте, должны иметь соответствующие ссылки и расшифровки
условных обозначений. После занесения результатов проведен-
5
ных расчетов в таблицы, необходимо представить примеры выполнения соответствующих вычислений.
В конце каждого раздела проекта необходимо сформулировать основные выводы, отражающие мнение студента относительно полученных результатов.
В методических указаниях к курсовому проекту приняты
следующие условные обозначения:
цен. – объект расположен в центре города;
с/о – объект расположен в районе средней отдаленности;
отд. – объект расположен в отдаленном районе;
гл. – объект находится на главной улице города;
втр. – объект находится на второстепенной улице города;
А1…А9 – аналогичные объекты недвижимости 1, 2, …, 9,
проданные на рынке;
низк. – низкая несущая способность грунтов;
сред. – средняя несущая способность грунтов;
выс. – высокая несущая способность грунтов;
хор. – хорошее состояние здания;
удовл. – удовлетворительное состояние здания.
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ
ГРАФИЧЕСКОЙ ЧАСТИ
Графическая часть курсового проекта выполняется на листе
формата А1 с представлением следующей информации:
 схема расположения здания – оцениваемое здание и объекты
окружения (здания жилые и нежилые, дороги, тратуары,
парковки, ограждение территории, остановки общественного транспорта и т.д.), соответствующие назначению оцениваемого здания, определенному по критериям лучшего и
наиболее эффективного использования, с учетом месторасположения и транспортной доступности. Площадь земельного участка, относимая к объекту оценки, определяется как
площадь оцениваемого здания, увеличенная в 2–4 раза.
К схеме приводятся принятые условные обозначения, в
частности, здания обозначаются аббревиатурой: 5КЖ (пяти-
6
этажное, кирпичное, жилое), 2ПН (двухэтажное, панельное,
нежилое) и т.д.;
 поэтажный план объекта оценки с экспликацией. Образец
поэтажного плана приведен в прил. 7. Экспликация приводится в табличной форме со следующей информацией: номер помещений по плану, назначение помещений, внутренняя площадь, итоговой строкой подсчитывается внутренняя
общая площадь оцениваемого здания. Полученная величина
общей площади используется в расчетах при определении
стоимости объекта недвижимости. Рекомендуемый масштаб
(М 1:200, 1:100);
 графики выплат по кредиту в виде диаграмм с выделением
долей выплат по кредиту и процентов.
4. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ
ПОЯНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ И МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ
4.1. Введение
Во введении следует дать определение недвижимости и
рынка недвижимости, описать сущность заемного финансирования под обеспечение недвижимостью, показать актуальность
оценочной деятельности и ее нормативное обеспечение, назначение и использование результатов оценки. Привести цель и задачи курсового проекта. Описать предмет, объект исследования
и краткое содержание по отдельным разделам.
4.2. Постановка задачи оценки
Начальным этапом процесса оценки является постановка
задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Основная информация об оцениваемом объекте приведена
по вариантам в прил. 1 и 2, часть информации необходимо будет
7
добавить после выполнения соответствующих разделов проекта.
Этап постановки задачи включает следующую последовательность действий:
2) идентифицируется и описывается объект оценки –
функциональное назначение здания (определяется после анализа
лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).
Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность,
наличие оборудования, состояние (определяется после оценки
физического износа).
Описывается земельный участок, на котором расположено
здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов;
2) устанавливаются оцениваемые имущественные права.
Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т.д.), каждый из которых будет
иметь различную величину стоимости. Оцениваемый объект
находится в собственности. Здесь необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план
приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче
в уставный капитал и т.д.). По желанию студента собственником может быть одно или несколько (указываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;
3) указывается дата оценки. Дата оценки (число, месяц,
год) может быть установлена по дате выполнения курсового
проекта;
4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с
какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т.д.). В курсовом проекте цель оценки – залог недвижимости;
5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может
иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежа8
ние неверного трактования результатов оценки, оцениваемый
вид стоимости должен указываться. Для объекта оценки определяется залоговая стоимость. Залоговая стоимость оценивается
на основе рыночной и составляет 30–70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта. Выбранный процент
необходимо обосновать;
6) отражаются другие условия проведения оценки. В настоящем курсовом проекте не рассматриваются.
4.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного
использования недвижимости
При выполнении данного раздела необходимо изучить
сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и
этапы анализа.
При выполнении курсового проекта следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.
При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:
1) законодательная разрешенность. Предполагается, что
оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;
2) физическая осуществимость. Анализируются возможные
варианты использования в соответствии с конструктивными
особенностями здания;
3) экономическая целесообразность. Обоснование с точки
зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается
возможная доходность, по данным табл. 4.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта
использования здания;
4) максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и
максимальную текущую стоимость.
9
В подтверждение выбранного варианта использования в
данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т.д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе. Описанная информация отражается
на схеме расположения здания графической части проекта.
В заключении раздела делается вывод о функциональном
назначении оцениваемого объекта.
Таблица 4.1
Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2
Тип здания
Назначение
Административное
Офис, банк
Складское
Склад, автогараж
Пищевое производство, мастерская ремонта,
СТО, предприятие легкой промышленности,
дерево- и металлообработка
Обществен- Столовая, рестоного пита- ран, кафе
ния
Производственное
Торговое
Магазин, супермаркет, выставочный центр,
аптека
Площадь
До 1000
1000–1500
1500–2500
Более 2500
До 1000
1000–1500
1500–2500
Более 2500
До 1000
1000–1500
1500–2500
Более 2500
Местоположение
отд.
с/о
цен.
320
500
800
300
450
700
250
400
600
160
350
550
400
350
280
380
300
250
280
250
180
260
240
160
350
400
350
360
350
300
320
300
200
300
280
180
До 1000
1000–1500
1500–2500
Более 2500
До 1000
1000–1500
1500–2500
Более 2500
300
280
220
150
380
350
250
180
10
450
400
350
330
600
500
400
380
1100
1000
800
700
1000
900
700
600
4.4. Определение стоимости здания различными подходами
к оценке недвижимости
Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В
рамках каждого подхода используются определенные методы
расчета. В результате применения этих подходов получаются
три различные величины стоимости одного и того же объекта, на
основании которых определяется итоговая величина стоимости.
4.4.1. Использование затратного подхода
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат
на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:
СЗП = СЗ + СНС – ИН,
(1)
где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках
затратного подхода, тыс. р.;
СЗ – стоимость земельного участка, тыс. р.;
СНС – стоимость нового строительства здания, тыс. р.;
ИН – накопленный зданием износ, тыс. р.
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод
относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках
затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При
этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами
корректируются путем введения соответствующих поправок.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах,
т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о
проданных на рынке аналогах приведены в табл. 4.2.
11
Таблица 4.2
Данные о продажах земельных участков
ХарактериА1
А2
А3
А4
А5
А6
стики
Цена про1050
3000
4000
2800
2800
1350
дажи, тыс. р.
Размер, м2
1000
5000
4300
2800
3500
1500
Права собЧастная Сервитут Государ- Сервитут Государ- Частная
ственности
ственная
ственная
Условия
Типич- Кредит Типич- Типич- Типичные Кредит
финансироные
ные
ные
вания
Условия
Срочная Срочная Типич- Особые Типичные Особые
продажи
продажа продажа
ные
1*
2**
Дата про3 мес.
9 мес.
Наст.
6 мес.
3 мес.
6 мес.
дажи
назад
назад
время
назад
назад
назад
Местополоцен.
отд.
с/о
цен.
отд.
с/о
жение
АсфальтоДо 10 % До 30 % До 50 % До 30 % До 50 % До 10 %
бетонное
покрытие
Несущая
низк.
выс.
сред.
сред.
низк.
выс.
способность
грунтов
* Сделка между партнерами по бизнесу.
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего.
После того, как определены объекты-аналоги, необходимо
подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной
курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.
Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном
этапе требуется ответить на вопрос: за какую сумму был бы
продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и
объект оценки?
12
Основное правило внесения процентных поправок: если
оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене
последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –
понижающий коэффициент.
Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам
подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.
При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой
последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки,
условия продажи, время продажи.
Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к
объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав
второй группы: местоположение, физические и экономические
характеристики, дополнительные компоненты.
Расчет скорректированных цен земельных участков необходимо провести по форме табл. 4.3.
Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:
 наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на
12 %, по причине дополнительных процедур согласования
государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;
 кредиты предоставляются под 15 %;
 условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при
сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена
на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;
13
Таблица 4.3
Расчет скорректированных цен земельных участков
Элементы сравнения
Объект
оценки
Цена продажи объекта, р.
Размер, м2
Цена единицы сравнения, р./м2
Оцениваемые права собственности:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Условия финансирования:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Условия продажи:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Дата продажи:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
Местоположение:
– процент отличия
– корректировка, р.
Асфальтобетонное покрытие:
– процент отличия
– корректировка, р.
Несущая способность грунтов:
– процент отличия
– корректировка, р.
– скорректированная цена, р.
14
А1 А2 А3 А4 А5 А6




за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на
4 %, за 9 мес. – на 8 %;
разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. –
10 %, цен. и отд. – 30 %;
разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия
на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до
30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до
50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5%;
разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.
Для вывода о стоимости земельного участка необходимо
провести согласование полученных скорректированных цен.
Согласование – это не усреднение полученных промежуточных
результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с
их характеристиками. Согласование проводится в соответствии
с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.
Для согласования широко используются различные методы.
В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в
результате анализа четырех показателей:
1) среднего арифметического значения скорректированных цен;
2) модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее
близкие по значению часто встречающиеся цены;
3) медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо
записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо
среднее между двумя – при четном количестве значений;
4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина
поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.
Стоимость земельного участка в итоге принимается как
среднее арифметическое между значениями приведенных выше
показателей.
15
Следующий этап затратного подхода – расчет издержек,
необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося
точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных
показателей стоимости на единицу сравнения.
В качестве единицы сравнения в данном проекте принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя
стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта
оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м2 необходимо выполнить по форме табл. 4.4.
При расчете стоимости нового строительства необходимо
учесть следующую информацию:
 заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
 накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
 прибыль подрядчика – 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
 оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от
прямых затрат;
 маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6 % от
цены подрядчика;
 затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от
цены подрядчика;
 налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
 прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.
Следующим этапом затратного подхода является оценка
износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата
полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для
оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть
которого состоит в определении величины трех видов износа:
физического, функционального и внешнего.
16
Таблица 4.4
Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости
при строительстве здания, тыс. р./м2
1.2
1.3
2
3
Производственное
Торговое
Прямые затраты
СМР:
– материалы
– заработная плата
– эксплуатационные расходы
– прочие
Итого прямые затраты
Накладные расходы
Прибыль подрядчика
Итого цена подрядчика
Косвенные затраты:
– оплата услуг проектносметных организаций
– маркетинговые, рекламные,
страховые расходы
– затраты на покупку энергетических мощностей
– налоги
Итого затраты инвестора
Прибыль инвестора
Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости
Общепит
1
1.1
Наименование
Складское
№
Административное
Затраты, тыс. р. на 1 м2,
по типам зданий
3,80 1,80 2,30 3,40
3,10
0,50 0,20 0,25 0,40
0,20 0,10 0,10 0,20
0,45
0,20
При определении общей величины накопленного износа
методом разбивки используется формула
ИН = 1 – (1 – ИФИЗ/100) х (1 – ИФУНК/100) х (1 – ИВН/100), (2)
где ИФИЗ – физический износ здания, %;
ИФУНК – функциональный износ здания, %;
ИВН – внешний износ здания, %.
17
Физический износ определяется нормативным методом.
Метод предполагает использование нормативных инструкций. В
качестве примера в курсовом проекте необходимо воспользоваться Правилами оценки физического износа жилых зданий
9.
Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме
табл. 4.5.
Таблица 4.5
Расчет физического износа здания
№
Конструктивные элементы
здания
Удельный вес Количе- Износ кон- Итого
по типам зда- ственная структивно- износ,
ний, %
оценка го элемента, %
%
пр-во* адм.** износа
10
4
34
23
16
18
7
12
–
10
7
–
8
10
–
3
8
–
Фундаменты
Стены
Перекрытия
Кровля
Полы
Проемы
Отделочные
работы
8 Инженерное
10
16
–
оборудование
9 Прочие работы
2
2
–
Итого
100
100
–
* Здания производственные и складские.
** Здания административные, общепит, торговые.
1
2
3
4
5
6
7
Количественная оценка физического износа приводится по
данным прил. 3 только по фундаментам, стенам и перекрытиям.
Физический износ конструктивного элемента определяется
по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция
процентных значений физического износа. Расчет проводится с
использованием Правил оценки физического износа жилых зданий 9, в которых также приведен ряд конкретных примеров.
18
Для остальных элементов износ определяется студентом самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым
трем элементам.
Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента
на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.
Делается вывод о состоянии здания:
 хорошее – если физический износ определен в размере до
20 %;
 удовлетворительное – если физический износ определен в
размере от 20 до 40 %.
Функциональный износ здания оценивается студентом самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. При этом на основе изучения специальной литературы необходимо объяснить оцененную величину с описанием конкретных признаков функционального износа.
Внешний износ оценивается аналогично функциональному
в интервале от 1 до 10 %.
Процентное значение накопленного износа определяется по
формуле (2).
Для оценки стоимостного значения накопленного износа
полученный процент применяется к величине стоимости нового
строительства здания.
В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).
4.4.2. Использование сравнительного подхода
Сравнительный подход основан на определении стоимости
недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных
данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого
сравнения продаж, который в данном курсовом проекте использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение
19
метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного
подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть
метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продажах сопоставимых объектов, для соответствующих типов зданий, определенных согласно критериям
ЛНЭИ, приведены в прил. 4 и 5, а также в табл. 4.6.
Таблица 4.6
Данные о продажах коммерческой недвижимости
Аналоги Площадь*,
МестоТранспортная дом2
положение
ступность
А1
+ 15 %
с/о
гл.
А2
– 25 %
с/о
гл.
А3
+ 80 %
с/о
втр.
А4
– 35 %
отд.
втр.
А5
+ 40 %
отд.
гл.
А6
+ 30 %
отд.
гл.
А7
+ 100 %
цен.
гл.
А8
– 50 %
цен.
гл.
А9
– 10 %
цен.
втр.
* Относительно объекта оценки.
Состояние
хор.
удовл.
хор.
хор.
удовл.
хор.
хор.
удовл.
хор.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка
были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме табл. 4.7, при этом
следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается
общая площадь здания по внутреннему обмеру.
На основании сравнительного анализа цен продаж известно,
что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе
средней отдаленности;
 10 % между центром и районом средней отдаленности.
20
Таблица 4.7
по транспортной доступности
Скорректированная цена, тыс. р.
по состоянию
Поправки
в долях
по местоположению
площадь
оборудование
ЦКХ,
тыс. р.
Цена продажи, тыс. р.
Стоимость оборудования, тыс. р.
Транспортная доступность
Состояние
Местоположение
Площадь, м2
Объекты сравнения
Расчет скорректированных цен
объектов коммерческой недвижимости
1
2 3
4
5
6
7
8
9 10 11
Объект
20 отд. хор. гл.
0
–
–
–
–
–
оценки
А1
23 с/о хор. гл. 21 125 104 90,4 0,85 1
и т.д.
ЦКХ – цена, приведенная по количественным характеристикам
имости оборудования и площади), тыс. р.
12
13
–
–
1 76,9
(по сто-
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных
аналогов (см. табл. 4.7, гр. 1–9). Для этого используется метод
парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
21
2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие,
например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3) при определении поправок по той или иной характеристике
всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
После определения поправок необходимо сделать вывод о
различиях в ценах за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Скорректированные цены аналогов определяются с учетом
всех поправок (гр. 13 табл. 4.7 определяется умножением гр. 9
на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в
п. 4.4.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная
цена с учетом весовых коэффициентов.
Для расчета весовых коэффициентов применяется метод
расстановки приоритетов (см., например, [5, c. 45–54]).
При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки.
По данным принимаемой системы сравнений формируется
квадратная матрица А =  а ij ,
где а ij – числовая мера, определяющая степень превосходства
влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).
а ij = 1,5 если Хi  Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi  Хj.
В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках сравнительного
подхода. Для этого находится среднее арифметическое между
пятью ценами, полученными в процессе согласования.
22
4.4.3. Использование доходного подхода
Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для
определения стоимости объекта оценки используется метод
прямой капитализации дохода.
Преобразование будущих доходов в текущую величину
стоимости осуществляется по формуле
СДП = ЧОД / ККАП,
(3)
где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в
рамках доходного подхода, тыс. р.;
ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта
за год, тыс. р.;
ККАП – коэффициент капитализации.
Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и
эффективный валовые доходы.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех
ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов.
ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 4.1)
и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для
зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку
необходимо снизить на 30 %.
Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная
ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов
арендной платы.
ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и
резервов.
23
Операционные расходы – это расходы, необходимые для
обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.
К резервам относят расходы на периодическую замену
быстроизнашивающихся улучшений здания.
Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 4.8.
Таблица 4.8
Отчет о доходах и расходах
Показатели
ПВД
Убытки
ЭВД
ОР:
– налог на землю
– налог на имущество
– коммунальные
расходы
– расходы на
управление
– страхование
– обеспечение безопасности
Резервы
ЧОД
Сумма, р.
Порядок расчета
5–10 % от ПВД, объяснить
12 р./м2 площади земли/квартал для
цен., 7 – с/о, 2 – отд.
2 % в год от СНС с учетом износа
10 р./м2/мес. для производственных и
складских зданий,
40 р./м2/мес. для остальных
5 % от ЭВД для производственных и
складских зданий,
15 % – для остальных
0,1 % от СНС в год
15 % от ПВД
2 % от СНС в год
Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки дохода на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.
Для расчета ставки дохода на капитал используется метод
кумулятивного построения, который состоит в суммировании
ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.
24
Безрисковая ставка доходности – это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм
и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.
Значение безрисковой ставки принимается равным сложившемуся на момент выполнения проекта уровню доходности
по банковским депозитам, как альтернативного варианта для
вложения капитала инвестором.
Расчет различных составляющих премий за риск учитывает
невозможность немедленного возврата вложенных в недвижимость инвестиций (ликвидность), возможность случайной потери потребительской стоимости и сложности управления объектом для получения дохода.
Премии за риски определяются исходя из сложившегося
уровня, рекомендованного в табл. 4.9.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется
прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала
рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на
остающийся срок полезной жизни.
Остающийся срок полезной жизни объекта определяется
временем эксплуатации, в течение которого объект приносит
доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в
стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам
в данном сегменте рынка недвижимости.
Остающийся срок полезной жизни принимается равным от
10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости, (оценивается студентом самостоятельно,
объяснения приводятся в работе).
Коэффициент капитализации рассчитывается по форме
табл. 4.9.
В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).
25
Таблица 4.9
Расчет коэффициента капитализации
Составляющие ККАП
Безрисковая ставка
Риск низкой ликвидности
Риск вложения в недвижимость
Риск инвестиционного менеджмента
Норма возврата капитала
Итого ККАП
Значение, %
2–6
4–6
3–5
4.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку
стоимости недвижимости
После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных
подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При
этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои
сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа
информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
Весовые коэффициенты каждого из подходов определялись
по методу расстановки приоритетов (см. п. 4.4.2). Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Студенту необходимо самостоятельно определить весовые коэффициенты значимости результатов каждого подхода, соответствующие объяснения должны быть приведены в работе. В целях получения
26
большей точности значение аij может варьироваться по степени
отличия от единицы.
Итоговая величина стоимости определяется по формуле:
3
РС =  РCп х Кп,
(4)
п=1
где РС – рыночная стоимость объекта, р.;
РСп – величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;
Кп – весовой коэффициент подхода;
п = 1 … 3 применяемые подходы к оценке.
Данные о сведении полученных результатов в итоговую
стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 4.10.
Таблица 4.10
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
Подходы к оценке
недвижимости
Затратный
Сравнительный
Доходный
Рыночная стоимость
Стоимость, тыс. р.
6 900
5 900
6 400
6 000
Весовой
коэффициент
0,05
0,85
0,10
1
В завершение необходимо определить величину стоимости
оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью
оценки, т.е. определить залоговую стоимость.
4.6. Расчет кредита и обязательств под залог
оцененного объекта недвижимости
При расчете суммы кредита используется процедура андеррайтинга, основной целью которой является выявление способности заемщика погасить кредит и достаточности залогового
обеспечения.
27
В курсовом проекте остановимся на анализе залогового
обеспечения кредита. Сумма кредита будет приниматься равной
залоговой стоимости недвижимости.
Обязательства по кредиту представляют собой суммы выплат в счет погашения кредита. Погашение кредита включает
погашение основной суммы кредита и процентов за его пользование. Графики погашения кредита могут быть различных видов, например, с равновеликими выплатами (включают погашение основной суммы и процентов) и с фиксированным платежом основной суммы кредита и т.д.
Для расчета сумм равновеликих выплат используется форi
k
мула РМТ = PV
,
(5)
1
1(1  i ) nk
k
где PMT – выплаты по кредиту, р.;
PV – сумма кредита, р.;
i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, долей;
к – число начислений в году;
n – срок, на который выдан кредит, лет.
Студенту необходимо рассчитать суммы выплат по кредиту
с частотой выплат 1 раз в месяц, с использованием предложенного варианта погашения. Следует также, на основе изучения
специальной литературы, рассчитать другой вариант графика
погашения кредита.
Ставка за пользование кредитом устанавливается по результатам анализа условий кредитования, которые предлагаются
банками на момент выполнения проекта. Срок, на который выдается кредит – 2 года.
При расчете процентов за пользование кредитом учитывать,
что их начисление осуществляется на остаток долга по кредиту.
28
Результаты расчетов по обоим вариантам следует представить по форме табл. 4.11.
Таблица 4.11
Расчет выплат по кредиту, р.
Ме- Остаток по Процент за
Выплаты по кредиту
сяц кредиту на пользова- всего
в т.ч.
начало
ние
основной проценмесяца
кредитом
суммы
тов
1
2
3
4
5
6
1
2
…
24
Остаток
долга на
конец
месяца
7
В завершении раздела делается вывод о предпочтительности варианта графика погашения (предложенный в методических указаниях или студентом) для заемщика, на основе анализа
абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом.
4.7. Заключение
Данный раздел должен содержать степень достижения поставленной цели курсового проекта и характеристику решения
поставленных задач.
По каждому разделу необходимо привести основные полученные результаты, дать итоговое заключение о величине полученной стоимости, возможностях ее использования, получаемой
суммы кредита под залог недвижимости и выплат по кредиту.
29
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. / А.Н. Асаул. –
СПб.: Гуманистика, 2003. – 406 с.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. – М.: Информ.-издат. дом «Филинъ»,
1999. – 592 с.
3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие /
Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 56 с.
4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учеб. пособие / С.П. Коростелев. – М.: Рус. деловая лит., 1998. – 222 с.
5. Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственнохозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие /
В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. – Новосибирск: НГАСУ,
НГАВТ, 1998. – 70 с.
6. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости /
Е.С. Озеров. – СПб.: Изд-во «МКС», 2003. – 422 с.
7. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой,
М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
8. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ.
пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.:
Дело, 1998. – 384 с.
9. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое
СССР. – М., 1988. – 70 с.
10. СТП НИСИ 07.01.90. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. – Новосибирск: НИСИ, 1990. – 12 с.
11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. –
СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422 с.
12. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие /
Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: СПбГУЭФ, 1998. – 159 с.
30
13. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Л.Н. Тэпман; Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.:
ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.
14. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело,
1997. – 480 с.
15. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие: Пер. с
англ. / Г.С. Харрисон. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.
16. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости / А.В. Черняк.
– М.: Рус. деловая лит., 1996. – 272 с.
17. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб.
пособие / А.И. Щербаков, И.И. Золотарев, Н.А. Щербакова. – Новосибирск: НГАС, 1997. – 124 с.
18. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие /
Н.А. Щербакова. – Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320 с.
19. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. д-ра
экон. наук, проф. В.И. Ресина; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве РФ. – М.: Дело, 1999. – 328 с.
31
Приложение 1
Общие сведения об оцениваемом объекте
Вари- Месторасант положение
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
с/о
отд.
цен.
отд.
цен.
с/о
цен.
с/о
отд.
с/о
отд.
цен.
отд.
цен.
с/о
цен.
с/о
отд.
с/о
отд.
цен.
отд.
цен.
с/о
отд.
Транспортная доступность
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
втр.
гл.
Наличие асфальтобетонного покрытия
(от площади земельного участка)
До 10 %
До 50 %
До 10 %
До 10 %
До 30 %
До 50 %
До 10 %
До 10 %
До 50 %
До 50 %
До 30 %
До 10 %
До 50 %
До 30 %
До 30 %
До 30 %
До 10 %
До 10 %
До 50 %
До 30 %
До 10 %
До 30 %
До 50 %
До 50 %
До 30 %
32
Несущая
способность
грунтов
низк.
выс.
низк.
сред.
сред.
выс.
низк.
низк.
сред.
сред.
выс.
сред.
сред.
выс.
низк.
низк.
выс.
низк.
низк.
сред.
сред.
выс.
выс.
выс.
низк.
Приложение 2
Характеристики здания
Вариант Площадь по осям,
Конструктивное
Несущие
м2
решение *
конструкции
1
2460
3
Стены
2
1140
1
Стены
3
1860
2
Стены
4
1500
1
Колонны
5
1560
2
Колонны
6
1350
1
Колонны
7
2100
2
Колонны
8
2250
3
Колонны
9
900
1
Колонны
10
2580
3
Стены
11
1200
1
Стены
12
2040
2
Стены
13
2400
3
Стены
14
1950
2
Стены
15
2700
3
Стены
16
3000
3
Колонны
17
1770
2
Колонны
18
1050
1
Колонны
19
1800
2
Стены
20
2850
3
Стены
21
1650
2
Стены
22
1290
1
Колонны
23
1740
2
Колонны
24
2940
3
Колонны
25
1140
1
Колонны
* Конструктивное решение (условное деление):
 1 тип – помещения здания составляют 15–30 м2 с коридором;
 2 тип – одно помещение площадью 40–60 % от общей площади
здания, остальные помещения меньшей площади;
 3 тип – здание состоит из нескольких (3– 5) помещений.
33
Приложение 3
Количественная оценка износа
Вари- Фундамент
Износ фундамента
Стены
ант
Ширина трещин до Кирпичные с обли1 Ленточный
крупноблочный 1,5 мм
цовкой керамическими плитками
Ширина трещин до Кирпичные с обли2 Ленточный
крупноблочный 0,5 мм
цовкой керамическими блоками
Ширина трещин до Кирпичные
3 Ленточный
крупноблочный 1,8 мм
4
Бетонный
5
Бетонный
6
Бетонный
7
Бетонный
8
Бетонный
Ширина раскрытия
трещин до 0,5 мм
Ширина раскрытия
трещин до
0,2 мм
Осадка с прогибом
стен до 0,005 от
длины стены
Осадка с прогибом
стен до 0,003 от
длины стены
Ширина раскрытия
трещин до 0,8 мм
Трещины в кладке шириной 2 мм
Монолитные
плиты
Ширина трещин
до 1 мм
Железобетонные
панели
Износ
перекрытий
Ширина раскрытия трещин 1,5
мм
Повреждения на
площади 5 %
Глубина разрушения швов
3,5 см
Повреждения на
площади до 2 %
Повреждения на
площади до 4 %
Железобетонные
панели
Ширина трещин
2 мм
Монолитные
плиты
Железобетонные
панели
Ширина трещин
0,1 мм
Повреждения на
площади 8 %
Мелкие блоки
Ширина трещин
до 4 мм
Железобетонные
панели
Ширина трещин
0,3 мм
Несущие панели
Повреждения на
площади до 15 %
Железобетонные
панели
Кирпичные с облицовкой керамическими блоками
Ширина трещин
до 0,5 мм
Железобетонные
панели
Повреждения на
площади
20 %
Повреждения на
площади
10 %
Несущие панели
Мелкие блоки
34
Износ стен
Перекрытия
Продолжение прил. 3
Вари- Фундамент
ант
9 Бетонный
Износ фундамента
Стены
Износ стен
Перекрытия
Промерзания в 5
% помещений
Сборные плиты
10 Ленточный
каменный
Осадка с прогибом Несущие панели
стен до 0,005 от длины стены
Ширина трещин до 2 Кирпичные
мм
Ширина трещин
2 мм
Железобетонные
панели
11 Ленточный
каменный
Ширина трещин до
1,5 мм
Крупноразмерные
блоки
Ширина трещин
1 мм
Монолитные
плиты
14 Ленточный
менный
ка- Ширина трещин до 1 Кирпичные
мм
Трещины в
швах шириной
1,8 мм
Глубина
разрушения
швов 1,5 см
Ширина трещин
1,5 мм
Железобетонные
панели
13 Ленточный
менный
Ширина трещин до 4 Кирпичные с обмм
лицовкой керамическими плитками
ка- Ширина трещин до 3 Кирпичные
мм
Глубина разрушения швов 2 см
Повреждения на
площади до 8 %
Сборные плиты
12 Ленточный
каменный
15 Ленточный ка- Ширина трещин до 5 Кирпичные
менный
мм
16 Железобетонный Ширина раскрытия Несущие панели
трещин до 1,3 мм
35
Сборные плиты
Монолитные
плиты
Монолитные
плиты
Износ
перекрытий
Прогибы до
1/150 пролета
Повреждения на
площади
15 %
Суммарная длина усадочных
трещин на 1 м2
до 1 м
Ширина трещин
0,5 мм
Ширина раскрытия трещин
2 мм
Суммарная длина усадочных
трещин на 1 м2
0,2 м
Трещины более
2 мм
Ширина трещин
1,5 мм
Окончание прил. 3
ВариФундамент
ант
17 Железобетонный
Износ фундамента
Стены
Износ стен
Ширина раскрытия
трещин до
1 мм
Осадка с прогибом
стен до 0,01 от
длины стены
Ширина трещин до
1,7 мм
Кирпичные с облицовкой керамическими блоками
Несущие панели
Ширина трещин
1,5 мм
Монолитные
плиты
Повреждения на
площади до 18 %
Железобетонные
панели
Трещины в кладке шириной
2,5 мм
Ширина трещин
1 мм
Ширина трещин
2 мм
Монолитные
плиты
20 Ленточный
крупноблочный
21 Ленточный
крупноблочный
Кирпичные с облицовкой керамическими плитками
Ширина трещин до Кирпичные
1 мм
Ширина трещин до Крупноразмерные
2 мм
блоки
22 Железобетонный
Ширина раскрытия Несущие панели
трещин до 1,5 мм
Повреждения на
площади до 10 %
Сборные плиты
23 Железобетонный
24 Железобетонный
Ширина раскрытия Несущие панели
трещин до 1,2 мм
Осадка с прогибом Кирпичные
стен до 0,01 от
длины стены
Ширина раскрытия Несущие панели
трещин до 0,8 мм
Повреждения на
площади до 6 %
Глубина разрушения швов 3 см
Сборные плиты
Железобетонные
панели
Ширина трещин
Повреждения на
площади до 4 %
Сборные плиты
Ширина трещин
18 Железобетонный
19 Ленточный
крупноблочный
25 Железобетонный
36
Перекрытия
Железобетонные
панели
Сборные плиты
Износ
перекрытий
Суммарная длина
усадочных трещин на 1 м2 0,5 м
Ширина трещин
1 мм
Суммарная длина
усадочных трещин на 1 м2 0,8 м
Повреждения на
площади 12 %
Суммарная длина
усадочных трещин на 1 м2 1,2 м
Суммарная длина
усадочных трещин на 1 м2 0,7 м
Ширина трещин
1,7 мм
1,5 мм
0,4 мм
Приложение 4
Цены продаж сопоставимых объектов административного,
торгового назначения и общественного питания, тыс. р.
Вариант
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
А1
А2
33 948
15 734
25 848
20 700
21 598
18 630
29 230
31 305
12 425
35 954
16 569
28 382
33 120
26 910
37 640
42 000
24 426
14 500
24 990
39 780
22 870
17 802
24 127
41 072
15 748
20 650
9 430
15 387
12 409
12 970
11 198
17 372
18 613
7 457
21 343
9 955
17 116
20 124
16 321
22 735
25 367
14 767
8 691
15 055
24 076
13 744
10 671
14 520
24 846
9 442
Аналоги оцениваемого объекта
А3
А4
А5
А6
А7
49 821
22 942
37 607
30 247
31 394
27 195
42 518
45 547
18 122
52 281
24 167
41 054
48 584
39 438
54 336
60 374
35 620
21 131
36 224
57 355
33 315
26 001
35 151
59 716
22 946
16 017
7 270
12 013
9 634
9 942
8 653
13 663
14 623
5 735
16 442
7 647
13 242
15 585
12 427
17 621
19 118
11 410
6 691
11 471
18 682
10 515
8 276
11 207
18 736
7 265
31 590
14 495
23 639
19 146
19 910
17 199
26 965
28 886
11 438
33 145
15 251
26 178
30 502
24 985
34 755
38 828
22 495
13 354
23 031
36 701
20 970
16 415
22 114
37 365
14 489
37
32 837
15 224
25 011
20 079
20 915
18 058
28 032
30 315
12 014
34 809
16 018
27 231
32 336
26 247
36 491
40 665
23 760
14 016
24 195
38 518
22 115
17 219
23 226
39 774
15 217
65 321
30 274
49 389
39 920
41 508
35 907
56 030
59 745
23 913
68 887
31 876
54 417
64 003
52 009
71 694
80 340
46 999
27 892
47 796
76 192
43 928
34 254
46 203
78 646
30 271
А8
А9
15 223
6 899
11 429
9 078
9 441
8 225
12 982
13 917
5 472
15 614
7 271
12 346
14 525
11 801
16 340
18 156
10 852
6 355
11 057
17 248
10 098
7 807
10 660
18 393
6 905
28 483
13 051
21 465
17 157
17 844
15 477
24 290
26 007
10 302
29 886
13 732
23 589
27 452
22 530
31 303
34 965
20 391
12 045
20 694
32 599
18 873
14 783
20 028
34 199
13 055
Окончание прил. 4
Цены продаж сопоставимых объектов производственного
и складского назначения, тыс. р.
Вариант
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
А1
А2
22 632
10 490
17 292
13 800
14 422
12 420
19 570
20 955
8 285
24 086
11 049
18 998
22 080
17 940
25 220
28 200
16 284
9 670
16 710
26 670
15 280
11 868
16 123
27 548
10 504
13 867
6 287
10 258
8 272
8 668
7 475
11 581
12 409
4 975
14 228
6 646
11 490
13 506
10 944
15 290
17 095
9 886
5 796
10 092
16 217
9 195
7 114
9 722
16 739
6 299
Аналоги оцениваемого объекта
А3
А4
А5
А6
А7
33 319
15 295
25 129
20 185
20 930
18 139
28 430
30 454
12 085
34 974
16 118
27 369
32 484
26 357
36 224
40 249
23 747
14 087
24 149
38 237
22 247
17 347
23 478
39 994
15 299
10 791
4 848
8 062
6 448
6 628
5 785
9 202
9 843
3 824
10 961
5 098
8 909
10 486
8 285
11 886
12 746
7 650
4 461
7 647
12 628
7 010
5 536
7 510
12 491
4 843
21 168
9 665
15 759
12 791
13 302
11 480
18 069
19 354
7 626
22 215
10 167
17 536
20 335
16 724
23 317
26 118
14 997
8 905
15 405
24 628
13 980
10 950
14 743
24 910
9 659
38
21 891
10 152
16 735
13 404
13 974
12 052
18 688
20 304
8 009
23 329
10 679
18 154
21 657
17 571
24 477
27 317
15 884
9 344
16 186
25 837
14 773
11 480
15 484
26 693
10 145
43 547
20 183
32 926
26 643
27 700
23 958
37 442
39 830
15 947
46 051
21 255
36 360
42 760
34 749
47 796
53 786
31 333
18 598
31 864
50 966
29 324
22 836
30 802
52 624
20 180
А8
А9
10 260
4 600
7 676
6 052
6 294
5 502
8 746
9 378
3 656
10 409
4 851
8 231
9 683
7 868
10 894
12 104
7 281
4 236
7 425
11 499
6 769
5 205
7 150
12 462
4 606
19 104
8 704
14 373
11 438
11 896
10 329
16 284
17 428
6 871
20 049
9 157
15 811
18 301
15 095
21 009
23 527
13 642
8 042
13 831
21 733
12 582
9 865
13 393
22 989
8 708
Приложение 5
Стоимость оборудования,
входящего в состав объектов-аналогов, тыс. р.
Вариант
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
А1
А2
Аналоги оцениваемого объекта
А3
А4
А5
А6
А7
Нет
2
180
Нет
70
Нет
250
255
5
350
9
230
Нет
Нет
380
600
Нет
10
150
450
100
Нет
115
500
16
300
Нет
Нет
Нет
65
30
Нет
Нет
12
Нет
28
240
270
190
400
550
125
5
165
500
95
Нет
126
525
12
315
Нет
175
60
Нет
27
256
267
10
360
18
Нет
285
195
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
110
40
134
550
4
340
5
160
75
Нет
50
280
284
Нет
Нет
Нет
242
290
Нет
415
Нет
130
Нет
Нет
520
Нет
55
118
Нет
Нет
325
6
Нет
82
84
42
276
290
Нет
355
Нет
251
Нет
202
440
700
Нет
9
154
480
Нет
20
Нет
Нет
Нет
39
Нет
7
183
56
92
38
Нет
281
Нет
370
Нет
Нет
300
218
450
620
133
Нет
168
475
90
Нет
Нет
530
Нет
Нет
3
Нет
90
85
60
268
Нет
15
380
12
248
275
230
Нет
680
Нет
11
Нет
515
115
Нет
Нет
580
Нет
А8
А9
335
Нет
172
Нет
Нет
55
273
300
25
Нет
9
Нет
Нет
Нет
Нет
Нет
140
Нет
163
Нет
112
Нет
130
600
6
345
11
190
Нет
Нет
35
270
271
8
375
6
255
Нет
225
420
650
145
35
105
Нет
Нет
28
125
570
15
Приложение 6
Примеры диаграмм с различными вариантами
графиков выплат по кредиту
Диаграмма погашения кредита с равновеликими выплатами
Сумма, тыс.р.
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
Месяцы
погашение основной суммы
проценты
Сумма, тыс.р.
Диаграмма погашения кредита с фиксированным платежом
основной суммы кредита
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
Месяцы
погашение основной суммы
проценты
Приложение 7
Образец поэтажного плана
40
Окончание прил. 7
Образец поэтажного плана
41
Составители
42
Светлана Александровна Гарина
Екатерина Борисовна Денисенко
ОБОСНОВАНИЕ
ЗАЕМНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
ПОД ОБЕСПЕЧЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Методические указания к курсовому проекту по дисциплине
«Экономика недвижимости»
для студентов специальности 291500
«Экспертиза и управление недвижимостью»
Редактор Г.К. Найденова
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 54.НК.05.953.П.000148.12.02 от 27.12.2002 г.
Подписано к печати 22.06.2004. Формат 60x84 1/16 д.л.
Гарнитура Таймс.
Бумага газетная. Ризография.
Объем 2,75 п.л. Тираж 100 экз. Заказ №
Новосибирский государственный архитектурностроительный университет (Сибстрин)
630008, Новосибирск, ул. Ленинградская, 113
Отпечатано мастерской оперативной полиграфии НГАСУ
43