Новая концепция оценки недвижимости для целей налогообложения Е. С. Озеров,
advertisement
НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. Новая концепция оценки недвижимости для целей налогообложения Е. С. Озеров, заведующий кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГТУ, проф., д.т.н. Д. Д. Кузнецов, докторант кафедры «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГТУ, доц., к.т.н. Введение Существующая в России система налогообложения предусматривает назначение ставок налога отдельно для земельного участка и для строения - с различением этих ставок для зданий жилого и нежилого назначения. При определении ставок налога на строения в качестве налогооблагаемой базы используется остаточная балансовая стоимость здания, равная стоимости строительства на момент сдачи объекта подрядчиком заказчику, приведенной к современным ценам, за вычетом нормативно определяемого физического износа. Рассматриваемый в настоящее время Государственной Думой законопроект о налогообложении недвижимости предусматривает замену этой практики введением единого налога на недвижимость (земля вместе со строением) с определением в качестве налогооблагаемой базы существенно более справедливой в рыночных условиях рыночной стоимости объекта. В связи с этим актуальной является задача обоснования принципов и техники оценки этой стоимости с учетом реалий российского рынка недвижимости. Ставшие классическими в странах с развитой рыночной экономикой методы массовой оценки недвижимости для целей налогообложения (см. 1) оказываются слабо применимыми в условиях переходного периода развития экономики России. Попытки применения этих методов в эксперименте по введению единого поимущественного налога в Новгороде и в Твери, выполнявшиеся под руководством главного идеолога метода и автора 1 Д. К. Эккерта при активном участии российских специалистов (отметим особую роль Н. В. Калининой и возглавляемого ею Центра анализа рынка недвижимости) выявили существенные трудности реализации предлагаемых вариантов метода как из-за неразвитости рынка недвижимости, так и из-за ненадежности получаемой аналитиками рыночной информации. Утверждение участников эксперимента (Н. В. Калинина, 2) о том, что достойная оценка объектов жилого назначения, активно продающихся на местном рынке, может быть обеспечена вариантом метода, опирающимся на подход сравнительного анализа продаж, а для изредка продающихся объектов коммерческого назначения - версией метода, опирающегося на затратный подход (с опорой на сборники УПВС), представляется излишне оптимистичным. Такая «смешанная» технология (с «дискретной» сменой подходов) не может считаться приемлемой по следующим причинам. 1. Цены конкретных рыночных сделок с недвижимостью любого функционального назначения в обозримом будущем будут скрываться как покупателем, так и продавцом (из-за непомерно большого налога на сделку и из-за требования законодательства о декларировании обеспеченности крупных расходов соответствующими доходами), так что решение задачи формирования достойной для методов массовой оценки базы данных о сделках будет трудно осуществимым. 120 Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д. НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. Здесь уместно заметить, что до выхода закона о введении единого поимущественного налога предметом спора остается и вопрос о слитном или раздельном налогообложении земли и строений, что ставит под сомнение возможность использования метода сравнения продаж в качестве базового для оценки базы налогообложения строений. 2. Переход от одного классического подхода (рыночных сравнений) к другому (затратному) при отсутствии обоснованных критериев перехода (где граница между достаточно большим и слишком малым количеством сделок?) затруднит стандартизацию процедур и приведет к дополнительному произволу расчетчиков налогооблагаемой базы. 3. В реализуемом российскими специалистами по массовой оценке варианте затратный подход не может обеспечить достаточно точного расчета рыночной стоимости объекта в качестве его налогооблагаемой базы, поскольку он опирается на довольно грубую базу укрупненных показателей восстановительной стоимости, не обосновывает технику независимой (и массовой) оценки функционального и внешнего устаревания, не оговаривает способы расчета прибыли предпринимателя. Ниже предлагается работоспособная концепция оценки стоимости для целей налогообложения, преодолевающая оговоренные выше трудности реализации методов массовой оценки. При этом имеется в виду выполнение основных требований, предъявляемых к методике оценки недвижимости для целей налогообложения: 1. «Легитимность» - соответствие букве и духу законодательства о налогах и об оценке. 2. «Точность» - точность, соизмеримая с точностью индивидуальной оценки объектов недвижимости. 3. «Преемственность» - соответствие основным принципам и подходам, принятым в методике РОО и в нормативной базе капитального строительства. 4. «Однозначность» - одинаковый или очень близкий результат оценки одного объекта разными оценщиками. 5. «Экономичность» - низкие затраты времени и средств для реализации оценки, в том числе за счет комплексной автоматизации. 6. «Прозрачность» - отчеты, формируемые в результате оценки, должны быть понятны не только специалистам, но и субъектам оценки - налогоплательщикам. 1. Затратный подход как основа для оценки налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости Концептуально новым является предложение использования аксиомы теории оценки о том, что рыночная стоимость отражает объективную реальность рыночной экономики и что любой метод определения рыночной стоимости - при точном выполнении принципов и процедур на базе достаточно полной информации - строго говоря, должен давать одну и ту же величину стоимости: Vo = Voc = Vom = Voi (1) где Vo - рыночная стоимость объекта, а Voc, Vom, Voi - значения этой стоимости, полученные при применении подходов затратного, сравнительного анализа продаж и капитализации доходов соответственно. Кроме того, в отличие от 1 и 2, при оценке объектов недвижимости любого функционального назначения для целей налогообложения предлагается Озеров Е. С., Кузнецов Д. Д. 121 НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. использовать в качестве главного опорного подхода затратный подход, а два других использовать в качестве корректировочных и дополняющих, но с опорой на (1). При этом имеется в виду, что «сердцевину» величины стоимости в затратном подходе составляют сравнительно точно рассчитываемые затраты на новое строительство, а все остальные компоненты стоимости, уточняемые по ограниченному числу надежно обеспеченных информацией данных о рыночных сделках (с привлечением (1)), имеют поправочное значение. Последнее позволяет уменьшить чувствительность величины оцениваемой стоимости к погрешностям объективно менее надежных (на нынешнем этапе развития российского рынка недвижимости) подходов сравнительного анализа продаж и капитализации доходов - с повышением роли этих подходов по мере развития рынка. Обратимся к затратному подходу для варианта оценки имущества с полным правом собственности на все компоненты объекта. Предлагается реализовать этот подход в модифицированной (и достаточно полной) компоновке всех его элементов: Voc = Vl+Vb = Cl + (Cb + Ca )(1 D)(1+ Pi) (2) где Vo - полная рыночная стоимость объекта, полученная на основе применения затратного подхода; Vl - рыночная стоимость земельного участка как свободного: Vl = Сl(1+Pi); (3) Vb - рыночная стоимость улучшений (произведений рук человека); Cl Cb - затраты на приобретение (до начала строительства) права собственности (или - при отсутствии права собственности - права застройки, пользования, владения участком); - прямые (основные) затраты на создание новых улучшений (строительство зданий и сооружений, прокладка коммуникаций, озеленение); Ca - косвенные (дополнительные) затраты на создание новых улучшений, включая (вопреки предложению 1) не учитываемые в сметах на строительство затраты на доведение объекта, сданного подрядчиком заказчику, до продажи или до начала полномасштабной эксплуатации; Pi - коэффициент прибыли предпринимателя (инвестора, заказчика, не совмещающего свои функции с функциями подрядчика), определяемой величиной вмененных издержек за период строительства и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию; D - коэффициент суммарных потерь стоимости, связанный с коэффициентами накопленного физического износа - устранимого (Dpc) и неустранимого (Dpi), функционального устаревания - устранимого (Dfc) и неустранимого (Dfi), а также внешнего (экономического, экологического, инфраструктурного) устаревания (De): (1-D) = (1-Dpc) (1-Dpi)(1 - Dfc) (1 - Dfi)(1- De) (4) Прежде всего отметим, что в (2) рыночная стоимость земельного участка как свободного используется в качестве отдельного слагаемого и определяется независимо от наличия и состояния улучшений. Следовательно, в такой редакции 122 Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д. НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. подход будет пригоден при любом исходе спора об объединенном или раздельном представлении земли и улучшений в составе объекта налогообложения и оценки. В пользу объединения земли и улучшений в единый объект налогообложении можно привести в качестве одного из аргументов то, что оценка рыночной стоимости строения без земельного участка бессмысленна, так как именно земельный участок определяет местоположение объекта, от которого (местоположения) существенно зависят прибыль предпринимателя и потери стоимости, связанные с внешним устареванием. Следовательно, при полномасштабном оценивании стоимости компонентов объекта в случае раздельного налогообложения возникнут проблемы разделения выгод местоположения между участком и улучшениями (иначе эти выгоды будут облагаться налогом дважды). Легко парируемым является аргумент сторонников раздельного налогообложения о разных темпах и направлениях изменения стоимости земельных участков и строений: в условиях рынка при суммарном учете стоимости обоих компонентов объекта по (2) в любой момент времени вклад земельного участка будет учтен в полной мере (при полном износе строений стоимость объекта по (2) будет определяться стоимостью земли). Отметим также слабость аргумента о специфике сельскохозяйственных земель: они приносят пользу только при наличии улучшений - в том числе мелиоративных сооружений, коммуникаций и строений, на создание которых тратятся ресурсы. Изложенное выше свидетельствует о предпочтительности налогообложения земли и улучшений в составе единого объекта при оценке налогооблагаемой базы с использованием подхода (2). 2. К вопросу об оценке стоимости земли для целей налогообложения Обратимся теперь к собственно проблеме оценки стоимости земельных участков для целей налогообложения (в том числе для определения стоимости объекта в (2)). Для рассматриваемого случая полного права собственности налогоплательщика на земельный участок проблема решается с использованием методов сравнительного анализа продаж (если таковые имеются), модифицированной (с учетом вмененных издержек на время «простоя» земли в процессе строительства улучшений- по (3)) техники остатка (если возможен расчет коэффициентов капитализации для земли и улучшений), капитализации арендного дохода при известных рыночных ставках арендной платы (см. 1,3) или при расчетной реализации принципа остаточной продуктивности земли по известному доходу от бизнеса и распределению этого дохода среди компонентов бизнеса, «виновных» в создании произведенной и проданной продукции (в упрощенном варианте уже используется при массовой оценке городских земель - Дмитриев С.Ю., 2, использовался и будет использоваться при оценке сельскохозяйственных земель - см. российский опыт начала века 10). Отметим, что в случае использования метода капитализации доходов спецификой расчета стоимости для целей налогообложения является то, что налог на землю не вычитается из эффективного валового дохода (см. 1), а ставка налогообложения земельного участка включается в состав нормы отдачи (прибыли) - в соответствии с правилами метода суммирования (кумулятивного построения) для норм отдачи. Озеров Е. С., Кузнецов Д. Д. 123 НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. Существенно важным, вызывающим споры различных школ, является теоретически неоспоримое для индивидуальной оценки положение о том, что и при массовой оценке собственно оценке рыночной стоимости участка как свободного должен предшествовать анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования. В связи с этим следует иметь в виду, что стимулирующая роль налогообложения состоит в экономически оправданном требовании изменения (в перспективе) функционального назначения участка в случае, если его стоимость как свободного выше стоимости его вместе с существующими улучшениями. Так, например, высокое налогообложение земли, занятой в центральных районах СанктПетербурга промышленной застройкой, будет стимулировать постепенное перемещение производств на окраины города. К этому же можно заметить, что существующее в России льготное налогообложение земли под жилую застройку препятствует реализации рыночно (и функционально) обоснованных схем зонирования крупных городов и поэтому планируемое введение единого налога поможет устранить это препятствие. Приведенные соображения подтверждают обоснованность требования выбора в качестве налогооблагаемой базы стоимости земельного участка при наилучшем и наиболее эффективном функциональном использовании его. Все сказанное выше относится к случаю, когда собственнику улучшений принадлежит и право собственности на земельный участок. Существенно сложнее вопрос об оценке налогооблагаемой базы для случая, когда земля используется собственником строения (улучшений) на правах аренды или на вещных правах, отличных от права собственности (полное хозяйственное ведение, оперативное управление, наследуемое владение, бессрочное пользование). Во всех этих случаях представляется целесообразным возлагать обязанности по уплате всего налога на земельный участок (начисляемого с использованием его рыночной стоимости) на пользователя, оставляя за собственником земельного участка обязанность выплачивать налог только в случае, когда участок свободен или занят принадлежащими ему же улучшениями. Но в таком случае (наиболее распространенном в России) в качестве налогооблагаемой выступает стоимость, отличающаяся от рыночной (и реализуемой в сделках) на разницу между стоимостью полного права собственности и стоимостью соответствующего частного права. Например, в первом из перечисленных выше случаев (аренда) стоимость права подписания договора аренды (как права пользования местоположением этого участка), приобретаемая на торгах прав застройки, и определяющая рыночную стоимость земельного участка при определении стоимости всего объекта по формуле (2), заметно меньше стоимости полного права собственности - на величину суммы дисконтированных годовых платежей за аренду земли в течение всего периода действия договора аренды (из этих платежей исключается налог на землю). Заметим попутно, что в случае аренды земельного участка собственником здания налог на землю может быть включен в состав арендной платы или выплачиваться сверх этой платы собственнику земли. В этом случае (в отличие от предложенного выше варианта) формально плательщиком налога выступает арендодатель. На первый взгляд это обстоятельство может рассматриваться как аргумент в пользу раздельного налогообложения: к упомянутому выше случаю налогообложения свободного участка, собственнику земли вменяются в обязанность налоговые платежи и за участки, сданные в аренду. Однако эта проблема легко 124 Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д. НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. решается законодательно обеспеченной переадресацией платежей системой администрирования налогообложения при неизменно единой системе оценки объектов. Отметим, что кроме особенности применения затратного подхода при оценке стоимости недвижимости для целей налогообложения последнее замечание важно и при применении для тех же целей подхода сравнительного анализа продаж: здесь цены сделок с объектами, в которых собственник здания располагает лишь частью прав собственности на землю, подлежат соответствующей корректировке, если данные используются для расчета ставки налогообложения для объекта с полным правом собственности на землю у собственника улучшений (и наоборот). 3. К расчету стоимости строительства, износа и устаревания Новым, в отличие от Калининой Н. В., 2 и других авторов, является наше предложение отказаться от использования в расчетах затрат на новое строительство укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), с заменой их модифицированным вариантом укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР, наша версия - сверхукрупненных, СУПБС ВР показателей - более крупных, чем в УПБС ВР). Отметим, что в условиях отказа от типового подхода к новому строительству и остро стоящей проблемы повсеместной реконструкции функционально устаревающих строений советской эпохи от применения довольно грубых УПВС отказываются и строители: в Методических рекомендациях 7 вместо них в качестве базовых предлагаются упомянутые выше показатели УПБС ВР [8]. При реализации указанного подхода предлагается классифицировать объекты недвижимости по видам функций наилучшего и наиболее эффективного использования (жилая, административно-офисная, торговая, складская, производственная - все с подвидами: жилые односемейные и многоквартирные, производственные цеха и сооружения и т.д.), а также по классности (А, В, С) сооружений. Для каждого типа объектов разрабатывается система сверхукрупненных показателей стоимостей воспроизводства (для типовых зданий прошлых лет) и замещения (по современным проектам) на 1 января каждого текущего года (к настоящему времени под руководством авторов уже разработаны системы сверхукрупненных показателей для двух классов жилья). Параметрами для вычисления стоимости замещения и воспроизводства являются легко и однозначно устанавливаемые: полезная площадь (кв.м.), количество этажей, количество помещений (шт.), высота этажа (м). Программа ПЭВМ (на базе стандартных таблиц EXCEL) генерирует стоимость воспроизводства и стоимость замещения с разбивкой по основным конструктивным элементам (до 15 шт.), а также спецификацию основных ресурсов (труд, материалыпредставители, машины-представители). При этом объемы работ по основным конструктивным элементам (КЭ) формируются автоматически на основе четырех параметров, упомянутых выше. Переход к текущим ценам осуществляется для отечественных ресурсов - по индексам региональных центров ценообразования в строительстве (РЦЦС), а по импортным - по курсу доллара США или евро-валюты. Износ определяется по (4) в близком соответствии с рекомендациями 3 по физическому износу (с некоторыми уточнениями, подлежащими обсуждению в будущих публикациях). Для расчета потерь, связанных с функциональным устареванием, используется сопоставление рассчитываемых стоимостей Озеров Е. С., Кузнецов Д. Д. 125 НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. воспроизводства (восстановления) и замещения (см. выше) - с учетом различия состава (комплектности) элементов в оцениваемом объекте и по проекту замещения, а также с учетом выгод применения новых технологий и ресурсов (совмещается типичная для индивидуальной оценки процедура выбора в качестве стоимости объекта стоимости воспроизводства или замещения с процедурой оценки функционального устаревания). В частности, функциональное устаревание, связанное с набором конструктивных элементов (КЭ) в объекте оценки (ОО) и в эталонном объекте (ЭО), оценивается на базе сравнения состава обоих объектов: если данный КЭ в ОО отсутствует, а в ЭО он есть (требуется добавление), то данный КЭ исключается из замещающей стоимости если данный КЭ в ОО есть, а в ЭО его нет («сверхулучшения»), то данный КЭ и не включается в замещаемую стоимость если данный КЭ в ОО и в ЭО реализован по-разному (требуется замена), то вычисляется поправочный коэффициент, учитывающий отношение стоимости заменяемого и заменяющего элемента. Так, если у ОО покрытие пола - новый линолеум, а у ЭО - паркет, то замещающая стоимость будет несколько снижена на величину, равную отношению соответствующих показателей стоимости. Для величины потерь стоимости из-за весьма важного внешнего устаревания применяется модифицированная методика, базирующаяся на квалиметрическом подходе к определению вклада местоположения (корректировочный коэффициент может быть не только меньше, но и больше нуля).Внешнее устаревание за счет изменения платежеспособного спроса оценивается на основе макроэкономических показателей, фиксируемых Госкомстатом, и отражающих платежеспособный спрос потенциальных покупателей недвижимости, а также на основе учета и обработки всего имеющегося набора данных по сделкам - с корректировками De на основе использования соотношения (1) (предмет отдельной публикации в одном из ближайших номеров журнала). Таким образом, алгоритм оценки стоимости строительства может быть представлен в виде последовательности шагов: 1. Позиционирование объекта оценки (ОО) в классификации, подбор объекта-эталона (ОЭ). 2. Формирование модели стоимости как совокупности конструктивных элементов (КЭ) для ОО (стоимость воспроизводства или восстановления). 3. То же для ЭО (стоимость замещения). 4. Сравнение ОО и ЭО. Идентификация отличий. Выявление КЭ источников снижения стоимости. 5. Классификация потерь стоимости по причинам их возникновения (физический износ, функциональное или внешнее устаревание). 6. Составление проекта устранения источников потери стоимости и оценка его финансовой осуществимости по критерию «чистая текущая стоимость» (NPV). 126 Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д. НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. 7. Количественная оценка потери стоимости: - если NPV>0 (устранимый износ) - как чистая стоимость устранения; - если NPV<0 (неустранимый износ) - как текущая стоимость будущих потерь. 4. К расчету прибыли предпринимателя Существенную долю в стоимости объекта, определенной затратным подходом, имеет прибыль предпринимателя. Получить рыночные данные об этой прибыли затруднительно, ее величины, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. В 4 предложена схема определения прибыли предпринимателя, основанная на предположении о том, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой (альтернативный) проект, который имеет свою норму прибыли Ya. При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту. Величина использования строительство строительного имеющего тот строительство. прибыли предпринимателя получена в 4 на основании принципа, по которому инвестирование средств в новое имеет смысл лишь в том случае, если ожидаемая прибыль от проекта не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое С достаточно высокой степенью точности величина коэффициента Pi определяется как функция от продолжительности сроков строительства и периода ввода объекта в эксплуатацию (или продажи его инвестором), графика распределения платежей по сроку строительства, размера начального платежа (сумма платежа за право застройки и авансового платежа подрядчику), а также выбранной нормы прибыли альтернативного проекта. Методика 4 позволяет предложить простой алгоритм учета прибыли предпринимателя с опорой на достаточно надежно определяемые сроки строительства (на основе 9 и данных рынка строительных услуг), с выбором - в качестве альтернативного - проекта вложения средств в готовую недвижимость того же типа, для которого норма прибыли может рассчитываться методом экстракции на основании ограниченного числа рыночных сделок (см. 3, 5 с комментариями 6). Заключение Предложенная концепция, предусматривающая опору на затратный подход к оценке объектов недвижимости, позволяет обеспечить высокую надежность и рыночную обоснованность налогооблагаемой базы. Использование в расчетах характеристик, в значительной части знакомых строителям и работникам государственных органов инвентаризации, упрощает подготовку персонала оценщиков для целей налогообложения недвижимости. Из обсуждения следует вывод о нецелесообразности разделения не только организаций, осуществляющих расчет налогооблагаемой базы на оценщиков земли и оценщиков улучшений, но Озеров Е. С., Кузнецов Д. Д. 127 НЭЖ «Проблемы недвижимости», выпуск 1, 1999 г. также и органов власти, обеспечивающих управление налогообложением этих двух, неразрывно связанных между собою компонентов недвижимой собственности. Литература 1. Организация оценки и налогообложения недвижимости, Т.1, Т.2., ред. Эккерт Д.К. Изд. Стар-Интер. М., 1997. 2. Материалы «Круглого стола» по вопросам развития массовой оценки. Финансовая Академия при Правительстве РФ, М., 22.12.98г. 3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Изд. СПбГТУ, Санкт-Петербург,1997 г. 4. Кузнецов Д.Д., Озеров Е.С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости. «Вопросы оценки, №2, 1998. 5. Грибовский С.В., Жуковский В.В., Табала Д.Н. Ставка дисконтирования - не игра воображения, а строгая наука. «Вопросы оценки», №3, 1997. 6. Кузнецов Д.Д. О точности метода экстракции при определении нормы дисконта. НЭЖ «Проблемы недвижимости», №1, 1999. 7. Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве. Введены в действие с 01.06.98 письмом ГОССТРОЯ РФ от 28 мая 1998 г. 8. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). Введены в действие 01.12.1993 письмом Госстроя РФ от 05.11.93 № 12-275. 9. СНиП 1.04.03–85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. 10. Тарасевич Е.И. Налогообложение и оценка недвижимости в России. Краткий исторический очерк. НЭЖ «Проблемы недвижимости», вып.1, СанктПетербург, 1998. 128 Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д.
