РЕШЕНИЕ №113
об отклонении заявления о пересмотре результатов определения
кадастровой стоимости
г.Казань
«23» октября 2015г.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости на территории Республики Татарстан, созданная приказом Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.01.2012г.№ П/20 на
заседании, проведенном 23.10.2015г., в составе:
Председателя
Комиссии:
Костина Артема Петровича
заместителя руководителя Управления
Росреестра по Республике Татарстан
и членов Комиссии:
Гатауллиной Лейсан - заместителя директора филиала ФГБУ «ФКП
Азатовны
Росреестра» по Республике Татарстан
Мерзакреева Рустэма - заместителя министра
Рауфовича
земельных и имущественных
отношений Республики Татарстан
Лисичкина Андрея Викторовича
представителя Национального совета по
оценочной деятельности
при участии секретаря
Комиссии:
Зяббарова Равиля – заместителя начальника отдела
Нилевича
землеустройства, мониторинга земель и
кадастровой оценки недвижимости Управления
Росреестра по Республике Татарстан
рассмотрела заявление, поступившее в комиссию 07.10.2015г. (вх.№194-О) о пересмотре
результатов определения кадастровой стоимости от ООО «Ганимед» (ОГРН
____________________).
Заявителю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации
права от __________________г. Серия ______________ №__________________)
принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 16:50:090707:97,
расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Кировский район,
ул.Одностороняя Гривка, д.1, категорией земель «земли населенных пунктов», видом
разрешенного использования «под здание и благоустроенную территорию гостиницы
«Сафар-Отель», площадью 14 178 кв.м.
Согласно постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.11.2013г.
№927 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных
участков в составе земель населенного пункта г.Казани» кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером 16:50:090707:97 составляет 181 376 318.40 руб.
Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано от
ООО «Ганимед» по основанию установления в отношении объекта недвижимости с
кадастровым номером 16:50:090707:97 рыночной стоимости, определенной в отчете от
30.09.2015г. № 879 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного
по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Кировский район, ул.Односторонняя Гривка,
д.1, кадастровый номер 16:50:090707:97» (далее – Отчет), выполненным оценщиком,
являющимся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество
оценщиков», Штыровым М.В.
В результате рассмотрения заявления комиссия установила:
В представленном Отчете рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на
29.04.2014г. составляет 129 544 386 руб. Отклонение рыночной стоимости от кадастровой
стоимости составляет 28,57 %.
По результатам рассмотрения заявления комиссия решила:
Отклонить заявление ООО «Ганимед» о пересмотре результатов определения
кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости с
кадастровым номером 16:50:090707:97 рыночной стоимости в связи с тем, что при анализе
Отчета выявлено следующее:
1. Нарушена ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» (135-ФЗ).
В соответствии со ст.11 135-ФЗ в Отчете должно быть указано точное описание
объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу –
реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
В нарушение указанной нормы, в представленном заявителем Отчете не
содержится информация о балансовой стоимости оцениваемого объекта, принадлежащего
на праве собственности ООО «Ганимед».
2. Оценщиком нарушен п.4 Федерального Стандарта Оценки №3.
Согласно п.4 ФСО №3 (принцип обоснованности):
«п.4. информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная
в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости
объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности)». Однако:
2.1. Поправку на площадь оценщик рассчитывает на основе исследования А.Д.
Власова, описанной в статье «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под
промышленными объектами в поселениях». Указанные исследования в данном случае
нельзя использовать для расчета корректировки на площадь, поскольку, во-первых данные
статистические исследования были проведены в другом регионе России в 2005 году, т.е.
на дату оценки (на 29.04.2014) исследование не актуально. Сегмент рынка, к которому
относится оцениваемый объект, в период с 2005 по 2014 годы мог измениться, в связи с
чем, в данном случае, необходимо было провести анализ возможности использования
указанных материалов для расчета корректировки на площадь. Однако какие-либо
исследования или пояснения по данному вопросу оценщиком не приведены, что
свидетельствует о необоснованном использовании указанных материалов, а во-вторых,
исследование проведено в области кадастровой стоимости, т.е. массовой оценки и для
рыночной стоимости не применимо.
2.2. Для определения корректировки на торг оценщиком использовано
исследование А.А. Марчук «Использование экспертного метода при определении размера
скидки на торг», проведенное в 2007 году, при дате оценки 29.04.2014.
3. Оценщиком нарушен
«Требования к отчету об оценке».
п.12
Федерального
Стандарта
Оценки
№3
Величину корректировки на торг и площадь оценщик определяет на основе изданий
Марчук А.А. и Власова А.Д.
В соответствии с п.12 ФСО №3: «в случае, если в качестве информации,
существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в
отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие
рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка».
В нарушение указанной нормы данные исследования оценщиком не проведены,
следовательно, значение поправок не обосновано.
4. Оценщиком нарушен п.30 Федерального стандарта оценки №7.
В соответствии с п.30 ФСО №7 («Оценка недвижимости») оценщик после
проведения процедуры согласования, помимо указания в отчете об оценке итогового
результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных
границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в
задании на оценку не указано иное.
В нарушение указанной нормы в Отчете отсутствуют суждения оценщика о
возможных границах интервала, в котором, по мнению оценщика, может находиться эта
стоимость.
Вывод:
Представленный Отчет не соответствует
методологии оценочной деятельности.
требованиям
законодательства
Настоящее решение может быть оспорено в суде.
Председатель Комиссии __________________________ / А.П. Костин /
Секретарь Комиссии
___________________________ / Р.Н. Зяббаров/
и
Скачать

РЕШЕНИЕ №113 - Управление Федеральной службы