1. Земельные участки промышленно

Обзор рынка земельных участков в Санкт-Петербурге и
Ленинградской области за период с 2012 по 2015гг.
Оглавление
1. Земельные участки промышленно-складского назначения на территории Санкт-Петербурга и
Ленинградской области .....................................................................................................................................1
2. Земельные участки общественно-делового назначения на территории Санкт-Петербурга и
Ленинградской области .................................................................................................................................. 11
3. Земельные участки для многоквартирной жилой застройки на территории Санкт-Петербурга и
Ленинградской области .................................................................................................................................. 20
4. Земельные участки сельскохозяйственного назначения ......................................................................... 24
1. Земельные участки промышленно-складского назначения на территории
Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Главной тенденцией рынка в 2014 году стало падение интереса к промышленным землям.
Хотя больше всего предложений на земельном рынке приходится именно на данныйсектор
земельных участков, спрос на них уменьшается всё больше. Более того, в настоящая время
существует тенденция, когда промышленные пространства всё чаще реорганизуют под
деловую и жилую функции. Поскольку свободных земель под застройку не столь много,
инвесторы обращают внимания на старые промышленные территории, покупая застроенные
участки для дальнейшей реновации. С начала 2014 года было заявлено о реализации сразу
нескольких проектов редевелопмента на месте бывших заводских территорий. В их числе
сделка по приобретению территории бывших казарм Новочеркасского полка на
Красногвардейской площади, покупка территории Трамвайно-механического завода на
Чугунной улице, приобретение нескольких участков на территории бывшего завода «Самсон»,
приобретение территории завода «Знамя труда», продажа территорий бывшего завода им.
Карла Маркса, фабрики «Красное знамя» и завода им. Калинина.
При этом городское правительство намерено передавать промзоны в управление частным
компаниям, которые должны будут проводить полную инженерную подготовку земли для
дальнейшего размещения на ней технопарков. В настоящий момент идет разработка
финансовой и юридической модели, которая станет интересна инвесторам и выгодна городу.
При этом в Смольном подчеркивают, что речь не может идти просто о продаже участка,
поскольку есть риск, что инвестор перепродаст землю по частям.
В IV квартале Правительство Санкт-Петербурга также заявило о том, что собирается поднять
коэффициент выкупа земельных участков под зданиями в частную собственность с 0,25 от
кадастровой стоимости до 0,50.
По данным РАД, на конец ноября 2014 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской
области в свободной продаже находилось порядка 200 земельных участков под
промышленное строительство общей площадью более 1 000 га.
Доля земельных участков промышленного назначения, находящихся в пределах 10 км от
ближайшей развязки Кольцевой автомобильной дороги, составляла 44% всего предложения
на рынке.
1
Диаграмма 1.1. Распределение предложения земельных участков
в зависимости от удаленности от развязки КАД
Данные РАД
Среднее значение удаленности участков, находящихся в существующем предложении, от
развязки с КАД составляет 3 км. Участки вблизи КАД и таких крупных магистралей как
Таллинское шоссе, Колтушское шоссе, Выборгское шоссе, Московское шоссе пользуются
наибольшим спросом у покупателей, заинтересованных в приобретении земли под
промышленно-складское строительство.
Большинство земельных участков в продаже (67%) расположено в Ленинградской области.
Доля площади земельных участков, находящихся в Ленинградской области, от общей
площади участков в предложении составляет 78%, доля участков в Санкт-Петербурге – 22%.
Всеволожский район занимает лидирующие позиции по предложению земельных участков
промышленного назначения вблизи КАД. По площади участков его доля в общем
предложении составляет 58,2%, по количеству участков в продаже – 50%. В тройку лидеров по
объемам предложения участков под промышленно-складское строительство также входят
Ломоносовский и Пушкинский районы (промзона Шушары).
Карта 1.2. Карта предложений земельных участков
Данные «Peterland»
В территориальном распределении выделяются несколько зон «сгущения», в которые
группируются участки. В основном эти зоны расположены вдоль главных транспортных
магистралей и на пересечениях выездов из Санкт-Петербурга с КАД. Однако значительная
часть промышленных участков и объектов расположена и внутри КАД – в городской черте.
2
Самое большое число промышленных участков – около 100, расположено в зоне Восточный
сегмент КАД – Янино – Мурманское шоссе. Большое скопление участков можно заметить и у
южной границы КАД в районе Шушары, в районе пересечения КАД, Волхонского и
Таллинского шоссе, а также в северной части КАД в зоне Парнас.
Площадь земельных участков на рынке варьируется от 0,5 га до 130 га. Основную долю
предложения составляют участки площадью от 1 до 5 га. Доля крупных участков более 20 га
составляет 10% предложения. Средняя площадь участков в продаже – около 10 га.
Диаграмма 1.3. Распределение предложения земельных участков в зависимости от площади
Данные РАД
На конец ноября 2014 года средняя цена предложения земельного участка под
промышленно-складское строительство вблизи КАД составляла 3 300 рублей (73 долл. США)
за кв. м. С конца июля данный показатель в рублевом выражении увеличился на 19%, в
долларовом выражении – снизился на 8%. Данные изменения произошли в связи с резким
падением курса рубля с конца лета.
При этом, по мнению экспертов РАД, цена участков, впервые выставленных на реализацию,
бывает завышена минимум на 20-30%. Собственники часто устанавливают цены на участок,
исходя из той прибыли, которую гипотетический девелопер получит от реализации на нем
своего проекта. При этом землевладелец не всегда может объективно рассчитать масштабы
такого проекта и, следовательно, оценить объем выручки, зачастую преувеличивая её, что и
ведет к завышению цены участка1.
По данным РАД, скидка на торг может доходить до 100%, то есть, цена сделки может быть в
два раза ниже цены предложения2. Аналитики издания «Ведомости» отмечают, что скидки на
земельные наделы к концу 2014 года достигли 40%3.
1
«Строительный еженедельник», № 29 (369) от 24.06.2013г. www.asninfo.ru/se/article/60892
«Недвижимость и строительство Петербурга», № 41 (778) от 14.10.2013г. www.nsp.ru/nums/24891
3
http://www.vedomosti.ru/realty/news/36799371/cena-zemli Статья «Дисконт на земельные участки достиг 40%.
2
3
Таблица 1.4. Объявленные и состоявшиеся торги Фонда имущества Санкт-Петербурга в октябре-декабре 2014
Адрес земельного
участка
Санкт-Петербург,
Витебский пр., уч. 1
(северо-западнее
пересечения с
Дунайским пр.)
Санкт-Петербург, пос.
Шушары, ул. Ленина,
уч. 4 (южнее
пересечения с 3-м
Бадаевским проездом)
Санкт-Петербург, ул.
Электропультовцев, уч.
1 (севернее д. 9, корп. 1,
лит. А по ул.
Электропультовцев)
Санкт-Петербург, шос.
Революции, участок 100
(территория,
ограниченная шос.
Революции,
Санкт-Петербург,
Грузовой проезд, уч. 1
(юго-восточнее д. 12,
корп. 1, лит. Б по
Грузовому проезду)
Разрешенно
Передава
Начальная
Конечная
Площадь
е
Начальная
Победите Конечная
Превыше
емые
цена, Дата торгов
цена,
участка использован
цена, руб.
ль торгов цена, руб.
ние, %
права
руб./кв. м
руб./кв. м
ие
Состоявшиеся и объявленные торги по участкам под общественно-деловую функцию
Для
размещения
администрат
ООО
ивноИнвест8 657
70 000 000
8 086
19.11.2014 «Петростр 70 000 000
8 086
0,00%
управленчес аренда
ой»
ких и
общественн
ых объектов
Состоявшиеся и объявленные торги по участкам под промышленную функцию
25 838
Для
размещения Инвестскладских
аренда
объектов
28 800 000
1 115
ООО
01.10.2014 «Инбокс
СПб»
28 800 000
1 115
0,00%
1 056
Для
размещения
производств Инвеста машин и
аренда
оборудовани
я
2 300 000
2 178
ЗАО «НПФ
15.10.2014 «Теплома
ш»
2 500 000
2 367
8,70%
11 928
Для
размещения Инвестскладских
аренда
объектов
25 700 000
2 155
26.11.2014 Пылов Б.А. 35 300 000
2 959
37,35%
1 020
Для
размещения Инвестпромышленн аренда
ых объектов
1 961
ООО
«Дорожностроитель
17.12.2014 ная
2 000 000
компания
«Авангард
»
1 961
0,00%
2 000 000
Данные компании «АйБиГрупп»
Большинство аналитиков сходится во мнении о том, что цены на земельные участки
практически не менялись на протяжении 2011-2013 гг. Стабилизация цен или, правильнее
сказать, стагнация, подтверждалась и мнением аналитиков ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга в
2013 году4: «Рынок земли под коммерческое строительство впал в длительный застой. На
вторичном же рынке предложение намного превышает спрос. Сроки экспозиции объектов
удлиняются». В 2014 году цены на участки еще немного понизились по отношению к уровню
2011-2013гг.
График 1.5. Изменение цен на промышленные земли
Данные компании «Peterland»
4
http://www.guion.spb.ru/press/press/more/index.php?id=398
4
Ожидается, что снижение цен на земельные участки продолжится и далее. Такие ожидания
обусловлены двумя основными причинами:
1. Ухудшение экономической ситуации в России в целом заставляет инвесторов
откладывать планы развития до наступления более благоприятных условий;
2. Одновременно с этим переход на уплату налога по кадастровой стоимости начинает
приводить к тому, что продавцы земельных наделов, которые никак их не использовали и
продавали свои участки годами, увеличивают дисконт, чтобы быстрее избавится от
внезапно ставшего убыточным актива.
Примеры предложений промышленных земельных участков Санкт-Петербурга и
Ленинградской области приведены в таблице 1.6. Данные об изменении цен предложений
свидетельствуют о том, что уровень цен 2011 года по многим участкам справедлив и для 2014
года, а также о том, что сроки экспозиции многих участков превышают 3 года.
Таблица 1.6. Примеры предложений участков промышленного назначения
Район
Выборгский, СПб
Выборгский, СПб
Выборгский, СПб
Выборгский, СПб
Красногвардейский
Красногвардейский
Красногвардейский
Красногвардейский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Адрес
Парголово,
Пригородный
Парголово,
Пригородный
Парголово, за
переездом на
Выборгское ш.
Около КАД,
промзоны
«Парнас» и пр.
Культуры
Пискаревский
пр., южнее д.
141
Лапинский
проезд, вблизи
Индустриального
пр.
Территория
предприятия
«Ручьи»
(Беляевка), 1-я л.
Шафировского
пр.
Территория
предприятия
«Ручьи»
(Беляевка), 1-я л.
Шафировского
пр.
Колтушское СП,
дер.
Разметелево
Порошкино дер.
массив
Корабсельки,
около ТРК
«Мега-Парнас»
пос. Мурино
Площадь
участка, кв.
м
178 800
8 500,0
50 000,0
36 000,0
8 400,1
8 500,0
1,5 га - 5,66
га
49 000,0 и
56 000,0
6 400
Назначение
Логистический
терминал класса А
Под склад
Производственноскладское
Под объекты
производственног
о и общественноделового
назначения
Производство,
склад, автосервис
Производственноскладское
IV кв.
2011
Цена предложения, руб/кв.м
III кв.
II кв.
III кв.
2012
2013
2014
4 190
н/д
н/д
н/д
2 330
2 330
2 330
продан
-
-
1 980
снято с
продажи
4 060
4 030
4 160
3 720
3 120
3 110
3 200
3 795
6 000
6 000
6 000
4 480
2 660
3 110
2 7203 200
3 200
н/д
н/д
3 520
3 636
3 120
3 200
3 230
3 200
2 340
2 400
2 420
2 600
2 500
2 560
н/д
5 000
(100$ за
кв. м)
2 100
н/д
н/д
3 500 (50
Производство,
склад, автосервис
Производство,
склад, автосервис
Производственноскладское
0,8 га - 3,23
га
Два участка
по 1 га
Производственноскладское
Производственноскладской
комплекс
17 685,0
Производственно-
5
60 017,0
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Колпинский
Колпинский
Колпинский
Колпинский
Колпинский
Ломоносовский
Ломоносовский
Массив Кудрово
От 2,1 га в
массиве
135,2 га
Порошкино,
проект
«Мегаполис
ЛенКАД»
12-13 км
Мурманского
шоссе
Корабсельки,
участок 5кп-11,
рядом с ТК
«Мега-Парнас»
Новосаратовка,
территория
Индустриального
парка № 1 и № 2
дер.
Новосаратовкаирнтр, район
«Уткина Заводь»
28 000,0
Кузьмоловский
100 000,0
Корабсельки
30 700,0
34 000,0
35 000,0
40 000,0
108 000,0
массив Карьер
Мяглово, около
ж/д станции
«Манушкино»
Янино-1
243 000,0
Санкт-Петербург,
около Южной
ТЭЦ, вблизи
завода «Тойота»
г. Колпино,
территория
Ижорского
завода
г. Колпино,
территория
Ижорского
завода
Санкт-Петербург,
около Южной
ТЭЦ, вблизи
завода «Тойота»
г. Колпино,
территория
Ижорского
завода
Заводская
волость, участок
Велигонты
Волхонское ш.,
33
20 000,0
370 000,0
24 300,0
3 000,0
70 000,0
105 000,0
Участки 3
га, 3,38 га и
10 га
108 800,0
складской
комплекс
Производственноскладское,
административноделовое
Под складской
комплекс
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
Объекты
производственног
о и общественноделового
назначения
Химическое
производство,
предприятие,
склад
МФК,
производственноторгово-складской
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
холодильные
склады, пищевое
производство
Произв.-складское
евро за
кв. м)
3 120
4 000
4 130
5 000
(100$ за
кв. м)
1 870
1 920
940
3 000
(60$ за
кв. м)
3 120
3 200
3 230
н/д
3 590
4 600
4 750
5 750
(115 $ за
кв.м)
1 870
1 920
н/д
н/д
3 000
3 000
н/д
н/д
1 090
1 120
н/д
н/д
2 100
2 640
н/д
н/д
4 630
4 400
н/д
3 500
(70$ за
кв. м)
1 500
1 500
1 500
н/д
1 470
1 410
1 410
н/д
4 530
4 530
4 530
н/д
н/д
3 110
н/д
5 000
(100$ за
кв. м)
2 950
2 810
2 890
3 000
(60$ за
кв. м)
2 340
н/д
н/д
н/д
2 100
1 990
2 070
н/д
1 950
1 940
1 680
2 450
(49$ за
6
кв. м)
Ломоносовский
Ломоносовский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пушкинский
Пересечение
Волхонского и
Талинского ш.
МО «Виллозское
сельское
поселение»,
Офииррское
село, кв. 2
Шушары,
отделение
Бадаевское, 3-й
Бадаевкий
проезд
Промзона
«Шушары», 600800 м от
Московского ш.
Пушкин,
Гуммолосары
(Гусарская ул.
южнее линии
ж/д)
Пушкин,
Гусарская ул., 30
Пушкин,
Гусарская ул., 30
Промзона
«Шушары», 1-я
линия
Московского ш.
Шушары,
отделение
Бадаевское,
участок 264
Шушары, 1 км от
Московского ш.
Промзона
«Шушары», 500
м от
Московского ш.
Шушары,
территория
предприятия
«Ленсоветовское
», участок 77
Шушары
Шушары, рядом
с заводами
Toyota, General
Motors и Suzuki
182 000,0
0,4 га - 47
га
23 000,0
Производственноскладское
2 800
2 800
н/д
снят с
продажи
Логистический
комплекс,
производство
7 360
6 970
7 230
4 700
1 870
1 860
н/д
снят с
продажи
1 870
1 860
1 940
3 000
(60$ за
кв. м)
2 100
2 100
2 100
2 100
н/д
4 200
н/д
н/д
н/д
4 340
н/д
н/д
1 560
1 550
н/д
н/д
1 090
1 090
1 680
1880
1 870
1 860
1 940
2 500
(50$ за
кв. м)
1 090
1 090
1 240
4 000
(80$ за
кв. м)
1 000
н/д
н/д
н/д
Производственноскладское
Участки 2,5
га и 3,0 га
Производственноскладское
28 600,0
Производственноскладское
55 000
62 000
77 000,0
89 700,0
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
Производственноскладское
Участки 5 га
и 14,8 га
Производственноскладское
200 000,0
Производственноскладское
395 000,0
Производственноскладское
18 га и 37
га
Производственноскладское
658 000,0
Производственноскладское
1 470
1 390
1 650
2 0002 500
(40-50$
за кв. м)
1 800
1 810
1 650
н/д
Источники – Обзоры ГК «Аверс», СМИ, www.emls.ru
Таким образом, цены большинства участков, изначально номинированные в рублях, за 4 года
практически не изменились. Участки, предлагаемые в валютных эквивалентах, к концу 2014
года, естественно, показали существенный прирост в цене предложения. Учитывая природу
изменения цен предложений и отсутствие реальных экономических предпосылок к росту цен
7
на промышленную недвижимость, можно сказать, что цены 2014 года продолжают оставаться
на уровне 2011 года.
По мнению Лилии Соболевой, руководителя отдела промышленной недвижимости и
участков Praktis C&B, в 2011-2012гг. активизировались крупные производства, которые
искали, куда съехать из черты города. Некоторые предприятия среднего размера готовы были
уйти с арендованных площадок на собственные. Как правило, всех интересовали участки с
полной инженерией, чтобы было выделено 500-600 кВт мощности, но найти такие варианты
было практически нереально. Основное предложение по промышленным наделам было
сконцентрировано в районе Шушар, Рыбацкого и вблизи станции метро «Ладожская».
Встречались свободные территории в Кудрово и на Парнасе, а также единичные наделы в
Приморском районе.
Наиболее привлекательными являются участки, которые находятся на стыке общественноделовых и промышленных зон. Собственники предлагают такие участки, как
многофункциональные с возможностью размещения торговли и, прежде всего складов (в
промышленных зонах складское использование является условно-разрешенным видом
использования). Вместе с тем, нахождение участка недалеко от жилых кварталов уменьшает
его привлекательность. Во многом это обусловлено транспортной обстановкой и пробками,
неизбежно возникающими в местах проживания населения, а также ограничениями по
использованию и возможными санитарными зонами.
Сейчас, по словам директора по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest
Екатерины Марковец, на стоимость участка, в первую очередь, влияет наличие
градостроительной документации. «Такие наделы на вес золота. Если у девелопера нет
мощного административного ресурса, то на пятно без документов он, скорее всего, даже
смотреть не будет. Второй момент — наличие коммуникаций. На цену, безусловно, влияет и
локация. Сейчас, например, центр города стал менее востребованным, поскольку здесь
сложно что-то построить. Для девелопера более привлекателен участок в хорошем спальном
районе»5.
Это мнение подтверждают и эксперты РАД. Наибольшим спросом, по их мнению, пользуются
участки до 2,5 Га с полной инженерной подготовкой и согласованной градостроительной
документаций.
Немаловажную роль играет количество выделяемых на участок электрических мощностей (в
среднем по рынку - 0,2-0,5 МВт/га). Отличие в стоимости земельных участков, обеспеченных
коммуникациями и без таковых для промышленных земель составляет 30-40% и более в
зависимости от инфраструктуры.
Однако, полностью обеспеченных коммуникациями земельных участков предлагается
немного – 9% от общего числа предложений, но 24% участков также могут считаться
пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В
основной же массе предложений (67%) участки являются слабо разработанными либо вовсе
нетронутыми полями.
Совершенно иная картина наблюдается для производственных комплексов: 80% объектов
полностью обеспечены инженерными сетями и коммуникациями, для 8% имеются точки
подключения и/или получены ТУ. Таким образом, около 90% предложений подходят для
дальнейшего использования.
5
Аналитика РАД «Рынок в поисках баланса».
8
Диаграмма 1.7. Распределение участков и производственных комплексов
по обеспеченности инженерными коммуникациями
Данные компании «Peterland»
В настоящее время эксперты отмечают смещение спроса в сторону участков в составе
индустриальных парков. Дело в том, что готовые объекты часто не соответствуют
требованиям промышленников, и они предпочитают строить собственные цеха.
По словам, управляющего ИП «Мариенбург» Александра Лазукова, такой тренд
действительно наблюдается. Земельный участок со всей инфраструктурой гораздо
предпочтительнее. Он позволяет бизнесу развиваться по современным технологиям.
Арендные помещения в этом плане не могут конкурировать с индустриальными парками.
К активно развивающимся индустриальным паркам относятся проекты Greenstate (112,4 га),
«Марьино» (130 га), «Дони Верево» (183 га), проект в Уткиной Заводи (60 га), парк «Кола»
(124 га).
Денис Радзимовский, глава «S.A.Ricci Санкт-Петербург», отмечает, что спрос на качественные
производственные площадки формируется новыми инвесторами, а также местными
производствами, увеличивающими свои мощности.
По оценкам экспертов, стоимость земли в индустриальных парках варьируется в зависимости
от близости к Санкт-Петербургу.
Во Всеволожском районе цены предложений инженерно подготовленных участков вблизи
КАД с хорошими подъездами достигает 5 500 рублей/кв.м. В Ломоносовском районе
наиболее высоко оценены наделы в промышленном парке «Горелово» от компании ЮИТ –
до 9 500 рублей/кв.м. В удаленных местах области цены предложений могут достигать 2 500
рублей/кв.м.
Площадь наделов, которую индустриальные парки предлагают резидентам, варьируется от
0,5 до 50 Га и более. Здесь легче найти необходимую конфигурацию и «привязать» к участку
уже готовый проект.
Эксперты РАД считают, что в ближайшие годы развитие отдельных проектов индустриальных
парков может быть приостановлено. Это связано с нехваткой транспортной и инженерной
инфраструктуры, трудовых ресурсов и высоким уровнем конкуренции.
По словам директора по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург»
Максима Соболева, в «Горелово» приходит около 250 потенциальных покупателей в год, но
реальных сделок 5-10. Более 50% предприятий запрашивают участки площадью менее 1 Га.
Еще 30% нужны 1-3 Га и только 10-15% предприятий интересуются участками площадью
более 3 Га.
Основные ценообразующие факторы для промышленных земель приведены в таблице 1.8.
9
Таблица 1.8. Основные ценообразующие факторы для промышленных земельных участков и средние
коэффициенты их влияния на стоимость участков
Типичные границы
Фактор стоимости
коэффициентов влияния
фактоа
Правовой статус
0,20 – 0,50
Общая площадь участка
0,10 – 0,30
Влияние магистралей и локальных центров
0,10 – 0,35
Оснащенность подъездными путями и их удобство
0,10 – 0,20
Ближайшее окружение и ограничения по застройке
0,05 – 0,20
Наличие коммуникаций и их состояние
0,20 – 0,40
Источник: данные ГУП ГУИОН, ГК АФК, Центр проектов развития недвижимости
10
2. Земельные участки общественно-делового назначения на территории СанктПетербурга и Ленинградской области
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга за 2 квартал 2014
года составил около 94,2 млн. долларов (по итогам 1-2 квартала общий объем инвестиций в
коммерческую недвижимость составляет – 110 млн. долл.).
Большая доля инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на офисный сегмент
(82% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость).
На картах 2.1 и 2.2 представлено распределение предложений участков для общественноделовой и многофункциональной застройки.
Карта 2.1. Предложение участков для общественно-деловой застройки
Данные компании «Peterland»
Карта 2.2. Предложение участков для многофункциональной застройки
Данные компании «Peterland»
По данным Российского аукционного дома, земельные участки под строительство объектов
общественно-делового назначения предлагают не менее чем 2 000 рублей/кв. м, а в
отдельных случаях цена достигает 150 000 рублей/кв.м. Наиболее дорогостоящие участки
расположены в центре города, но предложение таких объектов – единично. Основная масса
предложений сосредоточена в ценовом диапазоне 4 000-10 000 рублей/кв. м
Через торги в Петербурге за первое полугодие 2014-го было реализовано 21,5 га под
общественно-деловую застройку. Эксперты консалтинговой компании Knight Frank St
11
Petersburg подсчитали: это в 13 раз больше, чем в первом полугодии 2013-го. Организаторы
аукционов – Фонд имущества и Российский аукционный дом.
Средняя цена продажи составила около 11 000 рублей за кв.м земли. По результатам торгов
заявлено о реализации сразу нескольких проектов редевелопмента: на территории бывших
казарм Новочеркасского полка (Красногвардейская пл.), на территории Трамвайномеханического завода (Чугунная ул.), бывшего завода «Самсон» и завода «Знамя труда».
Средняя стоимость земли под жилую застройку выросла в первом полугодии
преимущественно за счет продажи сравнительно крупного лота – аварийного дома на
Благодатной улице (44 593 руб. за кв. м участка). В основном же с аукционов торговали
скромными наделами с ветхими постройками площадью не более 500 кв. м (в
Петродворцовом, Пушкинском и Невском районах).
Под объекты коммерческой недвижимости продавались участки размером от 2000 до 5000
кв.м. Их средняя стоимость оказалась существенно ниже, чем в первом полугодии 2013-го.
Впрочем, тогда на показатели повлиял один нетипичный надел на Ленинском пр. (меньше ста
«квадратов»), предназначенный под розничную торговлю. Его стартовая цена подскочила по
ходу торгов в четыре раза.
Таблица 2.3. Структура предложения земли на торгах Фонда имущества и РАД
Цена в I полугодии 2013 г.,
I полугодие 2014 г.
руб./кв.м
Цена, руб./кв.м
Объем продаж, кв.м
Жилая застройка
16 263
35 777
2291 (2 участка)
Коммерческая застройка
29 008
7050
19 712 (6 участков)
Общественно-деловая застройка
5 232
10 999
215 039 (4 участка)
По данным компании Knight Frank St Petersburg
Вид
Таблица 2.4. Самые крупные торги в I полугодии 2014г.
Дата
торгов
Район
19.02.2014
Московский
26.03.2014
Всеволожский
(ЛО)
Красногвардей
ский
30.04.2014
02.06.2014
19.11.2014
Калининский
Фрунзенский
Адрес (объект)
Благодатная
ул., 57, лит. А
Всеволожский
пр., позиция 5
Красногвардей
ская пл., 3
(казармы
Новочеркасског
о полка)
Чугунная ул., 2
(территория
бывшего
трамвайного
завода)
Витебский пр.,
участок 1
(северозападнее
пересечения с
Дунайским пр.)
Наиболее
эффективное
использование
жилье
деловой
комплекс
для проекта
редевелопмента
зона
общественноделовой
застройки/жиль
е при
изменении
категории земли
Для размещения
административн
оуправленческих
и общественных
объектов
S
участка,
кв. м
S
здания,
кв. м
Стоим.
продажи
лота,
млн. руб.
Победитель
аукциона
1794
3546,6
80
ООО
«Интерконтракт»
2300
5700
135,9
н/д
21 000
18 000
454
ООО «Усадьба»
186 000
70 600
свыше
992,44
ООО «ВТЕ»
8 657
-
70 млн.
ООО
«Петрострой»
12
Диаграмма 2.5. Распределение по категориям участков, реализованных на торгах, кв.м
По данным компании Knight Frank St Petersburg
С января по июнь 2014г. Смольный утвердил проекты планировки территории для пяти
производственных зон, а также 16 ППТ для жилых кварталов (показатель за весь 2013 год в
четыре раза меньше). Больше всего документов согласовано в Приморском,
Красногвардейском, Выборгском и Колпинском районах.
Диаграмма 2.6. Распределение утвержденных ППТ по категориям объектов
По данным компании Knight Frank St Petersburg
Диаграмма 2.7. Распределение утвержденных ППТ по районам Санкт-Петербурга
По данным компании Knight Frank St Petersburg
На вторичном рынке основной объем предложений участков для общественно-деловой
застройки сегодня сконцентрирован в Красногвардейском, Пушкинском и Выборгском
13
районах. При этом широко представлены небольшие участки площадью от 0,5 до 1 га (58% от
общего количества предложений). По данным компании АРИН, в марте 2014 года стоимость
участков под коммерческую застройку варьировала в широком диапазоне – от 1 100 руб. за
кв. м. до 75 600. руб. за кв. м. – в зависимости от местоположения и особенностей участка.
Как отмечает генеральный директор АРИН по консалтингу и оценке Андрей Петров, на
вторичном рынке широко представлены земельные участки различных площадей. 49%
сегодня составляют предложения земель небольшой площади от 0,5 до 1 га. На участки от 1
до 5 га приходится 36% предложений, на крупные участки от 5 до 10 га и более 10 га - 10 % и
5 % предложений соответственно.
Диаграмма 2.8. Распределение предложения общественно-деловых участков по площади
Данные РАД
Основной интерес вызывают земли под строительство различных объектов, так или иначе
связанных с торговлей. На наделы под офисы заявки единичны. По мнению директора по
развитию компании Jones Lang LaSalle SPb Сергея Федорова, устойчивый спрос есть на участки
двух категорий: от 2 до 4 га (под гипермаркеты) и от 0,3 до 0,8 га - под небольшие
продуктовые магазины, DIY, рестораны и пр. В этих сегментах он даже превышает
предложение.
Таблица 2.9. Примеры предложений земельных участков общественно-делового
назначения на вторичном рынке
Район
Адмиралтейский
Василеостровский
Василеостровский
Выборгский
Выборгский
Адрес
Измайловский
пр.
Малый пр., В.О.,
54, корп. 7
Малый пр., В.О.,
севернее д., 41,
лит. А
Выборгское ш.,
около пос.
Парголово, 2,5 км
до развязки КАД
Санкт-Петербурга
Рядом с ИКЕАМега Парнас на
границе с
промзоной
Парнас
Площадь
участка,
кв.м
8 000,0
1 400,0
Цена предложения, руб./кв. м
Назначение
Общественноделовое
Общественноделовое
гостиница
1 800,0
IV кв.
2011
II кв. 2012
I кв. 2013
III кв. 2014
н/д
58 750
н/д
н/д
н/д
20 710
20 710
22 100
11 860
11 060
11 110
н/д
10 770
10 770
10 770
13 300
3 790
н/д
3 900
6 500
(130$ за
кв. м)
ТК, АЗС,
автосервис
3 000,0
ТК, автосалон,
логистика
72 000
14
Выборгский
Выборгский
Парголово,
Выборгское ш. (1я линия)
Литовская ул.
4 000,0
4 300,0
Выборгский
Калининский
Калининский
Кировский
Красногвардейский
Красногвардейский
Красногвардейский
Красногвардейский
Энгельса пр.,
вблизи виадука,
600 м от ст. м.
«Парнас»
Ключевая ул., 32,
лит. А
Металлистов пр.,
120
Стачек пр., 62,
лит. А
Коммуны ул.
Шафировский пр.
(терр. с/х
«Ручьи»), уч. 22
(Беляевка)
Ириновский пр.,
1, лит. П
Красногвардейский
Территория
предприятия
«Ручьи»
Пискаревский пр.
Красносельский
Таллинское ш.
Красносельский
Таллинское
ш./Волхонское ш.
рядом с КАД
Горелово
Красносельский
Московский
Московский
Московский
Невский
Петроградский
Приморский
Приморский
Приморский
Приморский
Пулковское ш.,
бывшая
территория
предприятия
«Шушары»,
поворот на
Петербургское
шоссе
Пулковское ш.,
южнее д 107
территория
предприятия
«Шушары»,
участок 85
Автогенная ул.,
6/2
Ст. м.
«Крестовский
остров»
Поклоногорская
ул.
Лисий Нос
Лисий Нос
Мебельная ул. и
Планерная ул.
15 700,0
3 942,0
1 946,0
4 730,0
4 600,0
Торговля,
общепит
Инвестпроект БЦ
с подземным
паркингом
Бизнес-центр с
паркингом
ТК, автосервис
Общественноделовое, жилье
МФК
Автосалон,
автосервис
торговля
5 000,0
6 000,0
10 000,0
26 000,0
2 400
17 000,
23 000
35 483
19 300,0
30 000,0
1 960 000,0
4 798,0
АЗС,
придорожный
сервис
АЗС,
общественноделовое
Торговый
комплекс
АЗС, автосалон,
автосервис, кафе
Общественноделовое
Общественноделовое
Автосалон, ТРЦ,
БЦ с
гостиничным
комплексом
Торговля, склады
Склад, торговля,
гостиница,
общественноделовое
БЦ, гостиница
14 000
н/д
н/д
Снят с
продажи
3 490
4 420
3 490
Снят с
продажи
3 580
3 600
Снят с
продажи
24 100
24 100
24 100
24 100
н/д
25 690
24 000
28 300
26 420
26 270
27 060
Продан
н/д
н/д
4 570
н/д
10 940
10 360
10 400
4 200
7 010
6 640
6 670
Снят с
продажи
3 910
3 880
н/д
н/д
н/д
н/д
3 520
н/д
6 250
6 210
6 400
Снят с
продажи
1 900
1 900
н/д
н/д
н/д
1 690
1 690
1 500
5 470
5 170
5 200
Снят с
продажи
1 500
1 500
1 500
Продан
940 - 1 560
930 - 1 550
960 - 1 600
н/д
20 840
20 840
20 840
20 840
н/д
21 090
22 260
25 800
12 670
9 530
9 530
н/д
4 700
н/д
3 200
н/д
н/д
6 310
н/д
н/д
4 560
н/д
н/д
н/д
Объекты спорта
4 268,0
1 500,0
20 000,0
4 595,0
46 034,0
Общественноделовое
ФОК
ФОК
Инвестпроект
МФК
15
Приморский
Приморский
Приморский
Приморский
Фрунзенский
Фрунзенский
Курортный
Петродворцовый
Пушкинский
Пушкинский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Всеволожский
Ломоносовский
6
Мебельная ул.и
Планерная ул.
Парашютная ул.
(севернее
пересечения с
Шуваловским
пр.)
Комендантский
пр.
Богатырский пр.,
восточнее дома 5
Расстанная ул.6
Салова
ул./Софийская ул.
Зеленогорск,
Приморское ш.
Петергоф,
Суворовская
Пулковское ш.,
напротив
гипермаркета
«Метрика»
Пулковское ш.
массив Кудрово,
вдоль КАД у
планируемой
развязки
массив Кудрово,
вдоль дороги,
являющейся
продолжением
ул. Дыбенко и
ведущей в
д.Колтуши
массив Кудрово,
вдоль КАД у
планируемой
развязки
массив Кудрово,
прилегает к
дороге,
являющейся
продолжением
ул. Дыбенко и
ведущей в
Колтуши
Всеволожск, мкр.
«Южный»
массив «Ольгино2»
Всеволожский
район, дер.
Новосаратовка,
на правом берегу
р. Нева, у
Октябрьской
набережной
Горелово, место
пересечения
28 400,0
Инвестпроект
МФК
Торговый
комплекс
6 032,0
18 025,0
3 354
1 180,0
4 483,0
60 000,0
2 438,0
11 500,0
16 000,0
700 –
100 000
Торговый центр
Общественноделовое
Гостиница
Автосервис
Курортнооздоровительны
й объект
гостиница
БЦ, складской
комплекс, АЗС,
АТП
ТК, БЦ
Общественноделовое
н/д
4 930
4 930
Продан
6 630
н/д
н/д
н/д
н/д
н/д
н/д
Снят с
продажи
19 250
н/д
н/д
н/д
79 430
78 970
81 360
8 480
8 480
8 480
н/д
Снят с
продажи
2 660
2 640
н/д
Снят с
продажи
5 700
5 700
5 700
н/д
4 210
3 980
4 000
н/д
5 260
4 980
5 000
н/д
3 120
3 980
4 000
н/д
3 750
3 730
3 840
6 000
(120$ за
кв. м)
3 120
3 980
н/д
5 000
(100$ за
кв. м)
3 590
3 980
4 000
5 000
(100$ за
кв. м)
2 000
2 000
1 500
2 500
3 390
2 560
3 500 (70$
за кв. м)
3 750
3 730
3 840
6 000
(120$ за
кв. м)
2 600
2 600
2 600
4 000
АЗС,
общественноделовое
13 000,0
21 000,0 130 000,0
Общественноделовое
Общественноделовое
22 000,
50 004,0
128 000,0
Гипермаркет
Торговологистический
комплекс
Общественноделовое
350 000,0
22 000,0
Автосалон,
складской
Аренда на период проектирования и строительства с пролонгацией на 49лет
16
Ломоносовский
Ломоносовский
Ломоносовский
Тосненский
Тосненский
КАД, Волхонского
и Таллинского
шоссе
Горелово, около
пересечения
КАД, Волхонского
и Таллинского
шоссе
Горелово, около
пересечения
КАД, Волхонского
и Таллинского
шоссе
Горелово, около
пересечения
КАД, Волхонского
и Таллинского
шоссе
на южной
границе г.
Колпино и пос.
Тельмана
Около
пос. Ям-Ижора
(17 км от КАД)
комплекс
Торговля,
автосалон, склад
40 000,0
50 000,0
общественноделовое, склады,
невредное
производство
2 300
2 300
2 300
н/д
2 200
2 200
2 200
н/д
5 000
5 000
5 000
н/д
2 500
2 500
н/д
3 500 (70$
за кв. м)
640 - 1 280
1 000 –
2 000 (2040$ за кв.
м)
автосалон, СТО
67 000,0
30 000
100 000 –
1 500 000
Общественноделовое
Торговоразвлекательные
и общественноделовые
объекты
620 - 1 560
620 - 1 240
Источники – Обзоры ГК «Аверс», СМИ, www.emls.ru
Таблица 2.10. Обобщенная ценовая характеристика участков под коммерческую застройку
Местоположение
Доля в общем объеме, %
Цена, руб/кв.м
Участки в центральных районах
5
21 000 – 115 000
Участки в спальных районах
74
4 000 – 75 000
Участки в пригородных районах
3
1 000 – 13 000
Динамика цен
В 2008 году произошло резкое падение цен на рынке земельных участков. Падение составило
около 20%. После существенного падения цен на рынке недвижимости в 2008 году рынок
восстанавливался постепенно и развивался равномерно, без резких изменений в ценах.
Наблюдался планомерный рост в пределах инфляции до настоящего момента.
Ниже в таблице представлены данные о динамике темпов изменения стоимости земельных
участков под коммерческую застройку (общественно-деловая функция) за период со 2
квартала 2009г. по 4 квартал 2014г.
Таблица 2.11. Динамика темпов изменения стоимости земельных участков
Период
Изменение стоимости, в % от
базового значения
2 кв. 2009
-16%
3 кв. 2009
-12,5%
1 кв. 2010
-5%
1 кв. 2011
1%
1 кв. 2012
0,5%
1 кв. 2013
0%
1 кв. 1014
0%
4 кв. 2014
2%
17
Известно, что за период кризиса неликвидные участки подешевели на 50-70%, а ликвидные
предлагаются или по «докризисным» ценам, или со скидкой не более 20%. Однако в
большинстве случаев для анализа доступна только цена предложения. Количество сделок на
вторичном рынке немногочисленно, информация о реальных ценах в большинстве случаев
закрыта.
Аналитики компании «АйБиГрупп» выявили несколько иную динамику цен на земельные
участки.
График 2.12. Динамика средней стоимости земли под коммерческую застройку (2010-2014гг.)
График 2.13. Динамика темпов изменения стоимости земли под коммерческую застройку (2010-2014гг.)
Ценообразующие факторы:
 Права на земельный участок. Передача права собственности влияет на стоимость
объекта и на привлекательность для потенциального покупателя, так как право аренды
подразумевает более высокие риски, связанные, например, с изменениями в
договорных отношениях между собственником и арендатором, или возможность
застройки (реконструкции зданий) собственного участка без инвестиционных условий.
Стоимость права долгосрочной аренды в среднем на 5-15% ниже рыночной стоимости
права собственности.
 Местоположение (удаленность объекта от центральной части города, расположение
вблизи центров деловой активности, окружающая застройка и перспективы развития
близлежащих территорий, расположение вблизи памятников архитектуры и искусства,
транспортная доступность);
18
 Площадь участка, кв. м (наибольшим спросом пользуются земельные участки
площадью до 1 000 кв. м, далее по мере снижения спроса идут участки от 1 000 кв. м
до 5 000 кв. м, наименьшим спросом пользуются участки больше 5 000 кв. м);
 Благоустроенность (состояние и благоустроенность территории участка оказывает
влияние на величину рыночной стоимости. Под благоустроенным участком
понимается участок, готовый к строительству, расчищенный, без заболоченных мест и
т.д. Неблагоустроенные участки менее привлекательны, так как потенциальному
инвестору необходимо понести дополнительные затраты на подготовку участка к
дальнейшему использованию).
 Инженерно-техническое обеспечение (наличие инженерных коммуникаций в
значительной степени влияет на рыночную стоимость земельных участков. Это связано
с тем, что подключение коммуникаций требует затрат времени на согласование, а
также финансовых вложений. Кроме того, инженерные сети перегружены и зачастую
нет возможности подключить объект к сетям).
 Наличие зданий под снос (в Санкт-Петербурге, особенно в центральных районах,
свободных пятен под застройку практически нет. Поэтому к продаже зачастую
предлагаются участки с ветхими строениями под снос, что влечет за собой
дополнительные затраты на расчистку территории для нового строительства).
В целом общее число ценообразующих факторов составляет более 50, в том числе: правовой
статус участка (собственность, долгосрочная или краткосрочная аренда, аренда на
инвестиционных условиях), размер и инженерное обеспечение участка, обременения
(например, запрет на приватизацию, ведение хозяйственной деятельности или строительство,
обязанность обеспечивать возможность деятельности аварийных служб и использования
расположенных на участке социальных объектов), плотность застройки.
В зависимости от выборки объектов-аналогов доли стоимости (веса) факторов в стоимости
могут находиться в следующих диапазонах.
Таблица 2.14. Основные ценообразующие факторы для общественно-деловых земельных участков и средние
коэффициенты их влияния на стоимость участков
Типичные границы
Фактор стоимости
коэффициентов влияния
фактоа
Местоположение
0,10 – 0,50
Благоустроенность
0,05 – 0,15
Наличие зданий под снос
0,05 – 0,15
Площадь участка, кв.м
0,10 – 0,40
Инженерно-техническое обеспечение
0,10 – 0,40
Источник: данные СМИ
Стоит учесть, что на вес того или иного фактора в значительной степени оказывает влияние
функция предполагаемого использования земельного участка, поскольку в каждом
конкретном случае диапазоны весов будут существенно разниться.
В среднем, стоимость земли в Санкт-Петербурге на конец четвёртого квартала 2014 года
составляет в среднем для инженерно обеспеченных, расположенных в черте города
земельных участков площадью 10 000-25 000 кв. м: 2 500-3 200 руб./кв. м для промышленной
и 15 000-18 000 руб./кв. м для общественно-деловой функций.
Отсутствие инженерного обеспечения снижает стоимость участка на 25-30%; также стоимость
земли снижается по мере удаления от городской черты и увеличении площади земельного
участка.
19
3. Земельные участки для многоквартирной жилой застройки на территории
Санкт-Петербурга и Ленинградской области
В 2014 году большинство инвестиций в землю осуществляется в сфере торговой недвижимости
и в сфере жилищного строительства. Крупные продажи земель промышленных предприятий,
зафиксированные в 2014 году, в результате подразумевали иное дальнейшее использование
участков.
Таблица 3.1. Наиболее крупные сделки с земельными участками во 2-м квартале 2014г.
Объект
Участок НПО «Знамя
труда им. Лепсе»
(пересечение
Магнитогорской ул.
и пр. Шаумяна)
Земли бывшего
завода «Самсон»
(Московский район)
Продавец
ОАО
«Александровский»
Бывший аэропорт
«Ржевка» (пос.
Ковалево,
Всеволожский
район)
ЗАО АКБ
«Петербургский
Городской Банк»
н/д
Покупатель
Холдинг NCC
Лидер-Групп
Площадь
Цена
110 тыс. кв.м
82 млн.
USD
ЗУ № 1 – 8,7
тыс. кв. м
ЗУ № 2 – 5,3
тыс. кв. м
20,5 млн.
USD
ОАО «Группа
ЛСР»
1,75 тыс. кв. м
17 млн.
USD
Примечания
Участок будет использован
под жилую застройку.
Самая крупная сделка с
промышленной землей за
последние 3 года
Участки будут
использованы под жилую
застройку
Участок будет использован
под жилую застройку
По данным экспертов NAI Becar, потенциал редевелопмента промышленных территорий в
Петербурге использован лишь на 5-10%. Сегодня на разных стадиях находятся 35 проектов
строительства на перепрофилированных землях общей площадью планируемой застройки
около 300 Га. В целом потенциал редевелопмента Санкт-Петербурга оценивается в 5,8 тыс. га.
Аналитики NAI Becar называют порядка 30 промышленных зон в городской черте,
перспективных с точки зрения редевелопмента. Их общая площадь составляет около 5,8 тыс.
Га.
Редевелопмент участники рынка признают главным инструментом развития центра города.
Готовых пятен под застройку в центральных районах уже не осталось, а браться за
реконструкцию исторических зданий готовы не многие.
Сегодня лидером по жилому строительству на месте промышленных объектов является
Московский район – 21% всех площадей (около 60 га). В Калининском районе совокупная
площадь проектов под редевелопмент составляет порядка 46 Га, в Невском – 41 га, в
Адмиралтейском – 30 Га, Красногвардейский - 20 га. В других районах города площади
проектов редевелопмента занимают менее 20 Га.
Торги по продаже земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома на
территории завода им. Карла Маркса в Санкт-Петербурге объявил Российский аукционный
дом (РАД).
Как поясняет РАД, земельный участок ранее входил в состав территории
машиностроительного завода им. Карла Маркса. Он расположен в квартале, ограниченном Б.
Сампсониевским проспектом, Кантемировской улицей, Выборгской набережной и улицей
Александра Матросова по адресу Большой Сампсониевский пр. д. 68 лит. Б.
Площадь участка составляет 6711 кв. м., его начальная стоимость равна 245 млн. руб. Торги
назначены на 14 апреля. «Комплексный план развития территории квартала, включая
территорию бывшего завода им. Карла Маркса, в границах которой расположен земельный
20
участок, предполагает строительство жилого комплекса бизнес класса и необходимых
объектов социальной инфраструктуры», - отмечает РАД.
Выставленный на продажу участок предназначен для размещения 15-этажного жилого дома
со встроенно-пристроенными помещениями и автостоянкой на 107 машиномест. Общая
площадь квартир составит 11 760 кв. м, а встроенных помещений общественно-делового
назначения - 840 кв. м.
Соседний участок площадью 7,8 га был продан на торгах РАД 18 сентября 2014 г.
Победителем аукциона стала инвестиционно-строительная компания «Отделстрой»,
заплатившая за лот 1,26 млрд. руб., отмечает РАД.
Цены предложений на вторичном рынке находятся в очень широком диапазоне, верхние
значения которого, особенно по центральным районам вряд ли могут являться типичными
показателями рассматриваемого сегмента.
Таблица 3.3. Ценовые характеристики участков под жилищное строительство по районам в 2013 году7
Местоположение
Доля в общем объеме
Цена, руб/кв.м
Участки в центральных районах
15%
45 000 – 485 000
Участки в спальных районах
25%
9 000 – 140 000
Участки в пригородных районах
60%
4 000 – 32 000
Источник - компания London Real Invest на основе данных интернет-сайтов
Таблица 3.4. Ценовые характеристики участков под жилищное строительство по районам в 2014 году8
Местоположение
Доля в общем объеме
Цена, руб/кв.м
Участки в центральных районах
4%
36 000 – 132 000
Участки в спальных районах
91%
8 000 – 45 000
Участки в пригородных районах
5%
5 000 – 20 000
Источник - компания АРИН
Таблица 3.5. Ценовые характеристики участков под жилищное строительство по районам в 2014 году9
Местоположение
Доля в общем объеме
Цена, руб/кв.м
Участки в центральных районах
20%
18 000 – 300 000
Участки в спальных районах
45%
10 000 – 60 000
Участки в пригородных районах
35%
3 500 – 20 000
Источник - компания «Евро Аудит Групп» по данным интернет-сайтов
Наибольшее количество предложений сосредоточено в диапазоне от 2 000 до 5 000 кв. м.
Диаграмма 3.6. Распределение предложений по площади участков
Данные компании London Real Invest
7
http://expert.ru/northwest/2013/26/prodavtsyi-utverdilis-na-zemle/
http://expert.ru/northwest/2013/26/prodavtsyi-utverdilis-na-zemle/
9
http://expert.ru/northwest/2013/26/prodavtsyi-utverdilis-na-zemle/
8
21
Основными ценообразующими факторами, влияющими на стоимость земельных участков
под многоэтажную жилищную застройку, являются:
 местоположение объекта, его близость к метро и центральным магистралям
 площадь участка (чем больше размер участка, тем ниже цена кв. метра)
 инженерная обеспеченность территории, наличие ТУ на подключение к инженерным
сетям серьезно повышает стоимость земли
 высотность застройки: участки, предназначенные под многоэтажную застройку, имеют
наиболее высокую стоимость.
В 2015 году наметились изменения на первичном рынке земель для жилой застройки. В 20132014гг. город практически не продавал землю под жилищную застройку. За 2014 год было
реализовано всего два участка общей площадью 3,5 га, что в 10 раз меньше предложения на
2015 год. Для сравнения: в рекордном 2010 году город продал более 500 га земли под жилье
(включая проекты комплексного освоения территорий). Существенное сокращение числа
торгов стало результатом политики «сохранения имущества», которой придерживался
губернатор Георгий Полтавченко.
О планах Смольного — вернуться в 2015 году на рынок активных продаж земли под
строительство жилья изданию «Деловой Петербург»10 рассказал гендиректор Фонда
имущества Петербурга Игорь Пахоруков. По его словам, только в феврале пройдут два
аукциона по продаже прав аренды восьми участков под жилищную застройку. Еще шесть
участков планируют продать в марте. Стартовая цена этих лотов (на них можно построить
372,6 тыс. м2 жилья) составит 2,03 млрд. рублей. Еще 20 пятен начальной стоимостью почти 3
млрд рублей проходят согласования.
«Всего в течение года город планирует продать 34 участка площадью около 35 га под
строительство почти 890 тыс. кв. м жилья», — говорит Игорь Пахоруков.
По оценке директора УК Docklands Светланы Петровой, потенциально, продав заявленную
землю, город сможет заработать от 6 млрд. до 8 млрд. рублей. «Конечно, не все участки
будут интересны бизнесу. Но среднее превышение цены может составить 30-50%», —
прогнозирует она.
Большое число пятен в продаже, по словам Игоря Пахорукова, — результат серьезной
аналитической работы, проведенной строительным и имущественным блоками Смольного в
2014 году. Эксперты говорят, что за последние 5 лет у города накопилось много готовых к
продаже территорий под жилье, которые по разным причинам так и не были реализованы.
Решение Смольного активизировать продажу земли под застройку Игорь Пахоруков объяснил
двумя причинами. «Во-первых, город ищет перспективы пополнения дефицитного бюджета в
кризис. Во-вторых, строительное сообщество, которое последние 2 года было практически
лишено возможности покупать участки под жилье у города, громко критиковало власть за
остановку аукционов. И его услышали», — пояснил он.
Первые два аукциона по продаже прав аренды земли под жилье в январе 2015 года
подтверждают высокий спрос со стороны застройщиков. За участок 3 га на Дальневосточном
пр. боролись три известные на рынке компании. В итоге его купила ГК Legenda за 1,37 млрд.
рублей, превысив стартовую цену в 2 раза. А пятно 2,1 га на ул. Бадаева с таким же
превышением за 0,5 млрд. рублей купила СК «Темп». Было три претендента, несмотря на то,
10
http://www.dp.ru/a/2015/02/12/Zazemlenie_rinka/ Дата публикации 12 февраля 2015
22
что город впервые в качестве «нагрузки» к лоту добавил обязательство построить и детский
сад.
По данным «ДП», уже подготовлены к аукционам 34 участка общей площадью 35 га и
начальной стоимостью более 5 млрд. рублей, где в совокупности можно будет построить
почти 1 млн. кв. м жилья. С одной стороны, город ищет пути пополнения дефицитного
бюджета. С другой — идет навстречу возросшему спросу на землю со стороны инвесторов.
Участники рынка прогнозируют спад цен на земельные пятна в Петербурге на 5-10% по
итогам 2015 года из-за роста объема предложения. А выход на рынок участков из городской
казны еще больше обрушит цены.
Участники строительного рынка считают, что в 2015 году объемы ввода объектов жилого
фонда в Петербурге могут сократиться в два раза11.
Как сообщается со ссылкой на предварительные данные комитета по строительству
Смольного, в прошлом году в Северной столице было введено в эксплуатацию примерно 2,9
млн. кв. м жилья, тогда как в 2013 году было введено около 2,6 млн. кв. м.
В частности, по данным издания, накануне группа компаний «Эталон», в которую входит
«ЛенСпецСМУ», ввела в эксплуатацию на всей территории присутствия (по всей стране) - 580
тыс. кв. м жилой недвижимости. По словам Алексея Гусева, коммерческого директора
«Главстрой-СПб», в 2014 году его компания ввела в эксплуатацию 492,1 тыс. кв. м. Setl Group в
2014 году ввела в эксплуатацию 550 тыс. кв. м жилой недвижимости, а «Группа ЛСР» примерно 750 тыс. кв. м.
Старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Петербурге
Любава Пряникова, говорит, что на 2015 год к вводу в городской черте и административноподчиненных районах девелоперами заявлено около 4 млн. кв. м, еще около 900 тыс. кв. м - в
пригородных локациях. «По факту, конечно, суммарный объем в 5 млн. кв. м достигнут не
будет, введется 3,2-3,5 млн. кв. м», - цитирует ее издание.
Топ-менеджер одной из крупнейших строительных компаний города также предположил что,
несмотря на заявленные большие объемы ввода, на деле рынок ввода нового жилья в городе
значительно сократится - возможно, в два раза.
11
Источник: издание «КоммерсантЪ». Дата публикации 15 января 2015
23
4. Земельные участки сельскохозяйственного назначения12
Общая характеристика рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения
Ленинградской области
Положение на рынке земельных участков в значительной мере определяется сложившейся
макроэкономической ситуацией. Кризис 2008-2009 гг. и последние негативные тенденции в
экономики внесли значительные коррективы в функционирование рынка земли, которые с
некоторыми особенностями отразились и на состоянии купли-продажи земель
сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области.
В докризисный период использование земель сельскохозяйственного назначения
производилось по схеме: весной фермеры и арендаторы крупных участков
сельскохозяйственных земель получали кредит в коммерческом банке, закупали дизтопливо,
семена, удобрения, арендовали или приобретали сельскохозяйственную технику, нанимали
рабочую силу и т.п. То есть за счет кредита подготавливали и осуществляли весь комплекс
сельскохозяйственных работ и с выручки от реализации продукции погашали кредит.
Финансовый кризис привел к удорожанию кредитов и ужесточению требований при их
получении, и многие производители сельхозпродукции были лишены возможность
кредитования или могли получить кредит на условиях, превращающих производство
продукции в нерентабельный бизнес.
Многие производители сельхозпродукции выходили из сложившейся ситуации продавая
принадлежащую им землю сельскохозяйственного назначения, что усугубило снижение и без
того невысоких цен на землю в данном сегменте.
Такое же положение сложилось у строительных компаний, которые из-за невозможности
получить кредит, вынуждены были заморозить строительные объекты и пытаться продать
выделенные под них участки земли. Таким образом, строительный бум, начавшийся перед
кризисом, вызвал необоснованный рост стоимости земельных участков под строительство, а
кризисные явления в строительной отрасли привели к падению цены земли.
Менее всего в Ленинградской области кризисные явления отразились на участках земли
площадью 10-20 соток, предназначенных для коттеджного строительства в престижных
районах, в особенности, находящихся в радиусе 30 км от Санкт-Петербурга.
Предложение на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения
Ленинградской области
Рынок земельных участков Ленинградской области неоднороден. Выделяются как
депрессивные районы, где практически не ведётся инвестиционно-строительная
деятельность, так и районы с высоким потенциалом, что определяет относительный уровень
цен земельных участков данных территорий.
Условно можно выделить следующие укрупненные зоны, определяющие ликвидность
земельных участков:
 1 зона: в радиусе 30 км от Санкт-Петербурга;
 2 зона: в радиусе 30-80 км от Санкт-Петербурга;
 3 зона: в радиусе свыше 80 км от Санкт-Петербурга.
Чем дальше от Санкт-Петербурга, тем ниже ликвидность земельных участков. Это
обстоятельство касается всех групп земельных объектов. Исключение составляют районы, где
развиваются крупные производственные и логистические центры (Тосно, Усть-Луга, Кириши,
Тихвин, Волхов).
12
По данным ООО «АФК-Аудит». Оценка, аудит, юридические и консалтинговые услуги.
24
Максимальная востребованность участков в 30-километровом радиусе обусловлена
активным индивидуальным и малоэтажным строительством. Земли сельскохозяйственного
назначения в данном случае переводятся в другую категорию.
Рынок земли, как правило, очень хорошо отражает общую ситуацию в отрасли, для которой
она предназначена. На сегодняшний день рынок земли сельскохозяйственного назначения –
это рынок покупателя. На рынке сложился значительный объем предложения и по оценке
экспертов намечается тренд на снижение цены.
Предложение в значительной степени превышает спрос. Несмотря на это, многие продавцы
ориентируются на те суммы, которые они вложили в землю или имущественный комплекс.
Тем, у кого нет финансовой подушки для ожидания роста цен, приходится существенно
снижать цену, помогая обеспечивать покупателю приемлемые показатели по проекту. В этой
связи скидки на торг в среднем составляют 15-20%, доходя местами до 30%. По отдельным
участкам цены сделок могут отличаться от цен предложений в разы.
Наибольший объем предложения (почти 40%) земельных участков сельскохозяйственного
назначения приходится на Всеволожский и Гатчинский районы, их доли в общем объеме
предложения составляют 20% и 19% соответственно.
Диаграмма 4.1. Географическая структура предложения земельных
участков сельскохозяйственного назначения
Диапазон площадей предлагаемых участков составляет 0,02-500 Га, средняя площадь – 34 Га.
Таким образом, основная масса предложения представлена крупными земельными
участками, спрос на которые ограничен.
Спрос и коммерческие условия на рынке земельных участков сельскохозяйственного
назначения Ленинградской области
Наиболее стабильным в текущий период остается рынок продажи небольших земельных
участков. Отмечающееся снижение цен происходит не интенсивно. Максимальный спрос и,
как следствие, максимальные цены отмечаются на относительно небольшие участки. Самыми
популярными районами остаются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы.
Отмечается повышение интереса к другим районам – Гатчинскому, Тосненскому и
Кингисеппскому районам.
Наиболее значимыми, с точки зрения влияния на стоимость земельных участков данной
категории, являются факторы местоположения (удаленности от Санкт-Петербурга), а так же
наличие коммуникаций и перспективы использования (например, возможность перевода
участка в другую категорию и использование для жилищного строительства).
25
По итогам 1 квартала 2014 года самая высокая средняя цена предложения на земельные
участки сельскохозяйственного назначения сложилась во Всеволожском районе
Ленинградской области и составила – 351 руб./кв. м. Это объясняется наибольшим, по
сравнению с другими районами, предложением участков расположенных в
непосредственной близости от Санкт-Петербурга. Самая низкая средняя цена предложения
зафиксирована в Лужском районе – 41 руб./кв. м.
Диаграмма 4.2. Средняя цена предложения по районам Ленинградской области
Средняя цена предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения в целом
по Ленинградской области составляет около 270 руб./кв. м.
Тенденции и прогнозы рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения
Ленинградской области
 Планируется
ужесточение регламента использования сельхозземель, для
предотвращения случаев, когда девелоперы недобросовестно используют земли
сельскохозяйственного назначения для возведения там жилых домов. Это также
позволит увеличить налоговые сборы и улучшить качество жизни граждан.
 В связи с вступлением России в ВТО конкуренция на рынке продуктов
сельхозпроизводства увеличивается. Однако эксперты надеются, что под эгидой
провозглашенного стремления к росту ВВП и снижения импортозамещения ситуация в
стране может поменяться.
 Основой развития сельского хозяйства в краткосрочной перспективе эксперты считают
повышение доступности целевого кредитования и снижения ставок по кредитам для
сельскохозяйственных предприятий.
 Еще одним перспективным направлением развития с/х сектора эксперты считают
применение принципа «сам произвел – сам продай», когда сельхозпроизводители
выстраивают внутри одного кластера цепочку кормовая база – производство сырья –
переработка – сбыт.
 Реализация программ развития сельского хозяйства, повышение доступности сырья и
разработка мер стимулирования прямой продажи собственной продукции увеличат
инвестиционную привлекательность сектора, что повлечет за собой рост стоимости
земельных участков и дальнейшее развитие рынка земельных участков
сельскохозяйственного назначения.
 В настоящее время рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения под
влиянием макроэкономической ситуации показывает значительное превышение
26
предложения над спросом и относительно низкие стоимости продажи. В
краткосрочной перспективе при отсутствии значительного улучшения в состоянии
экономики данные тенденции будут усугубляться, при этом земельные участки вблизи
Санкт-Петербурга (в зоне до 30 км от города) будут по-прежнему востребованы.
27
5. Земельные участки на загородном рынке13
Объем предложения участков без построек на конец года составил 700 объектов, из них 430 в
Ленинградской области и 270 в Петербурге и его пригородах. Количество продаваемых
домостроений на конец декабря составило 950 объектов, из них 460 домов в Ленобласти и
490 - в Петербурге и его пригородах.
Диаграмма 5.1. Объем предложения участков без строений
В структуре предложения с разбивкой по виду использования земельных участков без
построек наибольшую долю предложений в Ленобласти занимает жилье статуса ИЖС
(индивидуальное жилищное строительство) - 44,6%. Участки в садоводствах занимают долю в
размере 26,9% от всего предложения. В районах Петербурга и его пригородах процент
участков ИЖС составляет 64,5%, садоводства - 20,4% от общего количества объектов,
выставленных на продажу.
Диаграмма 5.2. Статус использования участков без строений, % от общего объема
В структуре загородной недвижимости с разрешенным использованием под ИЖС более
распространено предложение участков с домостроениями, чем участков без построек. В
Ленинградской области доля участков под застройку составляет 38,1%, предложение
домостроений - 61,9%. В районах Петербурга и его пригородах участки без строений
занимают 29% от всего предложения, 36,2% - это дома/дачи; домостроения с указанным
статусом «коттедж» занимают долю в размере 34,8% от общего объема.
13
По данным ГК «Бюллетень Недвижимости»
28
Диаграмма 5.3. Структура предложения участков со статусом ИЖС, % от общего объема
В садоводствах Ленинградской области наибольшую долю рынка занимают также участки с
постройками (дом/дача, коттедж), их доля - 58,9%. Предложение участков без построек
составляет 41,1% от всего рынка. В садоводствах Петербурга и пригородах участки без
домостроений занимают 15,6% от всего предложения, 72% - это дома/дачи; домостроения со
статусом «коттедж» занимают долю в размере 12,4% от общего объема.
Структура предложения по площади участков без построек выглядит следующим образом.
Максимальное количество предложения в садоводствах приходится на участки площадью от
7 до 11 соток, что занимает 48,2% в Ленобласти и 51,5% в Петербурге и пригородных районах.
Наибольшую долю предложения участков под индивидуальное строительство составляют
объекты площадью от 12 до 16 соток и занимают 44,9% в районах Ленобласти и 51,6% в
районах СПб и его пригородах. На вторичном рынке загородных домов Ленинградской
области максимальный объем предложения в садоводствах приходится на участки площадью
менее 7 соток и от 7 до 11 соток, что занимает 39,2% и 39,7% от всего объема соответственно.
Дома со статусом участка ИЖС в основной массе предлагаются с указанием площади от 12 до
16 соток, что составляет 47,8% от всего предложения по данному сегменту. В Петербурге и
пригородных районах максимальное предложение домов в садоводствах зафиксировано на
участки площадью от 7 до 11 соток, участки под индивидуальное строительство предлагаются
в основном площадью от 12 до 16 соток.
Диаграмма 5.4. Структура предложения по площади участка без строений, % от общего объема
За минувший год изменение средней цены предложения на рынке загородных участков без
строений по Ленинградской области составило 0,9%, по районам Петербурга и пригородам в
целом 5,8%. Стоимость сотки земли на конец декабря 2014 года по области составила 84,3
тыс. руб. (в среднем это 1,1 млн. руб. за участок), по Петербургу и пригородным районам 279,3 тыс. руб. (в целом за участок 3,8 млн. руб.).
29
Диаграмма 5.5. Изменение стоимости участков без построек, руб./сот.
Цена
Декабрь
2013 г.
Декабрь
2014 г.
Изменение
за год
руб./сот.
83 547
84 318
0,92%
тыс. руб.
1 109
1 144
руб./сот.
264 007
279 311
тыс. руб.
3 473
3 754
Ленобласть
СПб и
пригороды
5,80%
Максимальное количество предложений участков без домостроений Ленинградской области
находится в ценовом диапазоне от 50 до 80 тыс. руб. и от 80 до 110 тыс. руб. за сотку, что
занимает 23,5% и 20,7% соответственно, а также от 110 до 140 тыс. руб. за сотку, что
составляет 15% от всего предложения.
На рынке земельных участков Петербурга и пригородных районов максимальный объем
предложения приходится на диапазон от 150 до 250 тыс. руб., от 250 до 350 тыс. руб. и от 350
до 450 тыс. руб. за сотку, что составляет соответственно 20,4%, 19,8% и 16,8% от всего
предложения.
Диаграмма 5.6. Диапазоны цен участков без построек (тыс. руб./сот.), % от общего объема
Самыми дорогими по стоимости участков в Петербурге и пригородным районам являются
Приморский, Курортный и Выборгский районы Петербурга. Стоимость земельных участков
без построек со статусом ИЖС на конец месяца в среднем составляет 7-11 млн руб., цена
сотки земли - 524-639 тыс. руб. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах
предлагаются за 13-17 млн. руб., где стоимость самого дома (за вычетом стоимости земли)
составляет 4-8 млн руб. (это от 40 до 45 тыс. руб. за кв. м).
Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской
области (без учета удаленных районов) являются участки Лужского района. Стоимость участка
здесь в среднем обойдется в 440 тыс. руб. (22,9 тыс. руб. за сотку).
Таблица 5.7. Средние цены по районам Ленобласти на конец 2014г.
Цена участка
Район
Волосовский
Волховский
Выборгский
Гатчинский
Кингисеппский
Кировский
ИЖС
руб./сот
тыс. руб.
26 748
523
42 917
623
98 822
1 581
104 331
1 720
н/д
н/д
93 221
1 583
руб./сот
н/д
34 076
81 720
63 403
н/д
64 749
САД
тыс. руб.
н/д
260
726
661
н/д
578
Цена домостроений,
без учета стоимости
земли
руб./кв. м
тыс. руб.
20 692
2 123
13 710
2 301
28 937
3 637
22 306
2 574
н/д
н/д
14 980
1 416
Цена участка с
домостроением
ИЖС
САД
тыс. руб.
тыс. руб.
2 646
н/д
2 924
2 561
5 218
4 363
4 294
3 235
н/д
н/д
2 999
1 994
30
Ломоносовский
Лужский
Приозерский
Тосненский
Всеволожский
СПб, Колпинский
СПб, Курортный
СПб, Петродворцовый
СПб, Пушкинский
СПб, Выборгский
СПб, Красносельский
СПб, Приморский
108 618
22 900
84 487
113 538
252 658
247 955
565 068
434 536
284 638
524 191
381 501
638 990
1 613
440
1 674
1 485
3 736
3 413
10 068
5 431
3 677
7 022
4 330
9 297
71 592
н/д
76 914
54 060
129 595
н/д
н/д
н/д
246 468
н/д
н/д
н/д
835
н/д
850
515
1 202
н/д
н/д
н/д
1 793
н/д
н/д
н/д
27 960
31 165
36 947
22 620
32 857
46 043
39 623
35 305
44 417
42 141
25 183
44 479
3 836
2 152
4 887
3 072
6 424
4 115
7 206
5 119
7 270
7 979
5 170
4 176
5 448
2 592
6 561
4 558
10 160
7 528
17 274
10 550
10 946
15 001
9 500
13 473
4 671
н/д
5 737
3 588
7 626
н/д
н/д
н/д
9 062
н/д
н/д
н/д
В рейтинге самых дорогих участков на рынке загородной недвижимости в декабре 2014 года
лидирующую позицию занимают участки в Курортном и Пушкинском районах. В пос.
Комарово выставлен участок стоимостью 80 млн. руб. площадью 80 соток. За 75 млн. руб.
продается участок в г. Пушкине площадью 37 соток.
Таблица 5.8. Рейтинг самых дорогих участков без построек
Район
Населенный
пункт
СПб, Курортный
Комарово пос.
СПб,
Пушкинский
СПб, Курортный
Пушкин,
Песочная ул.
Сестрорецк,
Черничная
ул.,13
Сестрорецк,
Тарховская ул., 7
Репино,
Цветочная ул.
СПб, Курортный
СПб, Курортный
Площадь
участка,
соток
Статус
участка,
ИЖС/САД
80
ЗНП
37
ИЖС
19
ИЖС
23
ИЖС
40
ДНП
Дополнительные сведения
ул. Спортивная, залив, 40
КВт эл-во
Участок в центре Пушкина
под жилую застройку
Все комм. подведены к
участку, залив 5 мин.
пешком
Все коммуникации. 3 мин.
до Финского залива
Ком-ции, хороший подъезд,
возм. покупки смежных уч.
Цена,
тыс.
руб.
Цена,
руб./сот.
80 000
1 000 000
75 000
2 027 027
50 000
2 631 579
39 000
1 695 652
36 782
919 550
В рейтинге самых дешевых участков на рынке загородной недвижимости в декабре 2014 года
лидирующие позиции занимают участки в садоводствах. За 75 тыс. руб. предлагается участок
площадью 6 соток в пос. Бабино Тосненского района ЛО, за 90 тыс. руб. можно приобрести
участок площадью 12 соток, расположенный в СНТ «Солка» Кингисеппского района ЛО.
Таблица 5.9. Рейтинг самых дешевых участков без построек
Район
Населенный
пункт
Тосненский
Бабино пос.
Кингисеппский
Ломоносовский
снт
Солка,
Автомобилист, 9
д. Лопухинка
Лужский
Долговка пос.
Лужский
Мшинская
Площадь
участка,
соток
Статус
участка,
ИЖС/САД
6
САД
12
СНТ
6
ДНП
20
ЛПХ
12
САД
Дополнительные сведения
соб-ть, не разраб., Бабино2
земельный участок 12
соток в развитом сад-ве
Лес, автоб. 600м, эл-во,
дороги
деревня Долговка, сухой, с
уклоном. Электр.
Квт эл-во, б/строений, есть
и 24 сотки
Цена,
тыс. руб.
Цена,
руб./сот.
75
12 500
90
7 500
114
19 000
150
7 500
150
12 500
Снижение стоимости заметно почти во всех районах Ленинградской области, но самое
главное – дешевые участки появились в престижных местах.
31
Всеволожский район
Этот район Ленобласти всегда являлся лидером по количеству предлагаемых к продаже
земельных участков. Популярность его у покупателей обусловлена целым рядом факторов. В
их числе: удобное месторасположение (он примыкает к городским землям на севере и
востоке), развитая транспортная инфраструктура (наличие крупных транспортных
магистралей и железной дороги на восточном направлении), живописные ландшафты.
Цены на земельные участки Всеволожского района в прежние годы варьировались очень
сильно. Стоимость зависела главным образом от престижности того или иного загородного
направления. Наиболее дорогими традиционно были Токсовское, Приозерское направления
(по названиям соответствующих трасс), собственно Всеволожское (Дорога жизни). Стоимость
сотки земли в некоторых населенных пунктах могла достигать 400 тыс. руб. и даже больше.
Относительно дешевым являлось, пожалуй, только Мурманское направление (Мурманское
шоссе) с ценами на участки, как правило, не выше 120 тыс. руб. за сотку.
Однако на сегодняшний день ценовая карта Всеволожского района претерпела значительные
изменения. За последние три-четыре года престижное северное направление пополнилось
большим количеством коттеджных поселков, где участки с инженерными коммуникациями
стоят 150-170 тыс. руб. за сотку. По мнению большинства экспертов, такие цены сейчас более
всего соответствуют реальной платежеспособности покупателей. Даже в 2014 году, несмотря
на нестабильность экономической ситуации в стране и в мире, а также общее снижение
покупательской активности, девелоперы продолжали выводить на рынок проекты данной
ценовой группы: поселки «Черничный», «Елизаветинское» (оба относятся к Приозерскому
направлению) и др.
Подешевели земельные участки и на демократичном Мурманском направлении. Раньше 85120 тыс. руб. за сотку здесь стоила земля без инженерных коммуникаций (за которые
приходилось доплачивать около 400-500 тыс. руб.). Но уже в 2014 году стало возможным
приобретение участка по 80 тыс. за сотку, включая стоимость сетей.
На вторичном рынке участков Всеволожского района цены, в целом, близки к указанным
выше. Так, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень
Недвижимости», средняя стоимость земли в садоводческих массивах (большинство
коттеджных поселков тоже являются, по сути, садоводствами – только новыми) составляет
143,9 тыс. руб. за сотку. Участки со статусом ИЖС (под индивидуальное жилищное
строительство) стоят на вторичном рынке заметно дороже – в среднем 251,4 тыс. руб. за
сотку. Но спрос на такие наделы нынче невелик.
Ломоносовский район
Все активнее растет объем предложения земельных участков на рынке загородной
недвижимости Ломоносовского района – в скором времени, вероятно, он сравняется по
популярности у покупателей с Всеволожским. В плане транспортной доступности он не
уступает последнему, а возможно, и превосходит его. Добираться сюда удобно по
Ропшинскому и Гостилицкому шоссе. Социальная инфраструктура, конечно, развита не так
хорошо, но со временем и этот вопрос будет решен.
Последние пару лет основная доля предложения земли в коттеджных поселках
Ломоносовского района приходилась на участки стоимостью 60-100 тыс. руб. за сотку, в
32
зависимости от месторасположения (данная цена указана с учетом платы за подведение
инженерных коммуникаций). Однако 2014 год порадовал покупателей более
демократичными ценами. В частности, относительно недавно на рынок вышли проекты
«Михайловские высоты» (стоимость сотки от 32 тыс. руб.), «Поляны» (от 19 тыс. за сотку, но
коммуникации оплачиваются отдельно, их стоимость составляет 250 тыс. руб.) и некоторые
другие. Такое сильное удешевление лотов – скорее, исключение из правил.
Но все-таки прослеживается явная тенденция: все реже цена участков в Ломоносовском
районе достигает планки в 100 тыс. руб., чаще она останавливается на уровне 60-80 тыс. руб.
за сотку.
Правда, это не касается участков со статусом ИЖС, они в коттеджных поселках стоят, как
правило, недешево – 170-200 тыс. руб. за сотку. Трудно сказать, востребованы ли они
покупателями. Ведь даже на вторичном рынке участков Ломоносовского района стоимость
земли ИЖС не превышает в среднем 120 тыс. руб. за сотку (сведения Центра исследований и
аналитики ГК «БН»). Зато садовые участки на вторичном рынке приобретать менее выгодно,
чем в коттеджных поселках. В старых садоводствах сотка до сих пор стоит порядка 100 тыс.
руб. (возможно, цены еще просто не подверглись коррекции в связи со спадом спроса на
загородном рынке).
Выборгский район
Стали более доступными для покупателей и земельные участки в Выборгском районе
Ленобласти. Раньше он считался исключительно престижным направлением – еще бы:
великолепные сосновые леса, озера, близость к Финляндии. Надо сказать, до сих пор в
здешней коттеджной застройке преобладают довольно просторные дома бизнес-класса.
Однако за последние пару лет на загородном рынке Выборгского района сложился новый
сегмент качественных загородных участков стоимостью до 130 тыс. руб. за сотку, включая
подведение инженерных коммуникаций (раньше участки тут могли стоить и 200, и 300 тыс. за
сотку). А в 2014 году на выборгских землях стали возникать проекты с еще более
демократичными ценами – не дороже 50-60 тыс. руб. за сотку.
Нужно сделать оговорку: как правило, такие поселки располагаются на значительном
удалении от Петербурга – почти у самого Выборга – или же в них предлагаются довольно
крупные земельные наделы, интересные далеко не всем. Так, в поселке «Козицкие луга»,
расположенном недалеко от деревни Волочаевка, представлены недорогие наделы
площадью от 19 до 26 соток.
На вторичном рынке Выборгского района земля тоже вполне доступна. В садоводствах
средняя стоимость сотки составляет 87,3 тыс. руб., а участки со статусом ИЖС обойдутся
покупателю в среднем в 103 тыс. руб.
Гатчинский район
К югу от Петербурга находится Гатчинский район Ленобласти. Он всегда славился достаточно
доступной загородной недвижимостью. Однако в последнее время стоимость участков тут не
только не снизилась, но, наоборот, выросла – речь идет именно о подорожании земли в уже
существующих проектах. Нового предложения на рынок Гатчинского района выводится
немного, общее количество коттеджных поселков вот уже который год колеблется в пределах
33
25-30 (для сравнения: и во Всеволожском, и в Ломоносовском районах количество проектов
давно перевалило за сотню).
Повышение цен на землю составило в зависимости от проекта от 10 до 30%. Так, если раньше
в окрестностях Гатчины стоимость сотки начиналась от 80 тыс. руб., то теперь – от 100 тыс.
Даже на расстоянии 50 км от КАД (не самые востребованные территории) минимальные цены
на землю выросли с 55 до 75 тыс. руб. за сотку.
Скорее всего, такое подорожание связано как раз с дефицитом предложения участков в
Гатчинском районе. Качественных проектов тут действительно мало. А это означает, что
девелоперы, их реализующие, не испытывают дефицита покупательского спроса.
Выросли цены на земельные участки и на вторичном рынке Гатчинского района. Осенью
прошлого года, как сообщают аналитики БН, средняя цена сотки земли в садоводствах
составляла 69 тыс. руб. Сегодня – 74,4 тыс. Участки ИЖС стоили год назад в среднем 94,5 тыс.
руб., теперь же – 109,7 тыс.
Обзор подготовлен ООО «Евро Аудит Групп» по материалам сайтов www.emls.ru, www.komned.ru, www.nsp.ru,
asninfo.ru, vedomosti.ru, изданий «Деловой Петербург», «КоммерсантЪ», БПН, ГК «Аверс», ГК «Бюллетень
недвижимости», «АФК-Аудит», London Real Invest, АРИН, «АйБиГрупп», «Peterland», РАД, ГУП ГУИОН СанктПетербурга, Knight Frank St Petersburg, «Астера», NAI Becar, Центр проектов развития недвижимости.
16.03.2015г.
34